TRIBUNAL D’ARBITRAGE
Constitué en vertu du Règlement sur le plan de garantie des
bâtiments résidentiels neufs
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Sous l’égide de
société pour la résolution des conflits inc. (soreconi)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment du Québec responsable
de l’administration de la Loi sur le bâtiment (L.R.Q., c. B-1.1)
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CANADA |
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PROVINCE DE QUÉBEC |
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Dossier no : 187084-1 Dossier no : 130606001 |
JESSICA GATTAS
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et |
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VIVIANE ABOUD |
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«Bénéficiaires»/Demanderesses |
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c. |
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GROUPE CONSTRUCTION ROYALE INC. |
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«Entrepreneur»/Défendresse |
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-et- |
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LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC. |
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«Administrateur» |
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DÉCISION ARBITRALE
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Arbitre : |
Me Tibor Holländer |
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Pour les Bénéficiaires : |
Madame Jessica Gattas |
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Pour l’Entrepreneur : |
Monsieur Nicolas April |
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Pour l’Administrateur : |
Me Luc Seguin |
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Date de l’audition : |
Le 10 octobre 2013 |
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Lieu de l’audition : |
Palais de justice de Longueuil |
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Date de la décision arbitrale : |
Le 22 avril 2014 |
Identification des parties
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«BÉNÉFICIAIRES» / DEMANDERESSES: |
Jessica Gattas et |
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Viviane Aboud |
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[…] Brossard (Québec)[…] |
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«ENTREPRENEUR»/ DÉFENDERRESSE: |
Groupe construction Royale inc. |
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8230, boulevard Taschereau |
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Case postale 50519 |
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Brossard (Québec) |
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J4X 2V7 |
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«ADMINISTRATEUR» DU PLAN DE GARANTIE: |
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. |
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5930, boul. Louis-H. Lafontaine |
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Anjou (Québec) |
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H1M 1S7 |
Chronologie
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2009.11.03 |
Promesse d’achat intervenue entre Groupe construction Royale inc. et Jessica Gattas et al. (Pièce A-1). |
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2010.09.07 |
Contrat de garantie intervenu entre Groupe construction Royale inc. et Jessica Gattas et al. (Pièce A-2). |
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2011.02.23 |
Formulaire d’inspection préréception (Pièce A-3) |
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2012.02.21 |
Lettre de dénonciation des bénéficiaires à l’entrepreneur (Pièce A-4). |
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2012.02.29 |
Réception de la réclamation écrite des bénéficiaires (Pièce A-6). |
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2012.07.04 |
Avis de 15 jours de l’administrateur à l’entrepreneur (Pièce A-5). |
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2012.09.24 |
Visite des lieux par l’administrateur (Pièce A-6). |
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2013.05.01 |
Décision de l’administrateur (Pièce A-6). |
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2013.06.06 |
Demande d’arbitrage formulée par les bénéficiaires (Pièce A-7). |
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2013.07.05 |
Nomination d’un arbitre au dossier. |
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2013.07.17 |
Réception des cahiers de pièces. |
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2013.08.13 |
Avis du Tribunal; conférence préparatoire. |
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2013.08.19 |
Conférence préparatoire. |
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2013.08.29 |
Avis du Tribunal; audition fixée pour le 10 octobre 2013. |
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2013.10.10 |
Visite du bâtiment. |
Observations Préliminaires
[1] Aux fins de la présente décision arbitrale, le Tribunal exposera d’abord les faits, documents et pièces qui sont pertinents à la décision qui est rendue.
Mandat
[2] Une demande d’arbitrage a été déposée par les Bénéficiaires en date du 5 juillet 2013 et le soussigné a été désigné comme arbitre le 5 juillet 2013.[1]
[3] Le soussigné a été saisi de la présente demande d’arbitrage suite à la décision rendue par l’Administrateur, Monsieur Marc-André Savage, le 1er mai 2013 (ci-après «Décision»)[2] en application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q. c. B-1.1, r.8) (ci-après le «Règlement») en vertu de laquelle la demande formulée par les Bénéficiaires liées aux points 11 à 51 a été rejetée par l’Administrateur.
[4] La demande d’arbitrage des Bénéficiaires est liée aux points 11 à 14, 16 à 30, 41, 50 et 51. Dès le début de l’audience, les Bénéficiaires ont confirmé qu’ils abandonnent leur demande d’arbitrage relative aux points 19 et 21.
[5] La demande d’arbitrage est donc limitée aux points 11 à 14, 16 à 18, 20, 22 à 30, 41, 42, 49, 50 et 51.
[6] Les points 11 à 14, 16 à 18, 20, 22 à 30, 41, 42 et 49 constitués de malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découverte par la suite, ci-après «malfaçons», tandis que les points 50 et 51 se rapportent à des factures d’électricité payées par les Bénéficiaires et le remboursement dû pour des achats.
Pièces
[7] Les pièces ont été initialement étiquetées et numérotées « A- » conformément à la numérotation du cahier de pièces produit par l’Administrateur; toutes les pièces que les Bénéficiaires ont déposées lors de l’audience ont été numérotées et étiquetées « B - ».
[8] Les pièces suivantes ont été déposées lors de l’audience et font partie du cahier de pièces produit par l’Administrateur :
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Numéro |
Description |
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A-1 |
Promesse d’achat intervenue entre Groupe construction Royale inc. et Jessica Gattas et al. |
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A-2 |
Contrat de garantie intervenu entre Groupe construction Royale inc. et Jessica Gattas et al. |
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A-3 |
Formulaire d’inspection préréception. |
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A-4 |
Lettre de dénonciation des bénéficiaires à l’entrepreneur. |
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A-5 |
Avis de 15 jours de l’administrateur à l’entrepreneur. |
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A-6 |
Décision de l’administrateur. |
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A-7 |
Demande d’arbitrage formulée par les bénéficiaires. |
[9] Les pièces suivantes ont été déposées lors de l’audience par le Bénéficiaire:
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Numéro |
Description |
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B-1 |
Facture Hydro-Québec pour la période du 2011-06-10 au 2011-10-25 (point 50) |
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B-2 |
Facture Hydro-Québec pour la période du 2011-10-26 au 2012-01-06 (point 50) |
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B-3 (en liasse) |
Deux factures Thalassa Domicile en date du 1er février 2011 (point 51) |
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B-4 |
Facture Thalassa Domicile en date du 1er février 2011 (point 51) |
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B-5 |
Photographes (en liasse) |
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[10] L’Entrepreneur n’a déposé aucune pièce lors de l’audience :
Procédures préliminaires
[11] Les parties n’ont pas contesté la compétence ou la juridiction du Tribunal et la juridiction du Tribunal est donc confirmée.
Les faits
[12] Les témoins suivants ont comparu devant le Tribunal, à savoir :
[12.1] Au nom des Bénéficiaires:
1. Madame Jessica Gattas;
2. Madame Viviane Aboud;
3. Monsieur Kamal Gattas;
[12.2] Au nom de l’Entrepreneur:
1. Monsieur Nicolas April;
2. Monsieur Stéphane Heroux.
[12.3] Au nom de l’Administrateur:
1. Monsieur Marc-André Savage.
[13] Le 3 novembre 2009, les Bénéficiaires ont conclu une entente avec l’Entrepreneur[3] pour construire une maison qui fait l’objet des réclamations soumises à l’Administrateur.[4]
[14] L’Entrepreneur était tenu de livrer la maison avant le 1er juillet 2010 (Promesse d’achat[5]). Cependant, on constate un retard important dans la livraison de la maison[6]. Il suffit de rappeler que la maison s’est finalement achevée le 23 février 2011 (date de réception)[7].
[15] Le 8 mars 2011, les Bénéficiaires ont conclu l’acte d’achat et ont déménagé dans la maison le jour même[8].
[16] Le retard pris dans la livraison de la maison n’est pas le principal point de discorde dans la présente affaire. La découverte des malfaçons qui font partie de la demande d’arbitrage et leur dénonciation subséquente adressée à l’Entrepreneur et à l’Administrateur constituent un facteur décisif pour la détermination de la demande des Bénéficiaires.
[17] L’essentiel du témoignage de Madame Gattas est résumé ci-dessous:
[17.1] Conformément aux dispositions de l’article 17 du Règlement[9] avant l’inspection de la maison, Madame Gattas a rencontré et/ou parlé avec Monsieur Heroux le représentant de l’Entrepreneur à maintes reprises;
[17.2] Des déficiences révélées pendant la phase de construction et de finition ont été notées et portées à l’attention de Monsieur Héroux;
[17.3] Les quelques déficiences ont été corrigées, mais d’autres persistent toujours.
[18] L’essentiel du témoignage de Monsieur Heroux est résumé ci-dessous:
[18.1] Il a confirmé la rencontre avec Madame Gattas et la revue des déficiences qui ont été portées à son attention. Selon lui, des mesures correctives ont été prises dans chaque cas;
[18.2] Au plus tard le 16 février 2011, les déficiences précédemment identifiées ont été rectifiées. Le travail de peinture a été effectué, les planchers ont été vernis et dès le 23 février 2011 la maison était prête à l’inspection comme il est prescrit à l’article 17 du Règlement.
[19] L’inspection a eu lieu le 23 février 2011[10]. Les témoignages de la Bénéficiaire Madame Gattas, son père Monsieur Gattas et de Monsieur April, le représentant de l’Entrepreneur, qui était présent lors de l’inspection de la maison sont pour le moins contradictoires.
[20] La preuve contradictoire se rapporte aux circonstances entourant l’inspection de la maison, à l’accomplissement et à l’exécution du «Formulaire d’inspection préréception»[11]. Le Tribunal étudiera la preuve selon les modalités exposées ci-dessous.
i. L’inspection
[21] Selon Madame Gattas, elle a inspecté la maison en compagnie de son père, Monsieur Gattas. À l’arrivée à la maison, Monsieur April les attendait dans la cuisine. Madame Gattas lui a demandé à deux reprises de l’accompagner pour faire la visite de la maison, mais Monsieur April a refusé la demande. L’inspection n’a pas duré longtemps.
[22] Madame Gattas a en outre témoigné avoir senti des pressions de la part de Monsieur April pour que l’inspection soit brève.
[23] Monsieur Gattas en contre-interrogatoire a déclaré que la visite a duré environ 20 minutes.
[24] Dans sa version des faits, Monsieur April a déclaré qu’il avait recommandé à Madame Gattas de prendre tout le temps nécessaire d’inspecter la maison et de souligner toutes les déficiences. Il lui a dit également qu’elle devrait préparer une liste des déficiences identifiées lors de la visite d’inspection de la maison et la soumettre à Monsieur Heroux.
[25] Madame Gattas a déclaré qu’elle avait emménagé dans sa nouvelle maison le 8 mars 2011. Après avoir emménagé dans la maison, elle aurait découvert des malfaçons supplémentaires, lesquelles apparaissent sur la liste qui fut soumise à Monsieur Heroux. Selon Madame Gattas la liste contenait les malfaçons identifiées au moment de l’inspection du 23 février 2011, ainsi que les malfaçons additionnelles découvertes après qu’elle ait emménagé dans sa maison.
[26] Après la remise de la liste à Monsieur Heroux, Madame Gattas et Monsieur Heroux se sont rencontrés à plusieurs reprises et quelques malfaçons ont été corrigées, mais d’autres persistent toujours.
[27] De plus, Madame Gattas a déclaré qu’elle avait mis au point plusieurs listes de malfaçons qu’elle avait soumises à Monsieur Heroux. Selon Madame Gattas, Monsieur Heroux a élaboré une liste maîtresse en intégrant l’ensemble des malfaçons identifiées.
[28] Monsieur Heroux a confirmé avoir reçu une liste des malfaçons de Madame Gattas. Selon lui, il a passé en revue la liste en consultation avec Madame Gattas et il a mis en évidence les malfaçons reconnues par l’Entrepreneur comme constituant des malfaçons et qui ont été rectifiées.
[29] Madame Gattas n’a pas conservé une copie de ladite liste de malfaçons. Lors de l’audience, en contre-interrogatoire, Messieurs April et Heroux ont accusé réception de cette liste de Madame Gattas en plus d’une liste élaborée par Monsieur Heroux, au cours du printemps de 2011.
[30] Les informations transmises n’indiquent pas clairement à quel moment la liste des malfaçons a été achevée. En l’absence de ladite liste, le Tribunal ne dispose pas de preuves visées pour identifier la nature et le type des malfaçons dûment identifiées et notées par les parties qui ont contribué à sa préparation.
[31] Monsieur April s’est engagé à transmettre une copie de ladite liste au plus tard le 15 octobre 2013, ce qu’il n’a pas fait.
ii. La signature du «formulaire d’inspection préréception»
[32] La preuve entourant la signature du «Formulaire d’inspection préréception» est contradictoire et doit aussi être examinée, car sa mise en œuvre et la dénonciation ultérieure des malfaçons par les Bénéficiaires constituent un facteur décisif pour la détermination de la demande d’arbitrage des Bénéficiaires.
[33] Le «Formulaire d’inspection préréception»[12] constitue la liste préétablie d’éléments à vérifier fournie par l’Administrateur[13] arborant le nom et le logo de La Garantie des bâtiments résidentiels. Il est important de relever les conditions et modalités mentionnées sur la page couverture du formulaire:
«LISTE D’ÉLÉMENTS À VÉRIFIER
Quel que soit le type de bâtiment visé par la garantie, une inspection avant la réception est requise par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
…
L’inspection préréception se fait à partir de la présente liste d’éléments à vérifier, fournie par l’administrateur et dont le contenu est approuvé par la Régie du bâtiment du Québec.
A l’aide de cette liste, le bénéficiaire et l’entrepreneur doivent faire le tour complet du bâtiment…afin de constater l’état des travaux. Il faut porter une attention particulière aux travaux supplémentaires qui ont été demandées. Il faut noter tous les éléments à parachever ou à corriger, …
Si l’entrepreneur et le bénéficiaire sont en désacord avec les travaux à parachever ou à corriger, ils doivent le mentionner sur la présente liste élaborée pour l’inspection.
De plus, le bénéficiaire peut ajouter des éléments à la liste de travaux à corriger ou à parachever dans les 3 jours qui suivent la réception, à la condition qu’il n’ait pas emménagé dans le bâtiment…»
[Nos soulignements]
[34] Les pages 2 et 3 du «Formulaire d’inspection préréception» constituent la liste de contrôle comme le prescrit le Règlement, qui a donc pour objet d’aider les parties contractantes à réaliser l’inspection d’un bâtiment. La page 2 est une liste de contrôle liée à l’extérieur du bâtiment tandis que la page 3 traite de l’intérieur du bâtiment avec des zones habituellement trouvées dans une maison, comme chambres à coucher, cuisine, sous-sol et garage.
[35] La 4e et dernière page du «Formulaire d’inspection préréception»[14] est reproduite ci-dessous :
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Notes personnelles _____________________________________________________________ - Niveller Terrain _____________________________________________________________
- Alluminum Exterieur _____________________________________________________________
- Balcon Avec Rampe _____________________________________________________________
- Gazon et Pave Uni Avant _____________________________________________________________ -
Déclaration de réception du bâtiment
Réception - sans réserve1
Réception - avec réserve [voir la liste d’éléments à corriger et/ou à parachever]
____________________________________________________________
Date de fin des travaux applicable seulement s’il n’y a pas de travaux à parachever : _____________________________________________________________
Date prévue de fin des travaux :
_____________________________________________________________
Signature du bénéficiare x (signature du MadameJessica Gattas) _____________________________________________________________
Signature du bénéficiare _____________________________________________________________
Signature de l’entrepreneur : x (signature du Monsieur Nicolas April) _____________________________________________________________
Date de réception2 : 23/02/2011 _____________________________________________________________
1. L’acceptation avec ou sans réserve par le bénéficiaire, ne concerne que les éléments apparents au moment de la réception du bâtiment.
2. Date à laquelle le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l’usage auquel il est destiné et qui indique le cas échéant, les travaux à parachever ou à corriger.
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[36] Dans la présente affaire, l’examen du «Formulaire d’inspection préréception» établit ce qui suit:
[36.1] La page 2 contenant la liste de contrôle pour l’extérieur du bâtiment est biffée à partir des articles un 1 à 7;
[36.2] La page 3 contenant la liste de contrôle pour l’intérieur du bâtiment est biffée à partir des articles 1 à 6;
[36.3] La page 4 contenant les «Remarques Personnelles» est reproduite ci-dessus;
[36.4] La case intitulée «Réception» avec une note de bas de page n°1 est cochée, indiquant qu’une des Bénéficiaires (Madame Gattas) a accepté l’immeuble «avec réserve (voir la liste d’éléments à corriger et/ou à parachever)»;
[36.5] Le formulaire de préinspection a été signé par Madame Gatta, un des Bénéficiaires, et Monsieur April.
[37] Madame Gattas a témoigné que les pages 2 et 3 du «Formulaire d’inspection préréception» étaient déjà biffées lorsque Monsieur April lui avait fait signer le «Formulaire d’inspection préréception».
[38] Madame Gattas a affirmé qu’elle avait demandé à Monsieur April d’inclure les différentes malfaçons qu’elle avait signalées lors de la brève inspection de la maison, mais celui-ci avait refusé de le faire en lui disant de ne pas s’inquiéter, car les défaillances seraient subséquemment corrigées. Elle a signé le «Formulaire d’inspection préréception» en partant du principe qu’ultérieurement elle identifierait les différentes malfaçons que l’Entrepreneur remédierait.
[39] Monsieur Gattas a déclaré que lorsqu’il eut achevé l’inspection de la maison, et se rendit à la cuisine. Le «Formulaire d’inspection préréception» se trouvait sur le comptoir de cuisine et il était ouvert à la 2e et la 3e page qui étaient barrées tel qu’il appert de la Pièce A-3 produite devant le Tribunal.
[40] Monsieur April a alors présenté un rapport très différent des circonstances entourant la signature du «Formulaire d’inspection préréception»:
[40.1] Il a conseillé Madame Gattas et son père de prendre tout le temps nécessaire d’inspecter la maison, comme mentionnée ci-haut;
[40.2] Plus tard, le «Formulaire d’inspection préréception» a été présenté à Madame Gattas avec les articles énumérés sur la dernière page du formulaire, mais elle n’a relevé des malfaçons additionnelles;
[40.3] Subséquemment, les pages 2 et 3 avaient été biffées.
[41] Selon Monsieur April, Madame Gattas, a eu l’occasion d’examiner le «Formulaire d’inspection préréception», de la 1re à la 4e page avant que les pages 2 et 3 n’aient été biffées.
[42] Monsieur April a en outre confirmé le témoignage de Madame Gattas relatif à l’élaboration d’une liste des malfaçons qui seraient découvertes après l’inspection du 23 février 2011. En fait, Madame Gattas a soumis sa liste à l’Entrepreneur.
[43] Monsieur April a déclaré que certaines malfaçons dénoncées par Madame Gattas après avoir emménagé dans la maison, étaient non seulement reconnues et acceptées, mais en fait, elles ont été rectifiées en conséquence.
[44] Il convient de noter que Madame Gattas a admis que:
[44.1] Elle n’avait examiné ni lu le «Formulaire d’inspection préréception» de la 1re à la 4e page avant d’y apposer sa signature, ni après qu’elle ait pris possession du bâtiment, ni avant d’emménager dans la maison;
[44.2] Elle n’a pas prêté l’attention voulue au texte indiqué en page couverture du « Formulaire d’inspection préréception», ni après avoir emménagé ni à aucun autre moment avant l’audition.
iii. La dénonciation des malfaçons
[45] La dénonciation[15] des malfaçons des Bénéficiaires à l’Entrepreneur et à l’Administrateur est datée du 21 février 2012; les Bénéficiaires ont fait remarquer qu’elle avait été envoyée «par courrier recommandé». L’Administrateur a reçu la lettre de dénonciation le 29 février 2012.
[46] Les Bénéficiaires n’ont produit ni la preuve que la lettre de dénonciation[16] a été enregistrée ni la date à laquelle elle a été postée.
Plaidoiries - Bénéficiaires
[47] Les Bénéficiaires font valoir que les malfaçons qui ont été dénoncées à l’Entrepreneur et à l’Administrateur existaient déjà et n’étaient pas apparentes au moment de la réception et qu’elles ont été dénoncées dans l’année suivant la réception du bâtiment.
[48] Les Bénéficiaires soutiennent qu’ils ont été contraints de signer le «Formulaire d’inspection préréception» et que l’Entrepreneur avait omis de les informer de leurs droits.
[49] Même si les malfaçons ont été dénoncées en dehors des délais raisonnables prescrits par l’article 10.3 du Règlement, il s’agit toutefois d’un pouvoir discrétionnaire que le Tribunal doit exercer de façon impartiale et permettre la demande d’arbitrage des Bénéficiaires, étant donné que les Bénéficiaires ont agi de bonne foi et ils ne comprenaient ou ne connaissaient pas les délais prescrits par le Règlement.
[50] On ce qui concerne les points 50 et 51, ils demandent le remboursement des frais d’électricité et/ou des achats qu’ils auraient été obligés de contracter comme dépenses supplémentaires.
Plaidoiries - Entrepreneur
[51] L’Entrepreneur soutient que les malfaçons alléguées étaient non seulement reconnues et acceptées, mais en fait, elles ont été corrigées et que les déficiences faisant partie de la demande d’arbitrage ne constitueraient donc pas des malfaçons.
Plaidoiries - Administrateur
[52] L’Administrateur estime que la demande d’arbitrage des Bénéficiaires concernant les malfaçons est prescrite par l’application de l’article 10.3 du Règlement qui oblige les Bénéficiaires à dénoncer les malfaçons, par écrit, à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons.
[53] Concernant le point 49, l’Administrateur affirme que la malfaçon a été rectifiée et soulevée dans la Decision[17]. La déficience soulignée lors de la visite de la maison qui a eu lieu le jour de l’audience constitue un nouvel enjeu qui n’a pas été dénoncé par les Bénéficiaires à l’Entrepreneur et à l’Administrateur comme le prescrit le Règlement.
[54] L’Administrateur invoque en outre qu’un certain nombre de déficiences étaient apparentes au moment de la réception de la maison et, par conséquent la réclamation est rejetée en application de l’article 10.2 du Règlement. En effet, les malfaçons qui avaient été inscrites sur la liste soumise à l’Entrepreneur par les Bénéficiaires après leur emménagement dans la maison n’avaient pas été présentées dans les trois (3) jours qui suivirent la réception de la maison.
[55] En ce qui concerne les points 50 et 51, l’Administrateur soutient que les dispositions du Règlement excluent les demandes soumises par les Bénéficiaires, dans la mesure où l’Administrateur n’a pas compétence pour accorder le remboursement des dites réclamations.
Questions en litige
[56] Quels sont les délais applicables pour dénoncer des malfaçons après la réception de la propriété?
[57] Est-ce que les Bénéficiaires ont dénoncé les malfaçons dans les délais prescrits par l’article 10.3 du Règlement?
[58] Est-ce que les délais prescrits par l’article 10 du Règlement sont considérés comme une question de procédure qui pourrait être remédiée ou c’est une question de droit substantiel qui est de nature normative, ce qui a pour conséquence de priver les Bénéficiaires d’exercer pleinement leurs droits en cas de manquement à leurs obligations afin de respecter les délais relatifs à la dénonciation des malfaçons?
[59] Quelle est la nature du délai prescrit par l’article 10.3 du Règlement?
[60] Si l’avis de dénonciation[18] a été donné au-delà des délais prescrits par l’article 10.3 du Règlement, est-ce que leur inaction à cet égard pouvait être fatale et si oui, quelles sont les conséquences de ne pas donner d’avis écrit dans un délai de 6 mois?
[61] Est-ce que le Tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’ignorer un avis écrit donné au-delà des délais juridiques comme prescrits à l’article 10.3 du Règlement lorsqu’elle est juste et équitable, de manière à ne pas priver les Bénéficiaires de faire valoir leurs droits?
[62] Est-ce que la reconnaissance par l’Entrepreneur d’une liste de malfaçons apparentes, existant au moment de la réception de la maison, mais qui n’a pas été reçue dans les 3 jours suivant la réception de la maison est valide?
Analyse
[63] Afin de faciliter une meilleure compréhension de la décision arbitrale par les parties, il est opportun de reproduire ici les articles applicables dans la présente cause:
«Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, RRQ, c B-1.1, r 8:
SECTION II
APPLICATION
2. Le présent règlement s’applique aux plans de garantie qui garantissent l’exécution des obligations légales et contractuelles d’un entrepreneur visées au chapitre II et résultant d’un contrat conclu avec un bénéficiaire pour la vente ou la construction:
1° des bâtiments neufs suivants destinés à des fins principalement résidentielles et non détenus en copropriété divise par le bénéficiaire de la garantie:
a) une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée;
SECTION II
CONTENUE DE LA GARANTIE
7. Un plan de garantie doit garantir l’exécution des obligations légales et contractuelles d’un entrepreneur dans la mesure et de la manière prévues par la présente section.
§1. Garantie relative aux bâtiments non détenus en copropriété divise
I. Couverture de la garantie
8. Pour l’application de la présente sous-section, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par:
«réception du bâtiment»: l’acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l’usage auquel on le destine et qui indique, le cas échéant, les travaux à parachever ou à corriger.
§1. Garantie relative aux bâtiments non détenus en copropriété divise
10. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:
2° la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l’article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n’a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;
3° la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;
IV. Mécanisme de mise en oeuvre de la garantie
17. Chaque bâtiment visé par la garantie doit être inspecté avant la réception. Cette inspection doit être effectuée conjointement par l’entrepreneur et le bénéficiaire à partir d’une liste préétablie d’éléments à vérifier fournie par l’administrateur et adaptée à chaque catégorie de bâtiments. Le bénéficiaire peut être assisté par une personne de son choix.
L’inspection doit être différée lorsque la réception du bâtiment intervient après la fin des travaux.
18. La procédure suivante s’applique à toute réclamation fondée sous la garantie prévue à l’article 10:
1° dans le délai de garanti d’un, 3 ou 5 ans selon le cas, le bénéficiaire dénonce par écrit à l’entrepreneur le défaut de construction constaté et transmet une copie de cette dénonciation à l’administrateur en vue d’interrompre la prescription;
116. Un arbitre statue conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient.
C.c.Q. LRQ c C-191
DE LA PREUVE
DU RÉGIME GÉNÉRAL DE LA PREUVE
DISPOSITIONS GÉNÉRALES
2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.
Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.
2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.
TITRE DEUXIÈME
DES MOYENS DE PREUVE
2811. La preuve d’un acte juridique ou d’un fait peut être établie par écrit, par témoignage, par présomption, par aveu ou par la présentation d’un élément matériel, conformément aux règles énoncées dans le présent livre et de la manière indiquée par le Code de procédure civile (chapitre C-25) ou par quelque autre loi.»
[Nos soulignements]
Fardeau de Preuve
[64] Il y a un principe bien établi en droit que le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la partie qui présente une demande devant le Tribunal. L’article 2803 se lit comme suit :
«2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.»
[65] L’évaluation de la preuve par le Tribunal est guidée par les principes énoncés à l’article 2804 qui se lit comme suit:
«2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.»
[66] Conformément à l’article 2811:
«2811. La preuve d’un acte juridique ou d’un fait peut être établie par écrit, par témoignage, par présomption, par aveu ou par la présentation d’un élément matériel, conformément aux règles énoncées dans le présent livre et de la manière indiquée par le Code de procédure civile (chapitre C-25) ou par quelque autre loi.°»
[67] Les règles régissant le fardeau de la preuve permettent au Tribunal d’apprécier la preuve présentée par les parties.[19]
[68] Dans la présente instance, les Bénéficiaires sont en demande et ce sont eux qui ont le fardeau de convaincre le Tribunal qu’ils ont dénoncé les malfaçons faisant partie des points 11 à 14, 16 à 18, 20, 22 à 30, 41 et 42 à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans les délais prescrits par l’article 10.3 du Règlement.
[69] En outre, les Bénéficiaires ont la charge de la preuve relative aux points 49, 51 et 52, pour établir que les déficiences et les revendications à être remboursées relèvent de l’application du Règlement.
a. les malfaçons
[70] Sans que ce fardeau ne soit indu, les Bénéficiaires ont néanmoins l’obligation par preuve prépondérante et convaincante de satisfaire le Tribunal du bien-fondé de leurs prétentions, ainsi c’est à eux qu’incombe le fardeau de démontrer de manière convaincante, qu’il respectait les délais prescrits par l’article 10.3 du Règlement qui les obligeait à dénoncer les malfaçons à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons.
i. L’application de l’article 10.1 du règlement
[71] La preuve établit que la réception a eu lieu le 23 février 2011[20]. Madame Gattas avait jusqu’au 26 février 2011 pour ajouter des éléments à la liste de travaux à corriger. Ce droit a été enchâssé au «Formulaire d’inspection préréception»[21] et à l’article10.1 du Règlement.
[72] Madame Gattas avait le droit d’ajouter des éléments à la liste de travaux à corriger, dans les 3 jours qui suivirent la réception, condition qu’elle n’ait pas emménagée dans le bâtiment.
[73] Le 8 mars 2011, 13 jours après la date de la réception, Madame Gattas a emménagé dans la maison.
[74] Même si Madame Gattas aurait pu achever et ajouter une liste des malfaçons supplémentaire après le 23 février 2011 (entre le 24 février et le 26 février 2011), toutefois elle a omis de le faire. La question qui se pose, c’est pourquoi?
[75] Madame Gattas a affirmé qu’elle n’avait jamais pris connaissance de la page couverture du «Formulaire d’inspection préréception»[22]. Donc, elle ignorait les dispositions lui permettant d’ajouter les malfaçons qui lui étaient apparentes lors de l’inspection effectuée le 23 février 2011; des malfaçons que, selon son témoignage, elle n’a pas été en mesure d’inclure dans le «Formulaire d’inspection préréception».
[76] Même si le 23 février 2011, Monsieur April a fait quoi que ce soit pour empêcher Madame Gattas d’examiner minutieusement toutes les dispositions figurant dans le «Formulaire d’inspection préréception», elle a eu quand même l’occasion dans les 3 jours suivants de lire et de s’informer de son droit et d’ajouter les malfaçons que, selon elle, Monsieur April l’aurait empêché d’inclure dans le «Formulaire d’inspection préréception».
[77] Cependant, Madame Gattas a admis qu’elle n’avait pas lu du tout le libellé figurant dans le «Formulaire d’inspection préréception». En effet, le fait que selon ses dires, elle ignorait les dispositions lui permettant d’ajouter les malfaçons qui lui étaient apparentes lors de l’inspection effectuée le 23 février 2011 et qui ne sont pas incluses dans le «Formulaire d’inspection préréception» ne peut en tant que tel être attribué au comportement de Monsieur April.
[78] Monsieur April n’a pas empêché Madame Gattas d’examiner le «Formulaire d’inspection préréception». Elle n’a pas été empêchée par Monsieur April d’exercer son droit d’ajouter des malfaçons qu’elle aurait elle-même identifiées, mais qui ne figurent pas dans le «Formulaire d’inspection préréception».
[79] Madame Gattas n’a pas exercé son droit d’ajouter les malfaçons qu’elle a vraisemblablement identifiées le 23 février 2011, tout simplement parce qu’elle n’a pas pris le temps d’examiner le «Formulaire d’inspection préréception».
[80] Si elle avait pris le temps de lire le «Formulaire d’inspection préréception», elle aurait su qu’elle avait 3 jours pour ajouter les malfaçons au «Formulaire d’inspection préréception». Il est évident que les Bénéficiaires n’ont pas emménagé dans la maison dans les 3 jours suivant la réception de la maison. Cette possibilité leur était offerte, mais elle n’a jamais été utilisée.
[81] Madame Gattas non seulement, elle n’a produit aucun élément de preuve, en plus elle n’a pas fourni une explication de ce qui s’est passé dans les 3 jours suivants la réception de la maison.
[82] En conséquence, toutes les malfaçons qui ont été identifiées par Madame Gattas et étaient donc apparentes le 23 février 2011 tomberaient hors du champ d’application du Règlement, même si aucune preuve n’a été faite.
[83] L’absence de communication de Monsieur April de la liste de malfaçons qu’il a entrepris de soumettre au Tribunal (un acte qui n’est ni apprécié ni toléré par le Tribunal) n’aurait pas aidé les Bénéficiaires. Le fait qu’il y ait une partie ou la totalité, de certaines des malfaçons réalisées subséquemment à la date de réception, n’empêche que la demande d’arbitrage des Bénéficiaires s’avère défaillant, ayant été dénoncé en dehors des délais prescrits par l’article 10.3 du Règlement, pour les raisons exposées ci-après.
ii. L’application de l’article 10.3 du règlement
[84] Les Bénéficiaires ont l’obligation en vertu de l’article 10.3 du Règlement de dénoncer les malfaçons qui n’étaient pas apparentes à la date de réception de la maison, dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons.
[85] Sans égard, qu’à un moment ou un autre, une des Bénéficiaires, Madame Gattas a préparé une liste de malfaçons qu’elle avait remise en main propre à l’Entrepreneur ou qu’une liste plus complète des malfaçons a été élaborée par l’Entrepreneur, les Bénéficiaires avaient l’obligation de dénoncer les malfaçons selon les modalités prévues à l’article 18.1 du Règlement qui se lit comme suit :
«18. La procédure suivante s’applique à toute réclamation fondée sous la garantie prévue à l’article 10:
1°dans le délai de garantie d’un, 3 ou 5 ans selon le cas, le bénéficiaire dénonce par écrit à l’entrepreneur le défaut de construction constaté et transmet une copie de cette dénonciation à l’administrateur en vue d’interrompre la prescription;»
[Nos soulignements]
[86] Les malfaçons identifiées par l’Administrateur figurent dans la Décision et font partie intégrante de la preuve produite par les parties établissant que les malfaçons ont été dénoncées par les Bénéficiaires conformément aux dispositions de la lettre datée du 21 février 2012[23], lettre qui a été reçue par l’Administrateur le 29 février 2012.
[87] La preuve présentée par les Bénéficiaires établit simplement que la lettre de dénonciation était datée du 21 février 2012. Ils n’ont pas prouvé que la lettre ait été envoyée par poste recommandée. Il convient de noter que l’absence de tels éléments de preuve n’a aucune incidence sur l’issue de l’affaire.
[88] L’Administrateur a reçu la lettre de dénonciation le 29 février 2012, 1 an et 6 jours après la date de réception de la maison (23 février 2011).
[89] Sur la base des preuves produites par les parties, le Tribunal conclut que, entre les mois de mars ou avril 2011, les Bénéficiaires ont identifié des malfaçons qui font partie de la demande d’arbitrage.
[90] Bien que les éléments de preuve ne précisent pas clairement le moment où toutes les malfaçons ont été identifiées, le Tribunal tient compte du fait que les Bénéficiaires avaient jusqu’au mois d’octobre 2011 (soit 6 mois à partir d’avril 2011) pour dénoncer les malfaçons.
[91] Il a nécessité plus de 4 autres mois avant que les Bénéficiaires aient dénoncé par écrit les malfaçons.
[92] De toute évidence, la dénonciation a été faite 4 mois en dehors des délais prescrits par l’article 10.3 du Règlement.
b) Le droit
[93] La Cour d’appel du Québec, dans l’affaire La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes et Yvan Larochelle, et René Blanchet mise en cause (AZ-50285725 du 15 décembre 2004) a jugé que le Règlement était d’ordre public:
«[11] Le Règlement est d’ordre public. Il pose les conditions applicables aux personnes morales qui aspirent à administrer un plan de garantie. Il fixe les modalités et les limites du plan de garantie ainsi que, pour ses dispositions essentielles, le contenu du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires de la garantie, en l’occurrence, les intimés.
[12] L’appelante est autorisée par la Régie du bâtiment du Québec (la Régie) à agir comme administrateur d’un plan de garantie approuvé. Elle s’oblige, dès lors, à cautionner les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs généraux qui adhèrent à son plan de garantie.
[13] Toutefois, cette obligation de caution n’est ni illimitée ni inconditionnelle. Elle variera selon les circonstances factuelles
[…]
[15] La réclamation d’un bénéficiaire est soumise à une procédure impérative.»
[Nos soulignements]
[94] La Cour supérieure affirme dans Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. c. Dupuis (2007 QCCS 4701 26 octobre 2007, C.S., Michèle Monast, juge) :
«[75] Il est acquis au débat que l’arbitre doit trancher le litige suivant les règles de droit et qu’il doit tenir compte de la preuve déposée devant lui. Il doit interpréter les dispositions du Règlement et les appliquer au cas qui lui est soumis. Il peut cependant faire appel aux règles de l’équité lorsque les circonstances le justifient. Cela signifie qu’il peut suppléer au silence du règlement ou l’interpréter de manière plus favorable à une partie.»
[Nos soulignements]
[95] Compte tenu de la demande spécifique faite par les Bénéficiaires, il convient de rappeler brièvement les principes directeurs et préciser les règles qui régissent le délibéré de ce Tribunal.
[96] Dans la présente affaire, le Tribunal est appelé à interpréter les dispositions du Règlement d’une manière libérale tout en respectant et appliquant l’esprit et l’intention du législateur.
[97] Cela signifie que le Tribunal doit déterminer si les dispositions de l’article 10 du Règlement sont substantielles et par conséquent, les délais liés à la dénonciation écrite doivent être rigoureusement observés ou ils sont de nature purement procédurale. Dans ce dernier cas, le non-respect des délais n’empêche pas les Bénéficiaires d’exercer leur droit et imposer à l’Entrepreneur de réparer et de corriger les malfaçons qui font partie de la demande d’arbitrage.
[98] Le Tribunal vise les propos de Me Jean Philippe Ewart, arbitre, qui était d’avis que:
«[20]…the Court should approach the interpretation of situations where a litigant is losing his rights with a view to reject unjust formalism and, unless otherwise compelled to do so, to safeguard the rights of the parties.»[24]
[99] L’article 10 du Règlement s’applique à un bâtiment qui n’est pas une copropriété. La couverture est fournie aux bénéficiaires au cas où un entrepreneur aurait failli à ses obligations après la réception du bâtiment dont les dispositions sont énoncées comme suit:
«10. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:
3°la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;
4°la réparation des vices cachés au sens de l’article 1726 ou de l’article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil;
5°la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l’article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.»
[Nos soulignements]
[100] Il convient de noter que le législateur a utilisé le même langage dans l’ensemble de l’article 10 alinéas 3, 4 et 5: (1) il impose aux bénéficiaires l’obligation d’aviser par écrit l’entrepreneur et l’administrateur du plan de garantie; (2) l’avis écrit doit être donné «dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte» des déficiences.
[101] Par conséquent, lorsqu’il s’agit d’élaborer une demande invoquée par un bénéficiaire contre un entrepreneur, le législateur n’a fait aucune distinction entre la nature des déficiences telles que les «malfaçons» (l’article 10.3), «vices cachés » (l’article 10.4) ou « vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol » (l’article 10.5) et les conditions rattachées à la dénonciation des déficiences qu’il déclencherait la couverture accordée par le plan de garantie.
i. quels sont les délais applicables pour dénoncer des malfaçons après la réception de la maison?
[102] Dans la présente affaire, les Bénéficiaires étaient tenus en vertu de l’article 10.3 du Règlement d’aviser par écrit l’Entrepreneur et l’Administrateur dénonçant les malfaçons pour déclencher la couverture du plan de garantie.
[103] Par une lettre datée du 21 février 2012, les Bénéficiaires ont donné un avis écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur où l’avis écrit a été reçu par l’Administrateur le 29 février 2012.
[104] Les Bénéficiaires étaient tenus en vertu de l’article 10.3 du Règlement d’aviser par écrit[25] l’Entrepreneur et l’Administrateur «dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons». Par conséquent, les Bénéficiaires auraient dû dénoncer les malfaçons au plus tard en octobre 2011, ce qu’ils n’ont pas fait.
ii. Est-ce que les bénéficiaires ont dénoncé les malfaçons dans les délais prescrits par le règlement?
[105] Les malfaçons ont été découvertes entre mars-avril 2011 et l’avis écrit[26] a été reçu par l’Administrateur le 29 février 2012, soit 10 mois après la découverte des malfaçons.
[106] De toute évidence, les Bénéficiaires n’ont pas dénoncé les malfaçons «dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons».
[107] L’Administrateur a reçu la lettre de dénonciation le 29 février 2012, 1 an et 6 jours après la date de réception de la maison (23 février 2011). Sur la base du libellé de l’article10.3 du Règlement, les Bénéficiaires n’avaient plus le droit de faire en sorte que l’Entrepreneur rectifie les malfaçons qu’elles avaient découvertes dans l’année suivant la réception de la maison, étant donné que les Bénéficiaires n’ont pas exercé leur droit comme prescrit par l’article10.3 du Règlement.
iii. Est-ce que le délai de donner un avis écrit à l’entrepreneur et l’administrateur dans les délais stipulés dans les divers paragraphes de l’article 10 du règlement est une question de procédure qui pourrait être corrigée ou une question de droit substantiel qui est de nature prescriptive ayant donné lieu à de forfaiture des droits des bénéficiaires en cas de non-respect des délais relatifs à la dénonciation des malfaçons?
[108] Cette question avait été examinée en détail par Me Jean Philippe Ewart[27], qui avait étudié l’application de l’article 10.4 du Règlement à la lumière des dispositions énoncées dans l’article 1739 C.c.Q. mentionné à l’article10.4, conclut ce qui suit:
«[28] What is the nature of the notice in writing? Is it of a procedural nature only or is it an element of a more substantive nature?
[29] The interpretation given to article 1739 of the Civil Code of Québec (“C.c.Q.”) is a first element of response:
“1739. A buyer who ascertains that the property is defective may give notice in writing of the defect to the seller only within a reasonable time after discovering it. The time begins to run, where the defect appears gradually, on the day that the buyer could have suspected the seriousness and extent of the defect.”
[30] The authors have viewed this notice as a extra judicial demand subject to art. 1595 C.c.Q.:
“The extrajudicial demand by which a creditor puts his debtor in default shall be made in writing.”
and while contrary to certain jurisprudence in other circumstances, authors and the Courts have considered the notice under art. 1739 to be specifically required to be in writing, and to be imperative and essential in nature.
[31] The courts have in several occasions identified that the notice under 1739 C.c.Q. has a specific character of a denunciation and even made distinctions between the extra judicial demand and the denunciation on the basis of their respective objectives
[32] The Supreme Court has also addressed this issue under a service mechanism in the case of an appeal procedure, which I believe is specifically relevant as I have mentioned earlier, the arbitration provided in the Regulation is, in my view, of the nature of an appeal from a decision of the Manager.
[33] The undersigned notes that this is under the same case law that supports the general rule of liberal interpretation referred hereinabove, and more particularly by L’Heureux Dubé J. (and before her by Pratte J.) as reflected in the following extract from Québec (Communauté urbaine) v. Services de santé du Québec:
“This having been said, it is clear that, barring undue formalism, the peremptory provisions of the Code of Civil Procedure must be observed, as procedure judiciously applied provides an additional guarantee that the rights of litigants will be respected. This is especially true in the context of an appeal because, as the majority of the Court of Appeal pointed out, the right of appeal is a statutory creation, the very existence of which is subject to precise rules. This is what Pratte J. held in Cité de Pont Viau v. Gauthier Mfg. Ltd., [1978] 2 S.C.R. 516, upholding the Court of Appeal on this point, when he wrote at p. 519:
An appeal is brought only if, within the time limit provided for in art. 494 C.C.P., the inscription is filed with the office of the court of first instance and served upon the opposing party or his counsel. In the case at bar, though the inscription was filed with the office of the Superior Court, it was never served upon respondent or its counsel. One of the two steps essential to the bringing of the appeal was therefore missing; this is not a mere formality that the Court of Appeal could allow to be corrected (art. 502 C.C.P.).”
The underlines are ours.
[34] The notice in writing to be given to the Manager in accordance with section 10 of the Regulation is in effect a denunciation, it must be in writing, it is essential and imperative, and a substantive condition precedent to the right of the Beneficiary to arbitration. »
[Nos soulignements]
[109] Le Tribunal a adopté le même avis et l’opinion exprimée par Me Jean Philippe Ewart dans le cas de Christou et al v. Groupe Immobilier Clé d’Or Inc. et La Garantie Habitations du Québec Inc., CCAC S08-061101-NP, 2009-02-02. L’article 18.1 du Règlement confirme les obligations catégoriques imposées au bénéficiaire de dénoncer par écrit à l’entrepreneur « le défaut de construction constaté » et « transmet une copie de cette dénonciation à l’administrateur en vue d’interrompre la prescription ».
[110] L’article 10.3 lu conjointement avec l’article 18.1 du Règlement impose 2 obligations légales impératives au bénéficiaire en faisant valoir son droit à la couverture du plan de garantie, à savoir l’obligation de dénoncer «par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons» à défaut de quoi la prescription ne sera pas interrompue.
iv. quelle est la nature du délai prescrit par les différents alinéas de l’article 10 du règlement?
[111] La nature du délai prescrit par l’article 10 du Règlement a été examinée en détail par Me Jean Philippe Ewart, qui a soulevé la question de savoir si le délai de 6 mois donné lieu à de forfaiture des droits qui, autrement pourraient être réclamés à être couverte par le plan de garantie. Après un long processus d’examen et d’analyse, Me Jean Philippe Ewart a conclu comme suit :
«[47] It may be said that the wording and intent of section 10 of the Regulation “…time not to exceed 6 months after the discovery …or occurrence … or first manifestation… ” may at least be considered as stringent as the delay wording of articles 484 and 523 C.p.c.»
[Nos soulignements]
[112] Me Jean Philippe Ewart[28] a en outre conclu que le délai prescrit par l’article 10.4 est un délai de déchéance et il a déclaré que:
«[55] The Court is of the view that the six month delays under section 10 of the Regulation are each in the nature of a delay of forfeiture, delays of forfeiture are of public order and extinguish the right of the creditor of the obligation and consequently extinguish the right of the Beneficiaries to require the coverage of the Guarantee Plan.»
[Nos soulignements]
v. si l’avis de dénonciation (pièce a-4) avait été donne au-delà les délais prescrits par l’article 10.3 du règlement, est-ce que le fait de ne pas le faire est désastreux, et si oui, quelles sont les conséquences d’un avis écrit qui n’a pas été donne dans le délai de 6 mois?
[113] Me Jean Philippe Ewart[29] a étudié les conséquences des droits qui sont déchus et a conclu que :
«[56] One of the consequence of forfeiture, the foreclosure of the right to exercise a particular right, in our case as the Manager is concerned the right of the Beneficiaries to require the coverage of the Guarantee Plan, is not subject to the provisions of suspension or interruption applicable in certain circumstances to delays of prescription:
“… alors qu’un délai de prescription peut être suspendu et interrompu (articles 2289 et s.), …, la solution contraire prévaut pour le délai de déchéance, qui éteint le droit de créance dès que la période est expirée sans que le créancier soit exercé son recours et quoi qu’il arrive. Le titulaire du droit, de ce fait, ne peut même plus invoquer celui-ci par voie d’exception. ”
“… while a prescription delay may be suspended or interrupted (art. 2289 and following), …., a contrary solution applies to the delay of forfeiture, which extinguishes the creditor’s right as soon as the period for the creditor to exercise his right is lapsed, and whatever happens afterwards. The holder of this right may then not even invoke the latter by any means of exception. ”
Underline and Translation by the Court»
[Nos soulignements]
[114] Dans la présente affaire, le défaut de la part des Bénéficiaires d’aviser par écrit l’Entrepreneur et l’Administrateur «dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons» s’avère fatal.
[115] Le fait qu’il ait fallu 10 mois aux Bénéficiaires pour dénoncer par écrit les malfaçons, n’aurait aucun effet sur la déchéance des Bénéficiaires d’exercer leur droit de chercher à obtenir une couverture dans le cadre du plan de garantie, en ce qu’un avis écrit fourni à l’Entrepreneur et à l’Administrateur au-delà des délais prescrits par l’article 10.3 du Règlement, entraîne immédiatement la déchéance des droits des Bénéficiaires aux termes du plan de garantie.
[116] Le Tribunal d’arbitrage a reconnu, dans le cas où un bénéficiaire a donné à l’entrepreneur et à l’administrateur un avis écrit 2 et 4 ans après la découverte des vices cachés, étant déraisonnable et privant ainsi les bénéficiaires de revendiquer avec succès une demande contre l’entrepreneur et contre l’administrateur recevable aux termes du plan de garantie.[30]
[117] Il est tout aussi indispensable que le bénéficiaire dénonce par écrit les déficiences à l’entrepreneur et à l’administrateur.[31] Bien que le bénéficiaire ne naît pas tenu de dénoncer les déficiences simultanément à l’entrepreneur et à l’administrateur, le bénéficiaire est néanmoins tenu de dénoncer par écrit les déficiences à l’entrepreneur et à l’administrateur dans les délais prescrits par l’article 10 du Règlement.
[118] Ainsi, dans les cas où les bénéficiaires ont donné un avis écrit à l’entrepreneur dans les délais requis et à l’administrateur au-delà des délais fixés par l’article 10 du Règlement; 9 mois[32] et 25 mois[33] après la découverte des vices cachés, dans de tels cas, les bénéficiaires se sont vu refuser par le Tribunal d’arbitrage, le droit de la couverture dans le cadre du plan de garantie.
vi. est que le tribunal a le pouvoir de négliger la remise d’un avis rédigé en dehors des délais légaux prévus par l’article 10.3 du règlement quand il est juste ou équitable de le faire, pour ne pas priver les bénéficiaires de faire valoir leurs droits?
[119] Dans la présente affaire, le Tribunal est généreux en acceptant que les Bénéficiaires aient pris connaissance des malfaçons entre mars et avril 2011. Compte tenu de la nature de la preuve et de la preuve présentée par les parties, le Tribunal est disposé à accepter que les délais pour les dénoncer par écrit à l’Entrepreneur et l’Administrateur aurait pu être exercé par les Bénéficiaires jusqu’à la fin du mois d’octobre 2011.
[120] Les Bénéficiaires ont fait valoir que leur défaut de dénoncer les malfaçons à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans les 6 mois après la découverte des malfaçons a été causé par leur manque de connaissances.
[121] Il est un fait que les Bénéficiaires avaient ignoré qu’ils devaient dénoncer les malfaçons dans les délais prescrits par l’article 10.3 du Règlement. Toutefois, leur manque de connaissances issu directement de leur turpitude ne doit en aucun cas servir d’excuse pour ne pas se conformer aux délais prescrits par le Règlement.
[122] Les Bénéficiaires n’ont pas fait valoir qu’il leur était impossible de dénoncer par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur les malfaçons dans les 6 mois qui suivent cette découverte. Cependant, même si un tel argument avait été soumis, le Tribunal ne peut étendre les délais au-delà des 6 mois prévus par le législateur à l’article 10.3 du Règlement.[34]
[123] Le Tribunal comprend la position des Bénéficiaires et qu’ils n’ont pas tout à fait apprécié ou compris leur obligation de dénoncer les malfaçons dans les délais prescrits par le Règlement.
[124] Néanmoins, le Tribunal ne peut pas ignorer les éléments de preuve qui lui ont été présentés. Les Bénéficiaires étaient les propriétaires de la maison visée par le plan de garantie, à condition que les modalités et conditions du plan de garantie et du Règlement soient respectées.
[125] Au cours de sa délibération, le Tribunal est tenu en premier lieu de statuer les questions qui lui sont soumises conformément aux règles de droit en vigueur. L’article 116 du Règlement permet au Tribunal d’appliquer les principes d’équité lorsque les circonstances le justifient.
[126] Avant que le Tribunal traite de la manière dont l’équité peut être appliquée conformément à l’article 116 du Règlement, la notion d’équité, elle-même, doit être comprise. Dans le cas de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. c. Dupuis, 2007 QCCS 4701 (CanLII), l’honorable juge Michèle Monast de la Cour supérieure du Québec a traité la notion de l’équité et à son application dans le cadre du Règlement.
«[75] Il est acquis au débat que l’arbitre doit trancher le litige suivant les règles de droit et qu’il doit tenir compte de la preuve déposée devant lui. Il doit interpréter les dispositions du Règlement et les appliquer au cas qui lui est soumis. Il peut cependant faire appel aux règles de l’équité lorsque les circonstances le justifient. Cela signifie qu’il peut suppléer au silence du règlement ou l’interpréter de manière plus favorable à une partie.
[76] L’équité est un concept qui fait référence aux notions d’égalité, de justice et d’impartialité qui sont les fondements de la justice naturelle. Dans certains cas, l’application littérale des règles de droit peut entraîner une injustice. Le recours à l’équité permet, dans certains cas, de remédier à cette situation.
[77] Les propos tenus par la professeure Raymonde Crête dans un article récent permettent de mieux saisir la nature et les limites du pouvoir de l’arbitre en matière d’équité:
« PRELIMINARY REMARKS ON THE CONCEPT OF EQUITY
7. For a better understanding of the scope of the equitable remedies that are provided by the legislation, it is important to shed some light on the foundational concept of equity.7 According to its first accepted understanding, equity refers to the notions of equality, fairness, and impartiality, which are associated with the standards of natural justice.8 In this broad sense, the concept of "equity" encompasses all the institutions and rules of law designed to attain the objective of justice.
8. In certain circumstances, the application of the rules of substantive law can, due to their general nature, result in injustice. They are sometimes incapable of capturing the complex reality of life in society.9 For the purposes of preventing injustice, "equity", in a more restricted sense, leads judicial authorities to override or supplement the strict rules of law by taking into account the particular circumstances of each case.10 One author refers to these overriding and supplementary functions of "equity" in the following terms: "an opposition to the rigidity of the law, of the 'strict law'".11
9. In the English tradition, the term "equity" refers to the rules and doctrines that were applied to temper the rigidity, which characterized the common law in the thirteenth and fourteenth centuries.12 The equitable jurisdiction was originally administered by the Lord Chancellor and later by the Court of Chancery to correct or supplement the common law.13 The Courts of Equity recognized new rights and remedies by referring to the broad concepts of conscience, good faith, justice, and fairness.14Gradually these equitable rules and doctrines evolved, in the Seventeenth Century, into a formal system of law that existed parallel to the common law.15 Since the enactment of the Judicature Acts 1873-75 in England, both systems of common law and Equity are administered by the same courts, although legal scholars and judicial authorities still view them as distinct.16
10. In jurisdictions with a tradition of Civil Law, like those with a tradition of Common Law, equity also constitutes a fundamental concept that originally manifested itself in the rules and doctrines of the Roman Praetorian Law. However, unlike its historical development in English law, equity has always remained an integral part of the Civil Law systems.17 In Private Law, the concept finds its expression in its overriding function, notably where judges, aware of their inability to overtly override the explicit norms, temper the power of those norms with a skilful interpretation of the law and of the facts in such a way as to adopt what is clearly the fairest decision.18 To reach this end, the arbiter may call on a general principle to reduce the extent of a specific clause or may bring particular attention to certain facts and play down others.19
11. Equity also manifests itself in substantive law, by the integration of a number of "notions of variable content".20 These include specific rules founded on the interests of justice, which allow the courts to derogate and to add to the legislative and contractual norms. Notably, the Civil Code of Quebec imposes certain requirements of 'good faith', which transcend the respect of strict rights.21 They prohibit the abusive or unreasonable exercise of rights and recognize the auxiliary role of 'equity' in the determination of contractual obligations. They also introduce the rule of contractual justice, which aims at re-establishing an equilibrium between the obligations of the parties. These rules and principles effectively legitimize overriding and auxiliary judicial interventions aimed at finding the fairest solution in the circumstances. As mentioned by Philippe Jestaz, the auxiliary function of equity is possible, "when the legislator refuses to give a precise command and leaves in the hands of the judges the task of preceding individual treatment (within certain legal limits).»
[Nos soulignements]
[127] Quelles étaient les intentions du législateur de légiférer l’article 116 du Règlement? De toute évidence, un Tribunal doit statuer conformément aux règles de droit en vigueur. Ces règles de droit comprennent l’application de dispositions (contenues dans le Règlement et le Contrat de garantie[35]) qui pourraient mener au déni des droits d’une partie, comme c’est le cas dans la situation présente.
[128] Il est un fait établi, que l’avis écrit des Bénéficiaires à l’Entrepreneur et à l’Administrateur a été fait 10 mois après la découverte des malfaçons. L’avis écrit de 21 février 2012[36] a excédé de 4 mois, l’avis de 6 mois qui auraient été requis de donner à la suite de la découverte des malfaçons.
[129] Le délai prescrit par l’article 10.3 du Règlement est clair. Comment le Tribunal dans la présente instance peut appliquer la règle de droit, en vertu de laquelle les Bénéficiaires sont exclus de la couverture dans le cadre du plan de garantie et dans le même temps faire prévaloir de sa discrétion et être équitable ou juste pour eux en permettant leur demande?
[130] De toute évidence, l’application stricte de l’article 10.3 du Règlement va à l’encontre de la notion d’autoriser la demande des Bénéficiaires sous l’apparence de l’équité ou de la justice. Cela ne signifie pas qu’un Tribunal ne pourrait jamais être équitable ou juste lorsqu’il décide des demandes présentées pour arbitrage.
[131] Au contraire, l’article 116 permet à un Tribunal d’exercer son pouvoir discrétionnaire équitable à condition que les circonstances le justifient. Toutefois, dans les circonstances actuelles, le Tribunal ne peut interpréter l’article 116, afin de lui permettre d’utiliser les principes d’équité ou de justice et d’ignorer l’application stricte de l’article10.3 du Règlement et ainsi de facto étendre les délais requis pour donner un avis écrit de 6 à 10 mois suivants la date de réception de la maison.
[132] Le Tribunal n’a pas le pouvoir discrétionnaire de prolonger les délais prévus à l’article 10.3 du Règlement, en ce que l’article 18 du Règlement dans le cadre de l’application de la prescription met un terme au droit des Bénéficiaires, étant donné que les droits des Bénéficiaires n’ont pas été préservés et exercés dans les délais prescrits.
[133] Le Tribunal peut exercer son pouvoir discrétionnaire uniquement lorsque des droits existent. Toutefois, les droits qui ont été éteints par effet de la loi[37] n’existent plus et, par conséquent, ces droits ne peuvent donc être ravivés par le pouvoir discrétionnaire équitable du Tribunal.
[134] Me Rolland-Yves Gagné, arbitre, était du même avis quand il a conclu que :
«[111] Le Tribunal d’arbitrage ne peut pas faire appel à l’équité pour faire réapparaître un droit qui n’existe plus, … il ne s’agit pas ici de suppléer au silence du Règlement ou l’interpréter de manière plus favorable à une partie, malgré toute la sympathie qu’il pourrait avoir envers les Bénéficiaires.»[38]
[Nos soulignements]
[135] L’application de la notion d’équité par un tribunal d’arbitrage a été aussi traitée par Me Michel A. Jeanniot, de la manière suivante:
«[37] Notre collègue Masson puise aux articles [s] …116 du Règlement (ce dernier article qui prévoit entre autres: 'qu’un arbitre statue conformément aux règles de droit, et fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient'), son droit à recourir à 'l’équité' afin de faire échec aux exclusions prévues à l’alinéa 9 de l’article 29 du Règlement. Je suggère que cette 'équité' doit prendre source au contrat de garantie et doit faire l’objet d’une utilisation logique, raisonnable et judicieuse, et ne peut être utile à habiliter un décideur à contredire un texte qui me semble limpide.»[39]
[Nos soulignements]
[136] Comme indiqué précédemment, les Bénéficiaires ont fait valoir qu’ils ne savaient pas qu’ils étaient tenus de donner un avis écrit dans un délai qui ne pouvait excéder 6 mois après la découverte des malfaçons.
[137] Ce n’est certainement pas la première fois qu’un tel argument a été avancé devant un Tribunal judiciaire ou administratif. Me Johanne Despatis a notamment formulé les observations suivantes concernant ce type d’argument:
«[27] Au moment de présenter leur plaidoirie, les bénéficiaires ont fait valoir, d’une part, ne pas avoir été familiers avec le délai qu’on leur oppose et, d’autre part, avoir fait confiance à l’entrepreneur.
[28] Il est vrai que l’audience m’a permis de constater que le point 3 concerne un problème qui, s’il avait été dénoncé à temps, aurait pu être corrigé en conformité du Plan. Force est toutefois de constater, après analyse du Plan, qui est clair et impératif au sujet de ces questions, et à la lumière de toute la jurisprudence pertinente à la sanction de ce délai de six mois, qu’il s’agit d’un délai impératif qu’il n’est tout simplement pas possible d’ignorer ni de contourner en invoquant l’équité.»[40]
[Nos soulignements]
[138] Dans la présente affaire, la règle de droit obligeant les Bénéficiaires de donner leur avis écrit dans un délai qui ne dépasserait pas les 6 mois de la découverte des malfaçons et tout manquement à cette obligation, ne peut être remplacé par l’application de principes d’équité ou de justice qui conduirait le Tribunal à permettre la demande formulée par les Bénéficiaires.
[139] Face à un délai de déchéance qui lui impose d’adhérer strictement à l’article 10.3 du Règlement, le Tribunal ne peut exercer son pouvoir discrétionnaire en équité pour permettre aux Bénéficiaires de chercher à obtenir une couverture dans le cadre du plan de garantie, quand ils n’ont pas respecté les conditions strictes de dénonciation énoncées à l’article 10.3 du Règlement. En février 2012, les Bénéficiaires n’avaient plus aucun droit de protection en vertu du plan de garantie, car ces droits ont été éteints par prescription.[41]
b. les points 49, 50 et 51
[140] Le point 49 est identifié dans la Décision comme étant «l’infiltration d’airaux portes du garage». Sur la base des déclarations faites par les Bénéficiaires à l’Administrateur, il a conclu que son intervention n’est plus nécessaire. Par conséquent, l’Administrateur n’a pas rendu de décision en ce qui concerne la demande qui couvre le point 49.
[141] Les parties en cause ont visité la maison avant le début de l’audience. Le Tribunal a appris, bien que la demande relative au point 49 ait été en effet réglée, un problème semblable s’est déclaré ailleurs dans le garage, une situation qui n’a pas été dénoncée à l’Entrepreneur et l’Administrateur.
[142] Le Tribunal n’a pas compétence pour statuer sur une question qui a été résolue et à l’égard de laquelle aucune décision n’ait été rendue, en outre il n’a pas compétence qui lui permet d’examiner une demande qui n’a pas été dénoncée telle que requise par le Règlement à l’égard de laquelle l’Administrateur n’a pas pris de décision.
[143] Les points 50 et 51 ont déjà traité des demandes élaborées par les Bénéficiaires réclamant le remboursement de certains paiements de factures d’électricités et des achats.
[144] L’Administrateur a affirmé avec raison que, les demandes faisaient partie d’une demande pour laquelle il n’a pas juridiction, puisque la garantie a couvert le parachèvement, les malfaçons, les vices cachés et les vices majeurs, et ils ne font pas partie de réclamations monétaires reconnues par le Règlement, lesquelles pouvaient être remboursées.
Conclusions
[145] Au vu des considérations ci-dessus, Le Tribunal estime que la dénonciation des malfaçons faisant partie intégrante des points 11 à 14, 16 à 18, 20, 22 à 30, 41, 42 et 49, faite par les Bénéficiaires à l’Entrepreneur et à l’Administrateur, a été effectuée au-delà du délai de 6 mois prévu par l’article 10.3 du Règlement et ce délai est un délai de déchéance.
[146] En conséquence, le Tribunal n’a pas le pouvoir discrétionnaire d’étendre les délais prescrits par l’article 10.3 du Règlement de sorte que les Bénéficiaires soient exclues d’exercer leurs droits en ce qui concerne les points 11 à 14, 16 à 18, 20, 22 à 30, 41 et 42 dans le cadre du plan de garantie.
[147] Pour les raisons mentionnées ci-dessus, le Tribunal conclut que l’Administrateur a rendu la décision appropriée en ce qui concerne les points les points 11 à 14, 16 à 18, 20, 22 à 30, 41, 42, 49, 50 et 51.
[148] Le Tribunal tient à souligner le fait que la décision d’arbitrage rendue, est uniquement par l’application du Règlement et ne prétend en aucune manière de rendre une décision en vertu de toute autre législation applicable qui peut trouver une application selon les faits pertinents à cette cause.
[149] Conformément à l’article 123 du Règlement, et compte tenu du fait que les Bénéficiaires n’aient pas obtenu gain de cause à leur demande, le Tribunal doit déterminer le coût et les frais à répartir entre l’Administrateur et les Bénéficiaires.
[150] En conséquence, le coût et les frais de cet arbitrage, en droit ou en équité, conformément aux articles 116 et 123 du Règlement, de tels coût et frais sont répartis tels que 50,00$ payable par les Bénéficiaires et le solde par l’Administrateur.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE:
[151] REJETTE la demande d’arbitrage formulée par les Demanderesses/Bénéficiaires.
[152] MAINTIENT la Décision rendue par l’Administrateur en date du 1er mai 2013.
[153] CONDAMNE conformément à l’article 123 du Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les Demanderesses/Bénéficiaires à payer la somme de 50,00$ et l’Administrateur à payer le solde du coût et des frais de l’arbitrage.
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DATE : 22 AVRIL 2014 |
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[Original signé] |
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Me Tibor Holländer |
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Arbitre |