ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : SORECONI
ENTRE : SYNDICAT LES VILLAS SUR LE PARC REMBRANDT
(ci-après « les Bénéficiaires »)
ET : LES VILLAS SUR LE PARC REMBRANDT
(ci-après « l’Entrepreneur »)
ET : LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION
(ci-après « l’Administrateur »)
No dossier SORECONI : 060309001
No. Plan de Garantie: 13334
SENTENCE ARBITRALE
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Pour les Bénéficiaires : M. Guy Renaud
Mme Perla Lévy
M. Berti Ouaknine
Pour l’Entrepreneur : Me Karine Cherbake
M. Alfredo Zeppelli
Pour l’Administrateur : Me Avelino De Andrade
M. Sylvain Beausoleil
Date d’audience : 21 février 2007
Lieu d’audience : 1010, de la Gauchetière Ouest, Suite 950
Date de la sentence : 8 mars 2007
Identification des parties
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Place du Canada
1010, de la Gauchetière Ouest
Suite 950
Montréal (Québec)
H3B 2N2
Bénéficiaires : Syndicat Les Villas sur le Parc Rembrandt
5661, rue Cavendish
Côte St-Luc (Québec)
H4W 3K5
Entrepreneur: Les Villas sur le Parc Rembrandt
A/s. : M. Alfredo Zeppelli
8000, boul. Gouin Ouest
Montréal (Québec)
H4K 1C2
Et son procureur :
Me Karine Cherbaka
Administrateur : La Garantie Qualité Habitation Inc.
7400, boul. des Galeries-d’Anjou
Bureau 200
Anjou (Québec)
H1M 3M2
Et son procureur :
Me Avelino De Andrade
Décision
Mandat :
L’arbitre a reçu son mandat de SORECONI le 27 mars 2006.
Historique du dossier :
20 août 2001 : Acte de vente;
18 septembre 2003 : Fin des travaux et réception du bâtiment;
8 mars 2005 : Inspection du bâtiment par EGP Group;
16 mars 2005 : Lettre de EGP Group aux Bénéficiaires;
18 mai 2005 : Lettre du procureur des Bénéficiaires au procureur de l’Entrepreneur;
23 août 2005 : Réclamation écrite des Bénéficiaires;
8 septembre 2005 : Lettre de l’Administrateur aux Bénéficiaires;
7 octobre 2005 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur;
18 janvier 2006 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur;
20 janvier 2006 : Inspection du bâtiment et première séance de médiation;
16 février 2006 : Décision de l’Administrateur et récépissés postaux;
9 mars 2006 : Demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
22 mars 2006 : SORECONI obtient copie du dossier relatif à la décision de l’Administrateur;
27 mars 2006 : Nomination de l’arbitre;
28 mars 2006 : Lettre de l’arbitre aux parties, les informant du processus à venir;
3 avril 2006 : Convocation des Parties à l’Audience prévue pour le 25 mai 2006;
2 mai 2006 : Lettre de l’arbitre aux parties, confirmant le lieu de l’arbitrage;
24 mai 2006 : Comparution du procureur de l’Entrepreneur de demande de remise de la séance d’arbitrage prévue le 25 mai 2006;
25 mai 2006 : Conférence téléphonique entre les parties afin d’établir la nouvelle date d’arbitrage;
25 mai 2006 : Correspondance de l’arbitre aux parties fixant la nouvelle date d’audience au 15 juin 2006;
26 mai 2006 : Correspondance du procureur de l’Entrepreneur à l’arbitre;
15 juin 2006 : Réception des parties de l’inventaire de pièces communiqué par le procureur de l’Entrepreneur.
15 juin 2006 : Audience
22 juin 2006 : Décision interlocutoire
6 août 2006 : Inspection du bâtiment par M. Abikhzer (Groupe Conseil G.I.E. Inc.);
21 août 2006 : Correspondance de l’Administrateur à l’arbitre
29 août 2006 : Réception du rapport d’inspection sous la plume de M. Abikhzer;
24 octobre 2006 : Correspondance des Bénéficiaires à l’arbitre;
6 novembre 2006 : Correspondance de l’Administrateur à l’arbitre;
7 novembre 2006 : Correspondance du procureur de l’Entrepreneur à l’arbitre;
9 novembre 2006 : Inspection du bâtiment par M. Sylvain Beausoleil;;
20 novembre 2006 : Réception du rapport d’inspection sous la plume de Sylvain Beausoleil;
4 décembre 2006 : Lettre de l’arbitre informant les parties de la date de continuation de l’arbitre, soit le 21 février 2007, à 9h30;
13 décembre 2006 : Correspondance de l’arbitre aux parties;
15 décembre 2006 : Correspondance du procureur de l’Entrepreneur à l’arbitre;
17 décembre 2006 : Correspondance des Bénéficiaires à l’Entrepreneur;
10 janvier 2007 : Correspondance du procureur de l’Entrepreneur à l’arbitre;
12 janvier 2007 : Correspondance de l’arbitre aux parties;
9 février 2007 : Correspondance de l’Entrepreneur aux Bénéficiaires;
21 février 2007 : Deuxième Audience
Objection préliminaire :
[1] Tel que pour l’enquête du 15 juin 2006, aucune objection préliminaire n’a été soulevée par les parties et l’arbitre constate que juridiction lui demeure acquise. L’audience est réouverte le 21 février 2007, à 11h00 am, au bureau du soussigné.
Valeur estimée de la réclamation originale: 15,000.00 à 30,000.00$
Admission :
[2] À l’époque du dernier ajournement (15 juin 2006) étaient en litige les points 1 à 11 de la décision du 15 février 2006.
[3] Depuis, l’audience du 15 juin dernier semble avoir porté fruit puisqu’en réouverture d’enquête, seuls les points suivants des décisions du 16 février 2006 et du 20 novembre 2006 sont en litige :
[3.1] #8 Infiltrations d’eau sous les panneaux électriques dans les garages;
[3.2] #9. Drainage de la dalle du garage; ainsi que
[3.3] Contestation de la réception de la partie commune (18 septembre 2003).
L’enquête du 21 février 2007:
[4] Les admissions reprises à la décision interlocutoire du 22 juin 2006 ont acquis force de choses jugées, je me permets néanmoins de préciser :
[4.1] Le bâtiment est constitué d’unités résidentielles détenues en copropriété divises;
[4.2] La première réclamation écrite des Bénéficiaires est en date du et/ou vers le 23 août 2005;
[5] La présente demande d’arbitrage se limite aux mentions apparaissant aux décisions de l’Administrateur du 16 février 2006 et du 20 novembre 2006, toutes deux préparées sous la plume de Sylvain Beausoleil, responsable conciliation de l’Administrateur, et qui établit la date de réception des parties communes au 18 septembre 2003.
[6] Bien qu’aucune demande formelle d’appel (arbitrage) n’a été logée par les Bénéficiaires de la décision de novembre 2006, je rappelle qu’il avait été convenu qu’un des buts de la décision interlocutoire du 22 juin 2006 était de permettre (entre autre) aux Bénéficiaires :
[6.1] de procéder à obtenir une inspection (fin des travaux et pré réception);
[6.2] suite à cette inspection, et dans l’hypothèse où certains travaux correctifs déficience malfaçon et/ou parachèvement seraient notés (à défaut toujours de consensus avec l’Entrepreneur et/ou l’Administrateur), l’Administrateur devait saisir le moment et rendre une décision en vertu du texte de Garantie Qualité Habitation; et
[6.3] Tout possible désaccord résultant de la possible décision de l’Administrateur et devant faire partie intégrante du présent dossier.
[7] En cours d’enquête, le soussigné est informé que les points #8 et #9 ont fait l’objet de travaux correctifs. Sous réserves de l’obligation de résultats de l’Entrepreneur, les Bénéficiaires se déclarent satisfaits de l’ouvrage adressé et ces points sont retirés de la demande d’arbitrage. Reste au soussigné à trancher sur et/ou établir la date de réception de la partie commune i.e. la réception est-elle en date effective du 18 septembre 2003?
[8] Il appert de la preuve testimoniale qu’il y aurait eu, le 18 septembre 2003, une première assemblée des copropriétaires. Étaient présents à cette première assemblée au moins un représentant de la famille de l’âme dirigeante de l’Entrepreneur (M. Zeppilli), les comptables de l’Entrepreneur et divers autres professionnels (tous présents à la demande de l’Entrepreneur).
[9] L’information qui transpire de la preuve testimoniale est à l’effet que cette réunion semblait être la première assemblée des copropriétaires et aurait été (suivant les dires de l’Administrateur et de l’Entrepreneur) lieu et date à laquelle il y aurait eu réception par le Syndicat des copropriétaires des parties communes.
[10] Bien que les Bénéficiaires ne contestent pas qu’une telle réunion a eu lieu, ils prétendent qu’ils n’auraient pas reçu copie des plans, copie des contrats et/ou tout autre document utile et nécessaire à ce qu’ils considèrent « parfaire » la réception de la partie commune.
[11] Pour cette raison, les Bénéficiaires sont d’opinion qu’il n’y a toujours pas aujourd’hui de « réception des parties communes ».
[12] Ce qui semble certain est que l’élection de nouveaux administrateurs du Syndicat (du moins du premier conseil d’Administration excluant les membres de la famille Zeppilli) a eu lieu entre septembre 2003 et avril 2004, puisqu’en avril 2004, une déclaration modificative déposée auprès de l’Inspecteur Général des Institutions Financières définie clairement que la constitution du Syndicat des copropriétaires n’inclus aucun membre de la famille Zeppilli.
[13] Que c’est-il dit lors de cette première réunion des copropriétaires en septembre (le 18) 2003? Les versions sont contradictoires, je me dois de trancher et conséquemment, j’accepte la version des Bénéficiaires à l’effet que cette réunion manquait de transparence et qu’il est plus que probable que l’ensemble de la documentation utile et nécessaire à habiliter les copropriétaires à pleinement réaliser ce qui se tramait ne leur a pas été cédé et/ou remis.
[14] Quoiqu’il en soit, en avril 2004, le conseil d’administration du Syndicat était formé et composé de copropriétaires, à l’exclusion des membres de la famille de l’âme dirigeante de l’Entrepreneur. Si j’accorde le bénéfice du doute aux Bénéficiaires et j’accepte que la date de réception de la partie commune ne soit pas le 18 septembre 2003, usant de la discrétion qui m’est accordé, et à défaut d’éléments factuels pouvant m’assister à trouver autre date, je détermine que la date de réception des parties communes est le 8 avril 2004, date à laquelle fut exhibé un premier document qui fait état d’un conseil d’administration du Syndicat non lié (tel que ce terme est défini à la loi sur l’Impôt et Revenu Canada) à l’Entrepreneur le 8 avril 2004, soit la date de la déclaration modificative déposée auprès de l’Inspecteur Général des Institutions Financières.
[15] Pour l’ensemble des motifs ci-haut repris, je me dois donc d’accepter en partie, et de maintenir en partie, la position des Bénéficiaires.
[16] En vertu de l’article 123 du Règlement sur le Plan de Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs, et comme les Bénéficiaires ont obtenu en partie gain e cause sur leur demande (du moins en partie), les coûts de l’arbitrage seront à la charge de l’Administrateur.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
ACCUEILLE en partie la demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
MODIFIE la décision de l’Administrateur;
DÉCLARE et CONSTATE que pour et toujours pour le bâtiment concerné, la date de réception des parties communes par le Syndicat Les Villas sur le Parc Rembrandt est le 8 avril 2004.
CONDAMNE l’Administrateur aux entiers frais et dépens.
Montréal, ce 8 mars 2007
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Me Michel A. Jeanniot
Arbitre / SORECONI