ARBITRAGE

En vertu du Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

(Décret 841-98 du 17 juin 1998, c. B-1.1, r.0.2, Loi sur le bâtiment, Lois refondues du Québec (L.R.Q.), c. B-1.1, Canada)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :

Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

______________________________________________________________________

 

Entre

Rachid Azzegagh et Mahnaz Chobin

Bénéficiaires

Et

Construction Cholette-Houde Inc.

Entrepreneur

Et

La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ Inc. (GMN)

Administrateur

 

 

No dossier Garantie :

11-272LS

No dossier GAMM :

2011-12-010

No dossier Arbitre :

13 185-77

 

______________________________________________________________________

 

SENTENCE ARBITRALE

______________________________________________________________________

 

Arbitre :

Me Jeffrey Edwards

 

 

Pour les Bénéficiaires :

Monsieur Rachid Azzegagh

 

 

Pour l’Entrepreneur :

Madame Cidalia Dias

 

 

Pour l’Administrateur :

Me Luc Séguin

 

Date(s) d’audience :

Le 8 septembre 2011

 

 

Lieu d’audience :

Au domicile des Bénéficiaires

 

 

Date de la décision :

Le 16 septembre 2011

______________________________________________________________________

APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PROCÉDURES ET DES PIÈCES, VISITÉ LES LIEUX, ENTENDU LA PREUVE ET LES ARGUMENTS DE TOUTES LES PARTIES, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE REND LA DÉCISION SUIVANTE :

 

1.      LA DEMANDE D’ARBITRAGE

[1]       Le Tribunal d’arbitrage est saisi d’une demande d’arbitrage des Bénéficiaires concernant une décision de l’Administrateur (signée par Marie-Pier Germain, architecte) datée du 26 avril 2011 (« Décision »).

2.      LES FAITS ET LES PROCÉDURES DE L’INSTANCE ARBITRALE

[2]       L’Administrateur a produit les pièces suivantes qui sont dans le Cahier des pièces de l’Administrateur :

            A-1   Déclaration de copropriété datée du 12 mai 2009;

            A-2   En liasse, contrat préliminaire et contrat de garantie datés du 12 janvier 2010, et Annexe C;

            A-3   Formulaire d’inspection pré-réception daté du 10 mai 2010;

            A-4   Acte de vente daté du 20 mai 2010;

            A-5   Lettre des Bénéficiaires à l’Entrepreneur datée du 19 juillet 2010;

            A-6   Demande de réclamation datée du 13 septembre 2010;

            A-7   Avis de 15 jours de l’Administrateur à l’Entrepreneur daté du 23 novembre 2010;

            A-8   En liasse, photographies;

            A-9   Décision de l’Administrateur datée du 26 avril 2011;

            A-10 Demande d’arbitrage datée du 19 mai 2011;

[3]       Le 25 août 2011, l’Entrepreneur a produit une pièce additionnelle, à savoir :

            E-1 Une expertise d’André Pilon, ing., datée du 14 juillet 2011 avec des dessins          datés du 13 juillet 2011. 

[4]       La Décision dispose de 33 différents points dénoncés par les Bénéficiaires.  Les Bénéficiaires demandent la révision de cinq (5) points, à savoir les points 4, 6, 7, 8 et 9.

Point no. 4    « Carrelage céramique mal disposé du côté du lave vaisselle »

[5]       Le Bénéficiaire se plaint que le carrelage sous le lave-vaisselle n’est pas de niveau.  Il se plaint alors qu’il a eu des difficultés à insérer et à positionner le lave-vaisselle.  Il a réussi avec l’aide de son beau-frère à l’installer, à brancher les tuyaux et le lave-vaisselle fonctionne bien maintenant.

[6]       En premier lieu, puisque le travail est fait et le lave-vaisselle installé, il n’y a pas de travaux correctifs à ordonner.  Le Bénéficiaire n’a pas fait de travaux correctifs et il n’a pas payé de facture supplémentaire.  Il parle plutôt des inconvénients et du temps supplémentaire passé à cette fin.  En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs[1] (ci-après «Règlement»), le Tribunal d’arbitrage ne considère pas que des dommages de ce genre puissent faire l’objet de dommages compensatoires dans le contexte de la présente instance.

Point no. 6    « Léger creux dans le plancher de la chambre à coucher principale »

Les Bénéficiaires ont dénoncé la présence d’un léger creux dans le plancher de la chambre principale.  L’Administrateur a conclu que le problème est d’ordre tellement mineur qu’il ne constitue pas une malfaçon, soit une dérogation aux règles de l’art.  Le soussigné a examiné l’endroit du plancher en question.  Le creux nous a paru à peine perceptible.  Nous sommes également d’avis qu’il n’y a pas de malfaçon et donc qu’il n’y a pas lieux d’intervenir.

Point no. 7    « Craquements généralisés au plancher de bois »

[7]       Les Bénéficiaires se plaignent de la présence de craquements dans le plancher de bois sur toute la superficie de l’unité, bien que plus évidente dans le passage menant de la salle à dîner aux chambres à coucher et autour de la garde robe dans la chambre secondaire.

[8]       L’Entrepreneur considère que les craquements sont à un niveau normal compte tenu du mouvement normal des matériaux.  Le représentant du sous-entrepreneur responsable pour les planchers de bois, Gaetan Hirsh, de Planchers de bois franc  Barwood Pilon, a témoigné au même effet.  En plus, il soumet que les problèmes constatés résultent d’un mauvais contrôle du niveau de l’humidité dans l’unité.

[9]       Dans la Décision, l’inspectrice avait rejeté ce point au motif que les craquements sont attribuables au comportement normal des matériaux.  Elle admet cependant que les sons de craquements constatés dans le passage et dans la chambre secondaire lors de l’audition et la visite des lieux sont beaucoup plus forts que lors de son inspection.

[10]    En premier lieu, selon la prépondérance de la preuve, le Tribunal d’arbitrage rejette le moyen de défense d’un mauvais contrôle de l’humidité de l’unité par les Bénéficiaires.  Cette thèse n’est appuyée d’aucune preuve crédible.  L’unité est très propre et très bien entretenue et les Bénéficiaires paraissent des personnes très prudentes et diligentes dans l’entretien de leur unité de propriété. 

[11]    Le soussigné a constaté et a pu confirmer le niveau très élevé et complètement hors normes des craquements dans le passage et dans la chambre secondaire.

[12]    Dans l’hypothèse même d’un mauvais contrôle de l’humidité de l’unité, le problème de craquements aurait été généralisé à tous les planchers en bois franc de l’unité.  Or, ce n’est pas le cas.  Le problème est grave et localisé aux endroits du passage et à l’endroit près de la garde-robe dans la chambre secondaire.

[13]    De même, selon la prépondérance de la preuve, le Tribunal d’arbitrage ne peut accepter la thèse que les craquements graves et évidents sont attribuables au comportement normal des matériaux lors du séchage de ces derniers.  En premier lieu, les craquements constatés sont à un niveau tellement hors normes qu’il n’est pas possible de considérer qu’ils résultent du comportement normal des matériaux.  La situation concernant les craquements que vivent les Bénéficiaires n’a rien de normale, les sons des craquements étant excessifs et anormaux aux deux endroits mentionnés.

[14]    De même, si le problème résultait de l’assèchement des matériaux, pourquoi ne serait-il pas généralisé pour tous les planchers de bois dans l’unité.  Le fait que le problème soit localisé à deux endroits appuie plutôt la thèse que l’installation des planchers de bois à ces endroits est déficiente, défectueuse et constitue une violation des règles de l’art.

[15]    Selon la loi, l’Entrepreneur (ou son sous-entrepreneur) a le choix des méthodes techniques de construction et des matériaux, mais il a une obligation d’assurer que l’ouvrage réalisé fournit un résultat acceptable.  Le plancher de bois dans le passage et autour de la garde-robe dans la chambre secondaire a échoué à satisfaire cette obligation de résultat.

[16]    Ainsi, le Tribunal ordonnera que le plancher de bois dans le passage menant de la salle à dîner aux chambres à coucher et autour de la garde-robe dans la chambre secondaire soient enlevés et refait et que les autres travaux correctifs afférents requis soient réalisés selon les règles de l’art.

Point no. 8    « Luminaire de la salle à manger »

[17]    Les Bénéficiaires allèguent que le représentant du vendeur leur a promis le luminaire en place lors de la visite et l’inspection.  Cependant, dans les documents contractuels (Pièces P-2 et P-3), il n’y a aucune preuve d’une telle promesse ou entente.  L’existence d’une telle entente est niée par la représentante de l’Entrepreneur, Cidalia Dias, Directrice, Service après-vente.  Étant donné que le Bénéficiaire a le fardeau de la preuve de l’existence d’une telle entente, le Tribunal d’arbitrage doit conclure qu’il n’a pas déchargé ce fardeau.  Il n’y a pas lieu d’intervenir sur ce point dans la Décision.

Point no. 9    « Chauffage manquant dans la cuisine »

[18]    Les Bénéficiaires allèguent que la cuisine de leur unité (no. 308) devrait être munie d’une unité ou d’une sortie de chauffage distincte.  Afin de fonder cette prétention, le Bénéficiaire se réfère à l’unité 109 qui est effectivement munie d’une source distincte de chauffage dans la cuisine.  Notons que les unités 109 et 308 avaient servi comme «unités-témoins» pour la vente des unités dans le bâtiment.

[19]    L’inspectrice de l’Administrateur explique que selon les normes applicables, une source de chauffage distincte est requise lorsqu’un des murs est un mur extérieur.  Ce n’est pas le cas pour l’unité 308 car le mur adjacent de la cuisine est un mur intérieur.  De plus, la cuisine est de conception ouverte qui s’ouvre sur le salon.  Or, le salon est muni d’une source de chaleur distincte, soit une plinthe électrique.  Pour ce qui est de l’unité 109, un des murs de la cuisine est effectivement un mur extérieur, ce qui justifie et explique la présence de la source distincte de chaleur.  L’inspectrice a soumis après l’audition les normes applicables du Code national du bâtiment qui appuient son témoignage sur ce point.

[20]    L’Entrepreneur dépose le rapport d’expertise de l’Ingénieur André Pilon (Pièce E-1) qui explique que l’endroit où est placée la cuisine de l’unité 308 ne justifie pas une source distincte de chaleur à cet endroit.  Il explique également en conséquence que les plans électriques initiaux pour l’unité 308 n’avaient pas prévu une source distincte de chaleur (contrairement à l’unité 109) et que ces plans se conforment aux règles de l’art.  Nous avons demandé à la représentante de l’Entrepreneur de nous transmettre les plans initiaux, mais nous ne les avons pas reçus.

[21]    À tout événement, les Bénéficiaires n’ont pas apporté de preuve convaincante pour repousser la preuve administrée et soumise par l’Administrateur et l’Entrepreneur.  De plus, les Bénéficiaires affirment que, dans les faits, il n’y a pas de problème de confort en rapport au chauffage dans la cuisine.

[22]    Étant donné que les Bénéficiaires ont eu gain de cause sur un des points de leur demande d’arbitrage, les frais d’arbitrage devraient être payés par l’Administrateur (art. 123, al.2 du Règlement)

 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

 

ORDONNE à l’Entrepreneur de réaliser, selon les règles de l’art, les travaux correctifs mentionnés au Point 7 de la présente sentence arbitrale, et ce, dans les trente jours de la réception de la présente décision arbitrale. 

À défaut par l’Entrepreneur de faire les travaux dans le délai stipulé, ORDONNE à l’Administrateur de faire lesdits travaux correctifs dans les 30 jours suivants;

Pour des motifs raisonnables attribuables aux conditions climatiques, le Tribunal d’arbitrage peut permettre que le délai mentionné soit reporté pour une période limitée.  Le Tribunal d’arbitrage conservera au besoin compétence sur cette question du délai et permettra aux parties de lui faire des représentations à ce sujet.

CONDAMNE l’Administrateur à payer les frais d’arbitrage de la présente instance.

 

 

 

      (s) Jeffrey Edwards                              x

Me Jeffrey Edwards, arbitre

 

 

 


[1] Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, R.R.Q., c. B.1.1, r. 0.2 (ci-après le «Règlement»)