LE RECOURS

[1] Le Bénéficiaire conteste en vertu de l’article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après le « Règlement ») les décisions de l’Administrateur rendues les 13 septembre 2018, 5 septembre et 17 octobre 2019 et portant principalement sur des problèmes de calfeutrage et d’affaissement de portes et fenêtres. Les points en arbitrage sont les suivants :

Ø Points 4, 5, 6 et 8 de la décision du 13 septembre 2018 (la « Première décision »);

Ø Points 6, 7, 8, 9 et 11 du de la décision du 5 septembre 2019 (la « Deuxième décision »); et

Ø Points 3 et 4 de la décision du 17 octobre 2019 (la « Troisième décision »).

[2] Le 3 avril 2019, le Bénéficiaire s’est désisté de sa demande d’arbitrage portant sur le point 8 de la Première décision et il lui en est donné acte aux conclusions des présentes.

LES FAITS

[3] L’Entrepreneur a construit et vendu au Bénéficiaire un immeuble de quatre (4) étages, détenu en copropriété et comptant 54 unités.

[4] Le 9 septembre 2016, Monsieur Alain Corbeil, professionnel dûment mandaté pour procéder à l’inspection des parties communes conformément aux articles 25 et 33 du Règlement, procède à ladite inspection. Il rédige un rapport d’inspection, lequel est reçu par l’Administrateur le 24 octobre 2016. Le formulaire d’inspection est signé, quant à lui, le 15 octobre 2016, et la réception est faite « avec réserves ».

[5] Pour faire suite aux éléments dénoncés, l’Entrepreneur confectionne un tableau de suivi des travaux et ce dernier est mis à jour au fur et à mesure que les travaux sont exécutés.

[6] Insatisfait de l’avancement des travaux dénoncés et à la suite de plaintes des copropriétaires, le Bénéficiaire dénonce à l’Entrepreneur, avec copie à l’Administrateur, un problème de calfeutrage le 9 juillet 2018. Une décision est rendue le 13 septembre suivant et une demande d’arbitrage est faite par le Bénéficiaire le 9 octobre 2018.

[7] L’audience de la présente affaire débute le 3 avril 2019 et le dossier est suspendu. En effet, et tel qu’exposé plus bas, l’évolution de la situation requiert qu’une nouvelle dénonciation soit faite par le Bénéficiaire et qu’une décision soit rendue par l’Administrateur.

[8] Ainsi, une nouvelle dénonciation est faite le 5 avril 2019 et une autre le 27 juin 2019. L’Administrateur procède à une visite d’inspection le 15 juillet suivant et rend sa décision le 5 septembre. Le Bénéficiaire la conteste le 25 du même mois.

[9] Par ailleurs, la décision du 5 septembre indiquait qu’une visite supplémentaire était nécessaire afin de statuer sur deux (2) éléments. Puisque Monsieur Gadbois, inspecteur-conciliateur chargé du dossier, quitte son emploi avant que cette visite ait lieu, celle-ci sera faite par Monsieur Arès le 19 septembre 2019. Ce dernier rend sa décision le 17 octobre suivant et le Bénéficiaire la conteste le 21.

III

LA PREUVE

Bénéficiaire

[10] L’audition débute le 3 avril 2019 avec le témoin Alain Corbeil. Ce dernier est technologue professionnel, expert en bâtiment. Aucune objection n’est formulée à l’encontre du statut d’expert du témoin et le Tribunal lui reconnaît ce titre à la suite de son témoignage portant sur ses expériences professionnelles et l’analyse de son curriculum vitae.

[11] Il explique être l’auteur du document déposé sous la cote A-6, soit le rapport d’inspection des parties communes du 9 septembre 2016. Tel qu’en fait foi son rapport, il n’a pas eu accès à toutes les unités lors de son inspection. En effet, le représentant de l’Entrepreneur n’avait pas toutes les clés.

[12] À la suite de la décision rendue le 13 septembre 2018, il procède à une 2^einspection et son rapport est daté du 18 octobre 2018 (pièce B-5). Il rédige également un troisième rapport en date du 25 juin 2019 (pièce B-16) lequel fait suite à une inspection réalisée le 24 avril 2019.

[13] Monsieur Corbeil témoigne sur ses différents rapports. Il indique avoir procédé à une inspection visuelle de toutes les ouvertures (portes et fenêtres) de presque toutes les unités. Il précise que lors de sa première inspection en septembre 2016, il avait noté un total de 5 affaissements. Le 18 octobre 2018, il notait un total de 28 affaissements alors qu’en avril 2019, il en dénote 47.

[14] Un tableau récapitulatif de ses trois (3) inspections (le « Tableau récapitulatif ») se trouve à la page 3 de la pièce B-16 (sauf quant aux unités commerciales qui ne sont pas incluses au Tableau récapitulatif).

[15] En contre-interrogatoire, il affirmera qu’il s’agit bien, en principe, d’un résumé de tous les constats faits au cours de ses visites mais précisera qu’il peut y avoir quelques erreurs. Entre autres, il mentionne que la porte-patio de l’unité 403 aurait dû être indiquée comme étant affaissée, tel que le démontre la photo qui se trouve à son rapport (B-16, p. 14).

[16] Monsieur Corbeil traite chaque point en litige en se référant à ses trois (3) rapports et aux trois (3) décisions de l’Administrateur. À la demande du Tribunal, il suivra la structure des décisions rendues, ce qui n’est pas sans causer des difficultés. Il devra parfois corriger son témoignage en cours de route. Ses commentaires relatifs à chaque point en litige sont répertoriés dans l’analyse lorsque pertinents au débat.

[17] Il explique le phénomène d’affaissement à l’aide d’un extrait du Guide chantier APCHQ, norme CAN/CSA-A440.4-07 traitant de l’installation des fenêtres. Monsieur Corbeil explique qu’en l’instance, le calage des portes et fenêtres est déficient. Et de cette déficience découle des portes et fenêtres non adéquatement soutenues dans l’ouverture où elles se trouvent. En raison de la force gravitaire, la porte ou la fenêtre s’affaisse, c’est-à-dire qu’elle descend dans son ouverture jusqu’au prochain élément suffisamment solide pour l’empêcher de descendre plus bas.

[18] L’expulsion de la moulure décorative installée sous la fenêtre est un indice fort révélateur d’un mauvais calage. La moulure n’étant pas un élément structural, elle n’est pas destinée ni conçue pour soutenir la porte ou la fenêtre. Bien qu’elle soit posée sous celles-ci, ces dernières ne doivent pas être déposées sur la moulure.

[19] Lorsqu’une fenêtre est installée selon les règles de l’art, la moulure reste en place et joue son rôle décoratif. En l’instance, il note l’absence de moulure à plusieurs endroits en raison de son expulsion, ou encore une expulsion « en cours » de la moulure. Il ajoute qu’outre l’expulsion réalisée ou en cours de réalisation, on note aussi que le calfeutrant posé à la partie supérieure des portes et fenêtres se disloque. On verra aussi, parfois, des portes et fenêtres où le joint de calfeutrant à la limite supérieure est très large pour combler l’espace laissé à la suite de la descente de la porte ou de la fenêtre.

[20] Il note que partout l’Administrateur parle de fissuration du scellant dans ses décisions. Il explique donc la différence entre ce phénomène et celui de dislocation qu’il a constaté lors de ses visites mais également lors de la visite des lieux en présence des parties et du Tribunal.

[21] Le phénomène de fissuration est celui par lequel le scellant se fissure, perfore ou fendille et peut parfois cesser d’adhérer à l’une des surfaces. Dans un cas de dislocation, le scellant maintient son adhérence aux surfaces auxquelles il doit adhérer mais il s’étire, « comme de la gomme balloune », sous l’effet de la force gravitaire qui entraîne la porte ou la fenêtre vers le bas. S’il est normal de trouver un léger mouvement du calfeutrant suivant son installation en raison du séchage, du froid et de la chaleur (1/32 à 1/16 de pouce), il est anormal de voir un « étirement » d’une telle amplitude.

[22] L’affaissement peut engendrer, en outre, des problèmes d’ouverture des fenêtres et des infiltrations d’eau. Il souligne d’ailleurs qu’il y a eu déjà des infiltrations d’eau à certaines unités. De plus, si une fenêtre s’affaisse sous le niveau de l’allège, celle-ci de même que la brique en périphérie se dégraderont. Bien que l’allège ne soit pas une composante structurale, elle est tout de même requise par le Code national du bâtiment.

[23] Il admettra, en contre-interrogatoire, qu’il est vrai que la majorité des ouvertures ne présentent pas, pour le moment, de problème d’ouverture, mais il soutient que cela n’est pas nécessaire pour conclure qu’il y a affaissement.

[24] Monsieur Corbeil indique également qu’il existe un problème d’ancrage à certains endroits. Il s’agit alors d’une absence de fixation mécanique de la fenêtre à la structure du bâtiment. Autrement dit, il s’agit de cas où la fenêtre n’a pas été vissée à la structure et ne tient en place qu’en raison du calfeutrant.

[25] En contre-interrogatoire, il confirme n’avoir pratiqué aucune ouverture pour déterminer la nature exacte de la problématique qu’il identifie comme étant de l’affaissement. Il ajoute cependant que les signes extérieurs suffisent à poser un diagnostic. De plus, lorsqu’une fenêtre bouge dans son espace, c’est clair qu’il manque des vis. Celle-ci n’est pas ancrée et il n’est nul besoin de procéder à des ouvertures pour faire ce constat. Une fenêtre doit être solidement ancrée et ne doit pas bouger.

[26] Il explique que si les déficiences sont apparues graduellement, c’est probablement en raison du tassement graduel des matériaux avoisinants. C’est le bâtiment « qui se place » avec le temps. Par ailleurs, plusieurs autres facteurs peuvent expliquer la situation. Par exemple, s’il y a eu infiltration d’eau, il est possible que les cales se soient déplacées, ou encore si la fenêtre est mal ancrée, les cales peuvent se déplacer par l’effet du mouvement de la fenêtre dans son ouverture.

[27] Réinterrogé par le procureur du Bénéficiaire, il indique la méthode corrective pour les cas d’affaissement: retirer le calfeutrant au pourtour des portes et fenêtres, enlever les moulures décoratives intérieures et extérieures, couper les ancrages, s’il en est, refaire le calage conformément à la norme CAN/CSA-A440.4-07 en procédant aux ajustements requis, refaire l’ancrage puis réinstaller les moulures décoratives et poser le calfeutrant. Il faut, somme toute, réinstaller chaque porte ou fenêtre.

Entrepreneur

[28] L’Entrepreneur fait entendre Marie-Pier Racine. Essentiellement, son témoignage se résume à dire qu’un tableau de suivi des travaux (le « Tableau de suivi des travaux ») est préparé par son service après-vente à partir des déficiences indiquées par le Bénéficiaire lors de la réception des parties communes. Il est mis à jour au fur et à mesure que les travaux sont exécutés. S’il y a une mention « non reconnu » vis-à-vis d’un item, cela signifie que l’Entrepreneur ne reconnaît pas qu’il y ait un problème à corriger qui relève de sa responsabilité.

[29] L’Entrepreneur a transmis au Tribunal et aux parties un rapport d’expertise préparé par Monsieur Martin Turcotte. Ce dernier, bien que présent le 8 juillet à la visite des lieux et en début d’audition, a quitté après la pause du midi. Il ne sera pas traité davantage de ce rapport dans la présente sentence dans la mesure où celui-ci n’est pas contesté et n’a aucun impact sur l’issue du litige.

Administrateur

[30] L’Administrateur fait d’abord entendre Michel Arès, auteur de la décision rendue le 17 octobre 2019.

[31] Monsieur Arès est inspecteur-conciliateur chez l’Administrateur. Il est impliqué dans le présent dossier suivant le départ de Monsieur Gadbois qui a rendu les décisions du 13 septembre 2018 et du 5 septembre 2019.

[32] Il réitère le contenu de sa décision sur les deux (2) points en litige. Il affirme avoir consulté le rapport d’inspection préréception de Monsieur Corbeil du 9 septembre 2016 de même que son rapport complémentaire du 25 juin 2019 et la décision rendue par Monsieur Gadbois le 5 septembre 2019.

[33] Monsieur Arès confirme avoir visité les unités et avoir vérifié s’il y avait présence d’indices de déficience. Selon son témoignage, il n’en a vu aucun.

[34] Plus particulièrement, à l’unité 209 (point 3 de sa décision), il dit avoir constaté que le scellant au pourtour des ouvertures (porte-patio et fenêtre) est intact, que la moulure inférieure de la fenêtre est en place et n’est pas déformée et qu’il n’y a aucune fissure dans la maçonnerie aux coins des ouvertures qui puissent laisser croire à un quelconque désordre. Il affirme n’avoir aucun motif raisonnable de croire qu’il y a affaissement. Ainsi, il décide qu’il n’y a pas de vice caché.

[35] En contre-interrogatoire, il dira qu’il appartient au Bénéficiaire de faire la preuve du désordre et de la cause. Il estime qu’ici, le Bénéficiaire n’a procédé à aucune ouverture démontrant l’installation déficiente, pas plus que l’existence d’un quelconque affaissement.

[36] Il admettra le problème d’ouverture et fermeture de la porte-patio, problème qu’il attribue à un manque d’entretien. Il reconnaît également que le scellant est perforé à plusieurs endroits, parfois sur une longue surface, mais dit ne pas connaître la cause et qu’à tout évènement, il n’est pas anormal d’avoir des « trous » qu’il attribue à un problème d’entretien. Il affirme qu’un trou de 10 mm peut être acceptable.

[37] Finalement, il concédera qu’un affaissement est possible mais qu’il n’y a aucune preuve en l’espèce.

[38] En ce qui concerne le point 4 de sa décision qui concerne une infiltration d’eau à l’unité 109A, il dit avoir eu accès à l’intérieur de l’unité. Il n’a vu aucune infiltration d’eau, ni trace d’infiltration. Il a mesuré la pente des seuils de porte et fenêtre et avoir constaté que ceux-ci sont inversés. Il constate également qu’un luminaire extérieur est absent, ce qui peut, en plus des seuils inversés, contribuer aux infiltrations d’eau.

[39] Pour lui, il s’agit d’une malfaçon non couverte par le Règlement puisque découverte hors délai, en ce qui concerne les seuils avec pentes inversées, et du parachèvement en ce qui concerne le luminaire absent.

[40] Confronté aux différents rapports, il ajoute que la dénonciation faite à la réception des parties communes traite de pente inversée des solins au bas des murs à la jonction du revêtement de pierre et du sol et non aux seuils de porte et fenêtre. Il admettra toutefois à la vue des photos que le bas du mur se prolonge en bas de fenêtre (et la fenêtre est attachée à la porte et partage le même seuil).

[41] L’Administrateur fait ensuite entendre Yvan Gadbois, auteur des décisions datées du 13 septembre 2018 et du 5 septembre 2019.

[42] Par ailleurs, il indique que son rôle est d’abord de déterminer si la situation dénoncée par le Bénéficiaire est couverte par le plan de garantie en fonction des différents délais applicables. Selon lui, son mandat n’est pas d’expertiser mais plutôt de qualifier la nature des problèmes dénoncés. Il n’entre pas dans son mandat de s’attarder à la cause du désordre et il ne refait pas l’inspection préréception.

[43] Il ne se souvient pas s’il a eu connaissance du Tableau de suivi des travaux préparé par l’Entrepreneur, mais il affirme connaître ce Tableau que prépare l’Entrepreneur dans tous ses dossiers. Ce dernier reprend ni plus ni moins les points dénoncés lors de la réception. Il reconnaît qu’il est important de connaître les éléments dénoncés par le Bénéficiaire lors de la réception et ajoute qu’il a pris connaissance du rapport préréception de Monsieur Corbeil.

[44] Interrogé par le Tribunal sur la différence entre le phénomène de fissuration et de dislocation, il affirme que lui ne « s’enfarge pas » dans cette terminologie. La différence n’est importante que pour trouver la cause du désordre, ce qui n’est pas de son ressort. Aussi, en l’instance, que le calfeutrant soit disloqué ou fissuré, pour lui c’est du pareil au même. Si le problème est couvert par le Règlement, il ordonne à l’Entrepreneur de corriger et c’est à lui de trouver la cause du désordre et de corriger selon les normes en vigueur et les règles de l’art. Il admet toutefois qu’il peut offrir du soutien technique à l’Entrepreneur pour trouver la cause du désordre.

[45] Concernant le point 4 de sa décision du 13 septembre 2018, il s’est questionné à savoir si le préjudice causé au bâtiment est suffisamment important pour que ce soit un vice caché. Pour lui, du scellant fissuré, en l’absence d’infiltration d’eau, n’est pas un vice caché. Il estime qu’environ 100 ouvertures sont dénoncées par le Bénéficiaire sur un total d’environ 150. En évaluant la valeur des travaux à réaliser et l’impact sur la valeur du bâtiment, il indique que ce n’est pas matériel et donc pas un vice caché.

[46] Quant aux points 5 et 6, il estime être en présence de malfaçons apparentes au moment de la réception et non dénoncées.

[47] Traitant ensuite de sa décision du 5 septembre 2019, il aborde en premier lieu le point 6 qui porte sur les portes-patio des unités 111, 208, 305 et 313.

[48] Monsieur Gadbois explique au Tribunal avoir reconnu des situations semblables chez le Bénéficiaire mais beaucoup plus graves que celles observées aux unités 111, 208, 305 et 313. Il cite, comme exemple, des situations où la moulure décorative placée sous la fenêtre était aplatie ou encore expulsée. Ici, il n’est question que de quelques portes puisque plusieurs ont été traitées au préalable.

[49] Il ne nie pas qu’il puisse y avoir affaissement ici. Cependant, une fenêtre qui s’affaisse cause des dommages, notamment aux boiseries intérieures et au calfeutrant mais pas juste au calfeutrant comme c’est le cas en l’espèce.

[50] Il explique l’expulsion des moulures en raison du tassement insuffisant.

[51] Quant au point 7 de sa décision, il s’agit de situations où les joints de scellant sont soit fissurés, soit relâchés. Étant en 3^e année de garantie, ces vices doivent être suffisamment graves pour être qualifiés de vices cachés. Or, tel n’est pas le cas et il refuse la réclamation sur ce point.

PLAIDOIRIES

Bénéficiaire.

[52] Me Bastarache rappelle le témoignage de Monsieur Corbeil sur les différents points en litige. Il soutient que le Tribunal doit s’en remettre à la règle de la meilleure preuve, en l’occurrence le témoignage de Monsieur Corbeil et les documents au soutien.

[53] Il soutient que les problèmes de calfeutrant peuvent engendrer des infiltrations d’eau, l’éclatement de la brique et réduire la durée de vie utile des matériaux. Malgré que ce vice soit d’une gravité moindre que les affaissements, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de vices cachés.

[54] Quant aux affaissements, ceux-ci réduisent de manière importante l’utilité de l’immeuble[1]. En l’espèce, il y a au moins 47 affaissements qui affectent l’immeuble du Bénéficiaire. La situation évolue avec le temps et plusieurs affaissements ont été dénoncés dès la réception des parties communes. Cette évolution constante démontre bien, selon lui, la gravité de la situation et le caractère occulte de ce vice. Par ailleurs, la valeur des travaux à effectuer n’est pas un critère reconnu par la jurisprudence soutient-il.

[55] Il rappelle ensuite que Monsieur Arès a inspecté au mauvais endroit en ce qui concerne l’unité commerciale. Il soutient que ce dernier n’a pas pris connaissance du rapport d’inspection préréception ni du Tableau de suivi des travaux préparé par l’Entrepreneur. Or, si l’Entrepreneur reconnaît, suite à l’inspection préréception, qu’une problématique doit être corrigée, comment l’Administrateur peut-il conclure que la situation n’a pas été dénoncée au moment de la réception?

[56] Sur le fait que Monsieur Corbeil n’a pratiqué aucune ouverture exploratoire, il réitère que de telles ouvertures n’étaient pas nécessaires. C’est d’ailleurs ce que l’expert a affirmé lors de son témoignage. Les signes extérieurs visibles suffisent en l’instance.

[57] Me Bastarache demande au Tribunal d’accueillir les réclamations du Bénéficiaire et d’ordonner la méthode corrective indiquée par Monsieur Corbeil. Au soutien, il dépose la décision 9211-4388 Québec inc.[2].

Administrateur

[58] Me Préfontaine plaide d’abord que le Tableau de suivi des travaux est préparé par l’Entrepreneur à partir des dénonciations faites lors de la réception. Il soutient que ce n’est pas parce que le Tableau reprend le vocabulaire du rapport préréception qu’il faut en conclure que l’Entrepreneur est d’accord avec la qualification des faits.

[59] Qui plus est, il soutient que la reconnaissance d’une problématique par l’Entrepreneur ne lie pas l’Administrateur. De fait, cette reconnaissance ne permet pas de couvrir une situation qui n’est pas couverte par le plan de garantie, plan qui est d’ordre public. Bref, les obligations de l’Administrateur sont limitées à ce qui est prévu au Règlement.

[60] Me Préfontaine insiste sur le degré de gravité du vice qui doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuer grandement son utilité, tel que ces critères ont été définis et élaborés par la jurisprudence[3]. Il ne suffit pas qu’un vice ait été non apparent à la réception pour qu’il s’agisse d’un vice juridiquement caché.

[61] En l’espèce, il souligne l’absence de preuve quant à la gravité du vice. Il rappelle que les rapports de Monsieur Corbeil sont constitués principalement de photos et qu’aucune ouverture exploratoire n’a été faite pour démontrer avec certitude la cause. Il ajoute que Monsieur Corbeil sait pourtant que la preuve de la gravité du vice et du déficit d’usage est nécessaire au succès d’une réclamation et il ne l’a pas fait.

[62] Il demande au Tribunal de ne pas accorder de valeur prépondérante au témoignage de Monsieur Corbeil, rappelant en cela les enseignements de la Cour suprême à l’effet que le Tribunal n’est pas lié par le témoignage de l’expert[4].

[63] D’ailleurs, il rappelle que Monsieur Corbeil allègue des risques d’infiltration d’eau. Or, rien de tel n’a été démontré lors de la visite des lieux, sauf à l’unité 400. Mais encore là, la cause de cette infiltration n’a pas été démontrée. Qui plus est, dès 2016, ce dernier invoque les risques d’infiltration d’eau. À ce jour, rien de ses prédictions ne s’est matérialisé. De plus, le Tribunal ne peut fonder sa décision sur des hypothèses ou des appréhensions[5].

[64] Par ailleurs, il passe à travers les différents points en litige et souligne les lacunes dans la preuve du Bénéficiaire. Me Préfontaine avance que la règle de la meilleure preuve ne s’applique pas en l’instance. Selon lui, le fardeau du Bénéficiaire est d’abord de démontrer que la décision de l’Administrateur est erronée.

[65] Il met ensuite en évidence le fait que ce qui est dénoncé à la réception ne correspond pas toujours à ce qui a été traité par l’Administrateur dans ses décisions. De ce fait s’impose, selon lui, la conclusion que l’aspect traité par l’Administrateur n’a pas été dénoncé lors de la réception et n’est pas recevable par le Tribunal d’arbitrage en raison des délais écoulés.

[66] De plus, il souligne qu’il n’y a aucune preuve de la gravité de la situation et qu’il aurait été simple pour le Bénéficiaire d’en faire la démonstration en retirant le calfeutrant d’une fenêtre. Il soutient que si le vice est aussi grave que Monsieur Corbeil le prétend, certainement que le Bénéficiaire aurait accepté une ouverture exploratoire. Si cela n’a pas été fait, c’est que le Bénéficiaire a refusé et que la situation n’est pas aussi alarmante qu’on le prétend aujourd’hui devant le Tribunal d’arbitrage.

[67] Il souligne qu’il y a absence totale de preuve quant au déficit d’usage de l’immeuble du Bénéficiaire.

[68] Il attire l’attention du Tribunal sur les termes utilisés dans les différentes dénonciations. Il cite, à titre d’exemple, la dénonciation d’une problématique de fenestration (Deuxième décision, point 6 c - porte-patio de l’unité 305). L’expert ne dénonce pas un problème à la porte-patio et encore moins l’unité au complet.

[69] Il se dit conscient que la position de l’Administrateur n’est pas sympathique, mais il agit en application du Règlement.

[70] Il demande au Tribunal de maintenir les décisions de l’Administrateur et de ne pas ordonner la méthode corrective. Il ne voit pas pourquoi les portes et fenêtres devraient être réinstallées s’il est possible de régler la situation par la pose d’un calfeutrant.

[71] Sur la question des frais d’expert, Me Préfontaine demande au Tribunal de n’en accorder aucun. Au soutien de sa demande, il allègue que le total des frais de l’expert s’élève à 8 071,25 $, incluant sa présence à l’arbitrage, alors que l’une des soumissions obtenues par le Bénéficiaire s’élève à 11 500 $ pour les travaux de calfeutrant. Il soulève que les frais sont disproportionnés et déraisonnables eu égard au litige.

[72] Au surplus, il souligne l’absence de méthodologie et le fait que les rapports soumis ne constituent pas de vrais rapports d’expert au sens de l’article 231 C.p.c. Dans ce contexte, et considérant la suspension du dossier lors de la première journée d’audition en avril 2019, sans qu’une faute quelconque puisse être imputée à l’Administrateur, il argue que sa cliente n’a pas à payer pour lesdits frais.

Entrepreneur

[73] Me Gosselin partage l’avis de l’Administrateur dans le présent dossier. Elle rappelle que le Tribunal d’arbitrage n’applique que le Règlement et n’est pas un tribunal de droit commun.

[74] Par ailleurs, en ce qui concerne le Tableau de suivi des travaux, elle rappelle le témoignage de Madame Racine et insiste sur le fait qu’en aucune façon on ne peut conclure qu’il s’agit d’une reconnaissance quelconque de l’Entrepreneur.

[75] Quant à la méthode corrective, elle affirme qu’il ne s’agit pas ici d’un cas où la méthode corrective peut ou doit être ordonnée. De fait, l’Entrepreneur n’a fait aucuns travaux correctifs, suivant une ordonnance de l’Administrateur, qui auraient été jugés insatisfaisants. De fait, si le Bénéficiaire est insatisfait des travaux effectués par l’Entrepreneur jusqu’à ce jour, il ne s’en est jamais plaint.

[76] Elle souligne l’absence d’abus de sa cliente et le fait que celle-ci a toujours coopéré sans compliquer le dossier.

[77] Elle est d’accord avec Me Préfontaine en ce qui concerne les frais de l’expert Corbeil, d’autant plus qu’elle avait soulevé, antérieurement, que les rapports ne sont constitués ni plus ni moins que de photos, sans comparaison avec un quelconque Guide ou autre référence normative.

ANALYSE ET DÉCISION

Audition du 3 avril 2019

[78] L’audition de la présente affaire débute le 3 avril 2019. Lors de son témoignage, Monsieur Corbeil explique avoir noté un nombre important d’ouvertures pour lesquels il y a un manque de calfeutrant, du calfeutrant absent, déficient ou dégradé, de même qu’un nombre important d’ouvertures ayant subi un affaissement. Il affirme que la situation évolue et s’aggrave au fil du temps. À cette date, il veut déposer des pièces supplémentaires pour appuyer ses propos.

[79] Les procureurs de l’Entrepreneur et de l’Administrateur s’opposent au dépôt de même qu’au témoignage portant sur l’affaissement puisque le Tribunal n’est alors pas saisi d’une telle question. Ils soutiennent que rien dans la décision du 13 septembre 2018 rendue par l’Administrateur ne porte sur des affaissements. Je reviendrai sur ce point plus loin dans la présente décision.

[80] Vu les limites à la compétence du Tribunal et dans un souci de proportionnalité, l’audition est suspendue pour permettre aux parties de faire une mise à jour du dossier, procéder à des inspections supplémentaires de même qu’à de nouvelles dénonciations pour ainsi permettre un traitement complet du dossier.

Moyen préliminaire

[81] Le 8 juillet 2020, les parties et l’arbitre ont procédé à une visite des lieux en compagnie des experts. Lors de cette visite, le Bénéficiaire, par l’intermédiaire de son expert Corbeil, a montré au Tribunal des déficiences qui ont déjà été traitées et qui ne sont pas en arbitrage. Plus précisément, il s’agit de déficiences qui se trouvent aux points 1 et 2 de la Deuxième décision. Par conséquent, Me Préfontaine de même que Me Gosselin soulèvent un moyen préliminaire de chose jugée, lequel est accueilli par le Tribunal.

Remarques préliminaires

[82] D’entrée de jeu, il sied de souligner les difficultés rencontrées, tant par les parties en cours d’audience que par le Tribunal lors du délibéré et qui découlent de la manière dont ont été traitées les dénonciations, les méthodes d’inspection et la structure même des décisions rendues.

[83] D’abord, le Bénéficiaire dénonce des affaissements de portes et fenêtres et des problèmes de calfeutrage. Or, en aucun endroit, l’Administrateur ne traite directement de la problématique d’affaissement. Il sera plutôt question de calfeutrant dégradé, déficient ou mal appliqué, ou encore de dommages à la tablette d’une fenêtre. À titre d’exemple, le rapport d’inspection préréception contient la mention suivante :

Quelques fenêtres se sont affaissées au niveau du seuil, le calfeutrant est disloqué et des risques d’infiltration d’eau sont présents. Nous recommandons de vérifier la cause de l’affaissement et de corriger le tout de façon étanche. [nos soulignements]

[84] Plus loin dans ce même rapport on retrouve des indications relatives aux unités visitées et plusieurs mentions d’affaissements et de calfeutrants disloqués.

[85] Il est vrai qu’un principe d’interprétation veut qu’une disposition spécifique l’emporte sur une disposition générale. Cependant, encore faut-il que par l’interprétation des clauses les unes par les autres l’on puisse facilement et rationnellement conclure que les limites apportées par l’une sont en lien avec la généralité énoncée par l’autre. Ici, cette conclusion ne s’impose pas d’emblée.

[86] Il faut, de plus, tenir compte du contexte et notamment, en l’espèce, de l’objectif de l’inspection préréception, de l’esprit du Règlement et du fait que l’Entrepreneur n’a pas donné accès à toutes les unités lors de ladite inspection.

[87] Par ailleurs, l’Administrateur ne fait aucune distinction entre un calfeutrant fissuré et un calfeutrant disloqué. Lors de son témoignage, Monsieur Gadbois a indiqué que pour lui, c’est du pareil au même. Or, l’expert Corbeil a expliqué les nuances importantes entre une dislocation et une fissuration. Monsieur Gadbois n’a pas jugé bon indiquer au Tribunal le terme qui convenait d’utiliser dans une situation donnée. Il estime que cette terminologie n’est utile que pour trouver la cause du problème, rôle qui ne lui appartient pas.

[88] Ceci m’amène à traiter du rôle de l’Administrateur et plus particulièrement de l’inspecteur-conciliateur. Son titre est clair : inspecteur-conciliateur. Je fais miens les propos de mon collègue Jean Morissette dans l’affaire Lefrançois[6] :

[36] Le devoir de l’Administrateur lorsqu’il est appelé à vérifier une dénonciation d’un bénéficiaire du Plan de garantie n’est pas de faire peser sur le consommateur le principe de droit du fardeau de la preuve. Son rôle est de sauvegarder les droits des personnes qui bénéficient d’une protection décrite dans le Règlement. Il doit prendre toutes les mesures qui s’imposent pour rendre une décision objective et neutre, basée sur les règles de l’art et technique (sic) du monde de la construction. Il ne doit pas se satisfaire bêtement de simple document échangé sans en prendre connaissance ou n’en prendre connaissance qu’en partie. Il ne doit pas apparaître ou donner l’impression de protéger son ancien patron ou l’un de ses importants membres ;

[37] (…) La personne qui procède à l’inspection doit toujours faire une enquête objective et complète des divers points dont se plaint un consommateur. Les bénéficiaires sont pour la plupart des gens qui ne connaissent pas les prescriptions et techniques de construction. Le Règlement a été justement adopté et laissé sous la férule de la Régie du Bâtiment pour mettre en place un processus pour la protection des acheteurs de bâtiments résidentiels neufs. L’inspection sert à la protection d’acheteurs de bâtiments résidentiels neufs et à l’application du plan de garantie ;

[38] Inspecter est synonyme de contrôler, examiner, explorer, fouiller, prospecter, scruter, surveiller. L’inspecteur doit faire ce travail et en venir à une décision éclairée en fonction de ses propres trouvailles et après une analyse complète et sérieuse de toute la documentation qu’il a en main, que cette documentation lui ai (sic) été remise par un Bénéficiaire, un Entrepreneur ou que son travail lui a permis d’obtenir. L’inspecteur doit être une personne connaissant les méthodes et règles de construction et s’il ne connaît pas un produit ou les causes d’un désordre, son enquête doit lui permettre de rendre une décision éclairée, objective et dénuée d’intérêt ;

(…)

[109] (…) L’administrateur est chargé d’examiner le bâtiment en vertu d’une mission spécifique et de vérifier la qualité du travail de l’Entrepreneur sur le désordre trouvé. Il contrôle, examine, surveille et fait une enquête objective de la situation soumise à son appréciation. Arrivé à sa décision, il détermine de la couverture en fonction des exclusions et conditions d’application du règlement. Il s’agit d’examiner avec soin. Pour inspecter, il ne faut pas que se satisfaire des représentations de l’Entrepreneur, il faut contrôler ces représentations. Il n’y a pas de fardeau de preuve, il y a un devoir de vérification qui permet aux bénéficiaires du Règlement de bénéficier du Plan de Garantie ; [nos soulignements, références omises]

[89] À ces propos, j’ajoute que l’Administrateur doit, lorsqu’il inspecte, vérifier ce qui est dénoncé par le bénéficiaire. Cependant, il doit comprendre ce qui est globalement dénoncé par ce dernier. Il ne peut s’en tenir strictement à la lettre et ce, notamment en ayant à l’esprit que la raison d’être du Règlement est d’assurer aux bénéficiaires un ouvrage exempt de vices et malfaçons. L’inspecteur ne peut mettre des œillères et ne regarder que l’endroit précis pointé par le Bénéficiaire sans regarder autour.

[90] Par ailleurs, le manque de compréhension de ce qui est globalement dénoncé mène ici à un résultat absurde. L’Administrateur ignore purement et simplement la terminologie utilisée dans les dénonciations et requalifie les problèmes sous prétexte qu’il n’a pas à se prononcer sur la cause des symptômes, mais simplement à décider si le problème est couvert par la garantie.

[91] C’est ainsi qu’il passe sous silence la dénonciation d’affaissements pour ne traiter que des symptômes, soit le calfeutrant. En tout respect, cette position est indéfendable. Pour décider si une situation donnée est couverte par le plan de garantie, encore faut-il décider si l’on est en présence d’une malfaçon, d’un vice caché ou d’un vice majeur. Et parfois, pour décider s’il s’agit d’une malfaçon ou d’un vice caché il faut déterminer la cause ou du moins la cause la plus probable.

[92] En l’espèce, le Tribunal est d’avis que l’Administrateur a failli à sa mission. Face à une problématique comme celle-ci, où les dénonciations d’affaissements se succèdent et qu’une aggravation de la situation est mise en évidence, l’Administrateur ne peut se croiser les bras et se contenter d’un examen visuel sommaire et limité à ce qu’on lui pointe du doigt, soit les symptômes, en l’occurrence le calfeutrant disloqué. Il devait inspecter, scruter, explorer, questionner et au besoin exiger de l’Entrepreneur que des vérifications approfondies soient faites.

[93] S’il est vrai que l’Administrateur est la caution de l’Entrepreneur et que ses obligations sont limitées à ce que prévoit le Règlement, il importe ici de rappeler que ce dernier garanti les obligations légales et contractuelles de l’Entrepreneur qui sont prévues au Règlement[7]. En outre, il cautionne les obligations de l’Entrepreneur eu égard au parachèvement des travaux et aux réparations des malfaçons apparentes et dénoncées à l’Entrepreneur lors de la réception de même que la réparation des vices cachés dénoncés par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans un délai raisonnable et qui sont apparus dans les 3 ans suivant la réception des parties communes[8].

[94] Ainsi, l’Administrateur ne peut opposer au Bénéficiaire que la position de l’Entrepreneur, qui prépare un Tableau de suivi des travaux à la suite de la réception des parties communes ne lui est pas opposable. Au mieux il aurait pu opposer, sur les éléments indiqués comme étant « non reconnus » par l’Entrepreneur la tardiveté du Bénéficiaire à saisir l’Administrateur de ce différend. Or, il ne l’a pas fait et il ne peut aujourd’hui se soustraire à ses obligations. Ce qui a été dénoncé valablement à l’Entrepreneur à la réception des parties communes par le Bénéficiaire est opposable à l’Administrateur, ne lui en déplaise.

[95] On a reproché au Bénéficiaire de n’avoir pratiqué aucune ouverture exploratoire, mais je constate que ni l’Administrateur ni l’Entrepreneur n’en ont faite, et personne n’a demandé au Bénéficiaire de le faire. Il est vrai que le fardeau de preuve repose sur ce dernier dans le cadre du présent arbitrage, mais puisque le rôle de l’Administrateur est de protéger le Bénéficiaire, il ne peut se contenter du rôle de partie adverse, sans intervention, et espérer que le Bénéficiaire échoue dans son fardeau.

[96] Cette mauvaise conception de son rôle a amené Monsieur Gadbois à décortiquer les dénonciations du Bénéficiaire, à les traiter en « vase clos », sous différentes appellations (calfeutrant fissuré, dégradé, mal appliqué, etc.), dans des points différents de ses décisions, rendant le tout difficile à suivre.

[97] La même fenêtre peut ainsi être traitée dans différents points, selon la spécificité donnée par le Bénéficiaire dans sa dénonciation (ex. côté latéral droit, partie supérieure, etc.). La précision fournie par ce dernier peut aiguiller la recherche lorsque le problème est difficile à percevoir, mais on ne saurait pénaliser un bénéficiaire qui a fait preuve de zèle en étant plus précis que moins. Conclure autrement imposerait un fardeau indu aux bénéficiaires.

[98] La méthodologie employée ici par l’Administrateur est source de casse-têtes puisqu’il est difficile de faire les liens entre les dénonciations du Bénéficiaire et les décisions rendues. On l’a d’ailleurs vu à l’audience.

[99] Ceci étant, le Tribunal ne doute pas de la bonne foi de Monsieur Gadbois. S’il a pu se méprendre sur son rôle et a de ce fait failli à son devoir, il n’a pas nié qu’il puisse exister une problématique d’affaissement. Il n’a simplement pas été plus loin alors qu’il aurait dû. Monsieur Gadbois a semblé dépassé par le nombre de documents à consulter.

[100] Par ailleurs, les rapports de l’expert Corbeil posent également leur lot de difficultés.

[101] Alors que l’on s’attend d’un expert qu’il utilise une terminologie précise et uniforme, on retrouve ici un vocabulaire varié, parfois imprécis, et non uniforme. Par exemple, il pourra traiter de fenêtre, de fenestration, d’ouverture ou encore de porte-patio. En témoignage, il indiquera que le terme fenestration fait référence aux ouvertures. Mais une porte-patio est une ouverture, sans pour autant être une fenêtre. Et lorsqu’il réfère aux ouvertures, il omet de spécifier à laquelle ou auxquelles il fait référence. En somme, ce manque de constance est source d’interprétation tant du Tribunal que de l’Administrateur qui peut parfois avoir mal compris l’objet d’une dénonciation.

[102] De plus, son rapport d’inspection préréception de même que les suivants ne contiennent pas la liste des unités non visitées.

[103] Lors de son témoignage, Monsieur Corbeil a insisté sur l’importance de considérer l’apparition graduelle des manifestations, signe d’une problématique généralisée. Cependant, ce dernier ne fait aucun lien entre ses différents rapports et il ne réfère aucunement à la Première décision de l’Administrateur.

[104] Bien que l’on retrouve la mention suivante dans son rapport du 25 juin 2019:

Unités lors de la réception des parties communes en date du 2016-09-09 (Photos incluses au rapport déjà présenté).

I 07, 206, 213, 303, 304, 305, 306, 31 0, 404, 405, 407

Unités du 2^e rapport en date du 2018-10-18 (Photos incluses au rapport déjà présenté)

106, 108,270,302,303,304,305,307,308,309,310,311,312,400,401,402,406,407,409,

409,410,411

Unités du 3^e rapport en date du 20l9-04-24

117,200,201,205,206,208,209,302,303,304,305,306,307,309,309,310,311,372,373, 400, 401, 402, 403, 405, 406, 407, 408, 409, 410, 411, 412, 413

il demeure difficile d’établir des liens entre les rapports puisqu’un survol du 1^er démontre que la liste ci-dessus est incomplète. Toute tentative de suivre un quelconque ordre dans le traitement des réclamations s’avère impossible, et davantage en ce qui concerne l’établissement de liens avec les décisions rendues. D’ailleurs, le témoignage de Monsieur Corbeil aura pris, pour cette raison, près de deux (2) des quatre (4) journées d’audition. La majorité du temps de plaidoirie (près de cinq (5) heures au total) a d’ailleurs été utilisé par Me Bastarache.

[105] Une autre difficulté réside dans le fait que lors de la visite des lieux du 8 juillet 2020, il n’a pas été montré au Tribunal l’ensemble des portes et fenêtres sur lesquelles une décision doit être rendue. L’expert aurait eu avantage à préparer la visite des lieux.

[106] Finalement, l’expert ne semble pas familier avec le concept juridique de vice caché. Ou s’il l’est, il gagnerait à faire des liens entre ses observations et les critères d’un vice caché du moins dans son témoignage, sinon dans ses rapports. À quelques reprises, le Tribunal a dû lui demander d’expliquer en quoi la situation traitée constitue un vice caché. Les réponses obtenues n’étaient pas claires. Cependant, et malgré cette lacune, il est tout de même possible au Tribunal de conclure à l’existence de vices cachés eu égard aux affaissements tel qu’exposé plus loin.

[107] Compte tenu des commentaires qui précèdent, le Tribunal traitera des réclamations soumises dans un ordre qui lui apparaît logique sans nécessairement suivre l’ordre adopté par l’Administrateur dans ses décisions et ce, malgré qu’il ait été demandé aux parties de suivre cet ordre lors de l’audition. En effet, suivre l’ordre établi dans les décisions ne permet pas de synthétiser l’information de manière à rendre la présente décision facilement intelligible.

Le droit applicable

[108] Le Règlement prévoit des garanties variables en fonction du délai écoulé. L’article 27 prévoit :

27. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:

1° le parachèvement des travaux dénoncés, par écrit:

a) (…);

b) par le professionnel du bâtiment, au moment de la réception des parties communes. Pour la mise en oeuvre de la garantie de parachèvement des travaux du bâtiment, le bénéficiaire transmet par écrit sa réclamation à l’entrepreneur et en transmet copie à l’administrateur dans un délai raisonnable suivant la date de fin des travaux convenue lors de la réception;

2° la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l’article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n’a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception. Pour la mise en oeuvre de la garantie de réparation des vices et malfaçons apparents du bâtiment, le bénéficiaire transmet par écrit sa réclamation à l’entrepreneur et en transmet copie à l’administrateur dans un délai raisonnable suivant la date de fin des travaux convenue lors de la réception;

3° (…);

4° la réparation des vices cachés au sens de l’article 1726 ou de l’article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil;

5° (…)

6° (…)

7° la remise en état du bâtiment et la réparation des dommages matériels causés par les travaux correctifs. [nos soulignement]

[109] En l’instance, personne n’a remis en question la date de réception des parties communes indiquée dans les décisions de l’Administrateur et celle-ci est réputée avoir eu lieu le 15 octobre 2016.

[110] Par ailleurs, les vices et malfaçons apparents lors de la réception et dénoncés par écrit par le professionnel du bâtiment au moment de la réception sont couverts par le plan de garantie, dans la mesure où le Bénéficiaire transmet sa réclamation écrite à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans un délai raisonnable. Il en va de même de la garantie pour le parachèvement des travaux.

Points en arbitrage

[111] Suite au désistement mentionné plus haut, demeurent en arbitrage les points suivants:

Ø Points 4, 5 et 6 de la Première décision;

Ø Points 6, 7, 8, 9 et 11 de la Deuxième décision;

Ø Points 3 et 4 de la Troisième décision.

[112] L’Administrateur invoque les trois (3) motifs suivants pour refuser les réclamations du Bénéficiaire et ceux-ci servent d’assise à la structure de la présente sentence:

A. Ne rencontre pas les critères de gravité du vice caché : point 4 de la Première décision; points 6, 7, 8 et 9 de la Deuxième décision; points 3 et 4 de la Troisième décision;

B. Vices ou malfaçons apparents au moment de la réception et non dénoncés : points 5 et 6 de la Première décision;

C. Vice ou malfaçon non constaté lors de la visite : point 11 de la Deuxième décision.

[113] Par ailleurs, les réclamations du Bénéficiaire visent principalement deux (2) problématiques, soit une problématique de calfeutrant et une autre d’affaissement de portes et fenêtres.

PROBLÉMATIQUE D’AFFAISSEMENTS ET VICES CACHÉS

[114] Selon le témoignage de Monsieur Corbeil, on retrouve chez le Bénéficiaire plusieurs affaissements. Ses explications fournies sur le phénomène d’affaissement sont convaincantes et non sérieusement contredites.

[115] En l’espèce, la preuve démontre que sur plusieurs ouvertures en litige les moulures décoratives ont été expulsées ou sont en cours d’expulsion, de même que la présence de calfeutrant disloqué.

[116] Cette conclusion repose tant sur les témoignages entendus que sur les observations faites au cours de la visite des lieux et des photos contenues aux différents rapports et décisions. Elle découle également de la comparaison des situations reconnues par l’Administrateur avec celles non reconnues, soit les points en litige.

[117] À cet effet, citons ici un extrait du point 1 de la Deuxième décision (point reconnu et qui n’est pas contesté) :

1. DOMMAGES À LA TABLETTE DES FENÊTRES

(…)

Ø Constatations du conciliateur:

Lors de notre visite, nous avons fait les observations aux fenêtres suivantes:

· Chambre du 206, moulure à la tablette déformée et son scellant fissuré;

· (…)

· Chambre du 403, moulure à la tablette déformée et détachée en grande partie; [nos caractères gras; nos soulignements]

Ø Décision

Mentionnons que ce point fut dénoncé par écrit à l’entrepreneur et à La garantie Qualité Habitation en date du 4 avril et du 27 juin 2019 soit dans la troisième année suivant la réception des parties communes ainsi que dans un délai raisonnable conformément à l’article 6.4.2.4 du contrat de garantie obligatoire de condominium. [nos soulignements; caractères gras dans le texte original]

[118] Le Tribunal a pu clarifier avec Monsieur Gadbois, lors de son témoignage, ce qu’il entend par « moulure à la tablette déformée » et « moulure détachée en grande partie » et il s’avère qu’il s’agit du phénomène d’expulsion décrit par Monsieur Corbeil.

[119] Ces situations ayant été reconnues à titre de vices cachés par l’Administrateur, il convient de tirer la même conclusion concernant les unités refusées et qui présentent la même problématique.

[120] Lors de la visite des lieux, le Tribunal a eu l’opportunité de faire ses propres constats. Le Tribunal accorde une grande importance à la preuve documentaire déposée au dossier de même qu’au témoignage de Monsieur Corbeil, malgré les lacunes identifiées plus haut. Il convient, en outre, de mentionner que Monsieur Corbeil n’a pas hésité à informer le Tribunal lorsqu’il constatait avoir fait une erreur, que ce soit dans son témoignage ou dans ses rapports et ce, même si cela était en la défaveur de sa cliente.

[121] Par conséquent, et sauf si autrement prévu aux présentes, le Tribunal accueille la réclamation des Bénéficiaires relative aux affaissements, tel que les affaissements sont répertoriés au Tableau récapitulatif de la page 3 du rapport de Monsieur Corbeil daté du 25 juin 2019 (pièce B-16).

[122] Bien que le choix de la méthode appartienne à l’Entrepreneur, il est utile de préciser que ce dernier devra corriger les problèmes d’affaissement en réinstallant chacune des portes et fenêtres affaissées conformément aux normes en vigueur et aux règles de l’art.

[123] Étant donné que la réinstallation desdites portes et fenêtres implique le retrait du calfeutrant en place et la pose d’un nouveau calfeutrant à la suite des travaux, il n’est pas nécessaire de traiter des problèmes de calfeutrage affectant lesdites portes et fenêtres et traités à différents endroits dans les décisions de l’Administrateur et les rapports de Monsieur Corbeil, cette question devant académique en ce qui les concerne. Conséquemment, les points dont il sera question plus loin sont volontairement épurés dans un souci de concision.

[124] De plus, il appert que le Tableau récapitulatif contient quelques erreurs, qui sont adressées individuellement plus loin.

[125] Cependant, l’expert a constaté que la porte-patio de l’unité 403 aurait dû être marquée au Tableau récapitulatif comme étant affaissée et que c’est par erreur qu’elle a été omise. Une photo démontrant la situation observée se trouve toutefois au rapport.

[126] À la lecture des décisions rendues par l’Administrateur, le Tribunal constate que la porte-patio de l’unité 403 n’a pas fait l’objet d’une décision par l’Administrateur, bien qu’elle ait été dénoncée. Il en est de même pour la fenêtre du séjour de l’unité 313 et celle de la chambre des maîtres de l’unité 208.

[127] Ce dernier ayant la prérogative de décider en premier lieu, le Tribunal ne peut, au risque de commettre un excès de compétence, rendre une décision sur ce point. Il convient donc de lui retourner le dossier pour qu’il rende une décision supplémentaire portant sur l’affaissement de cette porte et de ces fenêtres, le Tribunal indiquant d’ores et déjà que la preuve au dossier démontre que la situation n’est pas différente des celles reconnues par l’Administrateur.

[128] Enfin, en ce qui concerne les problèmes de calfeutrant, l’expert Corbeil n’a pas démontré de manière prépondérante qu’il s’agit d’un vice grave réduisant de manière importante l’utilité de l’immeuble[9]. Par conséquent, le Tribunal ne peut en l’espèce conclure à vices cachés en l’absence d’affaissement.

A. PREMIER MOTIF DE REFUS : Ne rencontre pas les critères de gravité du vice caché

Première décision :

4. DÉGRADATION DU CALFEUTRAGE SUITE À LA RÉCEPTION DES PARTIES COMMUNES

Ø Constatations du conciliateur :

Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :

À partir du sol avec des lunettes d'approche (pour les unités supérieures), le calfeutrage est déficient :

Point 4a : À la partie supérieure de la fenêtre à la chambre des unités 106 et 210

[129] La preuve démontre qu’il n’y a pas d’affaissement. La réclamation est donc rejetée.

Point 4b : À la partie supérieure de la fenêtre du salon de l'unité 407

[130] La preuve démontre qu’il y a affaissement. La réclamation est donc accueillie.

Point 4c : À la partie supérieure de la porte-patio des unités 210, 406 et 411

[131] Le témoignage de l’expert Corbeil est confus, voire contradictoire par moment. Le Tribunal, après analyse de la preuve documentaire, conclut qu’il y a affaissement et accueille la réclamation du Bénéficiaire.

Point 4d : À la partie supérieure d'une des fenêtres des locaux commerciaux sur la façade sud-est

[132] La preuve démontre qu’il s’agit d’un problème de calfeutrant uniquement. Il n’y a aucun affaissement observé. En ce sens, la décision de l’Administrateur est bien fondée.

[133] Cependant, au moment de la réception, une problématique de calfeutrant disloqué au bas de la fenêtre est dénoncée. Il n’est donc nul besoin de qualifier la problématique de vice caché pour conclure à la couverture par le plan de garantie.

[134] Le Tribunal souligne que la dénonciation visait la partie inférieure et non la partie supérieure de la fenêtre. Compte tenu de mes commentaires dans les remarques préliminaires, ce que devait comprendre l’Entrepreneur, et incidemment l’Administrateur, c’est que le Bénéficiaire a dénoncé, lors de la réception, un problème de calfeutrant à cette fenêtre.

[135] En l’instance, il serait pour le moins absurde d’ordonner à l’Entrepreneur de corriger le calfeutrant au bas de la fenêtre, mais pas à la partie supérieure au motif que la dénonciation ne visait pas tout le calfeutrant de la fenêtre en question. Par conséquent, la réclamation est accueillie et l’Entrepreneur devra corriger le calfeutrage de cette fenêtre.

Point 4f : Au coin de la tablette de fenêtre du séjour à l'unité 106 sur la façade sud-ouest

[136] L’analyse de la preuve démontre un problème d’affaissement tel que plus amplement développé au point 7a de la Deuxième décision. Cette réclamation est donc accueillie.

Point 4g : Fenêtre de la chambre à l'unité 300

[137] La preuve démontre qu’il y a affaissement. La réclamation est donc accueillie.

Deuxième décision :

6. PORTE-PATIO AUX UNITÉS 106, 111, 208, 305, 313 ET 406

Ø Constatations du conciliateur :

Lors de notre visite, nous avons observé la fissuration du scellant aux portes-patio suivantes :

Point 6a : Porte-patio du 111, scellant fissuré à sa tête et sur la partie latérale

[138] Monsieur Corbeil témoigne que le calfeutrant est disloqué à la partie supérieure et en latéral gauche. Il affirme qu’il s’agit d’un autre cas d’affaissement qu’il aurait oublié d’indiquer dans le Tableau récapitulatif. Le Tribunal croit le témoin et conclut à un affaissement. La réclamation sur ce point est accueillie.

7. SCELLANTS FISSURÉS AUX FENÊTRES

Ø Constatations du conciliateur :

Lors de notre visite, nous avons observé la fissuration du scellant aux fenêtres suivantes :

Point 7a : Séjour du 106 sur la partie latérale

[139] Le témoignage de Monsieur Corbeil est d’abord à l’effet qu’il s’agit ici d’un problème de mauvaise application du calfeutrant, sans affaissement. Par ailleurs, il dira plus tard, et c’est là ce qui est écrit à son rapport B-5, que le calfeutrant est disloqué sur le pourtour des ouvertures. Compte tenu des difficultés rencontrées en raison de la structure des décisions et des rapports, le Tribunal appuie sa décision sur ce qui est indiqué au rapport plutôt qu’au témoignage et conclut en faveur du Bénéficiaire sur ce point. Il y a affaissement.

Point 7b : Chambre du 111 sur la partie latérale

[140] Monsieur Corbeil témoigne que le calfeutrant est disloqué à la partie latérale et qu’il s’agit d’un autre cas d’affaissement. La photo contenue à la décision de l’Administrateur démontre une dislocation du calfeutrant. Le Tribunal conclut qu’il y a affaissement et fait droit à la demande du Bénéficiaire.

Point 7c : Séjour du 111 à la tête

[141] Sur ce point, l’expert indique qu’il a noté une déflexion à la partie supérieure de la fenêtre qu’il explique par le fait que le linteau n’est probablement pas suffisamment long. La déflexion serait causée par le poids de la fenêtre. Il estime qu’il s’agit d’un vice caché puisque ce n’était pas apparent lors de ses précédentes visites. Il ajoute qu’une fois le linteau plié, comme en l’instance, il faut simplement refaire le calfeutrant.

[142] Plus loin, en contre-interrogatoire, l’expert indiquera que c’est plutôt à l’unité 106 qu’il a noté un problème de linteau, sans toutefois préciser si le problème se situe à la fenêtre du séjour ou celle de la chambre. Devant cette apparente confusion, le Tribunal préfère s’appuyer sur la preuve documentaire. Or, la preuve ayant démontré un affaissement à la fenêtre du séjour de l’unité 106, le Tribunal en déduit qu’il est ici question de la fenêtre de la chambre de l’unité 106, point rejeté par ailleurs.

[143] Quoi qu’il en soit, de l’avis du Tribunal, le Bénéficiaire ne s’est pas acquitté de son fardeau sur le présent point. Il ne suffit pas de dire qu’une déficience n’était pas apparente au moment de l’inspection pour la qualifier systématiquement de vice caché. Il n’y a pas de preuve qu’il y ait un affaissement en cours ni d’un autre désordre de nature à rendre le bien impropre ou à en réduire son utilité de façon importante. La réclamation est donc rejetée sur ce point.

Point 7d : Séjour du 201 à la tablette

[144] La preuve démontre que la moulure sous la fenêtre est en cours d’expulsion. De plus, la fenêtre n’ouvre pas. Monsieur Corbeil affirme qu’il y a affaissement de la fenêtre. Le Tribunal conclut qu’il y a un affaissement et fera droit à la réclamation.

Point 7f : Séjour du 207 à la tablette

[145] L’expert Corbeil a affirmé qu’il y avait affaissement sur tous les éléments du point 7f à 7v et qu’il s’agit de vices cachés. Or, aucune photo n’a été mise en preuve en ce qui concerne l’unité 207. De plus, et ceci dit en tout respect, Monsieur Corbeil semble assimiler toute découverte ultérieure à la réception comme étant un vice caché, sans égard au degré de gravité. Le Tribunal déplore que la visite des lieux n’ait pas été structurée de manière à démontrer, notamment, les points en litige et pour lesquels il n’y a aucune photo ou encore, aucune photo suffisamment claire pour permettre d’apprécier la situation. Conséquemment, le Tribunal doit rejeter la réclamation du Bénéficiaire sur ce point.

Point 7g : Chambre du 210 sur la partie latérale

Point 7h : Chambre du 301 à la tête et sur la partie latérale

[146] Des photos des endroits en litige se trouvent au rapport de l’Administrateur. Nous n’en trouvons aucune dans les rapports de Monsieur Corbeil. Le Tableau récapitulatif indique qu’il n’y a aucun affaissement. Le Tribunal est d’avis que l’affaissement n’a pas été démontré, aucune dislocation n’apparaissant auxdites photos. La demande est rejetée sur ces points.

Point 7k : Chambre du 310 sur la partie latérale

[147] La dislocation est visible sur la photo contenue au rapport de l’expert Corbeil. Le Tribunal conclut donc à un affaissement et fera droit à cette réclamation.

Point 7s : Chambre du 410 sur la partie latérale

Point 7t : Chambre du 411 sur la partie latérale

[148] On retrouve des photos de ces points dans le rapport de Monsieur Corbeil. Toutefois, celles-ci ne démontrent pas clairement la dislocation.

[149] À ce sujet, le Tribunal trouve dommage que l’expert ait refusé de lui transmettre la version Word de son rapport puisqu’un agrandissement des photos aurait pu permettre de détecter la dislocation, si tel est le cas. Malheureusement, un agrandissement des photos qui se trouvent au rapport (version PDF) rend floue l’image de sorte qu’il est impossible de voir clairement ce qu’il en est. La réclamation devra donc être rejetée, faute de preuve probante.

8. SCELLANTS FISSURÉS AU BALCON DE L’UNITÉ 201

[150] La preuve démontre qu’à la réception, le calfeutrant était absent à cet endroit. Lors de la deuxième visite de Monsieur Corbeil, ce dernier n’a pas eu accès à cette unité. Cependant, lors de son inspection le 24 avril 2019 et celle de l’Administrateur le 15 juillet suivant, le calfeutrant est en place et il est fissuré. Monsieur Corbeil a affirmé qu’il s’agissait d’un vice caché parce que non apparent à la réception. Les conséquences de ce vice sont les suivantes : l’eau va s’écouler dans le soffite, et couler sur la tête du voisin. Avec le temps, les attaches vont se dégrader et le soffite pourrait se détacher (et possiblement tomber sur la tête du voisin).

[151] La preuve n’est pas claire quant à la cause de cette fissuration, la gravité du vice et le déficit d’usage qui en résulte mais chose certaine, elle ne convainc pas qu’il s’agit d’un vice caché. Cette réclamation est donc rejetée.

9. SOLINS INVERSÉS AUX UNITÉS 109A ET 109B

[152] En ce qui concerne l’unité 109A, la preuve démontre que Monsieur Corbeil a dénoncé un problème de solins avec pentes inversées au niveau de l’unité commerciale, côté latéral gauche (109A) dans son rapport préréception. Par conséquent, cette situation constitue une malfaçon apparente dénoncée au moment de la réception et est couverte par le plan de garantie. Conséquemment, la réclamation, eu égard à l’unité 109A, est accueillie.

[153] Quant à l’unité 109 B, rien dans la preuve ne démontre que cette situation ait été dénoncée lors de la réception. Par conséquent, la situation doit présenter le degré de gravité du vice caché pour être couverte par le plan de garantie. En l’espèce, l’Administrateur estime que tel n’est pas le cas. Quant à Monsieur Corbeil, son témoignage n’est pas développé sur cet aspect. Faute de preuve quant à la nature cachée ou non de ce vice, le Tribunal ne peut faire droit à la demande.

Troisième décision

3. UNITÉ 209

Ø Constatations du conciliateur :

Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :

Ø Du point de vue du balcon de l’unité 209, nous n’avons pas observé de déformation ou d’affaissement des fenêtres. Les parties mobiles des fenêtres fonctionnent normalement, aucune fissure n’a été observée au pourtour des fenêtres.

Ø Du côté intérieur, aucune fissure n’a été observée.

[154] Dans son témoignage, Monsieur Arès a affirmé n’avoir vu aucun indice d’affaissement.

[155] Lors de la visite des lieux, le Tribunal a constaté que la moulure sous la fenêtre est en place mais que le scellant est disloqué à la partie supérieure. Quant à la porte-patio, le calfeutrant est disloqué sur une longueur d’au moins 50 mm à la partie supérieure et la porte est difficile à refermer.

[156] En ce qui concerne la fermeture de la porte, le Tribunal constate effectivement un problème important d’entretien à cet endroit. Cependant, la dislocation du calfeutrant sur une longueur d’au moins 50 mm de même que le témoignage de Monsieur Corbeil démontre de manière prépondérante l’affaissement de la porte-patio. Pareillement, le Tribunal est d’avis qu’il y a aussi affaissement au niveau de la fenêtre. La réclamation est donc accueillie.

4. INFILTRATION D’EAU À L’UNITÉ 109A

Constatations du conciliateur :

Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :

Ø Le seuil de porte de l’unité 109 est en contre-pente

Ø Le solin à la base du mur extérieur est en contre-pente

Ø Il y a un joint du solin d’aluminium qui ne semble pas sceller

Ø À gauche de la porte, il manque une lumière qui permet l’infiltration d’eau derrière la maçonnerie

[157] Monsieur Arès rejette la réclamation au motif que la situation ne présente pas le degré de gravité du vice caché.

[158] La preuve révèle que Monsieur Arès ne semble pas avoir inspecté au bon endroit. De plus, son rapport ne traite aucunement de la présence ou non d’infiltration. Ce dernier s’attarde plutôt à mesurer les pentes de seuils de portes et fenêtres qu’il admettra difficilement être le prolongement des solins de bas de mur qui eux ont fait l’objet d’une dénonciation lors de la réception. En somme, il semble s’attarder aux causes probables d’une infiltration d’eau plutôt qu’à l’existence ou non d’une telle infiltration. Ce n’est que lors de son témoignage qu’il dira n’en avoir vu aucune.

[159] Or, Monsieur Corbeil affirme avoir constaté une infiltration d’eau. De plus, à la page 19 de son rapport préréception il dénonce, outre les problèmes de pentes inversées, un problème de calfeutrant disloqué.

[160] Le Tribunal s’est questionné à savoir s’il devait retourner le dossier à l’Administrateur sur ce point puisqu’en apparence, l’Administrateur semble avoir inspecté au mauvais endroit. Dans une telle éventualité, il faudrait conclure qu’il n’y a pas de décision valablement rendue sur ce point. Or, bien que la preuve administrée, à partir des photos au dossier, soit nébuleuse, Monsieur Arès a affirmé avoir eu accès à l’intérieur de l’unité en question et n’avoir observé aucune trace d’infiltration d’eau, objet de la réclamation. Ainsi, qu’il ait mesuré ou non les bons seuils importe peu.

[161] Le Tribunal est d’avis que l’infiltration d’eau, qui n’est que la manifestation d’une problématique sous-jacente, a été démontrée de manière prépondérante. De plus, que l’infiltration d’eau découle du problème de pente inversée ou du calfeutrant disloqué, ces deux (2) éléments ont été dénoncés lors de la réception et la réclamation sur ce point est couverte par la garantie et accueillie par le Tribunal.

[162] Le Tribunal note aussi que la décision traite d’un luminaire manquant qui pourrait permettre les infiltrations d’eau. Monsieur Arès indique dans sa décision qu’il s’agit d’un élément de parachèvement non dénoncé et il refuse la réclamation. Or, cet élément est dénoncé à la réception (B-6, p. 21) et aurait dû être accordé.

B. DEUXIÈME MOTIF DE REFUS : Vices ou malfaçons apparents au moment de la réception et non dénoncés

[163] L’Administrateur refuse les réclamations du Bénéficiaire au motif que les déficiences étaient apparentes au moment de la réception et n’ont pas été dénoncées lors de la réception des parties communes.

[164] En l’espèce, il sied de reproduire les extraits pertinents de la dénonciation du Bénéficiaire menant à la Première décision:

Ste-Thérèse le 09 Juillet 2018

À : Habitations Trigone et Espace Ste-Thérèse SEC

CC : Réclamation Qualité Habitation Québec

De : SDC 270 Place Claude Dagenais N/D # 111618

Objet :calfeutrage

À qui de droit,

Plusieurs de nos copropriétaires nous ont fait remarquer depuis quelques semaines, que le calfeutrant du pourtour de leurs fenêtres se décollait, ils avaient peur que cela provoque des infiltrations d’eau. Le même problème a été constaté à de multiples endroits au pourtour des fenêtres, portes patio et balcons.

En consultant le rapport d’inspection fait par Mr Alain Corbeil de Pro Inspection Inc (dossier 21060909-1) en date du 9 Septembre 2016 et en nous référant à la « Mise à jour des travaux « qui nous a été fourni par le service après vente des Habitations Trigone, nous constatons que les problèmes de CALFEUTRANT sont mentionnés à plus de 15 reprises. Les problèmes de joints verticaux, comblés à l’aide de mortier qui s’est disloqué, a été non reconnu par les Habitations Trigone.

Aucun défaut de calfeutrage mentionné dans la mise à jour n’a été corrigé depuis 2016.

Nous avons donc décidé de consulter des experts en calfeutrage, afin d’avoir une idée plus précise en ce qui regarde l’état du calfeutrage de notre immeuble, après à peine plus de 2 ans et demi de la fin de la construction (Octobre 2015).

(…)

Il est inconcevable que notre syndicat soit obligé d’assumer les frais de réparation pour un travail MAL FAIT, non conforme aux normes de construction, avec des produits de piètre qualité, d’autant plus que les défauts notés par notre inspecteur, en Septembre 2016, n’ont jamais été corrigés.

Nous pouvons vous fournir de nombreuses photos qui prouvent que rien n’a été fait entre 2016 et 2018 et aussi la copie des soumissions que nous avons.

Nous devons faire corriger ce défaut de calfeutrage important. Il risque de nous causer de sérieux problèmes d’infiltration dans un avenir TRES rapproché.

C’est pourquoi nous demandons à la Garantie Habitation du Québec (Qualité Habitation Québec) de nous aider à obtenir justice et d’ordonner que les travaux de calfeutrage soit fait de façon adéquate, pour refléter la qualité d’habitation qui nous a été vendue par la Compagnie L’espace Ste- Thérèse S. E.C (les Habitations Trigone) dont il se vante tant dans leur publicité. Et ce dans les plus brefs délais.

(…)(sic)

[165] Ainsi, ce que dénonce le Bénéficiaire concerne les problèmes de calfeutrant dénoncés dans le rapport préréception de Monsieur Corbeil de même que certaines autres problématiques qui sont apparues au fil du temps.

[166] Il est acquis au débat que le Bénéficiaire, qui n’est pas un expert en la matière, dénonce les symptômes, c’est-à-dire ce qu’il est à même de constater visuellement. En l’espèce, il se plaint d’une problématique de calfeutrant et de risques d’infiltrations d’eau. Qu’il mentionne verbatim les affaissements ou non importe peu. À partir du moment où ce dernier dénonce une problématique et réfère explicitement au rapport de son expert, il appartient à l’Administrateur d’en prendre connaissance et de comprendre l’essence de ce qui est dénoncé. Il doit ensuite inspecter, comme discuté plus haut.

[167] Le Tribunal considère que dans le présent cas, le rapport d’inspection préréception fait partie intégrante de la dénonciation du Bénéficiaire eu égard aux problématiques soulevées dans le cas sous étude. Aussi, les conclusions suivantes s’imposent :

Points 5 et 6 de la Première décision

[168] Lors de son inspection, l’Administrateur indique avoir constaté l’absence de calfeutrant aux endroits suivants :

5. CALFEUTRAGE MANQUANT

Constatations du conciliateur :

Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :

L'absence de calfeutrage aux endroits suivants :

a. (…);

b. Sur une section du montant latéral droit d'une des fenêtres aux locaux commerciaux sur la façade nord-ouest;

c. Entre le seuil de la porte de garage et le cadrage métallique.

Suite à l'inspection des lieux, le syndicat a transmis, en date du 4 septembre dernier, des photos qu'il a prises aux unités suivantes, démontrant des déficiences du calfeutrage autour de certaines fenêtres :

d. Sur une section de la tablette de fenêtre de la chambre à l'unité 108;

e. (…);

f. Fenêtre de la chambre à l'unité 108;

g. Fenêtre aux locaux commerciaux sur la façade nord-ouest.

6. APPLICATION DU PRODUIT DE CALFEUTRAGE

Constatations du conciliateur :

Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :

· À certains endroits l'application du produit de calfeutrage autour des ouvertures dans le revêtement de maçonnerie est irrégulier principalement au niveau des joints de mortier;

· Au niveau du solin métallique recouvrant l'isolant de la fondation situé à la base du revêtement de maçonnerie, le produit de calfeutrage est appliqué de façon irrégulière;

· Le long du cadrage métallique de la porte de garage, le produit de calfeutrage est appliqué de façon irrégulière.

[169] Les observations mentionnées ci-devant concernent les éléments suivants du point 6 :

a. Solin au bas du revêtement de maçonnerie au coin droit de la façade sud-ouest;

b. Produit de calfeutrage au niveau d'un joint de mortier;

c. Solin au bas du revêtement de maçonnerie au bas de l'unité 108.

[170] Il décide toutefois que ces éléments étaient apparents lors de la réception et n’ont pas été dénoncés.

Point 5b : Sur une section du montant latéral droit d'une des fenêtres aux locaux commerciaux sur la façade nord-ouest

[171] La preuve démontre que cette situation a été dénoncée lors de la réception. Bien que l’Administrateur traite du côté latéral droit plutôt que du latéral gauche, tel qu’indiqué au rapport B-16, le Tribunal considère que la problématique est suffisamment dénoncée pour que l’Administrateur soit informé qu’il doit inspecter la fenêtre du local commercial.

[172] De plus, rien n’est venu démontrer qu’il y avait deux (2) problématiques à cette fenêtre, une à droite et l’autre à gauche, de sorte que le Tribunal est convaincu qu’il s’agit d’une erreur d’écriture survenue lors de la rédaction de la Première décision et aucune preuve ne tend à démontrer qu’il en soit autrement. Par ailleurs, cet élément est indiqué au Tableau de suivi des travaux. Par conséquent, le Tribunal constate que cet élément a été dénoncé lors de la réception et la réclamation du Bénéficiaire sur ce point doit être accueillie.

Point 5c : Entre le seuil de la porte de garage et le cadrage métallique

[173] La preuve démontre également que cette situation a été dénoncée lors de la réception. Celle-ci est indiquée au Tableau de suivi. Par conséquent, la réclamation du Bénéficiaire doit être accueillie.

Point 5d : Sur une section de la tablette de fenêtre de la chambre à l'unité 108

Point 5f : Fenêtre de la chambre à l'unité 108

[174] Les items d et f quant à eux, n’ont effectivement pas été dénoncés lors de la réception. En revanche, l’Entrepreneur n’a pas donné accès à toutes les unités lors de l’inspection préréception et cette unité fait partie de celles qui n’ont pu être visitées. Le Bénéficiaire ne saurait en subir préjudice.

[175] Le Tribunal note néanmoins que l’unité 108 est située au rez-de-chaussée et rien dans la preuve n’a démontré que lesdites fenêtres n’étaient pas accessibles. Les problèmes allégués se constatent de l’extérieur et non de l’intérieur.

[176] Cependant, le fait que cette unité ait été, ou non, accessible lors de la réception n’a pas été plaidée et n’a fait l’objet d’aucune preuve contradictoire. En outre, personne n’a invoqué la négligence de Monsieur Corbeil qui aurait possiblement pu noter cette déficience dès septembre 2016. Dans le doute, celui-ci doit jouer en faveur du Bénéficiaire en vertu de l’article 116 du Règlement de sorte que la réclamation sur ce point est accueillie.

[177] Quant aux autres éléments, soit le point 5g, ainsi que les points 6 a, b et c, ceux-ci n’ont pas été dénoncés lors de la réception de sorte que ceux-ci doivent constituer des vices cachés pour être couverts en vertu du plan de garantie.

[178] En l’espèce, aucune preuve n’a été administrée en ce sens et la décision de l’Administrateur doit être maintenue quant à ces points.

C. TROISIÈME MOTIF DE REFUS : Vice ou malfaçon non constaté lors de la visite

[179] Il s’agit du point 11 de la Deuxième décision. Considérant que les éléments refusés par l’Administrateur, faute d’avoir pu observer un quelconque vice ou malfaçon, sont tous inclus au Tableau récapitulatif et donc accueilli par le Tribunal, ce motif est devenu sans objet.

Valeur en litige

[180] Le 19 décembre 2018, les parties ont reconnu que la valeur en litige, à cette époque, se situait entre 30 000 $ et 60 000 $. Le Tribunal n’était alors saisi que de la demande d’arbitrage portant sur la Première décision. De plus, les soumissions ne traitaient alors que de réparations de calfeutrant.

[181] Depuis, deux (2) autres décisions ont été rendues et des demandes d’arbitrage s’en sont suivies. Il est désormais question d’affaissements et de réparations de calfeutrant. Les affaissements nécessiteront de réinstaller les portes et fenêtres en question, selon les conclusions du Tribunal. Aucune soumission ne m’a été remise pour la réinstallation des portes et fenêtres de même que les réparations au calfeutrant. Par conséquent, le Tribunal se basant sur son expérience en la matière, détermine que la valeur en litige est de plus de 60 000 $.

[182] Sur la question de la valeur en litige, le Tribunal tient à préciser que c’est la valeur la plus élevée des travaux que le Tribunal peut octroyer, selon la demande du bénéficiaire ou de l’entrepreneur, selon le cas. Il ne s’agit pas d’une valeur « au coût » pour l’entrepreneur tenu de les exécuter ni de la valeur d’une solution moindre et/ou alternative à celle qui est demandée à l’arbitre. Il s’agit du pire scénario possible que les parties peuvent envisager si la demande est accueillie telle que formulée.

Frais

[183] En ce qui concerne les frais du présent arbitrage, et conformément à l’article 123 du Règlement, ceux-ci sont à la charge de l’Administrateur.

[184] Quant aux frais d’expertise, l’article 124 du Règlement prévoit que l’arbitre doit statuer sur le quantum des frais raisonnables d’expertises pertinentes que l’administrateur doit rembourser au bénéficiaire lorsqu’il est le demandeur et qu’il a gain de cause total ou partiel.

[185] En l’espèce, les factures de Monsieur Corbeil totalisent 8 071,25 $. Le Tribunal estime raisonnables ces frais, notamment eu égard au déroulement du dossier et à la durée de l’audition.

[186] De fait, l’audition qui devait se dérouler sur une seule journée s’est révélée requérir quatre (4) journées. Le Tribunal avait reconnu, le 3 avril 2019, que rien dans la Première décision de l’Administrateur ne traitait d’affaissements, d’où la conclusion que le Tribunal n’était pas compétent pour entendre cette demande du Bénéficiaire et la suspension du dossier.

[187] Cependant, force est de constater que l’Administrateur n’a jamais utilisé le terme affaissement dans ses décisions, même suivant la suspension du dossier, alors que dès la réception le Bénéficiaire dénonce des affaissements, en plus des problèmes de calfeutrant, et que cette lacune apparente dans la Première décision a été à l’origine de la suspension du dossier.

[188] Il est pour le moins ordinaire qu’on me plaide aujourd’hui que l’Administrateur ne devrait pas être tenu de payer les frais résultants de la journée d’audition du 3 avril 2019 ce dernier n’ayant commis aucune faute.

[189] S’il est vrai qu’il aurait été souhaitable que Monsieur Corbeil procède à au moins une (1) ouverture exploratoire et qu’il développe davantage ses conclusions dans ses rapports écrits, ce dernier a démontré avoir les connaissances, les compétences et l’expérience nécessaires aux fins d’être reconnu témoin expert devant le Tribunal d’arbitrage.

[190] Ce dernier a affirmé qu’il n’était pas nécessaire de faire une telle vérification à la lumière des signes visuels et de l’évolution de la problématique. Ni l’Administrateur ni l’Entrepreneur n’ont fait entendre de témoin expert qui serait venu affirmer le contraire. Monsieur Gadbois, tout comme Monsieur Arès, n’a pas nié qu’il était possible qu’il existe une telle problématique en l’instance. Toutefois, ces derniers, qui ne sont pas des experts reconnus devant le Tribunal d’arbitrage, ne croient pas que ce soit le cas.

[191] Le Tribunal est d’avis que les rapports de Monsieur Corbeil étaient pertinents et les frais raisonnables.

EN CONSÉQUENCE, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

ACCUEILLE la demande d’arbitrage du Bénéficiaire et DÉCLARE qu’il y a affaissement aux endroits indiqués dans le tableau des affaissements joint en annexe de la présente sentence pour en faire partie intégrante, ce dernier représentant à la fois les indications contenues au Tableau récapitulatif qui se trouve à la page 3 du rapport de Monsieur Corbeil daté du 25 juin 2019 et les affaissements reconnus par la présente sentence;

ORDONNE à l’Entrepreneur de réinstaller les portes et fenêtres indiquées au tableau des affaissements en annexe dans les 45 jours suivant la réception de la présente sentence ou dans tout autre délai convenu entre les parties, y compris la remise en état des lieux conformément à l’article 27 (7) du Règlement, le tout conformément aux règles de l’art;

DÉCLARE que la problématique de calfeutrant constitue une malfaçon apparente dûment dénoncée par le Bénéficiaire lors de la réception des parties communes en ce qui concerne les endroits décrits comme suit dans la décision du 13 septembre 2018:

Ø À la partie supérieure d'une des fenêtres des locaux commerciaux sur la façade sud-est ;

Ø Sur une section du montant latéral droit d'une des fenêtres aux locaux commerciaux sur la façade nord-ouest;

Ø Entre le seuil de la porte de garage et le cadrage métallique ;

Ø Sur une section de la tablette de fenêtre de la chambre à l'unité 108; et

Ø Fenêtre de la chambre à l'unité 108;

ACCUEILLE la réclamation du Bénéficiaire sur ces points et ORDONNE à l’Entrepreneur de corriger la situation dans les 45 jours suivant la réception de la présente sentence ou dans tout autre délai convenu entre les parties, y compris la remise en état des lieux conformément à l’article 27 (7) du Règlement, le tout conformément aux règles de l’art;

DÉCLARE que la problématique des solins avec pente inversée à l’unité 109A constitue une malfaçon apparente dûment dénoncée par le Bénéficiaire lors de la réception des parties communes, ACCUEILLE la réclamation du Bénéficiaire et ORDONNE à l’Entrepreneur de corriger la situation dans les 45 jours suivant la réception de la présente sentence ou dans tout autre délai convenu entre les parties, y compris la remise en état des lieux conformément à l’article 27 (7) du Règlement, le tout conformément aux règles de l’art;

ACCUEILLE la réclamation du Bénéficiaire eu égard à l’infiltration d’eau survenue à l’unité 109A, DÉCLARE que les problématiques suivantes constituent des malfaçons apparentes dûment dénoncées par le Bénéficiaire lors de la réception des parties communes et ORDONNE à l’Entrepreneur de corriger la situation dans les 45 jours suivant la réception de la présente sentence ou dans tout autre délai convenu entre les parties, y compris la remise en état des lieux conformément à l’article 27 (7) du Règlement, le tout conformément aux règles de l’art:

Ø Le seuil de porte de l’unité 109 est en contre-pente ;

Ø Le solin à la base du mur extérieur est en contre-pente ;

Ø Il y a un joint du solin d’aluminium qui ne semble pas scellé ;

DÉCLARE que la lumière absente à gauche de la porte de l’unité 109A constitue des travaux de parachèvement dûment dénoncés lors de la réception des parties communes et ORDONNE à l’Entrepreneur de corriger la situation dans les 45 jours suivant la réception de la présente sentence ou dans tout autre délai convenu entre les parties, y compris la remise en état des lieux conformément à l’article 27 (7) du Règlement, le tout conformément aux règles de l’art ;

À DÉFAUT par l’Entrepreneur de se conformer aux ordonnances prévues à la présente sentence, ORDONNE à l’Administrateur d’exécuter lesdits travaux dans les 45 jours suivant la survenance du défaut de l’Entrepreneur, ou dans tout autre délai convenu avec le Bénéficiaire;

ORDONNE à l’Administrateur de rendre une décision relativement à la dénonciation du Bénéficiaire du 27 juin 2019 et portant sur l’affaissement de la porte-patio de l’unité 403, de la fenêtre de la chambre des maîtres de l’unité 208 de même que celle du séjour de l’unité 313;

RETIENT juridiction pour statuer sur ces éléments, le cas échéant;

REJETTE la demande d’arbitrage du Bénéficiaire quant aux autres réclamations;

DONNE ACTE au Bénéficiaire de son désistement relatif à sa demande d’arbitrage portant sur le point 8 de la décision du 13 septembre 2018;

CONDAMNE l’Administrateur à payer les frais d’arbitrage;

CONDAMNE l’Administrateur à rembourser au Bénéficiaire les frais d’expertise au montant de 8 071,25 $ dans les 30 jours suivant la réception des présentes.

Montréal, ce 18 septembre 2020

Me Karine Poulin, arbitre

S/A 197

TABLEAU DES AFFAISSEMENTS

UNITÉS	AFFAISSEMENTS
UNITÉS	Porte-patio	Fenêtre chambre 1 (chambre des maîtres)	Fenêtre chambre 2	Fenêtre du séjour
106				X
111	X	X
200	X
201		X		X
205		X	X
206		X
208	X
209	X	X
210	X
300		X
302	X	X
303		X
304		X
305	X	X	X
306		X
307	X	X
308	X	X
309	X	X
310	X	X		X
311	X	X
312	X
313	X
400		X	X	X
401		X
402		X
403		X
405		X	X
406	X	X	X	X
407		X		X
408		X
409	X	X
410	X
411	X
412		X
413		X

[1] Racaniello et Ricci c. Développement Domont inc. et al., 2019 CanLII 102576 (QC OAGBRN).

[2] 9211-4388 Québec inc. (f.a.s.n. Les habitations Trigone inc.) c. SDC Promenades du Golf 4 884 984 et al., 2019 CanLII 62611 QC OAGBRN).

[3] Leroux c. Gravano, 2016 CanLII 79 (QCCA); Sommereyns c. 7802471 Canada inc. et al., 2018 CanLII 132576 (QC OAGBRN); Borelli et Sousa c. Le groupe platinum construction 2001 inc. et al., CCAC S11-051701-NP, 5 septembre 2013, Me Michel Jeanniot, arbitre;

[4] Roberge c. Bolduc, 1991 1 R.C.S. 374, cité dans Société en commandite Iberville 36 c. SDC 5795 d’Iberville et al., SORECONI 16035001, 6 mars 2017, Me Roland-Yves Gagné, arbitre.

[5] Bouchard c. Les constructions M & E Godbout inc. et al., SORECONI 09062201, 22 juin 2010, Me Michel Jeanniot, arbitre.

[6] Lefrançois c. 9125-3575 Québec inc. et La garantie des maîtres bâtisseurs inc., GAMM, 7 octobre 2010, Me Jean Morissette, arbitre.

[7] Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, L.R.Q., B-1.1, r. 8, art. 7.