ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment

SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS

(SORECONI)

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CANADA

Province de Québec

District de Québec

Dossier no: 2009-007

SORECONI : 090211001

PLG 094573

DÉCISION ARBITRALE

COMPLÉMENTAIRE

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Arbitre :                                                                                            Me Léonce-E. Roy

Pour les bénéficiaires :                                                       Syndicat de copropriété

                                                                                             Le Parc de la Marina Lévis

                                                                                       Procureur : Me Michel Paradis

                                                                                                         (Jolicoeur Lacasse)

                                                                                                      Et M. Réjean Samson

                                                                                         Procureur : Me Paul Langevin

Pour l’Entrepreneur :                                    Donald Thériault et Martin Chouinard

                                                                                (Le Parc de la Marina Lévis inc.)

Procureur : Me Bernard Vachon

Pour l’Administrateur :                                                           Me François Laplante

                                                                                                            (Savoie, Fournier)

Date de l’audition complémentaire :                                        Le 13 janvier 2011

Audience :                                                                      Palais de justice de Québec

                                                                                                                          Salle 4.14

Date de la décision arbitrale :                                                             4 février 2011

[1]              Le 24 avril 2009, le soussigné rendait une décision arbitrale suite à une enquête qui s’était tenue le 27 mars précédent au Palais de justice de Québec. Dans cette décision, j’entérinais et donnais acte à l’entente à l’amiable intervenue entre les parties telle qu’elle avait été décrite aux paragraphes 30 à 44 de la sentence.

[2]              J’avais également ordonné à l’entrepreneur d’apporter les correctifs promis et d’assumer les compensations financières dans le délai prescrit et selon les conditions énumérées. J’avais aussi pris acte du désistement du Syndicat sur les points 9, 16, 17 et 18 du rapport de l’inspecteur Yvan Gadbois (dossier no 09-4573-1) dont la décision avait été rendue le 23 janvier 2009.

[3]              J’avais de plus réservé juridiction sur les points 10 à 15 de ce rapport en regard des anomalies évoquées par le copropriétaire de l’unité numéro 201, étant entendu que les parties au litige n’avaient pu s’entendre entre elles et que le différend demeurait entier.

[4]              Dans une conclusion finale, j’avais précisé que je réservais juridiction puisque je venais d’être mandaté le 1^er avril 2009 par la Société Soreconi en vue de disposer d’une autre demande d’arbitrage qui semblait correspondre aux 5 points en litige en rapport avec l’unité 201 et tel que décrit dans le rapport de l’inspecteur Gadbois aux paragraphes 10 à 15 inclusivement.

[5]              En date du 5 mai 2009, je rendais une décision de rectification pour y décrire plus précisément l’entrepreneur général et pour préciser certains autres éléments dont les frais et dépens qui devaient être assumés à parts égales entre l’entrepreneur et l’administrateur.

[6]              À la suite de la demande d’arbitrage du bénéficiaire Réjean Samson, pour ses parties exclusives, nous avions tenté de reconvoquer les parties afin d’entendre un complément de preuve en rapport avec les griefs soulevés par M. Samson dans le cadre des points 10 à 15 du rapport Yvan Gadbois.

[7]              Le 18 novembre 2009, le bénéficiaire Réjean Samson s’est désisté à toutes fins que de droit de sa demande personnelle d’arbitrage qu’il avait transmise le 19 mars précédent à Soreconi (dossier no 094582-1). Ce désistement était signé par le bénéficiaire et contresigné par son procureur Me Langevin.

[8]              En date du 12 janvier 2011, soit la veille de l’audition complémentaire, le procureur Langevin faisait tenir au soussigné avec copie aux autres procureurs, une lettre mentionnant que la décision du 24 avril 2009 ne faisait pas mention  que son client était partie à cet arbitrage.  Il référait alors au par. 40 de la décision arbitrale où j’indiquais que le bénéficiaire maintenait sa position et qu’il devait assumer le fardeau de preuve concernant son unité no 201.

[9]              L’entrepreneur contestait cette demande du bénéficiaire Samson en lui opposant le délai de six (6) mois.

[10]            Lors de l’audition complémentaire du 13 janvier 2011, le bénéficiaire Réjean Samson qui s’était déjà désisté de sa demande d’arbitrage du 19 mars 2009 en date du 18 novembre 2009, était absent mais son avocat, Me Paul Langevin le représentait. Ce dernier a déclaré séance tenante que la défense du dossier de son client imputait au syndicat et que c’est à ce dernier qu’il revenait d’assumer la protection des droits de M. Samson.

[11]            Le procureur Langevin écrivait qu’à défaut par le syndicat de souscrire à son obligation dévolue par la loi, que M. Samson tiendrait ce syndicat responsable de tous les dommages afférents à cette affaire.  

[12]            Dans cette même missive du procureur de M. Réjean Samson, il y était mentionné que le syndicat avait remis au bénéficiaire Samson, en date du 10 mai 2010, copie d’un rapport émanant de la firme Octave Acoustique daté du 1^er juin 2005.

[13]            Le procureur Langevin constatait que ce rapport n’avait pas été déposé en preuve dans le cadre de l’audition où le syndicat était désigné comme étant le bénéficiaire. Il mentionnait qu’il en était de même pour un autre rapport daté du 27 juillet 2009 émanant de la même firme Octave Acoustique.

[14]            Le procureur se disait étonné et surpris que le syndicat n’ait pas jugé opportun dans le cadre de sa preuve de déposer ces expertises.

[15]            Quoi qu’il en soit, après avoir déposé copie de cette lettre qui était adressée au tribunal le 12 janvier 2011, soit la veille de l’audition complémentaire, Me Langevin a déclaré qu’il n’avait pas de preuve à offrir dans le cadre de la réclamation de Réjean Samson. Il rappelait avoir contresigné avec son client un désistement de la demande en date du 18 novembre 2009.

[16 ]           Bref, l’audition s’est poursuivie avec les procureurs Me Michel Paradis, Me Bernard Vachon et Me François Laplante.

[17]            Le syndicat a offert une preuve complémentaire en y faisant entendre M. Marc Robichaud. Ce dernier a abordé les points soulevés aux par. 10 à 15 du rapport Gadbois

[18]            M. Robichaud a entendu parler pour la première fois de ces difficultés à l’unité no 201 alors qu’elle avait été livrée au copropriétaire Samson le 1^er décembre 2005.

[19]            D’abord il en avait entendu parler pour la première fois lors d’une brève conversation en 2008 puis il a pris connaissance d’une lettre datée du 9 juin 2008.

[20]            Particulièrement pour le point 10 du rapport, à savoir qu’une moulure de plastique à la fenêtre de la chambre principale était cassée depuis l’occupation de l’unité en 2006, c’est la première fois que M. Robichaud l’apprenait alors qu’il est secrétaire du Syndicat des copropriétaires depuis le 23 juin 2006.

[21]            Effectivement, on avait découvert que les fenêtres du condo étaient bien ajustées et étaient parfois difficiles à ouvrir. Cela fut officiellement constaté lors de l’inspection en décembre 2008 mais c’est dans la lettre du 9 juin 2008 (B-1) que le syndicat était mis au courant officiellement.

[22]            Les cinq (5) points soulevés dans le rapport Gadbois (p. 7) concernent d’abord la moulure de plastique cassée à la fenêtre de la chambre principale de l’unité 201 (points 10 et 11) qui semblait être dans le même état lors de l’occupation de l’unité en 2006,

[23]            Le point 12, le copropriétaire indiquait la présence d’une bosse sur le cadrage de la porte patio et qu’une section du côté était peu rigide et parfois bruyante en période venteuse. Ces manifestations étaient présentes lors de l’occupation de l’unité en 2006.

[24]            Au point 13, le copropriétaire de l’unité 201 déplorait une déficience d’insonorisation entre son unité et l’unité 202. Il mentionnait entendre des bruits provenant de l’unité voisine, ce qu’il n’avait pu constater au début de l’occupation puisque l’unité 202 n’était pas encore livrée. D’ailleurs la cloison séparant le 201 et le 202 aurait été déplacée pour agrandir l’unité 201.

[25]            C’est aussi le 9 juin 2008 que le syndicat était mis au courant de cette difficulté par la lettre du 9 juin transmise par poste recommandée (B-1, p. 2).

[26]            Au point 14, le copropriétaire Samson se plaignait d’une déficience de la plomberie de son unité puisqu’il indiquait entendre des bruits d’écoulement d’eau dans la cloison de la cuisine, et cela provenant d’unités supérieures.

[27 ]           Il en faisait état dans sa lettre du 9 juin 2008, à l’al. 2 de la p. 2.

[28]            Quant au point 15, le copropriétaire a fait état de vibration des planchers particulièrement dans son unité depuis l’occupation en 2006.

[29]            Dans la décision du 23 janvier 2009, l’inspecteur Yvan Gadbois mentionne que les points 5 à 15 furent dénoncés par écrit à l’administrateur en date du 4 août 2008. Constatant l’écoulement d’un délai de six (6) mois entre la découverte des points en litige par le représentant du syndicat et le moment où ce dernier l’a dénoncé par écrit à l’administrateur, il en est venu à la conclusion que ce délai excédait le délai raisonnable établi par le législateur.

[30]            Le contrat de garantie stipule que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs doivent être dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou de leur survenance. S’il s’agit de vice ou de perte graduelle, ce délai commence à courir à partir de leur première manifestation.

[31]            Dans sa plaidoirie au nom du syndicat, Me Michel Paradis a souligné qu’il n’y avait pas de conflit entre le plaignant Samson et le syndicat. C’est même ce dernier qui aurait demandé à Monsieur Samson de mettre par écrit ses revendications au cours du mois de mai 2008, d’où la lettre du 9 juin (B-1).

[32]            Immédiatement après, le syndicat s’est occupé du dossier et a fait suivre au promoteur et à l’APCHQ la revendication de M. Samson (B-2).

[33]            Lors de la dernière audition du 13 janvier 2011, le procureur du syndicat a fait valoir les points soulevés par M. Samson auprès du promoteur et de l’APCHQ. Ces points litigieux avaient été abordés verbalement en mai 2008 et dans un écrit en juin suivant.

[34]            La preuve a démontré que cela ne fut jamais soulevé à l’entrepreneur avant la missive du 1^er août 2008. Cette affirmation fut également soutenue par M. Chouinard.

[35]            Malgré la question de délai, le syndicat a pris la peine de faire faire une expertise acoustique. Selon le rapport de l’expert, il n’y a pas de vice de construction affectant l’unité 201 non plus que l’ensemble du bâtiment.

[36]            Malgré tout, le bénéficiaire Réjean Samson avait annoncé la possibilité de faire tenir une contre-expertise. Or, jamais cette contre-expertise n’a été produite. Qui plus est, M. Samson ne s’est pas présenté lors du complément d’enquête et son procureur s’est même retiré en début d’audition. Tout ceci porte à croire que M. Samson ne peut faire valoir d’autre point de vue que celui qui a été analysé puis discuté dans le cadre du rapport de M. Yvan Gadbois.

[37]            Quant au procureur Bernard Vachon représentant les intérêts de MM. Donald Thériault et Martin Chouinard, soit le promoteur et le constructeur, il partage l’opinion émise par le procureur du syndicat. La décision du 29 janvier 2009 rendue par l’inspecteur Yvan Gadbois est bien fondée en faits, les documents produits sous B-1 (lettre du 9 juin 2008) et sous B-2 (lettre du syndicat du 1^er août 2008) démontrent à l’évidence que la position de M. Samson est non fondée. Selon l’administrateur, la réclamation était nettement tardive. Il aurait fallu que M. Samson se plaigne bien avant 2008. Alors qu’il invoquait des malfaçons apparentes et qu’il occupe les lieux depuis 2006, il a attendu au 9 juin 2008 pour réagir. La preuve documentaire est des plus convaincante.

[38]            Enfin, le procureur Vachon rappelle que c’est le 21 avril 2006 que le Parc de la Marina de Lévis inc. vendait à M. Samson l’unité 201 par contrat notarié passé devant Me Georges Laflamme (P-1).

[39]            Aux termes de l’art. 6 al. 1, l’acquéreur est devenu propriétaire avec possession et occupation immédiates. C’est donc dire que le délai entre le 21 avril 2006 et le 9 juin 2008 n’en n’est pas un raisonnable au sens de la loi.

[40]            Bien plus, d’ajouter le procureur, aux termes de la clause 8.4 de l’art. 8, il est stipulé que l’acquéreur prend l’immeuble dans l’état où il se trouve actuellement, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble était conforme aux lois et règlements en vigueur.

[41]            Quant au procureur François Laplante, il attire l’attention du tribunal sur le délai de six (6) mois qui en est un de déchéance. Dès lors, M. Réjean Samson avait tout au plus jusqu’au 21 octobre 2006 pour faire valoir ses droits, soit six (6) mois suivant la prise de possession. Or, sa lettre du 9 juin 2008 révèle que son délai était écoulé depuis longtemps.

[42]            De toute évidence, la demande d’arbitrage de M. Réjean Samson a été abandonnée lors de son désistement le 18 novembre 2009. Quant à celle du syndicat, j’avais décidé de réserver juridiction avant de statuer de façon définitive sur les points 10 à 15, pour donner une dernière chance à M. Réjean Samson de se faire entendre concernant les vices et malfaçons dont il se plaignait. Comme je l’ai signalé, il s’est désisté et le syndicat avait correctement fait son travail de représentation.

[43]            En conséquence, je maintiens la décision de l’inspecteur Yvan Gadbois en ce qui concerne les points 10 à 15 de son rapport et je rejette les prétentions du bénéficiaire Réjean Samson.

[44]            En ce qui concerne les frais, à la fin de l’audition complémentaire, le procureur François Laplante a admis que les frais et dépens de cette audition complémentaire devraient être assumés par l’administrateur compte tenu des circonstances de l’affaire.

[45]            Vu les pouvoirs qui me sont conférés par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et plus particulièrement par les art. 8 à 11,

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE

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MAINTIENT la décision de l’inspecteur Gadbois rendue le 23 janvier 2009 dans le dossier 094573-1;

CONSTATE que cette décision, particulièrement sur les points 10 à 15, rencontre les exigences du règlement;

CONSTATE que la réclamation personnelle du bénéficiaire Réjean Samson fut tardive, ce qui explique vraisemblablement le désistement du 18 novembre 2009 de sa demande d’arbitrage acheminée le 19 mars 2009.

LE TOUT pour valoir à toutes fins que de droit.

QUÉBEC, ce 4 février 2011

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LÉONCE-E. ROY, arbitre