ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)   Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
ENTRE :
PATRICK GUAY ET SONIA FAUCHER
(ci-après les « bénéficiaires »)
ET :
CONSTRUCTION M. WILLIAMS INC.
(ci-après l'« entrepreneur »)
ET :
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC.
(ci-après l'« administrateur »)
No dossier APCHQ : 95946-1 No dossier GAMM : 2011-09-005
SENTENCE ARBITRALE
Arbitre :	M. Claude Dupuis, ing.
Pour les bénéficiaires :	M. Patrick Guay
Pour l'entrepreneur :	M. Mario Williams
Pour l'administrateur :	Me Patrick Marcoux
Date d’audience :	13 juin 2011
Lieu d’audience :	Saint-Amable
Date de la sentence :	4 juillet 2011

I : INTRODUCTION

[1]           M^me Faucher et M. Guay sont les actuels bénéficiaires d’un bâtiment résidentiel, non détenu en copropriété divise, situé à Saint-Amable. Ils ont acquis cette propriété du premier acheteur le 20 juillet 2007; ce dernier l’avait reçue de l’entrepreneur le 6 septembre 2005.

[2]           En date du 13 août 2010, les bénéficiaires actuels ont acheminé à l’entrepreneur et à l’administrateur une réclamation relatant la présence de nombreuses fissures reliées, selon eux, à l’existence d’un sol instable.

[3]           Dans un rapport de décision daté du 14 mars 2011, l’administrateur a refusé ladite réclamation pour les motifs ci-après cités :

Considérant que les bénéficiaires avaient clairement été avisés et sensibilisés par l’ancien propriétaire de la problématique des sols à faible capacité portante, nous constatons tout de même qu’une période de plus de vingt-huit mois s’est écoulée entre l’apparition des premiers désordres et de plus de sept mois entre la réapparition des mêmes dommages avant qu’ils ne jugent à propos d’en informer par écrit l’administrateur

[…]

Au surplus, la dénonciation faite à l’administrateur intervient plus de trois (3) ans après la connaissance par les bénéficiaires de leur droit d’action, de sorte que la réclamation est prescrite.

[4]           En cours d’enquête, M. Patrick Guay, bénéficiaire, ainsi que M. Mario Williams, entrepreneur, ont témoigné.

II : LES FAITS

[5]           Le jour de l’audience, soit le 13 juin 2011, la visite des lieux a démontré une trentaine de manifestations ou dommages, composés particulièrement de fissures sur les murs et plafonds intérieurs, d’une fissure importante sur le mur avant extérieur, d’interstices, de portes hors niveau et non d’équerre, d’inclinaison du plancher à plusieurs endroits, de fenêtres inopérantes (très difficiles à ouvrir), de fissuration du mortier, etc.

[6]           De l’aveu même de M. Mario Williams, entrepreneur, ces manifestations résultent d’un tassement dû à un vice de sol.

[7]           Les bénéficiaires étaient très confiants lorsqu’ils ont acquis cette propriété en 2007, puisqu’il n’y avait aucune manifestation à ce moment-là et que la maison était impeccable deux ans après la construction.

[8]           Avant l’acquisition, ils ont fait inspecter le bâtiment et ils ont été mis au courant de la situation des sols à Saint-Amable; selon leur compréhension, l’entrepreneur avait procédé à des tests de sol par échantillonnage dans le secteur, la rue où était construite la propriété n’était pas ciblée par la mauvaise réputation, et les problèmes étaient surtout ceux des auto-constructeurs, lesquels n’effectuaient pas de tests de sol.

[9]           Sur la promesse d’achat du 22 juin 2007, les bénéficiaires actuels ont clairement indiqué que « Les acheteurs connaissent les problèmes de capacité portante des sols et d’ocre ferreuse à St-Amable ».

[10]        Selon M. Guay, les premières manifestations sont apparues cinq à six mois suivant l’achat, soit après le 25 décembre 2007; en janvier 2008, le bénéficiaire a contacté l’entrepreneur, lequel a réparé environ dix fissures ou autres défectuosités. Le représentant de l’entrepreneur lui aurait alors indiqué que ces fissures étaient usuelles et résultaient du comportement normal des matériaux.

[11]        Au cours de l’année 2008, d’autres fissures sont apparues, de façon graduelle, de sorte qu’en février 2009, l’entrepreneur a procédé à une dizaine d’autres réparations; encore une fois, le représentant de l’entrepreneur aurait répété que ces fissures étaient causées par l’assèchement des matériaux.

[12]        Pour une troisième fois, soit à l’hiver 2010, l’entrepreneur a encore effectué une dizaine de réparations; à cette occasion, le représentant de l’entrepreneur aurait indiqué aux bénéficiaires que ces dernières manifestations n’étaient pas causées par l’affaissement du sol, mais plutôt par les vibrations engendrées par le transport de terre par camion sur leur rue.

[13]        Selon M. Guay, ce n’est qu’en juin 2010 qu’il a pu constater que la situation était préoccupante. En effet, en juin, il a découvert une fissure sur le mur de brique avant; à l’intérieur, il a aperçu un joint fissuré et gondolant, ce qui, selon ce que lui avait dit le représentant de l’entrepreneur, pouvait résulter d’un affaissement du sol; de plus, un des éléments ayant fait l’objet de réparation par l’entrepreneur s’était à nouveau dégradé, et un des murs du salon s’était affaissé.

[14]        M. Guay témoigne qu’il ne voulait pas appeler l’administrateur de la garantie pour chaque petit problème qui se présentait périodiquement, car il était satisfait de l’évaluation que lui transmettait l’entrepreneur.

[15]        En 2009, M. Guay a eu connaissance des nombreux problèmes d’affaissement à Saint-Amable; toutefois, sa propre rue n’était pas ciblée.

III : ARGUMENTATION

Bénéficiaires

[16]        M. Guay soutient que lors de l’achat en 2007, il n’y avait aucun signe apparent; de plus, il a fait inspecter l’habitation par un professionnel du bâtiment, lequel n’a rapporté aucune anomalie. Dès l’apparition des premières manifestations, l’entrepreneur a effectué les réparations nécessaires.

[17]        Ce n’est qu’en 2010 que M. Guay a décelé un problème majeur, alors que quatre éléments qui avaient déjà été réparés par l’entrepreneur se sont fissurés à nouveau, et qu’une fissure est apparue à l’extérieur en façade sur le mur de brique.

[18]        Auparavant, les problèmes semblaient mineurs, et M. Guay faisait confiance au constructeur de la maison; toutefois, à l’été 2010, il a compris qu’il y avait affaissement, et, selon lui, c’est à ce moment que débute le délai de six mois pour la découverte.

Entrepreneur

[19]        M. Williams nous informe que ce n’est qu’en 2007 qu’il a débuté le pieutage de toutes les nouvelles constructions, au moment où la Ville a soulevé la situation des sols à Saint-Amable; en 2008, cette situation était connue de tout le monde.

[20]        Aucun test de sol n’a été effectué sur le terrain de ladite propriété.

[21]        M. Williams prétend, mais il n’en est pas certain, que la largeur des semelles de la propriété concernée serait de 36 po.

Administrateur

[22]        Le procureur souligne que s’ils ont dénoncé à l’intérieur de la période de garantie de cinq ans, les bénéficiaires n’ont pas respecté le délai de dénonciation de six mois à compter de la découverte du vice, tel qu’exigé à l’article 10.5° du plan de garantie.

[23]        À la première réparation en janvier 2008, il s’agissait déjà d’un bon indice; à la deuxième réparation au début de 2009, la situation était très claire et ne souffrait d’aucun doute; à la troisième réparation à l’hiver 2009-2010, il était trop tard pour dénoncer.

[24]        Citant l’article 2925 du Code civil du Québec, le procureur avance qu’il y a prescription dans le présent dossier.

[25]        En effet, le délai de trois ans inscrit dans cet article débute au moment où les bénéficiaires ont signé l’offre d’achat en juin 2007, indiquant qu’ils connaissaient la situation problématique des sols à Saint-Amable.

[26]        À l’appui de son argumentation, le procureur a soumis les autorités suivantes :

-       Claude Carrier et Construction Paul Dargis inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 9 avril 2010, M^e Reynald Poulin, arbitre.

-       Esmaeilzadeh Danesh v. Solico Inc. and La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 5 mai 2008, M^e Jean Philippe Ewart, arbitre.

-       Pierre Fleurant et 9054-4651 Québec inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, SA, 18 septembre 2006, M. Claude Mérineau, arbitre.

-       Jeffrey EDWARDS, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, Montréal, Wilson & Lafleur ltée, [s. d.], p. 214-219.

-       Jean-Louis BAUDOUIN et Patrice DESLAURIERS, La responsabilité civile, 7^e éd., Cowansville, Les Éditions Yvon Blais Inc., 2007, Vol. 1 - Principes généraux, p. 1194-1201.

-       Remer c. Remer, 2011 QCCS 92 (CanLII) (C.S.).

-       Canada (Procureur général) c. Lameman, 2008 CSC 14 .

IV : DÉCISION ET MOTIFS

[27]        Résumons les faits.

[28]        Un premier acheteur reçoit l’habitation le 6 septembre 2005. Les deuxièmes acheteurs, soit les bénéficiaires actuels, en prennent possession le 20 juillet 2007; sur la promesse d’achat, ils admettent avoir pris connaissance des problèmes de sol à Saint-Amable; lors de cette transaction, aucune manifestation quelconque n’est découverte.

[29]        En janvier 2008, l’entrepreneur procède à environ dix réparations de fissures ou autres éléments.

[30]        En février 2009, l’entrepreneur fait une dizaine d’autres réparations.

[31]        À l’hiver 2010, l’entrepreneur effectue à nouveau dix autres réparations.

[32]        En juin 2010, les bénéficiaires constatent que la situation est préoccupante suite à l’apparition de joints gondolants et d’une fissure sur le mur de brique avant.

[33]        Le 13 août 2010, les bénéficiaires acheminent une réclamation écrite à l’entrepreneur, laquelle a été reçue par l’administrateur le 18 août.

De la prescription

[34]        Le procureur de l’administrateur, se référant à l’article 2925 du Code civil du Québec, soutient qu’il y a prescription dans le présent dossier; le délai de trois ans débutait au moment où les bénéficiaires ont signé l’offre d’achat en juillet 2007, alors que la réclamation est du mois d’août 2010.

[35]        En tout respect pour l’opinion contraire, est-ce que la connaissance d’une situation donnée dans une région puisse justifier de prendre action pour un droit personnel, alors qu’il n’existe aucune manifestation?

[36]        Je cite ci-après les articles 2925 et 2926 du Code civil du Québec :

2925. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans.

2926. Lorsque le droit d'action résulte d'un préjudice moral, corporel ou matériel qui se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois.

[37]        À titre d’exemple, si la Ville de Montréal était reconnue pour ses nombreux refoulements d’égout, cela justifierait-il tout nouvel acquéreur d’une propriété dans cette ville de prendre action dès l’acte d’achat?

[38]        L’article 2926 du Code civil du Québec stipule que le délai court du jour où le préjudice se manifeste pour la première fois; or, lors de l’achat de ladite propriété en juillet 2007, il n’existait aucun tort, aucun dommage sur celle-ci.

[39]        Je cite ci-après les auteurs Jean-Louis Baudouin et Patrice Deslauriers[1] :

1-1421 - Dommage graduel - Qu’en est-il lorsque le dommage, au lieu de se manifester d’un seul coup, se manifeste de façon graduelle ou progressive? L’article 2926 C.c. a apporté une réponse au problème en prévoyant que la prescription du recours commence à courir du jour où il se manifeste pour la première fois. Le législateur entend probablement, par cette expression, la faire débuter au jour où le réclamant a constaté le premier signe appréciable ou tangible de la réalisation du préjudice, alors même qu’il ne s’est pas totalement réalisé et donc qu’une partie même importante de celui-ci se produira dans le futur. On ne doit pas confondre, en effet, le caractère graduel du préjudice et son aggravation. Ainsi, il est logique que le propriétaire, constatant que certains travaux pourront nuire à sa propriété, attende une manifestation apparente du préjudice pour poursuivre. Il n’en est pas de même de la victime de lésions corporelles actuelles pour le préjudice futur.

[40]        Ainsi, dans le présent dossier, le délai de prescription aurait pu débuter au plus tôt en janvier 2008, au moment de l’apparition des premières manifestations.

Du délai de dénonciation

[41]        Même si l’administrateur ne s’est pas encore prononcé sur la source des présents désordres, la visite des lieux ainsi que l’admission de l’entrepreneur à l’effet que ces désordres résultent d’un tassement dû à un vice de sol nous dirigent vers un vice du sol.

[42]        Je cite ci-après l’article 10.5° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs :

10.  La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:

[…]

  5°    la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.

[43]        Le délai de dénonciation de six mois à compter de la découverte, ci-devant spécifié, est unanimement reconnu par la jurisprudence comme un délai de rigueur et de déchéance; le tribunal ne peut le proroger.

[44]        La mésentente entre les parties réside sur le moment où débute ce délai.

[45]        Pour le calcul du délai, les termes utilisés par le législateur aux articles 10.4° et 10.5° du plan de garantie sont différents; cependant, pour un vice supérieur, soit un vice majeur (article 10.5°), on se doit au moins d’observer les mêmes règles que pour un vice inférieur, soit un vice caché (article 10.4°); ce dernier article fait référence à l’article 1739 du Code civil du Québec, ci-après cité :

1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

[46]        Relativement aux termes névralgiques de ce dernier article, soit « … du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue », je me réfère maintenant aux propos de l’arbitre Jeffrey Edwards[2] :

466 - La connaissance peut toutefois être appréciée de différentes manières. Elle peut faire l’objet d’une évaluation subjective : l’acheteur doit alors être pleinement conscient du vice. Elle peut aussi faire l’objet d’une appréciation objective : il s’agit alors de déterminer le moment auquel l’acheteur aurait dû avoir connaissance du vice. L’emploi du terme « découverte » paraît impliquer une connaissance subjective. Une personne découvre un fait lorsqu’elle est éveillée à une réalité nouvelle. Une telle méthode obligerait toutefois le vendeur à subir un délai excessif devant la négligence de l’acheteur. En conséquence, la jurisprudence suivant l’ancien Code s’est toujours prononcée pour une évaluation objective, selon le critère de l’acheteur raisonnable, de la connaissance du vice en matière de délai. Ainsi, le délai commence à courir dès que l’acheteur aurait dû découvrir le vice. Le vendeur ne peut donc être prisonnier de l’attitude plus ou moins attentive de son acheteur au regard du vice. Notons que l’article de la Convention sur la vente internationale de marchandises, ayant inspiré l’article 1739 C.c.Q., reçoit la même interprétation.

[47]        Dans le présent dossier, la réparation des dix premières manifestations en janvier 2008 aurait dû déjà soulever une certaine crainte chez les bénéficiaires.

[48]        Cependant, en février 2009, la réparation de dix éléments supplémentaires, combinée à leur connaissance depuis 2007 de la situation des sols à Saint-Amable, était suffisante pour permettre aux bénéficiaires actuels de prendre connaissance du vice.

[49]        En février 2009, les réparations cumulatives de 20 manifestations constituaient, même pour un non-initié, une situation grave et anormale; la simple visite des lieux le jour de l’audience a permis de confirmer cette appréciation.

[50]        Le soussigné croit en la bonne foi des bénéficiaires avec lesquels l’entrepreneur a collaboré pour corriger les vices; mais ceci n’enlève rien à leur obligation contractuelle, soit celle de dénoncer la situation à l’administrateur dans le délai requis.

[51]        L’arbitre DÉCLARE donc que le délai de dénonciation débute en février 2009, soit lors de la deuxième intervention de l’entrepreneur, alors que la dénonciation a été acheminée à l’administrateur le 13 août 2010; le délai de dénonciation de six mois prévu à la loi n’a donc pas été respecté.

[52]        Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.

Les coûts d’arbitrage

[53]        Conformément à l’article 21 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le tribunal départage les coûts du présent arbitrage de la façon suivante : cinquante dollars (50,00 $) à la charge des bénéficiaires et le solde à la charge de l’administrateur.

 

BOUCHERVILLE, le 4 juillet 2011.
	__________________________________ Claude Dupuis, ing., arbitre