ARBITRAGE

En vertu du Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

Dossier n^o :

GAMM

2013-16-014

APCHQ

GMN :

14-022FL

74352-2

Date :

2 mars 2015

______________________________________________________________________

DEVANT L’ARBITRE :

JEAN MORISSETTE

______________________________________________________________________

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS ST-HIPPOLYTE

Bénéficiaire

9129-2516 QUÉBEC INC.

Entrepreneur

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.

Administrateur

______________________________________________________________________

SENTENCE ARBITRALE

______________________________________________________________________

[1] Il s’agit d’une demande d’arbitrage du 25 septembre 2013 concernant des travaux effectués par l’Administrateur du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Ces travaux font suite au défaut de l’Entrepreneur de les effectuer en vertu de la décision du 11 mai 2009. Plus particulièrement des travaux devaient être effectués pour corriger des vices reconnus en vertu de l’application de la garantie du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q., c.B-1.1, r.8 ci-après appelé Le Règlement);

PRÉLIMINAIRES

[2] Il a été reconnu que ma nomination était faite légalement et que j’avais juridiction pour entendre, décider de l’arbitrage et rendre une décision finale et sans appel;

[3] Les parties ont accepté que ma décision soit rendue plus de 30 jours suivant l’audition si cela s’avérait le cas;

[4] Aucune requête préliminaire n’a été présentée par l’une ou l’autre des parties;

[5] Le cahier de pièces émis par l’Administrateur est déposé de consentement pour faire preuve de son contenu, pièces A-1 à A-7;

[6] Tous les témoins ont été assermentés avant d’être entendus ;

LE LITIGE

[7] L’arbitrage porte sur la qualité des travaux de réparation effectués par l’Administrateur sur le point 1 de la décision du 11 mai 2009 intitulé : « Léger affaissement de la poutre principale », et au point 1 de la décision du 9 octobre 2012 intitulée : « Craquement et vibration du plancher à la suite des travaux visant à corriger l’affaissement de la poutre principale ». Puis, le 26 août 2013, toujours sur la plainte qu’il existe toujours des craquements, madame Delage rend une troisième décision pour l’Administrateur;

[8] Sa conclusion est à l’effet qu’elle n’a pas été en mesure de constater des bruits de craquement anormaux et conclut que l’Administrateur : « n’a plus à intervenir en ce qui a trait à la demande de réclamation du syndicat à l’égard du point 1 »;

LA PREUVE

[9] Selon Madame Claudette Brunet, propriétaire et usager de l’unité #2 du bâtiment sous examen, il existe toujours des problèmes au plancher de son unité. Il y a toujours des vibrations aux planchers de la chambre à coucher, à l’entrée du salon et celui de la salle de bain;

[10] Ma présence sur les lieux m’a permis de constater la présence de fissures :

[a] Dans quatre (4) tuiles du plancher de la salle de bain;

[b] Sur l’un des murs de la salle de couture/atelier;

[c] Dans le cadrage de la garde-robe de l’entrée;

[d] Dans le placo-plâtre entre les portes de chambre et de la salle de bain;

[11] Monsieur Richardson est le chargé de projet des travaux effectués par l’Administrateur. En effet, des travaux pour apporter de nouveaux soutiens à la poutre principale devaient être exécutés. Ces travaux ont été effectués en septembre 2009 et en 2010 après avoir constaté que les travaux ont causé d’autres bris :

[a] Une fissure entre les deux portes (réapparue);

[b] Une fissure au point plafond/mur de la salle de bain (réapparue);

[c] Une déchirure dans le cadre de porte de la salle de bain, côté corridor;

[d] Une fissure au mur de la salle de couture (réapparue);

[12] Avant les travaux d’ajout d’appui aux poutres principales, il n’y avait pas de craquements au plancher des lieux. Aucuns travaux ou ajustements ne sont alors effectués sur le plancher de bois franc;

[13] Après les travaux, des craquements ont commencé aux endroits suivants :

[a] Dans la chambre à coucher;

[b] Dans le corridor;

[c] Au bord du mur extérieur de la salle de couture;

[d] Dans l’entrée du salon;

[e] Dans la salle à manger du côté du mur mitoyen;

[14] Madame Brunet a constaté qu’après les travaux pour soutenir la poutre principale que les planches du plancher dans le salon étaient légèrement soulevées et que la porte de la salle de bain frottait par terre;

[15] Selon ce qu’elle se souvient, un travailleur a fait quatre visites :

[a] La première pour l’ajustement de la porte de la salle de bain;

[b] La deuxième pour dire que les vis des pentures de cette porte n’étaient pas assez longues;

[c] La troisième pour faire un autre ajustement à la même porte;

[d] La quatrième fois, il a coupé la porte de la salle de bain en angle afin d’empêcher la porte de frotter sur le plancher;

[16] En août 2010, madame Brunet se plaint du plancher dans la garde-robe et monsieur Richardson lui demande ce qu’elle a fait, sans plus;

[17] Le 15 novembre 2011, monsieur Denis Loiselle vient faire une inspection et rédige un rapport de ses constatations, pièce B-15;

[18] Le 28 mai 2012, une nouvelle inspection est effectuée. La réception du résumé de sa visite, pièce B-5, donne lieu à la décision du 9 octobre 2012 de madame Delage qui reconnaît que des travaux correctifs doivent être effectués :

« Au cours du mois de septembre 2010, des travaux de rehaussement des poutres de soutien sont exécutés, et ce, à la suite d’une décision rendue par l’administrateur le 11 mai 2009.

À la suite de ces travaux, la copropriétaire de l’unité 2 se plaint que les planchers de bois franc de son unité craquent et vibrent de façon anormale et elle dit craindre que la structure du plancher s’affaisse à nouveau.

Nous avons donc procédé à une inspection supplémentaire afin de constater la situation.

1. CRAQUEMENT ET VIBRATION DU PLANCHER À LA SUITE DES TRAVAUX VISANT À CORRIGER L’AFFAISSEMENT DE LA POUTRE PRINCIPALE

Les faits

Lors de l’inspection, nous avons pu constater que les travaux correctifs qui concernaient l’affaissement des poutres sont adéquats puisqu’aucun signe d’affaissement n’était visible.

Cependant, nous constatons qu’effectivement, le plancher de bois franc craque et vibre de façon anormale sous le pas.

De plus, les vibrations du plancher sont ressenties dans l’unité de la copropriété de l’unité 2 lorsque les occupants de l’unité voisine passent d’une pièce à l’autre dans leur unité.

Nous sommes d’avis que la situation est anormale et qu’elle n’était décelable qu’à la suite des travaux correctifs effectués aux poutres de soutien.

Par conséquent, l’administrateur doit accueillir la demande de réclamation supplémentaire du syndicat à l’égard du point 1.

CONCLUSION

POUR TOUS CES MOTIFS, L’ADMINISTRATEUR :

Accueille la demande de réclamation supplémentaire du syndicat pour le point 1.

Ordonne à l’entrepreneur d’effectuer les travaux correctifs requis en ce qui a trait au point 1, et ce, dans un délai de trente (30) jours suivant réception de la présente.

[19] Ces travaux correctifs sont confiés à un entrepreneur du choix de l’Administrateur sous la supervision de monsieur Marco Caron, chargé de projet, pièce B-8. Monsieur Caron inspecte dans les jours qui suivent le vide sanitaire, madame Brunet l’accompagne. À 15/20 pieds dans le sous vide le disjoncteur saute, ils se retrouvent dans la noirceur et ils interrompent cette visite. Par la suite, aucun autre examen ne sera effectué dans le sous vide;

[20] Le 6 mai 2013, de nouveaux travaux sont effectués par monsieur Beaupré de Dorion Construction aux supports de la poutre principale. Aucune réparation au plancher de l’unité numéro 2 n’est faite;

[21] Vers le 17 mai 2013, en présence de monsieur Caron, le chargé de projet pour l’Administrateur, l’entrepreneur mandaté dit ne pas avoir fait de travaux aux abords du bain et aux abords du mur où est placé le bain. Le 29 mai 2013, messieurs Caron et Beaupré enlèvent la plinthe du mur mitoyen et discutent du plancher qui craque. Ils doivent en parler à madame Delage;

[22] Ils s’informent alors à Madame Brunet s’il reste des planches de bois disponibles, ce qui n’est pas le cas;

[23] La plinthe n’a pas été réinstallée, seulement de façon temporaire et j’ai constaté qu’elle n’est pas fixée. À la suite de sa visite du 12 juin 2013, madame Delage rendra sa décision du 26 août 2013;

[24] L’appel de madame Brunet à monsieur Caron du 21 août 2013 concernant les fissures dans les tuiles du plancher de la salle de bain n’apparait pas comme un fait pris en considération. Madame Brunet ne recevra pas de réponse sur ce dernier sujet malgré 2 messages laissés sur la boîte vocale de monsieur Caron;

[25] Madame Brunet affirme qu’autant monsieur Caron que monsieur Beaupré ont mentionné qu’ils ne voulaient plus retourner en dessous, dans le vide sanitaire, lorsqu’ils sont à discuter dans la salle de bain sur le mouvement du plancher près de la baignoire;

[26] En novembre 2013, madame Brunet est allée en dessous, dans le vide sanitaire. Une plinthe électrique n’était pas fixée correctement et l’a été par l’homme d’entretien des lieux;

[27] Monsieur Denis Loiselle est âgé de 67 ans, propriétaire de Construction De-Nivo depuis 40 ans et a suivi et obtenu la plupart des attestations de cours donnés par l’APCHQ. Il qualifie son entreprise et détient une licence d’entrepreneur général depuis 2003. Il se spécialise dans la rénovation, et les agrandissements. Son expérience dans le domaine lui permet d’être qualifié à titre d’expert en rénovation et de donner son opinion. Il a signé le rapport du 28 novembre 2013, pièce B-14;

[28] Monsieur Loiselle indique, en faisant le tour des lieux que :

[a] La déflection constatée est dans les limites normales de la tolérance, puisque tout plancher fait d’une composante naturelle fléchi;

[b] Les lattes du plancher touchent, à plusieurs endroits les murs. Ceci empêche le revêtement de bois de réagir selon les périodes de séchage/retrait/ expansion;

[c] Le plancher a été mal posé au départ, puisque les lattes de bois touchent aux murs à plusieurs endroits;

[d] Il est possible de corriger cette malfaçon en sciant une partie du revêtement de plancher de bois aux abords des murs;

[e] Les lattes de bois montrées pour corriger la déflection de la poutre centrale est une réparation temporaire. Il aurait été préférable de poser un ou des poteaux de fer avec une vis d’ajustement;

[29] Monsieur Loiselle confirme avoir pris les photographies B-16(A)(B)(C) et (D), et les avoir transmises le 26 novembre 2013 à monsieur Beaupré; :

[a] Poutre de soutien/support, 2x2x10, repose sur le béton;

[b] Support, 2x2x10, le soutien de poutre repose sur béton;

[c] Support, 2x2x10, un autre soutien de la poutre repose sur le béton;

[d] La plinthe électrique au sol;

[30] Selon lui, il explique l’évidence, mesures à l’appui, que l’endroit des fissures des tuiles se situe au-dessus de la poutre de soutien;

[31] Il confirme aussi que les lattes de plancher qui touchent aux murs peuvent causer leur soulèvement. Ce phénomène commence à apparaître devant la télévision du salon;

[32] Les frais pour son rapport, ses visites et son témoignage seront facturés pour un montant de 100 $, plus taxes;

[33] Selon Madame Anne Delage, technicienne professionnelle en architecture et signataire de la décision sous examen, les craquements de planchers constatés le matin de l’audition sont dans les tolérances normales pour les matériaux utilisés. Elle est aussi d’accord pour dire que le fait que des lattes de bois de plancher touchent au mur est une malfaçon;

[34] Les fissures dans les tuiles de la salle de bain ne sont pas causées par les travaux de soutien, car ce dommage serait apparu au moment de ces travaux, la tuile n’ayant aucun degré de tolérance au changement de son niveau de pose. Elle ne peut expliquer la cause de cette fissure et ne croit pas que cela vienne du dessous;

[35] Madame Delage confirme ne pas avoir visité le vide sanitaire;

L’ARGUMENTATION

[36] Le procureur de l’Administrateur insiste sur le caractère d’ordre public du contrat de garantie et que ma décision doit être conforme au règlement qui circonscrit ma juridiction. Elle mentionne qu’il appartient au Bénéficiaire de faire la preuve que la décision de Mme Delage est mal fondée;

[37] Les articles du règlement applicables en l’espèce sont les articles 25 à 40, du règlement. Il n’est pas contesté que la date de réception du bâtiment est le 27 février 2007. Puisqu’aucune mention de craquement du plancher n’est dénoncée lors du problème de déflection de la poutre principale dans la dénonciation du 8 octobre 2008, la date du 15 juin 2011 doit être considérée comme la dénonciation des craquements anormaux du plancher, pièce A-2. On se retrouverait donc dans la 3^ième année de garantie, soit les critères de vice majeur détaillés au paragraphe 5 de l’article 27 du Règlement. Voici le texte de cet article :

« 27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:

[…]

4° la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;

5° la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant partie du bâtiment, de la partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation; »

[38] Selon l’Administrateur, les désordres constatés sont dans les limites de la tolérance normale d’une unité d’habitation et ne constituent pas des vices cachés au sens du Plan de garantie;

[39] Le Bénéficiaire argumente qu’il n’est apparu des craquements qu’après que les travaux de soutènement aient été faits, auparavant il n’y en avait pas. Les divers travaux, leurs reprises, leur pauvre qualité et les délais pour les exécuter (2009, octobre 2012, et mai 2013) devraient servir pour conclure que ces mouvements du revêtement de plancher, ne sont pas un vice caché mais une malfaçon qui ne pouvait être découverte qu’après les travaux effectués par l’Administrateur;

[40] Madame Delage n’ayant jamais visité le vide ou réduit de sous-sol ne peut contredire efficacement le témoignage de monsieur Loiselle sur l’emplacement de la poutre. L’absence de poteau d’acier avec vis d’ajustement me permettrait de présumer que l’usage d’une masse pour placer les appuis au sol a certainement pu causer des dommages;

[41] Les craquements dans l’unité de madame Brunet ne sont pas normaux, puisqu’il y a présence admise d’une malfaçon. Le fait d’avoir haussé la poutre principale a réduit le peu d’espace des lattes de bois au pourtour des murs;

[42] Les travaux de corrections sont simples. Il est nécessaire d’enlever les plinthes et de couper une partie des lattes de bois qui touchent les murs;

CONCLUSIONS

[43] La décision de madame Delage du 9 octobre 2012 est sans équivoque. Les craquements et vibrations du plancher sont anormaux, n’étaient décelables qu’à la suite des travaux correctifs effectués aux poutres de soutien et elle en exigeait réparation. C’est l’Administrateur qui a fait ces travaux comme le Règlement le prévoit lorsque l’Entrepreneur n’agit pas;

[44] Ces travaux n’ont pas corrigé les craquements tels qu’entendus le matin de l’audition. Les fissures dans la tuile apparues après les travaux de soutien aux poutres sont probablement causées par lesdits travaux. Aucune autre explication ne m’a été offerte pour me convaincre du contraire;

[45] Les craquements sont apparus après les travaux aux poutres de soutien. Le phénomène est confirmé par le texte de la décision de madame Delage du 9 octobre 2012;

[46] Le rehaussement de la structure du plancher a effectivement permis au peu d’espace laissé entre les murs et les lattes formant ce recouvrement de se resserrer. J’en déduis que d’avoir levé le plancher a ajouté de la pression aux planches qui touchaient les murs ce qui a apporté plus de craquements qui ne sont pas tolérables ;

[47] Je n’ai pas ici à analyser la preuve pour déterminer s’il y a ou non un vice suffisamment grave pour affecter l’usage que l’on fait du bâtiment. Les travaux correctifs d’ajouts de soutien aux poutres formant la structure du plancher ont été effectués à la suite de la décision de l’Administrateur du 11 mai 2009. Ce vice de construction a été découvert et sujet des dénonciations du Bénéficiaire des 8 octobre 2008 et 21 janvier 2009 dans la deuxième année de la garantie, pièce A-1 puisque la date de réception du bâtiment est le 27 février 2007;

[48] Le texte de la décision de madame Delage mentionne que ce défaut dans la structure du plancher empêchait de déceler les craquements et vibrations du plancher, pièce A-4. L’application que m’invite l’Administrateur à faire du Règlement fait perdre un droit de réclamation au Bénéficiaire à cause d’un vice reconnu par le plan de garantie, ce que je ne peux accepter;

[49] Si la structure du plancher avait été correctement construite, les craquements de son recouvrement auraient pu être découverts et sa pose remise en question. Les lattes qui touchent aux murs aux pourtours des planchers sont une malfaçon reconnue. L’impossibilité de découvrir ce vice par la faute de soutien à la structure du plancher, l’esprit du règlement et les circonstances le justifiant, c’est en vertu des règles d’application du règlement dans sa deuxième année d’existence que je décide du présent cas;

[50] Le texte du règlement qui s’applique dans la deuxième année d’application du Règlement se lit ainsi :

[…]

3° la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons; »

[51] Il y a donc malfaçon au sens du Règlement et il sera ordonné à l’Entrepreneur et à défaut, à l’Administrateur d’effectuer les travaux pour corriger les craquements du plancher causés par l’absence d’espace entre les lattes de bois et les murs;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[52] ACCUEILLE la demande d’arbitrage du Bénéficiaire;

[53] ORDONNE à l’Entrepreneur et à défaut, à l’Administrateur d’effectuer les travaux pour corriger les craquements du plancher causés par l’absence d’espace entre les lattes de bois et les murs. Il faudra enlever les plinthes et couper les lattes de bois de recouvrement de plancher pour qu’elles ne touchent plus aux murs;

[54] ORDONNE à l’Administrateur de rembourser au Bénéficiaire la somme de 114,98$ pour les honoraires de l’expert;

[55] Le tout aux frais de l’Administrateur conformément à l’article 123 du Règlement;




M. MICHEL BRUYÈRE
Pour le bénéficiaire

Absence de l’Entrepreneur dument convoqué


Me NANCY NANTEL
Procureur de l’Administrateur

Date(s) d’audience :	28 novembre 2014

M. MICHEL BRUYÈRE
Pour le bénéficiaire 4-24 St-Hippolyte Salaberry de Valleyfield (Québec) J6S 4B5

Absence de l’Entrepreneur dument convoqué 9129-2516 QUÉBEC INC. 22, rue St-Hippolyte, app. 5 Salaberry de Valleyfield (Québec) J6S 4B5


Me NANCY NANTEL
Procureur de l’Administrateur
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.
5930, rue Louis-H. Lafontaine,
Anjou (Québec) H1M 1S7

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ LES JARDINS ST-HIPPOLYTE

PRÉLIMINAIRES

Absence de l’Entrepreneur dument convoqué

Me NANCY NANTEL

Absence de l’Entrepreneur dument convoqué

Me NANCY NANTEL