ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Décret 841-98 du 17 juin 1998, c. B-1.1, r.0.2, Loi sur le bâtiment, Lois refondues du Québec (L.R.Q.), c. B-1.1, Canada)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment  Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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Entre
Béatrice Radulescu
Bénéficiaire
Et
Groupe AXXCO Inc.
Entrepreneur
Et
La Garantie Habitation du Québec Inc.
Administrateur
No dossier Garantie :	58153-2914
No dossier GAMM :	2010-12-001
No dossier Arbitre : 13 185-60
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre :		Me Jeffrey Edwards
Pour la Bénéficiaire :		Madame Béatrice Radulescu
Pour l’Entrepreneur :		Me Martine Brodeur  Beauchamp Brodeur
Pour l’Administrateur :		Me Avelino de Andrade
Date d’audience :		24 août 2010
Visite des lieux et lieu de l’audition d’arbitrage:		Au domicile de la Bénéficiaire
Date de la décision :		20 septembre 2010

APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PROCÉDURES, EXAMINÉ LES PIÈCES, VISITÉ LES LIEUX, ENTENDU LA PREUVE ET LES ARGUMENTS DES PARTIES, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE REND LA DÉCISION SUIVANTE :

1.         LA DEMANDE D’ARBITRAGE

[1]         Le Tribunal d’arbitrage est saisi par la Bénéficiaire d’une demande d’arbitrage datée du 19 février 2010 (Pièce A-1) à l’endroit d’une décision rendue par l’Administrateur (Normand Pitre, inspecteur-conciliateur) datée du 14 février 2010 (« Décision ») (Pièce A-3).

2.         LES FAITS ET LES PROCÉDURES DE L’INSTANCE ARBITRALE

[2]         La Bénéficiaire a acquis et a pris possession de la propriété (« Propriété ») en vertu d’un acte de vente daté du 30 octobre 2008 (Pièce A-6).  Depuis, la Bénéficiaire y réside avec son conjoint et leur enfant, qui était âgé de neuf (9) ans lors de cette prise de possession. 

[3]         Lors de la prise de possession, la Propriété faisait encore l’objet de certains travaux qui devaient être terminés vers le 15 décembre 2008 (voir formulaire d’inspection pré-réception, Pièce A-7, dernière page).  La Propriété avait été inscrite par l’Entrepreneur auprès de l’Administrateur (Pièce A-8).  La Propriété est une maison en rangée dont certaines parties, sont des parties communes détenues en copropriété, tel que le toit.  Le garage est également le sous-sol de la Propriété.

[4]         Le 22 avril 2009, la Bénéficiaire a avisé l’Entrepreneur, par une lettre portant la mention « urgente » et envoyée par télécopie, de la découverte d’une infestation de rats dans le sous-sol de la Propriété (Pièce B-5).  La fin de la lettre se lit comme suit :

 

« Je vous demande de bien vouloir envoyer votre représentant dans les plus brefs délais pour prendre note des faits et pour faire les corrections au bâtiment, le cas échéant.  De plus, le coût des mesures d’extermination vous sera présenté pour remboursement. »

[5]         La lettre est dirigée au gestionnaire du site et le directeur de chantier de l’Entrepreneur, soit Monsieur Martin Côté.  Le 24 avril 2009, Monsieur Côté a téléphoné la Bénéficiaire afin de lui expliquer que l’Entrepreneur nie toute responsabilité.  Monsieur  Côté énonce la position de l’Entrepreneur, à savoir, que la Bénéficiaire a le fardeau de « prouver que les rats se sont introduits » par des malfaçons ou vices attribuables à l’Entrepreneur et non par l’ouverture de la porte de garage qui aurait pu permettre à un rat de pénétrer dans la Propriété.

[6]         Le 28 avril 2009, par lettre envoyée à l’Entrepreneur avec copie conforme à l’Administrateur (Pièce A-5), la Bénéficiaire avise ces derniers notamment de ce qui suit :

« - Une inspection du drain de plancher de la chambre d’eau (chauffe-eau) est nécessaire (le couvercle est déplacé souvent par les rats);  l’inspection avec un professionnel en plomberie est prévue pour lundi, le 4 mai 2009, de 10h30 au 13h00;

-  Une non-étanchéité a été constatée au niveau de la porte de garage (le joint en caoutchouc laisse deux ouvertures à chaque extrémité inférieure de la porte);  ces ouvertures permettent l’accès des rats à l’intérieur du bâtiment.

Je considère que les faits présentés représentent des vices et malfaçons de construction (dans la période de garantie) et je réitère ma demande pour que vous preniez des actions afin de limiter les dégâts à ma propriété.  Les conditions de vie dans la maison ne sont plus acceptables.

Je vous demande ainsi de bien vouloir envoyer votre représentant dans les plus brefs délais pour faire la constatation des faits mentionnés ci-dessus et pour faire des corrections immédiates au bâtiment, le cas échéant. »

[7]         La lettre datée du 22 avril 2009 (Pièce B-5) a été annexée à celle datée du 28 avril 2009, et ainsi cette première fut également envoyée à l’Administrateur.  Par lettre datée du 29 avril 2009 (Pièce E-1), envoyée à la Bénéficiaire avec copie conforme à l’Administrateur, l’Entrepreneur a réitéré sa position à l’effet qu’il n’est pas responsable quant à la réclamation pour les travaux correctifs et la demande de remboursement des frais d’extermination et a ainsi refusé de se rendre sur place ou d’enquêter sur les causes de l’infestation des rats.  Aucune réponse distincte n’a été produite par l’Administrateur.

[8]         Il est clair que la Bénéficiaire a été laissée à elle-même pour déterminer la cause de l’infestation et  prendre les mesures pour l’éliminer.

[9]         La Bénéficiaire a donc procédé à de multiples tests afin de déterminer le point d’origine de l’introduction des rats dans la Propriété, l’étendue de l’infestation des rats, les mesures de contrôle, les mesures pour éliminer les rats et ensuite les mesures pour nettoyer et désinfecter la Propriété de l’infestation.

[10]        Ce processus s’est étendu du 23 avril 2009 jusqu’au 14 août 2009 (voir Pièces B-1, B-1 a), b), c), d), e), f), B-2, B-3, B4).

[11]        Le 28 août 2009, la Bénéficiaire ouvre un dossier de réclamation (Pièce A-4) à l’Administrateur se plaignant notamment des « malfaçons et/ou vices cachés de construction » suivants : 

-         « Non fermeture étanche de la porte de garage »;

-         « Non fixation du grillage drain de plancher de la chambre « chauffe-eau » »;

-         « Non étanchéité du cadre de porte de chambre « chauffe-eau » »;

-         « Manque de garnitures aux toilettes du premier et deuxième étages ».

La lettre se lit ensuite comme suit :

« Cette situation a fait en sorte que la qualité de construction n’a pas été respectée et le bâtiment a été infesté par des rats.  Sur cette base, nous réclamons :

-               La réalisation des réparations nécessaires pour corriger / mettre en état le bâtiment, selon les règles d’arts;

-               Le montant de 2 310,24 $, comme suit:  1 300,00 $ déboursés pour les travaux de dératisation/désinfestation (reçus et bons de travail attachés, 4 pages) et 406,35 $ + 293,48 $ + 310,41 $ déboursés pour les inspections et tests faits par des spécialistes (reçus et bons de travail attachés, 3 pages) »;

(L’emphase est ajoutée par le soussigné)

Objection à la production par la Bénéficiaire des factures et bons de travail pour la désinfestation des rats

[12]        Les reçus et les bons de travail ayant trait à l’extermination et aux inspections et tests ont été produits par la Bénéficiaire lors de l’audition.  Le procureur de l’Administrateur s’est objecté à leur production.  Avec égards pour l’objection par rapport aux Pièces B-1, B-1 a), b), c), d), e), f), B-2, B-3 et B-4), cette objection paraît non fondée, procédurale et excessive dans le contexte d’un arbitrage en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs[1] (« Règlement ») et dans les circonstances du présent dossier.

[13]        En premier lieu, ces documents sont en la possession de l’Administrateur depuis le 28 août 2009 (l’ouverture de réclamation A-4).  Ainsi, le contenu de ces documents ne pourrait pas prendre le procureur de l’Administrateur par surprise.  L’Administrateur avait donc presqu’un an pour produire tout document contestant ces documents, ce qu’il n'a pas fait.

[14]        En deuxième lieu, étant donné que ces documents ont été expressément annexés à l’ouverture de la réclamation et qu’ils sont clairement pertinents à la demande initiale d’indemnisation, ils auraient dû, à notre avis, faire partie du cahier de pièces de l’Administrateur, tout comme l’a été la demande d’ouverture (A-4).  En effet, l’article 109 du Règlement oblige l’Administrateur à transmettre à l’arbitre « le dossier relatif à la décision qui fait l’objet de l’arbitrage ».  Si l’Administrateur avait une objection par rapport à un document au dossier produit par la Bénéficiaire, l’Administrateur aurait pu le préciser dans le cahier de pièces.

[15]        En troisième lieu, la plupart de ces documents sont signés par la Bénéficiaire ou son conjoint et donc ils avaient le droit de les produire au Tribunal d’arbitrage et ce, selon les règles générales de preuve. 

[16]        En quatrième lieu, le Tribunal d’arbitrage ne considère généralement pas ces documents comme des expertises mais plutôt comme des documents de faits relatant divers essais et constatations en vue de l’élimination de l’infestation des rats.  Les seules exceptions sont les documents B-3 et B-4 qui confirment, par divers tests de fumée, que l’infestation n’a pas été causée par un problème de plomberie et qu’il y avait  effectivement des problèmes d’étanchéité autour des toilettes.  Or, l’Administrateur et l’Entrepreneur ont confirmé leur accord quant à ces conclusions.  Nous y reviendrons lors de l’analyse du point 4. 

[17]        En cinquième lieu, l’ensemble de ces documents ne contredit pas en général et même corrobore généralement la version des faits soutenus à l’audition par l’Administrateur et l’Entrepreneur, à savoir, que l’infestation des rats n’est pas liée à une malfaçon dans le système de plomberie.

[18]        La procureure de l’Entrepreneur et le procureur de l’Administrateur ont mentionné qu’ils avaient eu des échanges avant l’audition.  La procureure de l’Entrepreneur qui avait le cahier de pièces en sa possession a pu voir à la face même de la pièce A-4 que les reçus avaient été annexés à cette pièce.   Rien ne l’empêchait de les demander à l’Administrateur ou même à la Bénéficiaire depuis la réception du Cahier des pièces et le début de l’instance arbitrale.  À l’audition, le Tribunal d’arbitrage s’est assuré que la procureure de l’Entrepreneur ait le temps nécessaire afin de prendre connaissance de ces documents et de poser à la Bénéficiaire et son conjoint toutes les questions pertinentes à ce sujet.

[19]        En sixième lieu, ni le procureur de l’Administrateur ni la procureure de l’Entrepreneur n’ont soulevé un élément dans ces documents dont le Tribunal d’arbitrage tient compte et qui leur est préjudiciable.  Ainsi, l’objection est rejetée.

3.         DÉCISION PORTÉE EN ARBITRAGE - ANALYSE DE LA  PREUVE

[20]        L’inspecteur de l’Administrateur a visité les lieux le 7 décembre 2009 et a rejeté les différentes demandes de la Bénéficiaire dans sa Décision (Pièce A-3). La Décision porte sur 5 points. 

[21]        La Décision ne se prononce pas sur la demande d’indemnisation de la Bénéficiaire pour le remboursement des frais dont la demande initiale remonte au 22 avril 2009 (Pièce B-5) et qui a été reprise spécifiquement dans la demande d’ouverture de réclamation (Pièce A-4). 

Point no. 2 :              Crépine sur le drain du toit 

[22]        Cela relève des parties communes.  La Bénéficiaire n’a donc pas compétence pour en demander réparation en vertu du plan de garantie.  De plus, suite à une demande du Syndicat de copropriété, l’Entrepreneur a fait les correctifs requis en installant une crépine sur le drain du toit.

Point no. 4 :              Étanchéité des toilettes

[23]        La Bénéficiaire se plaint que les toilettes du rez-de-chaussée et à l’étage ne sont pas complètement étanches.  Dans sa Décision datée du 14 janvier 2010, l’Administrateur a d’abord rejeté ce point.  Ainsi, dans sa demande d’arbitrage datée du 19 février 2010 (Pièce A-1), la Bénéficiaire a demandé la révision de la Décision à ce sujet.  Or, après cette demande d’arbitrage et suite à la réception par l’Administrateur des tests de fumée et des photos indiquant clairement ces tests de fumée et leurs résultats, l’Administrateur a révisé sa Décision en émettant le 22 février 2010 un « Addenda » à la Décision (Pièce A-2) par lequel il ordonne à l’Entrepreneur de faire les travaux requis.

[24]        Ce point en arbitrage a donc été réglé en faveur de la Bénéficiaire.  Afin de convaincre l’Administrateur qu’elle avait raison, la Bénéficiaire a dû encourir des frais pour effectuer les tests de fumée.  La Bénéficiaire présente donc deux (2) factures qu’elle a payées à une compagnie spécialisée pour faire ces tests, soit  TEST technique épreuve sur tuyauterie Enr. (Pièces B-3 / 293,48 $ et B-4 / 406,35 $ taxes incluses) pour remboursement (voir Pièce A-4, paragraphe 4).  Il est clair que ces tests étaient non seulement utiles mais essentiels pour permettre à la Bénéficiaire d’avoir gain de cause sur le point 4.  Conformément à l’article 124 du Règlement, il serait approprié que l’Administrateur rembourse à la Bénéficiaire la somme de ces montants, à savoir 699,83 $.

Point no. 1 :              Infestation par rongeurs / porte de garage

Point no. 3 :              Étanchéité de la porte de garage

Point no. 5 :              Étanchéité du cadre de porte de la chambre du chauffe-eau

[25]        Le Tribunal d’arbitrage est d’avis qu’il serait approprié en l’espèce de traiter ces trois (3) points ensemble vu que la preuve les concernant se rapporte aux trois (3) points en question.

[26]        Quant au point no. 1, au terme de l’examen des divers essais et tests, de la preuve et du témoignage des parties à l’audience, la version des faits la plus probable et qui, par ailleurs, fait le consensus entre les parties, est le suivante:  la Propriété de la Bénéficiaire, en particulier le garage, est adjacente à un terrain vacant situé dans un milieu urbain qui, suivant l’avis de tous, est un endroit où l’on retrouve des rats.  La preuve est claire que, hormis le problème du manque d’étanchéité des toilettes (Point 4), le système de plomberie respecte les règles de l’art.  Ainsi, ce n’est pas par une ouverture d’un tuyau des eaux usées relié à l’égout public que les rats se sont introduits dans la demeure de la Bénéficiaire mais bien par l’entrée de la porte de garage.  Ils ont réussi par la suite à rentrer dans la chambre du chauffe-eau située dans le garage en passant en dessous du seuil de la porte de la chambre du chauffe-eau.  En effet, le seuil n’a aucunement été scellé par l’Entrepreneur et il y avait ainsi une ouverture de quelques centimètres qui permettait à un rat ou plusieurs rats de s’y faufiler.  C’est ainsi que les rats ont pu lever la crépine couvrant le drain à côté du chauffe-eau.  Il est important de noter que la crépine est mobile et possède plusieurs ouvertures et peut être soulevée sans effort par un tournevis, un doigt d’une main ou.... une patte de rat.  Par la suite, les rats ont pris résidence dans les tuyaux des eaux usées et dans les endroits périphiques cachés.

[27]        Les bons de travail de l’exterminateur et des spécialistes (Pièces B-1 a) à f) et B-4) confirment, par diverses méthodes (empoisonnement, distributrices (trappes)), la mort et l’enlèvement de sept (7) rats en tout, soit cinq (5) rats adultes et deux (2) bébés.  Il y a également consensus, selon l’étendue de l’infestation et la présence des bébés  rats (« ratons ») (période de gestation de rats de deux (2) mois) que les rats ont été présents environ deux (2) mois avant leur découverte, soit à la fin du mois d’avril 2010, ce qui situe leur introduction dans le système de plomberie de la Propriété à la fin du mois de février ou au début du mois de mars 2009.  Il est donc clair que, lors de la prise de possession en octobre 2008, les rats ne s’étaient pas encore installés dans la Propriété.

[28]        Les travaux d’extermination et les travaux pour empêcher l’accès aux rats à la demeure (nous y reviendrons) ont selon toute vraisemblance satisfait à leur objectif.  Depuis le mois de juin 2009, la Bénéficiaire et sa famille n’ont plus de problème avec des rats. 

[29]        Tout ce qui précède est clair.  Là où divergent encore les thèses d’une part de la Bénéficiaire et d’autre part de l’Entrepreneur et de l’Administrateur, c’est la façon selon laquelle les rats sont entrés par l’entrée du garage de la Propriété.

[30]        L’Entrepreneur et l’Administrateur plaident l’exclusion énoncée à l’article 12, alinéa 3 du Règlement  selon laquelle la « mauvaise utilisation du bâtiment » n’est pas couverte.  En effet, l’Entrepreneur et l’Administrateur plaident que les rats se sont introduits dans la Propriété lorsque la Bénéficiaire a laissé ouverte sa porte de garage et ne portant pas l’attention suffisante pour empêcher un rat d’avoir accès à l’intérieur du garage.

[31]        En revanche, la Bénéficiaire plaide que les rats se sont introduits par les ouvertures aux coins inférieurs de la porte de garage.  En effet, la Bénéficiaire a démontré lors de la visite des lieux que la lumière du jour entre par les deux (2) coins inférieurs de la porte de garage même lorsque celle-ci est fermée.  Il est important de noter que ces ouvertures sont présentes malgré les travaux réalisés de façon urgente par le conjoint de la Bénéficiaire lors de la crise d’infestation du début du mois de mai 2009 et lors de laquelle tous les moyens ont été pris par le conjoint de la Bénéficiaire afin de mettre fin à l’infestation. 

[32]        En effet, le conjoint de la Bénéficiaire a ajouté un scellant de ciment gris autour des murs aux deux (2) extrémités de la porte de garage afin de tenter de fermer les ouvertures laissées par ladite porte, telle que celle-ci a été livrée par l’Entrepreneur lors de la prise de possession par la Bénéficiaire.

[33]        Les photographies démontrent clairement, qu’avant l’ajout du scellant, des ouvertures aux extrémités inférieures de la porte de garage près du plancher étaient beaucoup plus grandes (voir Pièce B-6 (lettre de la Bénéficiaire datée du 12 février 2009 avec photographies annexées)). 

[34]        La Bénéficiaire a affirmé sous serment qu’elle avait vu un petit rat sortir par l’extrémité inférieure gauche (en se plaçant à l’intérieur) de la porte de garage.  Cette déclaration est critiquée quant à son caractère probant par les avocats de l’Entrepreneur et de l’Administrateur pour deux raisons principales.  En premier lieu, cela ne paraît pas avoir été déclaré lors de la première réunion avec l’inspecteur-conciliateur.  En deuxième lieu, cette déclaration a été faite lors de la visite des lieux et non lors de l’audition antérieure dans la salle à manger de la Bénéficiaire qui avait eu lieu environ une heure avant la visite.  En troisième lieu, pourquoi avoir procédé à des tests, tels que les tests de fumée et les tests de visionnement par caméra, si la preuve était si claire quant à la source de l’introduction? 

[35]        En revanche, il est utile de noter que cette déclaration constitue une précision et non une contradiction par rapport à la version de la Bénéficiaire qui affirmait depuis le 28 avril 2009 que les rats passaient par les ouvertures inférieures de la porte de garage (voir Pièce A-5).  Cette pièce se lit en partie comme suit :

« Une non-étanchéité a été constatée au niveau de la porte de garage (le joint en caoutchouc laisse deux (2) ouvertures à chaque extrémité inférieure de la porte);  ces ouvertures permettent l’accès aux rats à l’intérieur du bâtiment. »

[36]        En écoutant la Bénéficiaire témoigner, le Tribunal d’arbitrage est d’opinion qu’elle est sincère et crédible et ne peut ainsi mettre sa déclaration de côté.

[37]        À notre avis et compte tenu de notre examen des lieux, les ouvertures aux extrémités inférieures de la porte de garage étaient et ce, avant les travaux effectués par le conjoint de la Bénéficiaire, suffisamment grandes afin de permettre l’introduction des rats dans le garage et le sous-sol de la Propriété.  La prochaine question factuelle à résoudre est donc la suivante :

Les rats qui ont réussi à pénétrer dans le garage / sous-sol, l’ont-il faits en passant par les ouvertures aux (2) extrémités de la porte de garage fermée ou l’ont-ils faits en journée lorsque la porte de garage aurait été laissée ouverte par le Bénéficiaire?

[38]        Selon le Tribunal d’arbitrage, il est probable que les rats ont pénétré dans le garage par les deux voies qui s’offraient à eux. Il ne faut pas oublier qu’il n’y a pas eu un rat adulte unique qui est entré, mais au moins cinq (5).  

[39]        Étant donné que les rats sont des créatures nocturnes, il est même plus probable qu’ils sont entrés le soir par les ouvertures aux extrémités de la porte plutôt qu’au courant de la journée.  À notre avis, la Bénéficiaire a déchargé son fardeau de preuve qui est celui de la balance ou de la prépondérance de la preuve, que les rats sont entrés par les ouvertures aux extrémités inférieures de la porte de garage fermée. Se pose alors la question suivante :  

Les ouvertures à chacune des extrémités inférieures de la porte de garage qui permettent aux rats l’accès au garage et du fait même, au sous-sol du bâtiment habitable, constituent-ils des vices cachés au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec?

[40]        Le Règlement énonce une protection de trois (3) ans contre les vices cachés au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec (Article 27, alinéa 4).

[41]        Un vice au sens de la garantie est tout fait qui provoque une diminution anormale du bien qui engendre un déficit d’usage ( ABB Inc. c. Domtar[2]).   Il semble clair pour le Tribunal d’arbitrage que l’Entrepreneur d’une maison neuve doit livrer un bâtiment qui empêche efficacement l’introduction des vermines et des rongeurs, tels les rats.  L’omission par l’Entrepreneur de le faire ici a sérieusement nui et ébranlé la jouissance normale par la Bénéficiaire, son conjoint et leur enfant de leur maison. Cela est d’autant plus nécessaire lorsqu’il y a des motifs raisonnables de croire à la présence de vermines et de rongeurs à proximité de la nouvelle résidence (terrain vacant dans un milieu urbain).  Il est à noter que la jurisprudence a établi que, devant l’existence d’un vice au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec et donc un vice qui porte atteinte aux attentes raisonnables de l’acheteur, le respect des normes n’est pas une défense[3].  Le fait de laisser des ouvertures suffisantes qui permettent l’introduction des rats dans le sous-sol d’une demeure constitue un vice au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec.

[42]        Ainsi, le Tribunal d’arbitrage conclut à l’existence d’un vice au sens de l’Article 1726 du Code civil du Québec.  Cependant, ce vice rencontre-t-il les autres conditions pour le qualifier de « caché »,  à savoir, qu’il était non apparent, inconnu de l’acheteur, antérieure à la vente et grave.  Le vice était clairement non apparent, car il ne pouvait être découvert qu’après l’entrée et l’infestation des rats au sous-sol et l’examen minutieux des possibilités d’introduction des rats dans la demeure.  Ce ne serait sûrement pas normal pour un acheteur d’une maison neuve de se prêter à de tels exercices d’enquête lors d’une inspection avant achat.

[43]        Le vice était inconnu de l’acheteur Bénéficiaire (il l’était également du vendeur Entrepreneur).  Le vice était antérieur à la vente car il est clair que les ouvertures trop grandes dans les extrémités inférieures de la porte de garage étaient présentes lors de la livraison de la Propriété en octobre 2008.  Le vice était également suffisamment grave car en permettant une infestation de rats dans une demeure habituelle, il portait atteinte de manière sérieuse à la jouissance, la salubrité, la sécurité et la santé hygiénique des lieux.

[44]        Le Tribunal d’arbitrage doit donc conclure que la Propriété était entachée, lors de la vente, d’un vice caché et que la Bénéficiaire a droit à la protection juridique énoncé au Règlement par rapport à l’existence d’un vice caché, soit l’Article 27, alinéa 4 du Règlement.

[45]        Quant au point no. 3, la Bénéficiaire s’est plaint que la pente à l’extérieur et à l’intérieur du garage laisse infiltrer de l’eau à l’intérieur du garage et se plaint de la pente insuffisante de la dalle du plancher du garage.  Lors de l’audition, le conjoint de la Bénéficiaire a exhibé certaines photographies dans le but d’illustrer ce phénomène.  Il dit que cela arrive lors des pluies abondantes, soit environ quatre (4) fois par année.  Cependant, la preuve visible ne laissait pas voir de traces d’eau sur le plancher ou sur le mur du gypse adjacent.  L’Entrepreneur a offert de remplacer le coupe-vent en bas de la porte si un problème existait effectivement.  Un test d’arrosage a été fait sur place lors de l’audition et de la visite des lieux mais les parties en tirent des conclusions différentes.  Le soussigné n’a constaté aucune infiltration d’eau à l’intérieur au coin gauche (de l’extérieur) là où de l’eau a été arrosée.  Le conjoint de la Bénéficiaire considère que le test n’a pas été bien administré car le coupe-vent existant aurait été manipulé pendant le test.  En raison de l’absence de preuve, le soussigné ne va pas intervenir pour modifier la Décision de l’Administrateur sur ce point. Cependant, l’offre de l’Entrepreneur est tout de même utile concernant l’élimination des ouvertures aux extrémités de la porte de garage permettant l’introduction des rats.  Nous y reviendrons concernant l’ordonnance des travaux requis à cet égard. 

[46]        En ce qui a trait aux problèmes allégués par la Bénéficiaire concernant la pente de la dalle du plancher du garage, le soussigné n’a vu aucune preuve permettant de conclure à l’existence d’une malfaçon.

Point no. 5 :             Étanchéité du cadre de la porte de la chambre du chauffe-eau

[47]         Quant au point no. 5, la preuve a révélé que les rats ont probablement passé en dessous du seuil de la porte afin d’avoir accès au drain situé à côté du chauffe-eau.  Il est clair que si le seuil avait été complété et fini, la porte fermée aurait constitué un rempart additionnel contre l'introduction des rats dans le système interne de plomberie de la Propriété.

[48]        En général, un seuil de porte d’une chambre dans une aire « finie » est scellé et  ainsi il n’y a pas d’ouverture entre le seuil et le plancher.  Cependant, il s’agit ici d’une porte dans un garage/sous-sol non fini ou aménagé et le plancher est une dalle de ciment.  À tout événement, il n’est pas nécessaire de pousser plus loin l’analyse de ce point, car le conjoint de la Bénéficiaire a déjà scellé avec un produit isolant l’ouverture entre le seuil de la porte et le plancher et la Bénéficiaire ne réclame pas une indemnité pour le temps passé ou les matériaux employés pour ces travaux.  Ce point est donc sans objet et le soussigné n’interviendra pas dans la Décision de l’Administrateur à ce sujet.

Travaux correctifs à réaliser et l’indemnisation financière de remboursement demandée par la Bénéficiaire 

Travaux correctifs :

[49]        Concernant le Point 1 (introduction des rats par les ouvertures inférieures aux extrémités de la porte de garage), l’Entrepreneur doit réaliser les travaux nécessaires pour s’assurer que les rats ne peuvent dorénavant pas pénétrer par ces ouvertures.  Ce travail a déjà été effectué en grande partie par le conjoint de la Bénéficiaire, soit en ajoutant du scellant de ciment gris et une mousse d’isolation autour de ces extrémités.  Cela a sans doute amélioré la situation en réduisant de manière importante la grandeur de ces ouvertures.  Cependant, le travail a une apparence artisanale et amateure, le conjoint de la Bénéficiaire n’ayant sans doute pas les habiletés professionnelles dans le domaine de la construction et de la finition.  Ce travail peut être conservé par l’Entrepreneur mais celui-ci doit réaliser un travail supplémentaire pour réduire au maximum, et dans la mesure du possible, les ouvertures aux extrémités laissant entrer la lumière du jour et rendre la jonction entre les matériaux en place aussi hermétique que possible pour avoir une barrière efficace contre l’introduction des rats dans le garage / sous-sol de la Bénéficiaire.  En particulier, le coupe-vent en place en bas de la porte de garage, dont les parties aux extrémités paraissent abimées, doit être remplacé, conformément à l’offre faite par l’Entrepreneur.

[50]        Ayant statué quant à l’objectif et le résultat des travaux auxquels l’Entrepreneur est tenu, à savoir, une barrière efficace entre les matériaux en place, ne laissant pas entrer les rats et ce, de manière raisonnable, il reste à l’Entrepreneur de déterminer la méthode de travail et les matériaux pour y parvenir.

Indemnité financière pour le remboursement des services d’extermination demandée par la Bénéficiaire

[51]        La Bénéficiaire ne réclame pas une indemnité financière ni pour les matériaux achetés ni pour les heures consacrées pour tester et pour bloquer les ouvertures aux extrémités inférieures de la porte de garage et en dessous du seuil de la porte de chambre du chauffe-eau.

[52]        Cependant, tel qu’il appert des Pièces A-4, A-5 et B-5, la Bénéficiaire a depuis le début de cette affaire commençant avec la découverte de l’infestation des rats au sous-sol et ce, sur une base urgente, demandé à ce que l’Entrepreneur et l’Administrateur procèdent aux travaux correctifs pour empêcher les rats d’entrer et de procéder aux travaux d’extermination ou de « dératisation » pour éliminer l’infestation causée par les vices de construction couverts par la protection du Plan de garantie.  À la fois l’Entrepreneur et l’Administrateur ont refusé de procéder à ces travaux correctifs et travaux d’extermination au motif qu’il revenait à la Bénéficiaire d’établir que l’infestation était attribuable à un vice caché ou une malfaçon relevant de la responsabilité de l’Entrepreneur et cautionnée par l’Administrateur en vertu du Règlement.

 

[53]         Conformément aux motifs exprimés ci-dessus, la Bénéficiaire a déchargé ce fardeau de preuve selon la balance des probabilités (à noter que le fardeau « de hors de tout doute raisonnable », tel qu’utilisé par le conciliateur - inspecteur dans la Décision de l’Administrateur est erroné) à cet égard.

Est-ce que le Règlement permet à la Bénéficiaire, dans les circonstances de l’espèce, de réclamer et d’obtenir le remboursement des dépenses d’extermination?

[54]        L’article 111 du Règlement se lit comme suit : 

« Avant ou pendant la procédure arbitrale, une partie intéressée ou l’Administrateur peut demander des mesures nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment. »

[55]        La demande d’indemnisation paraît rencontrer tous les critères énoncés dans cet article. Tel que nous l’avons vu, la Bénéficiaire a spécifiquement demandé à l’Entrepreneur et à l’Administrateur avant la procédure arbitrale de réaliser les mesures nécessaires, à savoir, l’élimination de l’infestation des rats.

[56]        Dans sa lettre datée du 22 avril 2009 (Pièce B-1) envoyée à l’Entrepreneur le jour même et retransmise à l’Administrateur le 28 avril 2009 (voir in fine, Pièce A-5), la Bénéficiaire demandait ce qui suit :

« Je vous demande de bien vouloir envoyer votre représentant dans les plus brefs délais pour prendre note des faits et pour faire les corrections au bâtiment, le cas échéant.  De plus, le coût des mesures d’extermination vous sera présenté pour remboursement. »

(L’emphase est ajoutée par le soussigné)

[57]        Dans sa lettre datée du 28 avril 2009 envoyée à l’Entrepreneur et à l’Administrateur, la Bénéficiaire concluait comme suit :

« Je considère que les faits présentés représentent des vices et malfaçons de construction (dans la période de garantie) et je réitère ma demande pour que vous preniez des actions afin de limiter les dégâts à ma propriété.  Les conditions de vie dans la maison ne sont plus acceptables.

Je vous demande ainsi de bien vouloir envoyer votre représentant dans les plus brefs délais pour faire la constatation des faits mentionnés ci-dessus et pour faire des corrections immédiates au bâtiment, le cas échéant. »

(L’emphase est ajoutée par le soussigné)

[58]        L’Entrepreneur a expressément refusé cette demande et l’Administrateur a décidé de ne pas y donner suite.

[59]        L’Administrateur soulève que l’Article 111 du Règlement ne vise peut-être que les travaux correctifs et non les travaux pour éliminer la conséquence des vices/malfaçons couverts par le Plan de garantie.

[60]        La formulation de l’Article 111 n’appuie cependant pas cette interprétation.  La demande visée par cet article ne se limite pas aux travaux correctifs, mais couvre bien toute mesure nécessaire pour assurer la conservation du bâtiment.  À cet égard, il faut remarquer que le législateur n’a pas utilisé les mêmes mots contenus à l’Article 18, alinéa 5 du Règlement qui se réfère plutôt au droit de :

« Rembourser au bénéficiaire le coût des réparations conservatoires nécessaires et urgentes... »

[61]        Si le législateur a employé à l’Article 111 le mot « mesures » plutôt que « réparations », c’est qu’il voulait que le droit à l’indemnisation en vertu de l’Article 111 couvre le type de travaux en l’espèce.  Il paraît clair que les travaux d’extermination étaient ici des « mesures nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment ».  Dans sa lettre datée du 28 avril 2009, la Bénéficiaire réclame les « actions afin de limiter les dégâts à ma propriété ».  Il est clair que si les travaux d’extermination n’avaient pas été entrepris, le problème d’infestation aurait empiré avec la migration des rats partout dans le bâtiment, y compris, comme il arrive avec ce type de rongeur, la migration dans les murs, ce qui aurait pu compromettre une partie majeure des composantes de la Propriété et aurait pu entraîner des coûts majeurs pour des travaux afin de restaurer et remettre en état la Propriété, ce qui a été complètement évité ici en raison de l’intervention rapide de la Bénéficiaire.

[62]        Ainsi, étant donné que les travaux d’extermination ont été causés par les vices cachés qui étaient visés par le Règlement et que ces travaux constituaient des mesures urgentes et nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment, et donc que l’Entrepreneur et l’Administrateur étaient dans l’erreur lorsqu’ils ont refusé ou omis de les effectuer, la Bénéficiaire a droit au remboursement des factures payées pour la réalisation de ces mesures.  Cette interprétation est conforme à la jurisprudence arbitrale en vertu du Règlement[4].

[63]        La facture de Rive Nord Extermination (B-1) pour la somme de 1 300 $ est donc admissible pour indemnisation.

[64]        Cependant, la facture de Plomberie Gilles David et Fils Ltée pour l’inspection de la tuyauterie avec caméra ne l’est pas.  La preuve a démontré que le système de plomberie était conforme aux règles de l’art, ce que ce test a confirmé.  C’est donc la Bénéficiaire qui devra assumer le coût de cette facture.

4.         FRAIS D’ARBITRAGE 

[65]        Conformément à l’Article 123, alinéa 2 du Règlement, étant donné que la Bénéficiaire a eu gain de cause sur plusieurs points en arbitrage, les frais de l’arbitrage seront à la charge de l’Administrateur.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

            ACCUEILLE partiellement la demande d’arbitrage de la Bénéficiaire;

            ORDONNE à l’Entrepreneur d’effectuer les travaux décrits aux paragraphes 49 et 50 de la présente sentence et ce, selon les règles de l’art, dans les trente (30) jours de la réception de la présente sentence;

            À DÉFAUT par l’Entrepreneur d’effectuer les travaux énoncés dans le paragraphe antérieur dans le délai imparti, ORDONNE à l’Administrateur de les effectuer dans les trente (30) jours suivants;

            ORDONNE à l’Administrateur de rembourser à la Bénéficiaire la somme de 699,83 $ à titre de remboursement des frais raisonnables pour des tests afin de faire valoir ses droits par rapport au Point 4;

            ORDONNE à l’Entrepreneur de rembourser à la Bénéficiaire la somme de 1 300 $ dans les trente (30) jours de la réception de la sentence;

            À DÉFAUT par l’Entrepreneur d’exécuter l’ordonnance stipulée dans le paragraphe antérieur dans le délai imparti, ORDONNE à l’Administrateur de payer la Bénéficiaire ladite somme dans les trente (30) jours suivants;

                         CONDAMNE l’Administrateur à payer les frais d’arbitrage de la présente instance arbitrale.

	(s) Me Jeffrey Edwards __________________________________ Me Jeffrey Edwards, arbitre