Société pour la résolution des conflits Inc.
No bâtiment: 096692 Dossier : 051206002
Bénéficiaire-Appelant
-c-
Les Entreprises d’Électricité Marcil & Fils Inc.
Entrepreneur-Défendeur
-et-
La Garantie des bâtiments résidentiels de l’APCHQ Inc.
Administrateur de la Garantie
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Arbitre
Me Michel A. Jeanniot
2, Place Alexis Nihon
Suite 1000
Montréal (Québec)
H3Z 3C1
Identification des parties
Bénéficiaires : Madame Marie-Claude Girard
52, Corriveau
Laval (Québec)
H7J 1G7
Entrepreneur: Les Entreprises d’Électricité Marcil & Fils Inc.
6275, 1ere Avenue
Montréal (Québec)
H1Y 3A9
Administrateur : La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.
5930, boul. Louis-H. Lafontaine
Anjou (Québec)
H1M 1S7
Et son procureur :
Me Chantal Labelle
(Savoie Fournier)
Sentence Arbitrale
Après avoir pris connaissance des pièces et procédures, entendu la preuve et les arguments des parties, le tribunal d’arbitrage expose et rend la décision suivante :
L’arbitre a reçu son mandat de SORECONI le 11 janvier 2006.
2 mars 2005 : Contrat préliminaire et contrat de garantie;
5 mars 2002 : Modifications et additions au Contrat Préliminaire;
16 juin 2005 : Liste d’éléments à vérifier et réception du bâtiment;
17 juin 2005 : Acte de vente du bâtiment;
24 août 2005 : Demande de réclamation;
31 août 2005 : Correspondance des Bénéficiaire à l’Entrepreneur;
2 septembre 2005 : Correspondance des Bénéficiaires à l’Administrateur;
13 septembre 2005 : Enregistrement général;
15 septembre 2005: Avis de 15 jours adressé à l’Entrepreneur et récépissés postaux;
21 novembre 2005 : Décision de l’Administrateur et récépissés postaux;
21 novembre 2005 : Correspondance de l’Administrateur aux Bénéficiaires;
25 novembre 2005 : Correspondance de l’Administrateur à Plomberies Mega Inc, facture de Services Méga Inc, bon de travail et chèque de l’Administrateur;
6 décembre 2005 : Demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
9 décembre 2005 : Mandat pour mesures conservatoires;
9 décembre 2005 : SORECONI obtient copie du dossier relatif à la décision de l’Administrateur;
11 janvier 2006 : Nomination de l’arbitre;
12 janvier 2006 : Lettre de l’arbitre aux parties, les informant du processus à venir;
1er février 2006 : Convocation des parties à l’arbitrage;
23 février 2006 : Audience
Étaient présents pour la Bénéficiaire :
Madame Marie-Claude Girard
Monsieur Jocelyn Gauthier
Était présent pour l’Entrepreneur :
Bien que dûment convoqué et à plusieurs reprises, l’Entrepreneur n’a pas donné signe de vie et il a été décidé de consentement avec l’Administrateur caution des obligations de l’Entrepreneur, de procéder ex parte.
Étaient présents pour l’Administrateur :
Me Chantal Labelle
Monsieur Ronald Ouimet
[1] Aucune objection préliminaire n’a été soulevée par quelque partie, l’arbitre constate que juridiction lui est acquise et l’audience, de consentement, est ouverte à 13:30 heures, jeudi, le 23 février 2006.
[2] L’enquête débute par un exposé sommaire des parties en alternance, interrompu à l’occasion de visites (et/ou inspections) du site.
[3] Je rappelle que la demande d’arbitrage à l’origine visait les points 29, 42 à 58, 60 et 61 de la décision supplémentaire du 21 novembre 2005, sous la plume de Jocelyn Dubuc.
[4] Depuis, les points 44, 46 et 50 ont fait l’objet de travaux/correctifs; les Bénéficiaires se déclarent satisfaits de l’ouvrage adressé et ces points de la décision supplémentaire du 21 novembre 2005 sont retirés de la présente demande d’arbitrage.
Ouverture de l’Enquête :
[5] Afin de faciliter à la fois lecture, compréhension et repérage des commentaires du soussigné, j’identifierai les prochains éléments par leur paragraphe correspondant à la décision supplémentaire du 21 novembre 2005.
[6] Paragraphe 29 : Dommages causés par l’eau dans le salon :
Ici les Bénéficiaires contestent la solution proposée par l’Administrateur pour réparer. Après vacation et inspection sommaire des lieux, l’Administrateur révise sa position et propose alternativement :
[6.1] Si possible, uniquement changer les planches de pré vernis souillées et tâchées; ou alternativement
[6.2] Retirer à la grandeur du rez-de-chaussée, incluant le pallier de l’entrée, les planchers de bois;
[6.3] Le tout, sujet au caractère esthétique acceptable considérant que l’Administrateur est contraint à une obligation de résultats.
Les Planchers :
[7] Les points 53. Aspect général des planchers bois franc;
54. Résidus de vernis sur le plancher flottant au sous-sol; et
58. Planchers de bois franc légèrement ondulés à quelques endroits,
ont été adressés simultanément.
[9] Il doit être précisé que les Bénéficiaires ne se sont pas conformés à l’étape 5 prévue au Plan de Garantie des Maisons Neuves de l’APCHQ. Les Bénéficiaires expliquent leur défaut par le fait qu’ils ne savaient pas et/ou ne connaissaient pas leurs obligations contractuelles et pour cause, ils n’ont jamais reçu l’information pertinente pouvant les instruire à cet effet. Ceci s’expliquerait du fait que leur résidence ne fut pas inscrite au plan (admis au plan) avant le 12 septembre 2005. Ceci n’est pas contredit par l’Administrateur du Plan.
[10] Il est par contre établit lors de l’Enquête que les Bénéficiaires ont eu copie, pour l’avoir téléchargée à même le site Internet de l’Administrateur, un formulaire de l’étape 5, le ou vers le 16 juin 2005 et ce, juste avant leur prise de possession.
[11] Les premières demandes adressées à l’Administrateur le furent en date des 7, 8 et 9 septembre 2005. Suivie la réalisation et/ou constat que le bâtiment n’était pas inscrit chez l’Administrateur avec la résultante précitée d’une inscription au registre de l’Administrateur, le 12 septembre 2005.
[12] Les Bénéficiaires plaident de plus que leur défaut de respecter l’étape cinq (5) s’explique du fait que ces vices et/ou malfaçons n’étaient pas discernables à l’intérieur du délai, puisque quand ils sont rentrés dans le bâtiment (et qu’ils en ont pris possession), tout était extrêmement sal et/ou malpropre, et que tout est demeuré sal et/ou malpropre pendant quelques jours.
[13] Ce n’est qu’après trois (3) jours de ménage intensif que le tout est devenu apparent, il aurait alors été trop tard pour l’étape 5.
[14] Les Bénéficiaires complètent donc en disant que les points 53 et 54 n’ont pas été inclus dans une dénonciation prévue à l’étape 5 parce qu’ils en ignoraient l’obligation et de façon subsidiaire, même s’ils avaient pris connaissance (de cette obligation), le tout n’était pas visible à l’intérieur du délai prévu pour l’étape 5.
[15] Quant au point 58, les Bénéficiaires plaident que ce défaut résulte du fait que le plancher est non conforme à ce qui avait été représenté lors de leur achat (i.e. que le plancher est de mauvaise qualité et pour cette raison va toujours onduler et/ou craquer). De façon plus précise, ils représentent qu’il leur avait été promis un plancher garanti vingt-cinq (25) ans, grade 1 et, nous démontrent lors de l’enquête, que ce qui fut dans les faits installé, fut un plancher grade 2, sans réelle garantie.
[16] Position de l’Administrateur sur les points 53, 54 et 58.
[17] L’Administrateur plaide et reconnaît que les défauts aux points 53 et 54 sont bel et bien des défauts. Il soulève par contre qu’ils étaient tous existants au moment de la livraison, qu’ils ne sont pas apparus graduellement et qu’à titre de défauts apparents, présents et existants au moment de livraison, considérant le défaut de dénonciation (l’étape 5) cette responsabilité ne peut lui être imputée. L’Administrateur précise que les Bénéficiaires avaient trois (3) jours de leur aménagement pour dénoncer et que de façon plus précise, ils avaient jusqu’au ou vers le 19 juin pour se faire, ce qu’ils n’ont pas fait avant septembre!
[18] Nul ne peut plaider sa propre turpitude et la simple ignorance du délai prévu à la Loi, au Règlement et/ou au Plan de Garantie ne constitue pas une raison relevant défaut du délai, ce dernier motif ne reposant sur aucun fondement juridique et manifeste une certaine désinvolture. La preuve ne révèle pas qu’il s’agit ici de l’erreur ou de la négligence d’un tiers mandataire et/ou d’un conseiller des Bénéficiaires, situation dans laquelle l’Arbitre aurait alors pu avoir une certaine discrétion pour accorder une permission spéciale si la partie avait démontrée qu’en faits, il était impossible pour eux d’agir (non pas pour leur représentant et/ou mandataire).
[19] Or, manifestement les Bénéficiaires étaient hors délai et rien dans la preuve ne permet de croire d’une situation de faits qui démontre une impossibilité d’agir avant qu’ils ne l’aient fait en septembre.
[20] Suivant mon appréciation des faits et ma compréhension de la Loi et de la jurisprudence connue, je suis d’opinion que les explications soumises pour proposer que le dépassement du délai soit raisonnable dans les circonstances ne peuvent être retenues. Je me dois de faire suite aux prétentions de l’Administrateur et soutenir qu’il s’agissait de situations apparentes qui, contrairement aux exigences de l’article 3.2 du Contrat de Garantie, n’ont pas été dénoncé par écrit au moment de la réception du bâtiment (ou dans les trois (3) jours qui suivirent la réception du bâtiment).
[21] Point 58. Avant et Arrière
[22] En ce qui a trait à la partie avant du bâtiment, et considérant le Règlement / Solution retenu en règlement du point 29, je considère ce point réglé. Quant à l’arrière du bâtiment, l’Administrateur plaide alternativement :
[22.1] Si c’est apparent, cette malfaçon aurait du être dénoncée à l’étape 5 (et/ou dans les trois (3) jours de la possession); et alternativement
[22.2] Certaines des ondulations perçues sont légères, et attribuables au comportement normal des lattes de bois franc en fonction des saisons et des variations du taux d’humidité relative, précisant d’emblée qu’est exclus de la garantie les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tel les fissures et les rétrécissements[1].
[23] Sur ce point, les Bénéficiaires plaident et représentent qu’indépendamment de ce qui ci-haut précède, le plancher fourni n’est pas le plancher promis par le vendeur.
[24] L’Administrateur sur ce dernier volet rétorque qu’il s’agit d’une exclusion prévue à l’article 12.10 du Règlement[2].
[25] Cette disposition réglementaire prévoit que sont exclus de la garantie « promesses de vendeurs à l’égard des coûts d’utilisation ou de consommation d’énergie d’appareils, de systèmes ou d’équipements entrants dans la construction d’un bâtiment; »
[26] Avec respect pour toute opinion à l’effet contraire, il ne s’agit pas ici de représentations et/ou promesses d’un vendeur quant à des coûts d’utilisation, de consommation d’énergie d’appareils, de systèmes d’équipement entrant dans la construction d’un bâtiment. Le vendeur a promis un bois et un plancher qualité grade 1, garantie vingt-cinq (25) ans et les Bénéficiaires ont obtenu un grade 2, sans réelle garantie. S’agit-il d’un défaut apparent? Je ne le pense pas puisque, et à défaut d’être présents lors de la pause du plancher, l’on doit décoller et/ou autrement arracher une planche pour ensuite vérifier (entre autre) les marquages sous la surface de marche. Malheureusement pour les Bénéficiaires, cet élément nouveau ne leur fut connu qu’après la décision du 21 novembre 2005, et ne fait pas partie de la présente demande d’arbitrage. Je ne peux donc pas donner suite à ce poste de réclamation vu le cadre étroit dans lequel je me dois de rendre ma décision.
[27] S’agit-il d’un vice caché? La question demeure entière et les Bénéficiaires sont en toute probabilité toujours à l’intérieur du délai de trois (3) ans prévu au plan de garantie afin de formuler une nouvelle demande.
[28] Point 43 . Luminaires encastrés et manquants au plafond de la salle de bain :
Séance tenante, ce point (après discussions) est accepté par l’Administrateur, je prends acte de l’engagement de l’Administrateur à adresser ces travaux sou peu.
[30] Points :
42. Prise de câblodistribution manquante au salon;
45. Détecteurs de fumée manquants;
47. Système d’alarme manquant;
48. Absence de trous au plancher pour le système de verrouillage de la porte française du vestibule d’entrée;
49. Prise d’aspirateur centrale manquante au sous-sol;
51. Finition intérieure incomplète au dessus de la porte de garage;
52. Clavier pour système d’alarme manquant dans le garage;
55. Bain égratigné; et
56. Douche égratignée.
[31] Ces éléments tantôt du parachèvement (points 42, 45, 47, 48, 49, 51 et 52) tantôt apparents (points 55 et 56). Ces éléments (contrairement aux exigences de l’article 3.1 (travaux de parachèvement) et l’article 3.2 (situation apparente) du Plan de Garantie de l’Administrateur n’ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment. Demeurant constant avec mon raisonnement pour le point 29, c’est à juste titre et à bon droit que l’Administrateur ne put considérer ces points dans le cadre du contrat de garantie.
[32] Désirant renchérir quant au point 57, je rappelle que le fardeau de la preuve repose sur les Bénéficiaires, du moins quant au moment (espace - temps) du dommage (par exemple, s’agissait-il d’un incident lors de la pause du vinyle extérieur bien après la prise de possession? ou s’agissait-il d’un dommage apparent lors de la prise de possession?) un double fardeau dont les Bénéficiaires n’ont su relever à ma satisfaction.
[33] Point 60. Pièce de bois légèrement courbée sur le patio arrière.
[34] L’Administrateur plaide et représente que certaines des pièces de bois sont légèrement courbées et déformées et attribuables au comportement normal du bois lors du séchage.
[35] J’accepte en partie ce raisonnement. Avec toujours le même respect pour toute opinion à l’effet contraire, et usant de la discrétion qui m’est accordée, et après inspection visuelle des pièces de bois sur le patio arrière, je considère que tous barreaux, dont la courbature entre ses points d’encrage excède deux centimètres (2 cm) devront être changés.
[36] Point 61. Porte d’entrée principale égratignée après la réception du bâtiment.
[37] Le constat révèle un dommage au pourtour de la poignée. Les représentations sont à l’effet que ce dommage résulte de travaux subséquents de l’Entrepreneur (changement de la serrure).
[38] La preuve quant à l’auteur de ce dommage n’est pas concluante et pour cause, je me dois de maintenir la décision de l’Administrateur.
POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
[39] ACCUEILLE en partie la demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
[40] DÉCLARE que les correctifs au point 29 devront être effectués par l’Administrateur dans les trente (30) jours ouvrables de la réception de la présente sentence arbitrale et ce :
[40.1] En changeant les planches de pré-vernis souillées et tâchées ou alternativement
[40.2] Retirer, échanger à la grandeur du rez-de-chaussée, incluant le palier de l’entrée, les planchers de bois
[40.3] Le tout, sujet au caractère esthétique acceptable considérant que l’Administrateur est contraint à une obligation de résultats.
[41] Le remplacement de toutes planches (et/ou la plancher), incluant le palier de l’entrée se devra d’être conformément au contrat d’achat et plus particulièrement constitué d’un plancher qualité grade 1, garantie vingt-cinq (25) ans et ce, selon les règles de l’art.
[42] PREND ACTE de l’engagement de l’Administrateur à donner suite, administrer et compléter l’installation des luminaires encastrés et manquants au plafond de la salle de bain (infine point 43.)
[43] ORDONNE à l’Administrateur de procéder dans les trente (30) jours ouvrables suivant aux travaux, et ce, selon les règles de l’art.
[44] Conformément aux dispositions de l’article 123 du Règlement sur le Plan de Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs, et considérant que l’Entrepreneur n’opère plus commercialement, les coûts de la présente décision seront à la charge unique de l’Administrateur.
Montréal, ce 15 mars 2006
ME MICHEL A. JEANNIOT
Arbitre / SORECONI