ARBITRAGE
Entre
Louis-Jacques Charles et Rose-Dante Étienne
et
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE l'APCHQ INC,
DÉCISION ARBITRALE
Rendue à Montréal, le 6 juillet 2005
Dans le différend entre
Louis-Jacques Charles et Rose-Dante Étienne demanderesse
10178 place Rosaire Fortin, Montréal
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc,
5930, boul. Louis-H. Lafontaine, Anjou administrateur représentée par
Me Luc Séguin défenderesse
HABITATIONS BEAUX LIEUX INC. entrepreneur
14530 rue Jovette-Bernier, Montréal
représentés par
M Jean-Marc Beaulieu mis-en-cause
Sous l'égide du
Centre canadien d'arbitrage commercial CCAC
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Devant Guy Décarie |
Dossiers |
arbitre nommé au tribunal |
MANDAT
Suite à la demande des propriétaires, l'arbitre soussigné a été nommé par le CCAC le 13 mai 2005 pour agir comme arbitre dans le dossier précité et de statuer sur la DÉCISION de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. par son inspecteur Jocelyn Dubuc rendue le 5 avril 2005 sous le dossier No: 070228.
HISTORIQUE,
Selon les documents remis à l'arbitre il est possible d'établir la chronologie suivante:
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contrat préliminaire et contrat de garantie |
8 fév. 2004 |
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réception du bâtiment |
15 juin 2004 |
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acte de vente |
15 juin 2004 |
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rapport d'inspection du bâtiment de l'inspecteur du propriétaire, M. Normand Moisan |
16 nov. 2004 |
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avis du bénéficiaire à l'entrepreneur |
29 nov. 2004 |
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demande de réclamation |
7 jan. 2005 |
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avis de 15 jours de l'administrateur à l'entrepreneur |
12 jan. 2005 |
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inspection des lieux par les parties |
22 mars 2005 |
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décision de l'administrateur |
5 avril 2005 |
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avis du bénéficiaire au CCA |
18 avril 2005 |
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demande d'arbitrage |
22 avril 2005 |
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nomination de l'arbitre |
13 mai 2005 |
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réception du dossier des procureurs de l'administrateur |
27 mai 2005 |
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réception de la provision pour frais de l'administrateur |
2 juin 2005 |
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transmission du dossier à l'arbitre saisi du différend |
3 juin 2005 |
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avis d'audition par l'arbitre |
9 juin 2005 |
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avis d'audition révisée à la demande de l'administrateur |
15 juin 2005 |
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audition de l'arbitrage et inspection des lieux |
20 juin 2005 |
AUDITION,
L'audition par l'arbitre et l'inspection des lieux a eu lieu au 10178 place Rosaire Fortin, Montréal, le 20 juin 2005 en présence des parties représentées, à savoir:
copropriétaires Louis-Jacques Charles et Rose-Dante Étienne
entrepreneur Jean-Marc Beaulieu
inspecteur de l'APCHQ Pierre Bonneville (pour Jocelyn Du bue)
procureur de l'APCHQ Luc Séguin
Les points suivants ont été discutés et référence est faite à la DÉCISION de l'administrateur en date du 5 avril 2005 ainsi que la lettre de M. Louis Jacques Charles en date du 18 avril 2005.
Il a été convenu entre les parties que l'entrepreneur s'engageait à effectuer les travaux mentionnés aux points 1 à 7 pour le 31 mai 2005. Les travaux ne sont pas encore exécutés sous prétexte que la demanderesse n'a pas avisé l'entrepreneur et l'administrateur de sa décision quant au point 4. ABSENCE DE TRAPPE D'ACCÈS AU BAIN PODIUM. La demanderesse déclare qu'il ne désire plus avoir de trappe d'accès et il est convenu que les autres travaux allaient être complétés pour le 15 juillet 2005 pour les points 1, 5, 6 et 7 et le 31 août 2005 pour les points 2 et 3.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
A) la défenderesse
Dans sa DÉCISION l'administrateur statue que
La GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ NE PEUT CONSIDÉRER LES POINTS 8 À. 18 DANS LE CADRE DU CONTRAT DE GARANTIE
Concernant les points 8 à 12 il s'agit de situations apparentes non dénoncées par écrit au moment de la réception du bâtiment selon l'article 3.2 du contrat de garantie.
Concernant les points 13 à 15 la demanderesse n'a pas été en mesure de démontrer de malfaçons.
Concernant le point 16 il s'agit de l'usure normale du bâtiment selon l'article 4.4
Concernant le point 17 il s'agit d'une exclusion pour travaux à l'extérieur du bâtiment selon l'article 4.9.
Concernant le point 18 il s'agit d'une exclusion pour comportement normal des matériaux selon l'article 4.2.
B) la demanderesse
Dans sa lettre du 18 avril 2005 la demanderesse est en désaccord avec la décision de l'APCHQ concernant une demande de réclamation pour des travaux non conformes selon la GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L'APCHQ
Concernant l'item 1 il s'agit de malfaçon dans la pose de parqueterie devant la porte patio, devant la porte de la chambre à coucher et dans le passage à J'étage. (points 8, 9 et 10 de la DÉCISION)
Concernant l'item 2 il s'agit de revêtement d'aluminium extérieur bosselé et perforé. (points 11 et 12 de la DÉCISION)
Concernant l'item 3 il s'agit de malfaçon dans l'application du crépi de fondation exécuté deux mois après l'occupation de la maison. (point 15 de la DÉCISION).
Concernant l'item 4 il s'agit de nivellement fautif du terrain à l'extérieur du bâtiment. (point 17 de la DÉCISION)
Concernant l'item 5 il s'agit d'une mauvaise pente du plancher de garage. (point 2 de la DÉCISION)
LES FAITS
La demanderesse retire les points 13, 14 et 16 de sa réclamation. Il y a malfaçon dans la pose de la parqueterie aux endroits indiqués ainsi que dans la pose du crépi à l'escalier et aux fondations. Le revêtement d'aluminium aurait pu être endommagé par d'autres intervenants que l'entrepreneur.
Les fissures dans le crépi ne sont pas le résultat d'une faute dans la fondation mais résultent d'une malfaçon dans son application.
La visite des lieux avec l'entrepreneur le 14 juin 2444 a été de courte durée parce que M. Beaulieu était pressé.
La LISTE PRÉÉTABLIE D'ÉLÉMENTS À VÉRIFIER de l'administrateur ne contient aucune notation sur la condition du bâtiment quoique plusieurs items restaient à compléter ou étaient défectueux comme le prouve l'entente entre les parties aux points 1 à 7 de la DÉCISION. Dans la DÉCLARATION DE RÉCEPTION DU BÂTIMENT il n'y a aucune notation par rapport à l'acceptation sans réserve ou sous réserve de la formule
DÉCISION ARBITRALE
Basée sur les documents soumis, les déclarations des parties au litige ainsi que les observations sur les lieux à l'occasion de l'audition, la décision du tribunal est la suivante:
L’article 52 du RÈGLEMENT D'ARBITRAGE SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS stipule que Le tribunal arbitral statue conformément aux règles de droit: il fait aussi appel à. l'équité lorsque les circonstances le justifient. (souligné par l'arbitre)
Au CCQ il est stipulé que:
Art. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour ou l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.
Le tribunal considère que dans les circonstances l'entrepreneur connaissait 1'état des manques et des malfaçons au moment de la réception du bâtiment le 15 juin 2004. La demanderesse ne connaissait pas les normes locales et n'avait pas eu l'opportunité de se prévaloir des services d'un expert. Aussitôt que la défenderesse a pu constater les vices il les a dénoncés à l'entrepreneur. Toute référence à l'article 3.2 du contrat de garantie est inéquitable et devient nulle et sans effet.
POUR CES MOTIFS
Le tribunal rend la défenderesse responsable de s'assurer de l'exécution de l'entente entre les parties aux points 1, 2, 3, 5, 6 et 7.
Le plancher de parqueterie devra être réparé aux endroits indiqués dans la réclamation. Le crépi devra être corrigé à l'escalier et les fissures réparées sur les fondations.
Le tribunal rejette les prétentions de la demanderesse sur les points 11 et 12 de la DÉCISION. Le tribunal rejette les prétentions de la demanderesse sur le point 17 de la DÉCISION qui font partie d'une exclusion selon l'article 4.9 du contrat de garantie.
Montréal, le 6 juillet 2005
Guy Décarie
Arbitre nommé au tribunal