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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (Décret 841-98)
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CANADA |
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PROVINCE DE QUÉBEC |
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Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) |
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Dossier no : |
GAMM : 2011-19-004 |
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APCHQ : 101697-1 |
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ENTRE : ANDRÉ GINGRAS (ci-après Le «Bénéficiaire»)
ET : LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.
(ci-après l’«Administrateur»)
ET : 9141-0001 QUÉBEC INC. (ci-après l’«Entrepreneur»)
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DEVANT L’ARBITRE : |
Me Karine Poulin |
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Pour le bénéficiaire: |
M. André Gingras |
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Pour l’administrateur : |
Me Stéphane Paquette |
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Pour l’entrepreneur: |
M. Giovanni Rizzuto |
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Date d’audience : |
9 septembre 2011 |
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Date de la sentence : |
18 octobre 2011 |
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SENTENCE ARBITRALE
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I
LE RECOURS
[1] Monsieur André Gingras, le Bénéficiaire, conteste en vertu de l’article 35 du Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après le « Règlement »), la décision suivante rendue le 1er mars 2011 par l’Administrateur :
Points refusés
En ce qui concerne les points 2 et 3, l’administrateur n’a pas été en mesure, lors de l’inspection, d’identifier quelque malfaçon que ce soit en rapport avec les situations dénoncées par le bénéficiaire.
Le point 2 porte sur la mauvaise fixation des lames de bois alors que le point 3 porte sur la désagrégation prématurée du coulis du carrelage de céramique. Lors de l’audience, le Bénéficiaire s’est désisté du point 3, celui-ci ayant dû remédier au problème rapidement (et à peu de frais).
II
LES FAITS
[2] Le 15 octobre 2009, monsieur André Gingras a fait l’acquisition d’une unité de condominium à Laval. À cette date, la preuve démontre que les travaux de construction n’étaient pas terminés, mais qu’en raison de l’urgent besoin d’espace par le Bénéficiaire pour entreposer ses affaires, les parties ont convenu que le Bénéficiaire pourrait devenir propriétaire de son unité de condominium à cette date afin de pouvoir y entreposer ses affaires et que les travaux se poursuivraient jusqu’à complétion.
[3] Les travaux, du moins la peinture et les planchers, furent terminés le 23 octobre 2009 et c’est la date à laquelle le Bénéficiaire prit possession des lieux. Aucune réception du bâtiment n’a été faite le 15 octobre 2009, vu l’état des lieux, non plus que le 23 octobre 2009, des travaux demeurant à être complétés.
[4] Au moment de la réception du bâtiment, le Bénéficiaire et l’Entrepreneur admettent les circonstances dans lesquelles la réception s’est faite, à savoir dans le stationnement du Bénéficiaire, alors que celui-ci revenait de travailler, sans autre formalité. Il est admis qu’aucune inspection n’a été faite à ce moment et qu’aucune réserve n’a été faite dans le document de réception.
[5] Cependant, le témoignage du Bénéficiaire à ce sujet est à l’effet que l’Entrepreneur lui aurait dit que la signature du document était une simple formalité pour compléter le dossier avec le plan de garantie. Le Bénéficiaire admet ne pas avoir lu le document, ni avoir posé de questions, certain qu’il avait une garantie pour les 5 prochaines années vu qu’il venait d’acheter un condominium neuf. Il exprime ses regrets.
[6] L’Entrepreneur, pour sa part, admet les circonstances qui ont prévalu lors de la signature des documents de réception, mais précise toutefois qu’il a mentionné au Bénéficiaire qu’en signant, il confirmait que tous les travaux étaient complétés et corrects. Cette version est contredite par le Bénéficiaire qui ajoute que c’est impossible qu’il lui ait dit cela, car autrement, il n’aurait jamais signé, d’autant plus qu’il venait de lui mentionner les problèmes avec le plancher.
[7] Ainsi, le Bénéficiaire a pris possession des lieux le 23 octobre 2010. Vu le déménagement, son adaptation à sa nouvelle vie et le désordre des premiers mois, il n’a pas remarqué immédiatement le problème affectant le plancher.
[8] Par ailleurs, c’est au printemps 2010 que sa femme de ménage a attiré son attention sur l’état du plancher en mentionnant que la situation semblait s’aggraver. Plusieurs invités ont également fait des remarques au sujet du plancher. Le Bénéficiaire, pensant qu’il s’agissait du travail normal des matériaux et que tout rentrerait dans l’ordre sous peu, a pris quelques semaines avant de dénoncer la situation à l’Entrepreneur. La situation a néanmoins été dénoncée verbalement au cours du printemps 2010.
[9] Le 5 août 2010, le Bénéficiaire a mis l’Entrepreneur en demeure de corriger la situation. Copie de la mise en demeure à l’Entrepreneur a été transmise à l’Administrateur par courriel le 7 septembre 2010 et la réclamation a été faite le 6 octobre 2010. Aucune question de délai n’a été soulevée en l’instance.
III
ANALYSE ET DÉCISION
[10] Le litige dont je suis saisie porte uniquement sur le point numéro 2, soit celui portant sur l’installation des lattes de bois du plancher de bambou. Plus précisément, je dois décider si le plancher du Bénéficiaire est affecté d’une malfaçon non apparente découverte dans l’année de la réception du bâtiment. Il importe de préciser que la qualité des matériaux n’a pas été mise en doute et que seule la méthode d’installation l’a été. Pour ce faire, il est nécessaire de recourir aux normes applicables en la matière ainsi qu’aux règles de l’art.
[11] Aucune norme applicable en l’espèce n’a été plaidée en relation avec le problème affectant le plancher. Tout au plus, le Bénéficiaire a déposé des documents portant sur les méthodes d’installation et les différentes alternatives sans qu’il s’agisse de normes à proprement parler. Il faut donc apprécier la situation en regard des règles de l’art.
[12] Les règles de l’art permettent un certain écart à la perfection qui est, dans le domaine, jugé acceptable, étant compris que la perfection n’existe pas.
[13] Lors de la visite des lieux, hormis la soussignée, étaient présents le Bénéficiaire, le procureur de l’Administrateur ainsi que l’inspecteur-conciliateur, l’Entrepreneur ainsi que 2 représentants du sous-traitant.
[14] Toujours lors de ladite visite, tous, sauf l’Entrepreneur, ont constaté la présence régulière de renflements de chaque côté de chaque planche de bambou à une distance que j’évalue être environ de 12 pouces entre chaque renflement. Il importe de préciser que je qualifie de « renflement » les marques qui ont été constatées bien qu’aucun renflement n’ait été perçu au toucher. Les parties ne se sont pas entendues, à l’audience, sur la façon de qualifier ce que nous avons vu, certains parlant de marques, d’autre de bosses ou encore d’expansion des matériaux dû à la présence d’un corps étranger. Comme je dois disposer du problème en litige en le nommant, je choisis de parler de renflement.
[15] Donc, en apparence, le plancher présente des renflements qui ne sont pas perceptibles au toucher. Ces renflements sont clairement visibles en position debout avec la lumière naturelle du soleil. Ils sont également visibles en position assise (sur le sofa) et à genou.
[16] Lors de l’audience, le Bénéficiaire a démontré qu’il y avait des renflements réguliers de chaque côté de chaque planche de bambou, sur tout le plancher.
[17] Le Bénéficiaire a également déposé une lettre datée du 29 octobre 2010 dans laquelle le sous-traitant de l’Entrepreneur lui proposait de lui rembourser la somme de 1,50 $ le pied carré ou de sabler et vernir le plancher. Aucune réserve n’a été faite à l’effet que l’offre était faite sans admission de responsabilité. Toutefois, la veille de l’audience, le sous-traitant envoya à toutes les parties une lettre par laquelle il niait tout vice et se déclarait non-responsable précisant que l’offre du 29 octobre 2010 avait été faite dans le seul but de maintenir de bonnes relations avec sa cliente.
[18] Bien qu’à première vue, il apparaît que cette lettre déposée à la dernière minute est du « self serving evidence », personne ne s’est opposé à son dépôt en preuve. Par ailleurs, peu importe le poids que l’on donne à cet élément de preuve, cela n’affecte en rien l’issue du présent litige pour les motifs que j’exposerai plus loin.
[19] Le Bénéficiaire complète sa preuve en déposant des documents portant sur les méthodes recommandées pour poser du plancher de bambou. Il s’agit de documents pris sur internet et auxquels personne ne s’est opposé. Le Bénéficiaire n’a fait entendre aucun témoin expert afin de démontrer la bonne méthode pour poser du plancher de bambou et pour soutenir les documents déposés. Parallèlement, aucune des parties n’a déposé de preuve à l’effet contraire.
[20] Le Bénéficiaire prétend que le plancher de bambou aurait dû être soit collé, soit installé avec des clous de calibre 18. Il dépose en preuve des photos de son plancher et des agrafes utilisées ainsi qu’un échantillon d’agrafe prélevé sur son plancher. Il soumet au tribunal d’arbitrage que la méthode utilisée n’était pas bonne et demande à ce que le tribunal d’arbitrage ordonne le remplacement du plancher. Il refuse que son plancher soit sablé, arguant qu’il a acheté un plancher neuf et qu’il veut préserver la durée de vie utile de son plancher. À tout événement, il doute qu’un sablage vernissage règle la situation.
[21] Pour sa part, l’Administrateur a fait entendre M. Manuel Lago, inspecteur-conciliateur pour l’Administrateur.
[22] L’inspecteur explique qu’il a favorisé une approche visuelle du problème c’est-à-dire qu’il s’est attardé au résultat plutôt qu’à la cause du problème.
[23] Le témoignage de M. Lago est à l’effet que lors de sa visite d’inspection, il a regardé le plancher en position debout, à une distance de 6 pieds et 6 pouces, sous un éclairage naturel, conformément au Guide de performance de l’APCHQ. Il affirme que les renflements sont visibles dans cette position et que leur apparence peut être plus ou moins accentuée en fonction de l’éclairage, soit que l’on regarde le plancher à contre-jour ou non.
[24] M. Lago confirme que les renflements étaient encore plus visibles lors de la visite des lieux que lors de son inspection. Il indique que la situation s’explique en fonction de l’éclairage. Ainsi, il explique que lors de l’inspection, le temps était légèrement couvert alors que lors de la visite des lieux, la journée était ensoleillée.
[25] Le tribunal d’arbitrage a regardé le plancher sous les différents angles et de différents endroits dans la pièce et dans tous les cas, constate que les renflements sont bien visibles. Lors de l’audience, aucune partie n’a soumis de preuve à l’effet que la méthode utilisée lors de l’inspection était inadéquate et tous, sauf l’Entrepreneur, ont affirmé que les renflements étaient visibles en position debout et sous les différents angles.
[26] M. Lago témoigne également à l’effet qu’il a touché au plancher pour vérifier si les renflements étaient perceptibles au toucher. Il constate qu’il ne peut sentir avec sa main les renflements. Le tribunal d’arbitrage fait le même constat. Il affirme cependant que l’examen visuel doit prévaloir sur l’examen manuel, tout en affirmant que s’il avait perçu les renflements au toucher, sa décision aurait été différente.
[27] M. Lago admet qu’il n’est pas un expert en plancher. Il explique que selon lui, tout est dans la perception personnelle de chacun et de son seuil de tolérance à l’écart à la perfection. Ce qui paraît un écart acceptable pour l’un ne l’est pas nécessairement pour l’autre. Selon lui, cet écart est acceptable parce que la gravité du problème varie avec l’éclairage. Cependant, il hésite lorsqu’il émet son opinion à l’effet que l’écart à la norme n’est pas suffisant pour pouvoir qualifier le problème de malfaçon et cette hésitation n’est pas passée inaperçue. Lors de l’audience, il a été démontré que M. Lago avait dû consulter un tiers, en l’occurrence son patron, celui-ci étant incertain de la décision à rendre dans le présent dossier.
[28] L’Entrepreneur, quant à lui, a fait entendre comme témoin son sous-traitant, M. Jason Valentino. À la demande du procureur de l’Administrateur, les parties ont consenti à ce que M. Valentino soit considéré comme témoin expert. Toutes les parties ont accepté de considérer la lettre du 8 septembre 2011 dans laquelle le sous-traitant déclare que le plancher n’est pas affecté d’un vice et qu’il nie toute responsabilité à titre de rapport d’expert. N’eût été de l’accord de toutes les parties, le tribunal d’arbitrage aurait eu à trancher la question du rapport d’expert, mais tel n’est pas le cas en l’instance. Ainsi, la lettre fût admise, de consentement, à titre de rapport d’expert. Les qualifications du témoin ont été admises de toutes les parties avec pour conséquence que celui-ci a été qualifié, de consentement, de témoin expert.
[29] Dans son témoignage, M. Valentino a fait preuve d’honnêteté. Son témoignage est exempt de parti pris.
[30] M. Valentino témoigne, quant à la méthode utilisée, que 3 méthodes sont acceptables, chacune avec ses inconvénients propres. Il explique qu’il est possible d’installer le plancher de bambou soit avec des clous de calibre 18, soit avec des agrafes de calibre 18. Il ajoute que le calibre est plus important que le matériau lui-même, à savoir l’agrafe ou le clou. Il ajoute que le plancher du Bénéficiaire a été installé certes avec des agrafes, mais que celles-ci étaient de calibre 18 et par conséquent, appropriées. Il confirme qu’il est également possible de coller le plancher de bambou.
[31] Au cours de son témoignage, M. Valentino explique que le problème que l’on retrouve chez le Bénéficiaire n’est pas nouveau, ni unique. Il s’agit du principal inconvénient de la méthode de clouage/agrafage. Il témoigne avoir même suivi des séminaires aux États-Unis à ce sujet ne sachant plus s’il devait continuer à installer du plancher de bambou, ni quelle méthode préconiser.
[32] Par ailleurs, il affirme que le bambou constitue le matériau de l’avenir compte tenu de la pénurie du bois, de l’abondance du bambou et de sa pousse rapide et qu’il a choisi de continuer à installer du bambou.
[33] M. Valentino explique qu’il est normal que des renflements apparaissent « every then and there » lorsqu’on utilise la méthode de clouage/agrafage. Il ajoute que tel est le constat que tous ont pu faire en visitant la salle de montre le matin même.
[34] Lors de la visite de la salle de montre, nous avons constaté effectivement qu’il y avait des renflements à quelques endroits. L’Entrepreneur lui-même a été le premier à nous montrer tous les renflements qu’il pouvait voir sur les échantillons. Cependant, nous sommes bien loin de ce que nous avons observé chez le Bénéficiaire.
[35] M. Valentino témoigne également qu’il utilise la méthode de collage dans certaines résidences, notamment les résidences de prestige, mais que le collage présente lui aussi un inconvénient : des bruits peuvent être entendus lorsque l’on marche sur le plancher s’il manque un peu de colle à certains endroits.
[36] En résumé, il utilise généralement la méthode de clouage/agrafage sauf sur demande des clients. Il précise que la méthode de collage est beaucoup plus dispendieuse que la méthode de clouage/agrafage.
[37] À la question du Bénéficiaire à savoir s’il explique les inconvénients de la méthode de clouage/agrafage aux clients, M. Valentino admet bien humblement que non, autrement il ne serait plus en affaires.
[38] Finalement, l’Entrepreneur clôt sa preuve avec son propre témoignage.
[39] L’Entrepreneur affirme avoir mentionné au Bénéficiaire qu’en signant le document de réception, il confirmait que tous les travaux étaient complétés et corrects.
[40] Cette version est contredite par le Bénéficiaire qui explique que c’est impossible qu’il lui ait dit cela, car autrement, il n’aurait jamais signé, d’autant plus qu’il venait de lui mentionner les problèmes avec le plancher. Rappelons le témoignage du Bénéficiaire qui est à l’effet que l’Entrepreneur lui aurait dit que la signature du document de réception était une simple formalité pour compléter le dossier avec le plan de garantie.
[41] Devant ces versions contradictoires, je me dois de préférer une version plutôt qu’une autre et vu le déni total de l’Entrepreneur face aux imperfections affectant le plancher, je retiens la version du Bénéficiaire.
[42] En effet, l’Entrepreneur nie mordicus qu’il y ait des renflements au plancher. Il maintient que le plancher est beau et normal, exempt de tout problème. L’Entrepreneur refuse d’admettre l’évidence qu’il y a des renflements au plancher que tous ont pu constater lors de la visite des lieux. Il dit ne rien voir. Pourtant, dans la salle de montre du sous-traitant, il était le premier à pointer les renflements qu’il voyait sur les échantillons.
[43] L’Entrepreneur ajoute que lors de la prise de possession de l’unité de condominium par le Bénéficiaire le 23 octobre 2009, le plancher était aussi beau qu’au jour de l’audience. Dois-je comprendre que l’Entrepreneur connaissait le problème affectant le plancher dès octobre 2009 et qu’il a omis de le porter à l’attention du Bénéficiaire?
[44] Il affirme ensuite qu’au moment de prendre possession des lieux, l’endroit était propre et que le Bénéficiaire aurait dû voir les renflements à ce moment si telle est sa prétention qu’il y a des renflements de chaque côté de chaque planche sur toute la surface du plancher.
[45] Finalement, l’Entrepreneur prétend, au sujet des renflements, qu’il s’agit d’une illusion d’optique.
[46] Devant l’évident refus de l’Entrepreneur d’admettre l’évidence, je ne peux accorder de crédibilité à son témoignage.
[47] De toute la preuve entendue, le tribunal d’arbitrage tire la conclusion suivante à savoir qu’il est normal de voir des renflements occasionnels sur un plancher de bambou installé selon la méthode de clouage/agrafage. Or, tel n’est pas ce qui a été observé chez le Bénéficiaire. Je suis d’avis que le plancher de bambou que l’on retrouve chez le Bénéficiaire est affecté d’une malfaçon couverte par le Règlement et qu’il n’est pas conforme aux règles de l’art. Par conséquent, j’accueille la réclamation du Bénéficiaire.
[48] Par ailleurs, le Bénéficiaire s’est opposé à ce qu’un sablage et vernissage soit effectué pour corriger la situation. Il demande que soit réinstallé un plancher neuf. Or, l’arbitre étant lié par le Règlement, je n’ai pas le pouvoir d’ordonner la méthode de correction à préconiser. Par conséquent, l’Entrepreneur devra corriger la situation de manière à ce que le plancher soit conforme aux règles de l’art ainsi qu’au plan de garantie. Je précise toutefois que la solution retenue devra garantir au Bénéficiaire une durée de vie utile de son plancher qui soit acceptable pour un plancher de cette nature.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE
ACCUEILLE la réclamation du Bénéficiaire;
DONNE ACTE du désistement du Bénéficiaire de sa réclamation portant sur le point 3, à savoir la désagrégation prématurée du coulis du carrelage de céramique;
ORDONNE à l’Entrepreneur de corriger les travaux de sorte à les rendre conformes aux règles de l’art tout en préservant la durée de vie utile du plancher au plus tard le 16 décembre 2011, ou dans tout autre délai dont les parties pourront convenir entre elles;
À DÉFAUT par l’Entrepreneur de corriger la situation dans le délai susdit, ORDONNE à l’Administrateur de procéder aux travaux correctifs nécessaires en conformité avec le Règlement;
ORDONNE que le coût du présent arbitrage soit défrayé par l’administrateur conformément à l’article 123 du Règlement.
Montréal, ce 18 octobre 2011
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Me Karine Poulin, arbitre
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