ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE

DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98)

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

 

Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

 

Dossier no :       GAMM :          2013-16-020

                            QH :                86857 - 6261

                            DOYLE :         1500-036

 

 

ENTRE:                                                    M. DEMETRI KARAMALIS

MME ELIZABETH VALLIANATOS

 

(ci-après les « bénéficiaires »)

 

ET:                                                            DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER TITAN INC.

 

(ci-après l' « entrepreneur »)

 

ET:                                                            LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.

 

(ci-après l'« administrateur »)

 

 

DEVANT L'ARBITRE :                                  Me Jean Doyle

 

 

PRÉSENTS :

 

Pour les bénéficiaires :                           M. Demetri Karamalis

                                                                  Mme Elizabeth Vallianatos

                                                                  Me David Bourgouin

                                                                  M. Denis Brisebois, expert

Pour l'administrateur :                             M. Patrick Simard, représentant

                                                                  Me François-Olivier Godin, procureur

                                                                  M. André Gagné, témoin expert pour Maçonnerie DL

Pour l'entrepreneur :                                M. Sylvain Tanguay, représentant

                                                                  M. Gaétan Roux, maçon représentant de Maçonnerie DL

 

Date d'audience :                                    Le 27 mai 2014

Date de la sentence :                              Le 6 août 2014

 

HISTORIQUE

Le 18 novembre 2013:          Décision de l'inspecteur conciliateur de l'administrateur, de la Garantie;

Le 16 décembre 2013:          Amendement à la décision de l'inspecteur de l'administrateur de la Garantie;

Le 16 décembre 2013:          Demande d'arbitrage de la part de l'entrepreneur;

Le 17 décembre 2013:          Désignation de l'arbitre Jeffrey Edwards;

Le 4 mars 2014:                     Désignation de Me Jean Doyle en replacement de Me Jeffrey Edwards, nommé juge de la Cour du Québec;

Le 1 er mai 2014 :                   Conférence téléphonique de gestion;

Le 27 mai 2014 :                    Audition de l'arbitrage;

INTRODUCTION

A.        Dépôt de rapports d'experts

Suite à un débat sur cette question, il fut décidé par le tribunal que le rapport d'expertise de monsieur André Gagné, directeur des expertises techniques au service technique de l'APCHQ, mandaté par Maçonnerie DL, serait déposé et son témoignage accepté;

D'autre part, il fut décidé qu'un rapport complémentaire de la part de monsieur Denis Brisebois, de la firme Consultants Quali-Contrôle, serait également déposé pour faire partie de la preuve et monsieur Denis Brisebois serait entendu, tant sur son rapport original du 17 octobre 2013 que sur son rapport complémentaire du 13 mai 2014.

Il est à noter que monsieur Gaétan Roux, représentant du sous-traitant Maçonnerie DL, a été présent en avant-midi, mais pas en après-midi, et qu'il n'a pas témoigné à l'audition.

Son expert, monsieur André Gagné, a témoigné à la demande de l'entrepreneur.

LA PREUVE

Témoignage de monsieur Patrick Simard

1.         Dûment assermenté, monsieur Patrick Simard affirme qu'il est et était l'inspecteur-conciliateur, à l'emploi de l'administrateur de la Garantie Qualité Habitation, lorsqu'il a produit les rapports des 18 novembre et 16 décembre 2013.

2.         Le témoin a été huit (8) ans évaluateur municipal, quatre ans et demi (4%), gérant de projet et est depuis un an et demi (1%), conciliateur chez l'administrateur de la Garantie.

3.         Il fait partie de l'Ordre des Technologues du Québec.

4.            Lors de sa visite de la propriété des bénéficiaires, le 13 novembre 2013, monsieur Simard avait été à même de constater des anomalies au revêtement de briques qui confirmaient l'impression des bénéficiaires, soulevée dans leur dénonciation du 15 août 2013, reçue par courriel chez l'administrateur le 8 septembre 2013 et qui se lisait comme suit :

« To whom it may concern,

We are contacting you to open a file regarding a masonry complaint that was made with the contractor of our home. Over three weeks have passed after our initial complaint and our contractor has not taken measures to remedy the situation regarding the masonry of our home.

Below is a Copy of our first communication with Sylvain Tanguay of Development Immobilier Titan

Please advise us on how to proceed."

5.              La décision rendue par monsieur Patrick Simard et au nom de l'administrateur de la Garantie, se lit comme suit:

« Décision de l'administrateur :

En vertu du texte de Garantie, l'entrepreneur « Développement Immobilier Titan Inc. » devra compléter les travaux ci-dessous mentionnés au point 1 d'ici le 1 mai 2014 ou selon les conditions climatiques.

1. REVÊTEMENT DE BRIQUE : RÈGLES DE L'ART

Les bénéficiaires nous mentionnent avoir dénoncé (voir note A) la situation suivante :

We are contacting you to open a file regarding a masonry complaint that was made with the contractor of our home. Over three weeks have passed alter our initial complaint and our contractor has not taken measures to remedy the situation regarding the masonry of our home.

·      Constatations du conciliateur pour le solinage

Lors de notre visite, nous avons constaté la situation suivante :

Ø Conception et positionnement du chantepleure au-dessus de la porte arrière du garage ne respecte pas les règles de l'art.

Ø Nous n'avons pas observé de solin au-dessus de la porte.

Ø Mur arriéré : nous avons observé des solins au-dessus des deux ouvertures.

Ø Nous n'avons pas été en mesure d'observer de solins sur le mur de gauche.

Ø Porte de façade aucun solin observé au-dessus de l'ouverture.

Ø Solin observé à la base du mur de droite.

·      Constatations du conciliateur pour l'alignement de la brique

Lors de notre visite, nous avons constaté la situation suivante :

Ø Mur arrière du garage hors niveau horizontalement.

Ø Bande de départ du revêtement d'aluminium coupé en biseau.

Ø Mur hors niveau verticalement à plusieurs endroits.

Ø Mauvais alignement des joints de brique.

·      Constatations du conciliateur des chantepleures

Lors de notre visite, nous avons constaté la situation suivante :

Ø Chantepleures manquants au-dessus de la fenêtre du salon en façade.

Ø Chantepleures manquants au-dessus des ouvertures au-dessus du garage.

Ø Chantepleures manquants à la base du mur chaque côté du garage.

·      Décision

Considérant que le point dénoncé est un vice-caché;

Considérant que lorsque nous observons l'ouvrage de maçonnerie d'une distance de 20 pi (6m), celle-ci ne respecte pas les règles de l'art (Guide de tolérance);

Considérant que nous avons observé plusieurs anomalies telles que :

·      Solins et chantepleures manquants

·      Section de mur hors niveau horizontalement et verticalement

·      Alignement des joints déficient

Considérant la conclusion du rapport d'expert du consultant M. Brisebois de la firme Quali-Contrôle :

Conclusion

Chaque point soulevé représente un problème en soi et viendra influencer avec le temps la résistance de l'enveloppe de maçonnerie. L'effet combiné et cumulatif, l'ensemble des points précité nuiront de façon significative à la performance escomptée de l'enveloppe de maçonnerie. Sa résistance est grandement diminuée et en accélérera son vieillissement prématuré.

Pour toutes ces raisons, je n'ai d'autre choix que vous recommander la réfection complète de l'enveloppe de maçonnerie.

Par conséquent, l'entrepreneur devra faire les vérifications nécessaires et les correctifs d'anomalies observées et énumérées ci-haut, selon les règles de l'art, et l'usage courant du marché. »

6.         Dès ce moment-ci, le tribunal croit devoir régler un point en litige important avant de déterminer s'il y a lieu de continuer la réception et l'analyse des éléments de preuve qui lui sont soumis :

Les délais

7.         Force est de remarquer que le témoin Simard, inspecteur-conciliateur, ne soulève à aucun moment une problématique quelconque quant au respect des délais par les bénéficiaires.

8.         Forcément, car son premier point de référence, mentionné à la page 10 de 12 de la pièce A-2, il statue qu'il n'y a pas lieu, pour ce dernier, de se prononcer sur le respect des délais, puisque les bénéficiaires ont dénoncé la problématique dans les quinze (15) mois suivant la réception du bâtiment, soit à l'intérieur des délais prévus à l'article 10 e du Règlement.

9.         Le soussigné n'est pas en total accord avec cette appréciation de l'inspecteur et considère plutôt qu'il y a lieu d'analyser le présent dossier comme résultant en majeure partie d'une malfaçon existante mais non apparente au moment de la réception, le tout selon l'article 10, 2e du Règlement.

10.      Me Johanne Despatis dans une cause de SDC Prince of Whales XV et Développement Les Terrasses de l'lles Inc. et La Garantie des Bâtiments résidentiels Neuf de l'APCHQ GAMM 2011-19-006 a eu à se prononcer ainsi :

« Ce concept de malfaçon ne doit pas être confondu avec ceux de vice caché ou de vice de construction. Bien qu'au cœur du débat, ce concept de malfaçon, faut-il le rappeler n'est nulle part défini au Règlement.

(76) J'ai déjà eu l'occasion de me pencher sur cette notion, notamment dans la sentence Kieu Thuy Truong et Cau Chiem et Garantie des bâtiments résidentiels neuf de l'APCHQ, à laquelle je crois utile de me référer ici :

Ma compréhension des prétentions de l'administrateur et de l'entrepreneur est en effet que la mise en oeuvre de la garantie contre les malfaçons non apparentes dans des circonstances comme celles-ci exigerait en plus la preuve d'un préjudice au bâtiment, preuve qu'ils soutiennent absente en l'espèce.

Je rappelle d'abord que la réclamation des bénéficiaires est présentée à l'administrateur dans la première année de garantie et qu'elle doit en conséquence être analysée sous l'angle de la garantie contre les malfaçons non apparentes. (nos soulignés)

Ce concept de malfaçon non apparente au sens du Règlement ne doit pas être confondu avec ceux de vice caché ou de vice de  construction. Nous sommes en effet en présence de trois notions certes voisines mais néanmoins distinctes. (nos soulignés)

Selon le paragraphe 10 (3) du Règlement, la malfaçon non apparente est qui celle visée aux articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec.

Pour ce qui est du vice caché, le Règlement renvoie aux articles 1726 et 2103 du Code civil du Québec. On voit donc, s'agissant du vice caché qu'il doit s'agir de problèmes qui rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Pour ce qui est du vice de construction, le Règlement renvoie à l'article 2118, i.e. un vice sérieux pouvant entrainer la perte de l'ouvrage.

Dans le passé, il est vrai, le Règlement comportait une disposition qui restreignait à sa façon la notion de malfaçon. Avant d'être modifié en février 2006, l'article 10 in fine du Règlement prévoyait que [le] défaut de se conformer aux règles de l'art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment, notamment celles contenues au Code national du bâtiment du Canada, au Code canadien de l'électricité et au Code de plomberie, constitue une malfaçon sauf s'il ne porte ps atteinte ou n'est pas de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.

Or, ce paragraphe a été abrogé lors de modifications au Règlement en février 2006. Le législateur a alors abrogé la condition voulant que la mise en oeuvre de la garantie en raison d'une malfaçon soit subordonnée à ses conséquences susceptibles ou vraisemblables. Depuis février 2006, cette condition a disparu du texte relativement aux malfaçons.

Désormais pour cerner la malfaçon définie au Règlement, on peut, on doit, s'en remettre au concept issu de l'article 2120 du Code civil du Québec. Or, selon la jurisprudence pertinente, la malfaçon au sens  de l'article 2120 s'entend du fruit d'un travail fait avec des matériaux déficients ou d'un travail mal fait. (nos soulignés)

Dans Bordeleau c. Thomassin, 2002 IIJCan 34288, la Cour du Québec écrit ceci au sujet du concept de malfaçon : [Par.7 et ss]

[L'article 2120 C.c.Q.] garantit l'absence de « malfaçons » dans l'ouvrage immobilier. Une « malfaçon » étant un travail mal fait ou mal exécuté, il faut se demander quelles sont les normes qui sont applicables pour déterminer si le travail a été ou non mal fait. [...].

Il faut en outre rappeler que la gravité de la malfaçon ou l'intensité de l'effet causé par la malfaçon n'est pas pertinente dans l'application de l'article 2120 C.c.Q...

[...] En matière de contrat d'entreprise, l'entrepreneur a une obligation de résultat. L'article 2120 C.c.Q. l'oblige en outre à une obligation légale de garantie contre les malfaçons. Dès que le propriétaire a établi la présence d'une non-conformité de certains travaux aux stipulations contractuelles ou aux « règles de l'art », qu'elles soient celles suivies généralement en construction ou qu'elles découlent d'une réglementation énonçant des règles minimales de construction comme le Code national du bâtiment, les personnes tenues à la garantie doivent répondre de ces malfaçons à moins de prouver que, dans les circonstances précises de l'espèce, la garantie ne trouve pas application. »

Or ici, selon ma compréhension, l'entrepreneur et l'administrateur ont prétendu pouvoir bénéficier de l'exception identifiée plus haut; argument que j'ai rejeté. Il y a donc présence d'une non-conformité à une norme pertinente soit le CNB.

[77]          Le Règlement ne prévoit donc pas que la mise en oeuvre de la garantie contre une malfaçon soit subordonnée à la présence de conséquences matérielles observées. Puisque selon la preuve il a eu manquement au CNB en raison de l'absence de débordement de 5mm des solins, ce manquement se traduit en une malfaçon au sens du Règlement. (nos soulignés)

[78]          Pour toutes ces raisons, cette réclamation est accueillie. »

11.      Se pose alors la question du respect des délais par les bénéficiaires.

12.      Nous verrons plus tard que le témoignage de monsieur Demetri Karamalis, bénéficiaire de la Garantie, est à l'effet qu'il a découvert la problématique de la maçonnerie en mai 2013, soit onze (11) mois après la réception du bâtiment et qu'il a dénoncé ladite problématique le 15 août 2013, soit à l'intérieur des six (6) mois prévus à l'article 10, 2e du Règlement.

13.      En conséquence le tribunal a) conclut qu'il s'agit, d'une malfaçon existante et non apparente au moment de la réception et les bénéficiaires ont respecté les délais prévus aux articles 10, e et 10, e du Règlement.

14.      Reprenons le témoignage de monsieur Patrick Simard sur les aspects techniques.

15.      Le témoin mentionne que le rapport de l'expert Denis Brisebois lui a été transmis le jour même de sa visite chez les bénéficiaires. Il en a pris connaissance sur place et l'a analysé de retour au bureau au moment de préparer son rapport.

16.      La première tâche de l'inspecteur conciliateur est de qualifier les éléments de dénonciation au niveau du règlement. Dans le cas présent, certaines sont qualifiées de malfaçons et d'autres de vices cachés.

17.      Il a opté dans ses conclusions pour qualifier les déficiences de vices cachés.

18.      En réponse aux questions de Me David Bourgoin, procureur des bénéficiaires, le témoin mentionne qu'il n'a aucune formation particulière en maçonnerie mais qu'il en a une connaissance générale grâce à sa formation comme technologue et son expérience comme gérant de chantier.

19.      Il a constaté qu'il y avait des anomalies dans le parement extérieur de briques.

20.      Son mandat était de constater, dans un premier temps, et de s'assurer que les anomalies entraient dans les paramètres du plan de garantie;

21.      Il se souvient des échanges avec les bénéficiaires qui insistaient pour refaire au complet l'enveloppe du bâtiment et, en particulier, quant à la date de dénonciation où on devrait plutôt lire le 15 août que le 8 septembre 2013.

22.      De plus, les bénéficiaires insistaient, particulièrement quant à une demande de précisions sur ses conclusions, ce qu'il a refusé de faire. Il n'a jamais précisé sa conclusion comme il est loisible de le constater aux mêmes conclusions reprises à la pièce A-3 intitulée « Amendement » (en référence au rapport de conciliation émis le 18 novembre 2013).

23.      Le premier courriel des bénéficiaires demandait d'ajouter beaucoup de choses, qu'ils avaient dénoncées mais, suite à une discussion avec son supérieur, monsieur Pisani, il fut décidé de ne pas reprendre son rapport du 18 novembre 2013.

24.      Le témoin mentionne, de plus, qu'il n'a pas pris le niveau de tous les murs. Il a procédé par échantillonnage.

25.      Il avait en main des photos avec éclairage de nuit où on pouvait aisément constater que des briques étaient plus enfoncées que d'autres sur les quatre (4) faces. Le témoin admet qu'il aurait pu être plus précis, quant aux nombres d'anomalies constatées sur le parement de briques.

26.      Quant à sa conclusion, apparaissant en A-2 page 10, alors qu'il se réfère à la conclusion du rapport d'expert du consultant monsieur Brisebois de la firme Quali-Contrôle, le témoin spécifie, qu'en aucun temps, il ne voulait par ce « considérant » dicter la méthode de correction, même s'il cite la conclusion de l'expert Brisebois, qui recommande la réfection complète de l'enveloppe de maçonnerie.

27.      C'est pour cette raison qu'il conclut, en exigeant de l'entrepreneur, qu'il apporte les correctifs, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché, et non pas « nécessairement » en reprise de la recommandation de l'expert Brisebois.

28.      Son opinion, quant à la méthode qui devrait être utilisée dans le présent dossier, est que, si on considère que 80% de la surface de maçonnerie doit être corrigée, il y a alors lieu de refaire complètement l'enveloppe. Si moins de 80% de ladite enveloppe doit être corrigée, il y a lieu alors de procéder par des méthodes correctives ponctuelles.

29.      Le témoin mentionne qu'il n'a pas procédé à une nomenclature exhaustive des défauts, puisque son rôle n'est pas de dire ce qu'il faut faire à l'entrepreneur, ni quelle est la meilleure méthode : corriger ponctuellement ou refaire l'enveloppe au complet.

30.      L'administrateur de la Garantie ne donne jamais de directives à l'entrepreneur.

31.      Monsieur Simard témoigne avec assurance sur le fait que sa décision aurait été la même, avec ou sans le rapport Brisebois soumis à son attention.

32.      Il admet avoir peut-être manqué de clarté et mentionne en conclusion que, selon . lui, des correctifs ponctuels devraient être applicables en l'instance.

33.      Monsieur Brisebois n'était pas présent lors de sa visite chez les bénéficiaires le 13 novembre 2013.

34.      Le témoin n'a constaté aucune infiltration d'eau et, par conséquent, il est fort probable que les solins, non visibles, sont quand même efficaces. Les solins semblent avoir été installés mais pas de la façon conforme aux normes.

35.      En référence à la photo du centre droit apparaissant à la page 5 sur 12, de son rapport A-2, le témoin indique que la flèche rouge supérieure montre que la chantepleure n'est pas directement sur le solin mais plutôt sur le deuxième rang de briques. La même photo montre que l'on ne peut pas observer de solin au-dessus de la porte arrière du garage apparaissant sur la même photo.

36.        Quant aux photos apparaissant à la page 9 de 12 de la pièce A-2, le témoin mentionne, qu'effectivement la prise de vue est inhabituelle par rapport à la distance de six (6) mètres, souhaitée par la norme en semblable matière. Cependant, la photo du haut à la page 9 de 12 sert à démontrer, avec plus d'amplitude, ce qui est perceptible à l'oeil nu, lorsqu'on se retrouve à une plus grande distance devant la façade de la propriété.

37.        En réponse aux questions de Me François-Olivier Godin, procureur de l'administrateur de la Garantie, le témoin indique qu'il a passé de 45 à 60 minutes chez les bénéficiaires et qu'il a pris une centaine de photos dont quelques-unes plus typique apparaissent à son rapport A-2.

Témoignage de monsieur André Gagné

38.      Monsieur André Gagné, dûment assermenté, témoigne sur son CV dans ses grandes lignes.

39.      Suite à quelques questions des procureurs des bénéficiaires et de l'administrateur de la Garantie, monsieur Gagné est reconnu comme expert compétent à témoigner devant le tribunal.

40.      Monsieur Gagné témoigne, dans un premier temps, à l'effet que, lorsqu'il s'est présenté à la résidence des bénéficiaires, il avait déjà en mains et avait déjà pris connaissance des rapports de messieurs Simard et Brisebois, le rapport de ce dernier, daté du 16 octobre 2013 est produit au dossier sous les cotes A-4 et B-3.

41.      Il a constaté certains éléments déficients, entre autres, le manque de solins, mais, selon lui, cette déficience n'est pas trop grave puisque, jusqu'à tout récemment, les normes spécifiaient qu'on ne devaient pas les voir, alors que maintenant les solins doivent dépasser de 5mm le parement extérieur de l'enveloppe du bâtiment.

42.      Il constate qu'aux photos apparaissant à la page 6, du rapport de monsieur Simard, produit en A-2, que dans les photos du haut on peut voir le fer angle, alors que sur les photos du bas on ne peut pas les voir.

43.      Il a également constaté que des chantepleures étaient absentes à différents endroits autour du bâtiment.

44.      A ce titre, on constate, en page 13 de son rapport, daté du 9 mai 2014, ainsi qu'aux photos 7 et 8, apparaissant en page 14 de son rapport, qu'il y a absence de chantepleures à différents endroits. La constatation générale, manifestée par le témoin, est donc qu'à différents endroits, sur le parement de briques, il semble y avoir des solins mais qui ne sont pas installés de façon conforme, et qu'il manque des chantepleures à différents endroits, contrairement aux normes.

45.      De plus, si on regarde le bâtiment à une distance de 6 mètres, selon les normes d'inspection généralement reconnues, les sections de murs qui sont apparents aux photos, particulièrement aux photos 4A et 4B, apparaissant à la page 12 de son rapport, on constate que l'état général du parement de briques est correct et on y voit également les chantepleures qui sont disposées de façon conforme.

46.      Aux photos 17, 18 et 19 apparaissant aux pages 19 et 20 de son rapport, photos prises à une distance de 6 mètres, l'état général du parement de briques ainsi que la disposition des chantepleures sont également conformes.

47.      Le témoin insiste pour que l'observateur regarde le parement d'un immeuble à une distance de 6 mètres et dans des circonstances d'éclairage normal.

48.      Lors de sa visite des lieux, le 8 mai 2014, monsieur Brisebois, expert des bénéficiaires, était présent et ce dernier avait déjà disposé des cordeaux à différents endroits pour prendre des mesures et des photos ont été prises de tout ce dispositif.

49.      Tel qu'il appert aux photos 14, 15 et 16 de son rapport, en pages 17 et 18, des photos ont été prises, tel que précédemment mentionné, et des écarts de niveau ont été enregistrés.

50.      On peut voir, en page 4 de son rapport, au paragraphe 4.3, que des écarts de l'ordre de plus ou moins un quart (1/4) à trois huitième de pouce (3/8) ont été notés, alors que le cordeau, ayant servi de guide pour mesurer ces écarts, était installé à plus ou moins trois (3) millimètres de la face du mur.

51.      On voit des écarts, un peu partout sur les façades examinées, mais il faut rappeler que le regard général, qu'on doit porter sur l'ensemble du bâtiment, doit se faire à une distance de six (6) mètres.

52.      On constate effectivement à différents endroits des « non-conformités » et des « manquements ».

53.      Mais, en conclusion de son témoignage principal, monsieur Gagné insiste pour dire que :

54.      Son témoignage est d'ailleurs conforme à la conclusion qu'on peut lire en page 8 de son rapport et qui apparaît comme suit :

« 6. CONCLUSION.

A la lumière de nos constats, des informations recueillies, nous sommes d'avis que rien ne justifie la démolition complète de l'ouvrage de maçonnerie. Aucun indice ne nous laisse croire à des déficiences autres que l'alignement des joints, la verticalité de certaines zones.

Certains correctifs sont requis et ils peuvent facilement l'être sans conséquence.

Le signataire fait référence à des normes qui ne sont pas incluses à la partie 9X du Code qui régit ce type de bâtiment. »

55.      A l'appui de son témoignage, monsieur Gagné a fait parvenir au tribunal une portion du guide de performance de l'APCHQ où l'on peut voir à la section 12-23 que :

« Les joints horizontaux et verticaux d'un ouvrage de maçonnerie doivent paraître uniformes lorsqu'on les observe d'une distance de vingt (20) pieds (6m). Les écarts permis sont ceux qui sont inscrits dans le code en vigueur.

Cette règle ne s'applique pas lorsqu'on utilise des brigues ou d'autres éléments de maçonnerie de dimensions variables (non uniforme). »

56.      La distance mentionnée de vingt (20) pieds, ou six (6) mètres, fait également l'objet des recommandations du « Residential Construction Performance Guidelines » dont monsieur Gagné a fait parvenir copie au tribunal après l'audition de la cause et, par conséquent non cotée, ainsi qu'un autre document intitulé « Workmanship & material reference guide de l'Alberta ».

57.      Selon le témoin, l'expert Brisebois mélange certaines notions.

58.      Ainsi, la partie 9 du Code du Bâtiment s'applique à notre cas, quant aux normes de fabrication des éléments de maçonnerie, ainsi qu'au mortier.

59.      Mais la partie 9 n'est en rien applicable à la structure du bâtiment qui est plutôt traitée à la partie 4. Or, monsieur Brisebois réfère aussi à la partie 4.

60.      Monsieur Gagné rappelle que le parement de briques, traité aux sections 9.25 et 9.27 du Code du Bâtiment, stipule que le parement de briques est une protection additionnelle contre les intempéries et, par conséquent, doit être perçu en conséquence comme élément décoratif, alors que l'étanchéité du bâtiment est assurée par les autres éléments de l'enveloppe qui sont derrière le parement de briques.

61.      Il faut retenir que l'eau passe à travers le parement de briques par capillarité et que l'étanchéité est assurée par l'enveloppe à l'arrière ainsi que l'espace d'air entre le parement et l'enveloppe et que les chantepleures et solins servent à évacuer l'eau.

62.      Comme critique au rapport complémentaire de l'expert Brisebois, le témoin mentionne, qu'à ce rapport du 13 mai 2014, les conclusions en page 4 dudit rapport complémentaire, il y a allusion à la « capacité portante des murs », ce qui lui paraît erroné.

63.      En effet, le parement de briques n'est aucunement porteur donc cette conclusion est erronée et on peut constater qu'il n'y a eu aucun affaissement du parement de briques depuis la pose.

64.      Le témoin reprend qu'il n'y a aucune nécessité de démolir et refaire le parement. Il y a bien des ondulations, mais le mur ne tombera pas.

65.      Cependant, le témoin mentionne qu'il n'a pas pu vérifier s'il y avait des feuillards de retenue. D'ailleurs, personne, à sa connaissance, ne peut vérifier une telle chose sans défaire une section du parement.

66.      Quant à l'alignement des joints et la verticale du parement, ils sont régis par les guides de tolérance et non par le code.

67.      En réponse aux questions de Me Bourgoin, procureur des bénéficiaires, monsieur Gagné rappelle qu'il n'a jamais parlé à l'inspecteur Simard, et que, lors de sa visite à la résidence des bénéficiaires, il n'y avait aucun représentant du sous-traitant Maçonnerie DL.

68.      Il n'attache aucune importance à la qualité des employés, puisque c'est le résultat qui compte et non la capacité des employés à bien travailler.

69.      Questionné sur l'indication mentionnée au « Construction Performance Guideline » (Ontario) reproduit à la page 9 de son rapport, qu'on peut lire comme suit :

« Unless otherwise designed to be out of alignment, horizontal masonry joints must not appear out of alignment for more than twelve (12) millimetres (1/2 inch) over three thousand millimetres (12 pieds) distance. »

70.      Or, au paragraphe 4.3 de son rapport à la page 4, 2e paragraphe, monsieur Gagné indique que des écarts ont été relevés dans l'ordre de plus ou moins un quart (1/4) à trois huitième (3/8) de pouces. Donc, supérieur à la norme ontarienne qu'il mentionnait à la page 9 de son rapport.

71.      Interrogé sur les photos 3 et 5, apparaissant respectivement aux pages 11 et 13 de son rapport, monsieur Gagné admet qu'il y avait certains écarts allant iusqu'à un pouce.

72.      Il est important ici de noter que monsieur Gagné ne conteste pas les écarts constatés par l'expert des bénéficiaires, écarts mesurés à l'aide de cordeaux, d'un niveau et d'un gallon à mesurer.

73.      Confronté à la photo numéro 2, apparaissant en page 10 de son rapport, monsieur Gagné répète que ce qu'on peut y percevoir comme différence dans la verticalité des briques ne le porterait pas à refaire le parement de sa maison.

74.      Appelé à apprécier les photos 7 et 8, apparaissant à la page 14 de son rapport, le témoin mentionne que ces photos sont prises de très près et qu'il faut prendre de telles photos à une distance de six (6) mètres pour bien apprécier l'aspect général de l'ouvrage.

75.      Lorsqu'on regarde, plus particulièrement la photo 8 en page 14 de son rapport, monsieur Gagné rappelle qu'un parement extérieur n'est pas une table de salle à diner mais qu'il faut plutôt prendre du recul et bien se rappeler qu'il s'agit d'un parement extérieur d'une maison qu'il faut regarder à six (6) mètres et sous un éclairage normal.

76.      Appelé à visionner les photos 6 et 7 de l'onglet 3 du cahier de pièces des bénéficiaires, (B-3), monsieur Gagné manifeste que les tolérances d'écart à chaque brique extérieure au-dessus de la fenêtre, en photo 6, semble respecter les écarts et, quant à la photo 7 plus particulièrement, la tolérance semble être respectée et qu'il n'y a pas lieu de corriger la situation.

77.      Il est impossible de refaire cette portion du mur brique par brique. Si la décision
était de refaire le mur, il y aurait probablement à la fin de l'exercice, les mêmes écarts.

78.      Appelé à regarder les photos numéros 32 et 33, apparaissant à la page 23 de son rapport, monsieur Gagné témoigne à l'effet que l'écart visible dans le niveau vertical du parement de briques est inacceptable, tel que photographié. Cependant, il nous rappelle que, justement, la norme de visionnement à 6 mètres a pour but d'éviter d'être impressionné par un tel écart, visible à courte distance.

79.      Questionné sur son appréciation de l'alignement des joints apparaissant à la photo supérieure en page 9 sur 12 du rapport de l'inspecteur4 (A-2), monsieur Gagné ne se rappelle pas de la norme par coeur pour un tel alignement, mais constate encore-là que la prise de vue en contreplongée et très près du parement de briques est trompeuse. C'est pourquoi la norme de visionnement à 6 mètres doit être respectée.

80.      L'écart le plus important dans la verticalité du mur apparaît à la photo numéro 13 en page 14 de son rapport et c'est le seul endroit, probablement, selon lui, où il faudrait défaire localement cette partie du mur.

81.      On peut constater également ce même problème en photo 15 et 16. On ne devrait pas retoucher au parement de briques, nulle part ailleurs. Mais refaire localement le mur adjacent au garage à l'arrière du bâtiment.

82.      Et encore là, lorsqu'on se recule à six mètres, tel qu'on peut le percevoir en photo numéro 3 en page 11 de son rapport, ce mur paraît tout à fait acceptable.

83.      En réponse aux questions de Me Godin, procureur de l'administrateur de la Garantie, monsieur Gagné rappelle au tribunal que le parement extérieur de briques n'est aucunement structural mais seulement esthétique et qu'aucune infiltration n'a été constatée ni par les bénéficiaires ni par les autres intervenants au dossier.

84.      Le mur arrière adjacent au garage est le seul qui s'avère problématique.

85.      Appelé à qualifier l'aspect général du bâtiment, monsieur Gagné mentionne « que ce n'est pas la job parfaite, mais ça rentre dans les normes qu'on voit tous les jours. C'est acceptable. »

86.      Les correctifs qu'il souhaite voir apporter sont mentionnés au paragraphe 5.5 de la page 7 de son rapport et peuvent être déclinés comme suit :

-      on peut créer des chantepleures;

-      on peut ajouter une membrane aux solins existants;

-      quant à l'apparence générale, elle est correcte, et il y aurait lieu d'apporter une correction ponctuelle au mur gauche arrière de la maison, le mur adjacent au garage;

87.      Quant aux photographies 4a et 4b, apparaissant à la page 12 de son rapport, monsieur Gagné réplique que ces photos, bien que prises à une certaine distance, ne répondent pas à la norme de visionnement en ce sens que les photos ont été prises avec un éclairage ou un ombrage en biais qui fait ressortir des défauts qui, sous un éclairage régulier de face, ne paraîtraient pas.

88.      Les quelques défauts constatés au parement de briques n'ont et n'auront aucune influence sur la durabilité de l'ouvrage. Aucune dégradation n'est à prévoir.

PREUVE DES BÉNÉFICIAIRES

Témoignage de monsieur Sylvain Tanguay

89.      Monsieur Sylvain Tanguay est le premier témoin appelé par le procureur des bénéficiaires Me David Bourgoin.

90.      Monsieur Gaétan Roux de Maçonnerie DL a été le seul maçon qui a sous-traité pour la compagnie de Construction Titan depuis quinze (15) ans.

91.      Monsieur Tanguay témoigne à l'effet qu'il visite le chantier tous les jours même lorsqu'on est rendu à l'étape de la maçonnerie.

92.      Dans le présent dossier, sur ce chantier en particulier, rien ne l'a « chicoté » et il a été à même de constater que des solins avaient été mis à toutes les fenêtres, tel que prescrit. Le seul problème relatif aux solins est que ceux-ci ne dépassent pas le parement, tel que ce doit maintenant l'être, mais ils ont effectivement été installés. Quant à un autre sujet qui a fait l'objet de témoignage antérieur, il témoigne avec certitude que des feuillards ont été disposés partout, tel qu'il se doit.

93.      Selon le témoin, monsieur Roux a une seule équipe de 4 ou 5 employés, et il passe tous les jours au chantier. Les employés, apprentis et compagnons, sont régis, selon certaines normes spécifiques, et monsieur Roux semble toujours se conformer à ces exigences.

94.      Lors de l'inspection pré-réception, il a fait le tour de la propriété avec les bénéficiaires. Selon lui, la durée de cette inspection est d'environ une (1) heure, une (1) heure et demie (%), dont dix (10) minutes pour l'extérieur. Pendant ces quelques minutes, on vérifie les murs, les bardeaux de toiture, l'aluminium et le nivelage du terrain.

95.      En ce qui a trait à la maçonnerie, il n'a rien vu de particulièrement intéressant sinon un bombement à l'arrière qu'il a vu mais qu'il n'a pas mentionné. Il a également constaté un défaut dans le parement d'aluminium au-dessus de la porte arrière du garage, mais n'a pas cru bon en faire mention.

96.      Il a comme politique de ne mentionner que les défauts de performance et non pas les défauts esthétiques. Il ne pointe rien au client.

97.      Relativement au bombement dans le parement de briques, qu'il a constaté, il n'a pas contacté le maçon à cet effet.

98.      Appelé à commenter la photo numéro 5 en page 13 du rapport d'expertise de monsieur André Gagné, le témoin mentionne que cette photo, prise de face et en éclairage normal de jour, démontre qu'il n'y a rien d'anormal, rien de particulier au parement de briques.

99.        Lors de visites antérieures à celle de pré-réception avec les clients, il avait constaté que certains alignements de joints n'étaient pas parfaits mais que c'est tout à fait acceptable.

100.     Suite à la plainte déposée par les bénéficiaires auprès de la Garantie, il a communiqué avec l'APCHQ, pour connaître le nom d'un expert en maçonnerie et, il fut référé, alors, à monsieur Brisebois, président de l'Association des Maçons.

101.    Lors de la visite de l'inspecteur de la Garantie, monsieur Simard, il était sur place avec le maçon, monsieur Gaétan Roux.

102.    Il n'a jamais senti le besoin de faire procéder à une expertise avant le rapport de conciliation. Il confirme également à l'effet que la maison voisine, également en parement de briques fait par Maçonnerie DL, a connu des problèmes.

103.    L'expertise de monsieur André Gagné a été faite à la demande du maçon et non de sa part à lui.

104.    Monsieur Tanguay ne sent pas le besoin d'effectuer de correctifs mais, s'il devait en faire, il se dit prêt à s'exécuter.

105.    En réponse aux questions du procureur de l'administrateur de la Garantie, le témoin rappelle son courriel du 8 septembre 2013, apparaissant à la page 7 de la pièce B-8, où on peut lire :

« Bonjour Jim, avant de te répondre quelque chose ou n'importe quoi, je préfère me renseigner, m'informer, pour te répondre adéquatement. Je n'ai jamais reçu de demande comme celle-là, donc je préfère faire des recherches pour en savoir plus, pour te répondre, laisse-moi du temps et je te répondrai de la bonne façon avec mes résultats de recherche ».

106.    Le témoin dit qu'il construit environ dix (10) maisons par année. Sa maçonnerie a toujours été effectuée par DL et il n'a jamais eu de plainte.

Témoignage de Monsieur Demetri Karamalis (Jim)

107.    Monsieur Karamalis témoigne à l'effet que la réputation de l'entrepreneur, Développement Immobilier Titan Inc., lui paraissait favorable et que la présence de la Garantie Habitation du Québec, le mettait à l'aise dans l'acquisition de sa propriété.

108.    Tout au long de la construction de la propriété, soit pendant la période de pré-possession, les acheteurs, lui et sa conjointe, trouvaient les représentants de Titan extrêmement disponibles et, réactifs à tous les problèmes mineurs qui pouvaient survenir pendant la construction.

109.    De plus, une enquête sur cette compagnie avait révélé que d'autres acheteurs avaient vécu une expérience favorable.

110.    Les acheteurs ont pris possession de leur propriété au mois de juin 2012 mais, compte tenu de l'état du terrain autour de la propriété, ils n'ont pas pu profiter de l'extérieur ni remarquer quoique ce soit jusqu'au printemps 2013.

111.    En mai 2013, alors qu'ils profitaient du beau temps à l'extérieur avec des amis et des parents, ils ont remarqué, à la lumière des luminaires extérieurs, que le parement de briques était « tout croche ».

112.    Ils ont alors fait le tour de la maison et ont remarqué que les quatre (4) faces de la maison présentaient des aspérités dans le parement de briques.

113.    Dans les jours qui ont suivi, ils ont alors décidé de consulter un spécialiste avant de se plaindre à l'entrepreneur.

114.    Finalement, une plainte fut logée auprès de l'entrepreneur et de la Garantie Qualité Habitation en août 2013.

115.    Le témoin affirme qu'il n'aurait pas acheté cette maison, de plus de 400 000$, s'il avait décelé des problèmes de ce genre. Selon lui, monsieur Tanguay avait remarqué ce défaut majeur bien avant.

116.    Compte tenu de l'état du terrain, au moment de la réception de la propriété, la visite extérieure s'est faite très rapidement.

117.    Le témoin considère qu'il a été « triché » (cheated) et que l'entrepreneur s'est comporté de façon à ce que si les acheteurs ne percevaient aucun défaut, c'était tant mieux.

118.    Pour lui, l'argument servi par l'entrepreneur Titan et l'expert de Maçonnerie DL, à l'effet qu'un parement extérieur d'un bâtiment doit se regarder à une distance de six (6) mètres ,c'était un peu comme si un vendeur d'automobile disait à un acheteur potentiel, chez le concessionnaire, de ne pas regarder un véhicule en particulier sous tel angle ou d'éviter de l'éclairer de telle ou telle façon.

119.    La qualité du parement extérieur détermine, dans une bonne proportion, selon le témoin, la valeur de la propriété.

120.    Les courriels produits en liasse sous la cote B-8 démontrent, selon le témoin, qu'il fallait toujours bousculer l'entrepreneur et son sous-traitant en maçonnerie pour tenter d'obtenir des réponses et faire avancer le dossier.

121.    C'est la même chose avec l'administrateur de la Garantie dont, selon le témoin, même le rapport d'inspection n'est pas parfaitement clair dans ses conclusions, mais semble conclure à la réfection complète du parement de briques. A telle enseigne que même l'entrepreneur a dû ou s'est senti obligé de porter la décision en arbitrage pour bien comprendre la portée de la conclusion manifestée au rapport.

122.    Monsieur Karamalis a consulté l'expert Denis Brisebois, et lui a confié le mandat de déterminer si des points méritaient de porter plainte. Si tel n'avait pas été le cas, il n'aurait jamais porté plainte à l'administrateur de la Garantie.

123.    Lorsque monsieur Tanguay a demandé des photos du parement de briques, pris sous différents angles et différents éclairages, il les lui a envoyées.

124.    Suite à cette remise des photos, monsieur Karamalis s'attendait à recevoir des commentaires et des propositions, quant à certains éléments de solution de lapart de Titan. Il semble que ni l'entrepreneur ni l'administrateur de la Garantie ne veulent payer pour les défauts évidents au parement de briques.

125.    Monsieur Karamalis demande aussi qu'on l'indemnise des faits d'expert et d'avocat.

126.    Lors de la visite de l'expert Brisebois, monsieur Karamalis et sa conjointe, ont alors pu remarquer davantage que les briques étaient posées croches, tant en profondeur qu'à la verticale et à l'horizontale. Ils ont également pu apprendre que les solins ne dépassaient pas du parement de briques et qu'à plusieurs endroits les chantepleures manquaient.

127.    Sa seule demande est que le parement de briques soit fait, selon les normes et règles de l'art, car il veut avoir une maison conforme et ne veut pas risquer de subir une perte, lors d'une revente éventuelle.

128.    Monsieur Karamalis raconte l'anecdote, qu'à un moment où il était à l'extérieur devant sa maison, un maçon, qui passait dans la rue, s'est arrêté pour lui mentionner que sa brique était posée « toute croche ».

129.    En réponse aux questions de Me Godin, procureur de l'administrateur de la Garantie, le témoin affirme qu'il ne savait pas, avant l'achat de sa propriété, qu'une garantie était obligatoire. Il a pris connaissance de cette obligation par de la publicité affichée par l'entrepreneur et s'est senti d'autant plus rassuré sur la qualité éventuelle de sa propriété.

130.    Il n'a pas cru utile de retenir les services d'un inspecteur en bâtiment pour procéder à la visite des lieux, lors de l'inspection pré-réception du 14 juin 2012, car cette visite avait lieu en compagnie de l'entrepreneur qui était soumis, selon lui, à la garantie et, par conséquent, il se sentait en confiance. De plus, certains problèmes mineurs avec la plomberie avaient été corrigés rapidement par l'entrepreneur, pendant la construction.

131.    Le témoin rappelle comme précédemment affirmé, également, qu'il ne s'était pas rendu compte de l'inégalité, dans tous les sens, du parement de briques, avant près d'un an, puisqu'ils avaient, depuis leur emménagement, vécu presqu'exclusivement à l'intérieur, compte tenu de l'état du terrain pendant le premier été, et de l'hiver, par la suite.

132.    Après le rapport rendu par monsieur Patrick Simard, inspecteur-conciliateur auprès de l'administrateur de la Garantie, parce que la plainte originale déposée auprès de l'administrateur n'apparaissait pas au rapport. Or, dans cette lettre originale du 15 août 2013, les déficiences, au parement de briques, étaient mentionnées. Ceci tel qu'il appert à l'onglet 8 du cahier de pièces des bénéficiaires, en page 19 au paragraphe « 5 ».

133.    Quant à la conclusion du rapport, monsieur Karamalis rappelle que, dans ses nombreux courriels apparaissant en B-8, particulièrement au paragraphe 8 de la page 20, au bas de la page 24 et au dernier paragraphe 25, il y a des demandes de précisions, quant à la conclusion du rapport de l'inspecteur dont tout le monde se demande la portée exacte.

134.    C'est d'ailleurs, selon le témoin, pourquoi l'entrepreneur a porté le dossier en arbitrage, puisque selon ce dernier, il faudrait reprendre entièrement le parement de briques, ce qu'il n'est pas prêt à faire, mais cela atteste de sa compréhension de la conclusion du rapport de l'administrateur apparaissant en A-2.

Témoignage de monsieur Denis Brisebois, expert retenu par les bénéficiaires

135.    Après avoir amplement témoigné sur son curriculum vitae, monsieur Brisebois est reconnu expert par les parties et le tribunal.

136.    En réponse aux questions de Me David Bourgoin, procureur des bénéficiaires, monsieur Brisebois témoigne à l'effet que la norme CSA A371-04 s'applique à la mise en oeuvre des éléments de briques et non à la performance des matériaux.

137.    La tolérance, quant à la verticalité du parement de briques, peut, si elle n'est pas respectée créer un bombement et ainsi causer un risque, quant à la répartition du poids du parement lui-même et par conséquent, de sa pérennité.

138.    Quant aux joints horizontaux, la tolérance mentionnée à la norme A371-04 considère une tolérance de chevauchement d'une demie (%) brique ou trois quarts un quart (311-1/4), sinon la charge n'est pas répartie uniformément et cause également un risque à l'ensemble.

139.    Lors de son arrivée sur les lieux, suite à l'appel logé par madame Valianatos, il s'est rendu immédiatement compte de la perte de niveau au cadrage de la porte de garage.

140.    On peut voir la perte de verticalité du parement aux photos 3, 4 et 9 de son rapport complémentaire du 13 mai 2014.

141.    Aux photos 5, 6 et 9 du rapport complémentaire du témoin, on peut voir tant par l'usage des cordeaux qu'à l'ceil nu, que le mur est soit concave soit convexe et que les briques ressortent, ou entrent vers l'intérieur, pour tenter de respecter l'alignement.

142.    Les photos 10 et 11, du rapport complémentaire, quant à elles, démontrent une différence d'un pouce de perte de verticalité.

143.    L'effet de « mur croche », ou bombement, n'est pas dû à une déformation inhérente aux matériaux mais plutôt à une déficience dans la mise en place.

144.    Lorsqu'on regarde la photo 18 de la pièce B-3 (rapport initial de monsieur Brisebois daté du 16 octobre 2013), on peut facilement identifier des joints de mortiers allant jusqu'à 25.5 mm sur ce mur-là seulement. Des joints de cette amplitude étaient rendus obligatoires, compte-tenu de la longueur du mur par rapport au nombre de briques nécessaires, car les briques étaient mal réparties dans l'ensemble.

145.    Les photos 24 et 25 de B-3 démontrent, sous un éclairage de nuit, les vagues dont se plaignent les bénéficiaires et qui démontrent que les briques n'ont pas été posées selon les règles de l'art, ni la norme CSA-A-365, même si on se retrouve à la photo 24 à une distance à environ 6 mètres.

146.    Les lignes n'ont tout simplement pas été suivies.

147.    Aux photos 28, 29, 30 et 31, on peut voir que le parement d'aluminium est de niveau mais que l'alignement horizontal du dernier rang de briques ne l'est pas. Ceci est particulièrement évident dans le rang de briques qui est juste au-dessus de la porte.

148.    La photo 32 démontre, avec une évidence toute particulière, que l'« alignement vertical des joints est très déficient sur le mur latéral droit dans le coin intérieur » (rapport de monsieur Brisebois en date du 16 octobre 2013).

149.    La photo 35 de la pièce B-3 démontre la largeur excessive des joints.

150.    Les photos 41 et 42 démontrent le défaut évident dans la planéité du parement extérieur de briques.

151.    Le témoin s'exprime longuement, par la suite, sur l'absence de solins apparents et l'absence, à de nombreux endroits, de chantepleures, tant au bas des murs qu'au-dessus des ouvertures, fenêtres ou portes.

152.    Les solins, doivent, selon les nouvelles normes, être apparents, alors qu'ils ne le sont, sur ce bâtiment, qu'à un seul endroit, tel qu'on peut le voir à la photo 52 du rapport de monsieur Brisebois du 16 octobre 2013.

153.    En conclusion, monsieur Brisebois considère que l'entrepreneur devrait procéder à la réfection complète du parement de briques, car il y a trop d'erreurs, un peu partout, pour justifier des mesures ponctuelles de correction.

154.    Au moins 60% des surfaces devraient être corrigées, ce qui, compte tenu de la méthode nécessairement utilisée, où des rangs de briques supplémentaires doivent être retirés pour procéder aux corrections, cela affecterait, à tous le moins 80% des surfaces.

155.    Monsieur Gagné n'a pas pris toutes les mesures comme celles auxquelles le témoin a procédé et c'est pourquoi il n'arrive pas nécessairement aux mêmes constatations et conclusions.

156.    Il est essentiel que la norme CSA A371-04 soit respectée.

157.    Un maçon qui se respecte ne saurait valider le parement de briques de la propriété des bénéficiaires.

158.    En réponse aux questions de Me François-Olivier Godin, procureur de l'administrateur de la Garantie, monsieur Brisebois témoigne à l'effet qu'il faut regarder l'ouvrage dans son ensemble. Tous les défauts additionnés peuvent, à la longue, affecter la performance du mur par dilatation et autres phénomènes.

159.    Ce n'est pas seulement un problème esthétique mais les défauts dans le parement de briques de la résidence des bénéficiaires, et particulièrement les bombements, peuvent affecter, à la longue, la performance puisque les murs à ces endroits particuliers peuvent éprouver ou développer une problématique, par le poids du mur. Il ne s'agit pas de murs porteurs mais le poids du mur, en lui-même, peut poser problème.

160.    La mise en oeuvre du parement de briques est mauvaise et contraire aux normes et règles de l'art.

161.    Monsieur Brisebois n'a pas fait de vérification, quant à la réglementation de la Ville de Longueuil mais, selon lui, cela n'aurait en rien influencé son étude et son analyse de la situation, car le maçon doit suivre le Code National du Bâtiment et les normes en vigueur.

162.    En ce qui a trait au guide de performance de l'Ontario, alors qu'on prescrit qu'il faut regarder un ouvrage de maçonnerie à partir d'une distance de six (6) mètres, le témoin se dit en désaccord avec la rigueur d'application que monsieur Gagné en fait car elle ne permet pas de voir plusieurs défauts, qui sont alors imperceptibles, même s'il y a évidence de mise en œuvre défaillante dans l'ensemble de l'ouvrage alors que les normes paraissent respectées.

163.    Pour lui, la règle du six (6) mètres est principalement pour la vérification du défaut des matériaux et non pas pour percevoir les défauts de mise en place.

164.    Le tribunal s'inscrit en faux contre cette approche du témoin car dans les différentes normes soumises à notre attention, la règle du six (6) mètres s'applique plutôt à la mise en place qu'aux matériaux et nous référons pour cela au numéro 24 (décembre 2000) de Maçonnerie-info

165.    Sur l'aspect des solins, le témoin se prononce à l'effet qu'il n'y a pas moyen de rallonger les solins tout en respectant le but de la norme, qui est d'éviter toute infiltration d'eau qu'un joint de solin ne saurait selon lui garantir.

166.    Le témoin considère qu'il y a tellement d'endroits à réparer qu'il est plus sage et plus économique de reprendre l'ouvrage en entier tout en s'assurant alors que toutes les défaillances de la mise en place, des solins, des chantepleures et des erreurs tant sur le plan de la verticalité de l'horizontalité que de la planéité du parement de briques. L'ouvrage serait rendu plus performant à long terme.

167.    N'eut été de ses craintes, quant à la performance à long terme de l'ouvrage et le défaut de l'ouvrage qui ne répond pas à différents endroits sur toutes les façades aux normes en vigueur et aux règles de l'Art, le témoin aurait pu, éventuellement, considérer que l'esthétisme seul aurait été acceptable.

Témoignage de monsieur André Gagné (complémentaire)

168.    Monsieur Gagné tient à rappeler au tribunal que c'est la partie 9 du Code National du Bâtiment qui traite des petits bâtiments alors que la partie 4 traite plutôt de la structure et des calculs.

169.    Le témoin insiste auprès du tribunal pour qu'il lise attentivement la section 9.20 murs en maçonnerie et en coffrages à béton isolant non en contact avec le sol.

170.    Le témoin considère que la norme CSA-A-371 est discutée erronément. Pourtant, lorsqu'on lit la section 9.20 du Code National du Bâtiment on peut y constater que pour certains éléments du parement de maçonnerie, la norme CSA-A371 intitulée Maçonnerie des bâtiments, est applicable à différents endroits.  Par ailleurs, dans la préface de la norme CSA A371-04 on peut lire que :

« Ce document constitue la quatrième édition de la CSA A-371, maçonnerie des bâtiments et remplace les éditions antérieures publiées en 1994, 1984 et 1981.

Cette norme énonce les exigences minimales visant les matériaux utilisés dans la maçonnerie et la mise en œuvre de la maçonnerie. Elle s'appuie sur le code National du Bâtiment — Canada 2005.  » (nos soulignés)

 

L'ANALYSE

1.      Les solins

172.       Monsieur Patrick Simard, inspecteur-conciliateur, a admis, lors de son témoignage, qu'il aurait pu être plus précis, quant aux nombreux endroits où il a constaté des déficiences. Il a plutôt opté pour une méthode d'échantillonnage et c'est pourquoi tous les points déficients relevés n'ont pas été discutés de manière exhaustive dans son rapport.

173.       Pour pallier à cette méthode imprécise, le tribunal croit devoir s'en référer au rapport des deux experts, messieurs Denis Brisebois et André Gagné.

174.       Monsieur Gagné témoigne, particulièrement à son rapport du 9 mai 2014, au point 5.2, de la façon suivante :

« Solins apparents : dans le présent dossier, les solins ne sont pas tous apparents comme l'exige le Code du Bâtiment. En effet, les solins doivent se prolonger d'au moins 5mm de la face extérieur de l'élément de construction en-dessous (article 9.20.13.6.2).

Ce travail, bien que requis au Code, est généralement non respecté pour une question d'ordre esthétique.

Aux endroits où le solin est non apparent, des travaux seront requis afin de compléter ce travail. Considérant qu'il n'y a jamais eu d'infiltrations d'eau reliées à la non-conformité, dans la majorité des cas, une seule rangée de briques pourra être démonté et un solin collé à un solin existant.

En ce qui concerne le solin au-dessus de la portée d'entrée principale ce dernier est non requis compte tenu du ratio de 25% comme le stipule l'article 9.20.13.3E ».

175.    Monsieur Brisebois, quant à lui, comme on a pu le constater lors de son témoignage à l'audience, considère qu'un solin collé à celui existant est un pis allé qui risque de ne pas performer avec toute la rectitude exigée par le Code et qu'il y a lieu de remplacer lesdits solins manquants ou non observables selon la norme de dépassement de 5mm.

176.    Le Tribunal conclut quant au solinage, qu'il y a eu violation de la norme CSA-A371 et des règles de l'art. Même s'il n'y a pas eu à date, selon la preuve, d'infiltration d'eau quelconque, les exigences de la norme et les règles de l'art doivent être respectées. Puisque les trois experts s'entendent pour affirmer que les solins manquants représentent une défaillance aux normes, il y aura lieu, pour l'entrepreneur, de prendre tous les moyens utiles pour que des solins d'une seule pièce répondent auxdites normes à toutes les ouvertures sur le pourtour du bâtiment.

2.      Les chantepleures

177.    Le rapport de l'administrateur de la Garantie, daté du 18 novembre 2013, manifeste également que des chantepleures manquent à plusieurs endroits sur, au moins, les façades avant et arrière, le rapport de monsieur André Gagné du 9 mai 2014, expert retenu par Maçonnerie DL Inc. mentionne ce qui suit à sa page 4:

« Quelles sont les exigences en ce qui concerne les chantepleures?

L'article 9.20.13.8 du Code prévoit des chantepleures à 800mm entre axes. Dans le présent dossier, la majorité du parement comporte ces chantepleures servant au drainage du parement. Cependant, il est nécessaire d'en ajouter au bas du parement de chaque côté de la porte du garage et au-dessus de cette dernière il en est de même au-dessus des fenêtres identifiées ».

178.    Le tribunal ne note aucune identification desdits manquements dans le rapport de monsieur Gagné. Le Tribunal comprend que cette identification est celle qui apparaît au rapport de l'inspecteur-conciliateur, monsieur Patrick Simard, et que l'on peut constater à la page 5 de 12, soit au-dessus de la porte arrière du garage, ainsi qu'à la page 9 sur 12 quant à la fenêtre du salon, au-dessus de la porte de garage, qu'au-dessus de la fenêtre au-dessus de la porte de garage. Ainsi qu'à la base du mur de chaque côté de la porte de garage.

179.    Monsieur Brisebois, quant à lui, identifie les déficiences aux pages 37 et suivantes de son rapport soit à la photo 45, à la base du mur, de chaque côté de la porte de garage, au-dessus de la fenêtre gauche à l'étage de la façade, tel qu'il appert à la photo 43 en page 36 de son rapport et finalement, au-dessus de la porte arrière du garage, où on peut voir une chantepleure mal positionnée au-dessus du dernier rang de briques.

180.    Tel que reconnu par les trois experts ayant produit des rapports et ayant été entendus à l'audience, l'entrepreneur devra corriger la situation de manquement des chantepleures aux endroits ci-dessus identifiés (voir paragraphe 177) et, dans le cas de la porte arrière du garage, en rendant la chantepleure existante conforme au Code National du Bâtiment soit dans le rang de briques de base.

3.      Le parement de briques

181.    Monsieur Patrick Simard, inspecteur de l'administrateur de la garantie, mentionnait dans ses constatations relative à la brique :

« Lors de notre visite, nous avons constaté la situation suivante :

Mur arrière du garage hors niveau horizontalement;

Bande de départ du revêtement d'aluminium coupé en biseau;

Mur hors niveau verticalement à plusieurs endroits;

Mauvais alignement des joints de briques;

Et dans sa décision il considérait ce qui suit :

·              section de murs hors niveau horizontalement et verticalement

·              alignement des joints déficients »

182. Monsieur André Gagné, expert retenu par Maçonnerie DL, témoigne quant à l'apparence générale du parement, à la page 5 de son rapport daté du 9 mai 2014, de la façon suivante;

« 5.3 L'apparence générale du parement :

Dans le présent dossier, la firme « Quali-Contrôle » conclut qu'il faut démolir l'ensemble du parement compte tenu de l'ampleur des déficiences.

Dans un premier temps, le rôle du parement de briques en est un de parement et il n'a aucun rôle structural.

En second lieu des règles bien connues dictent la méthode d'évaluation d'un parement. Cette première règle est celle de la distance pour l'évaluation de l'ensemble du parement. On se doit donc d'évaluer à une distance de six mètres de distance sans éclairage indirect ou ensoleillement voulant accentuer les déficiences relevées (voir Info-Maçonnerie no 2).

En second lieu, le parement est assujetti aux règles du reste du bâtiment c'est-à-dire que si les murs du bâtiment sont hors niveau, le parement ne peut à lui seul tout corriger comme le précise le point 2.1 du même document.

Quelle sont les règles applicables?

Divers guides des programmes de garantie canadiens édictent certaines tolérances. Les programmes (Homeowner Protection office (Colombie-Britanique) » Le Guide de Performance de l'APCHQ le guide de performance du programme de garantie de l'Ontario ont été consultés.

Les différents guides expliquent clairement les distances à respecter pour faire l'évaluation d'un parement.

L'inspection du parement dans son ensemble à une distance de six mètres est tout à fait conforme à l'usage du marché.

En ce qui concerne l'axe vertical, oui nous avons constaté des écarts de l'ordre de '4 3/, et de plus à un endroit, mais dans l'ensemble pour être en mesure de vérifier ces données, il faut installer les cordeaux sinon, les écarts sont à peine perceptibles. »

183.    D'autre part, lors de son témoignage monsieur Gagné a convenu qu'il ne contestait pas les écarts constatés par monsieur Brisebois et, qu'alors, des écarts de un (1) pouce sur une longueur de dix (10) pieds ne sont pas tolérables.

184.    Son témoignage est également à l'effet qu'il n'a pas mesuré lui-même les écarts constatés par monsieur Brisebois.

185.    A son avis, les constatations faites par messieurs Simard et Brisebois et les conclusions qu'ils en tirent pour proposer une solution drastique, sont principalement dues au fait qu'ils ne sont pas conformes à la norme applicable par toutes les instances provinciales et nationales à l'effet qu'un parement de maçonnerie s'apprécie dans son aspect général à une distance de six (6) mètres.

186.    Quant aux écarts et aux bombements ainsi qu'aux pertes de verticalité et de planéité de l'ensemble de la maçonnerie, monsieur Gagné répète que l'ouvrage, dans son ensemble, est acceptable à une distance de six (6) mètres et même s'il y a certains écarts, l'ouvrage n'est pas à risque et, ne se dégradera pas avec le temps, et répond dans son ensemble aux usages du marché.

187.    La norme de l'inspection à une distance de six (6) mètres a pour but d'éviter de faire ressortir les inégalités résultant d'une mise en place défaillante des éléments du parement de briques.

188.    Par ailleurs, l'expertise de monsieur Denis Brisebois a l'avantage d'être basée sur des constations retenues, suite à la prise d'une multitude de photos et de mesures précises.

189.    Comme il le dit lui-même lors de son témoignage à l'audience, monsieur Brisebois ne serait pas arrivé à la même conclusion si ce n'était que pour l'esthétisme du parement de briques tout autour de la propriété. Cependant, les défauts apparents sur toutes les façades du bâtiment, jumelés à une mise en place déficience, tant sur le plan de l'horizontalité, de la verticalité, de la planéité que l'absence de solins apparents et le manquement de nombreuses chantepleures, font que l'ensemble du projet doit être considéré comme déficient.

190.    Pour ne citer que quelques extraits de l'analyse faisant suite à ses différentes prises de niveau, et à ses constatations, voici quelques-uns des commentaires de monsieur Denis Brisebois.

1.4.1 paragraphe 3 :

« Les bombements, les dépressions intérieures des parements et les pertes de verticalité sévères observées sur le bâtiment qui nous concerne viennent nuire considérablement à la performance escomptée du revêtement de briques et en affectera sa durée de vie utile . . .

Mais malgré ce fait, les alignements des joints à plusieurs endroits sont de beaucoup à l'extérieur des tolérances et de façon inexplicable en regard des règles de l'Art.

. . . la distance entre le coin et le coin arrière du parement ne nous permet pas de disposer plus de briques pour réduire l'épaisseur des joints. Toutefois, une règle de l'art n'est pas respectée dans la répartition de l'épaisseur sur l'ensemble. La concentration des gros joints est située plus sur l'avant du bâtiment. Cette règle de base fondamentale n'a pas été suivie aux niveaux des alignements verticaux et horizontaux à plusieurs endroits. Les photos prises de soir sous les luminaires, nous démontrent clairement que l'alignement latéral n'a pas été suivi non plus. »

191.    Ces quelques commentaires, repris du premier rapport d'expertise de monsieur Denis Brisebois de la firme Consultants Quali-contrôle Inc., daté du 17 octobre 2013, sont appuyés, tel que mentionné précédemment, par une série de mesures et de photographies fort éloquentes.

192.    Dans son rapport complémentaire en date du 13 mai 2014, monsieur Brisebois nous fait part des commentaires suivants :

« 1- Comme le démontre la photo 2, j'ai effectué un relevé de mesure sur la gauche et la droite des fenêtres du mur gauche de la façade. J'ai relevé des dépressions dans le mur atteignant de 0 à — 25mm.

2-            La photo 3 démontre la prise de verticalité sur la façade du garage. J'ai relevé des dépressions de 0 à — 28 mm.

3-            La photo 4 démontre la prise de verticalité du mur arrière près de l'entrée de service du garage. J'y ai relevé des dépressions de 0 à —18 mm sur des hauteurs de 4 pieds.

4-            La photo 6 prise au-dessus de la porte d'accès du garage démontre un désalignement horizontal de +1- 22mm sur une largeur de 48-".

5-            Les photos 7 à 10 prises entre 11h et 11h10 sous un ciel ensoleillé démontrent le non-respect du plan de pose des murs.

6-            Les photos 11 et 12 nous identifient le format des éléments joint de mortier compris. Sur une hauteur de 3 rangs, nous obtenons une unité de mesure de 10'%pouces. Et pour la largeur nous obtenons une longueur de 10"A pouces.

7- Les photos 13, 14 et 15 nous démontrent une efflorescence dans le bas de mur. L'absence de chantepleure ainsi que leur mauvaise distribution n'aidant pas la situation. De plus, cette efflorescence nous donne une autre indication qu'il soit possible que l'arrière mur soit obstrué par du mortier qui vient diminuer ou ralentir l'évacuation des eaux. »

193.    Le tribunal a pris également connaissance d'une série de photos produites en vrac dans l'onglet 3, du cahier de pièces des bénéficiaires, et ne peut éviter de constater l'ampleur du problème posé par le parement de briques qui recouvre la propriété des bénéficiaires.

194.    Il est vrai qu'on peut tenir compte du fait que l'éclairage de soir ne doit pas être le seul utilisé pour juger de la qualité de la mise en place du parement de briques, mais un tel éclairage est quand-même révélateur, avec d'autres éléments de preuve, de la défaillance généralisée de cette mise en place.

195.    Nous devons également tenir compte du fait indéniable que le propriétaire d'une résidence ne profite pas de celle-ci uniquement à la lumière du soleil frappant dans un angle toujours favorable à l'ensemble d'une façade, et ne se tient pas toujours à la distance suggérée de six (6) mètres. Lorsqu'on vit dans une propriété et autour, on la regarde sous différents éclairages, à différentes heures du jour et à différentes distances.

196.    Le tribunal comprend très bien la nuance d'appréciation entre un éclairage adéquat et une distance optimale, pour l'appréciation du parement de briques, mais doit également tenir compte de la réalité quotidienne de l'usage de la propriété. De nombreuses photos prises dans les conditions idéales démontrent quand même des lacunes sur tous les plans des façades à différentes heures et sous différents éclairages et il n'y a pas lieu de croire que les défauts de la mise en place du parement de briques n'apparaissent que sous certaines conditions particulières.

197.    En effet, même si certains angles et certains éclairages font ressortir davantage les défauts, il y a évidence d'une mise en place déficiente, qui ne répond pas aux exigences ni du Code National du Bâtiment, ni de la norme CSA-A371.

198.    Ces constatations, à partir des photographies produites au dossier, additionnées aux constatations des experts, avec toutes les nuances apportées par chacun, l'un par rapport à l'autre, force le tribunal à conclure que l'enveloppe extérieure en briques de la propriété des bénéficiaires est déficience en entier.

 

LES FRAIS D'EXPERTS

199.    Les bénéficiaires ont demandé au tribunal d'adjuger sur les frais d'experts pour les coûts engendrés par les déplacements, rapports et témoignages de leur témoin, monsieur Denis Brisebois, de la firme Consultants Quali-Contrôle.

200.    Les experts entendus, lors de l'audience, ont tous été utiles au tribunal afin d'éclairer ce dernier sur le cheminement à suivre pour rendre une décision dans ce litige.

201.    Cependant, seuls les bénéficiaires pourront, dans les circonstances, avoir droit au remboursement partiel des frais d'expertise. Par ailleurs, les frais engendrés par le déplacement et la rédaction du rapport de monsieur Denis Brisebois, le 13 mai 2014 n'ont pas fait l'objet d'une preuve devant le tribunal. Ni d'ailleurs les frais engendrés par la préparation de son témoignage et sa présence à l'audience.

202.    Pour pallier à cette lacune de la preuve le tribunal considère devoir accorder aux bénéficiaires le remboursement de la préparation du rapport de monsieur Denis Brisebois daté du 16 octobre 2013 et dont la facture apparait à l'onglet 3 des exhibits B des bénéficiaires au montant de 977,29$ que l'administrateur de la Garantie devra rembourser aux bénéficiaires.

DÉCISION

CONSIDÉRANT QU'IL n'y a pas matière à traiter du délai dans la constatation des malfaçons ou vices cachés;

CONSIDÉRANT QUE la prépondérance de la preuve, tant documentaire que testimoniale, amène le tribunal à conclure que le parement de briques de la résidence des bénéficiaires sur l'ensemble des façades ne répond pas aux règlements du Code National du Bâtiment ni aux normes CSA applicables, ni aux règles de l'art ou usage du marché;

CONSIDÉRANT QUE l'aspect esthétique du parement de briques est déficient;

CONSIDÉRANT QUE comme conclut monsieur Denis Brisebois :

« chaque point soulevé représente un problème en soi et viendra influencer avec le temps la résistance de l'enveloppe de maçonnerie. L'effet combiné et cumulatif, l'ensemble des points précités nuiront de façon significative à la performance escomptée de l'enveloppe de maçonnerie. Sa résistance est grandement diminuée et en accélérera sa résistance prématurée. »

CONSIDÉRANT la conclusion de la décision de l'inspecteur Patrick Simard :

« Par conséquent, l'entrepreneur devra faire les vérifications nécessaires et les correctifs d'anomalies observés et énumérés ci-haut, selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. »

POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL D'ARBITRAGE :

REJETTE la demande d'arbitrage de l'entrepreneur;

DÉCLARE la décision de l'inspecteur-conciliateur de l'administrateur de la Garantie bien fondée;

ORDONNE à l'entrepreneur de corriger toutes les anomalies suivantes telles que décrites au rapport de consultant Quali-contrôle Inc. apparaissant à la pièce B-3 (cahier de pièces des Bénéficiaires) et qui se détaillent comme suit :

Façade :

1-              Comme le démontrent les photos 3 et 4 de la section gauche de la façade, il y a un désalignement sévère des joints verticaux.

2-              La section du pignon au-dessus de l'entrée principale, nous observons un désalignement des éléments de brique observable à plus de 6m. (Photos 5, 6, et 7)

3. La section droite de la façade où se situe l'entrée de garage, il y a une perte de verticalité de l'alignement du mur sur la gauche du garage perceptible à plus de 6m. (Photos 9, 10 et 11)

4-              Le haut de mur sur la gauche de la porte de garage, il y a une perte de verticalité des joints verticaux. (Photo 12)

5-              Les photos de 13 à 17 ont été prises de soir à partir des mêmes angles d'observation que les photos prises de jours à 6m et plus. On remarque un manque de respect sévère du plan de pose tel que reconnu aux règles de l'art.

Mur droit

1- Il y a un léger désalignement vertical des joints sur la section gauche du parement. (Photo 19)

2- La grosseur des joints verticaux dépasse de beaucoup les tolérances permises. (Photos 22 et 23)

3- On a oublié de façonner les joints sur un secteur de la section gauche (Photo 21)

4- Sous les luminaires du soir, on observe le manque de respect du plan de pose. (Photos 24 et 25)

Mur arrière

1-               A la section gauche du mur arrière (photo 27), il y a perte de niveau horizontal très sévère. (Photo 28 à 31)

2-               Sur le mur droit du coin intérieur, il y a perte de verticalité très sévère. (Photo 32)

3-               Il y a une déficience sévère de la planéité du mur. (Photo 33)

4-               Il y a une certaine variable de l'alignement vertical des joints. (Photo 34)

5-               Sur le mur arrière à la droite de la fenêtre de gauche (Photo 26), les joints de mortier sont d'une grosseur non justifiée et occasionnée par une mauvaise longueur de coupe de brique. (Photo 35)

6-               L'apparence des murs de brique sous les lumières de soir démontre le non-respect du plan de pose même avec des photos prises à une distance de 25 pieds. (Photos 36, 37 et 38)

Mur gauche

1- Il y a perte de planéité du mur sévère à mi-hauteur. (Photo 40)

2- L'observation sous les luminaires du soir nous démontre un manque de respect du plan de pose (Photos 41 et 42)

LE TOUT EN RESPECT du Code National du Bâtiment de la norme CSA-A371 des règles de l'art et des usages du marché;

ORDONNE en vertu des articles 38 et 124 du Règlement sur le plan de Garantie des Bâtiments résidentiels Neufs de rembourser aux bénéficiaires la somme de 977,29$ en remboursement partiel des frais d'expertise, dans un délai de 15 jours suivant la décision arbitrale rendue par le tribunal.

DÉTERMINE conformément à l'article 123 du règlement sur le plan de Garantie des Bâtiments résidentiels neufs que les coûts du présent arbitrage sont à la charge de l'administrateur et de l’entrepreneur, selon l'article 37 du règlement.

 

MONTRÉAL, le 6 août 2014

 

 

Me Jean Doyle, avocat

arbitre