ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (Décret 841-98)
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
Dossier n^o :	GAMM : 2013-13-001
APCHQ : 13-060PM
ENTRE : VINCENZO PAMPENA ET LINDA CALDERONE (ci-après les «Bénéficiaires») ET : LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.   (ci-après l’«Administrateur») ET : HABITATIONS ANDRÉ TAILLON INC.  (ci-après l’«Entrepreneur»)
DEVANT L’ARBITRE :		Me Karine Poulin
Pour l’entrepreneur :		M. André Taillon
Pour l’administrateur :		Me Patrick Marcoux
Pour les bénéficiaires :		Mme Linda Calderone et M. Vincenzo Pampena
Date d’audience :		12 mars 2014
Date de la sentence :		6 avril 2014
SENTENCE ARBITRALE

I

LE RECOURS

[1] Vincenzo Pampena et Linda Calderone, les Bénéficiaires, contestent en vertu de l’article 19 du Règlement  sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après le «Règlement»), la décision suivante rendue le 17 décembre 2012 par la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., l’Administrateur :

Point 20 Système de chauffage et climatisation mal balancé (sic)

Les bénéficiaires dénoncent un problème de chauffage et de climatisation. Selon ces derniers, le système est mal équilibré ou mal réparti.

L’entrepreneur indique pour sa part que le système de chauffage comporte une zone.

Lors de notre inspection, nous n’avons pas été en mesure de constater la situation dénoncée  par les bénéficiaires.

De plus, il importe de souligner qu’aucune norme ou règlement ne régit la situation dénoncée par les bénéficiaires, bien que certains guides de performance en fassent mention et suggèrent des tolérances dictant des normes de qualité.

De ce fait, en 2006, Le guide de performance de l’APCHQ fut publié afin d’établir des standards de qualité, lequel guide s’est inspiré de ceux qui existent déjà au Canda et aux États-Unis.

Dans le présent cas, la section 9-13 du guide - Chauffage ou climatisation inadéquats (insuffisants, mal équilibrés, mal répartis ou pas fonctionnels) s’applique.

Dans une maison à plusieurs étages, le mouvement normal de l’air fait varier la température d’un endroit à l’autre.

Point 21 Baignoire thérapeutique bruyante

Selon la compréhension du soussigné des commentaires obtenus lors de l’inspection, il appert que les accessoires de plomberie ont été fournis par les bénéficiaires et installés par l’entrepreneur.

Point 28 Absence de bassin de rétention aux pieds des portes de garage extérieures

L’inspection ne nous a pas permis de constater quelque défaillance que ce soit, pas plus qu’un quelconque désordre apparent en lien avec les situations dénoncées aux point 25 à 28.

Analyse et décision (points 20 à 28)

En ce qui concerne les points 20 à 28, l’administrateur n’a pas été en mesure, lors de l’inspection, d’identifier quelque malfaçon que ce soit en rapport avec les situations dénoncées par les bénéficiaires.

Par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation des bénéficiaires à l’égard de ces points.

Point 29 Multiples interstices entre les soffites et le revêtement de maçonnerie

L’administrateur est d’avis que la situation se situe à l’intérieur des tolérances admissibles dans l’industrie de la construction.

Analyse et décision (point 29)

Bien que le point 29 ait été dénoncé par écrit au moment de la réception, l’administrateur est d’avis que la situation observée lors de l’inspection ne rencontre pas les critères de la malfaçon.

En effet, les travaux exécutés par l’entrepreneur relativement à ce point nous sont apparus acceptables et conformes aux règles de l’art.

Par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation des bénéficiaires à l’égard de ce point.

Point 30 Main courante endommagée

Selon la compréhension du soussigné des commentaires obtenus lors de l’inspection, il appert que la rampe d’escalier intérieure a été fournie et installée par les bénéficiaires.

Selon notre compréhension des commentaires obtenus lors de l’inspection, la main courante aurait été abîmée après la livraison du bâtiment par l’électricien de l’entrepreneur, lors de l’installation d’un luminaire.

L’inspection a permis de constater la situation dénoncée par les bénéficiaires.

Analyse et décision (point 30)

À la lumière de ce qui fut constaté sur les lieux et des informations recueillies de la part des parties impliquées, il appert que la situation dénoncée découle de la responsabilité civile extra contractuelle de l’entrepreneur.

Comme le mentionne l’article 4.6 du contrat de garantie, la réparation des dommages découlant de la responsabilité civile extra contractuelle est exclue de la garantie.

Par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation des bénéficiaires à l’égard du point 30.

Point 31 Manque de terre sur le terrain

Analyse et décision (point 31)

À la lumière de ce qui fut constaté sur les lieux, il appert que la situation dénoncée porte sur des travaux qui ne font pas partie intégrante du bâtiment comme tel.

Comme le mentionne l’article 4.9 du contrat de garantie, les espaces de stationnement et les locaux d’entreposage situés à l’extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain, sont exclus de la garantie.

Par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation des bénéficiaires à l’égard du point 31.

Point 32 Tache d’huile sur le revêtement de plancher de bois

Analyse et décision (point 32)

L’inspection n’a pas permis de faire un lien entre la situation dénoncée au point 32 et les travaux réalisés par l’entrepreneur.

Selon les constatations effectuées ainsi que les témoignages recueillis sur les lieux, l’administrateur n’est donc pas en mesure de statuer sur la responsabilité de l’entrepreneur relativement au point 32.

Par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation des bénéficiaires à l’égard du point 32.

Point 3, onglet 4 (lettre et liste datée du 23 mars 2013 et reçues par l’administrateur le 6 juin 2012 - pièce A-4) Descente des gouttières

Les Bénéficiaires dénoncent que le gouttière située le long du garage, à l’avant de la maison s’écoule dans l’entrée du garage causant ainsi des accumulations de glace en hiver. Vu le défaut de l’Entrepreneur de remédier à la situation, ils ont fait changer l’orientation de la  gouttière et fait rallonger celle-ci. Ils demandent le remboursement de la dépense encourue.

L’Administrateur rend sa décision verbalement en cours d’audience : il ne s’agissait pas d’une réparation urgente, nécessaire et conservatoire. Par conséquent, la réclamation est refusée.

[2] Dans la demande d’arbitrage et telle que confirmé au préalable en conférence téléphonique préparatoire, les points 22, 23, 25, 27 et 38 étaient également soumis à la soussignée pour décision. Par ailleurs, le jour de l’audience, les Bénéficiaires se sont désistés de ces points, dont acte aux conclusions des présentes.

II

LES FAITS

[3] Monsieur Pampena et Madame Calderone ont pris possession de leur propriété achetée de l’Entrepreneur le 20 juillet 2011 suite à la signature d’un contrat préliminaire signé le 21 mars 2010. Le formulaire pré réception contient quelques réserves et il est daté du 20 juillet 2011.

[4] Le 7 octobre 2011, les Bénéficiaires dénoncent par écrit à l’Entrepreneur certaines anomalies concernant leur propriété et copie est reçue par l’Administrateur le 12 octobre 2011.

[5] Par la suite, le 23 mars 2012, les Bénéficiaires dénoncent de nouveau certaines anomalies à l’Entrepreneur à l’endroit de leur propriété et copie est reçue par l’Administrateur le 6 juin 2012. Une liste est jointe à cette dernière correspondance et le point 3 de cette liste (qui se trouve à l’onglet 4 du cahier de pièces de l’Administrateur, pièce A-4) dont l’arbitre est saisie se trouve dans cette correspondance.

[6] Suivant la réception par l’Administrateur des dénonciations précitées, une inspection est faite le 26 septembre 2012 et une décision est rendue le 17 décembre 2012. C’est à l’encontre de cette décision et eu égard au point 3 de l’onglet 4 du cahier de pièces de l’Administrateur que les Bénéficiaires font appel devant la soussignée.

III

PREUVE

[7] Les Bénéficiaires ont demandé l’arbitrage de la décision rendue par l’Administrateur. Ceux-ci contestent les points énoncés ci-haut.

Point 20 Système de chauffage et climatisation mal balancé (sic)

[8] Les Bénéficiaires ont indiqué avoir eu des problèmes avec le système de climatisation dès le premier jour, soit le 20 juillet 2011. Ils expliquent que depuis la prise de possession de leur propriété, de nombreuses réparations ont été faites et que de fait, il y a eu d’abord installation de circuits temporaires pour pallier la malfaçon, dans l’attente d’une réparation permanente au retour des vacances de la construction en août 2011. Depuis, les panneaux des circuits ont été changés à 5 reprises. Selon eux, le dernier changement de panneau a eu lieu en février 2014 et il semblerait que tout fonctionne correctement depuis.

[9] Ils soutiennent par ailleurs que l’air n’est pas distribué également dans la maison, tant l’air froid que l’air chaud. Ils demandent, conséquemment, le balancement du système. Selon eux, le sous-traitant de l’Entrepreneur aurait promis d’y retourner il y a plus d’un mois mais il ne serait pas encore venu.

[10] Pour sa part, l’inspecteur-conciliateur a indiqué au Tribunal n’avoir constaté aucune zone d’inconfort lors de sa visite d’inspection le 26 septembre 2012 et il ajoute qu’il n’a pas été invité à retourner sur les lieux pour constater la situation par temps froid. Se référant au Guide de performance de l’APCHQ (section 9-13), il informe le Tribunal du fait que la température peut varier d’une pièce à l’autre selon que les portes sont ouvertes ou fermées et selon l’orientation de la maison.

[11] En contre-interrogatoire, il admet n’avoir pris aucune mesure de température mais ajoute qu’il n’y avait aucune nécessité de le faire vu son constat quant à l’absence de variation perceptible et ce, suite à ce qu’il ait demandé aux Bénéficiaires de lui montrer les pièces où ils estimaient la température inadéquate.

Point 21 Baignoire thérapeutique bruyante

[12]  Les Bénéficiaires se plaignent du fait que la baignoire thérapeutique est très bruyante et que le bruit est tel qu’il les empêche de se détendre. Selon eux, le 11 octobre 2013 ils auraient démontré la situation au plombier de l’Entrepreneur lequel aurait promis de revenir régler le problème. Malheureusement, le plombier n’est jamais revenu et les Bénéficiaires souhaitent voir la situation réglée. Leur prétention est à l’effet que le moteur est placé au mauvais endroit, soit entre le plancher de la salle de bain et le plafond de la salle à manger.

[13] En contre-interrogatoire, les Bénéficiaires indiquent qu’ils n’ont pris aucune mesure quant au bruit et que leur prétention est basée sur une comparaison entre le bruit de leur baignoire à la maison et le bruit de la baignoire entendu au magasin. Les Bénéficiaires ne sont pas en mesure de référer le Tribunal à une quelconque norme applicable en la matière. Ils affirment avoir acheté la baignoire la moins bruyante et leur conclusion est à l’effet que le bruit est dû non pas au moteur lui-même mais plutôt à l’installation défaillante.

[14] Richard Berthiaume, inspecteur-conciliateur, affirme avoir fait démarrer la baignoire lors de sa visite et selon lui, les bruits et les vibrations constatés lui sont apparus normaux.

Point 28 Absence de bassin de rétention aux pieds des portes de garage extérieures

[15] À l’audience, les Bénéficiaires soulèvent 2 problématiques en lien avec les portes de garage. D’une part, les Bénéficiaires affirment qu’il est nécessaire d’installer un bassin de rétention devant les portes de garage, à l’extérieur, pour recueillir les eaux de pluie. D’autre part, ils déplorent le fait que de l’eau entre dans le garage par les portes lorsque lesdites portes de garage sont en position fermées.

[16]  En preuve, les Bénéficiaires déposent des photos (B-1).

[17] Le témoignage des Bénéficiaires est à l’effet que le pavé-uni se soulève près des portes de garage d’une hauteur pouvant atteindre les 7/8 de pouces. Ils en attribuent la faute à l’absence de bassin de rétention. Leur compréhension est à l’effet qu’un bassin de rétention est requis lorsque le stationnement n’offre pas une pente vers la rue. Selon leur témoignage, la pente du stationnement est inexistante près des portes de garage. La pente débuterait, selon eux, vers le milieu du stationnement. Ils indiquent devoir pousser l’eau au milieu du stationnement lorsqu’ils le lavent. Ils comparent leur stationnement avec celui de la maison modèle et constatent que la pente est plus belle chez la maison modèle que chez-eux.

[18] Par ailleurs, force leur est d’admettre qu’ils n’ont pris aucune mesure. Ils admettent aussi ne pas avoir remarqué la présence (ou l’absence) d’un bassin de rétention devant les portes de garage de la maison modèle. Les Bénéficiaires concèdent également qu’il est normal qu’un mouvement survienne au niveau du pavé-uni après un (1) ou plusieurs hivers. Par ailleurs, le soulèvement en l’espèce leur paraît anormal.

[19] Bien que le contrat ne fasse aucune mention de la présence de bassin de rétention à cet endroit, ils estiment qu’il en allait de la responsabilité de l’Entrepreneur de les informer qu’il n’y aurait aucun bassin de rétention.

[20] Monsieur Berthiaume, témoin de l’Administrateur et inspecteur-conciliateur, indique avoir noté une faible pente à partir des portes du garage. Il explique que le bassin de rétention n’est pas nécessaire s’il n’y a pas de contre-pente. Il admet ne pas avoir vérifié la conformité au contrat ne pensant pas que le pavé-uni faisait partie du contrat avec l’Entrepreneur.

[21] L’Entrepreneur témoigne à l’effet que la pente débute à partir du garage, bien que celle-ci soit faible.

[22] En ce qui concerne la deuxième problématique, soit l’entrée d’eau par les portes de garage en position fermées, les parties en l’instance ont confirmé que ce point avait été accordé dans une décision de l’Administrateur laquelle n’a pas été contestée. Par conséquent, le Tribunal n’est pas saisi de cette question.

Point 29 Multiples interstices entre les soffites et le revêtement de maçonnerie

[23] Les Bénéficiaires ont déposé sous la cote B-2 une série de photos démontrant l’existence d’interstices entre les soffites et la maçonnerie. Ils ont également témoigné à l’effet que des nids de guêpes se forment en été, notamment près des soffites, et que la présence d’interstices permet aux insectes d’entrer et sortir du grenier de la maison par lesdits interstices. Ils demandent donc à ce que la situation soit corrigée.

[24] Quant à M. Berthiaume, inspecteur-conciliateur, il estime que les espacements observés rencontrent les normes de tolérance en la matière. Il rappelle que le parement extérieur est en grosses pierres et qu’en l’occurrence, il est impossible d’obtenir une surface lisse près des soffites. Par ailleurs, les soffites, quant à eux, sont droits. Partant, il est impossible que les soffites épousent les aspérités en l’espèce.

[25] Il ajoute que pour régler la situation, l’application d’un scellant est possible. Il n’en voit toutefois pas l’utilité puisqu’un tel scellant a pour objectif d’empêcher l’eau de pénétrer à l’intérieur de la résidence. De plus, la présence d’un scellant nécessite un certain degré d’entretien. Compte tenu de l’absence d’infiltration d’eau à l’intérieur de la propriété des Bénéficiaires, il n’estime pas nécessaire de procéder à l’installation d’un scellant.

[26] S’agissant des photos déposées sous B-2, M. Berthiaume met en évidence que les joints de mortier ont une largeur de 25 millimètres. En comparant la largeur des interstices dont se plaignent les Bénéficiaires avec la largeur des joints de mortier, il estime que ceux-ci sont étroits et qu’ils sont acceptables dans l’industrie de la construction.

[27] Quant aux risques d’infiltration d’insectes, il souligne que ceux-ci peuvent entrer par n’importe quel interstice, et même par les chantepleures.

Point 30 Main courante endommagée

[28] Les Bénéficiaires se plaignent que des dommages ont été causés à leur rampe d’escalier dans le cours de travaux effectués par un sous-traitant de l’Entrepreneur, après la réception du bâtiment. Selon eux, le gérant de projet l’Entrepreneur leur aurait dit d’envoyer la facture et que l’Entrepreneur était pour payer. Considérant le recours en arbitrage entrepris, les Bénéficiaires n’ont pas fait parvenir la facture à l’Entrepreneur.

[29] L’Entrepreneur, pour sa part, indique qu’il n’y a aucun témoin pour soutenir les affirmations des Bénéficiaires. Quant à l’affirmation selon laquelle le gérant de projet aurait dit d’envoyer la facture, il s’agirait de ouï-dire, le gérant de projet n’étant pas présent pour témoigner à ce sujet.

[30] L’Administrateur a reconnu que des dommages ont effectivement été causés à ladite rampe d’escalier. Toutefois, la rampe a été fournie et installée par les Bénéficiaires, et les dommages ont été causés après la réception du bâtiment. Il soumet que les dommages dont il est question ne sont pas couverts par le contrat de garantie.

Point 31 Manque de terre sur le terrain

[31] Selon les Bénéficiaires, l’aménagement aurait coûté près de 4 500 $. Par conséquent, il est inclus au contrat. De plus, le nivelage du terrain à fait l’objet d’une réserve lors de la réception du bâtiment et doit donc être parachevé.

[32] À cette preuve, l’Administrateur souligne la référence indiquée au formulaire de réception (pièce A-2) à l’effet que l’aménagement du terrain est exclu.

Point 32 Tache d’huile sur le revêtement de plancher en bois (sic)

[33] Les Bénéficiaires expliquent au Tribunal que depuis qu’ils ont pris possession de leur propriété en juillet 2011, des taches d’huile apparaissent sur le plancher lorsqu’il est mouillé. Au fil des ans, les taches tendent à disparaître avec les lavages mais plusieurs sont encore présentes. Ils admettent qu’au jour de l’inspection, ils ont été incapables de démontrer à l’inspecteur-conciliateur la présence des taches, celles-ci n’étant pas facilement visibles. Par ailleurs, ils lui ont par la suite envoyé des photos. Ils déposent sous la cote B-3 deux (2) photos démontrant les taches sur le plancher.

[34] De plus, lors de la visite d’inspection, ils ont montré à l’inspecteur des taches d’huile au plafond. Ils prétendent que de l’huile giclait du compresseur lors des travaux. Enfin, ils ajoutent que les taches d’huile apparaissent sur une liste de correctifs à apporter faite par eux et l’Entrepreneur avant la réception du bâtiment (pièce A-4).

[35] En contre-interrogatoire, ils admettent ne pas avoir vu le compresseur couler ou gicler. Ils disent savoir que c’est de l’huile parce qu’un expert en bois le leur aurait dit, mais aucun rapport n’a été admis en preuve, faute d’avoir l’auteur présent pour témoigner. De plus, les taches ne seraient pas apparentes, sauf lors du lavage et au cours des 30 minutes qui suivent le lavage du plancher. Autrement, les taches sont invisibles. Lors de la visite d’inspection, le plancher n’était pas frais lavé.

[36] L’inspecteur-conciliateur, quant à lui, indique que les taches n’étaient pas visibles lors de sa visite mais confirme avoir reçu des photos peu après sa visite d’inspection démontrant les taches. Toutefois, l’origine et la cause des taches sur le plancher sont difficiles à établir sans un expert en la matière. De plus, rien ne démontrait, lors de sa visite, la faute de l’Entrepreneur. Il ajoute cependant que si le problème avait été dénoncé lors de la visite préréception, la décision aurait peut-être été différente. Quant au document produit sous A-4, il ignorait que celui-ci avait été fait avant la réception du bâtiment puisque celui-ci est joint à une lettre datée du 23 mars 2012 et reçue par l’Administrateur le 6 juin 2012.

Point 3, onglet 4 Descente de la gouttière

[37] Les Bénéficiaires témoignent à l’effet que la gouttière est située sur le côté du garage, à l’avant de la maison et qu’ainsi, l’eau de pluie s’écoule devant la porte de garage. En hiver, cette eau gèle, d’où leur crainte qu’un véhicule défonce leur porte de garage, ne pouvant s’arrêter en raison de la glace ou encore, que quelqu’un ne tombe et se blesse. Ainsi, ils ont mandaté «Les gouttières Bernier» pour effectuer le déplacement de la gouttière le long du garage mais vers l’arrière de la maison. Ils ont également demandé à ce que soit rallongée la gouttière et qu’elle soit mise sous terre de manière à s’évider dans le drain.

[38] Les Bénéficiaires témoignent à l’effet que l’installation des gouttières était prévue au contrat. Toutefois, ils ne peuvent rien affirmer quant au rallongement des gouttières. De plus, ils confirment qu’aucune infiltration d’eau ni détérioration du bâtiment n’est survenue en raison de l’égouttement de la gouttière devant le garage.

[39] La facture produite sous la cote B-4 est datée du 18 août 2012. Les Bénéficiaires en demandent le remboursement.

[40] L’Entrepreneur confirme que l’installation des gouttières est prévue au contrat mais nie que le rallongement y soit prévu.

IV

PLAIDOIRIE

[41] D’entrée de jeu, les Bénéficiaires plaident au Tribunal qu’ils ont acheté une maison neuve d’un Entrepreneur en qui ils avaient confiance. Ils ne comprennent pas pourquoi ils devraient payer pour faire compléter ou corriger certains items qui étaient inclus au contrat. Ils soulèvent les lenteurs à terminer certains items, dont la salle de bain des maîtres. Ils ont payé selon les termes de l’entente et souhaitent voir la construction terminée et vivre en paix les uns avec les autres.

[42] Pour sa part, l’Administrateur rappelle que les Bénéficiaires ont le fardeau de prouver que la décision de l’Administrateur, eu égard au Règlement, est erronée (art. 2803 Code civil du Québec) et que le niveau de conviction requis du Tribunal est de l’ordre de la prépondérance de la preuve (art. 2804 Code civil du Québec).

[43] Sur le point 20 relatif au système de chauffage et de climatisation, les Bénéficiaires s’en remettent à la preuve faite. L’administrateur, quant à lui, soulève l’absence de relevés de température près de 14 mois après que la demande d’arbitrage ait été faite. Il déplore l’absence d’expertise et le défaut des Bénéficiaires d’avoir demandé une inspection complémentaire. Il ajoute que l’Administrateur n’a pas à déployer des moyens techniques et procéder à une expertise. Le rôle de l’Administrateur est simplement de procéder à une inspection. Si une expertise est requise pour démontrer le bien-fondé de la réclamation des Bénéficiaires, c’est à eux de l’obtenir. En somme, les Bénéficiaires ont le fardeau de prouver ce dont ils se plaignent, ce sur quoi ils auraient échoué. L’Entrepreneur abonde dans le même sens.

[44] Quant au point 21 relatif à la baignoire, les Bénéficiaires affirment s’en être remis de bonne foi à l’installateur de l’Entrepreneur, expert en la matière. Ils réitèrent que ce dernier a promis de revenir, ce qui n’a jamais eu lieu. Enfin, les Bénéficiaires réitèrent que le moteur est au mauvais endroit et que l’Entrepreneur a l’obligation de corriger la situation.

[45] L’Administrateur souligne l’absence de preuve quant au niveau de bruit de la baignoire de même que l’absence totale de preuve relativement aux spécifications du manufacturier. Il plaide que les Bénéficiaires n’ont pas rencontré le fardeau de preuve qui est le leur, soit de démontrer que la décision de l’Administrateur est erronée. Une fois de plus, l’Entrepreneur abonde dans le même sens que l’Administrateur.

[46] Quant au point 28 relatif à l’absence de bassin de rétention, les Bénéficiaires demandent l’installation d’un bassin de rétention.

[47] L’Administrateur, quant à lui, souligne qu’il existe 3 possibilités en la matière : absence de pente, pente négative (vers le garage) et pente positive (vers la rue). En l’espèce, nous sommes en présence d’une pente positive. Le Code national du bâtiment n’impose aucune obligation relative à l’installation d’un bassin de rétention en présence d’une pente positive. De plus, le contrat lui-même est muet à cet égard. Par conséquent, il demande le rejet de la demande des Bénéficiaires sur ce point. L’Entrepreneur réitère les propos de l’Administrateur.

[48] En ce qui concerne le point 29, les Bénéficiaires admettent que les pierres ne sont pas lisses. Ils estiment tout de même que l’installation des soffites ne doit pas permettre aux insectes de pénétrer à l’intérieur de la propriété.

[49] L’Administrateur soutien que la preuve démontre qu’il est impossible de faire en sorte qu’il n’y ait aucun interstice eu égard au type de maçonnerie choisi. Sans installation d’un caulking, l’adhérence parfaite des soffites aux pierres est impossible. Or, la pose de caulking n’est pas requise. En effet, dans son témoignage, M. Berthiaume affirme que l’installation et les interstices rencontrent les normes de l’industrie. De plus, et quant aux allégués relatifs aux insectes, il souligne que les Bénéficiaires font état de peurs et non de faits. À cet égard, le plan de garantie ne couvre pas les peurs, appréhensions et hantises. Par conséquent, il demande le rejet de la demande des Bénéficiaires à cet égard.

[50] L’Entrepreneur réitère les arguments de l’Administrateur et demande également le rejet de la demande des Bénéficiaires sur ce point.

[51] Pour ce qui concerne le point 30, soit les dommages à la main courante, les Bénéficiaires réitèrent que les dommages ont été causés par le sous-traitant de l’Entrepreneur et que celui-ci, par l’intermédiaire de son gérant de projet, se serait engagé à payer pour les dommages.

[52] L’Entrepreneur, quant à lui, souligne qu’il n’y a aucune preuve de faute du sous-traitant et que la preuve des Bénéficiaires est basée sur de simples ouï-dire.

[53] L’Administrateur réfère le Tribunal à l’article 12 (6) du Règlement et indique que la faute commise par le sous-traitant, après la réception du bâtiment, relève de la faute extracontractuelle de l’Entrepreneur et que celle-ci est visée par l’exclusion prévue à l’article 12 (6) précité. Pour ce motif, il demande le maintien de la décision rendue.

[54] S’agissant du point 31, soit le manque de terre sur le terrain, l’Administrateur  cite l’article 12 (9) du Règlement qui exclu le terrassement.

[55] Quant au point 32, l’Administrateur maintient qu’il est impossible de lier les taches aux travaux de l’Entrepreneur. De plus, aucune preuve n’est venue étayer la nature du problème, l’expert en bois n’étant pas présent pour confirmer qu’il s’agirait de taches d’huile.

[56] Enfin, relativement au point 3 de l’onglet 4, les Bénéficiaires plaident qu’ils ne peuvent se permettre qu’un évènement malheureux survienne en raison de l’installation inadéquate de la gouttière. Ils estiment que la réparation était nécessaire et qu’ils sont justifiés de demander le remboursement de la dépense encourue.

[57] L’Administrateur, pour sa part, soutient que la réparation faite par les Bénéficiaires ne répond pas au critère de l’urgence et de la nécessité prévu à l’article 18 (5) du Règlement. En effet, aucune infiltration d’eau n’est survenue, ni aucune dégradation du bâtiment. La réparation n’était pas urgente. Selon l’Administrateur, le droit au remboursement pour les réparations conservatoires, nécessaires et urgentes trouve sa source dans l’article 1597 du Code civil du Québec. Or, en l’instance, les Bénéficiaires ne se sont pas déchargés de leur fardeau de prouver la nécessité et l’urgence de la réparation. Ainsi, la décision rendue doit être maintenue.

V

ANALYSE ET DÉCISION

[58] Lors de l’audience, les Bénéficiaires ont manifesté leur déception d’en être arrivé à ce point. Ils auraient souhaité voir la construction de leur maison terminée par l’Entrepreneur ou au pire, par l’Administrateur. Les Bénéficiaires, qui sont tous deux courtiers en assurances, ont indiqué ne pas comprendre les décisions de l’Administrateur et ont mis beaucoup d’énergie à démontrer les torts de l’Entrepreneur.

[59] Or, le rôle de l’Administrateur est d’exécuter certaines obligations en place et lieu de l’Entrepreneur dans certaines circonstances, lesquelles sont prescrites par le Règlement. Au-delà des obligations légales qui lui incombent, l’Administrateur n’a pas à exécuter les obligations de l’Entrepreneur.

[60] En l’espèce, il appartient au Tribunal d’apprécier la preuve faite devant lui et de l’analyser dans la seule optique de l’application du Règlement. Que l’Entrepreneur ait commis une ou plusieurs fautes importe peu, pour les fins du présent arbitrage, si le Tribunal ne peut retenir également la responsabilité de l’Administrateur à la lumière du Règlement. En somme, si les reproches qui sont formulés en arbitrage ne sont pas couverts par le Règlement, le Tribunal ne pourra donner suite aux demandes des Bénéficiaires bien qu’une faute contractuelle ou extracontractuelle puisse par ailleurs avoir été commise par l’Entrepreneur. Il appartiendra aux tribunaux de droit commun de trancher cette question.

[61] En ce qui concerne le point 20 relatif au système de chauffage et de climatisation, le Tribunal doit conclure à l’absence de preuve. En l’espèce, aucune demande de visite des lieux n’a été faite de sorte que l’arbitre soussignée n’a pas été en mesure de faire le constat des écarts de température mentionnés. En l’absence de preuve matérielle ou d’expertise, l’arbitre doit s’en remettre aux seuls témoignages des parties. Bien que le Tribunal ne remette pas en doute la sincérité des propos des Bénéficiaires, le Tribunal ne dispose pas non plus de motifs pour remettre en doute les propos de l’inspecteur-conciliateur lorsqu’il affirme n’avoir ressenti aucune variation de température lors de son inspection en septembre 2012. Une visite complémentaire aurait peut-être pu permettre à l’inspecteur-conciliateur de conclure autrement mais aucune demande n’a été faite.

[62] Le Code civil du Québec, en ses articles 2803 et 2804, prévoit ce qui suit :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

[63] S’en remettant au fardeau de preuve qui incombe aux Bénéficiaires, le Tribunal se doit de rejeter la réclamation des Bénéficiaires sur ce point.

[64] Quant au point 21 relatif au bruit de la baignoire, le Tribunal doit également constater l’absence de preuve. En effet, les Bénéficiaires n’ont apporté aucune preuve que le niveau de bruit serait supérieur aux spécifications du manufacturier. Ils n’ont également apporté aucune preuve démontrant que l’installation aurait été mal faite. En sommes, les Bénéficiaires s’en remettent à une comparaison entre ce qu’ils ont entendu au magasin et ce qu’ils entendent dans leur propre maison. Aucune donnée objective n’a été fournie. Leurs conclusions ne reposent sur rien de tangible. Compte tenu du fardeau qui est le leur, le Tribunal rejette la réclamation des Bénéficiaires sur ce point.

[65] Pour ce qui est du point 28 relatif au bassin de rétention, le Tribunal ne peut accorder cette demande. En effet, rien au contrat ne prévoyait l’installation d’un tel bassin. De plus, le témoignage de toutes les parties est à l’effet qu’il existe une pente positive. Cependant, les Bénéficiaires affirment que celle-ci débute au milieu du stationnement et non près des portes de garage comme l’ont affirmé l’Entrepreneur et l’inspecteur-conciliateur.

[66] Les photos produites sous la cote B-1 ne démontrent aucune pente, malgré les témoignages non contredits sur cet aspect. Force est de constater que cet élément de preuve ne peut disposer du présent point. Rappelons qu’il n’y a eu aucune visite des lieux, ce qui aurait pu permettre au Tribunal de constater la situation, et aucune mesure n’a été prise et déposée en preuve, non plus qu’aucune norme applicable.

[67] Le comportement et les agissements de toutes les parties en l’instance ont semblé sincères et de bonne foi malgré que les parties entre elles soient en désaccord. Compte tenu du fardeau qui incombe aux Bénéficiaires, le Tribunal doit s’en remettre aux règles de droit en la matière lesquelles imposent aux Bénéficiaires de faire la preuve de leur prétention. Malheureusement, le Tribunal estime que la preuve n’a pas été faite.

[68] En ce qui concerne le point 29 qui traite des interstices entre la maçonnerie et les soffites, le Tribunal doit rejeter cette réclamation. À la lumière des photos (pièce B-2), le Tribunal constate l’existence d’interstices, ce qui n’est par ailleurs pas contredit. Toutefois, le Tribunal doit aussi tenir compte, dans l’analyse de la preuve soumise, du fait que les photos ont été agrandies pour permettre une meilleure visualisation. Il doit aussi apprécier la largeur des interstices en rapport avec les autres éléments structuraux, faute d’avoir pu les constater sur les lieux. Enfin, le Tribunal doit évaluer la preuve à la lumières des normes applicables et des règles de l’art.

[69] En l’espèce, les interstices apparaissent minimes en comparaison avec les joints de mortier qui eux ont une largeur de 25 millimètres. Considérant l’impossibilité physique d’obtenir une adhérence parfaite entre les soffites et la maçonnerie compte tenu des matériaux choisis, le Tribunal doit s’en remettre aux normes applicables et aux règles de l’art. Or, les Bénéficiaires n’ont fait la preuve d’aucune norme applicable, ni des règles de l’art en la matière. À l’opposé, M. Berthiaume a affirmé que les interstices sont acceptables eu égard aux normes de l’industrie.

[70] Finalement, à défaut d’avoir produit une expertise sur la problématique ou un rapport attestant d’une invasion d’insectes, le Tribunal ne peut tirer aucune conclusion quant à la nécessité d’ordonner des travaux correctifs. Malheureusement, le Tribunal ne peut accorder ce point aux Bénéficiaires qui avaient le fardeau de le convaincre du bien-fondé de la réclamation.

[71] Quant au point 30 concernant les dommages à la main courante, l’article 12 (6) stipule :

12. Sont exclus de la garantie :

(…)

6⁰ la réparation des dommages découlant de la responsabilité civile extracontractuelle de l’entrepreneur;

(…)

[72] En l’espèce, la preuve non contredite est à l’effet que les dommages ont été causés après la réception du bâtiment, par un sous-traitant de l’Entrepreneur, à un bien fourni et installé par les Bénéficiaires. Pour disposer de cette question, le Tribunal doit d’abord déterminer le type de faute commise.

[73] Le Code civil du Québec prévoit deux (2) régimes de faute, soit le régime de la faute extracontractuelle prévu à l’article 1457 C.c.Q. et celui de la faute contractuelle prévu à l’article 1458 C.c.Q., lesquels se lisent comme suit :

1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.

Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde.

1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables.

[74] De l’avis du Tribunal, l’objet du dommage, la rampe, ne faisait l’objet d’aucune obligation contractuelle de la part de l’Entrepreneur de sorte que les dommages qu’elle a subis dans le cours de l’exécution d’un contrat doivent être compensés en vertu des règles de la responsabilité civile extracontractuelle. Conséquemment, le Tribunal n’a d’autre choix que de constater et déclarer que les dommages causés à la rampe sont visés par l’exclusion prévue à l’article 12 (6) du Règlement et donc ne peut retenir ce point.

[75] L’exclusion visée à l’article 12 (9) est la suivante :

12. Sont exclus de la garantie :

(…)

9⁰ les espaces de stationnement et les locaux d’entreposage situés à l’extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain;

(…)

[76] Partant, le point 31, soit le manque de terre sur le terrain doit être rejeté. Le terrain a été nivelé, mais laissé brut. Pour ce qui est du reste du terrassement, qu’il soit prévu ou non au contrat, cela n’est pas couvert par le plan de garantie qui, je le rappelle, constitue la lunette que le Tribunal doit porter dans le cadre de l’analyse de la demande des Bénéficiaires. Par conséquent, le Tribunal de peut donner suite à cette demande des Bénéficiaires.

[77] Quant au point 32, le Tribunal est d’avis que la preuve non contredite a démontré que les taches étaient présentes avant la réception du bâtiment (pièce A-4). Le Tribunal estime que l’absence de preuve quant à la substance ayant causé les taches importe peu puisque la preuve a démontré  qu’elles y étaient avant la réception du bâtiment et qu’elles sont vraisemblablement en lien avec les travaux de l’Entrepreneur.

[78] De fait, la pièce A-4 indique ceci :

«Client veut faire nettoyer latte (tache d’huile)»

[79] Manifestement, c’est l’Entrepreneur qui a confectionné la liste des travaux à faire ou à compléter conjointement avec les Bénéficiaires. Aucune mention n’est faite suggérant que l’Entrepreneur était en désaccord avec les items indiqués sur cette liste. Aux yeux du Tribunal, l’Entrepreneur, en omettant de manifester son désaccord, s’est engagé par écrit à faire lesdits travaux.

[80] Pour être couvert par le Plan de garantie, la situation dont se plaignent les Bénéficiaires doit rencontrer tous les critères prévus au Règlement. En l’occurrence, la présente réclamation est faite après que la réception du bâtiment ait eu lieu. Dans ce cas, le Règlement prévoit :

10. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelle après la réception du bâtiment doit couvrir :

1⁰ le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n’a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;

(…)

8. Pour l’application de la présente sous-section, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par :

(…)

«parachèvement des travaux» : le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et prévus au contrat original conclu entre le bénéficiaire et l’entrepreneur et celui des travaux supplémentaires convenus par écrit entre les parties;

«réception du bâtiment» : l’acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l’usage auquel on le destine et qui indique, le cas échéant, les travaux à parachever ou à corriger.

[81] En conséquence, l’Entrepreneur se devait de compléter les travaux supplémentaires pour lesquels il s’est engagé avant même la réception du bâtiment. Quant à l’Administrateur, il n’a soulevé aucun argument à l’effet que la dénonciation aurait été faite à l’Administrateur hors délai.  

[82] Le Tribunal n’a pas à décider de l’opportunité ou non de faire effectuer les travaux mais doit plutôt décider si les Bénéficiaires ont droit au correctif demandé en vertu du Règlement. En l’espèce, les Bénéficiaires ont droit au correctif demandé. Par conséquent, le Tribunal accorde ce point aux Bénéficiaires.

[83] Quant au dernier point, le Tribunal doit décider si les Bénéficiaires ont droit au remboursement de la dépense encourue pour le déplacement de la gouttière vers l’arrière. Pour donner suite à la demande des Bénéficiaires, le Tribunal doit décider si la dépense encourue a été faite dans un but conservatoire, nécessaire et urgent. Si la dépense encourue ne répond à ce critère, bien que les Bénéficiaires puissent par ailleurs avoir droit au correctif demandé, en vertu du plan de garantie, soit en l’occurrence le déplacement de la gouttière vers l’arrière, le Tribunal ne pourra faire droit à la demande.

[84] La disposition pertinente pour décider de la présente question est la suivante:

18. La procédure suivante s’applique à toute réclamation fondée sur la garantie prévue à l’article 10 :

(…)

5⁰ dans les 20 jours qui suivent l’inspection, l’administrateur doit produire un rapport écrit et détaillé constatant le règlement du dossier ou l’absence de règlement et en transmettre copie, par poste recommandée, aux parties impliquées. En l’absence de règlement, l’administrateur statue sur la demande de réclamation et ordonne, le cas échéant, à l’entrepreneur de rembourser au bénéficiaire le coût des réparations conservatoires nécessaires et urgentes et de parachever ou corriger les travaux dans le délai qu’il indique, convenu avec le bénéficiaire;

(…)

[85] En l’espèce, le Tribunal estime que les Bénéficiaires avaient droit au correctif demandé, soit le déplacement de la gouttière, puisque prévu par écrit à la pièce A-4. Toutefois, le Tribunal ne peut conclure que la réparation était urgente. De fait, le Tribunal estime qu’il existait d’autres solutions de rechange disponibles dans l’attente d’une décision par le présent Tribunal. Par conséquent, le Tribunal rejette la réclamation des Bénéficiaires sur ce point.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

ACCUEILLE en partie la demande d’arbitrage des Bénéficiaires;

PREND ACTE du désistement des Bénéficiaires à l’égard des points 22, 23, 25, 27 et 38  de la décision de l’Administrateur rendue le 17 décembre 2012;

ORDONNE à l’Entrepreneur d’effectuer les travaux correctifs selon les règles de l’art d’ici trente (30) jours ou dans tout autre délai dont les parties pourront convenir quant au point 32;

À DÉFAUT par l’Entrepreneur de corriger la situation dans le délai susdit, ORDONNE à l’Administrateur de procéder aux travaux correctifs nécessaires en conformité avec le Règlement;

REJETTE la demande d’arbitrage des Bénéficiaires quant aux autres points;

ORDONNE que le coût du présent arbitrage soit défrayé par l’Administrateur conformément à l’article 123 du Règlement.

Montréal, ce 6 avril 2014.

__________________________________

Me Karine Poulin, arbitre

Poulin avocats inc.

G1115-17

S/A 111