ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : SORECONI
ENTRE : 9201-0776 QUÉBEC INC.;
(ci-après L’ « Entrepreneur »)
C. :
SDC LOFTS CHEVRIER 4 621 881;
(ci-après le « Bénéficiaire »)
ET : GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC;
(ci-après « l’Administrateur »)
No dossier SORECONI : 160801001
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot, CIArb
Pour le Bénéficiaire : Me Richard Lavoie
Pour l’Entrepreneur : Me Christine Gosselin
Pour l’Administrateur : Me François-Olivier Godin
Date d’audience : 12 octobre 2016
Lieu d’audience : Palais de Justice de Montréal, salle 15.01
Date de la Décision : 28 novembre 2016
Identification complète des parties
Bénéficiaires : SDC Lofts Chevrier 4 621 881
6410, Christophe
Brossard (Québec) J4Z 0H5
Et son procureur :
Me Richard Lavoie
10, Notre-Dame Est, 4e étage
Montréal (Québec) H2Y 1B7
Entrepreneur: 9201-0776 Québec Inc.
1981, Bernard-Pilon
Beloeil (Québec) J3G 4S5
Et son procureur :
Me Christine Gosselin
1981, Bernard-Pilon
Beloeil (Québec) J3G 4S5
Administrateur : Garantie Habitation du Québec
9200, boul. Métroplitain Est
Montréal (Québec)
Et son procureur :
Me François-Olivier Godin
Bélanger Paradis Avocats
9200, boul. Métropolitain Est
Montréal (Québec)
L’arbitre a reçu son mandat de SORECONI le 9 février 2016.
Valeur en litige
Classe I, valeur de 6 900,00 $
08.01.2016 Réception par le greffe de SORECONI de la demande d’arbitrage
09.02.2016 Nomination de l’arbitre
16.03.2016 Comparution de Me Richard Lavoie pour les Bénéficiaires
16.03.2016 LT aux parties : recherchant disponibilité pour fixer appel conférence
17.03.2016 LT aux parties : confirmation appel conférence le 29 avril 2016
28.04.2016 Transmission d’un rappel aux parties concernant l’appel conférence du 29 avril 2016
29.04.2016 Réception de l’Entrepreneur d’une décision du 21 décembre 2012
29.04.2016 Appel conférence / conférence de gestion et transmission subséquente du procès-verbal
18.08.2016 Rapport d’expert déposé par l’Entrepreneur
19.08.2016 Demande de remise de l’Entrepreneur pour enquête et audition fixée au 23 août 2016
19.08.2016 Échange de courriels entre les parties recherchant leur position quant à la demande de remise de l’Entrepreneur
23.08.2016 Appel conférence / conférence de gestion et transmission subséquente du procès-verbal
05.10.2016 LT aux parties : rappel enquête et audition
11.10.2016 LT aux parties : confirmation endroit et heure pour enquête et audition
12.10.2016 Enquête et audition
28.11.2016 Décision
Décision
[1] Je rappelle, ici, que l’Entrepreneur est la partie en demande et que c’est l’Entrepreneur qui a le fardeau de la preuve;
[2] Sans que ce fardeau ne leur soit indu, L’Entrepreneur a néanmoins l’obligation de convaincre du caractère erroné de la décision de l’Administrateur, laquelle reconnaissait, dans le cadre de la garantie, la problématique soulevée par les Bénéficiaires concernant le trop plein d’humidité résultant de la méthode d’assemblage du revêtement d’acrylique recouvrant, en partie, l’enveloppe du bâtiment (décision ordonnant, entre autre, à l’Entrepreneur «de faire les correctifs requis selon les règles de l’art et l’usage courant du marché de la tourelle de l’unité 101)» (sic);
La position de l’Entrepreneur
[3] Je résume (très sommairement) la position de l’Entrepreneur, elle est à l’effet que :
[3.1] la problématique est connu du syndicat en 2011 et donc, que la réclamation qui a donné source à la présente décision et au présent arbitrage ayant été formulé en 2015, est tardive;
[3.2] la preuve offerte par l’Administrateur et les Bénéficiaires est carencée en ce qu’aucune ouverture n’a été pratiquée à l’extérieur du bâtiment afin de vérifier la composition (comprendre l’assemblage) du revêtement d’acrylique (extérieur) des tourelles;
[3.3] ce n’est pas parce que des bâtiments autres que celui dont il est présentement objet, des bâtiments qui furent construit par le même Entrepreneur lors de la même période, selon les mêmes plans et devis et qui ont connus une problématique et une identification de cette même problématique qui a finalement été reconnue que, nécessairement, ipso facto, on peut présumer qu’il y a calque sur l’édifice ici en question;
[4] J’adresserai ces questions dans cet ordre;
Partie 1 - Y a-t-il prescription ?
[5] Selon l’Entrepreneur, la problématique est connue du syndicat depuis le ou vers le 26 septembre 2011. Se référant au rapport de pré réception des parties communes «Cossette & Touchette» (pièce A-6 du cahier de pièce émis par l’Administrateur) et donc, que la réclamation qui a donné source à la décision de l’Administrateur qui est source du présent arbitrage ayant été formulé en 2015, est tardive (comprendre hors délai); qu’en est-il ?;
[6] Par bonne mesure, je me permets de reprendre ici, in extentio, la section pertinente de la pièce A-6 (section E-4.3. page 24) :
«La réalisation des murs légers diffère du détail des plans d’architecture. Les plans spécifient un revêtement en aluminium alors que la situation réelle présente des murs d’acrylique de type SIFE. Le détail des allèges des fenêtres de l’immeuble diffère également du détail des allèges des fenêtres des plans d’architecture et des détails des manufacturiers. Les plans spécifient un solin en aluminium alors que la situation réelle n’en présente pas. En l’absence de solin métallique, les manufacturiers d’enduit acrylique exige de configurer les allèges avec une pente d’au moins 6/12. La configuration actuelle des allèges n’a pas de pente. Le revêtement acrylique est sensible aux accumulations d’humidité, l’absence de solin d’aluminium ou de pentes accentuées tel que spécifié augmente la vulnérabilité du parement. Nous avons observé des fissures à la surface de plusieurs des allèges des fenêtres du bâtiment. Nous sommes d’avis qu’un solin devrait être installé à la base de toutes les fenêtres de l’immeuble et sur le dessus de toutes les sections horizontales exposées.»
(le souligné est du soussigné)
[7] Je rappelle que nous sommes présentement dans la dernière phase de couverture du plan de garantie, à savoir la période de trois (3) à cinq (5) ans de la réception;
[8] Nous savons que la garantie d’un plan dans le cas d’un manquement de l’Entrepreneur à ses obligations légales, après la réception de la partie privative ou des parties communes, entre l’an trois (3) et cinq (5), couvre uniquement la réparation des vices de conception (de construction ou de réalisation) au sens de l’article 2118 du Code civil et qui apparaissent dans les cinq (5) ans suivant la date de la fin des travaux des parties communes;
[9] Il doit y avoir dénonciation par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans un délai raisonnable de la découverte ou de la survenance du vice ou du cas de vice, de la perte graduelle de leur première manifestation (article 27.5 du Règlement de l’époque et qui régit le présent plan de garantie des Bénéficiaires);
[10] Nous savons, de plus, que toute dénonciation par le Bénéficiaire (par écrit) à l’Entrepreneur (avec copie de cette dénonciation à l’Administrateur) a pour effet d’interrompre toute prescription;
[11] La seule dénonciation du syndicat qui appert rencontré ces critères est celle du 18 juin 2015, reçue par courriel (sous la plume électronique de François Bédard, pour les administrateurs du syndicat);
[12] Il y a donc interruption de la prescription, à tout le moins, à compter du 18 juin 2015;
[13] S’il y a vice de construction ou de réalisation au sens de l’article 2118 du Code civil, par la correspondance du 18 juin 2015, elle est à tout le moins apparue dans les cinq (5) ans suivant la fin des travaux des parties communes et a été dénoncée, par écrit, en temps utile, à l’Entrepreneur et à l’Administrateur;
[14] La plus récente version du Règlement prévoit à l’article 27, alinéa 5 que la dénonciation par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur doit être dans un délai raisonnable de la découverte et/ou la survenance du vice ou en cas de vice ou de perte graduelle, de leur première manifestation significative. Nous sommes, par contre ici, sous la gouverne et l’égide du Règlement précédent. Le délai raisonnable prévu à l’article 27, aliéna 5 de la version pertinente (du Règlement) est un délai qui ne peut excéder six (6) mois de la découverte ou de la survenance du vice ou en cas de vice ou de perte graduelle, de leur première manifestation ou survenance. Cette première manifestation n’a pas besoin d’être significative, cette qualification n’appert qu’au nouveau Règlement et le délai de six (6) mois, nous le savons, est non seulement strict mais aussi de déchéance;
[15] Considérant donc, que les Bénéficiaires avaient été avisés, par écrit, par leur propre expert retenu à cette fin (pièce A-6, section E-43, page 24), que la réalisation des murs :
[15.1] différait du détail des plans d’architecture;
[15.2] différait des détails des manufacturiers;
[15.3.] qu’il y avait absence de solins (en aluminium) et qu’en absence de solins (métalliques), les manufacturiers d’enduits acryliques de type SIFE exigent de configurer des allèges avec une pente d’au moins 6/12 et que la configuration actuelle des allèges n’a pas de pente;
[16] Considérant que ce même expert choisi et retenue par le Bénéficiaire, après avoir fait une mise en garde à l’effet que le revêtement acrylique est sensible aux accumulations d’humidité, que l’absence de solins d’aluminium ou de pente accentuée augmente la vulnérabilité du parement, observe des fissures à la surface de plusieurs des allèges de fenêtre du bâtiment (avant de conclure qu’un solin devrait être installé à la base de toutes les fenêtres de l’immeuble et sur le dessus de toutes les sections horizontales exposées);
[17] Considérant qu’en dépit de la mise en garde et de la manifestation, depuis, rien ne semble avoir été adressé avant le constat de juin 2015;
[18] Considérant que rien dans la preuve ne me suggère qu’entre le 26 septembre 2011 et le 18 juin 2015, il y eut soit des travaux, soit des circonstances permettant d’établir que les Bénéficiaires ont été amenés à un certain immobilisme suite à des représentations de l’Entrepreneur ou de l’Administrateur;
[19] Considérant donc que les premières manifestations, en vertu de l’ancien Règlement, n’ont pas besoin d’être significatives, qu’elles étaient connues et dénoncées par un expert reconnu et retenu par les Bénéficiaires dès le 26 septembre 2011, je suis d’opinion que c’est à bon droit que les procureurs de l’Administrateur considèrent la demande tardive;
[20] Je pourrais m’arrêter ici et faire droit à la demande de l’Entrepreneur mais et puisque cet édifice est le troisième (3e) d’un ensemble immobilier composé de six (6) bâtiments qui, tel que ci-haut repris, furent construit par le même entrepreneur, lors de la même période et selon les mêmes plans et devis et qu’ils ont connus la même problématique et même identification de cette problématique, je crois qu’il est pertinent de poursuivre bien que de façon superfétatoire sur la position de l’Entrepreneur;
Partie 2 - La preuve de l’Administrateur et du Bénéficiaire est-elle carencée ?
Selon l’Entrepreneur
[21] La preuve offerte par l’Administrateur et les Bénéficiaires est carencée en ce qu’aucune ouverture n’a été pratiquée à l’extérieur du bâtiment afin de vérifier la composition du revêtement d’acrylique extérieur;
[22] Ce n’est pas parce des bâtiments autres que celui dont il est présentement objet, qui a été construit par le même Entrepreneur lors de la même période, selon les mêmes plans et devis et qui ont connus une problématique et une identification puis qualification de cette même problématique comme étant vice de construction que, nécessairement ipso facto, on doit présumer qu’il y a calque sur le bâtiment en question;
Ce que nous savons
[23] Ce bâtiment fait partie d’un complexe construit (assemblé) par le même entrepreneur, une enfilade de six (6) bâtiments construits, semblerait-il, selon les mêmes plans et devis (assemblage identique);
[24] Ce sont tous des bâtiments de trois (3) étages de plus ou moins trente-neuf (39) unités;
[25] Deux (2) autres bâtiments (syndicats) ont déjà fait l’objet de rapport de conciliation de l’Administrateur relatant, entre autre, exactement la même problématique : une problématique, laquelle au rapport de conciliation, initialement, ne fut pas reconnue par l’Administrateur;
[26] Ces deux (2) syndicats (les syndicats de copropriété Lofts Chevrier 4474390 et Lofts Chevrier 4 699 844) n’ayant eu initialement gain de cause devant l’Administrateur, ont requis l’arbitrage. Il s’agissait de deux (2) rapports de conciliation différents et distincts qui ont donné lieu à deux (2) demandes d’arbitrage (différentes et distinctes), deux (2) différents arbitres ont été nommés, deux (2) enquêtes et audition (différentes et distinctes) ont été tenues. À la lecture des sentences arbitrales qui s’ensuivent, il ne s’agissait que d’une seule et même problématique et les arbitres, travaillant en silo, en furent venus à la même conclusion : l’assemblage du revêtement extérieur (qui, de l’admission de tous, doit être fait en 8 étapes) avait été bâclé, constituait une membrane d’étanchéité inadéquate et que l’absence de cavité (isolante/drainante) à l’assemblage constitue un vice de conception, de construction et de réalisation au sens de l’article 27 (5) du Règlement;
[27] Fort probablement pour cette raison que l’Administrateur, lorsque confronté (pour une troisième fois) à la problématique du trop-plein d’humidité (à la tourelle de l’unité 101), bien au fait et à jour de ce qui ci-haut précède, a décidé de reconnaître la problématique dans le cadre de son contrat de garantie;
[28] La distinction importante du présent arbitrage avec les deux (2) autres précitées réside du fait qu’il ne s’agit pas ici d’une demande du bénéficiaire mais bien une demande de l’Entrepreneur qui, cette fois-ci, requière renversement de la décision de l’Administrateur;
[29] Ici, l’Entrepreneur ne s’est pas prêté à l’exercice de justifier (expliquer) la rectitude de l’ouvrage mais s’est plutôt limité à tenter de fragiliser la démarche de l’Administrateur (ou des experts retenus par les Bénéficiaires);
[30] De façon plus précise, les arguments de l’Entrepreneur sur ce point bien précis, sont limités à répéter les points [3.2] et [3.3] infra;
[31] Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention, il doit prouver par prépondérance de faits sur quoi la prétention est fondée, une preuve qui rend l’existence et la crédibilité de sa position plus probable. L’Entrepreneur n’a initié aucune preuve quelle qu’elle soit et n’eut été de la tardivité, la démarche de l’Entrepreneur serait vouée à l’échec;
Obiter
[32] Dans le présent dossier, on constate et en dépit que des ouvertures ont été faites dans les murs extérieurs pour les tourelles des unités 101, 107, 112 et 113, l’Administrateur n’a observé de traces d’humidité que dans les murs de la tourelle de l’unité 101;
[33] Conséquemment, au chapitre des constations du conciliateur, ses conclusions sont limitées à cette tourelle et plus particulièrement, que les correctifs requis selon les règles de l’art et l’usage courant du marché sont limité à la tourelle de l’unité 101;
[34] Le soussigné tire sa juridiction et sa compétence sur les différends dont il se trouve saisi. Je ne peux excéder. Je ne peux rendre jugement sur un différend qui n’a pas source aux conclusions de la décision du 1er décembre 2015 (de l’Administrateur);
[35] On dit de la juridiction qui exerçant scrupuleusement son office sous les conditions de sa compétence examine les prétentions des parties, discute et tranche des chefs de la demande et statue ommnia petita;
[36] Requérir des travaux ailleurs qu’à la tourelle de l’unité 101 serait un excès de juridiction. Me prononcer ultra petita rendrait ma décision ipso facto, ultra vires;
Les frais d’expertise
[37] En ce qui concerne le remboursement de certains frais d’expertise requis par les Bénéficiaires, je rappelle que la présente instance est régit (sous l’égide) de la version précédente du Règlement;
[38] Le Bénéficiaire, bien qu’il ne soit pas en demande, a produit une expertise et si je me fie au texte du Règlement qui nous régit, je ne suis pas compétent pour accorder au Bénéficiaire sa demande de remboursement de frais d’expertise. Le nouveau libellé de l’article 124 du Règlement prévoit que l’arbitre doit statuer s’il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d’expertise pertinentes que l’Administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel et que ceci s’applique au bénéfice du Bénéficiaire même lorsque ce dernier n’est pas demandeur;
[39] Malheureusement, et à nouveau, puisque sous l’égide du Règlement précédent, l’ouverture d’un remboursement au bénéfice du Bénéficiaire lorsque celui-ci n’est pas le demandeur n’existe pas. Je suis limité à statuer sur les frais d’expertise de la partie en demande (l’Entrepreneur). Je ne pourrai donc faire droit à cette demande du Bénéficiaire;
[40] Faisant miens les propos de mon collègue, Monsieur Alcide Fournier :
«…Le tribunal d’arbitrage a été créé par le Règlement sur les plans de garantie pour en assurer l’application. Il ne peut décider de litige qui relève de l’application d’autres Lois même s’il peut penser que d’autres Lois pourraient s’appliquer au présent litige»
[41] Donc, suivant mon appréciation des faits et ma compréhension de la Loi et de la jurisprudence connue, je suis d’opinion que la décision de l’Administrateur doit être réformée et que la position de l’Entrepreneur doit être, en partie, maintenue;
[42] Le tout est sans préjudice et sous toute réserve du droit qui est sien (le Bénéficiaire) de porter devant les tribunaux civils sa prétention ainsi que de rechercher les correctifs qu’il réclame, sujet, bien entendu, aux règles de droit commun et de la prescription civile;
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
ACCUEUILLE la demande de l’Entrepreneur;
CONSTATE la demande des Bénéficiaires tardive;
RÉFORME la décision de l’Administrateur et déclare qu’il ne pouvait reconnaître cette problématique dans le cadre de son mandat;
LE TOUT, vue les articles 116 et 123 du Règlement, avec frais du présent arbitrage à la charge à part égale entre l’Entrepreneur et l’Administrateur.
Montréal, le 28 novembre 2016
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ME MICHEL A. JEANNIOT, ClArb
Arbitre / SORECONI