C A N A D A CENTRE D'ARBITRAGE COMMERCIAL
PROVINCE DE QUÉBEC NATIONAL INTERNATIONAL DU QUÉBEC
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DISTRICT DE JOLIETTE Repentigny, le dix-neuf février 2002
Dossier no: 01-0601
ARBITRE:
Me Louis-Philippe HÉBERT, notaire,
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Claudine Fontaine
Benoit Turcotte
Demandeurs
c.
Habitations des Vignobles Inc.
Défenderesse
-et
La Garantie des bâtiments résidentiels
neufs de l'APCHQ. Inc.
Mise en cause
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Il s'agit d'un arbitrage institué en vertu du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Les demandeurs ont signé un contrat avec la défenderesse pour la construction d'une résidence à Lachenaie.
Les demandeurs ont par la suite, dans les délais impartis, requis la défenderesse d'effectuer des réparations, alléguant vices de construction et malfaçons, tout en demandant l'intervention de la mise en cause, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. L'inspecteur-conciliateur de l'APCHQ, après avoir inspecté le bâtiment, a produit son rapport de conciliation.
Non satisfaits des décisions du conciliateur, les propriétaires demandent l'arbitrage.
L'arbitre soussigné a été mandaté par le Centre d'arbitrage commercial national et international du Québec (C.A.C.N.I.Q.) conformément à son « Règlement d'arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ».
L'audition de la demande d'arbitrage a débuté par une conférence préparatoire tenue le mercredi, 4 juillet 2001, dans les trente (30) jours de la réception de la demande d'arbitrage, conformément à l'article 46 du Règlement.
Lors de la conférence préparatoire, l'arbitre a rappelé aux parties qu'elles sont régies par les lois en vigueur dans la province de Québec, par le règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et par le règlement d'arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il a été convenu que les règles de preuve et les règles de procédures seraient celles du Code civil du Québec et du Code de procédure civile, assouplies pour favoriser la meilleure et toute l'administration de la preuve.
Assistaient à cette conférence préparatoire: Me Jasmin Picard, avocat des demandeurs, Messieurs Daniel McSween et Michel Bourgeois, représentants de la défenderesse, et Me Gilles Doyon, avocat et Jocelyn Dubuc, conciliateur pour la mise en cause.
Le 31 janvier 2002 le dossier a été déclaré en état et prêt a être entendu par le tribunal arbitral.
Étaient présents à la journée d'audition:
Pour les demandeurs:
- Me Natacha Roberge, avocate
- Mme Claudine Fontaine, demanderesse
- M. Benoit Turcotte, demandeur
- M. Fernand Lemay, représentant la firme Consultek Experts Conseils
Pour la défenderesse:
- M. Michel Bourgeois et M. Daniel McSween, représentants de la défenderesse
Pour la mise en cause:
- Me François Caron, avocat
- M. Jocelyn Dubuc, conciliateur
LES FAITS
Les demandeurs, n'ayant pas obtenu satisfaction de la part de la défenderesse, ont requis l'intervention de la mise en cause.
Le 27 avril 2001, M. Jocelyn Dubuc, inspecteur-conciliateur du service d'inspection et de conciliation de l'APCHQ, se rendait à la résidence des demandeurs pour y procéder à une inspection.
Son rapport d'inspection traite d'abord d'une somme de 5 000,00 $ "… retenue par le bénéficiaire envers l'entrepreneur…" et réclame que cette dite somme soit remise en fidéicommis à la garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc..
Son rapport d'inspection traite ensuite de 25 points sur lesquels, au moment de l'audition, il ne reste que 5 points en litige, soit les points 7, 8, 9, 10 et 25, les autres points ayant été soit corrigés par la défenderesse ou soit abandonnés par les demandeurs. Et, en cours d'audition, le point 25 a été abandonné par toutes les parties et donc retiré de l'arbitrage.
Point 7:
Dalles de béton du garage légèrement fissurées
Point 8:
Dalles de béton du sous-sol légèrement fissurées
Les demandeurs requièrent la défenderesse de " réparer fissure planchers de cave et du garage ".
Se basant sur l'article 4.2 du contrat de garantie qui énonce que " les réparations rendues nécessaires par le comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissement sont exclus de la garantie " l'inspecteur-conciliateur Dubuc statue qu'il s'agit effectivement de dommages causés par le comportement normal des matériaux lors du séchage et que cette demande ne peut être considérée dans le cadre du contrat de garantie. Lors de l'audition, l'expert Fernand Lemay a acquiescé au fait que ces fissures se produisent lors du séchage du ciment et de son retrait, lesquelles fissures auraient cependant été contrôlées si un joint de contrôle dans les dalles de béton avait été prévu.
Invité à préciser si de tels joints de contrôle faisaient partie des normes prescrites par le Code national du bâtiment, l'expert Lemay a mentionné que la pose de tels joints faisait partie des règles de l'art et était mentionnée à certaines annexes du Code national du bâtiment.
D'autres parts, le procureur de la mise en cause a fait valoir au Tribunal arbitral qu'il ne s'agit pas d'une norme du Code national du bâtiment et que nulle part ledit Code n'exige tels joints de contrôle dans les dalles de béton de planchers, alors qu'il les exige formellement lorsqu'il s'agit de certains autres ouvrages de béton.
Le Tribunal arbitral, après avoir entendu les exposés et après avoir effectué des recherches sur ce sujet, en est venu à la conclusion que de tels joints de contrôle ne sont pas exigés dans la construction résidentielle et, dans les faits, ne sont que très rarement utilisés dans de tels genres de construction; même si la pose de tels joints de contrôle serait souhaitable, il n'est pas du ressort du Tribunal arbitral d'en faire une norme et d'exiger de la défenderesse des normes supérieures à celles prévues au Code national du bâtiment.
Point 9
Joints de maçonnerie légalement fissurés à certains endroits aux allèges de fenêtres
Point 10
Joints de maçonnerie légalement fissurés au-dessus de la porte d'entrée principale
Le conciliateur-inspecteur Dubuc en vient aux mêmes conclusions que précédemment, à savoir qu'il s'agit de dommages causés par le comportement normal des matériaux et qu'il ne peut considérer ces points dans le cadre du contrat de garantie.
L'arbitre a pu constaté " de visu " que ces fissures sont infimes, à peine visible à l'œil nu, et qu'il ne s'agit pas d'un défaut structural et juge qu'il s'agit plutôt du résultat du comportement normal des matériaux.
Le Tribunal d'arbitrage confirme donc la décision de l'inspecteur- conciliateur à cet égard.
RETENUE EN FIDÉICOMMIS
Les faits
Lors de la signature de l'acte de vente notarié reçu devant Me Robert Gravel, notaire, le 12 décembre 2000, les parties ont signé l'annexe suivante:
ANNEXE
Re: Vente par Habitations des Vignobles Inc. À
M.Benoit Turcotte et Mme Claudine Fontaine
Propriété 1201 des Escoumins, Lachenaie
Lot: 273-29 Paroisse St.Charles de Lachenaie
N.D.13,014
Suite à la vente notarié de la propriété ci-dessus mentionnée en date du 12 décembre 2000, il a été convenu entre les parties qu'une somme de Cinq mille dollars ($5,000.00) sera retenue par Me Robert Gravel, notaire dans son compte en fidéicommis, laquelle somme ne portera pas intérêt ni dans le compte du notaire ni en faveur du vendeur et elle sera remise au vendeur lorsque les travaux suivants seront complétés, savoir:
1) balcon arrière en béton 12' X 12' et escalier
2) rampe d'aluminium concernant le balcon 1)
3) certificat de localisation à l'état final montrant le balcon arrière
Lorsque les travaux ci-dessus seront complétés, l'acquéreur s'engage à donner son consentement à Me Robert Gravel, notaire pour qu'il verse la somme de Cinq mille dollars ($5,000.00) au vendeur.
Si l'acquéreur fait défaut d'accepter les travaux, le vendeur devra retenir les services d'un évaluateur ou d'un inspecteur en bâtiment , de son choix, aux frais de l'acheteur, lequel vérifiera si les travaux ci-dessus ont été complétés et exécutés selon les règles de l'art, et en fera une confirmation écrite.
La réception de cette confirmation par Me Robert Gravel , notaire lui permettra de verser au vendeur, la retenue de Cinq mille dollars ($5,000.00) qu'il détient en fidéicommis.
L'acquéreur déclare avoir bien pris connaissance des modalités de la présente annexe et y consent.
Habitations des vignobles Inc. Terrebonne 12 décembre 2000.
Par:
SIGNÉ :
Daniel Mc Sween
M.Daniel Mc Sween, président secrétaire
SIGNÉ :
Claudine Fontaine Benoit Trucotte
Mme Claudine Fontaine M. Benoit Trucotte
En date de l'audition, ledit balcon arrière n'a été que partiellement complété (certains travaux saisonniers restants à être effectués), la rampe de l'aluminium a été installée et le certificat de localisation à l'état final montrant le balcon arrière aurait été, selon les dires de l'entrepreneur, remis au notaire.
LA DEMANDE DE LA MISE EN CAUSE
L'administrateur demande à ce que ce montant de 5 000,00 $ soit transféré au compte " La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. en fidéicommis " et ce conformément à l'article 11 du règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui se lit comme suit:
" Dans le cas d'intervention de l'administrateur pour parachever ou corriger des travaux relatifs à un bâtiment, le bénéficiaire doit faire retenir par son institution financière ou verser dans un compte en fidéicommis auprès d'un avocat, d'un notaire ou de l'administrateur du plan, toute somme encore due en vertu du paiement final des travaux qui seront exécutés par l'administrateur pour compléter ou corriger les travaux prévus au contrat original ou les travaux supplémentaires prévus à toute entente écrite convenue avec l'entrepreneur. "
Le texte de cet article est repris intégralement à l'article 6.3 du contrat de garantie fourni par la nouvelle garantie des maisons neuves de l'APCHQ.
Le Tribunal arbitral juge que cette demande de l'administrateur est injustifiable; il ne voit pas comment il pourrait imposer que cette somme soit transférée au compte en fidéicommis de l'administrateur puisque les parties ont respecté les articles ci-haut mentionnés et ont convenu de façon unanime que cette somme devrait être déposée au compte en fidéicommis du notaire instrumentant.
A fortiori, l'entrepreneur lui-même dans une lettre datée du 18 juin 2001 et postée au Centre d'arbitrage écrit ce qui suit:
" En ce qui a trait à la somme de 5 000,00 $ conservée dans un compte en fidéicommis chez un notaire, je n'ai aucune objection à ce que cette somme ne soit pas transférée au compte " la garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc. en fidéicommis ".
LA DEMANDE DE LA DÉFENDERESSE
Lors de l'audition, l'entrepreneur réclame de l'arbitre qu'il ordonne que la somme de 5 000,00 $ lui soit remise immédiatement, même si certains travaux saisonniers concernant ledit balcon restent à faire, disant accepter qu'une somme de quelques centaines de dollars soit conservée en fidéicommis jusqu'à ce que les travaux saisonniers soient complétés.
Le Tribunal arbitral ne peut satisfaire à cette demande pour les motifs suivants:
Les parties ont signé une annexe qui prévoit très bien le cheminement à suivre pour la libération de ladite retenue. Il s'agit d'un contrat et d'une entente signée de bonne foi par les deux parties et le Tribunal serait malvenu d'en interrompre le processus. Que l'entrepreneur complète les travaux, qu'il exige ensuite du demandeur que la somme retenue lui soit transférée; si le demandeur refuse d'accepter les travaux, que l'entrepreneur retienne les services d'un évaluateur ou d'un expert en bâtiment de son choix aux frais de l'acheteur et après obtention d'une confirmation écrite, il sera en mesure d'exiger le paiement de ladite somme le tout conformément et avec le parfait respect des modalités de l'entente.
Lorsque toutes les modalités de l'entente auront été accomplies par l'entrepreneur, le demandeur devra lui-même respecter cette entente et donner son consentement à Me Robert Gravel, notaire, pour qu'il verse ladite somme de 5 000,00 $ à l'entrepreneur.
LES FRAIS D'EXPERTS
En vertu de l'article 124 du Règlement, le Tribunal arbitral doit statuer, "s'il y a lieu", quant au quantum des frais raisonnables d'expertise pertinentes que l'administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause totale ou partielle.
Jamais au cours de l'audition, le demandeur n'a requis l'arbitre de statuer sur ce sujet. L'arbitre, avant de clore l'audition, a demandé à deux reprises aux parties s'ils désiraient soumettre d'autres demandes, réclamations ou discussions au Tribunal arbitral.
Les parties confirmant n'avoir aucune autre demande, l'audition s'est terminée d'un commun accord de tous les comparants.
Quelques jours plus tard, l'arbitre recevait un écrit du demandeur demandant à l'arbitre " qu'il soit tenu compte dans la décision qui sera rendue, des frais d'expertises déboursés par M.Turcotte et Mme Fontaine à l'occasion du présent litige… ".
Compte tenu que l'audition était terminée, compte tenu du fait que l'arbitre aurait dû entendre les représentations des deux parties pour pouvoir se prononcer sur le quantum, la demande est rejetée.
LES FRAIS D'ARBITRAGE
Considérant que le bénéficiaire a obtenu gain de cause quant à la retenue de 5 000,00 $, les frais d'arbitrage sont donc à la charge de l'administrateur.
JUGEMENT FINAL
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D'ARBITRAGE:
DONNE ACTE aux parties de l'abandon ou du règlement intervenu en cours d'arbitrage
MAINTIENT les décisions du conciliateur quant aux points 7, 8,9 et 10.
DÉCLARE, non justifiée la demande de l'administrateur de recevoir la somme en fidéicommis.
ORDONNE, au demandeur et à la défenderesse de respecter intégralement la convention ou annexe signée entre elles le 12 décembre 2000 quant aux travaux pour le balcon.
LES FRAIS D'ARBITRAGE, seront à la charge de la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc.
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Louis-Philippe HÉBERT, notaire
arbitre