CANADA Centre canadien d’arbitrage commercial
PROVINCE DE QUÉBEC C.C.A.C.
No. S04-1206-NP
Anne Côté
Domiciliée et résidente au
[…] Lévis, Québec
Demanderesse-bénéficiaire
c.
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’A.P.C.H.Q. Inc
2825 Boul. Wilfrid Hamel,
Québec, Québec
Me Luc Seguin
et
Construction Steven G. Inc.
4770, Boul. de la Rive sud,
Lévis, Québec
Entrepreneur (Failli)
(Absent lors de l’audition)
- Madame Anne Côté, (ci-après la « Demanderesse »), a signé le 5 juin 2003 avec Construction Steven G. Inc. (ci-après l’ « Entrepreneur ») un contrat pour la construction d’une maison neuve laquelle était couverte par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’A.P.C.H.Q. (ci-après la « Garantie »).
- Quoique les travaux n’étaient pas complétés, la Demanderesse, pour des raisons hors de son contrôle, a pris possession de sa nouvelle résidence le ou vers le 6 septembre 2003. L’Entrepreneur, semble-t-il, était d’accord et s’était engagé à compléter les travaux au cours des mois à venir.
- La Demanderesse, dans le courant du mois de septembre 2003, a remis à l’Entrepreneur une liste manuscrite comportant plusieurs éléments intérieurs et extérieurs qui étaient soit à finaliser, soit à corriger ou à reprendre.
- Durant les mois suivant l’occupation de la résidence, l’Entrepreneur, selon les dires de la Demanderesse, est venu à quelques reprises faire des corrections ou reprendre des travaux démontrant, toujours selon la Demanderesse et son conjoint, une bonne collaboration et son intention de compléter les travaux au plus tard au printemps 2004.
- Toujours selon la Demanderesse et son conjoint, l’Entrepreneur leur demandait de noter les éléments qui selon eux devaient être corrigés ou repris et qu’il (l’Entrepreneur) regarderait cela avec eux.
- Rassurée par la bonne collaboration de l’Entrepreneur et son attitude toujours positive à son égard, la Demanderesse n’a pas jugé opportun de confirmer par écrit ses différents échanges avec l’Entrepreneur et a laissé porter quelque temps ses demandes.
- Le 26 mai 2004, la Demanderesse a été avisée par les Syndics Roy, Métivier, Roberge Inc. que l’Entrepreneur Construction Steven G. Inc. avait fait cession de ses biens entre leurs mains en date du 10 mai 2004.
- Le 17 juin 2004, la Demanderesse a fait parvenir à l’Entrepreneur une lettre enregistrée accompagnée de la liste des travaux à finaliser ou à reprendre et a transmis la copie conforme à la Garantie accompagnée du formulaire de demande de réclamation. À noter qu’il n’y a jamais eu d’inspection finale effectuée ni par l’Entrepreneur ni par la Garantie avant cette date et l’Entrepreneur n’a jamais remis à la Demanderesse le certificat de réception du bâtiment.
- Le 12 octobre 2004, M. Yvan Gadbois, Inspecteur-conciliateur pour la Garantie a procédé à l’inspection de la résidence de la Demanderesse relativement aux divers éléments qui étaient mentionnés sur ladite liste.
- Les 17 et 19 novembre 2004, la Garantie a transmis à la Demanderesse les rapports d’inspection faisant état de son point de vue et de ses décisions quant aux divers éléments ayant fait l’objet de la requête de la Demanderesse.
- Dans son rapport, la Garantie reçoit favorablement les éléments 1 à 15 inclusivement de la requête de la demanderesse mais rejette pour différentes raisons la plupart des autres éléments.
- Devant ces faits, la Demanderesse a fait parvenir au C.C.A.C. le 7 décembre 2004 une demande d’arbitrage tel que le prévoit le Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs de la Régie du bâtiment du Québec (R.B.Q.)
- Le 24 janvier 2005, le C.C.A.C. désignait le soussigné pour agir comme arbitre dans le présent dossier et le 22 février 2005, l’arbitre était saisi du dossier.
Après ententes concernant les disponibilités des parties, l’audition a été fixée au jeudi 24 mars 2005 à 10h.00 au domicile de la Demanderesse afin de faciliter le travail des parties et permettre une meilleure compréhension des éléments en litige.
À noter que l’Entrepreneur n’était pas présent à cette audition même si l’arbitre lui avait parlé au téléphone et lui avait fait parvenir l’avis de convocation à sa nouvelle résidence.
Avant que ne débute l’audition des points en litige, le Tribunal arbitral aborde avec les parties : les règles de procédures et le déroulement de la visite et de l’audition. La Demanderesse est assistée par son conjoint M. Gaétan Aubin et pour la Garantie M. Yvan Gadbois Inspecteur-conciliateur est le principal témoin de Me Luc Seguin.
Les éléments seront abordés suivant la séquence des rapports d’inspection de M. Gadbois en date des 17 et 19 novembre 2004.
Avant de statuer sur chacun des éléments, le Tribunal d’arbitrage tient à faire part de ses commentaires et de son opinion sur certaines prétentions ou allégations des parties.
La Garantie invoque, pour la grande majorité des points refusés, le fait que la date d’occupation du bâtiment en septembre 2003 constitue la date de réception du bâtiment et qu’en conséquence, la Demanderesse n’a pas respecté les délais prescrits.
Quand à la Demanderesse, elle soutient qu’elle a respecté ces délais et que le Plan de garantie pour lequel elle a payé doit s’appliquer. Ce n’est pas à elle de faire les frais du manquement de l’Entrepreneur à ses obligations.
S’il est vrai que la liste des différents travaux à compléter, corriger ou reprendre n’a été transmise à la Garantie que le 17 juin 2004 il n’en demeure pas moins que dès septembre 2003, c’est-à-dire dans les jours qui ont suivi l’occupation du bâtiment, la Demanderesse a remis à l’Entrepreneur une liste manuscrite s’intitulant « Travaux à exécuter, […] ».
C’est cette liste manuscrite, dactylographiée par la suite pour une meilleure lecture qui a été transmise le 17 juin 2004 à la Garantie telle que démontrée lors de l’audition, les deux documents faisant partie du Cahier des pièces émis par la Garantie.
Lors de l’audition, la Demanderesse et son conjoint ont affirmé que les relations avec l’Entrepreneur étaient bonnes, que ce dernier a toujours manifesté son intention de parachever les travaux et de faire les corrections requises et qu’effectivement, à quelques occasions durant l’automne 2003, l’Entrepreneur s’était rendu sur les lieux pour effectuer certains travaux.
La Demanderesse s’est montrée patiente, compréhensive, collaboratrice et a gardé sa confiance envers l’Entrepreneur même s’il tardait à effectuer certains travaux ayant toujours à l’esprit que l’Entrepreneur lui avait affirmé qu’il les parachèverait au printemps 2004.
Lorsque le 26 mai 2004 elle a été avisée par le Syndic de la faillite de l’Entrepreneur, force lui a été de constater que ce dernier ne respecterait pas ses promesses et c’est quelques jours après qu’elle a fait appel à la Garantie. De plus, Me Seguin a mentionné que la Régie du bâtiment du Québec (R.B.Q.) avait retiré à l’Entrepreneur sa licence en janvier 2004 et que la Garantie lui avait retiré par la suite son accréditation au Plan de Garantie le 2 février 2004. On peut présumer que si la Demanderesse avait été informée de ces faits, elle n’aurait probablement pas attendu l’avis de faillite pour perdre confiance dans les promesses de l’Entrepreneur.
Le Tribunal d’arbitrage est d’avis que s’il acceptait les prétentions de la Garantie, à l’effet que la date de réception du bâtiment se situe le ou vers le 6 septembre 2003 et que la Demanderesse n’a pas respecté les délais prescrits, il serait inéquitable envers celle-ci car cela reviendrait à toutes fins pratiques, à pénaliser la Demanderesse pour sa patience, sa collaboration et la confiance qu’elle avait envers l’Entrepreneur qu’elle trouvait d’ailleurs compétent dans son domaine.
Pour la Demanderesse, l’Entrepreneur n’était pas en défaut avant le 26 mai 2004 et elle ne voyait pas la nécessité de faire appel à la Garantie avant cette date.
En conséquence, le Tribunal d’arbitrage juge qu’en toute équité, les délais de prescription doivent s’appliquer à compter du 26 mai 2004, date à laquelle la Demanderesse a été avisée de la faillite de l’Entrepreneur.
DÉCISION ARBITRALE
Le Tribunal arbitral prend acte à l’effet que la Garantie considère les éléments 1 à 15 de ce rapport comme étant couverts dans le cadre du contrat de garantie et y donnera suite de façon satisfaisante pour la Demanderesse à savoir :
1) Bande de départ à la rive du toit
2) Manque de scellant au conduit de l’entrée électrique
3) Rampe de l’escalier extérieur avant mal fixée
4) Joints fissurés au parement extérieur en Canexel
5) Soffite trop court sous le toit de la galerie avant
6) Moulure au plancher du rez-de-chaussée à la rive de l’escalier
7) Portes à l’espace laveuse/sécheuse
8) Porte de la chambre secondaire
9) Boiserie mal fixée à la porte de la chambre principale
10) Bande de champs décollée au panneau au bout du lave-vaisselle
11) Plancher de la chambre principale mal emboîté
12) Plancher de la chambre secondaire mal emboîté
13) Appui de la galerie avant à droite de l’escalier
14) Poteau de soutènement de la galerie avant au coin arrière
15) Installation du banc au patio arrière à faire
Pour les items suivants, à savoir :
16) Base de béton absente à l’escalier de la galerie avant
17) Base de béton absente à l’escalier du patio arrière
18) Absence de support sous la poutre centrale du patio
19) Deux volets absents à la fenêtre de la chambre avant
20) Sortie extérieure de l’Aspirateur manquante
21) Prise de téléphone manquante à la cuisine ou au salon
22) Arrêt de porte absent aux portes intérieures
le Tribunal d’arbitrage ordonne à la Garantie de faire effectuer les travaux de parachèvement tels que prévus au contrat de l’Entrepreneur ou selon les règles de l’art.
Concernant les items 23 à 31 inclusivement, la Garantie mentionne dans son rapport du 17 novembre 2004, que ce sont des éléments qui étaient apparents lors de la réception du bâtiment et qui n’ont pas été dénoncés par écrit à ce moment. Or ces items ont été dénoncés à l’Entrepreneur durant le mois de septembre 2003 sur la liste manuscrite.
23) Fascias mal installé sur l’ensemble du bâtiment (courbe)
Le Tribunal d’arbitrage ordonne à la Garantie de faire effectuer les travaux requis pour la correction de cette malfaçon.
24) Ouverture à la moulure en « J » à la fenêtre de la chambre des maîtres
Il s’agit d’une malfaçon mineure qui peut selon l’Inspecteur de la Garantie être corrigée sans avoir à remplacer la moulure au complet.
En conséquence, la Garantie devra s’assurer que cette ouverture soit obstruée de façon à éviter les possibles infiltrations d’eau.
25) Coupe de la main courante aux rampes de la galerie avant mal faite
Il s’agit d’une installation qui ne respecte pas les règles de l’art. De plus, une mauvaise fixation pourrait être dangereuse pour la sécurité des personnes.
En conséquence, la Garantie devra s’assurer que l’installation de ces mains courantes est sécuritaire et respecte les règles de l’art.
26) Mauvais alignement de la rampe près de l’escalier à la galerie avant
Même situation pour que l’item 25 et mêmes correctifs à y apporter de la part de la Garantie.
27) Joints pour Canexel mal posés / Utilisation de moulure à vinyle au lieu de marque Canexel.
En ce qui concerne cet élément, l’Inspecteur de la Garantie a affirmé qu’il est courant dans la construction d’effectuer les travaux de cette façon et d’utiliser des joints de vinyle au lieu de joints en acier de type Canexel.
Tout en ne respectant pas tout à fait les règles de l’art, il n’en demeure pas moins, selon l’Inspecteur que l’intégrité du revêtement extérieur n’est pas compromise.
Le Tribunal d’arbitrage juge qu’il n’y a pas lieu d’exiger dans les circonstances, un remplacement complet des moulures de vinyle.
28) Poignée mal fixée et dommages à la peinture de la porte avant
Selon le conjoint de la Demanderesse, une vis était manquante à la base de la poignée de la porte avant et ce, depuis son installation, ce qui a occasionné des dommages à la peinture de la porte.
La Garantie devra s’assurer que la porte est remise dans un état acceptable en la faisant repeindre au besoin.
29) Tube de béton installé au mauvais endroit à la galerie avant
Ce problème a été reconnu par la Garantie lors de l’audition et est considéré par le Tribunal d’arbitrage dans le même sens que les éléments 16, 17 et 18, touchant la galerie et le patio.
En conséquence, la Garantie devra y apporter les correctifs appropriés.
30) Différence de niveau d’un demi-pouce entre le salon et la cuisine
Selon la Demanderesse et son conjoint, l’Entrepreneur n’a pas ajouté de contreplaqué sur le plancher avant la pose de la céramique occasionnant par le fait même, une différence de niveau avec le plancher de bois du salon.
Selon l’Inspecteur de la Garantie, les avis sont partagés quant à la nécessité de doubler le sous-plancher avec un contreplaqué avant d’y poser de la céramique. Selon lui, les poutres en « I » utilisées pour la structure du plancher sont assez rigides pour absorber les vibrations et déplacements et la pose d’un double contreplaqué n’est pas essentielle. Les craintes de la Demanderesse à l’effet que cela puisse affecter éventuellement la solidité du recouvrement ne semblent pas justifiées puisque aucune fissure n’est apparue dans le plancher de céramique depuis sa mise en place.
En conséquence, le Tribunal d’arbitrage juge qu’il n’y a pas lieu de faire reprendre ces travaux qui occasionneraient des coûts et des inconvénients sans commune mesure avec une hypothétique apparition de fissures.
31) Joints apparents aux moulures du plafond
Il s’agit en fait de joints mal ajustés lors de l’installation des moulures et qui avaient été signalés à l’Entrepreneur sur la liste de septembre 2003.
La Garantie devra s’assurer que les joints mal ajustés soient réparés.
32) Moulure décollée à la jonction du plancher de céramique de l’entrée et celui du salon
Selon la Demanderesse et son conjoint, l’Entrepreneur s’était engagé à effectuer la réparation requise.
La Garantie devra donc s’assurer que cette moulure soit fixée adéquatement.
33) Porte de la salle de bains mal installée
Selon le conjoint de la Demanderesse, Il s’agit ici d’un mauvais alignement des murs de part et d’autre de la porte de la salle de bains. L’Entrepreneur est intervenu pour ajuster les appuis de la porte qui ferme correctement maintenant. Cependant, le problème d’esthétique demeure.
Le Tribunal d’arbitrage est d’avis qu’il n’y a pas lieu d’effectuer la correction de ce problème esthétique.
34) Poignée à la porte de la salle de bains défectueuse
Cet élément avait été signalé sur la liste manuscrite de septembre 2003.
En conséquence, la Garantie devra y apporter les correctifs appropriés.
Concernant les points suivants, à savoir
35) Fissures à la fondation vis-à-vis la fenêtre de la salle de bains
36) Joint fissuré à la moulure au plafond du salon
37) Joint de céramique fissuré à la jonction du podium et du plancher de la salle de bains.
Le Tribunal d’arbitrage partage l’avis de la Garantie à l’effet qu’il s’agit de réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux et elle n’a pas à y donner suite.
38) Absence de couche de pose sous la céramique (Double contreplaqué)
Ce point a déjà été considéré à l’item 30
39) Joints pour Canexel mal posés / Espace apparent
Ce point a déjà été considéré à l’item 4 et à l’item 27
40) Absence de finition autour des fenêtres du sous-sol
Selon l’Inspecteur de la Garantie, la pratique courante dans le domaine de la construction, est à l’effet que la finition autour des fenêtres de sous-sol se fait lors de la pose du crépi sur les fondations lequel était hors contrat.
Le Tribunal d’arbitrage partage cet avis et la Garantie n’a pas à y donner suite.
41) Remboursement de l’achat de neuf luminaires
42) Remboursement de l’achat des planchers stratifiés flottants
Le Tribunal d’arbitrage est d’avis qu’il ne lui appartient pas de statuer sur ces points en litige et qu’il revient à la Demanderesse de s’adresser à une autre instance si elle le juge à propos.
43) Infiltration d’air par une prise électrique
Cet élément reste à vérifier selon les conditions climatiques car il semble que le problème se manifeste par temps venteux; la Garantie s’est engagée à y donner suite.
Pour les points 44 à 46, le rapport d’inspection indique qu’ils ont été abandonnés par la Demanderesse. Cependant, lors de l’audition, celle-ci a confirmé le retrait des points
44) Recouvrement en PVC de la porte d’entrée qui se défait
45) Bas de la porte d’entrée
mais a maintenu sa demande quant au point
46) Vis aux fenêtres à cacher
Comme cet item est une conséquence du problème soulevé dans le deuxième rapport d’inspection daté du 19 novembre 2004, nous en disposerons donc lors de l’analyse des éléments de ce deuxième rapport.
Ce deuxième rapport fait suite à une liste additionnelle établie par la Demanderesse en date du 12 octobre 2004 où l’on retrouve certains éléments qui étaient déjà sur le document manuscrit de septembre 2003.
1) Bombement à l’ajout au cadrage intérieur de la fenêtre au salon
2) Craquement à l’escalier
Le Tribunal d’arbitrage prend acte à l’effet que la Garantie a reconnu ces deux éléments et y fera apporter les corrections nécessaires.
3) Bande de départ de la rive du toit (flashing) mal installée
Le Tribunal d’arbitrage est d’avis qu’il s’agit ici du même problème mentionné à l’article 1 du rapport d’inspection du 17 novembre 2004, lequel problème avait été reconnu par la Garantie.
En conséquence, les travaux de correction devront être exécutés
4) Ouverture de l’espace laveuse-sécheuse pas d’équerre
Il s’agit ici d’une malfaçon qui s’ajoute à l’item 7 du premier rapport et que la Garantie avait reconnue.
En conséquence, les travaux de correction devront être effectués.
5) Fixation des fenêtres dans les ajouts au cadrage intérieur des fenêtres
Selon l’Inspecteur de la Garantie, il s’agit d’une méthode de fixation qui est pratique courante dans le domaine de la construction et qui ne cause pas préjudice autre qu’esthétique à la résidence.
Le Tribunal d’arbitrage partage l’avis de l’Inspecteur de la Garantie mais demande toutefois à cette dernière que les têtes de vis mentionnées à l’item 46 du premier rapport soient cachées par un moyen approprié.
6) Manque de finition au gypse du haut de la porte au sous-sol
L’absence d’un coin en fer a occasionné des fissures dans le gypse.
Le Tribunal d’arbitrage est d’avis qu’il s’agit d’une malfaçon qui devra être corrigé par la Garantie.
7) Supports de la galerie avant pas conformes au plan
En ce qui concerne la galerie avant, le Tribunal d’arbitrage juge que les travaux de correction qui seront effectués aux items 13 et 14 du rapport du 17 novembre 2004 couvrent ce point.
8) Manque d’alignement des lattes de bois au plancher du salon avec l’ouverture de l’escalier
Il s’agit ici d’une malfaçon qui ne cause qu’un préjudice esthétique mineur.
Le Tribunal d’arbitrage juge que la Garantie n’a pas à y apporter des corrections.
9) Courbe à la tête de la porte patio
10) Porte de douche pas parallèle avec le seuil
11) Installation de panneaux de particules au lieu de contreplaqué pour le plancher
12) Poteaux en extrusion d’aluminium croches avec la galerie
Le Tribunal d’arbitrage partage l’avis de l’Inspecteur de la Garantie à l’effet que les éléments ci-haut ne causent pas de préjudice importants au bâtiment.
13) Poutrelles non doublées sous les cloisons
Selon l’Inspecteur de la Garantie, le fait de ne pas doubler les poutrelles sous les cloisons est pratique courante dans l’industrie de la construction, surtout lorsqu’il y a utilisation de poutrelles en « I » tel que dans le présent cas.
En conséquence, le Tribunal d’arbitrage juge que la Garantie n’a pas à y apporter de corrections.
14) Porte de douche dégoutte lors de son ouverture
Selon la Demanderesse et son conjoint, il s’agit d’une conséquence du mauvais alignement de la porte, mentionné à l’item 10 du présent rapport. Selon l’Inspecteur de la Garantie, il s’agit plutôt d’une méthode de fabrication du manufacturier et ce problème n’est pas causé par l’ alignement de la porte car celle-ci ferme bien et ce n’est que lors de son ouverture qu’elle dégoutte.
Le Tribunal d’arbitrage partage cet avis et la Garantie n’a pas à y apporter de correction.
15) Rampes extérieures creusent au milieu
La Garantie a reconnu la situation lors de l’audition et elle y fera apporter les corrections appropriés.
Conformément à l’article 2.3.4 du Plan de Garantie, les coûts d’arbitrage seront à la charge de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.
Québec, le 14 avril 2005
L’Arbitre
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Claude Desmeules, ing.