ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Décret 841-98 du 17 juin 1998)
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
Dossier no :
GAMM		2011-19-001
APCHQ		11-062ES
Date :	21 décembre 2011
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DEVANT L’ARBITRE :			JEAN MORISSETTE
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NATHALIE FERRANTE
Et
JONATHAN SCHWARTZ
Bénéficiaires
Et
LES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION MANOCCHIO INC.
Entrepreneur
Et
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.
Administrateur
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SENTENCE ARBITRALE AMENDÉE
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Dans la suite de la demande de correction d’erreurs matérielles formulée par le procureur de l’Administrateur, la décision corrigée conformément à l’article 945 du Code de procédure civil du Québec se lit maintenant ainsi;

[1]       Les Bénéficiaires portent en arbitrage la plupart des points de la décision du 5 janvier 2011 de l’Administrateur rendue par le conciliateur monsieur Yvon Mireault, architecte;

[2]       Cette décision se base sur la prémisse d’une réception de l’avis des défectuosités dans la 2^ème année de la garantie;

[3]       Pourtant, les Bénéficiaires témoignent que la plupart des plaintes faisaient partie du formulaire de pré réception dans une liste, comme annexe. Cette annexe aurait été signé, selon eux le 19 août 2009, la même journée que le contrat de vente notarié, pièce A-2;

[4]       Si cela est le cas, plusieurs des points de la décision sous étude deviennent des travaux à parachever en vertu de l’article 10(1) du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q. c. B-1.1, r.0.2) (ci-après appelé le Règlement);

[5]       Mon analyse portera d’abord sur cet aspect du dossier;

[6]       Avant de témoigner, chaque personne a dûment été assermentée. Les parties ont aussi reconnu ma nomination et mon autorité à rendre la présente décision ils ont aussi accepté que la décision soit rendue au delà prévu à l’article 122 du Règlement;

[7]       Voici la preuve pertinente issue de l’examen des documents déposés, de consentement des parties;

Pièce A-1 :     Le contrat préliminaire et contrat de garantie du 20 juin 2009 spécifie que la convention est conditionnelle à la vente de la maison des Bénéficiaires qui habitaient le 4719, boulevard de la Renaissance à Laval.

Pièce A-2 :   Contrat notarié du 19 août 2009.

i            À la comparution, les Bénéficiaires résident au 3410, Jean-Paul Sartre, Laval (immeuble sujet de l’arbitrage);

ii          L’acquéreur est propriétaire de l’immeuble à compter du 19 août 2009, avec possession et occupation immédiate;

iii         Dans la portion « Obligations », les Bénéficiaires se déclarent satisfaits des lieux, « le tout sujet au certificat de parachèvement des travaux complétés entre les parties » On lit ce qui suit, à la suite de cette mention :

 

« Au regard de l’article 2111 du Code civil du Québec et aux fins des présentes, l’acquéreur reconnaît et accepte que la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ (ou de l’ACQ selon le cas) constitue une sûreté suffisante garantissant l’exécution des obligations du vendeur en ce qui concerne toute réserve faite pour la réparation et/ou la correction des malfaçons apparentes lors de la réception de l’immeuble, lorsque ces travaux sont visés et couverts par ladite garantie; en conséquence, l’acquéreur s’engage à ne retenir aucune somme d’argent sur le prix de vente de l’immeuble. De plus, l’acquéreur reconnaît avoir été avisé de la possibilité de publication d’hypothèque légale de construction (entrepreneur, sous-entrepreneur, fournisseur de matériaux, ouvriers, etc.…) pendant une période de trente (30) jours après la fin totale des travaux et des conséquences qui peuvent en découler et accepter ce fait, sans toutefois renoncer à ses recours contre le vendeur advenant publication d’une telle hypothèque. » (notre souligné)

iv         Les répartitions d’usage sont faites en date du 19 août 2009;

Pièce A-3 :   Formulaire d’inspection pré réception, étape V.

i            La première page du formulaire mentionne :

« […] À l’aide  de cette liste, le bénéficiaire et l’entrepreneur doivent faire le tour complet du bâtiment ou de l’unité privative de copropriété afin de constater l’état des travaux. Il faut porter une attention particulière aux travaux supplémentaires qui ont été demandés. Il faut noter tous les éléments à parachever ou à corriger, par exemple une porte mal ajustée, une égratignure dans la baignoire ou dans la douche, un luminaire manquant, etc.

Si l’entrepreneur et le bénéficiaire sont en désaccord avec les travaux à parachever ou à corriger, ils doivent le mentionner sur la présente liste élaborée pour l’inspection. »

ii          À la section « notes personnelles » l’item 3, manuscrite, n’est suivi d’aucune inscription;

iii         La case « Réception-avec réserve » (voir la liste d’éléments à corriger ou parachever) est cochée;

iv         Aucune date n’est inscrite comme date prévue de la fin des travaux;

v           À la date de réception, deux dates y sont inscrites 10 août 2009 et date du notaire 19 août 2009;

 

Pièce A-4 :     Document intitulé pré occupation, proposition d’achat

i            La signature du contrat notarié est prévue pour le 20 août 2009;

ii          L’occupation du 3410, Jean-Paul Sartre, Laval est à compter du 10 août 2009;

iii         À l’article 3, « Je déclare avoir visité les lieux et les avoir (sic) trouvés dans un état satisfaisant, le tout (sic) sujet au CERTIFICAT DE PARACHÈVEMENT DES TRAVAUX complétés (sic) entre nous. »

iv         À l’article 5 : « L’ajustement des taxes, assurances et autres frais seront calculés en fonction de la date d’occupation nonobstant toutes dispositions contraires (sic) au contrat préliminaire »

v           Ce document est signé par Jonathan Schwartz, l’un des Bénéficiaires, le 10 août 2009 à Laval et par Tony Manocchio, pour l’Entrepreneur.

Pièce A-5:    Open items with Manocchio.

Liste des 60 items dont 22 sont raturés. Les items 13, 18, 26 et 36 apparaissent au formulaire d’inspection pré réception (A-3). La signature de monsieur Manocchio apparaît sur chacune des feuilles avec la date du 19 août 2009;

Pièce A-6 :   Lettre du 7 août 2010 (cachet de réception de l’Administrateur du 16 août 2010) qui reprend les 60 items de la liste A-5 et 15 autres. Voici les 2 premiers paragraphes de cette lettre des Bénéficiaires :

« Below is a list of items that was presented to you at the notary. Several issues have yet to be resolved almost one year later. We have tried to contact you via phone on several occasions, leaving phone messages on Mr. Tony Manocchio’s cell phone as well as the office answering machine.

Items 61 through to the end are issues that arose since the 19 ^th of August 2009 when Mr. Tony Manocchio signed the list. The issue numbering however remains as it was on the 19^th of August, 2009. As issues were resolved, they were simply crossed off the list so as not to lose track of the closed items. »

i            Les items raturés en plus de ceux de la liste A-5 sont les suivants :

Ø   4 : Change the office window;

Ø   11 : Fix the roof shingles;

Ø   12 : Fix the water air intake pipe cover on the roof;

Ø   22: Move the electrical wire from Hydro onto the line of the property or just over a little on to ours;

Ø   23: Missing the keypad for opening the garage outside;

Ø   31: Varnishing of the stairs and the railing and filling the holes in the stairs;

Ø   32: The vestibule shelving was supposed to “L” to allow for hanging the shoe thing;

Ø   35: Telephone jacks;

Ø   39: Toilet in the powder room rocks back and forth;

Ø   45: The shower door should have a stopper so that it does not hit the wall;

Ø   55: Sliding doors are very difficult to open/close;

Ø   56: Garage hose leaks when used and is too close to the wall.

Ø   44: There is a nicked wire in the light for the basement stairs exposing the “hot” wire (l’item numéro 44 n’est plus raturé);

Pièce A-7:    Demande de réclamation du 24 août 2010 signée pour les Bénéficiaires. La mention du 10 août 2009 comme date de réception du bâtiment et le cachet de l’Administrateur du 30 août 2010 apparaissent sur ce document;

Pièce A-8 :   Avis de dénonciation à l’Entrepreneur par l’Administrateur incluant la lettre des Bénéficiaires du 7 août 2010 (pièce A-6) :

Pièce A-10 : Décision du 5 janvier 2011 de l’Administrateur sujet de l’arbitrage et basée sur la prémisse de la réception de la dénonciation des désordres dans la 2^ème année de la garantie.

[8]       Les témoignages des parties en relation avec la documentation sous étude sont contradictoires et particulièrement sur la date de signature de la pièce A-3. Les Bénéficiaires se rappellent en avoir fait la signature chez le notaire et non la journée de l’entente de pré occupation, pièce A-4, au bureau de l’Entrepreneur le 10 août 2009. Seul monsieur Schwartz a signé cette pièce A-4;

[9]       Ce qui est prouvé, c’est que le contrat de vente est signé la 19 août 2009. Effectivement, en vertu de l’article 2818 et suivants du Code civil et du Québec, le contrat notarié est un document présumé véritable tant qu’à sa date:

« 2818. Les énonciations, dans l'acte authentique, des faits que l'officier public avait mission de constater ou d'inscrire, font preuve à l'égard de tous.

1991, c. 64, a. 2818.

2819. L'acte notarié, pour être authentique, doit être signé par toutes les parties; il fait alors preuve, à l'égard de tous, de l'acte juridique qu'il renferme et des déclarations des parties qui s'y rapportent directement. [..] »

[10]    Je souligne que l’Entrepreneur a rédigé les deux documents, les pièces A-3 et A-4, et que dans le doute, il s’interprétera contre lui. En effet, l’article 1432 du Code civil du Québec édicte que :

« 1432. Dans le doute, le contrat s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulée. Dans tous les cas, il s'interprète en faveur de l'adhérent ou du consommateur.

1991, c. 64, a. 1432. »

[11]    L’entente de pré occupation, pièce A-4, n’est pas signée par la Bénéficiaire Ferrante. Ce document a été signé au bureau de l’Entrepreneur à Laval. L’explication de monsieur Schwartz, seul signataire présent à Laval, est qu’il souhaite s’assurer d’entrer le plus tôt possible dans sa nouvelle demeure le 3410, Jean-Paul Sartre;

[12]    Les mentions de ce document A-4 relatives à la date du 20 août 2009 comme date de signature chez le notaire et des ajustements d’usage des taxes au 10 août 2009 sont contraires au contrat notarié, pièce A-2. Le contrat notarié et les ajustements sont plutôt le 19 août 2009 au contrat A-2. J’en déduis que l’article 3) de la pièce A-4 au sujet du certificat de parachèvement des travaux complétés (sic) peut aussi être erroné comme en témoigne monsieur Schwartz qui n’a pas fait attention à cette mention;

[13]    Le certificat de parachèvement, pièce A-3, porte deux dates : les 10 et 19 août. La deuxième date serait la date projetée pour signature chez le notaire selon le témoignage du représentant de l’Entrepreneur. Pourtant il a inscrit le 20 août comme date prévue pour la signature du contrat notarié document A-4. Il m’est impossible de concilier que les pièces A-3 (le certificat) et A-4 (l’entente de pré occupation) sont signées la même journée. L’une prévoit une date de signature chez le notaire le 20 août alors que l’autre indique le 19 août.

[14]    Si ces deux documents avaient été signés la journée du 10 août, la journée référant à la signature du contrat notarié du 20 août devrait apparaître sur chacun de ces documents préparés par l’Entrepreneur

[15]    Il y a aussi le fait que la signature de madame Ferrante n’est pas au document A-4 et apparaît sur le document A-3. L’explication la plus probable est qu’elle a signé le formulaire d’inspection pré réception le 19 août 2009, alors qu’elle est avec son mari chez le notaire et que sa signature n’est pas sur l’entente de pré occupation, car elle n’est pas à Laval au bureau de l’Entrepreneur, le 10 août;

[16]    La mention du 10 août 2009 inscrite par monsieur Schwartz à la pièce A-7 s’explique par la répétition de l’une des deux dates inscrites à la pièce A-3. J’accepte que cette inscription soit la répétition erronée d’une des deux dates de la pièce A-3 elle aurait pu tout aussi bien inscrire l’autre date, soit le 19 août;

[18]    Le contrat notarié du 19 août 2009, pièce A-2, fait mention d’un certificat de parachèvement. Ce document authentique indique que les Bénéficiaires résident sur les lieux et établit le transfert de propriété le 19 août 2009, ce qui confirme la réserve de propriété de la convention de pré occupation et l’occupation à compter du 10 août 2009;

[19]    Il ressort aussi que la mention dans le contrat notarié A-2 à l’égard de l’article 2111 du Code civil du Québec qui permet à un acheteur de retenir un montant du prix de vente pour des travaux restant à faire est importante dans le cadre de la relation des parties en cause. Voici le texte de l’article 2111 du Code civil du Québec :

« 2111. Le client n'est pas tenu de payer le prix avant la réception de l'ouvrage.

Lors du paiement, il peut retenir sur le prix, jusqu'à ce que les réparations ou les corrections soient faites à l'ouvrage, une somme suffisante pour satisfaire aux réserves faites quant aux vices ou malfaçons apparents qui existaient lors de la réception de l'ouvrage.

Le client ne peut exercer ce droit si l'entrepreneur lui fournit une sûreté suffisante garantissant l'exécution de ses obligations. »

[20]    Je reproduis ici le paragraphe pertinent du contrat A-2 :

« Au regard de l’article 2111 du Code civil du Québec et aux fins des présentes, l’acquéreur reconnaît et accepte que la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ (ou de l’ACQ selon le cas) constitue une sûreté suffisante garantissant l’exécution des obligations du vendeur en ce qui concerne toute réserve faite pour la réparation et/ou la correction des malfaçons apparentes lors de la réception de l’immeuble, lorsque ces travaux sont visés et couverts par ladite garantie; en conséquence, l’acquéreur s’engage à ne retenir aucune somme d’argent sur le prix de vente de l’immeuble. De plus, l’acquéreur reconnaît avoir été avisé de la possibilité de publication d’hypothèque légale de construction (entrepreneur, sous-entrepreneur, fournisseur de matériaux, ouvriers, etc.…) pendant une période de trente (30) jours après la fin totale des travaux et des conséquences qui peuvent en découler et accepter ce fait, sans toutefois renoncer à ses recours contre le vendeur advenant publication d’une telle hypothèque. » (souligné du soussigné)

À sa lecture on comprend que la sûreté suffisante consiste dans la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ (ou de l’ACQ selon le cas).

[21]    J’ai déjà souligné que la mention « après la fin totale des travaux » est inscrite au contrat notarié A-2. Selon moi, la fin totale des travaux ne réfère pas aux quelques vérifications du formulaire A-3, sans la liste d’éléments à corriger ou à parachever;

[23]    Au surplus, le témoignage des Bénéficiaires se confirme dans leur lettre du 7 août 2010, pièce A-6, alors qu’ils ne pouvaient connaître la position de l’Administrateur. On y lit que la liste est signée le 19 août chez le notaire et que monsieur Tony Manocchio l’a signée à cette date. Enfin, lorsqu’on étudie les commentaires apparaissant à cette liste, on comprend que des réparations ont été exécutées et que plusieurs restent à faire;

[24]    J’en conclus que la liste A-5 est partie du certificat de parachèvement du 19 août 2009 et visée par l’article 10(1) du Règlement;

[25]    J’ajoute être en accord avec le principe que le Règlement est d’ordre public, conformément aux décisions des tribunaux de droit commun[1];

[26]    Par contre, les documents et formulaires adoptés par l’Administrateur et fournis par l’Entrepreneur aux Bénéficiaires à titre de contrat préliminaire, contrat de garantie, certificat de parachèvement ou autre ne sont pas adoptés par le législateur et ne peuvent recevoir le sceau d’une interprétation associée aux règles d’ordre public;

[27]    L’Administrateur a l’obligation de fournir des exemplaires de son plan de garantie et de son contrat de garantie (article 43.4 du Règlement) à la Régie du bâtiment. Cette obligation ne rend pas ces formulaires un document d’ordre public dont le contenu doit être strictement interprété;

[28]    Selon moi, le formulaire d’inspection pré réception est un document qui s’apparente à un contrat d’adhésion dont l’interprétation doit favoriser le consommateur en vertu des règles du Code civil du Québec :

« 1379. Le contrat est d'adhésion lorsque les stipulations essentielles qu'il comporte ont été imposées par l'une des parties ou rédigées par elle, pour son compte ou suivant ses instructions, et qu'elles ne pouvaient être librement discutées.

Tout contrat qui n'est pas d'adhésion est de gré à gré.

1991, c. 64, a. 1379 

[…]

1436. Dans un contrat de consommation ou d'adhésion, la clause illisible ou incompréhensible pour une personne raisonnable est nulle si le consommateur ou la partie qui y adhère en souffre préjudice, à moins que l'autre partie ne prouve que des explications adéquates sur la nature et l'étendue de la clause ont été données au consommateur ou à l'adhérent.

1991, c. 64, a. 1436. »

[29]    Ainsi, il faudra que l’Administrateur fasse la preuve que des explications adéquates ont été données aux Bénéficiaires pour faire peser sur eux des inscriptions insuffisantes ou un reproche qu’un annexe n’est pas strictement inscrit comme faisant partie du certificat de parachèvement;

[31]    Sans la preuve d’explications adéquates, j’estime véritable le témoignage de monsieur Schwartz sur une simple reproduction d’une des deux dates inscrites par l’Entrepreneur sur le formulaire d’inspection pré réception. Ainsi, je considère cette inscription comme une répétition d’une date d’occupation du bâtiment, sans plus;

[32]    Ce ne sont pas les formulaires qui sont impératifs, ce sont les prescriptions du Règlement qui le sont. Le contrat de garantie, les formulaires et autres documents fournis par l’Administrateur sont soumis au Règlement. Cette règle ne soustrait pas ces documents aux divers principes d’interprétation des contrats pour autant;

[33]    Ceci établit, il m’apparaît que :

ii          Plusieurs des points de la décision font partie de la liste de parachèvement des travaux couverts par la garantie en vertu de l’article 10.1 du Règlement;

iii         La dénonciation à l’Administrateur par le formulaire de réclamation qu’il reçoit le 16 août 2010 est dans la première année du contrat de garantie, puisque le transfert de propriété est le 19 août 2009 comme il en est fait preuve dans le contrat notarié, pièce A-2, date de réception du bâtiment;

[34]    Dans ces circonstances et de manière à permettre à l’Administrateur d’analyser la demande des Bénéficiaires sur ces conclusions, je lui renvoie le dossier pour examen;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE la demande d’arbitrage des Bénéficiaires;

DÉCLARE le 19 août 2009 comme date de prise de possession du bâtiment;

DÉCLARE que l’annexe, pièce A-5 contentant 60 items, fait partie du certificat de parachèvement des travaux et couvert par l’article 10.1 du Règlement;

RETOURNE la demande des Bénéficiaires au signataire, monsieur Yvon Mireault, pour traitement de la demande de réclamation des Bénéficiaires sur les présentes conclusions;

LE TOUT avec les entiers dépens à être payés par l’Administrateur conformément à l’article 123 du Règlement;

		JEAN MORISSETTE, arbitre
JONATHAN SCHWARTZ NATHALIE FERRANTE
Bénéficiaires
TONY MANOCCHIO LES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION MANOCCHIO INC.
Entrepreneur
Me ÉLIE SAWAYA
Procureur de l’administrateur
Date(s) d’audience :	Aucune
Date(s) de délibéré :	Aucune

 

NATHALIE FERRANTE JONATHAN SCHWARTZ 3410, Jean-Paul Sartre Laval (Québec)  H7P 0B9              Bénéficiaires Et
TONY MANOCCHIO pour
LES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION MANOCCHIO INC.
3081, rue Edmond-Rostand
Laval (Québec)  H7P 5X8
l’Entrepreneur
Et
ME ÉLIE SAWAYA pour
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.
Savoie Fournier Avocats
5930, rue Louis-H. Lafontaine,
Anjou (Québec)  H1M 1S7
Pour L’Administrateur
Date(s) d’audience :