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ARBITRAGE En vertu du Règlement
sur le plan de garantie |
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Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) |
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Entre |
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Syndicat de copropriété Condos Rivière du Chêne ph 5 |
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Bénéficiaire |
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Et |
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9126-1206 Québec Inc. |
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Entrepreneur |
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Et |
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La Garantie Habitation du Québec Inc. |
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Administrateur |
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No dossier Garantie : |
41144-3335 |
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No dossier GAMM : |
2011-12-002 |
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No dossier Arbitre : |
13 185-73 |
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SENTENCE ARBITRALE |
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Arbitre : |
Me Jeffrey Edwards, Arb. A. |
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Pour le Bénéficiaire : |
Madame Darie Bilodeau Madame Stéphanie Bouchard Monsieur Guy Lussier |
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Pour l’Entrepreneur : |
Monsieur Martin Beaupré |
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Pour l’Administrateur : |
Me François-Olivier Godin |
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Dates d’audience : |
Le 1er octobre 2013 |
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Visite des lieux et lieu d’audience : |
L’immeuble du Bénéficiaire |
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Date de la décision : |
Le 8 octobre 2013 |
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APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PIÈCES ET DES PROCÉDURES, VISITÉ LES LIEUX, ENTENDU LA PREUVE ET LES ARGUMENTS DE TOUTES LES PARTIES, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE REND LA DÉCISION SUIVANTE :
1. INTRODUCTION
[1] Le Tribunal d’arbitrage est saisi d’une demande d’arbitrage du Bénéficiaire, un Syndicat de copropriété, par rapport à une décision de l’Administrateur datée du 8 décembre 2010 (Normand Pitre) (« Décision ») (Pièce A-2).
[2] Suite à plusieurs changements au sein du Bénéficiaire de même qu’à un changement du procureur responsable pour l’Administrateur, le dossier a été fixé pour audition le 1er octobre 2013. L’audition a eu lieu à cette date dans une des unités du Bénéficiaire. Une visite des lieux a été intégrée à l’audition.
2. LES PIÈCES
[3] L’Administrateur et l’Entrepreneur ont produit de nombreuses pièces, à savoir :
[4] Les pièces produites dans ce dossier par l’Administrateur sont les suivantes :
A-1 : Copie de la demande d’arbitrage du demandeur datée du 6 janvier 2011 et transmise par le GAMM le 24 janvier 2011;
A-2 : Copie du rapport d’inspection de l’Administrateur daté du 8 décembre 2010;
A-3 : Copie d’une lettre de M. Martin Beaupré, Serbeau Ltée entrepreneur général, adressée au Syndicat de copropriété phase 5 et à 9126-1206 Québec inc. datée du 26 mai 2010;
A-4 : Copie d’une lettre du Syndicat de copropriété « Les condos de la rivière du chêne » phase 5 adressée à M. Martin Beaupré (9126-1206 Québec inc.) datée du 4 mai 2010;
A-5 : Copie du constat d’inspection de Inspex daté du 7 janvier 2008;
[5] De son côté, le Bénéficiaire a produit les pièces suivantes :
B-1 : Formulaire d’inspection préréception (parties communes seulement) daté du 14 octobre 2006 (intégrant rapport de Yannick Marinier, T.P. daté du 16 août 2007);
B-2 : Avis de fin des travaux des parties communes daté du 21 mai 2007;
B-3 : Réclamation et demande de correction de déficiences du Bénéficiaire à l’Administrateur datée du 26 mai 2010;
B-4 : Lettre de l’Administrateur au Bénéficiaire concernant le processus de réclamation datée du 30 mars 2010;
B-5 : Procès-verbal de la première assemblée du Syndicat des copropriétaires du Bénéficiaire daté du 16 mai 2007;
B-6 : Lettre du Bénéficiaire à l’Entrepreneur et à l’Administrateur concernant des corrections à faire datée du 17 juin 2009;
B-7 : Lettre de l’Entrepreneur au Bénéficiaire concernant le rapport du technologue datée du 15 octobre 2007;
B-8 : Dépliant intitulé « Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs », 2006, Régie du bâtiment du Québec;
B-9 : Lettre du Bénéficiaire à l’Entrepreneur et à l’Administrateur datée du 26 mai 2008 concernant des problèmes des fenêtres du 410F;
B-10 : Résumé préparé par le Bénéficiaire concernant ses points contestés de la demande d’arbitrage.
3. DATES APPLICABLES QUANT À LA RÉCEPTION DES PARTIES COMMUNES
[6] Dans la Décision, l’Administrateur a rejeté les divers points soulevés par le Bénéficiaire principalement au motif de la tardivité. En premier lieu, il s’est référé à l’omission d’envoyer un avis de dénonciation dans les six (6) mois de la connaissance du vice ou de la manifestation du problème, tel que prescrit par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs[1], notamment à l’Article 27, alinéas 3, 4 et 5[2].
[7] Il a également fondé son rejet sur l’expiration du type de protection réglementaire (1 an, 3 ans, 5 ans) applicable (Article 27, alinéas 3, 4 et 5 du Règlement). Selon l’inspecteur de l’Administrateur, la réception des parties communes a eu lieu le 18 juillet 2007. Or, selon la preuve faite, la réception réelle dans les faits des parties communes a plutôt eu lieu le 14 octobre 2007 alors que les formulaires de préréception des parties communes (Pièce B-1) ont été complétés. L’avis de fin des travaux expédié par l’Entrepreneur a été signé le 21 mai 2007 (Pièce B-2). En vertu de l’Article 25.1[3] du Règlement, la réception est présumée avoir eu lieu six (6) mois plus tard, soit le 20 novembre 2007.
[8] De plus, le Bénéficiaire invoque l’application simultanée des articles 35.1[4] et 69.1[5] du Règlement pour demander une prolongation de cette date (et invoque une fin de non recevoir par rapport à l’échéance du délai de réception des parties communes) pour une période additionnelle d’un an, soit jusqu’au 20 novembre 2008.
[9] L’Article 69.1 du Règlement oblige l’Administrateur à fournir au Bénéficiaire, dès que le Bénéficiaire est connu, un document explicatif sur l’application du Règlement. Les témoins du Bénéficiaire témoignent qu’ils n’ont pas reçu ce document (Pièce B-8) avant l’année 2009. Cette preuve n’est pas contredite.
[10] Au fur et à mesure de devoir statuer sur les points en arbitrage, le Tribunal d’arbitrage verra s’il y a lieu d’accorder cette demande de prolongation.
4. POINTS EN ARBITRAGE
[11] Cinq (5) points sont soumis en arbitrage :
Point 1 : Écoulement d’eau par le petit toit de l’entrée du 410 en façade
[12] Pour ce point, le représentant de l’Administrateur n’a pas nié l’existence du problème mais a conclu dans sa Décision que la demande a été tardive par rapport au délai de dénonciation de six (6) mois. Selon la preuve, ce problème a été découvert par le Bénéficiaire le ou vers le 31 août 2010. Or, selon la preuve entendue à l’audience, cette information a été portée immédiatement à l’attention de l’Entrepreneur et de l’Administrateur. Cela n’est pas contesté par l’Entrepreneur ou par l’Administrateur (voir avis du Bénéficiaire incorporé à la p.2 de la Décision).
[13] Dans sa Décision, l’Administrateur invoque également que la couverture de trois (3) ans contre les vices cachés était échue à ce moment. Or, même en considérant que la réception des parties communes a eu lieu le 14 octobre 2007, il paraît clair au soussigné que la protection de trois (3) ans ne prenait fin que le 13 octobre 2010. Tel que l’a demandé le Bénéficiaire, ce délai peut être prolongé en droit jusqu’au 20 novembre 2011. Ainsi, la dénonciation et la demande de réclamation ont été faites à l’intérieur des délais prévus par le Règlement, ce qui rend cette réclamation recevable.
[14] Il reste à savoir, suite aux travaux correctifs réalisés par l’Entrepreneur, si ce problème persiste. Le Tribunal d’arbitrage a donné au Bénéficiaire un délai de sept (7) jours de l’audience pour effectuer des tests d’eau requis pour le vérifier et communiquer les résultats aux parties. Le 3 octobre 2013, la représentante du Bénéficiaire a confirmé, suite à des tests d’eau, que le problème n’est pas réglé et persiste. Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal d’arbitrage accueille ce point et ordonnera à l’Entrepreneur de faire les travaux correctifs requis pour éliminer le problème et réparer tout dommage causé par ce problème.
Point 2 : Maçonnerie
[15] Dans la Décision, l’Administrateur était, quant au fond de l’affaire, prêt à reconnaître le bien fondé de la réclamation du Bénéficiaire pour ce point. L’Administrateur s’est exprimé comme suit (p.6 de la Décision) :
« Le syndicat nous mentionne (voir note A) la situation suivante :
- D’autres problèmes surgissent régulièrement : des briques sont éclatées ailleurs; un mur est lézardé.
Dans les endroits suivants :
· Au sol de la porte d’entrée du 410A
· Sur la rampe du balcon du 410C
· Sur le muret du balcon du 410C
· Près de la 3e porte de garage dans le haut et également de la 1re porte
· Balcon et escalier du 410g près de la porte de service
· Balcon du 410D et J
· Patio du 410B
· Près de la fenêtre de la salle à manger du 410A & B
· Escalier du 410C
Lors de l’inspection, nous avons constaté la majorité des dires du syndicat.
Toutefois, la problématique constatée résulte de façon générale à l’absence en grand nombre de chantepleures dans le parement à la base des murs, au-dessus des ouvertures ainsi qu’à la base et dans le haut des murets des balcons. Des signes évidents d’accumulation d’eau et d’humidité à la base de ces endroits est apparents et entraînera une détérioration et voire même l’éclatement de la face des briques en période de gel.
Des photos ici bas indiquent clairement la problématique »
[16] Cependant, l’Administrateur a rejeté ce point aux motifs que le délai de dénonciation de six (6) mois depuis la connaissance n’avait pas été respecté et que la période de couverture de trois (3) ans pour un vice caché était échue au moment de la dénonciation.
[17] Or, certains aspects de ce problème avaient déjà été mentionnés dans le rapport d’inspection préréception (Pièce B-1, p.6, 8, 9, 10, 11 et 12). Cependant, l’Entrepreneur s’est engagé par la suite à faire les travaux requis selon les règles de l’art (voir lettre du 15 octobre 2007, paragraphe 5) (Pièce B-7).
[18] Suite à ces travaux correctifs, le Bénéficiaire a attendu le résultat. Or, selon la preuve du Bénéficiaire, ce n’est qu’au mois de juin 2009 que le problème s’est manifesté avec une détérioration progressive à plusieurs endroits.
[19] Le 17 juin 2009, le Bénéficiaire a envoyé un avis écrit de dénonciation au début de la manifestation de ce problème à l’Entrepreneur et à l’Administrateur (Pièce B-6, tiret 4). Or, l’Entrepreneur a répondu à cette lettre en admettant qu’il y avait un problème de ventilation dans certains murets. Il promet de faire des travaux et assure le Bénéficiaire que « cela réglera le problème » (Pièce B-6, lettre annexée).
[20] Cependant, malgré l’intervention subséquente de l’Entrepreneur, le problème n’a pas été réglé. Au contraire, il empire. Ainsi, le 26 mai 2010, le Bénéficiaire porte la réclamation concernant divers problèmes de maçonnerie à l’attention de l’Administrateur (Pièce B-3). Quant à la connaissance des problèmes de maçonnerie, la preuve révèle que le problème apparaît graduellement et que l’Entrepreneur intervient à plusieurs reprises pour tenter de l’éliminer. Ce n’est qu’à partir du moment où le Bénéficiaire peut soupçonner que les interventions de l’Entrepreneur n’ont pas porté fruit ou n’ont pas été efficaces, que nous pouvons parler de sa « connaissance » du problème. C’est ce qui résulte de la jurisprudence en vertu de l’avis prévu à l’Article 1739 du Code civil du Québec[6], et la formulation de cet article, qui s’appliquent. En effet, l’article pertinent de la protection légale de trois (3) ans contre les vices cachés prescrit par le Règlement (Article 10, alinéa 4[7]) réfère spécifiquement à cet article du Code civil du Québec. Étant donné que le Bénéficiaire a avisé l’Entrepreneur et l’Administrateur dès que les interventions de l’Entrepreneur se sont montrées inefficaces (Pièce B-6), nous sommes d’avis que le délai de dénonciation de six (6) mois de la connaissance a été respecté.
[21] Au moment de la découverte de ce vice caché, la période de trois (3) ans prévue à l’Article 10, alinéa 4 du Règlement n’avait pas encore expiré. En effet, la période de base des trois (3) ans a commencé à courir sans les prolongations demandées, au plus tôt le 14 octobre 2007 et la réclamation a été faite le 26 mai 2010 (Pièce B-3), soit après une période d’environ deux ans et demi seulement.
[22] Il y a également lieu de noter que le Bénéficiaire était protégé par les réserves faites lors de l’inspection préréception (Pièce B-1) concernant ce problème, soit le 14 octobre 2007, et ce, en vertu de l’Article 10, alinéa 2[8] du Règlement concernant la réparation des malfaçons dénoncées au moment de la réception. Étant donné que le Bénéficiaire a fait une réclamation dans les trois (3) ans de protection en droit de cette date, soit le 26 mai 2010, il est en droit de réclamer la réalisation des travaux selon les règles de l’art. Nous allons donc accueillir ce point.
Point 3 : Les bases des rampes des escaliers et des balcons
[23] La peinture des bases des rampes des escaliers et des balcons est écaillée et s’est enlevée presque partout. Il est à noter que ce problème a commencé à se manifester très tôt. Dès l’inspection de préréception (Pièce B-1), ce problème a été noté et les droits du Bénéficiaire ont été conservés par rapport à l’Article 10, alinéa 2 du Règlement. Noter que lors de cette inspection en août 2007, ce phénomène se limitait à « plusieurs poteaux » (Pièce B-1, p.16). Selon l’inspecteur engagé par le Bénéficiaire à ce moment, l’origine du problème était la peinture appliquée.
[24] Selon l’Entrepreneur, le problème résulte plutôt de coups de pelle et de l’emploi de sel. Le Bénéficiaire conteste cette thèse en soulignant que la cause ne peut être cela étant donné que le problème s’est déjà manifesté lors de la préréception.
[25] L’Entrepreneur affirme que les rampes auraient déjà passé un hiver (2006-2007) avant la préréception. Il n’y a pas de preuve au dossier à l’effet que les rampes aient été installées à cette période.
[26] Lors de la visite des lieux, le Tribunal d’arbitrage a examiné les bases des rampes (tout comme les lieux physiques des autres points ont été examinés). Nous avons constaté que la détérioration et l’écaillement de la peinture sur la base des poteaux des rampes constituent un phénomène à l’échelle de presque toutes les bases de poteaux des rampes. Il est difficile de concevoir que cela soit dû à des coups de pelles et à l’utilisation de sel. Dans cette hypothèse, il serait nécessaire que toutes les bases aient reçu de manière uniforme les coups de pelle. De même, cela voudrait nécessairement dire que le sel a été mis de manière uniforme sur l’ensemble de la base des poteaux, y compris la partie supérieure verticale des bases des poteaux. Cela voudrait également dire qu’il n’y aurait eu aucun coup de pelle porté ou de sel présent et appliqué à toute la partie supérieure des poteaux de rampes au dessus des bases. Selon l’avis du Tribunal d’arbitrage, tout cela est très improbable. À notre avis, il est beaucoup plus plausible que la peinture ait été mal appliquée aux bases de poteaux, à moins qu’un manque d’adhérence dû au type de métal soit la cause de l’écaillement. Il nous paraît plus probable en termes de faits que la peinture appliquée n’avait pas la résistance requise pour faire face à nos conditions climatiques. Il n’est pas normal, pour un projet immobilier relativement nouveau, que la peinture autour de toutes les bases des poteaux soit complètement enlevée et détériorée. On notera que la peinture sur les autres parties des rampes reste relativement belle. Il nous paraît clair que les bases des poteaux des rampes dans ce projet souffrent d’une malfaçon quant à leur finition et que ces bases, compte tenu de leur peinture d’origine, étaient impropres à l’usage auquel elles étaient destinées.
[27] Dans sa Décision, le représentant de l’Administrateur a également rejeté ce point au motif que la demande n’a pas été faite dans les trois (3) ans de la réception des parties communes. Ce motif nous paraît mal fondé car la demande à ce sujet est incluse dans la demande du 26 mai 2010 (Pièce B-3), largement à l’intérieur du délai de trois (3) ans depuis la réception.
[28] Selon la lecture des motifs dans la Décision, le représentant de l’Administrateur semble considérer que la dénonciation a été faite dans le délai requis car elle a été faite le 26 mai 2008 (Pièce B-9). Selon le Tribunal d’arbitrage, il est clair que le délai de dénonciation a été respecté. En effet, il faut préciser que l’Entrepreneur avait rassuré le Bénéficiaire à l’effet que l’écaillement remarqué à l’origine était attribuable à un mauvais entretien des bases des rampes.
[29] Nous soulignons également qu’il ne nous semble pas requis en l’instance que le Bénéficiaire envoie un tel avis de dénonciation car, aux termes du rapport de préréception (Pièce B-1), les droits du Bénéficiaire ont été conservés en vertu de l’Article 27, alinéa 2[9] du Règlement. Nous ordonnerons donc que l’Entrepreneur intervienne pour corriger ce problème selon les règles de l’art.
Point 4 : Fenêtres du 410F
[30] Lors de notre visite des lieux, nous avons pu observer deux (2) égratignures sur deux (2) fenêtres. Une des fenêtres est celle du bureau de cette unité, l’autre fenêtre se retrouve dans une des portes patios. L’Administrateur dans la Décision a rejeté la réclamation à cet égard au motif qu’il s’agissait de quelque chose d’apparent qui aurait dû être décelé lors de l’inspection préréception. Selon le Bénéficiaire, l’inspecteur qui a été engagé à cette fin avait mal compris que les fenêtres faisaient partie des parties privatives et ne les a donc pas examinées étant donné que son mandat se limitait aux parties communes.
[31] Selon l’Entrepreneur, il s’agit de quelque chose qui aurait dû être remarqué à tout le moins par le propriétaire de l’unité 410F lors de la préréception des parties privatives, ce qui n’a pas été le cas.
[32] Le Bénéficiaire a dénoncé ce problème seulement le 26 mai 2008 (Pièce B-9). À notre avis, le délai entre la prise de possession (le 14 octobre 2007) et cette dénonciation nous paraît trop long. L’Entrepreneur a raison de soulever qu’avec un tel écart dans le temps, il est difficile d’exclure la possibilité que ces égratignures résultent d’un événement qui a eu lieu après la vente. Le Tribunal d’arbitrage n’interviendra pas sur ce point.
Point 8 : Gouttières emplacement
[33] Le Bénéficiaire a fait faire des travaux de correction sur ce point à l’été 2013 pendant que la demande d’arbitrage était en cours. Le Bénéficiaire n’a pas fait de demande pour autorisation des travaux conservatoires, ce qui est permis par les Articles 18 (5)[10] et 111[11] du Règlement. Le Bénéficiaire ne peut prétendre qu’il ne pouvait pas être au courant de cette possibilité car celle-ci est expliquée dans le document explicatif qu’il avait en sa possession au moment d’autoriser la réalisation de ces travaux (Pièce B-8). Étant donné que le pouvoir du Tribunal d’arbitrage se limite normalement à ordonner la réalisation des travaux, le Tribunal d’arbitrage n’interviendra pas sur ce point.
5. FRAIS D’ARBITRAGE
[34] Compte tenu que le Bénéficiaire a eu gain de cause sur au moins un point, le Tribunal d’arbitrage condamnera l’Administrateur à payer les frais d’arbitrage conformément à l’Article 123, alinéa 2[12] du Règlement.
POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
ACCUEILLE en partie la demande d’arbitrage;
ORDONNE à l’Entrepreneur de réaliser, et ce, selon les règles de l’art, les travaux correctifs pour résoudre les problèmes décrits aux Points 1, 2 et 3 de la présente sentence arbitrale, et ce, dans un délai de soixante (60) jours de la réception de la présente sentence;
À défaut par l’Entrepreneur de réaliser les travaux correctifs énoncés dans le paragraphe précédent dans le délai imparti, ORDONNE à l’Administrateur à réaliser lesdits travaux correctifs dans un délai de soixante (60) jours suivants;
TENIR COMPTE dans l’application des délais mentionnés ci-dessus des conditions climatiques saisonnières et, si nécessaire, prolonger les délais en conséquence;
CONDAMNE l’Administrateur à payer les frais de la présente demande d’arbitrage.
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(s) Me Jeffrey Edwards |
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Me Jeffrey Edwards, arbitre |
Copie conforme
__________________________________
Me Jeffrey Edwards, arbitre
[1] Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, R.R.Q., c. B.1.1, r. 0.2 (ci-après le «Règlement»)
[2] Article 27 : La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
Alinéa 3 : la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;
Alinéa 4 : la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;
Alinéa 5 : la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant partie du bâtiment, de la partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.
[3] Article 25.1 : Aux fins de la présente sous-section, la réception est présumée avoir eu lieu au plus tard 6 mois après la réception de l'avis de fin de travaux si les conditions suivantes sont remplies:
Alinéa 1 : les travaux sont terminés;
Alinéa 2 : le syndicat est formé et n'est plus sous le contrôle de l'entrepreneur;
Alinéa 3 : l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informait de la fin des travaux et de ses obligations en regard de la réception;
Alinéa 4 : il s'est écoulé un délai de 6 mois depuis la réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n'a pas reçu les parties communes.
[4] Article 35.1 : Le non-respect d'un délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie par le bénéficiaire ne peut lui être opposé lorsque l'entrepreneur ou l'administrateur manque à ses obligations prévues aux articles 33, 33.1, 34, 66, 69.1,132 à 137 et aux paragraphes 12, 13, 14 et 18 de l'annexe II, à moins que ces derniers ne démontrent que ce manquement n'a eu aucune incidence sur le non-respect du délai ou, à moins que le délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie ne soit échu depuis plus d'un an.
[5] Article 69.1 : L'administrateur doit transmettre au bénéficiaire, dès la réception de la demande d'enregistrement du bâtiment ou, dès que le bénéficiaire est connu, le document explicatif sur l'application du présent règlement préparé par la Régie.
[6] Article 1739 C.c.Q. : L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.
[7] Article 10, alinéa 4 : La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir: la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;
[8] Article 10, alinéa 2 : La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir: la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;
[9] Article 27 (2) : La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir: la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;
[10] Article 18, alinéa 5 : La procédure suivante s'applique à toute réclamation fondée sur la garantie prévue à l'article 10: dans les 20 jours qui suivent l'inspection, l'administrateur doit produire un rapport écrit et détaillé constatant le règlement du dossier ou l'absence de règlement et en transmettre copie, par poste recommandée, aux parties impliquées. En l'absence de règlement, l'administrateur statue sur la demande de réclamation et ordonne, le cas échéant, à l'entrepreneur de rembourser au bénéficiaire le coût des réparations conservatoires nécessaires et urgentes et de parachever ou corriger les travaux dans le délai qu'il indique, convenu avec le bénéficiaire;
[11] Article 111 : Avant ou pendant la procédure arbitrale, une partie intéressée ou l'administrateur peut demander des mesures nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment.
[12] Article 123 (2) Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de l'administrateur à moins que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l'arbitre départage ces coûts.