Consultation - Régie du bâtiment du Québec

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE
DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : CENTRE
CANADIEN D'ARBITRAGE COMMERCIAL

ENTRE:

SYNDICAT 241 RUE DESLIÈRES

(ci-après « le Bénéficiaire »)

ET : SOCIÉTÉ EN COMMANDITE CLAIREVUE (9136-7243 CANADA INC.)

(ci-après « L'Entrepreneur »)

ET : LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC.

(ci-après « L'Administrateur »)

N° dossier CCAC : S08-090601-NP

DÉCISION ARBITRALE


	DOSSIER N° S08-090601-NP		PAGE 2
	Identification complète des parties:
	Arbitre : Bénéficiaire : Entrepreneur : Administrateur :	Me Albert Zoltowski 1010, de la Gauchetière Ouest Bureau 950 Montréal (Québec) H3B 2N2 Syndicat 241, rue Deslières a/s Madame Andrée Marchand 241, rue Deslières, Condo 201 Saint-Bruno de Montarville (Québec) J3V 6P8 Société en commandite Clairevue (9936-7243 Québec Inc.) 255, rue Saint-Jacques, 1^er étage Montréal (Québec) (H2Y 1M6 À l'attention de Monsieur André Pépin La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de !'APCHQ Inc. 5930, boul. Louis-H. Lafontaine Anjou (Québec) H 1 M 1S7 Et son procureur : M^e Luc Pépin Savoie Fournier

Mandat : L'arbitre a reçu son mandat du Centre Canadien d'Arbitrage Commercial le 2 juillet 2008.
Historique du dossier :
2 mai 2008 : 9 juin 2008 :		Décision de l'Administrateur; Demande d'arbitrage du Bénéficiaire reçue par le Centre Canadien d'Arbitrage Commercial;
DOSSIER N° S08-090601-NP Le 5 décembre 2008			CCAC Me ALBERT ZOLTOWSKI

10 juin 2008 :	Notification des parties par le Centre canadien d'arbitrage commercial concernant la demande d'arbitrage;
2 juillet 2008 :	Nomination de l'arbitre;
24 septembre 2008 :	Remise de l'audience préliminaire par conférence téléphonique;
1^er octobre 2008 :	Audience préliminaire par conférence téléphonique;
9 octobre 2008	Remise de l'audience à la demande du Bénéficiaire
24 novembre 2008	Audience
5 décembre	Décision arbitrale

DÉCISION

Introduction

[1] Le Bénéficiaire, insatisfait de la décision du 2 mai 2008 de monsieur François Lalancette, Inspecteur-conciliateur au Service d'inspection et de conciliation de l'Administrateur relativement à divers défauts affectant les parties communes du bâtiment détenu en copropriété divise situé à Saint-Bruno-de-Montarville, province de Québec, la porte en arbitrage le 9 juin 2008.

[2] L'audience a lieu le 24 novembre 2008. Le Bénéficiaire est représenté par Madame Andrée Marchand, administratrice et présidente du Bénéficiaire. W Luc Séguin, agissant pour l'Administrateur est accompagné de monsieur François Lalancette, auteur de la décision soumise à l'arbitrage. L'Entrepreneur est absent malgré le fait qu'il a été dûment convoqué.

[3] Aucune objection préliminaire quant à la formation du Tribunal ou la tenue de l'audience n'est soulevée. Le Tribunal constate que juridiction lui est acquise.

[4] À la demande du Tribunal, le Bénéficiaire précise que sa demande d'arbitrage ne vise que huit (8) réclamations énumérées ci-dessous et qui sont mentionnées dans la décision de l'Administrateur, à savoir:

3 Drainage inefficace de la dalle de béton;

4 Niveau du sol à moins de 200 mm du revêtement extérieur;

5 Manque de protection en débord de toit;

6 Allèges jointées à calfeutrer;

7: Nez de marche de l'escalier de béton extérieur avant endommagé;

8 : Panneau électrique mal identifié;

12 : Mauvais fonctionnement de la porte donnant accès au compteur électrique;

13: Efflorescence apparente sur les surfaces extérieures en maçonnerie

[5] Les parties, d'un commun accord, demandent au Tribunal :

a) de se prononcer uniquement sur la date de réception des parties communes et la fin des travaux des parties communes et,

b) si celui-ci ne retient pas la même date de réception des parties communes que celle reconnue dans la décision de l'Administrateur (soit le 10 janvier 2006), de retourner le dossier de ces huit (8) réclamations à l'Administrateur afin qu'il rende une décision modifiée en fonction de ou des nouvelles dates déterminées par le Tribunal.

[6] De plus, la Bénéficiaire se réserve le droit de continuer la procédure d'arbitrage qu'elle a déjà entamée après avoir pris connaissance de la décision modifiée de l'Administrateur.

Les faits

[7] Il s'agit d'un bâtiment détenu en copropriété divise par cinq (5) copropriétaires faisant partie d'un nouveau développement domiciliaire situé à Saint-Bruno-de-Montarville.

[8] Dans le cadre de cet arbitrage, l'Administrateur a déposé deux (2) documents importants soit:

a) copie de « l'avis de fin des travaux des parties communes », aussi connu comme « l'étape 5a) » dans le processus de réception du bâtiment - qui stipule que la date de la fin de tous les travaux des parties communes est le 20 mai 2005 (pièce A-2) et,

b) copie d'un document de deux (2) pages qui contient sur la deuxième (2^e) page la rubrique intitulée « Déclaration de réception des parties communes du bâtiment » signée le 10 janvier 2006 par monsieur André Pépin, architecte, à titre de professionnel du bâtiment (qui est également un représentant de l'Entrepreneur) et par monsieur Martin Rousseau (qui fait partie du personnel de l'Entrepreneur), comme représentant du Syndicat des copropriétaires (pièce A-3).

[9] Même si l'Administrateur n'a pas tenté d'introduire ces deux (2) documents (pièce A-2 et pièce A-3) dans sa propre preuve, les deux (2) parties y ont fait maintes fois référence au cours de l'audience, d'où leur pertinence.

[10] Les contrats préliminaires comprenant les contrats de garantie entre chacun des copropriétaires et l'Entrepreneur ont été signés vers la fin de 2004 et en juin 2005, plus précisément aux dates suivantes :

unité 102 - 14 juin 2005;

unité 201 - 4 décembre 2004;

unité 202 - 20 octobre 2004;

unité 301 - 7 novembre 2004;

unité 302 - 25 juin 2005.

[11] Madame Andrée Marchand, propriétaire du condo 201 a été la première des cinq (5) copropriétaires à aménager dans son logement le 24 mai 2005.

[12 À cette date, les travaux aux parties communes ne sont pas encore terminés.

[13] Divers travaux restent à être effectués après la date du 20 mai 2005 stipulée à l'avis de fin des travaux des parties communes (pièce A-2), tels que :

a) l'installation des rampes extérieures des balcons;

b) l'installation des gouttières (faite en juin 2008);

c) la construction du trottoir menant de l'immeuble jusqu'à la rue;

d) l'asphaltage du stationnement extérieur.

[14] Le 15 septembre 2005, l'occupation par les copropriétaires de toutes les unités du bâtiment vient d'être complétée.

[15] Le 1er octobre 2005, l'Entrepreneur complète les travaux de peinture dans la cage d'escalier intérieur du bâtiment qui constitue une partie commune.

[16] Le 25 janvier 2006, les copropriétaires assistent à la première assemblée des copropriétaires. Cette assemblée est convoquée par Monsieur Martin Rousseau, un représentant de l'Entrepreneur. Lors de cette assemblée, monsieur André Pépin, désigné comme l'unique administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires à l'article 99 de la Déclaration de copropriété (pièce A-1) et qui est également le représentant de l'Entrepreneur, est remplacé par un nouveau conseil d'administration issu des copropriétaires.

[17] Madame Andrée Marchand est élue membre du nouveau conseil d'administration et présidente du Bénéficiaire. Lors de cette assemblée, elle

demanda à monsieur Rousseau « quand aura lieu la réception des parties communes? » Ce à quoi ce dernier lui répondit : « Pas de problème. Vous n'avez qu'à faire une inspection et préparer une liste des choses à faire et l'envoyer à Landry - Pépin » Madame Marchand précise que monsieur Rousseau ne lui a rien mentionné quant à l'envoi d'une copie de cette liste à l'Administrateur.

[18] Le 13 février 2006, suivant les conseils de monsieur Martin Rousseau, le Bénéficiaire expédie une première (1n lettre, sous la plume de Madame Marchand, à monsieur Jacques Plantes de Construction Landry - Pépin concernant différents travaux de construction dans les parties communes intérieures du bâtiment (Pièce A-4j. Dans sa lettre, elle qualifie ces travaux de « petites corrections aux travaux de construction effectués dans les aires communes ». Elle se limite aux travaux à l'intérieur du bâtiment, compte tenu de la saison hivernale.

[19] Une fois l'hiver passé, le 26 avril 2006, le Bénéficiaire expédie une deuxième (2^e) lettre signée par Madame Marchand à Construction Landry - Pépin concernant « des corrections nécessaires aux travaux de construction, effectués sur les parties communes extérieures », à savoir :

réparer les bardeaux de la toiture, côté condo 302;

nettoyer les traces de chaux sur les quatre (4) façades en brique et cage d'escalier extérieur;

réparer le ciment sur la fondation avant de l'immeuble, côté garage;

enlever le plâtre blanc sur le ciment de la fondation arrière de l'immeuble, côté garage;

colmater l'infiltration d'eau du côté de la cuisine, niveau terrasse;

boucher le trou sous la pierre du lampadaire central des portes de garage;

ajuster la porte menant aux compteurs électriques car elle demeure souvent coincée dans le haut;

calfeutrer cette même porte, seuil et côtés;

perforer de nouveaux trous de drainage dans le ciment de la pièce des compteurs;

poser la vis manquante à la rampe d'escalier arrière, au palier du 2e étage.

Dans la même lettre, elle ajoute quelques autres travaux correctifs mineurs à l'intérieur du bâtiment.

[20] Selon la preuve, la réparation des bardeaux de la toiture - côté condo 302 a été rendue nécessaire à la suite des vents violents qui ont soufflé durant l'hiver 2005-2006.

[21] Dans sa troisième (3^e) lettre du 23 mai 2006 (pièce A-6.1), adressée à monsieur André Pépin, de Construction Landry -- Pépin inc., le Bénéficiaire, encore une fois par l'entremise de Madame Andrée Marchand, constate que seulement la réparation urgente du toit a été accomplie. Les autres réparations détaillées dans sa lettre du 26 avril 2006 sont restées lettre morte. Elle exprime son impatience face à l'inaction de Landry -- Pépin en ces mots :

« Comme ni l'un ni l'autre fut fait, nous nous questionnons sur notre approche courtoise. Devons-nous durcir le ton dans nos relations pour obtenir des actions et des réponses? »

[22] Le 28 août 2006, l'Entrepreneur, de sa propre initiative et sans aucune plainte ou demande préalable du Bénéficiaire ou des copropriétaires, effectue des travaux d'isolation de la toiture, une partie commune du bâtiment.

[23] Dans sa quatrième (4^e) lettre du 23 novembre 2006 (pièce A-6.2) adressée à monsieur André Pépin de Construction Landry -- Pépin inc., Madame Marchand rappelle que certaines des corrections demandées dans sa lettre précédente du 23 mai 2006 n'ont pas été encore faites. En ce qui a trait à l'avis de fin des travaux des parties communes, elle écrit ce qui suit :

'« Par la présente, soyez avisé que vous avez dix (10) jours pour compléter ces travaux à moins que vous ne les considériez terminés. Si tel était le cas, nous attendons votre avis de fin des travaux des parties communes afin d'effectuer une inspection pré-réception par un professionnel du bâtiment conformément à la loi et à ses règlements. À défaut, le Syndicat entreprendra les procédures qui s'imposent.»

[24] Ni monsieur André Pépin de Landry - Pépin, ni aucun autre représentant Construction Landry - Pépin inc. ou de Construction Pépin Landry n'a répondu aux quatre (4) lettres précitées de Madame Marchand, agissant au nom du Bénéficiaire.

[25] En décembre 2006, l'Entrepreneur a creusé le long de l'aire des stationnements pour installer des haies de cèdres. Aucune preuve n'été soumise que ces haies de cèdres ont été convenues par écrit entre les copropriétaires ou le Bénéficiaire et l'Entrepreneur

[26] À mi-avril 2007, Madame Marchand, communique pour la première (1n fois avec l'Administrateur (Madame Julie Rochefort). Lorsque Madame Marchand lui déclare qu'elle n'a pas encore reçu l'avis de fin des travaux de l'Entrepreneur, Madame Rochefort lui conseille d'écrire une lettre à l'Entrepreneur pour le questionner à ce sujet et pour le convoquer à une inspection pré-réception.

[27] C'est ce que Madame Marchand fait en expédiant à monsieur André Pépin une cinquième (5^e) lettre datée du 25 avril 2007 (pièce A-8). Dans cette

lettre, elle mentionne que le Syndicat n'a jamais reçu l'avis de fin des travaux concernant les parties communes et convoque monsieur Pépin ou Construction Landry - Pépin inc. à l'inspection des parties communes par un professionnel choisi par le Bénéficiaire, fixée pour le 30 mai 2007 à 10 h.

[28] Le 30 mai 2007, monsieur Serge Rodrigue, technologue professionnel choisi par le Bénéficiaire, effectue une inspection du bâtiment. Aucun représentant de l'Entrepreneur n'y est présent malgré la convocation par la lettre du Bénéficiaire du 27 avril 2007 citée au paragraphe précédent.

[29] Le 19 juin 2007, monsieur Rodrigue, le professionnel du bâtiment, signe la Déclaration de réception des parties communes du bâtiment (réception avec réserve), à laquelle est annexée son rapport d'inspection pré-réception avec la liste d'éléments à corriger ou parachever et photos. Un exemplaire de ce formulaire avec photos est transmis à la Division de l'inspection de l'APCHQ et à Construction Landry - Pépin avec une lettre de transmission datée du 23 août 2007 (pièce A-9).

[30] C'est seulement suite à la réception de la pièce A-9 que Madame Rochefort, représentante de l'Administrateur, téléphone à Madame Marchand pour lui annoncer qu'un autre rapport d'inspection pré-réception existe déjà. C'était la première fois que le Bénéficiaire était mise au courant qu'une inspection pré-réception antérieure à celle de son propre professionnel du bâtiment a eu lieu. À la demande du Bénéficiaire, la représentante de l'Administrateur lui envoie une copie de la « Déclaration de réception des parties communes » datée du 10 janvier 2006 (pièce A-3) mentionnée au sous-paragraphe 8(b) ci-dessus.

[31] En ce qui concerne « l'Avis de fin des travaux des parties communes » (pièce A-2) ni le Bénéficiaire après avoir acquis son indépendance de l'Entrepreneur en date du 25 janvier 2006, ni Madame Marchand, ni aucun des quatre (4) autres copropriétaires ne l'ont vu avant qu'une copie de ce document soit communiquée au Bénéficiaire par l'Administrateur pour les fins de cet arbitrage.

[32] Cette conversation téléphonique entre la représentante du Bénéficiaire et celle de l'Administrateur (voir paragraphe 30 ci-haut) ainsi que quelques autres échanges entre elles ont conduit à l'inspection de l'immeuble par l'Administrateur, le 3 avril 2008 et à la décision de l'Administrateur du 2 mai 2008 qui constitue l'objet de cet arbitrage.

[33] Pourquoi le Bénéficiaire adressait les lettres énumérées ci-haut à Construction Landry - Pépin ou Construction Landry Pépin inc. plutôt qu'à l'Entrepreneur? Madame Marchand explique que la représentante de l'Entrepreneur, Madame Brigitte Brie, qui a signé au nom de l'Entrepreneur le contrat préliminaire et le contrat de garantie (condominium) avec Madame Marchand (pièce B-7) lui a remis à l'occasion de cette signature une carte d'affaire avec le nom « Construction Landry Pépin inc. » De plus, la signature de

ce document par Madame Marchand et Madame Brie a eu lieu à l'établissement de Construction Pépin Landry inc. plutôt qu'à l'établissement de l'Entrepreneur.

Questions en litige

[34] Tel qu'il a été mentionné au début de cette décision, les parties ont convenu qu'à cette étape du processus de l'arbitrage, le Tribunal doit déterminer :

a) la date de réception des parties communes, et

b) la date de la fin des travaux des parties communes du bâtiment.

Les prétentions des parties

Date de réception des parties communes

[35] Le Bénéficiaire et l'Administrateur conviennent que la date du 10 janvier 2006 qui apparaît à la Déclaration de réception des parties communes du bâtiment (Pièce A-3) ne peut pas être retenue.

[36] Le Bénéficiaire prétend que la date de réception devrait être le 19 juin 2007, soit la date du rapport d'inspection des parties communes et de la Déclaration de réception des parties communes signée par le professionnel du bâtiment choisi par le Syndicat des copropriétaires (pièce A-9). Subsidiairement, le Bénéficiaire plaide que si le Tribunal ne veut pas reconnaître cette date du 19 juin 2007, le Bénéficiaire accepte que le Tribunal retienne la date de l'inspection des parties communes par monsieur Rodrigue faite le 30 mai 2007.

[37] Selon l'Administrateur, le Tribunal ne devrait pas retenir le 19 juin 2007 sur la base du rapport d'inspection et de la Déclaration de monsieur Rodrigue pour deux (2) raisons :

1. Ce document ne constitue pas une « réception des parties communes » valable au sens de la définition de cette expression prévue à l'article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après le « Règlement) et reprise au contrat de garantie. Cette définition exige la réception par les copropriétaires connus et leur syndicat d'un « avis de la fin de travaux des parties communes » expédié par l'Entrepreneur, ce qui, selon la preuve non contredite du Bénéficiaire, n'a pas été le cas.

2. Le 19 juin 2007 est une date trop tardive et causerait une injustice à l'Administrateur si elle est retenue par le Tribunal. Cette date qui marque le début de la garantie de l'Administrateur des vices et malfaçons apparents, des malfaçons non apparentes et des vices cachés, autres que les vices majeurs, forcerait l'Administrateur à

1 R.Q. B-1.1, r.o.2 à jour au lez juillet 2006.

retenir, pour honorer ces garanties, des sommes en réserve plus longtemps que ce qu'il aurait pu prévoir dans ses calculs budgétaires.

[38] L'Administrateur invite le Tribunal à décider que la réception des parties communes a eu lieu le 25 juillet 2006 soit six (6) mois après la première assemblée des copropriétaires. Selon la preuve, pendant cette période, les copropriétaires ont eu accès au document publié par la Régie des bâtiments concernant les différentes étapes de réception des parties communes et sont devenus familiers avec ces étapes. L'Administrateur fonde sa prétention sur une décision arbitrale² qu'il dépose et non pas sur l'article 25.1 du Règlement.

Date de la fin des travaux des parties communes

[39] Le Bénéficiaire et l'Administrateur conviennent que la date du 20 mai 2005 qui apparaît au document intitulé « Avis de fin des travaux des parties communes » (pièce A-2) ne peut pas être retenue car, selon la preuve non contredite, aucun des copropriétaires ne l'a reçue avant la demande d'arbitrage.

[40] l'Administrateur soutient que la date de la fin des travaux des parties communes devrait être le ler octobre 2005 lorsque les travaux de peinture dans la cage d'escalier à l'intérieur du bâtiment (partie commune) ont été terminés.

[41] Selon le Bénéficiaire, la date de la fin de ces travaux devrait être celle du 28 août 2006 quand l'Entrepreneur effectua des travaux d'isolation au toit du bâtiment (une partie commune).

Analyse

Date de réception des parties communes

[42] Pour analyser la prétention du Bénéficiaire, il faut regarder la définition de l'expression « réception des parties communes » prévue à l'article 25 du Règlement qui s'applique aux bâtiments dont la construction a débuté avant le 7 août 2006 et qui est reprise au contrat de garantie signé par l'Entrepreneur et les copropriétaires (pièce B-7) :

« Réception des parties communes : l'acte par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat des copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes. Cette déclaration s'effectue à la suite de la réception d'un avis de fin des travaux expédié par l'entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires. »

2 Syndicat de copropriété MRLH c. Les Constructions G. Mélatti inc. et la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, 7 juin 2006.

[43] La Déclaration de réception des parties communes signée le 19 juin 2007 par monsieur Rodrigue, le professionnel du bâtiment choisi par le Bénéficiaire répond à la première exigence de cette définition. Cependant, l'absence de l'avis de la fin des travaux devant être expédié par l'Entrepreneur fait en sorte que la deuxième (2^e) exigence de la définition n'est pas rencontrée.

[44] Selon la preuve, l'avis de la fin des travaux des parties communes n'a pas été reçu par le Bénéficiaire après qu'il eut obtenu son indépendance de l'Entrepreneur ou par les coopropriétaires.

[45] Est-ce que cette omission de l'Entrepreneur est fatale pour qu'une réception des parties communes valable au sens de cette définition puisse avoir lieu en date du 19 juin 2007?

[46] Aucune jurisprudence sur ce point précis n'a été soumise au Tribunal.

[47] Quoi qu'il en soit le Tribunal possède la compétence nécessaire en équité afin de décider de la date de la réception des parties communes sans faire référence à une interprétation stricte de la définition de cette expression selon l'article 116 du Règlement :

« 116. Un arbitre statue conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient. »

[48] Dans le cas sous étude, l'absence de réception par le Bénéficiaire (après l'acquisition de son indépendance de l'Entrepreneur en date du 25 janvier 2006) et par les copropriétaires connus de l'avis de fin des travaux des parties communes qui devait leur être expédié par l'Entrepreneur résulte uniquement d'une omission négligente de ce dernier qui n'a pas répondu aux deux (2) demandes du Bénéficiaire contenues dans ses lettres du 23 novembre 2006 (pièce A-6.2) et du 27 avril 2007 (pièce A-8). De plus, la représentante de l'Administrateur a passé sous silence l'existence de cet avis au cours des conversations téléphoniques à l'automne 2007 et au début de 2008 avec le Bénéficiaire malgré le fait qu'une copie de cet avis (pièce A-2) se trouvait au dossier de l'Administrateur.

[49] Les circonstances décrites au paragraphe précédent permettent au Tribunal de déclarer que la date de réception des parties communes est le 19 juin 2007, soit celle qui apparaît sur la Déclaration de réception des parties communes signée par le professionnel du bâtiment du Bénéficiaire, monsieur Rodrigue (pièce A-9).

[50] Est-ce que le choix de cette date du 19 janvier 2007 crée une situation d'injustice grave pour l'Administrateur`?

[51] Le Tribunal est d'avis que la différence de onze (11) mois entre la date préconisée par l'Administrateur (le 25 juillet 2006) et la date du 19 juin 2007 déterminée par le Tribunal ne créera pas pour l'Administrateur une telle situation.

Date de la fin des travaux des parties communes

[52] La date de la fin des travaux des parties communes doit être déterminée selon la définition de l'expression « fin des travaux des parties communes » prévue à l'article 25 du Règlement et au contrat de garantie (pièce B-7) qui se lit comme suit :

« Fin des travaux des parties communes : La date à laquelle tous les travaux de l'entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs aux parties communes sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l'usage auquel on le destine. »

[53] Le Tribunal constate que les parties ont limité leurs prétentions à deux (2) dates possibles soit : le 1er octobre 2005 (soumise par l'Administrateur) ou le 28 août 2006 (soumise par le Bénéficiaire).

[54] La date du 28 août 2006 préconisée par le Bénéficiaire coïncide avec l'achèvement des travaux d'isolation au toit du bâtiment (une partie commune) effectué par deux (2) ouvriers mandatés par l'Entrepreneur.

[55] Selon la preuve, ce travail a été :

a) fait de l'initiative de l'Entrepreneur;

b) fait dans d'autres bâtiments sur la même rue;

c) fait après une saison hivernale (2005-2006) d'occupation du bâtiment par tous les copropriétaires, sans preuve d'aucune plainte ou demande préalable de la part des copropriétaires ou du Bénéficiaire adressée à l'Entrepreneur.

[56] Aucune preuve n'a été soumise que ce travail d'isolation ou d'ajout d'isolation a été convenu par écrit avec l'Entrepreneur.

[57] Le fait que les copropriétaires ont occupé le bâtiment durant toute la saison hivernale 2005-2006 sans se plaindre ou faire de demande au sujet de l'isolation du toit, démontre que le bâtiment était en état de service conforme à l'usage auquel il est destiné.

[58] Considérant tous ces faits, le Tribunal vient à la conclusion que les travaux d'isolation du 28 août 2006 ne rencontrent pas tous les critères prévus à la définition de la « fin des travaux des parties communes » stipulée à l'article 25 du Règlement et au contrat de garanti (pièce B-7).

[59] En ce qui concerne les travaux de peinture de la cage d'escalier intérieure de l'immeuble, qui furent complétés le 1er octobre 2005, soit deux (2) semaines

après l'occupation du bâtiment par tous les copropriétaires, ils rencontrent les critères de cette définition. C'est cette date que retient le Tribunal.

[60] Les deux (2) parties ont demandé au Tribunal de retourner le dossier des huit (8) réclamations mentionnées au paragraphe 4 ci-dessus à l'Administrateur pour qu'il rende une nouvelle décision modifiée au sujet de ces réclamations à la lumière des nouvelles dates de réception des parties communes et de la fin des travaux des parties communes.

[61] La nouvelle décision modifiée de l'Administrateur devra être rendue dans un délai qui ne doit pas excéder quarante (40) jours de sa réception des présentes (tel que ce délai sera calculé selon le récépissé postal du courrier recommandé) et ce nouveau délai ne pourra être prorogé que pour une période additionnelle maximale de quinze (15) jours si l'Administrateur décide d'effectuer une nouvelle inspection du bâtiment, laquelle serait rendue impossible en raison des conditions climatiques. Cette décision modifiée de l'Administrateur portera uniquement sur les huit (8) réclamations mentionnées au paragraphe 4 ci-dessus. Le Bénéficiaire et l'Entrepreneur auront le droit de soumettre tout différend résultant de cette décision à venir à l'arbitrage devant le soussigné qui, pour ces fins conserve juridiction - dans un délai et selon les modalités prévues au contrat de garantie (pièce B-7) et au Règlement mutantis mutandis.

[62] La Loi sur le bâtiment³ ainsi que le Règlement ne contiennent pas de clauses privatives complètes. L'arbitre a compétence exclusive, sa décision lie les parties et elle est finale et sans appel⁴.

[63] Pour les raisons décrites ci-haut, le Tribunal accepte en partie de maintenir la position du Bénéficiaire.

[64] En vertu de l'article 123 du Règlement et comme le Bénéficiaire a obtenu en partie gain de cause sur sa demande, les coûts « de cette étape d'arbitrage seront à la charge de l'Administrateur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D'ARBITRAGE :

ACCUEILLE EN PARTIE la demande d'arbitrage du Bénéficiaire et déclare que la date de réception des parties communes du bâtiment par le Syndicat 241 rue Deslières à Saint-Bruno-de-Montarville, est le 19 juin 2007;

DÉCLARE que la date de fin des travaux des parties communes de ce même bâtiment est le 1 er octobre 2005;

3 L.R.Q. c. B.-1.1

4 Article 19, 20, 106 et 120 du Règlement.

ORDONNE à l'Administrateur, dans un délai de quarante (40 jours de sa réception par courrier recommandé de la présente décision à revoir et modifier sa décision du 2 mai 2008 selon les nouvelles dates de réception des parties communes et de la fin des travaux des parties communes du bâtiment;

DÉCLARE que, si à l'intérieur de ce délai de quarante (40) jours les conditions climatiques rendent impossible une nouvelle inspection du bâtiment que l'Administrateur juge utile pour la rédaction de sa décision modifiée, ce délai de quarante (40) jours sera prorogé d'une période égale à la durée de conditions climatiques rendant cette inspection impossible à effectuer, mais n'excédant pas quinze (15) jours;

RÉSERVE aux parties le droit de soumettre à nouveau pour les fins d'une autre audition devant l'arbitre soussigné, qui, pour ces fins conserve sa juridiction relativement aux huit (8) réclamations mentionnées au paragraphe 4 ci-dessus, leurs différends résultant de la décision modifiée de l'Administrateur dans les délais et selon les modalités prévues au contrat de garantie et au Règlement, mutatis mutandis;

DÉCLARE que les coûts de cette étape d'arbitrage seront à la charge de l'Administrateur alors que toutes les autres dépenses effectuées par les parties intéressées et l'Administrateur pour la tenue de cette étape d'arbitrage, seront supportés par chacun d'eux.

Montréal, le 5 décembre 2008

Me ALBERT ZOLTOWSKI Arbitre / CCAC