ARBITRAGE

En vertu du Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

Dossier n^o :

GAMM

2011-11-006

APCHQ

11-192. 1LS

Date :

15 décembre 2011

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DEVANT L’ARBITRE :

JEAN MORISSETTE

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NORMAND GODIN

Et

FRÉDÉRIC COURBIER

Bénéficiaires

CONSTRUCTIONS NOMADE FAUBOURG BOISBRIAND

Entrepreneur

-et-

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.

Administrateur

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SENTENCE ARBITRALE

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[1] Il s’agit d’une demande d’arbitrage du 25 juillet 2011 concernant la décision rendue par l’Administrateur du 20 juin 2011 du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (APCHQ).

PRÉLIMINAIRES

[2] Les parties ont admis et convenu de ma nomination et juridiction à rendre une décision sur la question soulevée par les Bénéficiaires. Elles ont aussi accepté que ma décision soit rendue plus de 30 jours suivant l’audition si cela s’avérait le cas;

[3] Aucune requête préliminaire n’a été présentée par l’une ou l’autre des parties;

[4] Le cahier de pièces émis par l’Administrateur est déposé de consentement pour faire preuve de son contenu;

[5] La demande de condamnation pour dommages causés par le retard de livraison de l’unité achetée est retirée par l’avocat des Bénéficiaires;

LA DÉCISION

[6] Me Luc Séguin est le signataire de la décision sous étude;

[7] Le procureur des Bénéficiaires et le représentant de l’Entrepreneur n’ont aucune objection et acceptent le rôle de l’avocat de l’Administrateur présent, alors qu’il est aussi le signataire de la décision sous examen;

[8] La décision de l’Administrateur du 20 juin 2011 rejette la demande de remboursement d’acompte des Bénéficiaires;

[9] L’ensemble de la documentation qui appuie la décision est au cahier des pièces émis par l’Administrateur;

[10] La décision est à l’effet que les Bénéficiaires auraient accepté tacitement le report de la livraison de leur unité d’habitation. Cette affirmation de l’Administrateur lui permet de conclure que :

« […] Or, bien que les bénéficiaires aient reçu une telle approbation de la part de leur créancier hypothécaire le 17 novembre 2010, ils ont tardé jusqu’au 7 décembre 2010 avant de transmettre à l’entrepreneur, soit quelques jours après l’expiration du délai de sept (7) jours prévu à la lettre de mise en demeure de l’entrepreneur du 24 novembre 2010.

Le paragraphe 29 du contrat préliminaire prévoit que le défaut par le promettant-acheteur de respecter l’une ou l’autre des conditions et obligations lui incombant en vertu du présent contrat préliminaire permettra au vendeur de le résilier, après l’écoulement d’un délai de sept (7) jours pour remédier au défaut à compter de l’envoi d’un avis écrit à cet effet, auquel cas le vendeur conservera tous les acomptes déjà reçus du promettant-acheteur, sans préjudice à tout autre recours.

Or, l’obligation du promettant-acheteur de fournir une preuve de financement hypothécaire valide est explicitement prévue au paragraphe 12 de ce même contrat préliminaire.

Ainsi, bien que le comportement de l’entrepreneur dans cette affaire puisse sembler cavalier, force est de constater qu’il a agi (sic) conformément aux termes du contrat préliminaire, et l’administrateur ne peut que constater le défaut des bénéficiaires de fournir la preuve de financement demandée. L’entrepreneur peut donc conserver l’acompte reçu des bénéficiaires, sans préjudice à tout autre recours.

Pour ces motifs, la demande de remboursement d’acompte des bénéficiaires est rejetée. »

[11] J’ai l’opportunité d’examiner les documents suivants déposés en preuve à l’occasion de l’audition et de bénéficier des témoignages pour rendre ma décision.

B-1 : Courriels des 23 et 24 novembre 2010 intitulés, « approbation hypothécaire » entre les Bénéficiaires, Gilles Robitaille et la Banque Laurentienne, plus une annotation manuscrite du témoin, monsieur Normand Godin (la pièce ADF attachée est la lettre de la TD du 27 mai 2010, pièce A-3);

B-2 : Courriels des 23 et 24 septembre 2010 sur la hausse du versement d’acompte;

B-3 : Courriel du 14 juillet 2010 (report accepté);

B-4 : Courriel du 8 octobre 2010 à l’effet que les Bénéficiaires sont en réflexion;

B-5 : Courriel de monsieur Godin du 8 octobre 2010, en réflexion actuellement;

E-1 En liasse, documents du 14 juillet 2010, plan, demande de permis et documents municipaux;

E-2 Courriels des 16 et 24 décembre 2010;

LA PREUVE

[12] La première date de livraison du 1^er septembre 2010, pièce A-1, a été reportée de consentement des parties et celles-ci l’admettent;

[13] Le report a été causé par le défaut de l’Entrepreneur de remplir les conditions du permis de construction de la Ville de Boisbriand (défaut de l’aménagement d’une bande de « protection » du quartier résidentiel voisin);

[14] Lors de l’audition, les Bénéficiaires reprochent à l’Entrepreneur ce retard. Selon eux, l’Entrepreneur ne pouvait pas ignorer qu’il lui était impossible de livrer au 1^er septembre 2010. En effet, il était dans la quatrième phase du projet et sa connaissance du temps nécessaire à la construction rendait inéluctable le report de livraison

[15] Les Bénéficiaires n’ont pas fourni un nouveau document d’attestation de leur emprunt hypothécaire, en novembre 2010, parce qu’à cette date, il y a un troisième report de livraison connu (février ou mars 2011). Il existe alors des négociations avec l’Entrepreneur qui ne sont pas terminées;

[16] Selon les Bénéficiaires, ils se sont conformés à l’article 12 du contrat A-1, puisqu’ils ont fourni, pièce A-3, une approbation d’une marge de crédit domiciliaire qui était, jusqu’en octobre 2010 suffisante à l’Entrepreneur;

[17] Un chèque de 10 000 $, le 1^er mai 2010 avait aussi été remis lors de la signature du contrat préliminaire, pièce A-1, montant qui a été encaissé par l’Entrepreneur, ceci est admis par les parties;

[18] L’acompte de 10 000 $ serait devenu insuffisant en septembre 2010 et on leur demande d’y ajouter 20 000 $, car la nouvelle institution qui finance le projet demande des acomptes plus élevés. Un échange de courriels survient sur le sujet, pièce B-2;

[19] Les Bénéficiaires suivant un échange de courriels du 14 juillet 2010 acceptent le report de livraison du 1^er septembre au 1^er novembre 2010;

[20] Cette acceptation est sujette à l’usage d’une unité d’habitation appartenant à l’Entrepreneur à un coût de loyer de 700 $/mois et à l’entreposage de plusieurs de leurs effets, sans frais pour les Bénéficiaires;

[21] L’unité achetée ne sera pas livrée au 1^er novembre 2010. En fait, en octobre 2010 ils sont avisés d’un nouveau report de livraison quelque part en février ou mars 2011. Le courriel de l’Entrepreneur du 6 octobre 2010 contient aussi de nouvelles conditions qui modifient l’entente initiale, pièce A-4;

[22] Les Bénéficiaires n’ont pas accepté ce nouveau report. S’ensuit alors un échange de courriels et le 23 novembre 2010, une nouvelle offre de règlement est transmise à l’Entrepreneur, pièce A-8;

[23] Par un courriel du 24 novembre 2010, pièce B-1, l’Entrepreneur refuse cette offre et propose autre chose;

[24] Les Bénéficiaires témoignent avoir toujours refusé de donner quittance pour le retard à livrer l’unité prévue au contrat A-1. Le refus s’explique par le paiement d’une pénalité payée à leur institution bancaire pour le remboursement du prêt hypothécaire avant terme effectué lors de la vente de leur immeuble. Cette vente prévoit la prise de possession de cette maison en fonction de la première date de livraison de l’unité C-19 du projet Britana. Cette pénalité payée pour remboursement du prêt hypothécaire avant terme devait être remboursée si un nouvel emprunt était conclu dans les 120 jours de ce remboursement ce qui devenait impossible par les reports de livraison répétés;

[25] Selon les Bénéficiaires, rien dans les pièces soumises ne permet de conclure qu’ils ont accepté ce nouveau report de livraison après le 1^er novembre 2010;

[26] Le témoignage de monsieur Gilles Robitaille, le représentant autorisé de l’Entrepreneur vient confirmer la preuve des difficultés de l’Entrepreneur à obtenir les permis de construction de la Ville de Boisbriand.

[27] Bien candidement, monsieur Robitaille admet qu’il était impossible de livrer l’unité C-19, de la phase C du projet Britania au 1^er septembre 2010;

[28] Monsieur Robitaille confirme qu’à compter du 17 août 2010, il est prêt à convenir de modalités pour s’entendre sur la suite des relations avec les Bénéficiaires;

[29] Il me confirme qu’à compter du 8 octobre 2010, les Bénéficiaires sont en réflexion;

[30] La confirmation d’un emprunt hypothécaire, pièce A-3, est suffisante à l’Entrepreneur pour remplir les conditions de l’article 12 du contrat A-1 et ce n’est que le 6 octobre 2010 qu’il soulève que les Bénéficiaires doivent fournir une nouvelle attestation de prêt hypothécaire, pièce A-5;

[31] Monsieur Robitaille admet que les Bénéficiaires sont par la suite en réflexion et jusqu’au 24 novembre 2010 que les parties sont toujours en négociation, tel qu’en fait la preuve le courriel pièce A-10;

[32] Monsieur Robitaille confirme avoir reçu le 25 novembre 2010, pièce A-11, une nouvelle proposition pour tenter de régler la situation;

[33] L’Entrepreneur ne possède aucun document qui fait la preuve d’une entente pour la livraison après le 1er novembre 2010;

[34] Ce n’est qu’à l’occasion d’une conversation téléphonique avec monsieur Godin que les Bénéficiaires auraient accepté le report de livraison de l’unité d’habitation plus tard que novembre 2010;

[35] Pourtant monsieur Robitaille mentionne qu’à la rencontre du 16 décembre 2010, qu’il avait initiée la veille, il avait bon espoir qu’une entente serait possible vu l’aspect courtois de leurs échanges;

[36] Puis, à l’occasion d’une réunion avec ses partenaires d’affaires dans la période des fêtes qui suivit, l’Entrepreneur a choisi la résiliation du contrat, pièce A-1, et la remise du dépôt de 10 000 $ (par un vote de 2 contre 1);

[37] Par contre, il était important pour l’Entrepreneur de régler aussi tous les autres aspects litigieux qui existaient avec les Bénéficiaires, soit le contrat de bail et l’obtention d’une quittance totale et finale;

[38] Monsieur Robitaille a fait alors une demande de modification de bail rétablissant la valeur du loyer mensuel de 700 $ à sa valeur marchande;

[39] La réponse des Bénéficiaires a été de refuser cette modification. S’en est suivi un recours à la Régie du Logement et le 26 mars 2011, les Bénéficiaires ont quitté les lieux;

[40] Aucune des procédures judiciaires de part et d’autre n’ont, à la date de l’audition, trouvées de conclusions;

[41] La rencontre, après les fêtes 2010-2011, que demandait monsieur Robitaille était pour traiter du loyer et il aurait alors abordé la question du remboursement de l’acompte;

ANALYSE

[42] Il est clair que les conditions du contrat pièce A-1 changent en cours de route;

[43] L’ensemble du témoignage du représentant de l’Entrepreneur vient appuyer le fait qu’aucune entente n’est intervenue sur la livraison de l’unité d’habitation à une autre date que le 1^er novembre 2010;

[44] L’exigence de l’Entrepreneur sur la condition de l’attestation du prêt hypothécaire de l’institution financière des Bénéficiaires a été utilisée comme levier de négociation pour tenter de forcer à donner quittance, à accepter un nouveau délai de livraison et de nouvelles conditions de louage d’une unité que les Bénéficiaires occupaient et appartenait à l’Entrepreneur. L’exigence de l’attestation de disponibilité de fonds, pièce A-3, était suffisante pour l’Entrepreneur lorsque les parties se sont entendues pour un report au 1^er novembre 2010;

[45] Monsieur Robitaille a aussi témoigné que ses partenaires et lui ont choisi de résilier le contrat A-1 et de remettre le dépôt de 10 000 $ aux Bénéficiaires;

[46] Par contre, il a associé la remise du dépôt au fait qu’il souhaitait obtenir une quittance et une hausse du loyer de l’appartement qui était loué aux Bénéficiaires;

[47] Dans son témoignage, monsieur Robitaille admettra que les Bénéficiaires n’ont jamais accepté le report de livraison après le 1^er novembre 2010;

[48] Toute la preuve démontre que l’Entrepreneur n’a pas livré l’unité au 1^er novembre 2010;

[49] Il m’apparaît tout à fait injustifiable d’accepter que la condition d’approbation hypothécaire requise des Bénéficiaires puisse servir à s’approprier un dépôt, alors qu’elle est suffisante pour le contrat initial et son report au 1^er novembre 2010. La règle de droit exceptio non adiplendi contractus doit ici s’appliquer, c’est-à-dire : « Celui qui n’exécute pas son obligation ne peut alléguer que l’autre ne le fait pas ». En d’autres termes, celui qui ne tient pas parole ne mérite pas qu’on respecte celle qu’on lui a donnée;

[50] Contrairement à ce qui est décidé par l’Administrateur, je ne trouve aucune tacite acceptation des Bénéficiaires pour reporter la livraison après le 1^er novembre 2010, tout au contraire;

[51] Les Bénéficiaires ont tenu à faire respecter leurs droits et l’Entrepreneur voulait se libérer de toute responsabilité dans son impossibilité de livrer l’unité d’habitation convenue;

[52] Je conclue que l’Entrepreneur a trouvé suffisante l’approbation de fonds disponible pour l’achat de l’unité, pièces A-3. Ce n’est que devant le refus des Bénéficiaires d’accepter un nouveau délai de livraison et la tentative d’obtenir de nouvelles conditions d’un bail de location et obtention d’une quittance pour se libérer de sa responsabilité contractuelle qu’il a tenté de modifier unilatéralement les conditions de la convention;

[53] Aucune demande ne m’ayant été présentée en regard de dommages-intérêts résultant du retard à payer le remboursement, je ne peux les accorder (art 1617 C.c.Q.);

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[54] DONNE ACTE aux Bénéficiaires du retrait de leur demande de dommages et inconvénients, sous toutes réserves de leurs droits;

[55] ACCUEILLE la demande d’arbitrage des Bénéficiaires;

[56] CONDAMNE l’Entrepreneur à rembourser aux Bénéficiaires la somme de 10 000 $ reçue à titre d’acompte;

[57] LE TOUT au frais de l’Entrepreneur et de l’Administrateur, en parts égales;


		__________________________________ JEAN MORISSETTE, arbitre

Me MIGUEL MPETSI LEMELIN
Procureur des bénéficiaires

M. GILLES ROBITAILLE
Entrepreneur

Me LUC SÉGUIN
Procureur de l’administrateur

Date(s) d’audience :	Aucune

Date(s) de délibéré :	Aucune

ME MIGUEL MPETSI LEMELIN pour NORMAND GODIN & FRÉDÉRIC COURBIER 8, rue de Courcelles Blainville (Québec) J7C 0H8 Bénéficiaire Et
GILLES ROBITAILLE pour
CONSTRUCTION NOMADE FAUBOURG BOISBRIAND, SENC
Case postale 339
Saint-Jérôme (Québec) J5L 2N4
l’Entrepreneur

Et
ME LUC SÉGUIN pour
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.
Savoie Fournier Avocats
5930, rue Louis-H. Lafontaine,
Anjou (Québec) H1M 1S7
Pour L’Administrateur

Date(s) d’audience :

NORMAND GODIN

Et

FRÉDÉRIC COURBIER

PRÉLIMINAIRES

M. GILLES ROBITAILLE

Me LUC SÉGUIN

GILLES ROBITAILLE pour

CONSTRUCTION NOMADE FAUBOURG BOISBRIAND, SENC