Consultation - Régie du bâtiment du Québec

TRIBUNAL D’ARBITRAGE

(constitué en vertu du règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs sous l’égide du CENTRE CANADIEN D’ARBITRAGE COMMERCIAL (CCAC), organisme d’arbitrage agréé par la RÉGIE DU BÂTIMENT DU QUÉBEC chargée d’administrer la Loi sur le bâtiment (l.r.q. c. b-1.1))

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE MONTRÉAL

DOSSIER N°: S05-0401-NP

MONTRÉAL, le 30 janvier 2006

ARBITRE : Me ROBERT MASSON, ing., arb.

JEAN-LOUIS ROBITAILLE

Bénéficiaire

2794357 CANADA INC.

(faisant affaires sous les raisons sociales LES ENTREPRISES ÉLECTRIQUES B. MARENGER et LES CONSTRUCTIONS DE LA CAPITALE)

Entrepreneur

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc.

Administrateur de la garantie

SENTENCE ARBITRALE

[1] Le bénéficiaire a passé contrat avec l’entrepreneur pour la construction d’une résidence à Sainte-Anne-des-Monts.

[2] Alléguant que la construction comporte des malfaçons, et devant le refus de l’entrepreneur de les corriger, le bénéficiaire met en oeuvre le programme de garantie contractuelle fournie par l’entrepreneur : la «Garantie maisons neuves» administrée par La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. (La Garantie).

[3] La procédure d’arbitrage débute par une conférence préliminaire tenue par conférence téléphonique les 29 septembre et 31 octobre 2005. De nombreux délais sont survenus avant que ne débute l’audition de la présente demande d’arbitrage et, avant le début de l’audience, toutes les parties à l’instance signent un consentement aux prorogations de délais. L’audience a lieu les 22 et 23 novembre 2005, précédée par une visite des lieux le 22 novembre. Elle est continuée le 21 décembre 2005 et tenue alors par conférence téléphonique.

[4] Au début de l’audience, les parties ont confirmé avoir convenu ou accepté la nomination du soussigné comme arbitre. Elles ont aussi reconnu la compétence de l’arbitre soussigné pour entendre et pour trancher le différend qui les oppose. Elles ont enfin convenu que la décision de l’arbitre les liera et ont convenu de s’y conformer. Aux termes de la Loi, la sentence arbitrale est finale et sans appel (L.R.Q., c. B-1.1, r. 0.2).

[5] Et l’arbitre rappelle aux parties que cet arbitrage est régi par les lois en vigueur dans la Province de Québec, par le Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs (Règlement) et par le Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est convenu que les règles de preuve et les règles de procédure sont celles du Code civil du Québec et du Code de procédure civile, assouplies pour favoriser la meilleure et toute l’administration de la preuve.

[6] Les personnes suivantes sont présentes lors de l’audience et de la visite des lieux :

Jean-Louis Robitaille, bénéficiaire ;

Léon Mercier, arch., expert du bénéficiaire ;

Bernard Marenger, représentant de l’entrepreneur ;

Raymond Marenger [1], représentant de l’entrepreneur ;

Me Chantal Labelle, procureur de l’administrateur de la garantie ;

Pierre Bonneville, T. P., inspecteur.

La demande d’arbitrage

[7] La demande d’arbitrage, datée du 1^er avril 2005 porte sur tous les points du rapport d’inspection daté du 2 août 2004 et sur presque tous les points des quatre décisions supplémentaires dont deux sont datées du 14 mars 2005 et deux du 7 juin 2005. Nous y reviendrons.

Les faits

[8] La chronologie des événements tel que nous la révèle la preuve testimoniale et documentaire non contestée soumise lors de l’audience est la suivante.

[9] Le 16 septembre 2003, le bénéficiaire signe avec l’entrepreneur un contrat préliminaire promettant d’acheter un immeuble à usage d’habitation à construire selon des plans et devis convenus. Le 4 octobre 2003, les parties signent la liste préétablie d’éléments à vérifier et déclaration de réception du bâtiment (étape 5) sous réserve de quelques éléments à corriger ou à parachever et le contrat de vente est conclu devant notaire le 9 octobre suivant. Au moment de l’achat, la structure du bâtiment est montée. Les travaux de revêtement à l’intérieur et de finition ne sont pas encore faits.

[10] La preuve démontre que l’entrepreneur a effectué certains travaux de correction concernant plusieurs réclamations du bénéficiaire. Certains travaux de correction ont été faits à la satisfaction du bénéficiaire ; d’autres non. Bénéficiaire et entrepreneur n’ont par ailleurs pas réussi à s’entendre quant à certaines autres réclamations.

[11] Le bénéficiaire adresse une demande de réclamation à La Garantie le 30 janvier 2004.

[12] L’inspecteur fait une inspection du bâtiment résidentiel le 11 juin 2004 et rend une décision concernant les demandes du bénéficiaire dans un rapport daté du 2 août 2004. D’autres décisions et décisions supplémentaires suivent les 14 mars et 7 juin 2005.

[13] Non satisfait des premières décisions de l’inspecteur contenues à son rapport d’inspection et aux décisions additionnelles, le bénéficiaire demande l’arbitrage le 1^er avril 2005.

[14] La valeur de cette demande d’arbitrage telle qu’établie lors de l’audition, est de 17,400 $.

[15] L’entrepreneur et l’administrateur de la garantie contestent la demande du bénéficiaire sur le fond même de cette réclamation. Les questions soumises à l’arbitrage concernent uniquement le parachèvement de travaux non exécutés et l’exécution de travaux de correction des malfaçons dénoncées. Il n’y a aucun autre point de droit visé par la contestation de la demande d’arbitrage. Aussi, par souci de clarté et pour éviter les redondances, le Tribunal d’arbitrage choisit de traiter des décisions de l’inspecteur faisant l’objet de l’arbitrage en une seule étape, au chapitre de l’analyse et de la discussion, ci - après.

Discussion

A) La loi des parties

[16] Le contrat de garantie fourni par l’entrepreneur est un contrat du type contrat de cautionnement par lequel La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. garantit l’exécution des travaux convenus par un entrepreneur en construction. Ce contrat est à la fois un cautionnement d’exécution, garantissant la complète exécution des travaux, et un cautionnement contre les malfaçons, garantissant la qualité des travaux exécutés.

[17] Ce contrat de cautionnement est aussi un contrat intervenu en marge d’un autre contrat, le contrat d’entreprise (le contrat de construction), et au bénéfice d’une tierce partie, le propriétaire, qui n’y intervient pas.

[18] C’est un contrat conditionnel et limitatif en ce que la caution indique explicitement dans quelles conditions s’ouvriront les garanties qu’elle offre et quelles sont ces garanties. On retrouve ces conditions à la section «B» du contrat de garantie :

“En cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales et contractuelles, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., dans les limites et aux conditions décrites dans le présent contrat garantit au bénéficiaire l’exécution de ces obligations qui résultent d’un contrat conclu pour la vente ou la construction...” (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage).

[19] Mais c’est aussi un contrat de cautionnement réglementé car toutes les clauses du contrat sont la reproduction intégrale, en faisant les adaptations nécessaires, d’extraits du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs qui impose cette intégralité.

[20] À cet égard, il est utile de reproduire certaines des clauses du contrat de garantie qui régissent la présente affaire :

“3. Dans le cas de manquement de lentrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment... la garantie des bâtiments résidentiels neufs de lapchq inc. garantit ce qui suit :

3.1 Parachèvement des travaux

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. parachèvera les travaux relatifs au bâtiment et dénoncés, par écrit, au moment de la réception...

3.2 Malfaçon

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. réparera les vices et malfaçons apparents visés à l’article 2111 du Code civil du Québec et dénoncés par écrit au moment de la réception...

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de lAPCHQ inc. réparera les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception, malfaçons qui sont visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec et qui sont dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des malfaçons.

3.3 Vice caché

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de lAPCHQ inc. réparera les vices cachés qui sont découverts dans les trois (3) ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de lAPCHQ inc. dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil du Québec.” (Les soulignements sont du Tribunal d’arbitrage).

[21] Enfin, le Tribunal d’arbitrage est d’opinion que le Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs s’inscrit au type des lois de la protection du consommateur. Il est d’ordre public et on ne peut y déroger.

“3 Tout plan de garantie auquel s’applique le présent règlement doit être conforme aux normes et critères qui sont établis et être approuvé par la Régie [du bâtiment du Québec].

4 Aucune modification ne peut être apportée à un plan approuvé à moins qu’elle ne soit conforme aux normes et critères établis par le présent règlement.

5 Toute disposition d’un plan de garantie qui est incompatible avec le présent règlement est nulle.

...

105 Une entente ne peut déroger aux prescriptions du présent règlement.

...

139 Toute clause d’un contrat de garantie qui est inconciliable avec le présent règlement est nulle.

140 Un bénéficiaire ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent règlement.”

[22] Pour résumer. La garantie offerte par l’entrepreneur et administrée par La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. dans le cadre du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs est un contrat de cautionnement réglementé d’ordre public s’apparentant aux lois de la protection du consommateur.

B) Analyse

[23] Lors de la conférence préliminaire, il est apparu nécessaire de bien identifier, parmi toutes les réclamations du bénéficiaire qui ont fait l’objet d’une décision de l’inspecteur, celles qui sont portées en arbitrage. Les autres réclamations sont réglées à la satisfaction du bénéficiaire ou sont abandonnées par celui-ci.

[24]Les réclamations portées en arbitrage sont les suivantes :

Point N^o	Rapport (date)	Description
1	02 août 2004 14 mars 2005-2	Gondolement du mur extérieur ouest
3	2 août 2004	Boiserie de finition de l’escalier (¼ de rond adjacent)
6	2 août 2004	Siège de toilette Toilette de faible débit
9	2 août 2004	Joints apparents au gypse du plafond et des murs
		Fissuration des joints de gypse
		Têtes de clous
10	2 août 2004	Drain de plomberie (sous-sol) trop bas
11	2 août 2004	Invasion de souris
12	2 août 2004	Céramique (couleur)
13 et 16	02 août 2004 14 mars 2005	Ajustement de 3 portes de garde-robes
4	14 mars 2005 07 juin 2005	Tuiles de céramique fissurées
5	14 mars 2005 07 juin 2005	Membrure dans l’entre-toit
6	14 mars 2005	Cadre de porte de la garde-robe du vestibule
7	14 mars 2005	Moulure et interstices entre les premières marches de l’escalier et l’étage
9	14 mars 2005	Écorchure au cadre du châssis de la chambre des maîtres
10	14 mars 2005	Écorchure au seuil du châssis de la salle de bain
11	14 mars 2005	Tête de clou apparente au seuil de la fenêtre du sous-sol
12	14 mars 2005	Qualité de la peinture
13	14 mars 2005	Interstices aux joints des cadres de finition des ouvertures
15	14 mars 2005	Fissuration des joints de coulis de la céramique (salle de bain)
17	14 mars 2005	Porte d’armoire
18	14 mars 2005	Ondulation au mur intérieur du garage
20	14 mars 2005	Remboursement de la garantie de l’APCHQ
21	14 mars 2005	Formulaire TPS et TVQ
22	14 mars 2005	Encrage du support des fils électriques au mat électrique
23	14 mars 2005 07 juin 2005	Margelles aux fenêtres du sous-sol
24	14 mars 2005 07 juin 2005	Mise à la terre
		Fenêtre du sous-sol (niveau)

Note : Les colonnes «Point N^o» et «Rapport (date)» font référence aux rapports de l’inspecteur où apparaissent les points énumérés dans la colonne «Description» et à la numérotation de l’inspecteur dans ces rapports.

[25] Au cours de l’audience, le bénéficiaire a annoncé qu’il retirait les réclamations suivantes, savoir :

9 - Écorchure au cadre du châssis de la chambre des maîtres

10 - Écorchure au seuil du châssis de la salle de bain

[26] De même, le bénéficiaire n’a pas traité et n’a offert aucune preuve et aucun argument couvrant les points qui suivent. Le Tribunal d’arbitrage les assimile en conséquence à des points retirés. Il s’agit de :

18 - Ondulation au mur intérieur du garage

- Fenêtre du sous-sol (niveau)

[27] Pendant l’audience, le bénéficiaire a aussi reçu de la part de l’arbitre et du procureur de l’administrateur de la garantie des explications visant à calmer certaines inquiétudes qu’il pouvait avoir ou pour expliquer que certaines réclamations n’étaient pas admissibles dans le cadre du Règlement ou encore, comme à l’égard du support du mat électrique, qu’il s’agissait d’un accident qu’il doit plutôt rapporter à son assureur ou enfin que la responsabilité de l’entrepreneur ne peut être retenue pour l’invasion de souris. Après ces explications, le bénéficiaire a abandonné ces réclamations. Il s’agit de :

11 - Invasion de souris

20 - Remboursement de la garantie de l’APCHQ

21 - Formulaire TPS et TVQ

22 - Encrage du support des fils électriques au mat électrique

24 - Mise à la terre

[28] En conséquence, à l’égard des paragraphes qui précèdent, le Tribunal d’arbitrage donne acte aux parties du retrait ou de l’abandon des réclamations y énumérées et maintien, le cas échéant, les décisions de l’inspecteur à ces égards.

[29] Par ailleurs, tout au cours de l’audience, le procureur de l’administrateur de la garantie a identifié les réclamations du bénéficiaire qui sont de nouvelles réclamations qui n’ont pas fait l’objet d’une demande auprès de La Garantie et à l’égard desquelles l’inspecteur ne s’est donc pas prononcé, privant de juridiction par le fait même le Tribunal d’arbitrage qui agit en révision des décisions de l’inspecteur. Ces nouvelles réclamations sont :

6 - Siège de toilette (+ Toilette de faible débit)

5 - Membrure dans l’entre-toit (+ Bardeau de toit)

7 - Moulure et interstices entre les premières marches de l’escalier et l’étage (+ Haut de l’escalier)

[30] Lors de la visite des lieux, le bénéficiaire a attiré l’attention des personnes présentes sur la question du faible débit de la cuvette et non sur la question d’une défectuosité du siège réglée par l’entrepreneur à la suite du rapport de l’inspecteur. Il en est de même de la question du bombement d’un bardeau du toit que le bénéficiaire a voulu introduire alors qu’il était question d’une membrure de toit qui a été corrigée à la suite du rapport de l’inspecteur. Enfin, alors qu’il était question de problèmes notés au bas de l’escalier, problèmes réglés, le bénéficiaire a attiré l’attention des membres présents sur le même type de problème en haut de l’escalier, sur la dernière marche avant d’accéder à l’étage.

[31] Le Tribunal d’arbitrage constate que les malfaçons dénoncées par le bénéficiaire aux points mentionnés plus haut ont fait l’objet d’une décision de l’inspecteur et ont été corrigées par l’entrepreneur. Quant aux nouveaux problèmes introduits par le bénéficiaire sous les rubriques précitées, le Tribunal d’arbitrage constate son absence de juridiction. Le bénéficiaire, s’il le juge à propos, peut présenter de nouvelles demandes de réclamation à La Garantie à ces égards.

[32] La visite des lieux a permis de constater en ce qui concerne le point «4 - Tuiles de céramique fissurées», qu’il y a maintenant trois (3) tuiles qui sont fissurées au plancher du corridor du rez-de-chaussée, devant la porte de service du garage, plutôt que deux (2) tel que cela existait au moment de l’inspection. L’entrepreneur a annoncé au cours de l’audience, après s’être entretenu avec le bénéficiaire, qu’il réparera les tuiles en question.

[33] Dans son rapport d’inspection, l’inspecteur, qui ordonne à l’entrepreneur de remplacer les tuiles (2) alors fissurées, mentionne : “les dispositions nécessaires devront être prises pour minimiser les différences de teintes et de texture quasi inévitables entre le coulis d’origine et le nouveau à être appliqué.”

[34] Par ailleurs, l’architecte Léon Mercier qui a témoigné lors de l’audience a indiqué que ces fissures dénotent un problème ponctuel à cet endroit. C’est ce qui explique qu’une (1) tuile était fissurée au moment de la dénonciation par le propriétaire ; qu’il y en avait deux (2) lors de l’inspection et trois (3) lors de la visite des lieux. L’architecte Mercier suggère de vérifier la structure et l’appui du plancher à la structure, de poser des vis additionnelles, au besoin, pour bien fixer l’ensemble des matériaux avant d’installer de nouvelles tuiles.

[35]Le Tribunal d’arbitrage fait sienne la suggestion de l’architecte Mercier et en fait une exigence.

[36] Le Tribunal d’arbitrage donne acte aux parties du règlement intervenu sous la rubrique précitée, maintient aussi à cet égard la décision de l’inspecteur et son exigence corollaire à laquelle il rajoute l’exigence issue de la suggestion de l’architecte Mercier et ordonne à l’entrepreneur de s’y conformer. Également, l’entrepreneur doit exécuter tous les travaux nécessaires selon les règles de l’art et s’assurer de faire le moins de poussière possible tout en contenant la poussière inévitable pour ce genre de travaux.

[37] Le Tribunal d’arbitrage regroupe maintenant les points qui suivent sous le thème «Qualité de la finition». Il s’agit de :

3 - Boiserie de finition de l’escalier (¼ de rond adjacent)

9 - Joints apparents au gypse du plafond et des murs

- Fissuration des joints de gypse

- Têtes de clous

6 - Cadre de porte de la garde-robe du vestibule

11 - Tête de clou apparente au seuil de la fenêtre du sous-sol

12 - Qualité de la peinture

13 - Interstices aux joints des cadres de finition des ouvertures

[38] Le Tribunal d’arbitrage inclut sous cette rubrique toutes les questions se rapportant aux fissurations des joints de plâtre, aux joints apparents et/ou mal finis au gypse du plafond et des murs, aux têtes de clous repoussées, aux moulures de cadres de portes et de fenêtres écorchées ou brisées, aux ouvertures dans les joints des moulures de cadres de portes et de fenêtres, au manque de clouage des moulures, aux ouvertures dans les joints des plinthes de planchers, aux ouvertures des joints au droit de deux surfaces différentes et à la qualité de l’application de la peinture.

[39] Lors de la visite des lieux, le bénéficiaire s’est appliqué à attirer l’attention de l’arbitre sur une foule de petits détails qui, pris séparément ou lorsqu’il y en a peu ou à peine, peuvent apparaître comme la conséquence du comportement normal des matériaux, comme une question d’esthétique ou encore comme une malfaçon mineure exigeant une réparation normale.

[40] L’impression générale qui se dégage après une visite des lieux et une inspection qui n’a pas besoin d’être attentive ou approfondie est que la finition de ce bâtiment, dans son ensemble, est de piètre qualité.

[41] Il y a tellement de joints de plâtre fissurés ; il y a tellement de joints apparents et/ou mal finis au gypse du plafond et des murs ; il y a tellement d’ouvertures dans les joints des moulures de cadres de portes et de fenêtres ; il y a tellement d’écorchures à ces mêmes moulures ; il y a tellement d’ouvertures dans les joints des plinthes de planchers ; il y a tellement de têtes de clous qui ressortent des murs de gypse ; il y a tellement de coulisses de peinture sur les moulures et quantité de résidus (peluche ou peaux) de peinture dans la peinture apposée sur les moulures et aux murs que les papillons multicolores que le bénéficiaire a collés partout aux murs, aux plafonds et sur les moulures pour identifier les endroits problématiques donnent à chaque pièce un effet bariolé ; un effet discothèque. Et pourtant les murs, les plafonds et les moulures sont censés être uniformément blancs.

[42] Avant d’aller plus loin, il y a lieu de traiter de la recevabilité de ces points, à quelque égard que ce soit, en relation avec le droit et avec le contrat de garantie.

[43] Le bénéficiaire rapporte que lors de la réparation de la boiserie de finition de l’escalier (point numéro 3), la plinthe a été écorchée. Le procureur de La Garantie allègue que ce dommage aurait dû être dénoncé et que l’absence de dénonciation empêche l’inspecteur de se prononcer et prive le Tribunal d’arbitrage de juridiction. Contre-interrogé, l’inspecteur confirme que la réparation a été faite à sa satisfaction et que le bénéficiaire lui a noté ce dommage lors de la visite de vérification mais qu’il ne peut se prononcer, ne pouvant comparer les situations avant et après. Force est de constater que l’inspecteur s’est prononcé sur la qualité de la correction et que c’est cette décision, eut égard au dommage causé, que conteste le bénéficiaire. La juridiction du Tribunal d’arbitrage à cet égard est confirmée.

[44] L’inspecteur a exprimé l’opinion que les joints fissurés et les têtes de clous repoussées sont le résultat du travail normal des matériaux et que ces manifestations ne constituent pas des malfaçons. Il ajoute de plus que ces manifestations auraient dû être dénoncées au moment de la réception du bâtiment. Lors de la visite des lieux, il a par ailleurs admis que le joint à la jonction des murs de la tourelle est plus ouvert que lors de son inspection.

[45] Bernard Marenger, le représentant de l’entrepreneur, exprime l’opinion que le séchage fait travailler la maison et qu’il est normal qu’on y retrouve 2 ou 3 fissures. Cette opinion confirme les dires de l’architecte qui est d’opinion que les ouvertures des joints de boiserie et les fissures des joints de plâtre sont causées par le retrait des matériaux dû au séchage. Il indique que le Code national du bâtiment exige que le taux d’humidité du bois soit de 19 % au moment de la pose pour éviter le plus possible ces défauts qui peuvent apparaître à la suite du séchage. L’architecte indique que manifestement le bois ne rencontrait pas cette exigence.

[46] Le procureur de La Garantie plaide que le comportement normal des matériaux est spécifiquement exclu au contrat de garantie. L’article 4.2 se lit ainsi :

“4. Exclusions de la garantie

Sont exclus de la garantie :

...

4.2 les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements.”

[47] Elle oublie cependant d’ajouter le dernier paragraphe de l’article 4 :

“Toutefois, les exclusions visées aux paragraphes 4.2 et 4.5 ne s’appliquent pas si l’entrepreneur a fait défaut de se conformer aux règles de l’art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment notamment celles contenues au Code national du bâtiment du Canada, au Code de l’électricité et au Code de plomberie en autant que cette malfaçon était de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l’utilisation du bâtiment.”

[48] Le Règlement ne définit pas ce qu’on entend par «règle de l’art» ou par «malfaçon». Le contrat ne définit pas ce qu’est une «règle de l’art». Il définit «malfaçon» de la manière suivante :

“Défectuosité ou défaut de construction tel que visé par les articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec.”

[49] Or les articles 2113 et 2120 précités, s’ils mentionnent le mot «malfaçon», ne le définissent pas ; et il n’existe pas de définition de «malfaçon» ailleurs dans le Code civil du Québec.

[50] La jurisprudence est tout aussi silencieuse à l’égard d’une telle définition.

[51] La doctrine, si elle traite des «règles de l’art», ne définit pas «malfaçon».

[52] Dans son ouvrage intitulé Les contrats de construction en droit public & privé [2], madame la Juge de la Cour d’appel Thérèse Rousseau-Houle, alors qu’elle était professeur à l’Université Laval, s’exprimait ainsi à propos des règles de l’art :

“L’entrepreneur est tenu non seulement au respect de son marché, mais au respect des règles de son art car l’inobservance de ces règles révèle un manquement à son obligation essentielle de livrer un ouvrage de bonne qualité. Les règles de l’art sont définies par M. A. Flamme comme : «l’ensemble des enseignements mis à la disposition des professionnels par le truchement de cours spécialisés, des cahiers des charges les plus utilisés, des normes, des règlements communaux de bâtisse, des publications des organisations professionnelles ou des centres de recherche scientifique.»

...

Les règles de l’art sont tout d’abord et principalement constituées par «l’ensemble des techniques et des pratiques de construction approuvées» qui assurent que les ouvrages de construction seront faits avec soin, prudence et diligence et conviendront à leur destination finale.

...

L’obligation de respecter les règles de l’art implique encore le respect des normes et règlements applicables à l’exécution des travaux de construction.

...

Certaines normes présentent la nature juridique d’un règlement administratif. Tel est le Code national du bâtiment lorsqu’il est adopté comme règlement... Le défaut de s’y conformer constitue automatiquement l’entrepreneur en faute...

...

Si les règles de l’art sont celles qui assurent la perfection de l’ouvrage, elles visent aussi à assurer au propriétaire une exécution complète et totale de l’ouvrage.” (Les soulignements sont du Tribunal d’arbitrage).

[53] Le dictionnaire Larousse définit ainsi «malfaçon» :

“Défaut dans un ouvrage imputable à l’ignorance, à la négligence ou à la malveillance.”

[54] À la lumière de ce qui précède, on retient qu’une malfaçon est un défaut dans un ouvrage, un manquement aux normes qui assurent que les ouvrages de construction seront faits avec soin ; un manquement aux règles qui régissent un métier et qui assurent la perfection de l’ouvrage, et dont l’inobservance conduit à un manquement à une obligation essentielle de livrer un ouvrage de bonne qualité.

[55] Qu’il s’agisse de la qualité de l’ouvrage, de la sécurité du bâtiment ou de sa destination finale, une malfaçon porte atteinte à la qualité du bâtiment en tout temps. De rajouter au dernier paragraphe de l’article 4 précité : “en autant que cette malfaçon était de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l’utilisation du bâtiment” est redondant et superfétatoire.

[56] Dans le cas en l’instance, le non respect des normes édictées par le Code du bâtiment du Canada est une infraction aux règles de l’art conduisant inévitablement aux malfaçons décrites plus haut et est un manquement à une obligation essentielle de livrer un ouvrage de bonne qualité. Le Tribunal d’arbitrage est d’opinion que les malfaçons décrites par le bénéficiaire ne sont en conséquence pas exclues de la garantie offerte.

[57] Mais si les problèmes relevés par le bénéficiaire sont des malfaçons couvertes par la garantie, qu’en est-il de l’exigence de dénonciation que l’on retrouve au Règlement et au contrat de garantie ?

[58] Le bénéficiaire est apparu à l’arbitre comme étant une personne méticuleuse et pointilleuse. Son insistance et sa persistance ont pu à une certaine étape irriter les sensibilités et exacerber les réactions de l’entrepreneur et de l’inspecteur ; ce qui n’a certainement pas aidé à favoriser le règlement à l’amiable des réclamations du bénéficiaire. Mais il faut noter ce qui suit au sujet des dénonciations. Au moment de la signature de l’acte de réception du bâtiment, le 4 octobre 2003, Robitaille ne signale que le problème lié à la peinture. Au moment de présenter sa demande de réclamation, le 30 janvier 2004, l’énumération comprend la peinture et les trous dans le gypse et le craquement des joints (P-22). Le 30 avril 2004, il dénonce la peinture, les trous dans le gypse et le craquement des joints et le repoussage des têtes de clous (D-6). Il y a tout lieu de croire que si les problèmes avaient existé au moment de la réception du bâtiment ou le 30 janvier 2004, le bénéficiaire en aurait fait état. Cette escalade dans les réclamations confirme les témoignages de l’architecte et du bénéficiaire. Les manifestations causées par le séchage sont apparues graduellement et en nombre suffisant pour que le bénéficiaire en vienne à les considérer intolérables, inacceptables et anormales.

[59] Il a été établi à la satisfaction du Tribunal d’arbitrage que les malfaçons décrites ci‑haut sont la manifestation d’un manquement à une norme du Code du bâtiment du Canada relativement au taux d’humidité du bois, qui assure que l’ouvrage est fait avec soin et que l’ouvrage livré est de qualité. Ce manquement constitue un vice caché inconnu du bénéficiaire. Le vice a été découvert par le biais de ses manifestations extérieures dans le délai de 3 ans stipulé au contrat de garantie. Mais a-t-il été dénoncé par écrit par le bénéficiaire à l’entrepreneur et à La Garantie dans un délai de 6 mois de la découverte ?

[60] La preuve démontre que le problème lié à la peinture a été dénoncé dès la réception du bâtiment, le 4 octobre 2003, tandis que les trous dans le gypse et le craquement des joints l’ont été le 30 janvier 2004. Ces dénonciations rencontrent l’exigence de la dénonciation. Quant au repoussage des têtes de clous qui a été dénoncé le 30 avril 2004, il y a lieu de penser que c’est dans la période du 30 janvier au 30 avril que le bénéficiaire a réalisé que ces manifestations constituaient un vice. La dénonciation rencontre aussi l’exigence du délai inclue au contrat.

[61] Et si ce n’était pas suffisant, le Tribunal d’arbitrage se prévaut de l’article 116 du Règlement qui édicte que “un arbitre statue conformément aux règles de droit ; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient” pour décider en équité. En effet, le Tribunal d’arbitrage estime qu’il serait contraire à une saine administration de la justice et contraire à l’image de la justice que de rejeter les réclamations précitées du bénéficiaire et de l’obliger à corriger à ses frais toutes les malfaçons que le Tribunal d’arbitrage range sous le thème général de finition de piètre qualité.

[62] Il reste maintenant à traiter de la question de la peinture.

[63] Dans ses dénonciations, le bénéficiaire rapportait un problème qu’il décrivait comme un problème de qualité de la peinture.

[64] Dans son rapport du 14 mars 2005 intitulé «Décision», l’inspecteur écrit, sous la rubrique «12 - Mauvaise qualité de la peinture» :

“Concernant les points qui suivent, nous sommes en présence de situations apparentes qui, contrairement aux exigences de l’article 3.2 du contrat de garantie, n’ont pas été dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment.

...

De plus, concernant le point 12, nous devons nous référer aux articles 3.2, 3.3 et 3.4 du contrat de garantie, lesquels stipulent que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou survenance ou, en cas de vices ou de pertes graduels, de leur première manifestation.

Dans le présent cas, la situation a été dénoncée par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur en date du 13 janvier 2005 alors que le bénéficiaire nous a confirmé avoir constaté les premières manifestations vers le mois de décembre 2003. Définitivement, ce délai ne peut être considéré comme raisonnable et par conséquent, La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ ne peut intervenir sur ce point.”

[65] Lorsqu’il rapportait un «problème de qualité de la peinture», le bénéficiaire rapportait dans ses mots le résultat qu’il constatait chez lui, sur les murs de sa résidence. Le bénéficiaire n’est pas un expert ni un professionnel du bâtiment et il n’en connaît pas le jargon technique. Il rapportait la constatation d’un problème “généralisé dans toute la maison”, un sentiment, une impression, une constatation qu’il a exprimé dans ses mots.

[66] Lors de la visite des lieux, le bénéficiaire attire l’attention des visiteurs sur plusieurs endroits où la peinture a été mal appliquée et sur d’autres où il y a des retouches à faire. Et il exprime mal une impression qui chez lui n’était pas précisée. On s’en rend compte par la suite.

[67] C’est lors de l’audience que l’impression du bénéficiaire a pris forme. Après avoir traité des défauts d’uniformité d’application et de retouches à faire, il demande aux deux représentants de l’entrepreneur combien de couches de peinture ont été apposées. Raymond Marenger répond : 2 couches ; et Bernard Marenger répond presque en même temps mais légèrement en décalage : 3 couches. Ce dernier explique aussitôt : 1 couche d’apprêt et 2 couches de peinture donc 3 couches.

[68] Ces réponses corroborent le témoignage de Robitaille qui informe avoir demandé l’opinion d’un autre peintre qui est d’opinion que seulement 2 couches de peinture ont été appliquées. Elles confirment aussi l’opinion de l’architecte Mercier qui écrit dans son rapport d’expertise :

“Plusieurs endroits dans la résidence laissent voir que la peinture qui a été installée était de mauvaise qualité ou il n’y avait pas eu 3 couches de peinture d’appliquée (sic) pour avoir un fini acceptable. Nous pouvons remarquer sur les photos #29, #30 qu’il y a de la peinture qui manque de façon à avoir un fini uniforme.”

[69] Marcel Pilon est l’entrepreneur spécialisé en peinture. Il témoigne sur le travail effectué par son équipe : nettoyage des murs, couche d’apprêt, vérification, sablage, couche de fond, inspection, sablage, couche de finition. Ce n’est pas lui qui fait les joints. Mais, au moment de peinturer, il fait les réparations mineures au besoin. Il affirme que ses outils sont toujours propres.

[70] Contre interrogé sur cette question, l’inspecteur Bonneville témoigne qu’il a fait une distinction entre qualité de la peinture et nombre de couches de peinture. Et quant au nombre de couches de peinture, il admet que le bénéficiaire a fait une réclamation alors que c’est l’inspecteur Maheux qui était au dossier.

[71] Tous les témoignages concordent. Il y a eu 2 couches de peinture d’apposées outre la couche apprêt.

[72] Mais le contrat préliminaire intervenu entre le bénéficiaire et l’entrepreneur (P-1) stipule que 3 couches de peinture seront appliquées : “Peinture blanche 3 couches”, que l’on retrouve au bas complètement de la première page.

[73] La dernière couche de peinture prévue au contrat n’a pas été appliquée. Nous ne sommes plus dans le domaine des malfaçons mais dans celui du parachèvement. Il faut maintenant constater le manquement de l’entrepreneur à une obligation contractuelle et mettre en oeuvre les articles 3 et 3.1 du contrat de garantie cités plus haut.

[74] L’entrepreneur doit appliquer la troisième couche de peinture prévue au contrat.

[75] Compte tenu de ce qui précède et que le Tribunal d’arbitrage a réuni sous le thème de la «Qualité de la finition», le Tribunal d’arbitrage est d’opinion que toutes les décisions prises par l’inspecteur à ces égards sont mal fondées et qu’il aurait dû considérer ces réclamations. En conséquence, le Tribunal d’arbitrage modifie les décisions de l’inspecteur, en les regroupant, pour qu’elles se lisent : “L’entrepreneur doit défaire et refaire au complet les joints de plâtre là où il y a une fissure ou un écart ; il doit également refaire les joints apparents et/ou mal finis au gypse des murs ou des plafonds en prenant soin de ne pas bomber les murs lors de ces travaux de correction. L’entrepreneur doit enlever toutes les têtes de clous ou de vis apparentes, en poser d’autres et boucher toutes les ouvertures occasionnées par cette opération en prenant soin de ne pas bomber les murs lors de ces travaux de correction. L’entrepreneur doit enlever toutes les moulures de cadre de portes et de fenêtres mal jointées ou brisées ou qui présentent un gonflement ou une encoche et en fournir et en installer de nouvelles. L’entrepreneur doit enlever toutes les plinthes de plancher mal jointées ou brisées ou qui présentent un gonflement ou une encoche ou une ouverture avec le plancher et en fournir et en installer de nouvelles. L’entrepreneur doit réparer les joints qui présentent un écart au droit de deux surfaces. L’entrepreneur doit sabler toutes les surfaces présentant des résidus dans la peinture. Finalement, après qu’une couche de peinture d’apprêt et 2 couches de peinture auront été appliquées sur tous les murs, le plafond et les moulures et les plinthes de chacune des pièces où un travail de finition doit être repris, l’entrepreneur doit appliquer dans toute la résidence la dernière couche de peinture prévue au contrat. L’entrepreneur doit exécuter tous les travaux nécessaires selon les règles de l’art et s’assurer de faire le moins de poussière possible tout en contenant la poussière inévitable pour ce genre de travaux.

[76] Afin d’éviter tout différend quant à la détermination des travaux à exécuter, le Tribunal d’arbitrage ordonne à l’inspecteur de déterminer, en collaboration avec le bénéficiaire, les travaux de correction à exécuter et leur envergure.

[77] Les réclamations du bénéficiaire concernant la question de la céramique dans la salle de bain sont les suivantes :

12 - Céramique (couleur)

15 - Fissuration des joints de coulis de la céramique (salle de bain)

[78] Le bénéficiaire indique que la céramique posée diffère de celle choisie et qu’il existe une différence de couleur dans les joints de coulis. Il affirme que la tuile choisie présentait une teinte légèrement plus foncée que la tuile posée.

[79] L’inspecteur n’a pas considéré cette réclamation au motif qu’il ne s’agit pas d’une malfaçon. Il a noté dans son rapport d’inspection avoir informé le bénéficiaire des facteurs pouvant donner une impression de couleur lors du choix en magasin. En somme, il ne s’agit que d’une question d’esthétique. Au surplus, il ajoute à l’audience qu’il n’a noté aucune malfaçon dans la pose.

[80] Le Tribunal d’arbitrage est d’opinion de maintenir la décision de l’inspecteur quant à la teinte de la céramique choisie.

[81] Par ailleurs, lors de la visite des lieux, l’arbitre n’a noté aucune différence notable dans la couleur des joints de coulis. Cette réclamation n’est pas retenue.

[82] Quant aux fissurations des joints de coulis de la céramique de la salle de bain, l’inspecteur est d’opinion que la cause n’est pas un défaut d’ordre structural. Il s’agit plutôt d’un problème causé par le retrait des matériaux. C’est pour ce motif qu’il a refusé de considérer cette réclamation. À l’audience, il a indiqué que si le travail devait être repris, l’application d’un joint de silicone coloré corrigerait la situation.

[83] Le Tribunal d’arbitrage est d’opinion de classer ces fissures causées par le retrait des matériaux lors du séchage au même chapitre que les fissures des joints de plâtres et autres fissures sous le thème de «Qualité de la finition» et d’ordonner à l’entrepreneur de corriger ces fissures conformément à la suggestion de l’inspecteur.

[84] Le Tribunal d’arbitrage inclut sous le thème «ajustements» les réclamations suivantes du bénéficiaire :

13 et 16 - Ajustement de 3 portes de garde-robes

17 - Porte d’armoire

[85] Le bénéficiaire rapporte que toutes les portes des garde-robes sont mal fixées, qu’elles se décrochent de leur pivot et qu’elles tombent. En décembre 2004, il a rapporté le problème à l’entrepreneur qui a corrigé la situation. Mais voilà qu’elles tombent à nouveau. Quant à la porte d’armoire, le bénéficiaire rapporte qu’elle était mal ajustée lors de la signature de l’étape 5 mais qu’il n’a rien rapporté de cela puisque l’entrepreneur avait demandé à l’installateur des armoires de venir ajuster les portes. Il aura oublié celle‑là.

[86] Lors de la visite des lieux, l’arbitre a pu constater que les portes des garde-robes sortent de leurs pivots. C’est une question d’ajustement. Il en est de même pour la porte d’armoire.

[87] L’inspecteur n’a pas considéré ces points au motif qu’il s’agit d’un ajustement normal qui n’est pas couvert. Quant au procureur de la garantie, elle constate que le problème a été réparé et allègue que si elles tombent à nouveau il s’agit sûrement d’une question de comportement de la part du bénéficiaire.

[88] Il n’y a aucune preuve à l’égard de la question de comportement. Ce moyen est rejeté. Quant à l’«ajustement normal», il n’existe aucune mention d’une telle exclusion au contrat de garantie. Et s’il s’agit d’ajustement normal, il est normal que l’entrepreneur fasse un ajustement qui vaille et qui dure.

[89] Par ailleurs comme l’entrepreneur a déjà ajusté une fois les portes des garde-robes et toutes les autres portes d’armoire en oubliant celle dont il est question ici, il ne saurait être question d’une nouvelle dénonciation. La caution est tenue des obligations du cautionné.

[90] Le Tribunal d’arbitrage range ici aussi les situations rapportées au chapitre de la «Qualité de la finition», sans qu’il soit nécessaire de réitérer ce qui est dit plus haut.

[91] Pour ces motifs, le Tribunal d’arbitrage est d’opinion de déclarer mal fondées les décisions de l’inspecteur concernant les portes des garde-robes et la porte d’armoire et de les modifier pour qu’elles se lisent : “L’entrepreneur doit procéder à l’ajustement des portes des garde-robes et de la porte d’armoire. L’entrepreneur doit exécuter les dits travaux d’ajustement selon les règles de l’art.”

[92] Le bénéficiaire rapporte également que le drain de plomberie au sous-sol a été installé sous les poutrelles obligeant ainsi à construire des retombées pour les cacher. L’inspecteur est d’opinion qu’il s’agit d’une question d’esthétique et qu’il ne note aucune malfaçon dans le travail exécuté.

[93] Le Tribunal d’arbitrage partage l’opinion de l’inspecteur et la maintient.

[94] Le bénéficiaire rapporte aussi le gondolement du mur extérieur du côté ouest. Il affirme que ce mur présentait un bombement à la hauteur de l’étage qui a été réparé mais qu’après la réparation, lorsque le parement métallique a été réinstallé, on pouvait noter un gondolement au niveau du rez-de-chaussée. Il émet par la même occasion une critique relativement à la manière dont a été corrigé le bombement du mur au niveau de l’étage et doute que le travail ait été fait selon les règles de l’art. L’entrepreneur spécialisé qui a effectué les travaux a sectionné le panneau d’“aspenite” pour dégager un colombage tordu et a scié ce dernier pour l’araser avec le panneau d’“aspenite”.

[95] Gilbert Mongeon, le représentant de l’entrepreneur qui a exécuté les travaux de correction, décrit les travaux qu’il a effectués pour corriger le bombement du mur et corrobore les dires du bénéficiaire quant au travail effectué.

[96] L’inspecteur indique que la malfaçon a été reconnue pour ce qui est du bombement du mur à l’étage ; que les réparations ont été effectuées et qu’elles l’ont été à sa satisfaction. La situation dénoncée par le bénéficiaire est une situation différente de la précédente et qu’elle doit faire l’objet d’une nouvelle dénonciation. Contre-interrogé quant à savoir si les travaux de correction ont été faits selon les règles de l’art, il répond l’ignorer n’ayant pas surveillé ni vérifié les travaux.

[97] L’architecte Léon Mercier est d’opinion qu’il s’agit d’un montant de bois tordu qui fait pression sur les matériaux du revêtement extérieur et qui cause la déformation. Il suggère qu’une vérification par destruction soit faite à l’endroit du bombement et que par la même occasion l’inspecteur vérifie le travail fait antérieurement pour corriger le bombement à l’étage et en évalue la qualité et la conformité aux normes.

[98] Le Tribunal d’arbitrage est en désaccord avec l’inspecteur lorsqu’il affirme que la situation dénoncée par le bénéficiaire est une situation différente de la précédente et qu’elle doit faire l’objet d’une nouvelle dénonciation. Le Tribunal d’arbitrage estime plutôt que le bombement au niveau du rez-de-chaussée est conséquent de la réparation au niveau de l’étage et qu’il doit être corrigé. Il endosse aussi l’opinion et la suggestion de l’architecte.

[99] En conséquence, le Tribunal d’arbitrage est d’opinion de déclarer mal fondée la décision de l’inspecteur concernant le gondolement du mur extérieur du côté ouest au niveau du rez-de-chaussée et de la modifier pour qu’elle se lise : “L’entrepreneur doit corriger le gondolement du mur extérieur du côté ouest à la hauteur de l’étage en exécutant tous les travaux nécessaires selon les règles de l’art.”

[100] Par ailleurs, l’inspecteur doit vérifier le travail fait antérieurement pour corriger le bombement à l’étage et en évaluer la qualité et la conformité aux normes. S’il en vient à la conclusion que le travail a été fait en infraction des normes et des règles de l’art, il devra exiger que l’entrepreneur reprenne le travail correctement.

[101] Dans sa décision supplémentaire du 7 juin 2005, l’inspecteur écrit au point «23 ‑ Margelles aux fenêtres du sous-sol» :

“Concernant le point qui suit, nous devons nous référer à l’article 4.3 du contrat de garantie, lequel article stipule que les réparations rendues nécessaires par une faute du bénéficiaire tels l’entretien inadéquat, la mauvaise utilisation du bâtiment ainsi que celles qui résultent de suppressions, modifications ou ajouts réalisés par le bénéficiaire, sont exclues de la garantie.

Lors de notre inspection, nous avons constaté qu’il y avait trois fenêtres au sous-sol et que et que seulement celle de l’élévation droite du bâtiment ne répondait pas à la norme 9.15.4.3 du Code national du bâtiment.

L’explication obtenue de la part des deux parties est à l’effet que le bénéficiaire a rehaussé le terrain, au secteur de ladite fenêtre, du côté droit du bâtiment. Les deux autres fenêtres répondent à la norme, ayant un espace libre suffisant entre le seuil de la fenêtre et le sol fini, pour empêcher que ne se produisent des infiltrations d’eau.”

[102] Une précision s’impose avant de continuer. Le bénéficiaire a rehaussé le terrain du côté droit du bâtiment dans l’intention de construire une annexe. La question de margelle de ce côté du bâtiment devient donc sans objet. Restent les deux autres fenêtres.

[103] Lors de la visite des lieux, l’arbitre a constaté que le sol naturel présente une légère pente de la droite vers la gauche du bâtiment, laissant un espace suffisant entre le sol et la fenêtre arrière. De l’arrière, le côté gauche du bâtiment est fermé par une clôture. De l’avant vers la fenêtre du côté en question, le terrain est nivelé qui laisse une marge confortable répondant à la norme du Code national du bâtiment (CNB).

[104] Lors de cette visite des lieux, le bénéficiaire a attiré l’attention des visiteurs vers le champ d’épuration situé à une bonne distance à l’arrière du bâtiment. Il fait remarquer le niveau auquel a été construit le champ d’épuration et mentionne qu’il devra en conséquence rehausser le terrain à l’arrière du bâtiment ; opération qui nécessitera l’installation d’une margelle à la fenêtre arrière. Le bénéficiaire allègue que l’entrepreneur aurait dû prévoir cette nécessité et en conséquence installer une margelle.

[105] L’inspecteur et le procureur de La Garantie allèguent que tel qu’il est actuellement, l’espace entre le sol fini et la fenêtre répond à la norme du CNB et que, si le bénéficiaire décide de rehausser le terrain, l’exclusion du paragraphe 4.9 du contrat de garantie : “sont exclus... le terrassement...” s’appliquera.

[106] L’architecte indique que l’implantation du bâtiment a été faite à un niveau plus haut que les terrains avoisinant.

[107] Le Tribunal d’arbitrage ne partage pas la vision restrictive de l’inspecteur et de l’administrateur de la garantie. La question en l’instance n’en est pas une de terrassement mais bien de bâtiment. Le Règlement donne comme définition de bâtiment :

“«Bâtiment» : le bâtiment lui-même, y compris les installations et les équipe-ments nécessaires à son utilisation soit le puits artésien, les raccordements aux services municipaux ou gouvernementaux, la fosse septique et son champ d’épuration et le drain français.” (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage).

[108] Dès lors l’entrepreneur devait faire la coordination entre les différents éléments constituant le bâtiment et il savait ou aurait dû savoir qu’étant donné l’élévation du champ d’épuration, le terrain devrait être rehaussé, ce qui nécessiterait l’installation d’une margelle à la fenêtre arrière, même si le terrassement n’était pas partie de son contrat.

[109] Le Tribunal d’arbitrage est d’opinion de déclarer mal fondée la décision de l’inspecteur concernant le point «23 ‑ Margelles aux fenêtres du sous-sol» de son rapport du 7 juin 2005 et de la modifier pour qu’elle se lise : “L’entrepreneur doit installer une margelle à la fenêtre du sous-sol de l’élévation arrière du bâtiment.”

[110] Compte tenu de ce qui précède, l’entrepreneur devra exécuter tous les travaux de correction des malfaçons décrites plus haut.

[111] Compte tenu de la saison hibernale et de la nature des travaux à exécuter, les travaux devront être exécutés au plus tard le 31 mai 2006 et, à défaut par l’entrepreneur d’agir, l’administrateur de la garantie devra faire ou faire faire les dits travaux conformément au paragraphe 7 de l’article 18 du Règlement.

[112] Quant à l’exécution des travaux de correction des malfaçons, le Tribunal d’arbitrage est d’opinion que dans la mesure où des travaux ont fait l’objet d’une inspection par un inspecteur et que des travaux doivent être corrigés ou parachevés, que la correction des travaux déficients soit demandée par l’inspecteur dans son rapport d’inspection ou qu’elle soit ordonnée par le Tribunal d’arbitrage, c’est à l’inspecteur qu’incombe la responsabilité de voir à la bonne et parfaite exécution des travaux soit en exigeant qu’ils soient repris et exécutés selon les règles de l’art soit, si plusieurs méthodes sont offertes et qu’il faille en utiliser une plutôt qu’une autre dans le contexte des travaux à reprendre, en exigeant qu’une telle méthode soit employée plutôt qu’une autre.

[113] Enfin, le Tribunal d’arbitrage estime nécessaire d’ordonner au bénéficiaire de collaborer avec l’inspecteur et l’entrepreneur pour la bonne et parfaite réalisation des travaux de correction en étant surtout disponible afin que l’entrepreneur puisse réaliser les travaux exigés dans le délai imparti.

C) Les frais de l’arbitrage

[114] Traitant des frais de l’arbitrage, l’article 123 du Règlement édicte que :

“(...)

Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de l’administrateur à moins que le bénéficiaire n’obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l’arbitre départage ces coûts.”

[115] Le bénéficiaire ayant obtenu gain de cause sur plusieurs points de sa réclamation, les frais de l’arbitrage doivent être supportés par l’administrateur.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

[116] ACCUEILLE en partie la réclamation du bénéficiaire.

[117] DONNE ACTE aux parties du retrait ou de l’abandon des réclamations ci-après énumérées et

[118] MAINTIENT, le cas échéant, les décisions de l’inspecteur à l’égard des réclamations ci-après énumérées, savoir :

9 - Écorchure au cadre du châssis de la chambre des maîtres

10 - Écorchure au seuil du châssis de la salle de bain

18 - Ondulation au mur intérieur du garage

- Fenêtre du sous-sol (niveau)

11 - Invasion de souris

20 - Remboursement de la garantie de l’APCHQ

21 - Formulaire TPS et TVQ

22 - Encrage du support des fils électriques au mat électrique

24 - Mise à la terre

[119] CONSTATE que les malfaçons dénoncées par le bénéficiaire aux points mentionnés ci-après ont fait l’objet d’une décision de l’inspecteur et ont été corrigées par l’entrepreneur et,

[120] CONSTATE son absence de juridiction quant au nouveaux problèmes introduits par le bénéficiaire sous les rubriques énumérées ci-après, savoir :

6 - Siège de toilette (+ Toilette de faible débit)

5 - Membrure dans l’entre-toit (+ Bardeau de toit)

7 - Moulure et interstices entre les premières marches de l’escalier et l’étage (+ Haut de l’escalier)

[121] DONNE ACTE aux parties du règlement intervenu quant au point numéro «4 -Tuiles de céramique fissurées» des rapports d’inspection datés des 14 mars 2005 et 7 juin 2005 et

[122] MAINTIENT la décision de l’inspecteur à l’égard du point numéro «4 -Tuiles de céramique fissurées» de ses rapports d’inspection datés des 14 mars 2005 et 7 juin 2005 et

[123] ORDONNE à l’entrepreneur, en exécutant le travail concerné, de vérifier la structure et l’appui du plancher à la structure, de poser des vis additionnelles, au besoin, pour bien fixer l’ensemble des matériaux avant d’installer de nouvelles tuiles et de prendre les dispositions nécessaires pour minimiser les différences de teintes et de texture quasi inévitables entre le coulis d’origine et le nouveau à être appliqué, d’exécuter tous les travaux nécessaires selon les règles de l’art et de s’assurer de faire le moins de poussière possible tout en contenant la poussière inévitable pour ce genre de travaux.

[124] DÉCLARE les décisions de l’inspecteur mal fondées à l’égard des points que le Tribunal d’arbitrage a réunis sous le thème de la «Qualité de la finition», savoir :

3 - Boiserie de finition de l’escalier (¼ de rond adjacent)

9 - Joints apparents au gypse du plafond et des murs

- Fissuration des joints de gypse

- Têtes de clous

6 - Cadre de porte de la garde-robe du vestibule

11 - Tête de clou apparente au seuil de la fenêtre du sous-sol

12 - Qualité de la peinture

13 - Interstices aux joints des cadres de finition des ouvertures

[125] MODIFIE les décisions de l’inspecteur à l’égard des points précités en les regroupant pour qu’elles se lisent : “L’entrepreneur doit défaire et refaire au complet les joints de plâtre là où il y a une fissure ou un écart ; il doit également refaire les joints apparents et/ou mal finis au gypse des murs ou des plafonds en prenant soin de ne pas bomber les murs lors de ces travaux de correction. L’entrepreneur doit enlever toutes les têtes de clous ou de vis apparentes, en poser d’autres et boucher toutes les ouvertures occasionnées par cette opération en prenant soin de ne pas bomber les murs lors de ces travaux de correction. L’entrepreneur doit enlever toutes les moulures de cadre de portes et de fenêtres mal jointées ou brisées ou qui présentent un gonflement ou une encoche et en fournir et en installer de nouvelles. L’entrepreneur doit enlever toutes les plinthes de plancher mal jointées ou brisées ou qui présentent un gonflement ou une encoche ou une ouverture avec le plancher et en fournir et en installer de nouvelles. L’entrepreneur doit réparer les joints qui présentent un écart au droit de deux surfaces. L’entrepreneur doit sabler toutes les surfaces présentant des résidus dans la peinture. Finalement, après qu’une couche de peinture d’apprêt et 2 couches de peinture auront été appliquées sur tous les murs, le plafond, les moulures et les plinthes de chacune des pièces où un travail de finition doit être repris, l’entrepreneur doit appliquer dans toute la résidence la dernière couche de peinture prévue au contrat. L’entrepreneur doit exécuter tous les travaux nécessaires selon les règles de l’art et s’assurer de faire le moins de poussière possible tout en contenant la poussière inévitable pour ce genre de travaux.

[126] ORDONNE à l’inspecteur, afin d’éviter tout différend quant à la détermination des travaux à exécuter, de déterminer, en collaboration avec le bénéficiaire, les travaux de correction à exécuter et leur envergure.

[127] MAINTIENT la décision de l’inspecteur à l’égard du point numéro «12 - Céramique (couleur)» de son rapport d’inspection daté du 2 août 2004.

[128] DÉCLARE la décision de l’inspecteur mal fondée à l’égard du point numéro «15 - Fissuration des joints de coulis de la céramique (salle de bain)» de son rapport d’inspection daté du 14 mars 2005.

[129] MODIFIE la décision de l’inspecteur relativement au point numéro «15 - Fissuration des joints de coulis de la céramique (salle de bain)» de son rapport d’inspection daté du 14 mars 2005 pour qu’elle se lise : “L’entrepreneur doit corriger les fissures des joints de coulis de la céramique de la salle de bain par l’application d’un joint de silicone coloré et il doit exécuter les travaux selon les règles de l’art et s’assurer de faire le moins de poussière possible tout en contenant la poussière inévitable pour ce genre de travail.”

[130] DÉCLARE les décisions de l’inspecteur mal fondée à l’égard des points numéros «13 et 16 - Ajustement de 3 portes de garde-robes» de ses rapports d’inspection datés des 2 août 2004 et 14 mars 2005 et à l’égard du point numéro «17 - Porte d’armoire» de son rapport d’inspection daté du 14 mars 2005.

[131] MODIFIE les décisions de l’inspecteur relativement aux points numéros «13 et 16 - Ajustement de 3 portes de garde-robes» de ses rapports d’inspection datés des 2 août 2004 et 14 mars 2005 et à l’égard du point numéro «17 - Porte d’armoire» de son rapport d’inspection daté du 14 mars 2005 pour qu’elles se lisent : “L’entrepreneur doit procéder à l’ajustement des portes des garde-robes et de la porte d’armoire et il doit exécuter les dits travaux selon les règles de l’art .”

[132] MAINTIENT la décision de l’inspecteur à l’égard du point numéro «10 - Drain de plomberie (sous-sol) trop bas» de son rapport d’inspection daté du 2 août 2004.

[133] DÉCLARE mal fondée la décision de l’inspecteur concernant le point numéro «1 ‑ Gondolement du mur extérieur du côté ouest au niveau du rez-de-chaussée» dans ses rapports des 2 août 2004 et 14 mars 2005.

[134] MODIFIE la décision de l’inspecteur concernant le point numéro «1 - Gondolement du mur extérieur du côté ouest au niveau du rez-de-chaussée» dans ses rapports des 2 août 2004 et 14 mars 2005 pour qu’elles se lisent : “L’entrepreneur doit corriger le gondolement du mur extérieur du côté ouest au niveau du rez-de-chaussée en exécutant tous les travaux nécessaires selon les règles de l’art.”

[135] ORDONNE à l’inspecteur de vérifier le travail fait antérieurement pour corriger le bombement à l’étage et d’en évaluer la qualité et la conformité aux normes et, s’il en vient à la conclusion que le travail a été fait en infraction des normes et des règles de l’art, d’exiger que l’entrepreneur reprenne le travail correctement.

[136] DÉCLARE mal fondée la décision de l’inspecteur concernant le point numéro «23 ‑ Margelles aux fenêtre du sous-sol» de son rapport du 7 juin 2005.

[137] MODIFIE la décision de l’inspecteur concernant le point numéro «23 ‑ Margelles aux fenêtres du sous-sol» de son rapport du 7 juin 2005 pour qu’elle se lise : “L’entrepreneur doit installer une margelle à la fenêtre du sous-sol de l’élévation arrière du bâtiment.”

[138] ORDONNE à l’entrepreneur d’exécuter tous les travaux décrits plus haut.

[139] ORDONNE que les travaux soient exécutés au plus tard le 31 décembre 2006.

[140] ORDONNE au bénéficiaire de collaborer avec l’inspecteur et l’entrepreneur pour la bonne et parfaite réalisation des travaux de correction en étant surtout disponible afin que l’entrepreneur puisse réaliser les travaux exigés dans le délai imparti.

[141] ORDONNE à l’administrateur de la garantie d’assurer la surveillance des travaux de correction des malfaçons et, à défaut par l’entrepreneur d’agir,

[142] ORDONNE à l’administrateur de la garantie de faire ou de faire faire les dits travaux conformément aux termes et conditions du paragraphe 7 de l’article 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

[143] LE TOUT avec les frais de l’arbitrage à la charge de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

(S) Robert Masson

Me Robert MASSON, ing., arb.

[1] N’est pas présent lors de la conférence téléphonique du 21 décembre 2005.

[2] Rousseau-Houle, Thérèse, Les contrats de construction en droit public & privé, Coéditions Wilson & Lafleur - SOREJ, Montréal, 1982, p. 236 et ss.