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ARBITRAGE En vertu du Règlement
sur le plan de garantie |
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Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) |
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Entre |
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Abdelkrim Rerhaye et Nawal El Alami |
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Bénéficiaires |
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Et |
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Construction Médiane Inc. |
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Entrepreneur |
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Et |
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La Garantie Habitation du Québec Inc. |
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Administrateur |
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No dossier Garantie : |
22370-2722 |
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No dossier GAMM : |
2009-19-005 |
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SENTENCE ARBITRALE |
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Arbitre : |
Me Jeffrey Edwards |
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Pour les Bénéficiaires : |
Monsieur Abdelkrim Rerhaye Madame Nawal El Alami |
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Pour l’Entrepreneur : |
Absent |
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Pour l’Administrateur : |
Me Avelino de Andrade |
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Date d’audience : |
23 avril 2010 |
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Visite des lieux et
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Date de la décision : |
11 mai 2010 |
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APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PROCÉDURES, VISITÉ LES LIEUX, ENTENDU LA PREUVE ET LES ARGUMENTS DES PARTIES, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE REND LA DÉCISION SUIVANTE :
1. LES FAITS
[1] Les Bénéficiaires, Monsieur Abdelkrim Rerhaye et Madame Nawal El Alami, demandent l’arbitrage d’une décision (Pièce A-2) (« Décision ») datée du 5 octobre 2009 rendue par le conciliateur nommé par l’Administrateur, soit Monsieur Normand Pitre.
[2] Les Bénéficiaires sont les propriétaires d’une maison unifamiliale située au 695, du Souchet, à Laval qui a été construite par l’Entrepreneur. La réception et la prise de possession de la maison par les Bénéficiaires ont eu lieu le 8 novembre 2004.
[3] Dans la Décision (Pièce A-2), l’inspecteur Pitre a rejeté les réclamations des Bénéficiaires concernant la demande de réparation du parement de pierres au-dessus de la porte du garage et d'un problème de bardeaux de la toiture. Les motifs de refus sont la tardivité de la dénonciation au-delà d’une période de six (6) mois en vertu des articles 6.4.2.3 et 6.4.2.4 du contrat de garantie daté du 3 mai 2004 (Pièce A-4) et la non application de la protection de cinq (5) ans du contrat de garantie énoncée à l’article 6.4.2.5 concernant un vice de construction au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec.
[4] Le 11 novembre 2009, les Bénéficiaires ont déposé auprès du Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) une demande d’arbitrage (Pièce A-1) concernant la Décision.
[5] L’audition a eu lieu à la résidence des Bénéficiaires. Bien que dûment convoqué, l’Entrepreneur ne s’est pas présenté à l’audition. Le témoin des Bénéficiaires a été le Bénéficiaire Monsieur Abdelkim Rerhaye. Par rapport au point concernant le problème des bardeaux de toiture, le Bénéficiaire a annoncé son désistement de ce point, déclarant que ce problème a déjà été réparé.
[6] Par rapport au point concernant le parement de maçonnerie, le Bénéficiaire explique ce qui suit :
[7] Environ deux (2) ans après la réception du bâtiment, soit en 2006, la pierre centrale de l’arche du mur au dessus de l’entrée du garage est tombée. L’Entrepreneur a procédé aux travaux de réparation en remettant la pierre et en colmatant la fissure l’entourant. Les Bénéficiaires croyaient alors que le problème était réglé.
[8] Environ huit (8) mois plus tard, la fissure colmatée réapparaît. La pierre centrale est de toute évidence instable. Les travaux effectués se révèlent donc inadéquats et superficiels et n’ont pas réglé le problème d’instabilité de la pierre.
[9] Le Bénéficiaire appelle l’Entrepreneur afin de l’aviser du problème. Il ne donne pas suite aux appels. Voyant que la pierre est instable, le Bénéficiaire a inséré dans l’ouverture créée par la fissure, un morceau de bois afin d’empêcher que la pierre retombe. À noter que l’endroit de la pierre en haut de la porte d’entrée du garage et la haute probabilité qu’elle retombe créait et crée encore aujourd’hui un vrai danger et un risque de sécurité, d’autant plus que les Bénéficiaires ont des enfants en bas âge.
[10] À ce moment, soit en 2006 ou en 2007, les Bénéficiaires sont encore dans leurs délais pour se prévaloir de la protection du contrat de garantie de trois (3) ans par rapport à un vice caché. Le Bénéficiaire est sans doute de bonne foi. Il attendait que l’Entrepreneur agisse par rapport à ce problème. Si, à partir de ce moment ou d’un délai normal d’attente, le Bénéficiaire avait envoyé un avis écrit dans les six (6) mois suivants, il aurait été dans ses délais, selon nous. Cependant, il a attendu environ deux (2) ans plus tard, soit le 5 mai 2009, avant d’envoyer un avis écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur.
[11] Malgré la bonne foi évidente du Bénéficiaire et malgré l’opportunité qui lui a été donnée par le Tribunal d’arbitrage d’expliquer ou de justifier le passage de cette longue période avant d’envoyer un avis écrit selon les formalités requises, aucune explication satisfaisante n’a été donnée de sa part. Le Bénéficiaire a expliqué qu’il croyait que la protection en vertu de la garantie était uniforme et avait une durée de cinq (5) ans et qu’il suffisait, pour protéger ses droits, d’envoyer une dénonciation écrite à l’Administrateur avant l’expiration d’une période de cinq (5) ans de la réception du bâtiment.
[12] Or, ce n’est pas cela qui est écrit aux articles 6.4.2.4 et 6.4.2.5 du contrat de garantie qui se lisent ainsi :
6.4.2.4 La réparation des vices cachés au sens de l’article 1726 ou de l’article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les trois (3) ans suivant la réception et dénoncés par écrit à l’Entrepreneur et à Qualité Habitation dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil du Québec.
6.4.2.5 La réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l’article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les cinq (5) ans suivant la fin des travaux du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l’Entrepreneur et à Qualité Habitation dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.
(le gras est du soussigné)
[13] Le Bénéficiaire a reconnu qu’il était en possession du contrat de garantie en tout temps pertinent aux présentes.
[14] Pour ces motifs, il ne nous paraît pas nécessaire d’examiner l’autre moyen de défense de l’Administrateur concernant la garantie et les conséquences du vice constaté, à savoir si ce dernier satisfait aux critères d’un vice au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec.
[15] Le tribunal tient à souligner que même si les Bénéficiaires sont hors délai pour réclamer en vertu du contrat de garantie de l’Administrateur, il paraît néanmoins clair que l’installation faite de la pierre en question et sa réparation ont été contraires aux règles de l’art et que nous sommes en présence d’une malfaçon non apparente ou cachée et d’une violation aux règles de l’art.
4. FRAIS D’ARBITRAGE
[16] En vertu de l’article 123 du Règlement et considérant les circonstances, le Tribunal d’arbitrage juge qu’il est équitable de départager les frais d’arbitrage comme suit : 100,00$ devra être payé par les Bénéficiaires et le reste par l’Administrateur.
PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
REJETTE la demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
ORDONNE les Bénéficiaires au paiement du montant de 100,00 $ des frais d’arbitrage;
CONDAMNE l’Administrateur à payer le solde des frais d’arbitrage de la présente instance.
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(s) Me Jeffrey Edwards __________________________________ Me Jeffrey Edwards, arbitre |