ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment du Québec:

CENTRE CANADIEN D’ARBITRAGE COMMERCIAL

ENTRE :                                                      SDC HABITATS SAINT-DENIS PHASE 2

Bénéficiaire

c.

LES HABITATIONS DEVLER INC.

L’Entrepreneur

Et :

LA GARANTIE ABRITAT INC.

L’Administrateur

No dossier S14-061301-NP         

DÉCISION ARBITRALE

Arbitre :                                                         M^e Roland-Yves Gagné

Pour le Bénéficiaire :                                  M^e Pierre Zeppettini

Jolyne Tessier

Jean-François Brind’Amour

Nancy Ouellette

Pascal Cabana

Pour l’Entrepreneur :                                   M^e Étienne Bisson Michaud

Benoît Leroux

Pierre Leroux

Donald Arsenault

Jamal Maarouf

Pour l’Administrateur :                                M^e Marc Baillargeon

Marc-André Savage

Date et lieu d’audition :                              13, 15 et 25 mai 2015                                           

Palais de Justice de Montréal

1 est, Notre Dame, Montréal

Date de la décision:                                    13 juin 2015

Description des parties

Bénéficiaire

SDC Habitats Saint-Denis Phase 2

a/s M^e Pierre Zeppettini

1160 ouest, Saint-Laurent

Bureau 101

Longueuil, Qc.

J4K 1E3

Entrepreneur

Les Habitations Devler Inc.

a/s M^e Étienne Bisson Michaud

Gascon & associés

Édifice Gare Windsor

1100, avenue des Canadiens de Montréal

Bureau 280

Montréal, Qc. H3B 2S2

 Administrateur

M^e Marc Baillargeon

Contentieux des garanties Abritat/GMN

7333 Place des Roseraies, 3^e étage

Anjou, Qc.

H1M 2X6

PIÈCES

Lors de l’audience, l’Administrateur a produit les pièces suivantes :

A-1 : Déclaration de copropriété en date du 16 septembre 2008;

A-2 : Réception des parties communes en date du 1^er juin 2009;

A-3 : Dénonciation du bénéficiaire à l’entrepreneur en date du 20 février 2012;

A-4 : Lettre de mise en demeure du bénéficiaire à l’entrepreneur en date du 13 août 2013;

A-5 : Réponse de l’entrepreneur à la mise en demeure du 13 août 2013 en date du 22 août 2013;

A-6 : Décision de l’administrateur (Marc-André Savage) en date du 13 mai 2014;

A-7 : Demande d’arbitrage du bénéficiaire en date du 13 juin 2014.

Lors de l’audience, le Bénéficiaire a produit les pièces suivantes :

B-1 : Exemple de contrat de garantie - condominium;

B-2 : Avis de fin des travaux;

B-3 : Rapport d’état d’immeuble St-Pierre & Associés;

B-3A : Rapport B-3 complet envoyé par courriel le 13 mai 2015;

B-4 : Rapport d’expertise par CELB;

B-5 : Rapport d’expertise préliminaire de Legault-Dubois 26 septembre 2014;

B-6 : Facture no 50768 de Legault-Dubois;

B-7 : Rapport d’expertise préliminaire de Legault-Dubois 15 janvier 2015;

B-8 : Croquis du témoin Jolyne Tessier;

B-9 : Rapport Legault-Dubois 5 mai 2015;

B-10 : Photos fissure dalle de béton et autres photos de l’inspection 21 et 23 avril 2015 (ex 2 fichiers drop box);

B-11 : Fichiers photos Fissure 1 à Fissure 15;

B-12 : Fichiers photos 2013 - 2015;

B-13 : Factures experts Legault-Dubois produite à l’audience (4 pages);

B-14 : Courriel envoyé par Pierre Leroux;

B-15 : Décision sur culpabilité du 16 décembre 2005;

B-16 : Mise en demeure envoyée à Donald Arsenault 18 décembre 2014.

Lors de l’audience, l’Entrepreneur a produit les pièces suivantes :

E-1 : Étude Géotechnique Solroc Octobre 2007 (07-10-23 Étude);

E-2 : Expertise Solroc Avril 2008 (08-04-04);

E-3 : Rapport Groupe Solroc Mars 2015 (15-03-16);

E-4 : Rapport d’expertise structurale Donald Arsenault (15-03-12);

E-5 : Rapport d’inspection avant achat du 8294 unité 2 - avril 2013;

E-6 : Lettre datée du 25 avril 2011, sous réserves de l’objection, que cette lettre ne fait pas preuve de son contenu;

E-7 : Croquis de Jamal Maarouf;

E-8 : Croquis de Donald Arsenault.

HISTORIQUE DU DOSSIER

L’immeuble est situé au 8290-8294 rue Saint-Denis à Montréal

La réception des parties communes a eu lieu le 1^er juin 2009

Les réclamations écrites ont eu lieu les 14 mars 2012 et 13 août 2013

La décision de l’Administrateur est datée du 13 mai 2014;

La demande d’arbitrage du bénéficiaire en date du 13 juin 2014.

MANDAT ET JURIDICTION

[1] Le Tribunal d’arbitrage est initialement saisi du dossier suite à une demande d’arbitrage par le Bénéficiaire, reçue par le Centre Canadien d’Arbitrage Commercial le 13 juin 2014 et par la nomination de l’arbitre soussigné en date du 16 juin 2014. 

[2] Aucune objection quant à la compétence du Tribunal d’arbitrage n’a été soulevée par les parties et la juridiction du Tribunal est alors confirmée.

LE DROIT

[3] Le Bénéficiaire a produit une demande d’arbitrage en vertu de l’Article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après nommé le Règlement)

Le bénéficiaire ou l'entrepreneur, insatisfait d'une décision de l'administrateur, doit, pour que la garantie s'applique, soumettre le différend à l'arbitrage dans les 30 jours de la réception par poste recommandée de la décision de l'administrateur à moins que le bénéficiaire et l'entrepreneur ne s'entendent pour soumettre, dans ce même délai, le différend à un médiateur choisi sur une liste dressée par le ministre du Travail afin de tenter d'en arriver à une entente. Dans ce cas, le délai pour soumettre le différend à l'arbitrage est de 30 jours à compter de la réception par poste recommandée de l'avis du médiateur constatant l'échec total ou partiel de la médiation.

[4] La Cour d’appel du Québec, dans l’affaire La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes et Yvan Larochelle, et René Blanchet mise en cause[1] a jugé que ce Règlement était d’ordre public 

[11] Le Règlement est d’ordre public. Il pose les conditions applicables aux

personnes morales qui aspirent à administrer un plan de garantie. Il fixe les modalités et les limites du plan de garantie ainsi que, pour ses dispositions essentielles, le contenu du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires de la garantie, en l’occurrence, les intimés.

[12] L’appelante est autorisée par la Régie du bâtiment du Québec (la Régie) à agir comme administrateur d’un plan de garantie approuvé. Elle s’oblige, dès lors, à cautionner les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs généraux qui adhèrent à son plan de garantie.

[13] Toutefois, cette obligation de caution n’est ni illimitée ni inconditionnelle. Elle

variera selon les circonstances factuelles […]

[5] La Cour supérieure affirme dans Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Dupuis[2]

[75] Il est acquis au débat que l'arbitre doit trancher le litige suivant les règles de droit et qu'il doit tenir compte de la preuve déposée devant lui.  Il doit interpréter les dispositions du Règlement et les appliquer au cas qui lui est soumis. Il peut cependant faire appel aux règles de l'équité lorsque les circonstances le justifient. Cela signifie qu'il peut suppléer au silence du règlement ou l'interpréter de manière plus favorable à une partie.

INTRODUCTION

[6] A l’audience, le Bénéficiaire confirme :

[6.1] que les seuls points de la décision de l’Administrateur du 13 mai 2014 soumis à l’arbitrage sont :

[6.1.1] - point 7 : Fissures aux murs de fondation;

[6.1.2] - point 14 : Pentes des planchers;

[6.1.3] - point 15 : Fissures au revêtement de gypse;

[6.2] que sa réclamation quant à ces trois points est celle datée du 13 août 2013, reçue à la même date par l’Administrateur, pièce A-4;

[6.3] que sa demande d’arbitrage ne porte pas sur sa demande auprès de l’Administrateur qu’il ordonne à l’Entrepreneur de lui fournir le document de l’ingénieur concepteur dont il est fait mention en italique au point 15 de la décision.

[7] Dans sa décision du 13 mai 2014, l’Administrateur écrit quant aux points 7, 14 et 15 :

Point 7 Fissures aux murs de fondation. Les faits L’Inspection nous a permis de constater la présence d’une fissure à une section de mur de fondation située au coin supérieur de la porte arrière de l’Unité 8290-2.

Point 14. Pentes des planchers.

Point 15. Fissures au revêtement de gypse. Les faits Le syndicat demande à l’entrepreneur de fournir un document écrit de l’entrepreneur concepteur de la structure du bâtiment confirmant que les calculs de conception ont été faits selon les règlements et normes en vigueur et que la construction est sécuritaire et a été érigée conformément aux plans qu’il a émis.

L’inspection nous a permis d’observer l’inclinaison de la surface du revêtement de plancher de certaines unités, laquelle était plus prononcée à l’unité 8292-1.

Il fut également constaté la présence de fissures à certaines sections de revêtement de gypse des cloisons intérieures, dont aux coins des portes de l’unité 8294-2 ainsi qu’à l’escalier de l’unité 8290-1.

Analyse et décision (points 1 à 15).

De l’avis de l’administrateur, les situations observées sur place en rapport avec les points 1 à 15 ne rencontrent pas les critères de vice majeur en ce sens qu’il n’y a perte de l’ouvrage […] Finalement, concernant les points 14 et 15, nous sommes en présence de demandes pour lesquelles l’administrateur n’a pas juridiction, la garantie couvrant le parachèvement et la correction des malfaçons, ses vices cachés et vices majeurs.

Par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation du syndicat à l’égard de ces points.

[8] Le Bénéficiaire produit un rapport d’expert en réponse à cette décision, daté du 26 septembre 2014 puis du 15 janvier 2015 (B-5 et B-7):

À la lumière de nos observations, nous pouvons affirmer qu’il y a des déformations dans les planchers ainsi que des fissurations dans les revêtements intérieurs du bâtiment. Les dénivellations mesurées sont inacceptables pour un bâtiment de cet âge et cela constitue un vice de construction.

Sous réserve d’obtenir l’ensemble des documents, cette situation est causée par son affaissement de sa partie centrale à la suite d’une mauvaise compaction du sol qui a été ajouté à la suite du retrait des réservoirs d’essence et du sol contaminé. Cette cause pourrait être combinée avec une semelle de béton qui serait sous-dimensionnée pour la charge qui lui est transmise. En effet, nos calculs indiquent que certaines charges appliquées sont supérieures à ce qui est habituellement calculé. Un plan d’ingénieur fourni par l’entrepreneur pourrait alors expliquer cette situation. A l’heure actuelle, aucun document ne nous a été fourni à cet effet. […] Étant donné qu’il nous apparaît clair que la problématique découle d’un affaissement du bâtiment en son centre suite à un mauvais compactage, nous n’avons pas jugé nécessaire de procéder à de telles vérifications intrusives.

[9] Le Tribunal retient des témoignages à l’audience ce qui suit.

TÉMOIGNAGES

Preuve orale du Bénéficiaire

[10] Le Bénéficiaire fait d’abord témoigner Madame Jolyne Tessier, secrétaire trésorier du Syndicat Bénéficiaire depuis 2008, copropriétaire du 8292 #1, dont elle a pris possession le 17 septembre 2008.

[11] Elle dit que tout est bien allé la première année, la deuxième année (printemps 2009) elle a eu une fissure du plancher au plafond et l’Entrepreneur l’a réparée.

[12] Elle n’a eu aucun autre problème jusqu’en mai 2013.

[13] En mai 2013, elle a gardé un chien et a réalisé que la balle du chien roulait toute seule sur son plancher.

[14] Elle affirme que ce fut pour elle le premier signe que son plancher avait une pente.

[15] En mai, juin, juillet 2013, elle a constaté que dès qu’on échappait quelque chose par terre, ça roule rapidement.

[16] À partir de l’automne 2013, elle constate que quand elle s’assoit sur sa chaise à roulettes, « il y a une traction d’aller vers le mur ».

[17] Elle a eu des fissures, une armoire qui se décolle du mur.

[18] Au même moment, le Bénéficiaire avait décidé d’effectuer une analyse de l’état de l’immeuble pour bien provisionner leur fond de prévoyance, et le Bénéficiaire a demandé aux gens mandatés pour faire cette analyse de regarder cette situation de près.

[19] L’analyse est produite en B-3 et a été envoyée par huissier à l’Administrateur et l’Entrepreneur pour dénoncer la problématique - l’Entrepreneur a répondu « que tout était correct » (pièce A-5) et a décliné toute responsabilité.

[20] Si c’est au moment de jouer à la balle avec le chien qu’elle gardait qu’elle a été informée la première fois en mai 2013, le rapport d’analyse a confirmé qu’elle avait un problème.  Elle a reçu ce rapport en juin 2013 et son auteur le leur a présenté en juillet 2013.

[21] Cette analyse constate un problème de pente pour l’unité de Madame Tessier et des fissures « qui ne devaient pas être dans un condo ».

[22] Elle réfère à de nombreuses photos en B-3 et B-7.

[23] Elle affirme que depuis 2013, ça continue. Qui plus est, avant, certaines fissures se refermaient au printemps mais une fissure du côté du walk-in reste maintenant toujours ouverte, elle ne se referme pas.

[24] La fissure dans sa cuisine a été réparée, ainsi que celle sur le mur de son bureau quand on a refait la peinture.

[25] De plus au cours de l’été 2013, le sol devant son immeuble s’est affaissé de sept pouces entre le niveau du trottoir, de leur allée, versus le niveau de leur gazon; un tel affaissement n’a pas eu lieu devant les deux immeubles (ou phases) de chaque côté de notre immeuble.

[26] Monsieur Jean-François Brind’Amour est copropriétaire du 8294 #2. Il a visité cette unité la première fois en avril 2013, l’unité n’était pas occupée et sentait la peinture fraîche, il a acheté en juillet mais n’y a habité que très brièvement et a emménagé en octobre 2013 (il habitait auparavant à l’étranger).

[27] Lors de l’inspection en avril 2013, il a trouvé l’unité très bien, un inspecteur a procédé à une inspection préachat pour confirmer qu’il avait fait un bon choix et cet inspecteur n’a pas trouvé de problème.

[28] Ce rapport préachat a été produit sous la cote E-5.

[29] Il n’y avait aucune fissure d’aucune sorte en avril 2013, et il n’a rien remarqué de spécial en juillet 2013.

[30] Toutefois quand il a emménagé en octobre 2013, il a vu un début de fissure diagonale près de la porte coulissante. Il en a vu d’autres et est devenu très inquiet.

[31] Il a appelé la gestionnaire de l’immeuble (Nancy Ouellette) « un peu stressé ». Il dit qu’on a regardé et monitoré au fur et à mesure les fissures se sont agrandies et allongées, y compris une fissure horizontale de 20 à 25 cm.

[32] Il a engagé son propre expert en bâtiment CELB (pièce B-4).

[33] Pendant l’hiver 2013 - 2014, la présence d’un bon espace sous les portes extérieures a fait rentrer la neige.

[34] Il a installé un coupe froid sous ces portes au printemps 2014, et s’il n’y avait pas d’espace suite à sa réparation, en décembre 2014 on y voyait un espace de 2 cm.

[35] La porte de la mezzanine côté bureau, il « faut la forcer comme des fous pour l’ouvrir », la porte intérieure du bas, en hiver, ne ferme pas.

[36] Il compte quinze fissures qui sont apparues entre octobre 2013 et maintenant, dont une « belle grosse craque » entre le mur où il y a la porte d’entrée et le plafond à la jonction.

[37] Il montre en B-4 (photos 20 et 21), le plancher était alors complètement collé, sauf une légère exception, et depuis, au fur et à mesure, l’espacement s’est beaucoup élargi.

[38] Il n’a reçu le rapport St-Pierre & Associés, ingénieurs, B-3, qu’en octobre 2013 quand il est allé payer ses frais de condos et non, au moment de l’achat en juillet 2013.

[39] Nancy Ouellette est la gestionnaire de la copropriété pour la société Groupe Ultimmo depuis mai 2012. Elle a recommandé au Bénéficiaire de faire le rapport sur l’état de l’immeuble commandé à la firme de génie-conseil St-Pierre & Associés pour le fond de prévoyance du Syndicat de copropriétés.

[40] Elle a cherché les plans d’architecture, et l’Entrepreneur a répondu ne pas avoir de plan de structure, elle a cherché à la Ville et finalement, l’Entrepreneur les lui a fournis. Elle a demandé aussi les études de sol avant la construction de l’immeuble et l’Entrepreneur lui a répondu ne pas en avoir.

[41] C’est seulement en avril 2015 dans le cadre du présent arbitrage qu’elle a pu avoir ces études de sol dont on niait l’existence auparavant, ce qui lui a occasionné des frais d’expert. Elle a payé toutes les factures dont le Bénéficiaire demande le remboursement (pièces B-6 et B-13).

[42] Pascal Cabana, de la firme Legault-Dubois, est expert en bâtiment.

[43] Il a déjà été reconnu comme témoin expert en bâtiment autant devant d’autres tribunaux d’arbitrage qu’à la Régie du Logement.

[44] Il n’est pas ingénieur et n’est membre d’aucun ordre professionnel.

[45] Suite à son CV déposé en preuve et les questions/réponses sur ses compétences, le soussigné l’a reconnu comme témoin expert en bâtiment.

[46] Il est allé sur place en décembre 2014 pour terminer le rapport commencé par un ingénieur.

[47] Bien que ce soit cet ingénieur qui ait pris toutes les mesures de dénivellation, il a fait quelques échantillonnages (ou sondages) pour confirmer que les mesures de dénivellations prises par cet ingénieur étaient exactes.

[48] Il affirme que l’immeuble a des dénivellations importantes et inhabituelles, qui dépassent les performances minimales du Guide de performance de l’APCHQ.

[49] Ses rapports d’expert sont produits en B-5, B-7 et B-9, ses photos produites à la demande de l’Entrepreneur en B-10, B-11 et B-12.

[50] C’est l’unité à droite (quand on est face à l’immeuble) au 3^e étage qui est la plus affectée par des déformations.

[51] On voit dans son rapport B-5 un plan avec les mesures de dénivelés.

[52] À cause de la pente, la porte coulissante sur roulettes de la mezzanine ne se ferme pas car elle roule toute seule en direction opposée.

[53] Il affirme qu’avant de construire cet immeuble, il y a avait une station-service, et les dénivelés de cet immeuble sont vis-à-vis l’ancien réservoir à essence sous-terrain.

[54] Il affirme qu’il y a de nombreuses fissures qui, avec les dénivellations, vont vers le centre du bâtiment.

[55] Il n’ « exclut pas qu’une partie du problème puisse venir que l’immeuble ait été construit croche, mais, il semble y avoir quelques choses de toujours actifs qui amène la déformation » mais en contre-interrogatoire il ajoute « on ne sait pas si c’est encore actif ».

[56] Il ajoute avoir fait une ouverture et la semelle a été posée sur des calles de bois.

[57] Il « devine » que le mur n’était pas de la bonne hauteur et des ajustements ont été faits avec des calles.

[58] En contre-interrogatoire, il admet qu’un immeuble « se place » lors de la première et deuxième année, mais il ajoute qu’ici, l’immeuble continue à se déformer sept ans après sa construction. En fait, il n’exclut aucune hypothèse mais insiste qu’il a une continuation de la déformation.

[59] Il accepte les mesures de charge et dénivelés contenues au rapport de Donald Arsenault, sauf pour un dénivelé à la mezzanine.

[60] Il affirme qu’il y a une fissure sur la dalle, en montrant les photos (1) à (7) du fichier 23 04 2015, pièce B-10, à l’extrémité à droite, transversale au niveau, parallèle aux murs mitoyens; il ajoute que le dénivelé sur la dalle est de 5mm sur 2 pieds.

[61] Il admet que la dalle n’est pas structurale.

[62] En conclusion, il dit qu’il y a perte de l’ouvrage puisque des portes ne peuvent s’ouvrir en cas d’urgence, les portes laissent entrer par les ouvertures l’eau et la neige, ils commencent à y avoir des fentes à l’extérieur et on n’a pas à refaire les joints qui s’ouvrent à chaque année.

[63] Sur les questions des fentes à l’extérieur, l’Administrateur s’est objecté sur la base que cette réclamation qu’il a rejetée (point 2 de la décision) comme n’étant pas un vice majeur n’a pas été portée en arbitrage; le Tribunal d’arbitrage a maintenu cette objection quant à la réclamation, mais a ajouté que le témoin pouvait faire part des faits qu’il avait constatés.

[64] Il a été demandé à l’expert Cabana en contre-interrogatoire de produire les photos prises pendant son inspection; elles furent envoyées par courriel du procureur du Bénéficiaire :

Pour faire suite aux engagements souscrits hier, je vous transfert un courriel reçu de Monsieur Cabana et donnant un lien Dropbox (voir plus bas) pour lire les photographies prises lors de ces dernières visites du 21 et 23 avril 2015.

[65] Ces photos (et il y a aussi deux vidéos) sont dans des fichiers dont les dates apparaissent.

[66] Puisque ces photos et vidéos ont été communiquées suite à un engagement pris en cours de témoignage, le tribunal d’arbitrage considère que les dates des fichiers sont les dates auxquelles ces vidéos ont été prises alors que les photos ont, sous « date taken », la date et l’heure.

[67] Le Tribunal d’arbitrage précise ici que tous ces fichiers photos/vidéos et leur contenu ont été analysés lors du délibéré.

[68] La première vidéo dans le fichier 2015-04-21 montre une balle qui roule toute seule sur le plancher, et dans le deuxième cas sur ce premier vidéo, on voit qu’elle a été déposée sans lui donner d’ « élan » avant de se mettre à rouler.

[69] La première photo de ce fichier montre le chiffre #2, le soussigné conclut qu’il s’agit de l’unité du 8294 #2.

[70] Les photos 8, 9, 10, montrent des fissures qui partent en diagonale à gauche et à droite du haut du cadre d’une porte extérieure; les photos 12, 13 et 14 une fissure horizontale qui part du cadre d’une fenêtre qui donne sur l’extérieur et va au mur.

[71] Une autre série de photos a été produites en B-11 et B-12, et comme l’a mentionné l’Entrepreneur lors de sa plaidoirie, si certaines photos sont datées, d’autres ne le sont pas, le soussigné ignore qui a pris ces photos, plusieurs ont sont dans un fichier avec titres, d’autres dans des fichiers avec des dates; elles ont été analysées lors du délibéré

Preuve orale de l’Entrepreneur

[72] Benoît Leroux est le président de l’Entrepreneur, il travaille de concert avec son frère Pierre qui fait le suivi de chantiers.

[73] Il a eu une dénonciation la première fois le 25 avril 2011 pour le plancher du 8294 #1 qui dénivelait; il affirme que la dénonciation est signée par celui qui était alors vice-président du syndicat Bénéficiaire.

[74] Il y avait une dénivellation au plancher tout comme pour l’unité de Jean-François Brind’Amour du 8294 #2.

[75] En 2012 suite à la décision de l’Administrateur, il a ouvert un dossier d’arbitrage pour le plancher de l’unité 1 seulement, qui avait des problèmes similaires à celui de l’unité #2 aujourd’hui, puis a décidé de régler - il a fait les travaux correctifs à l’unité #1 - aucune autre unité que l’unité #1 au 8294 n’a été impliquée dans ce dossier de 2011/2012.

[76] Pierre Leroux est vice-président, il s’occupe de la partie technique et du chantier.

[77] Il est allé sur les lieux une « dizaine de fois facilement », il est allé au 3^e étage (8294 #1 et #2) et à la mezzanine, il a ouvert toutes les portes sans problèmes « rien de spécifique ou problématique avec les portes, rien à dire ».

[78] Il affirme qu’il n’a jamais eu de plan de structure et que ce qu’il a communiqué n’en sont pas mais ce sont des plans d’architecture.

[79] Il n’avait pas non plus d’études du sol, et c’est seulement quand il a fait appel à Solroc dans le cadre du présent dossier d’arbitrage que ces études de 2007 et 2008 lui ont été montrées en même temps que leur dernier rapport d’expert de 2015.

[80] Sur réception de la mise en demeure et autres demandes du Bénéficiaire/gestionnaire en 2013 et 2014 pour obtenir ces rapports, il n’a pas transmis cette demande à Solroc.

[81] Jamal Maarouf est ingénieur en génie civil, spécialiste en réhabilitation en bâtiments, géotechnicien pour les bâtiments et membre de l’association des géotechnicien.

[82] Il est employé de la société Solroc qui a fait les études de sol initiales avant la construction de l’immeuble et a produit un rapport en mai 2015 pour la société Solroc.

[83] À l’audience, le Tribunal d’arbitrage a accepté que Jamal Maarouf témoigne comme témoin expert, mais sous réserves vu le nouvel arrêt de la Cour suprême dans White Burgess Langille Inman c. Abbott and Haliburton Co[3] rendue le 30 avril 2015, dont il n’avait pris connaissance de l’existence que le 12 mai, veille de l’audience :

 [33] […] Comme nous l’avons vu, il existe un large consensus quant à la nature de l’obligation de l’expert envers le tribunal. Il n’en va toutefois pas de même du rapport entre cette obligation et l’admissibilité du témoignage de l’expert. Deux questions importantes se posent : les éléments de l’obligation de l’expert jouent-ils au regard de l’admissibilité du témoignage plutôt que simplement de la valeur probante de celui-ci et, dans l’affirmative, l’indépendance et l’impartialité constituent-elles un critère d’admissibilité?

[34] Dans la présente section, j’explique pourquoi je réponds par l’affirmative à ces deux questions : l’indépendance et l’impartialité de l’expert proposé jouent au regard de l’admissibilité de son témoignage plutôt que simplement de la valeur probante de celui-ci, et l’obligation de l’expert constitue un critère d’admissibilité. Une fois qu’il est satisfait à ce critère, toute réserve qui demeure quant à savoir si l’expert s’est conformé à son obligation devrait être examinée dans le cadre de l’analyse coût-bénéfices qu’effectue le juge dans l’exercice de son rôle de gardien.

[84] Cet arrêt cite, au paragraphe [36], un autre arrêt récent de la Cour suprême : Mouvement laïque québécois c. Saguenay (Ville)[4] :

[106] Il est acquis que l’expert doit fournir une opinion indépendante, impartiale et objective, en vue d’aider le décideur (J.-C. Royer et S. Lavallée, La preuve civile (4e éd. 2008), no 468; D. Béchard, avec la collaboration de J. Béchard, L’Expert (2011), chap. 9; Loi instituant le nouveau Code de procédure civile, L.Q. 2014, c. 1, art. 22 (non encore en vigueur)). Par contre, ces facteurs influencent généralement la valeur probante de l’opinion de l’expert et ne sont pas toujours des obstacles incontournables à l’admissibilité de son témoignage. Ils ne rendent pas non plus le témoin expert nécessairement « inhabile » (L. Ducharme et C.-M. Panaccio, L’administration de la preuve (4e éd. 2010), nos 590-591 et 605). Pour qu’un témoignage d’expert soit inadmissible, il faut plus qu’une simple apparence de partialité. La question n’est pas de savoir si une personne raisonnable considérerait que l’expert n’est pas indépendant. Il faut plutôt déterminer si le manque d’indépendance de l’expert le rend de fait incapable de fournir une opinion impartiale dans les circonstances propres à l’instance (D. M. Paciocco, « Unplugging Jukebox Testimony in an Adversarial System : Strategies for Changing the Tune on Partial Experts » (2009), 34 Queen’s L.J. 565, p. 598-599).

[85] Le Tribunal d’arbitrage après délibéré déclare admissible les témoignages d’expert Maarouf et Arsenault (Donald Arsenault, ingénieur, voir ci-après) pour les motifs suivants :

[85.1] c’est le Bénéficiaire qui a demandé à l’Entrepreneur la production des rapports d’expert de Solroc (étude de sols) et Arsenault (fondation), l’existence et la production de ces rapports ont été discutés lors des conférences préparatoires;

[85.2]  autant « dans le cadre de l’analyse coût-bénéfices qu’effectue le juge dans l’exercice de son rôle de gardien » et de l’article 116 du Règlement, le Tribunal d’arbitrage considère inéquitable dans le présent litige qu’une partie puisse exiger la production de rapports d’expert mais refuser par la suite que les deux ingénieurs qui ont produit ces rapports (dans un cas comme auteur, dans l’autre comme représentant la société auteure), viennent donner leur opinion (ce que seul le témoin expert peut faire)- le Règlement vise le règlement des différends et des litiges à moindres frais que devant les tribunaux de droit commun, et décider autrement vu les faits du présent dossier irait à l’encontre des buts de ce Règlement et à l’encontre d’une analyse coût-bénéfices;

[85.3] le tout sous réserves du fait que même si ces deux experts ne peuvent prétendre à l’apparence de neutralité dans ce dossier, le tout dit avec respects,

[85.3.1] leur témoignage est présenté devant un tribunal statutaire spécialisé en matière de bâtiments et leur témoignage concerne directement la matière de spécialisation du tribunal;

[85.3.2] en vertu de l’arrêt de la Cour suprême dans Roberge c. Bolduc[5], le juge n’est pas lié par le témoignage des experts

Le juge, cependant, reste l'arbitre final et n'est pas lié par le témoignage des experts.  Comme l'écrit Jean - Paul Landry, dans son article "De la preuve par expert: la jurisprudence" (1980), 40 R. du B. 652, à la p. 656:

Si l'expert agissant comme témoin doit éclairer le jury ou la cour, il ne les lie cependant pas. C'est avec insistance que les juges reviennent là-dessus.  [En italique dans l'original; références omises.]

[85.3.3] en vertu de l’arrêt de la Cour suprême dans Shawinigan Engineering Co. c. Naud[6], le témoignage de l’expert est apprécié de la même façon que celui du témoin ordinaire quant à sa valeur probante :

Il faut reconnaître le grand embarras où les tribunaux se trouvent parfois placés par le manque d’accord entre les professionnels qui expriment des vues différentes en matière scientifique; et, comme il est arrivé en particulier dans l’espèce actuelle, en matière médicale, Mais—sauf peut-être le cas où la question leur a été référée en expertise (art. 391 et suiv. C.P.C.), sur lequel nous n’avons pas à nous prononcer ici—la loi ne fait aucune distinction entre les professionnels et les autres témoins. Leurs témoignages doivent être appréciés comme les autres, et le tribunal est tenu de les examiner et de les peser comme toute autre preuve faite dans la cause […]  

[85.3.4] l’expert du Bénéficiaire a eu l’opportunité d’analyser, de commenter leurs rapports et leur témoignage et de retourner sur les lieux suite à leur rapport.

[86] L’étude géologique de Solroc de 2007 mentionne que l’immeuble est construit sur un site occupé auparavant par une station-service.

[87] En 2015 Maarouf est allé voir l’immeuble, il n’a vu aucun tassement, aucune fissure à l’extérieur qui montre un mouvement du sol.

[88] À l’intérieur, il n’a vu aucune fissure au sous-sol, au 1^er étage, pas de fissure mais un joint de visible sur le mur de béton.

[89] Au deuxième étage, on lui a dit qu’il y avait eu une fissure auparavant mais qu’elle avait été réparée.

[90] Au troisième, et à la mezzanine, oui, il a vu des fissures dans le puits de lumière, aux portes coulissantes; la porte coulissante du côté ouest ne se ferme pas.

[91] Il réitère qu’il n’y a eu aucun mouvement de sol, que les semelles supportent correctement les charges; si les murs avaient bougé, la façade aurait bougé mais il n’y voit aucune fissure; s’il y avait eu mouvement de sol, les fissures n’auraient pas été seulement au troisième étage mais auraient commencé à partir de la base de l’immeuble, et ce n’est pas le cas ici.

[92] De même, s’il y avait eu un déplacement au niveau de la semelle, la semelle aurait dû influencer tous les murs et tous les étages, pas seulement le troisième étage.

[93] La dalle a un fini rugueux, il n’y a pas de fissure.

[94] Il affirme que la déformation vient de mouvements locaux et non du bâtiment au complet, peut-être un rétrécissement des matériaux dû au retrait, mais pas de tassement de sol, qui est compact et conforme.

[95] Il n’y a aucun risque d’affaissement : si cet immeuble a bougé, il y a nécessairement eu une consolidation au début (un an ou deux), on ne peut pas avoir un affaissement par la suite, car on est sur un sol granulaire et non sur un sol d’argile.

[96] Il considère que si c’est construit croche, l’immeuble sera croche mais il n’a pas fait d’ouverture pour voir si on a construit de niveau ou non.

[97] Donald Arsenault est membre de l’ordre des ingénieurs du Québec depuis 1982, ingénieur civil spécialisé en structure.

[98] Donald Arsenault est présenté comme témoin expert par l’Entrepreneur.

[99] À l’audience, le Tribunal d’arbitrage a accepté qu’il témoigne comme témoin expert sous réserves pour les mêmes motifs exprimés au paragraphe [83] ci-haut et en vient aux mêmes conclusions lors de son délibéré que celles exprimées au paragraphe [85] ci-haut.

[100] Donald Arsenault affirme :

[100.1] n’avoir fait que les plans de fondation et non ceux de structure, et Pascal Cabana affirme qu’il ne conteste pas ses calculs;

[100.2] qu’il n’a pas géré ou dirigé le chantier parce qu’il est parti avant que le chantier ne débute;

[100.3] il n’est pas l’architecte ni l’Entrepreneur de l’immeuble.

[101] Il admet :

[101.1] les mesures de dénivellations contenues au rapport de Legault-Dubois (sauf une à la mezzanine) (« les dénivellations correspondent grosso modo à celles [du rapport] de Legault-Dubois »),

[101.2] que l’immeuble a été « construit croche », que les dénivellations lui font conclure « que ça été construit croche », tel quel; si au deuxième étage les planchers des deux unités ne sont pas pareils, c’est parce que ça été construit comme cela, qu’il est impossible qu’un plancher bouge d’une façon et l’autre, d’une autre façon,

[101.3] qu’il y a des fissures à la mezzanine (« tout le monde est d’accord et personne ne conteste »).

[102] Il a fait des mesures avec un laser.

[103] Il conclut que les sols sont compétents, il est impossible qu’il y ait eu un mouvement du au sol.

[104] Il a conçu les semelles d’une façon précise et conforme.

[105] Il ne voit aucune fissure sur la dalle, de toutes façons, il ne peut s’agir que d’une fissure de retrait, cette dalle n’a aucun rôle à jouer dans la structure du bâtiment.

[106] Les murs ne peuvent avoir bougé.

[107] Il n’y a aucune fissure au sous-sol et au premier étage, aucune fissure de mouvement de l’immeuble.

[108] Il n’y a des fissures qu’à la mezzanine, causées par un mouvement local.

[109] Sa conclusion : pour lui, sa seule explication est que l’immeuble a été construit comme cela, il n’y a aucune corrélation entre un mouvement allégué par le Bénéficiaire et l’état du bâtiment.

[110] Si un mouvement vient d’en bas, cela doit aller en augmentant vers le haut, or, il y a moins de dénivellations à la mezzanine qu’au troisième étage.

[111] Pour lui, les mouvements à la mezzanine sont saisonniers, causés par le poids de la neige.

[112] Il n’a pas essayé d’ouvrir des portes, il n’a pas lu le rapport de CELB (B-4) ou de l’expert Cabana (B-5) avant de faire son rapport.

[113] Le Bénéficiaire a mis en preuve en contre-interrogatoire une décision de sanction disciplinaire contre le témoin Arsenault dans un autre dossier (pièce B-15), et une mise en demeure qu’il avait adressé au témoin Arsenault en décembre 2014 (pièce B-16).

Preuve orale de l’Administrateur

[114] L’Administrateur a fait témoigner Marc Savage, Inspecteur qui a rendu la décision.

[115] Ce dernier a constaté les pentes à plusieurs sections sur plancher, à certains endroits, plus importants que d’autres, soit 8292 #1 (Tessier) et 8294 #2 (Brind’Amour).

[116] Sa décision : l’Administrateur n’a pu conclure être en présence d’un vice majeur entraînant la perte du bâtiment.

[117] L’Inspecteur considère que ce qu’il a constaté n’affecte pas la solidité ou la stabilité du bâtiment, ce qui est le vice majeur, et qu’il n’y a donc aucun vice majeur tel que mentionné aux articles 27 (5) du Règlement et 2118 C.c.q.

[118] Il n’y a pas de preuve non plus qu’il y ait un vice de sol qui aurait été la cause de dégradations du bâtiment.

[119] La conclusion aurait été différente s’il y avait eu des fissures à tous les étages mais ce n’est pas le cas ici.

Contre-preuve

[120] En contre-preuve, l’expert Cabana conteste que cet immeuble aurait pu être construit croche : si un plancher est posé croche, le cadre de la porte, lui, aurait dû être de niveau, ce qui n’est pas le cas ici.

[121] Il montre le jour ou l’écart que l’on voit entre la porte et le cadre - les portes coulissantes ne ferment pas à cause de la pente, etc.

[122] Quant au fait que deux planchers d’un même étage puissent agir différemment, il avance comme hypothèse qu’ils n’étaient possiblement pas construits à la même hauteur à l’origine.

PLAIDOIRIES

Le Bénéficiaire

[123] En plaidoirie, le Bénéficiaire soumet les autorités suivantes qui ont toute été analysées par le Tribunal d’arbitrage :

[123.1] Gagnon c. Roger Bisson Inc. REJB 2004-54512 (A. Derek Guthrie, J.C.S.);

[123.2] Syndicat de copropriété 2917 à 2923 William Tremblay c. Saint-Luc Habitation Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ 2005 CanLII 59126 (Soreconi 050612001, Alcide Fournier, arbitre, 11 octobre 2005);

[123.3] Sandra Pigeon c. La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ 2008 Can LII 75295 (GAMM 2006-09-023, 2 septembre 2008, Me Bernard Lefebvre);

[123.4] Pauline Bélanger c. L’Association provinciale des constructeurs d’habitation du Québec (REJB 1997-09443 Georges Audet, J.C.S.);

[123.5] Josée Raymond c. La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ 2007 CanLII 69955 (23 avril 2007, Henri-P Labelle, arbitre) (note du Tribunal d’arbitrage soussigné : cette décision arbitrale a été « annulée » par la Cour supérieure dans : Habitations Sylvain Ménard inc. c. Labelle, 2008 QCCS 3274 (CanLII), 15 juillet 2008, Hélène Langlois, J.C.S.);

[123.6] Baudouin, La responsabilité civile, 6^e édition, p. 1181;

[123.7] Vincent Karim, Contrats d’entreprise, contrat de prestation de services et l’hypothèque légale, article 2118, par. 1043 et seq., 2011;

[123.8] White Burgess Langille Inman v. Abbott and Haliburton 2015 RCS 23.

[124] En plaidoirie, le Bénéficiaire demande que le Tribunal d’arbitrage déclare que le Plan de garantie couvre le vice considérant qu’on est devant un cas de vice majeur, couvert en vertu de l’article 27(5) du Règlement.

[125] Il demande qu’il soit ordonné à l’Entrepreneur d’entreprendre les travaux correctifs pour mettre fin aux problèmes qui concernent cet immeuble et de remettre les lieux en bon état selon les règles de l’art, à défaut de quoi, ordonner à l’Administrateur de le faire, et lui ordonner le remboursement de ses frais d’expert.

[126] Il affirme être en présence d’un vice majeur qui s’est manifesté de façon graduelle et que la première manifestation eut lieu seulement en mai 2013 quand Madame Tessier a joué avec une balle avec un chien.

[127] Monsieur Brind’Amour n’avait rien constaté en juillet 2013 au niveau des dénivelés, que c’est seulement quand la compagnie de gestion a obtenu son rapport de l’état de l’immeuble (pièce B-3) en juin 2013 que le Bénéficiaire s’est inquiété de la dénivellation des planchers.

[128] La dénonciation à l’Entrepreneur et à l’Administrateur eut lieu le 13 août 2013, le Bénéficiaire a donc fait sa dénonciation dans le délai légal prévu au Règlement.

[129] L’article 2118 du Code Civil auquel l’article 27(5) du Règlement renvoie doit avoir une interprétation large, la perte n’a pas à être totale, elle peut être partielle et même potentielle.

[130] Deux copropriétaires qui y habitent en permanence ont, par leur témoignage, démontré l’existence d’un mouvement de structure et que des fissures sont apparues, que le phénomène évolue depuis 2013, que Brind’Amour a en 2015, quinze fissures dans son unité, il y a un mouvement certain.

[131] Brind’Amour a un jour sous une porte, une infiltration d’eau et de neige, il avait couvert le trou sous la porte à son premier hiver, et depuis, un jour est apparu, donc il y a un mouvement certain.

[132] Les dénivellations dépassent les normes acceptables de l’APCHQ, c’est choquant à l’œil

[132.1] la chaise sur roues ne reste pas en place,

[132.2] la balle roule,

[132.3] les portes coulissantes restent ouvertes,

[132.4] les portes extérieures sont difficiles à ouvrir,

[132.5] les portes ont un « jour » visible,

[132.6] la structure est croche,

tous ces éléments font en sorte que le vice empêche d’utiliser le bien selon l’usage auquel il est destiné.

[133] Quant au délai de dénonciation, c’est seulement quand le Syndicat Bénéficiaire a connu les conclusions au rapport sur l’état de l’immeuble qu’il a eu une connaissance manifeste du problème. Il affirme que le Bénéficiaire doit connaître l’étendue du vrai problème et cite Vincent Karim (paragraphe 1092) :

Un vice peut être apparent, sans qu’il soit possible de connaître, raisonnablement, son étendue ou sa gravité ou le risque qu’il peut représenter dans l’avenir.

[134] Ce n’est donc qu’en juin 2013 que le vice majeur a été porté à la connaissance du Bénéficiaire, pas en 2009 lors de la réception des parties communes.

[135] Il conteste la crédibilité des témoins de l’Entrepreneur et allègue que seul son témoin expert était impartial, affirmant que ceux de l’Entrepreneur ne peuvent être impartiaux car impliqués dans le litige et ils ont un intérêt personnel dans le sort du litige.

[136] Il plaide que le premier réflexe de l’Entrepreneur a toujours été de nier sa responsabilité, qu’en août 2013 le Bénéficiaire l’a mis en demeure de fournir les études de sol qui ont précédé la construction, que l’Entrepreneur a répondu que cela n’existait pas et pourtant, le Bénéficiaire les a reçues en février 2015.

[137] Le dernier rapport de mai 2015 (pièce B-9) confirme la perte de l’ouvrage, même si l’expert n’est pas capable de dire si l’affaissement est toujours actif.

[138] Quant aux dénivelés, les mesures mentionnées au rapport B-5 montrent qu’ils sont présents à chaque étage, pas seulement au 3^e étage.

[139] Il cite l’extrait suivant de la décision de notre collègue Me Jean Philippe Ewart dans Office Municipal d’Habitation de Montréal, c. Consortium M.R. Canada Ltée et La Garantie Abritat[7]

[166] […] Toutefois, et nonobstant et tenant compte de cette interprétation libérale, il est nécessaire que le préjudice subi soit un empêchement ou une limite substantielle à l’utilisation normale de l’ouvrage, que le vice et perte rendent l’ouvrage impropre à sa destination, soit dans le cadre des présentes de pouvoir être utilisé comme propriété résidentielle.

[140] Enfin, les articles 2118 du Code Civil et le Règlement existent pour « faciliter la job » du Bénéficiaire, non pas pour la compliquer : il a prouvé que l’immeuble est croche, il a pleinement rempli son fardeau de preuve requis par la Loi, ce qui créé une présomption et renverse le fardeau de preuve.

L’Entrepreneur

[141] En plaidoirie, l’Entrepreneur cite les décisions suivantes qui ont toute été analysées par le soussigné :

[141.1] La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes et Yvan Larochelle, et René Blanchet mise en cause (AZ-50285725, 15 décembre 2004);

[141.2] Filomena Stante et Antonio Carriero c. Les Constructions Oakwood Canada Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ SORECONI 09010602, 6 mai 2009, Me Michel A. Jeanniot, arbitre;

[141.3] Les Jardins du Parc c. La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. (GAMM, 28 janvier 2010, Me Johanne Despatis, arbitre);

[141.4] Ville de Pointe-Claire c. Les Installations GMR 2013 QCCS 5791 (Gary D.D. Morrison, J.C.S.);

[141.5] Syndic des copropriétaires La Champêtre-Andante c. Maisons de Ville Laurentiennes Inc. (CCAC S08-011201-NP, 9 avril 2009, Me Jean Philippe Ewart, arbitre).

[142] L’Entrepreneur plaide que le Bénéficiaire ne s’est pas déchargé de son fardeau de preuve, qu’il faut prouver la perte de l’ouvrage, que cette perte est attribuable à un vice, qu’il doit y avoir gravité susceptible d’entraîner la perte de l’immeuble, que la solidité et la stabilité doivent être compromises, qu’il doit y avoir un empêchement ou une limite substantielle à l’utilisation normale de l’ouvrage.

[143] Il n’y a aucune preuve d’un affaissement, un tel affaissement aurait eu des répercussions au niveau de la façade, ce qui n’a pas été le cas.

[144] Il n’y a aucune preuve que les planchers aient bougé : si on avait voulu parler d’un affaissement, on aurait dû le prouver, et on aurait dû prouver une corrélation entre les mesures de dénivelés et un affaissement allégué.

[145] L’expert du Bénéficiaire n’a pas abordé l’unité de Madame Tessier.

[146] L’expert a fait un rapport alarmiste mais sur réception des rapports des experts de l’Entrepreneur, il a produit un autre rapport en mai 2015 (B-9) dans lequel il admet ne plus pouvoir affirmer s’il y a un mouvement actif et rien dans ce rapport ne parle de la cause des fissures. S’il n’y a pas de mouvement actif, où est la perte potentielle?

[147] La seule preuve au dossier est que certains planchers ne sont pas de niveau mais pour conclure à la perte, il fallait démontrer que cette perte soit reliée à un vice, ce qui n’a pas été fait.

[148] Brind’Amour a témoigné du fait que son unité était inoccupé au moment de son achat et il avait été « stagé », fraîchement peint, et replâtré.

[149] Le rapport d’état d’immeuble (B-3) dit à la déficience 10 : « selon l’information reçue, une quantité anormale de joints de plâtre étaient fissurés et ont été repris dans le logement 8294 N^o2 lors des travaux récents de peinture. »

[150] Le rapport d’expert préachat parle d’une légère pente.

[151] Les experts de l’Entrepreneur ont prouvé que les fissures dont on a fait la preuve sont dans une unité dont on ignore l’entretien avant l’achat par Monsieur Brind’Amour, qu’elles sont causées par des mouvements saisonniers et ceux à la mezzanine, par le poids de la neige, et non, par un problème structural.

[152] Les portes de l’unité ont fait l’objet d’ajustement, et le Règlement (article 29 (3)) exclut de la garantie les réparations qui suivent les travaux du Bénéficiaire.

[153] L’Entrepreneur plaide que le Bénéficiaire avait l’obligation de produire comme témoins les anciens propriétaires de l’unité de Monsieur Brind’Amour pour démontrer que l’avis de dénonciation avait bel et bien été envoyé dans les six mois de la connaissance du vice.

[154] Pour l’Entrepreneur, c’est soit une dégradation résultant de l’usure normal du bâtiment, soit des réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux.

L’Administrateur

[155] En plaidoirie, l’Administrateur soumet la décision suivante :

[155.1] Office Municipal d’Habitation de Montréal, c. Consortium M.R. Canada Ltée et La Garantie Abritat CCAC S13-031503-NP, 15 mai 2015, Me Jean Philippe Ewart, arbitre.

[156] L’Administrateur affirme d’abord que, dans le but d’éviter les répétitions, il fait sienne la plaidoirie de l’Entrepreneur.

[157] Il ajoute, citant la décision Office Municipal d’Habitation de Montréal (aux pages 55 à 60), que la perte est un empêchement ou une limite substantielle : or, il n’y a pas eu de preuve d’évacuation de l’immeuble, ou autre preuve d’empêchement.

[158] Il y a eu réception le 1^er juin 2009, la dénonciation a eu lieu le 13 août 2013, soit dans la quatrième année de la couverture du Plan de garantie, qui ne couvre alors seulement  le vice majeur entraînant la perte du bâtiment.

[159] La preuve de l’expert du Bénéficiaire ne consiste qu’en l’ajout de beaucoup d’hypothèses, mais il n’a jamais été en mesure de démontrer quel problème dénoncé était présent.

[160] Même si le Tribunal d’arbitrage en venait à la conclusion que l’immeuble a été construit croche, il n’y a pas de corrélation entre les problèmes constatés aux deux unités 8292 #1 et 8294 #2 qui ont fait l’objet d’une preuve, et il n’y a aucune preuve d’affaissement.

[161] Le rapport de mai 2015 produit en B-9 est dévastateur, car il conclut que le problème est peut-être encore actif mais il dit qu’on ne le sait pas; cela n’est pas suffisant pour conclure à la perte de l’ouvrage.

[162] Vu la faiblesse de la preuve du Bénéficiaire, l’Administrateur conclut que tous les frais d’arbitrage devrait être assumés par le Bénéficiaire.

DÉCISION

[163] Le Tribunal d’arbitrage, après avoir longuement et soigneusement analysé la preuve pendant son délibéré, avoir analysé les plaidoiries, et la jurisprudence et la doctrine et le droit en vigueur, ne peut que conclure au maintien de la décision de l’Administrateur et au rejet de la demande d’arbitrage du Bénéficiaire, le tout pour les motifs qui suivent.

[164] Il est important de préciser que le différend que le Tribunal d’arbitrage doit trancher en vertu de l’article 106 du Règlement est la présence ou non d’un vice majeur entraînant la perte du bâtiment, en totalité ou en partie, au sens des articles 27(5) du Règlement et de l’article 2118 C.c.q., puisque l’Administrateur a décidé ne pas être en présence d’un tel vice.

[165] Le Tribunal n’a pas à déterminer s’il y a eu malfaçons ou vice caché qui ne sont plus couverts par le Plan de garantie selon l’article 27 du Règlement.

[166] L’article 27 du Règlement, tel qu’applicable au présent litige, se lit ainsi :

27.  La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:

  1°    le parachèvement des travaux dénoncés, par écrit:

a)      par le bénéficiaire, au moment de la réception de la partie privative ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception ;

b)      par le professionnel du bâtiment, au moment de la réception des parties communes ;

  2°    la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;

  3°    la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;

  4°    la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;

  5°    la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant partie du bâtiment, de la partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.

[167] La dénonciation du Bénéficiaire a eu lieu après les trois ans suivant la réception,  mais pendant la période de cinq ans suivant la fin des travaux des parties communes.

[168] La malfaçon, apparente ou non, et le vice caché ne sont donc plus couverts par l’Administrateur du plan de garantie.

[169] L’article 27 (5) du Règlement renvoie à l’article 2118 C.c.q.; Baudouin écrit, quant aux conditions d’application de 2118 C.c.q[8] :

2.250. Mise en application. Outre les conditions relatives aux personnes visées et aux titulaires de la présomption, trois autres éléments essentiels doivent être réunis pour mettre en œuvre le régime de responsabilité prévue à l’article 2118 C.c. D’une part, il doit s’agir d’un ouvrage immobilier. D’autre part, l’ouvrage doit avoir subi une perte dans les cinq ans de la fin des travaux. Enfin, cette perte doit avoir été causée par un vice de conception, de construction, de réalisation ou encore par un vice de sol (p. 242 et 243)

2-272 Vice - La notion de perte est intimement liée à celle de vice, en ce que le défaut reproché doit être un défaut sérieux qui compromette la solidité de l’ouvrage et entraîne le risque de le voir s’écrouler, s’affaisser, s’enfoncer ou tomber en tout ou en partie. Il n’est pas nécessaire que l’immeuble se soit effectivement complètement écroulé. Est suffisante une menace sérieuse et réelle d’effondrement, par exemple, lorsqu’il y a apparition de fissures ou de lézardes importantes, d’infiltrations d’eau, etc. Les tribunaux ont d’ailleurs parfois du mal à séparer ce type de vice, de celui, moins grave, indicateur de simples malfaçons, même si celles-ci peuvent entraîner un trouble de jouissance très sérieux pour le propriétaire. (p.257 et 258)

2.-273. Extension. La jurisprudence a donné une interprétation large à la notion de perte en l’appréciant par rapport à la destination et à l’utilisation prospective de l’ouvrage. Constitue donc une perte, toute défectuosité grave qui entraîne un inconvénient sérieux et rend l’ouvrage impropre à sa destination. En d’autres termes, le défaut qui, en raison de sa gravité, limite substantiellement l’utilisation normale de l’ouvrage entraîne une perte qui autorise la mise en œuvre du régime [….] (p. 257, 258)

2-274. Perte partielle. En cas de perte partielle, la jurisprudence, en pratique, se montre relativement sévère. Elle exige que celle-ci soit grave et sérieuse et refuse de considérer comme rentrant dans cette catégorie de simples dégradations mineures qui ne compromettent ni la solidité globale de l’ouvrage, ni la solidité d’une partie importante de celui-ci, ni son utilisation normale ou sa destination.

2-280. Preuve du vice - La preuve de la perte de l’ouvrage n’est pas suffisante pour donner naissance à la présomption que cette perte a bel et bien été causée par un vice. Le propriétaire doit, en effet, démontrer que cette perte est attribuable à un vice, démonstration qui relève essentiellement de l’expertise. […] Toutefois, la présomption dont bénéficie le propriétaire lui évite d’avoir à démontrer la cause technique exacte de la perte de l’édifice. […] p. 262 et 263) (nos soulignés)

[170] Deslauriers écrit[9] :

Le propriétaire n’a pas à prouver la faute commise par l’architecte, l’ingénieur ou l’entrepreneur, mais il doit prouver l’existence d’un vice visé par l’article 2118 C.c.Q. affectant la stabilité de l’immeuble et de nature à en entraîner la perte.

[171] La Cour d’appel a récemment affirmé dans Entrepôt International Québec, s.e.c.c. Protection incendie de la Capitale inc.[10], que :

[3]           En l’espèce, le régime de responsabilité prévu à l’article 2118 C.c.Q. pourrait s’appliquer à la défectuosité du système détection/activation concerné. La notion de perte d’ouvrage reçoit une interprétation généreuse selon la jurisprudence. Une perte potentielle suffit. Cette Cour admet d’ailleurs qu’un système de gicleurs défectueux est couvert par la disposition. Cette question mérite d'être débattue au fond. (renvois omis)

[172] Dans la décision arbitrale Syndic des copropriétaires La Champêtre-Andante c. Maisons de Ville Laurentiennes Inc. (CCAC S08-011201-NP, 9 avril 2009, Me Jean Philippe Ewart, arbitre), notre collègue Jean Philippe Ewart écrit :

Perte de l’ouvrage

[87] Il est fait grand cas par l’Administrateur et l’Entrepreneur que la perte visée par

2118 C.c.Q. se devait d’être soit une perte totale de l’immeuble ou dans le cas de perte partielle qu’il y ait à tout le moins menace d’effondrement ou de fléchissement de l’ouvrage ou encore de ses composantes principales. On a aussi caractérisé la perte par la nécessité que le dommage subi ou à venir se doit d’être majeur afin de souligner que de simples malfaçons ou vices de faible importance n’ouvrent pas application à la responsabilité de 2118 C.c.Q. ce qui a amené certains à conjuguer l’expression « vice majeur ».

[88] Toutefois, et prenant note de la « malfaçon » autrement prévue à l’article 2120 C.c.Q. et du « vice caché » de 1726 C.c.Q. afin de comparer les notions déterminatives applicables et de les appliquer dans le cadre de l’article 27 du Règlement qui couvre chacune de ces notions sous des conséquences différentes, il ne faut pas perdre de vue que la notion de perte dans le cadre de 2118 C.c.Q. doit recevoir une interprétation large s’étendant sur tout dommage sérieux subi par l’ouvrage et que, tel que le soulignent les auteurs J. Edwards et S. Rodrigue sous La responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage et la garantie légale contre les malfaçons dans le cadre de l’ouvrage bien connu La construction au Québec - perspectives juridiques :

« Il est également possible que la simple perte de l’usage normal des lieux tombe sous le coup de cette disposition. De fait, certains tribunaux ont décidé, en vertu des règles de l’ancien Code, que la présence de troubles graves, nuisant à l’utilisation de l’immeuble, constituait une perte. La responsabilité quinquennale a notamment été retenue lorsque les vices empêchaient l’ouvrage de servir à sa destination normale ou limitaient, de manière importante, l’usage normal de l’ouvrage. » Nos soulignés

[89] Les auteurs citent plusieurs arrêts jurisprudentiels et il apparaît clair au Tribunal que la notion d’utilité ou de viabilité de la construction visée est applicable à la détermination recherchée, ce que souligne d’ailleurs T. Rousseau-Houle dans Les contrats de construction en droit public & privé et plus particulièrement J.L. Beaudoin qui écrit :

« La jurisprudence a donné une interprétation large à la notion de perte en l’appréciant par rapport à la destination et à l’utilisation prospective de l’ouvrage. Constitue donc une perte toute défectuosité grave qui entraîne un inconvénient sérieux et rend l’ouvrage impropre à sa destination. En d’autres termes, le défaut qui, en raison de sa gravité, limite substantiellement l’utilisation normale de l’ouvrage entraîne une perte qui autorise la mise en œuvre du régime. » Nos soulignés.

[90] On peut de plus se reporter entre autres à diverses décisions de jurisprudence telles Gauthier c. Séguin, Foundation Co. Of Canada Ltd. C. Golden Eagle Canada Ltd, Constructions François et Richards Inc. c. Audet.

[91] Toutefois, et nonobstant et tenant compte de cette interprétation libérale, il est nécessaire que le préjudice subi soit un empêchement ou une limite substantielle à l’utilisation normale de l’ouvrage, que le vice et perte rende l’ouvrage impropre à sa destination, soit dans le cadre des présentes de pouvoir être utilisé comme propriété résidentielle.

[92] Aucun élément de preuve n’est venu supporter qu’il y a un empêchement quelconque à l’utilisation de l’unité visée comme résidence, au contraire, sauf quant à un cerne sur un plafond de chambre, la preuve non contredite indique qu’il n’y a pas trace de moisissures quelconques, aucun élément de problèmes structuraux d’importance au sens visé aux présentes et conséquemment qu’il n’y a pas gravité. (renvois omis)

[173] Le Bénéficiaire avait le fardeau de prouver la perte ou perte potentielle de son immeuble ou d’une partie de l’immeuble et il n’a pas rempli son fardeau.

[174] Le Bénéficiaire dans son premier rapport de juin 2013 (pièce A-4) à l’origine de la première dénonciation n’allègue pas la perte du bâtiment sous l’article 2118 C.c.q.; le rapport dit à la page 11, qu’il ne s’agit que « d’une évaluation limitée, qui n’inclut pas l’analyse structurale, la revue de la conception ou la réalisation d’essais sur la composante de la structure » et ajoute « les pentes de plancher […] et quelques anomalies visibles dans les finis nous amènent à nous questionner sur la structure ».

[175] Aucun représentant du cabinet d’ingénieurs St-Pierre & Associés n’a témoigné à l’audience.

[176] Un autre rapport est produit, daté du 3 mars 2014 (pièce B-4), préparé par Stéphane Bossus, expert en bâtiments; il contient beaucoup de photos, et reprend le rapport de St-Pierre & Associés et sur la base de ce rapport, affirme qu’il y a eu affaissement structurel interne de l’immeuble d’ordre progressif alors que les ingénieurs St-Pierre & Associés ont écrit « se questionner » et parlent au conditionnel.

[177] Cet expert en bâtiments interprète les intentions des ingénieurs St-Pierre & Associés non présent à l’audience (page 11 : « que les ingénieurs ont cru bon… »).

[178] Cet expert en bâtiments n’a pas témoigné à l’audience.

[179] Avant d’obtenir les rapports d’études de sol de Solroc de 2007 et 2008 (pièces E-1 et E-2), et avant d’obtenir le rapport de l’ingénieur Donald Arsenault (pièce E-4), l’expert Cabana avait écrit en septembre 2014 (pièce B-5) :

Sous réserve d’obtenir l’ensemble des documents, cette situation est causée par son affaissement de sa partie centrale à la suite d’une mauvaise compaction du sol qui a été ajouté à la suite du retrait des réservoirs d’essence et du sol contaminé. Cette cause pourrait être combinée avec une semelle de béton qui serait sous-dimensionnée pour la charge qui lui est transmise.

[180] Le rapport de Solroc de 2008 est à l’effet que le résultat final de la compaction du sol était conforme aux recommandations pour le site de construction (« Selon nos observations tout est conforme à nos recommandations pour la suite des travaux ») (page 2 de la pièce E-2) et il n’y a aucune autre preuve au dossier.

[181] Le rapport de Donald Arsenault (pièce E-4) est à l’effet que « les charges théoriques de calculs produites par le bâtiment sur le sol, compte tenu des dimensions spécifiées des semelles sur mes plans, ne dépassent, en aucun point 2200 lb et sont donc inférieures à la capacité spécifiée du sol. Il n’y a donc aucun sous-dimensionnement des semelles ») et il n’y a aucune autre preuve au dossier.

[182] Qui plus est, à l’audience, l’expert Cabana dit ne pas vouloir se lancer dans une bataille de chiffres pour contester les calculs de charges trouvés dans le rapport Arsenault.

[183] En réponse à ces rapports (Solroc et Arsenault), l’expert Cabana ne parle plus en mai 2015 de semelle sous-dimensionnée pour les charges, n’est plus affirmatif quant à un affaissement ou quant à une semelle posée avec un dénivelé, puisqu’il dit qu’il est impossible pour l’instant (alors que la demande d’arbitrage date de juin 2014) de le savoir :

Cette différence de hauteur de la semelle entre l’avant du bâtiment et le milieu pourrait expliquer en partie les dénivellations dont nous cherchons l’origine. Compte tenu l’absence de fissure dans la zone que nous avons dégarnie, il nous est impossible pour l’instant de savoir si la semelle a été mise en place avec cette dénivellation ou si nous faisons face à un phénomène d’affaissement qui s’est produit par la suite […] nous suggérerons une période d’observation (monitoring) pour confirmer ou infirmer la nature active des déplacements. De plus, nous pourrions réaliser d’autres ouvertures dans le mur mitoyen central au sous-sol afin de vérifier l’intégrité de la semelle de ce mur. 

[184] La suggestion d’une période d’observation pour confirmer ou infirmer une nature active, affirmer qu’« Il » est impossible de savoir « si nous faisons face à un phénomène d’affaissement qui s’est produit par la suite », n’est pas suffisant pour s’acquitter du fardeau de preuve d’une perte ou perte potentielle tel qu’exigé par l’article 2803 C.c.q. (« Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention »).

[185] La preuve documentaire et testimoniale à l’audience, et le soussigné n’a pas  d’autre preuve que celle au dossier, démontre que l’immeuble a été en partie « construit croche » - mais que ce vice n’est pas un vice majeur pouvant potentiellement entraîner la partie totale ou partielle tel qu’il est stipulé aux articles 27(5) du Règlement et de l’article 2118 C.c.q.

[186] Si le Bénéficiaire allègue que l’immeuble en entier s’est affaissé, il devait le prouver et ni son expert, ni ses photos et témoignages produits à l’audience, n’ont démontré qu’à sa base, l’immeuble en entier s’était affaissé et/ou qu’il risquait de s’affaisser au niveau des fondations.

[187] L’expert Cabana parle d’une semelle qui n’est pas de niveau acceptable mais cette semelle n’est pas structurale et rien ne prouve qu’il y ait un lien de causalité entre cette semelle et ce qui a été constaté au troisième étage et la mezzanine du 8294 #2.

[188] Il a parlé d’une fissure dans la dalle de béton, mais le Tribunal d’arbitrage, vu la preuve à l’audience, ne peut conclure qu’il s’agit d’autre chose qu’une fissure de retrait causé lors de l’asséchessement, sans être une preuve d’une fracturation qui soit un signe d’affaissement

[189] Dans son rapport de 2015 (pièce E-3), Solroc écrit (à l’audience, le représentant de Solroc affirme ne pas avoir pris de mesure sur les dénivelés)

[…] D’ailleurs, on peut observer que les moulures au bas des deux (2) murs sont au même niveau écartant toute hypothèse de mouvements de sol […] quelques fissures superficielles dans les revêtements de gypse au coin supérieur de certains cadres de porte au 3eme et 4^ème étage. Il s’agit de fissures de tractions mineures. Ces fissures, à notre avis, sont dues à des charges de neige sur le toit provoquant une compression suivie d’une traction lors du dégel. Il faut noter que ces fissures pour la plupart se retrouvent près de l’escalier où il y a présence d’un puits de lumière. 

 à notre avis, ces ondulations [notre ajout : au niveau des planchers] existent probablement depuis la construction de l’immeuble et ne sont pas l’effet de mouvement de la structure.   

[190] Ce dernier paragraphe contredit l’affirmation suivante dans le même rapport :

l’immeuble a été construit selon les plans et devis […] Ce phénomène est saisonnier […].

[191] Dans son rapport, Donald Arsenault (pièce E-4) écrit :

[….] il ne nous a été possible de détecter aucun signe, d’un mouvement quelconque du bâtiment qui proviendrait des fondations, il n’y a aucune fissure au niveau du sous-sol, ni nulle part ailleurs, sauf au niveau des mezzanines. Les dénivellations de plancher observées à différents endroits, ne vont pas toutes dans le même sens et n’ont aucune corrélation entre elles. [….] il est donc impossible que ceux-ci [notre ajout : les dénivelés] soient dus à un mouvement du mur, auquel cas le dénivelé aurait dû être présent à tous les étages. […] Ces dénivelés datent donc, selon moi, soit de la construction elle-même, ou d’assemblages de l’ossature, qui a permis localement, un léger mouvement de certains éléments structuraux (poutrelles), durant la première année d’occupation.

[192] Quant aux fissures, Arsenault écrit :

Les fissurations visibles aux mezzanines, sont situées dans le coin des ouvertures des portes coulissantes et sont selon toute vraisemblance provoquées par un léger fléchissement des poutrelles du toit sous la charge de neige. L’ouverture de 60 pouces sans linteau des portes coulissantes, où seul le gypse est présent, est un point de rupture fragile au moindre mouvement, mais est sans conséquence structurale.

[193] Alors que le Bénéficiaire conteste la neutralité de ces deux témoins experts ingénieurs, la preuve d’expert que le Bénéficiaire oppose est à l’effet qu’il n’est pas en mesure d’affirmer être en présence d’une perte potentielle du bâtiment, ce qui était une preuve essentielle à la mise en œuvre de l’article 2118 C.c.q.

[194] Le rapport d’avis technique de l’expert Cabana du 5 mai 2015 (pièce B-9) commence ainsi :

L’objectif du présent mandat vise à constater une problématique d’ordre structurale aux planchers des unités de condo ainsi que des fissurations et des déformations dans les finis intérieurs, en déterminer la ou les principales causes […]

[195] Et conclut ainsi :

Suite à la lecture des deux rapports d’experts […] ainsi qu’à la lumière de nos observations lors de nos visites sur place, nous ne sommes pas en mesure pour le moment d’affirmer que la problématique ayant causé des dénivellations aux planchers ainsi que des fissures aux murs soit causée par un phénomène encore actif à ce jour. Cependant, nous maintenons notre avis concernant les dénivellations qui dépassent les limites acceptables dans l’industrie de la construction. Afin de faire évoluer ce dossier, nous suggérons d’avoir une période d’observation (monitoring) pour confirmer ou infirmer la nature active des déplacements. De plus, nous pourrions réaliser d’autres ouvertures dans le mur mitoyen central au sous-sol afin de vérifier l’intégrité de la semelle de ce mur. (nos soulignés)

[196] Dans Silon Supérieur (1993) Inc. c. Ferme Kaech & Fils[11], la Cour d’appel écrit :

[26] En l'espèce, pour bénéficier de cette présomption, l'intimée devait démontrer par prépondérance de preuve qu’il y a eu perte de l'ouvrage et que celle-ci résultait d'un vice de construction […]

[197] Dans l’affaire Giabouranis c. Aux Rythmes des saisons inc., 2014 QCCS 5579 (CanLII), 18 novembre 2014, (Danielle Turcotte, J.C.S.) la Cour écrit :

1.         L’absence de perte de l’ouvrage

[…] [23] Ici, on présume qu’il y aura perte de l’ouvrage en raison de la conception qualifiée de déficiente.

[24] Les auteurs Baudouin et Deslauriers sont d’avis qu’il peut y avoir perte même si l’ouvrage ne s’est pas encore écroulé; il suffit que le défaut soit d’une ampleur telle que l’effondrement est inévitable :

La notion de perte est intimement liée à celle de vice, en ce que le défaut reproché doit être un défaut sérieux qui compromette la solidité de l’ouvrage et entraîne le risque de le voir s’écrouler, s’affaisser, s’enfoncer ou tomber en tout ou en partie. Il n’est pas nécessaire que l’immeuble se soit effectivement complètement écroulé. Est suffisante une menace sérieuse et réelle d’effondrement, par exemple, lorsqu’il y a apparition de fissures ou de lézardes importantes, d’infiltrations d’eau, etc. Les tribunaux ont d’ailleurs parfois du mal à séparer ce type de vice, de celui, moins grave, indicateur de simples malfaçons, même si celles-ci peuvent entraîner un trouble de jouissance très sérieux pour le propriétaire.

(Nos soulignements)

[25] Toutefois, la preuve ne convainc pas que nous sommes en présence d’une menace sérieuse et réelle d’affaissement. Tout au plus, le client a démontré qu’une section d’environ trois pieds, d’un mur de soutènement de 300 pieds, présente une fissure de surface.

[28]        De toute manière, il [notre ajout : l’expert du demandeur] ne propose aucun calcul de charge pour étayer ses prétentions et les données factuelles sur lesquelles il se base sont erronées. Il conclut à l’absence ou à l’insuffisance de tiges d’armature, alors que les photographies de l’ouvrage démoli corroborent le témoignage de l’entrepreneur à l’effet contraire. (renvois omis)

[198] Dans l’affaire Bruno c. Filippi, 2013 QCCS 2619 (CanLII) 13 juin 2013 (Marie Gaudreau J.C.S.) la preuve de nombreux experts révèlent la nombreuse présence de fissures, la Cour supérieure vient à la conclusion qu’il n’y a pas de perte sous 2118 C.c.q.

i)              Fardeau de la preuve des demandeurs

[170]     Comme il n’est survenu aucune perte au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec c’est le régime de l’article 2121 du Code civil du Québec qui s’applique sans aucune présomption en leur faveur.

 [181]     S’il y a preuve de l’existence de causes tout aussi probables ou comme en l’espèce une démonstration que de multiples causes ont contribué à l’apparition de fissures sur le plancher du rez-de-chaussée de la résidence des demandeurs, ceci entraîne alors le rejet de leur demande.

[199] Deslauriers écrit :

Il faut, somme toute, distinguer entre, d’une part, une dégradation nécessitant une préparation ou un correctif mineur et, d’autre part, une dégradation majeure susceptible d’empêcher l’usage de l’édifice ou une réparation majeure au gros œuvre du bâtiment[12].

[200] Le Tribunal d’arbitrage ne peut conclure autrement de la preuve que l’état de cet immeuble  ne peut être assimilé à une perte totale ou partielle ou potentielle de cet immeuble résidentiel au sens de 27 (5) du Règlement et 2118 C.c.q.

[201] L’équité dont il est question à l’article 116 du Règlement ne permet pas au Tribunal d’arbitrage de changer la définition du vice majeur au sens de 27 (5) du Règlement et de 2118 C.c.q.

[202] La problématique présente dans l’immeuble du Bénéficiaire n’est plus couverte par le Plan de Garantie géré par l’Administrateur en vertu de l’article 27 du Règlement.

[203] Le Tribunal d’arbitrage note également ce qui suit.

[204] Quant au point 7 de la demande d’arbitrage, aucune preuve particulière à l’audience n’a porté spécifiquement sur les quelques fissures apparentes dans les murs de fondation à l’arrière du bâtiment au coin des cadres des portes  mentionnées au rapport St-Pierre (A-4), l’Administrateur disant dans sa décision en avoir vue une « à une section de mur de fondation située au coin supérieur de la porte arrière de l’unité 8290-2 ».

[205] Un autre facteur qui apparaît de la preuve est la présence de fissures à l’unité #2 du 8294 avant octobre 2013 et de pentes avant le jeu d’une balle avec un chien en mai 2013 par une copropriétaire qui n’est pas le Syndicat, ce dernier étant une personne morale différente du témoin Tessier.

[206] Contrairement à ce qui est plaidé par le Bénéficiaire, la preuve au dossier, et le Tribunal d’arbitrage décide selon la preuve au dossier, ne permet pas de conclure qu’à l’unité #2, il s’agit d’un problème apparu à partir de l’emménagement à en octobre 2013.

[207] Dans le Rapport St-Pierre de juin 2013 d’avant l’emménagement d’octobre 2013 (pièce B-3 (B-3A et partie de A-4), p. 11 et p. 12 (déficiences 10 et 11), il est écrit :

Des pentes de plancher et des fissures et des déformations dans les finis architecturaux (joints de panneau de gypse, cadres de porte) sont apparentes dans la plupart des logements; ces anomalies semblent indiquer que la structure de bois du bâtiment a travaillé depuis la pose des finis. A titres indicatif, des pentes de 1% à 2% ont été constatées dans les logements 8294 N^o 1 et 8292 N^o 1 dans les corridors menant aux pièces arrière et à proximité des îlots de cuisine.

Un nombre important de joints de plaques de plâtre (gypse) déficients ont été observés. Selon l’information reçue, une quantité anormale de jointes de plâtre étaient fissurés et ont été repris dans le logement 8294 N^o 2 lors des travaux récents de peinture. Ces déficiences pourraient être liées au déplacement de structure […]

Quelques fissures sont apparentes dans les murs de fondation à l’arrière du bâtiment, au coin des cadres de porte.

[208] Les auteurs de ce rapport préparé par « St-Pierre & Associés, Services de génie-conseil en sciences du bâtiment et réfection de structures », qui a suivi la visite des lieux par l’ingénieur Mathieu Roberge le 3 avril 2013 (voir page 2 du rapport produit en A-4, mais absente de la pièce B-3 puis produite sous B-3A), et le rapport ne parle que d’une seule visite, n’ont pas témoigné à l’audience.

[209] Le Tribunal d’arbitrage ignore qui a communiqué au cabinet d’ingénieurs cette « information reçue » - d’ « une quantité anormale » de joints de plâtre fissurés.

[210] Le rapport mentionne que la visite du 3 avril 2013 a eu lieu en présence de Nancy Ouellette (représentant le gestionnaire) et Marc Lacelle (8294 #1, d’après l’Entrepreneur, administrateur du Syndicat Bénéficiaire), mais le soussigné ne peut conclure que ces deux personnes soit la seule source d’ « information reçue ».

[211] Dans sa lettre du 13 août 2013 (pièce A-4), la présidente du Bénéficiaire, qui n’a pas témoigné à l’audience, écrit :

considérant la présence de diverses problématiques, nous avons donné mandat à la firme St-Pierre & Associés pour effectuer une inspection des items de la copropriété et établir un rapport d’état de l’immeuble pour identifier les problèmes à corriger

[212] Puisque la visite a eu lieu le 3 avril, à l’évidence, le mandat a été donné avant cette date et vu l’absence de l’auteure de cette lettre à l’audience, il y a absence de preuve quant aux diverses problématiques qui ont amené au mandat à une firme d’ingénieurs.

[213] Dans son rapport, Stéphane Bossus (pièce B-4) affirme « il appert donc que les fissures dans les murs ont été réparées avant les visites préachat de notre mandant rendant ainsi ces désordres occultes ».

[214] En conclusion, suite à la lecture du rapport St-Pierre, et celui de l’expert Cabana et suite au témoignage de ce dernier à l’audience, il est impossible de conclure à un mouvement actif depuis la visite du 3 avril 2013 résultant d’un vice majeur dans cet immeuble qui puisse entraîner la perte, même partielle, du bâtiment résidentiel.

[215] Deux derniers points.

[216] D’abord, à l’audience, le Bénéficiaire a plaidé en réplique qu’il n’avait qu’à mettre en preuve que les problèmes de deux unités (8292 #1 et 8294 #2) pour prouver que tout l’immeuble avait un vice majeur, mais le fardeau de la preuve lui appartenait et il n’y a pas de preuve au dossier qu’ailleurs dans le bâtiment, il y ait un problème, sauf une pente présente au 8294 #1.

[217] Seule l’unité #2 du 8294 a été réellement mise en cause, même dans le rapport d’expert du Bénéficiaire : son rapport de mai 2015 (B-9) mentionne qu’on lui a donné mandat de trouver les problèmes structuraux et il n’en trouve aucun.

[218] L’ingénieur Arsenault a témoigné à l’audience que s’il y a des dénivelés à l’unité #2, c’est qu’il a été construit croche, sans conclure que cela soit une cause de la perte du bâtiment au sens de l’article 2118 C.c.q.

[219] Le Bénéficiaire, sur la base de l’affaire Josée Raymond[13] qui a qualifié un cadre de porte croche de « visuellement choquant », plaide que la pente du plancher est choquante à l’œil, mais le soussigné n’ayant eu aucune preuve que le plancher avait changé d’allure entre le rapport préachat d’avril 2013 et la situation actuelle, conclut plutôt qu’il n’y a rien de choquant, considérant que le rapport de préachat affirme tout simplement qu’il y a une légère pente, page 18 de 24 :

Une légère pente a été observée dans le plancher

[220] La Cour d’appel a rappelé que l’inspection préachat n’est pas une expertise et qu’« en l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations »[14], toutefois, il y a une différence entre « légère pente » et une « pente choquante à l’œil » comme il est plaidé.

[221] Enfin, Donald Arsenault, témoin ingénieur produit comme expert par l’Entrepreneur, a affirmé que l’immeuble avait été construit croche; cette affirmation suffit à elle seule à rejeter l’argument de l’Entrepreneur que le recours du Bénéficiaire, qui est un profane en matière de construction contrairement à l’Entrepreneur, était un des cas visés par l’article 54.1 du Code de procédure civile, à savoir qu’il était abusif, frivole, vexatoire, quérulent ou manifestement mal fondé.

Conclusion

[222] Le Bénéficiaire ne s’est pas acquitté de son fardeau de preuve à l’effet que la décision de l’Administrateur n’était pas fondée, et sa demande d’arbitrage ne peut donc pas être accueillie.

Réserve des droits

[223] Le Tribunal rappelle la décision de la Cour supérieure dans l’affaire Garantie d'habitation du Québec c. Jeanniot[15],

[63] Il est clair des dispositions de la Loi et du Règlement que la garantie réglementaire ne remplace pas le régime légal de responsabilité de l'entrepreneur prévu au Code civil du Québec. Il est clair également que la garantie prévue à la Loi et au Règlement ne couvre pas l'ensemble des droits que possède un bénéficiaire, notamment en vertu des dispositions du Code civil du Québec et que les recours civils sont toujours disponibles aux parties au contrat.

[224] Le Tribunal d’arbitrage réservera les droits du Syndicat de porter ses prétentions devant les tribunaux de droit commun contre toute personne autre que l’Administrateur du Plan de Garantie sur ces points, le tout, sujet aux règles de la prescription civile et de droit commun, sans que cette affirmation puisse être interprétée dans un sens ou dans l’autre.

FRAIS

[225] Les articles 37 et 38 du Règlement stipulent : 

37.  Les coûts de l'arbitrage sont partagés à parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur lorsque ce dernier est le demandeur.

Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de l'administrateur à moins que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l'arbitre départage ces coûts.

38.  L'arbitre doit statuer, s'il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d'expertises pertinentes que l'administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.

[226] Puisque le Bénéficiaire n’a pas eu gain de cause, le Tribunal d’arbitrage ne peut accueillir la réclamation du Bénéficiaire pour remboursement des frais d’expert.

[227] Il reste au Tribunal à départager les coûts de l’arbitrage : le Bénéficiaire n’a eu gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation; l’article 116 du Règlement permet à l’arbitre de faire « aussi appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient ».

[228] Le Bénéficiaire souligne qu’il a dû faire des frais puisque l’Entrepreneur lui avait dit qu’il n’avait pas de rapport d’expertise de sols avant la construction, ni de plan de structure et le gestionnaire de l’immeuble Nancy Ouellette a témoigné que toutes les factures d’expertise ont été payées.

[229] Lors de la conférence préparatoire dans ce dossier tenue en la présence des parties et du soussigné le 15 décembre 2014, le Bénéficiaire a réclamé les rapports d’expertise quant à la capacité du sol qui avait été faits avant le début de la construction et le représentant de l’Entrepreneur a répondu qu’il aurait peut-être des factures de remblayage mais quant aux rapports, il n’en avait pas trouvés.

[230] C’est à cause de ces représentations du représentant de l’Entrepreneur que le Tribunal d’arbitrage soussigné ne lui a pas ordonné de produire ces rapports, dont on alléguait qu’on ne pouvait en trouver.

[231] Or les rapports de 2007 et 2008 (pièces E-1 et E-2) de Solroc sont apparus après que le Bénéficiaire ait fait des frais d’expertise (et, selon toute probabilité, d’avocats).

[232] Le rapport de Solroc de 2007 dit que cette étude a été faite à la demande du même représentant de l’Entrepreneur (rapport E-1, page 2) et le rapport du 4 avril 2008 mentionne également que Solroc est retourné sur les lieux en février et mars 2008 à la demande du même représentant.

[233] La bonne foi se présume (article 2805 C.c.q.) et il est donc présumé qu’en 2013 et 2014, le représentant de l’Entrepreneur avait oublié l’existence de ces rapports qu’il avait commandés en 2007 et 2008, alors qu’il a admis ne pas avoir fait de demande à Solroc suite à la demande du Bénéficiaire en 2013 et 2014 - toutefois, cette situation a entraîné des frais assumés par le Bénéficiaire.

[234] De plus, un témoin ingénieur produit comme expert par l’Entrepreneur a affirmé que l’immeuble avait été construit croche, le recours du Bénéficiaire n’était donc pas manifestement mal fondé.

[235] Pour ces motifs, et considérant les faits particuliers de cette cause et le droit applicable, les frais d’arbitrage, selon les articles 116 et 37 du Règlement, seront partagés entre le Bénéficiaire pour la somme de cinquante dollars ($50.00) et le solde des frais de l’arbitrage sera assumé par l’Administrateur du Plan de Garantie.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE

REJETTE la demande d’arbitrage du Bénéficiaire;

REJETTE la réclamation de remboursement des frais d’expert du Bénéficiaire;

MAINTIENT la décision de l’Administrateur du 13 mai 2014 Et RÉSERVE le droit du Bénéficiaire, à supposer qu’il ait un recours fondé, de porter devant les tribunaux de droit commun, sa prétention quant aux points du présent litige ainsi que de rechercher les correctifs qu’il réclame contre toute personne autre que l’Administrateur du Plan de Garantie, sujet aux règles de droit commun et de la prescription civile;

CONDAMNE le Bénéficiaire à payer la somme de $50.00 au CCAC pour sa part des frais d’arbitrage;

CONDAMNE l'Administrateur du Plan de Garantie à payer les frais d'arbitrage encourus dans le présent dossier moins le montant de $50.00.

Montréal, le 13 juin 2015

__________________________

M^e ROLAND-YVES GAGNÉ

ARBITRE/CCAC

M^e Pierre Zeppettini

Pour le Bénéficiaire

M^e Étienne Bisson Michaud

Pour l’Entrepreneur

M^e Marc Baillargeon

Pour l’Administrateur

Autorités citées :

La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes et Yvan Larochelle, et René Blanchet mise en cause  AZ-50285725, 15 décembre 2004

Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Dupuis 2007 QCCS 4701, 26 octobre 2007, Michèle Monast, juge

White Burgess Langille Inman c. Abbott and Haliburton Co .2015 CSC 23

Mouvement laïque québécois c. Saguenay (Ville), 2015 CSC 16

Roberge c. Bolduc 1991 1 RCS 374

Shawinigan Engineering Co. c. Naud 1929 R.C.S. 341

Gagnon c. Roger Bisson Inc. REJB 2004-54512 (A. Derek Guthrie, J.C.S.)

Syndicat de copropriété 2917 à 2923 William Tremblay c. Saint-Luc Habitation Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ 2005 CanLII 59126 (Soreconi 050612001, Alcide Fournier, arbitre, 11 octobre 2005)

Sandra Pigeon c. La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ 2008 Can LII 75295 (GAMM 2006-09-023, 2 septembre 2008, Me Bernard Lefebvre)

Pauline Bélanger c. L’Association provinciale des constructeurs d’habitation du Québec (REJB 1997-09443 Georges Audet, J.C.S.)

Josée Raymond c. La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ 2007 CanLII 69955 (23 avril 2007, Henri-P Labelle, arbitre) (« annulée » par la Cour supérieure dans : Habitations Sylvain Ménard inc. c. Labelle, 2008 QCCS 3274 (CanLII), 15 juillet 2008, Hélène Langlois, J.C.S.)

Baudouin, La responsabilité civile, 6^e édition, p. 1181

Vincent Karim, Contrats d’entreprise, contrat de prestation de services et l’hypothèque légale, 2011, article 2118, par. 1043 et seq.,

Filomena Stante et Antonio Carriero c. Les Constructions Oakwood Canada Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, SORECONI 09010602, 6 mai 2009

Les Jardins du Parc c. La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. GAMM, 28 janvier 2010, Me Johanne Despatis, arbitre

Ville de Pointe-Claire c. Les Installations GMR 2013 QCCS 5791 (Gary D.D. Morrison, J.C.S.) :

Syndic des copropriétaires La Champêtre-Andante c. Maisons de Ville Laurentiennes Inc. (CCAC S08-011201-NP, 9 avril 2009, Me Jean Philippe Ewart, arbitre)

Office Municipal d’Habitation de Montréal, c. Consortium M.R. Canada Ltée et La Garantie Abritat CCAC S13-031503-NP, 15 mai 2015, Me Jean Philippe Ewart, arbitre

Jean-Louis Baudouin et Patrice Deslauriers, La responsabilité civile, 7^e éd., Cowansville, Yvon Blais Volume II - La Responsabilité professionnelle

Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2005, Wilson & Lafleur, p. 678

Silon Supérieur (1993) Inc. c. Ferme Kaech & Fils 2004 CanLII 13319

Assistance aux femmes de Montréal inc. c. Habitations Alexandre inc., 2008 QCCS 5204 (CanLII), (5 novembre 2008, Michèle Monast, J.C.S.)

Giabouranis c. Aux Rythmes des saisons inc., 2014 QCCS 5579 (CanLII), 18 novembre 2014, (Danielle Turcotte, J.C.S.)

Bruno c. Filippi, 2013 QCCS 2619 (CanLII) 13 juin 2013 (Marie Gaudreau J.C.S.)

Marcoux c. Picard 2008 QCCA 259

Garantie d'habitation du Québec c. Jeanniot 2009 QCCS 909 (Johanne Mainville, J.C.S.)

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[1] AZ-50285725, 15 décembre 2004.

[2] 2007 QCCS 4701, 26 octobre 2007, Michèle Monast, juge.

[3] 2015 CSC 23.

[4] 2015 CSC 16.

[5] 1991 1 RCS 374.

[6] 1929 R.C.S. 341, p. 343.

[7] CCAC S13-031503-NP, 15 mai 2015, Me Jean-Philippe Ewart, arbitre.

[8] Jean-Louis Baudouin et Patrice Deslauriers, La responsabilité civile, 7^e éd., Cowansville, Yvon Blais Volume II - La Responsabilité professionnelle.

[9] Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2005, Wilson & Lafleur, p. 678.

[10] 2014 QCCA 617 (CanLII).

[11] 2004 CanLII 13319, cité par Office Municipal d’Habitation de Montréal, c. Consortium M.R. Canada Ltée et La Garantie Abritat CCAC S13-031503-NP, 15 mai 2015, Me Jean-Philippe Ewart, arbitre.

[12] Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, 2005, Wilson & Lafleur, p. 673.

[13] Au paragraphe [46]. Josée Raymond c. La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ 2007 CanLII 69955 (23 avril 2007, Henri-P Labelle, arbitre) (note du Tribunal d’arbitrage soussigné : cette décision arbitrale a été « annulée » par la Cour supérieure dans : Habitations Sylvain Ménard inc. c. Labelle, 2008 QCCS 3274 (CanLII), 15 juillet 2008, Hélène Langlois, J.C.S.).

[14] Marcoux c. Picard 2008 QCCA 259, paragraphe [21].

[15] 2009 QCCS 909 (Johanne Mainville, juge).