ARBITRAGE SELON LE

RÈGLEMENT SUR LE

PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(L.R.Q., c. B-1.1, r. 0.2)

CENTRE CANADIEN D’ARBITRAGE COMMERCIAL

 (Organisme d’arbitrage accrédités par la Régie du bâtiment du Québec)

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES

S20-031701-NP

S20-102101-NP

S21-070601-NP    Syndicat des copropriétaires du

Faubourg du Saint-Laurent du 

580 des Bateliers

Bénéficiaire

c.

Faubourg du St-Laurent (2011) Inc.

Entrepreneur

Et

Raymond Chabot Administrateur

Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur

provisoire du plan de garantie de

La Garantie Abritat Inc.

L’Administrateur 

Arbitre :      Roland-Yves Gagné

Pour le Bénéficiaire :   Me Pierre Soucy

      Madame Hélène Gervais

      Madame Joëlle Gagnon

      Monsieur Pascal Cléry

      Monsieur Jacques Meunier

      Monsieur Sébastien Thivierge

Pour l’Administrateur :   Me Marie Rondeau

      Monsieur Michel Hamel

Pour l’Entrepreneur:   Absent

Dates de l’audition :    8 et 9 février, 7 mars 2022

Date de la décision :   11 avril 2022

Description des parties

BÉNÉFICIAIRE :

Syndicat des copropriétaires

du Faubourg du Saint-Laurent du 

580 des Bateliers

a/s Me Pierre Soucy

Lambert Therrien avocats

473 rue Radisson C.P. 1900

Trois-Rivières, Qc. G9A 5M6

ENTREPRENEUR :

Faubourg du St-Laurent (2011) Inc.

4520 Boulevard des Récollets

CP 22014, CP du Carrefour

Trois-Rivières, Qc. G9A 4N0

ADMINISTRATEUR :

Raymond Chabot Administrateur

Provisoire Inc. ès qualités d'administrateur

provisoire du plan de garantie de

La Garantie Abritat Inc.

a/s Me Marie Rondeau

McCarthy Tétrault LLP

1000 ouest, rue De La Gauchetière #2500

Montréal, Qc. H3B 0A2

INTRODUCTION 5

Le cadre juridique 7

Recours en vertu du Règlement 7

La version applicable du Règlement 7

Couverture du plan de garantie et délai de dénonciation 8

La décision de l’Administrateur du 2 mars 2020 et Point 4 de la décision du 14 juin 2021 10

Point 1. Membrane de toiture absente ainsi que papier d’asphalte 15 lb et Point 17. Infiltrations d’eau (à la chambre) – unité 402              10

La preuve 11

Le droit 14

Conclusion 16

Point 2. Problème de balcon – unité 302 et Point 21. Pentes inclinées des balcons 17

Point 6. Écoulement d’eau à l’intérieur d’un mur et Point 9. Scellement autour des poutres d’acier              22

Le revêtement extérieur et les infiltrations d’eau aux fenêtres et à la porte-patio : Point 3. Moulures extérieures pour les portes et fenêtres, Point 4. Parement extérieur courbé, Point 5. Infiltrations d’eau par les fenêtres – unités 204, 304 et 404, Point 7. Jonction balcons de béton et murs extérieures, Point 8. Moulures horizontales au-dessus des portes de garages, Point 10. Tablettes de pierre entourant le bâtiment, Point 11. Revêtement extérieur, Élément ajouté. Porte patio du 402 ET Décision du 14 juin 2021 : Point 4. Infiltration d’eau à l’unité 403              24

La décision de l’Administrateur du 2 mars 2020 et Point 4 de la Décision du 14 juin 2021 24

Élément ajouté : Porte-patio du 402 25

Présentation des trois rapports d’inspection 25

Le Rapport Inspec-Thor 28

Le Rapport Gourde 28

Le Rapport Thivierge 29

Témoignages à l’audience 30

Joëlle Gagnon 30

Hélène Gervais 31

Pascal Cléry 32

Jacques Meunier 33

Sébastien Thivierge 34

Michel Hamel 38

Plaidoiries 41

Le Bénéficiaire 41

L’Administrateur 44

Décision 47

Le Revêtement extérieur (Points 3, 4, 7, 8, 10 et 11) 47

Toute la preuve à considérer 48

Conclusion 53

Les infiltrations et les fenêtres et portes-patio (Point 5 du 1er dossier, Élément ajouté - Porte patio et Point 4 du 3e dossier)              54

La malfaçon apparente comme base alléguée de rejet 54

La couverture pour vice caché 58

La présence du vice caché 58

Le respect du délai de dénonciation de six mois et les fenêtres incluses et exclues 62

Conclusion 65

Point 12. Murs froids - unité 302 et Point 13. Gel de la sortie d’eau de la douche – unité 201              65

Point 15. Pièce de bois fixée sur la toiture et Point 16 Installation pour un spa sur la toiture              66

Point 18. Bardeaux de toiture envolés et Point 19. Garde-corps de la terrasse – unité 402              67

Point 18. Les bardeaux 68

Point 19. Le garde-corps de la terrasse 71

Deuxième dossier : la décision de l’Administrateur du 1er juin 2020 73

Point 1. Cloisons Intérieures 73

La preuve 73

Le droit 75

Conclusion 78

Troisième dossier : la décision de l’Administrateur du 14 juin 2021 (Point 1 et Point 2) 79

Point 1 Infiltration d’air sous le mur ouest – unité 302 et Point 2 Fenêtre de la salle de bain – unité 301              79

Décision 80

Les travaux correctifs 81

Ordonnance directe à l’Administrateur 81

Les travaux, la remise en état, les éléments non couverts et le délai d’exécution 81

Frais 82

CONCLUSION 82

PIÈCES

Le Bénéficiaire a produit les pièces suivantes :

L’Administrateur a produit les pièces suivantes :

S20-031701-NP :

S20-102101-NP :

S21-070601-NP :

INTRODUCTION

[1]               Le Tribunal d’arbitrage est saisi de trois dossiers joints pour enquête et audition ;

[1.1]         un premier dossier à la suite d’une demande d’arbitrage par le Bénéficiaire d’une décision de l’Administrateur du 2 mars 2020, reçue par le Centre Canadien d’Arbitrage Commercial (CCAC) le 17 mars 2020 (dossier S20-031701-NP) ;

[1.2]         un second dossier à la suite d’une demande d’arbitrage par le Bénéficiaire d’une décision de l’Administrateur du 1er juin 2020, reçue par le Centre Canadien d’Arbitrage Commercial (CCAC) le 21 octobre 2020 (dossier S20-102101-NP) ;

[1.3]         puis un troisième dossier, à la suite d’une demande d’arbitrage par le Bénéficiaire d’une décision de l’Administrateur du 14 juin 2021, reçue par le Centre Canadien d’Arbitrage Commercial (CCAC) le 6 juillet 2021 (dossier S21-070601-NP) ;

et par la nomination du soussigné comme arbitre en substitution le 31 janvier 2022.

[2]           Bien que dûment convoqué à l’arbitrage, l’Entrepreneur était absent.

[3]               Aucune objection quant à la compétence du Tribunal d’arbitrage n’a été soulevée par les parties et la juridiction du Tribunal est alors confirmée.

[4]           Le Bénéficiaire a produit ses demandes d’arbitrages en vertu de l’Article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après nommé le Règlement) :

Le bénéficiaire ou l'entrepreneur, insatisfait d'une décision de l'administrateur, doit, pour que la garantie s'applique, soumettre le différend à l'arbitrage dans les 30 jours de la réception par poste recommandée de la décision de l'administrateur à moins que le bénéficiaire et l'entrepreneur ne s'entendent pour soumettre, dans ce même délai, le différend à un médiateur choisi sur une liste dressée par le ministre du Travail afin de tenter d'en arriver à une entente. Dans ce cas, le délai pour soumettre le différend à l'arbitrage est de 30 jours à compter de la réception par poste recommandée de l'avis du médiateur constatant l'échec total ou partiel de la médiation.

[5]           Le bâtiment du Syndicat Bénéficiaire compte 12 unités de copropriété.

[6]           En début d’audience, l’inspecteur-conciliateur a évalué la valeur des trois dossiers à $358 000, alors que le Bénéficiaire les évalue à plus de $2 millions.

[7]           À l’audience, le Bénéficiaire s’est désisté des trois points suivants :

[7.1]         Premier dossier :

[7.1.1]                Point 14. Fissures aux finis de gypse intérieurs - unité 304 ;

[7.1.2]                Point 20. Fissures aux finis de gypse intérieur - unité 402 ;

[7.2]         Troisième dossier :

[7.2.1]                Point 3. Vitre fissurée, fenêtre d’une chambre - unité 203.

[8]           Vu l’abondance des différends, le Tribunal va d’abord fait part du cadre juridique pour éviter la répétition à chaque point, et procèdera par la suite point par point ou par sujets regroupés, sous réserves de précisions supplémentaires quant au droit applicable pour certains points en particulier.

Le cadre juridique

Recours en vertu du Règlement

[9]           Le Tribunal d’arbitrage, établi en vertu Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, est saisi du recours du Syndicat Bénéficiaire contre l’Administrateur du plan de garantie qui cautionne les obligations de l’Entrepreneur de la manière spécifiquement prévue au Règlement, recours supplémentaire à ses recours en vertu du droit commun, le Syndicat conservant donc tous ses recours en vertu du droit commun à l’encontre de l’Entrepreneur, en autant bien sûr qu’il ait un recours fondé.

[10]      Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qu’au moins quatre arrêts de la Cour d’appel du Québec[1] ont déclaré d’ordre public, n’est pas un chapitre du Code civil, ni une loi de l’Assemblée nationale, mais un Décret gouvernemental qui stipule, à ses articles 7 et 74 :

7.  Un plan de garantie doit garantir l'exécution des obligations légales et contractuelles d'un entrepreneur dans la mesure et de la manière prévues par la présente section.

74.  Aux fins du présent règlement et, en l'absence ou à défaut de l'entrepreneur d'intervenir, l'administrateur doit assumer tous et chacun des engagements de l'entrepreneur dans le cadre du plan approuvé.

La version applicable du Règlement

[11]      Le Règlement est d’abord entré en vigueur en 1998[2] ; il a fait l’objet de quelques amendements, les plus importants, l’un en vigueur en 2006[3] et un autre en vigueur le 1er janvier 2015[4].

[12]      Bien qu’une nouvelle version du Règlement soit entrée en vigueur le 1er janvier 2015, le droit est très clair après sept ans de cette entrée en vigueur, sur la version applicable au bâtiment du Syndicat Bénéficiaire.

[13]      Dans l’affaire récente (septembre 2021) Raymond Chabot administrateur provisoire inc. c. Doyle[5], la Cour supérieure a révisé une décision arbitrale qui avait utilisé la mauvaise version du Règlement, et a réitéré le droit applicable, en citant même en référence, cinq décisions rendues par l’arbitre soussigné de 2015 à 2021[6].

[14]      Le Syndicat Bénéficiaire a d’ailleurs reconnu à l’audience que c’était bien la version d’avant le 1er janvier 2015 qui était applicable au bâtiment du Syndicat.

[15]      C’est aussi la version d’avant le 1er janvier 2015 qui apparaît aux contrats de garantie (en liasse, pièces A1-17) signés par les copropriétaires/membres du Syndicat Bénéficiaire.

[16]      La Cour d’appel a reconnu dans l’arrêt Desindes[7] que ces contrats n’étaient pas un contrat d’adhésion mais un contrat réglementé « c’est-à-dire d’un contrat dont le contenu est imposé par le législateur et non par l’appelante [note : l’administrateur], elle aussi obligée de se plier aux volontés du législateur et de faire approuver son plan par la Régie ».

Couverture du plan de garantie et délai de dénonciation

[17]      La question de la version applicable du Règlement, dont une nouvelle version est entrée en vigueur le 1er janvier 2015, a deux incidences principales sur le présent dossier, soit :

[17.1]     la nouvelle version, à l’article 27, a ajouté une limite de temps raisonnable pour faire parvenir la dénonciation des malfaçons apparentes à l’Administrateur, modification absente de la version applicable ; cette question est abordée en détails aux paragraphes [65] et seq. ;

[17.2]     la nouvelle version, à l’article 27, a éliminé la limite de six mois comme délai de dénonciation, délai de rigueur, contenue à la version d’avant le 1er janvier 2015, modification absente de la version applicable qui a donc, un délai de dénonciation limité à six mois, délai jugé comme étant de rigueur ; le passage pertinent du décret d’amendement se lit ainsi[8] :

16. L’article 27 de ce règlement est modifié : [...] 3° par la suppression, aux paragraphes 3°, 4° et 5°, après « raisonnable » de «, lequel ne peut excéder 6 mois » et par le remplacement, à la fin du paragraphe 5°, de « manifestation. » par « manifestation significative; » (nos caractères gras) ;

[17.2.1]           de façon subsidiaire, à supposer qu’un lecteur lise la présente décision avec la mauvaise version du Règlement, la nouvelle version a ajouté à l’article 35.1 un alinéa, à l’effet que « Le non-respect d’un délai ne peut non plus être opposé au bénéficiaire, lorsque les circonstances permettent d’établir que le bénéficiaire a été amené à outrepasser ce délai suite aux représentations de l’entrepreneur ou de l’administrateur » ; cette modification absente de la version applicable.

[18]      Le Règlement ne prévoit pas une « garantie totale mur à mur » pendant cinq ans, mais des couvertures différentes dans le temps pour des problématiques différentes, soit malfaçon, vice caché et vice majeur, ces mots pris dans leur sens juridiques, puisque le Règlement renvoie au Code civil et non à leur sens commun selon Monsieur et Madame tout le monde.

[19]      Plus précisément, avant l’entrée en vigueur le 1er janvier 2015 de la nouvelle version de l’article 27, donc, dans la version applicable au présent dossier, le plan de garantie couvre ainsi la malfaçon apparente, la malfaçon non-apparente, le vice caché et le vice majeur :

   2°    la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;

   3°    la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;

  4°    la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;

  5°    la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant partie du bâtiment, de la partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation. (Nos soulignés).

[20]      Le délai de six mois est un délai de rigueur et de déchéance, c’est-à-dire que le droit est éteint après le délai de six mois.

[21]      En décembre 2019, la Cour supérieure réitère ce principe dans Syndicat de copropriété du 8980 au 8994 Croissant du Louvre c. Habitations Signature inc.[9] :

[80] Les dispositions réglementaires traitant de la garantie des bâtiments résidentiels neufs sont un complément aux garanties prévues au Code civil du Québec. [...]

[81] Mais il y a plus. Le délai applicable en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs dont l’arbitre devait tenir compte est complètement différent de celui prévu au Code civil du Québec et dont la Cour supérieure devra considérer.

[82] Le délai de six mois dont traite la sentence arbitrale est un délai de déchéance. [...]

[83] En l’espèce, l’arbitre Zoltowski a raison de conclure que malgré les promesses et engagements de réparations faites par le représentant de l’entrepreneur, il ne peut suspendre ou prolonger le délai de déchéance et de rigueur de six mois ; (nos caractères gras).

La décision de l’Administrateur du 2 mars 2020 et Point 4 de la décision du 14 juin 2021

Point 1. Membrane de toiture absente ainsi que papier d’asphalte 15 lb et Point 17. Infiltrations d’eau (à la chambre) – unité 402 

[22]      Dans sa décision, l’Administrateur écrit quant au Point 1 :

Suite à une période de grands vents ayant arraché plusieurs bardeaux de toitures, le Syndicat a été en mesure de constater qu’il n’avait pas de membrane de toiture installée, ni de papier d’asphalte 15 lbs, tel que prévu au plan de l’architecte. N’eut été de l’envolée des bardeaux, le Syndicat n’aurait pas été en mesure d’observer cette condition. Aucune infiltration d’eau n’a été constatée en regard de la situation. [...]

Bien que celles-ci aient été découvertes et dénoncées par écrit conformément aux exigences de l’article 27.4 du Règlement [...], l’administrateur n’est pas en mesure d’établir que ces situations causent un déficit d’usage ou rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné [...]

[23]      Voici les commentaires de l’Administrateur dans sa décision quant au Point 17. Infiltrations d’eau – unité 402 :

nous avons constaté qu’il y avait une infiltration d’eau au plafond de la chambre de l’unité 402. L’infiltration est récente selon le représentant du Syndicat et l’entrepreneur a déjà procédé à des correctifs exactement au même endroit il y a de cela environ deux (2) ans [note du Tribunal : la propriétaire du 402 nie à l’audience que l’infiltration précédente était un problème de toiture et affirme que sa première infiltration par le toit est de février 2020] […] l’administrateur en vient à la conclusion que les situations dénoncées ne rencontrent pas les critères du vice majeur de construction au sens de l’article 27.5 du Règlement.

[24]      Bien que l’Administrateur ait écrit que l’absence de membrane a été découverte et dénoncée conformément à l’article 27 (4) du Règlement, notre ancien collègue Jeffrey Edwards, alors arbitre aujourd’hui juge à la Cour supérieure, écrivait en 2006 dans Gauthier et Gagnon c. Goyette Duchesne Lemieux inc. et La Garantie des Bâtiment Résidentiels Neufs de l’APCHQ inc.[10] :

[130] [...] il n’en demeure pas moins que la demande d’arbitrage donne droit à un procès de novo et le Tribunal d’arbitrage est requis de faire sa propre évaluation de la preuve administrée contradictoirement et d’en tirer ses propres conclusions. [...]  

[25]      La Cour supérieure a réitéré dans 9264-3212 Québec Inc. c. Moseka[11] que l’arbitrage est un procès « de novo », au cours duquel les participants peuvent apporter toute preuve nouvelle :

[20] […] L’arbitre peut entendre des témoins, recevoir des expertises et procéder à l’inspection des biens ou à la visite des lieux.

[…] [24] Le Tribunal rappelle que l’arbitre ne siège pas en appel ou en révision de la décision du Conciliateur. Il ne procède pas non plus à décider en se basant uniquement sur le dossier transmis. […]

[26]      Le Tribunal a bénéficié d’une plus grande preuve que l’Administrateur, qu’il doit analyser sous le regard de l’obligation de dénonciation de six mois, sous peine de déchéance du droit, contenue à l’alinéa 4 de l’article 27 du Règlement :

  4°    la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;.

La preuve

[27]      Une infiltration d’eau à l’unité 402, selon l’ingénieur Thivierge, témoin expert produit par le Bénéficiaire, a été causée par cette absence de membrane.

[28]      Dans son rapport (pièce B-1, page 14 sur 27), l’ingénieur Thivierge écrit que cette infiltration est causée par l’absence de la sous-couche de protection sous le bardeau :

À une des chambres de l’unité 402, une pression d’eau par la toiture s’écoulant par le plafond au-dessus de la fenêtre a été observée. L’absence de papier 15 lbs comme sous-couche de protection sous le bardeau, tel que spécifié aux plans (figure 6), a sans aucun doute causé cette infiltration.

[29]      À l’audience, l’inspecteur-conciliateur ajoute que lors de son inspection [du 12 février 2020], on ne lui avait pas parlé d’infiltration d’eau causée par l’absence de la membrane ; cette absence n’avait eu aucune conséquence sur le bâtiment, elle n’était pas un vice caché parce qu’il n’y avait pas eu d’infiltrations d’eau à l’intérieur du bâtiment.

[30]      Avant de poursuivre, le Tribunal rappelle que la garantie pour malfaçon non-apparente est pour 1 an à partir du 3 novembre 2016 et est échue ; le Tribunal n’a pas à décider si la simple absence de la membrane est une malfaçon ;

[30.1]     la membrane était prévue aux plans et devis et l’ingénieur Thivierge a témoigné que « c’est la règle de l’art de poser une telle membrane » ;

[30.2]     l’absence de membrane était non-apparente au 3 novembre 2016, le rapport d’inspection des parties communes à cette date (pièce A1-5) note que « Aucune anomalie digne de mention n’a été observées sur l’installation des revêtements de la toiture ».

[31]      Le Tribunal doit déterminer si le vice caché (encore couvert en date des grands vents du 1er novembre 2019) était connu depuis plus de six mois au moment de la dénonciation des 8 et 11 novembre 2019 (pièces A1-7 et 8), alors même que l’Administrateur a rejeté la réclamation sur la base que ce n’était pas un vice caché, vu l’absence d’infiltration d’eau : « l’administrateur n’est pas en mesure d’établir que ces situations causent un déficit d’usage ou rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. »

[32]      Le Tribunal réfère maintenant à des évènements de 2017, non pas comme preuve d’une cause (vice) à effet (infiltration), mais pour montrer dans quel contexte une inspection de 2017 a eu lieu.

[33]      Le procès-verbal du 2 novembre 2017 (pièce A1-16, p. 12 et s. de 89) fait part de différents dégâts d’eau, dont celui du 17 avril 2017 survenu aux unités 301, puis 201, puis au garage de Joëlle Gagnon.

[34]      À l’audience, Hélène Gervais, alors présidente du Syndicat, affirme :

[34.1]     que les condos 201 et 301 étaient inoccupés, que l’Entrepreneur (Frédéric) travaillait à la finition de l’un d’eux, il y avait eu une infiltration d’eau en dessous de la fenêtre qui partait du 301, ça allait au 201 puis au garage (quand elle est allée aux 301 les murs étaient tous ouverts, le gypse n’était pas encore posé, il n’était pas encore fini) ;

[34.2]     à ce moment-là « on » a contacté la compagnie d’assurances du Syndicat, ils sont venus faire une inspection, l’Entrepreneur a fait les réparations.

[35]      Le procès-verbal du C.A. du Syndicat Bénéficiaire du 2 novembre 2017 (pièce A1-16, p. 13 de 89 du PDF), signé par Hélène Gervais, présidente, et Joëlle Gagnon, secrétaire, contient la mention suivante :

Toiture 580

La toiture n’a pas de membrane. Desjardins (ceux qui ont fait la toiture) est venu en octobre 2017 avec Intact Assurances pour évaluer le tout. Le toit sera à refaire avec une membrane. (Nos caractères gras)

[36]      À l’audience, Joëlle Gagnon, alors secrétaire du Syndicat, témoigne, en contre-interrogatoire sur ce passage précis du procès-verbal du 2 novembre 2017 citant Desjardins et Intact Assurance, que « je n’ai pas souvenir de cette visite-là. »

[37]      En interrogatoire principal, questionnée à savoir pourquoi la question de la membrane apparaît sur plusieurs procès-verbaux (sans citer de passage précisément), elle témoigne à l’effet que :

[37.1]     quand on a vu qu’il y avait des problèmes avec le 520 (immeuble d’en face), on a su que la toiture du 520, il manquait une membrane « mais moi avec mon inexpérience j’ai tout de suite sauté à la conclusion que possiblement nous on n’en a pas » ;

[37.2]     alors qu’on discutait de ça et « clairement on pense qu’il n’y a pas de membrane », le père de l’Entrepreneur, qui était aussi son actionnaire, membre du Conseil d’administration du Syndicat et copropriétaire d’une unité, les rassurait ;

[37.2.1]           il y a eu une objection à la preuve sur la base du ouï-dire, que le Tribunal a rejeté sur la base de l’arrêt de la Cour suprême dans O’Brien[12], à l’effet qu’elle était tout simplement rassurée par ses propos : le témoin comprenait que son bâtiment était construit d’une meilleure façon puisque l’Entrepreneur avait appris de ses erreurs pour le premier bâtiment (le 520), ajoutant de plus que le rapport d’inspection du 3 novembre 2016 n’avait pas décelé d’anomalie ;

[37.3]     c’est vraiment en [novembre] 2019 qu’on a vu qu’il n’y en avait pas officiellement [de membrane] ;

[37.4]     il n’y a pas eu d’intervention sur la toiture avant novembre 2019.

[38]      En contre-interrogatoire, elle affirme ne pas savoir quand elle a appris que le 520 n’avait pas de membrane.

[39]      Aux procès-verbaux du Syndicat des 10 et 28 mai 2018 (pièce A1-16) il est écrit :

Hélène Gervais propose Jean-Guy Dufour comme représentant du syndicat pour la dénonciation d’une possible absence de membrane au niveau du toit du 580 Des Bateliers et d’infiltrations d’eau qui s’en sont suivies. Cette proposition a été secondée par Joëlle Gagnon et adopté à l’unanimité. 

[40]      À l’audience, la secrétaire du Syndicat Joëlle Gagnon affirme ignorer pourquoi elle a écrit infiltrations d’eau qui s’en sont suivies et affirme je pense que c’est une erreur de ma part parce que depuis le début tout ce qu’on savait clairement que ça venait par les fenêtres, la formulation que j’ai mis honnêtement je ne m’en rappelle pas, on a aucune preuve que ça venait du toit surtout qu’on ne sait pas si on a une membrane ou pas ; pour elle, il s’agit des infiltrations d’eau de l’immeuble en face, le 520.

[41]      Aussi à l’audience la présidente du Syndicat Hélène Gervais affirme que ce passage de mai 2018 est une erreur, car on n’a jamais eu d’eau par le toit, on n’a jamais su avant qu’il n’y eût pas de membrane, alors que « Monsieur Thibodeau » à l’immeuble en face du 520 disait qu’il n’avait pas de membrane et « sur ça on était toujours inquiet ».

[42]      En contre-interrogatoire, elle a répondu à la question « si l’Entrepreneur lui avait affirmé que le 580 avait une membrane », qu’« ils ont affirmé que tout était conforme », que les erreurs avaient été corrigés, qu’à ce moment-là on n’avait pas nécessairement raison de questionner la présence ou non d’une membrane on n’avait jamais eu d’infiltrations d’eau par le toit c’est pour ça qu’on écrit possible parce que l’on sait qu’au 520 il n’y en avait pas mais nous on ne le savait pas ;

[42.1]     le Tribunal conclut de la preuve que l’Entrepreneur n’a jamais affirmé qu’il y avait une membrane.

[43]      Dans le dernier procès-verbal pendant sa période de présidence (ce procès-verbal fait part de sa démission), le 22 octobre 2019 (pièce A1-16, pp. 57 et 58 de 89), il y est mentionné :

a. Membrane de toit

Nous devons agir concernant notre toit qui ne semble pas avoir de membrane. Mme Gervais mentionne qu’elle va contacter M. Yves Thibodeau du 520. Il faut faire une action contre Faubourg et en parler à l’assemblée générale.

Le droit

[44]      Le Tribunal ajoute qu’il est bien établi que, sous la version d’avant le 1er janvier 2015 applicable du Règlement, les « réconforts » ou promesses de l’Entrepreneur n’ont pas pour effet de suspendre le délai de rigueur de six mois – pour rappel, la Cour supérieure a jugé dans Syndicat de copropriété du 8980 au 8994 Croissant du Louvre c. Habitations Signature inc.[13] :

[82] Le délai de six mois dont traite la sentence arbitrale est un délai de déchéance. [...]

[83] En l’espèce, l’arbitre Zoltowski a raison de conclure que malgré les promesses et engagements de réparations faites par le représentant de l’entrepreneur, il ne peut suspendre ou prolonger le délai de déchéance et de rigueur de six mois ; (nos caractères gras).

[45]      Que le délai de dénonciation d’une limite de six mois soit un délai de déchéance et de rigueur est reconnu depuis longtemps.

[46]      Dans la décision arbitrale Syndicat de copropriété du 8980 au 8994 Croissant du Louvre c. Le Village Parisien et La Garantie Habitation du Québec[14], notre collègue, Albert Zoltowski, écrit :

[165] Une des premières sentences arbitrales qui a établi ce courant jurisprudentiel est la décision de Niki Apollonatos du 4 juin 2008 sous la plume de Me Jean-Philippe Ewart, arbitre[15]. Au paragraphe 54 de sa décision, l’arbitre Ewart s’exprime ainsi :

 « (54)    En résumé, la dénonciation prévue à l'article 10 [note du soussigné : article miroir de l’article 27 pour les bâtiments non détenus en copropriété] du Règlement se doit d'être par écrit, est impérative et essentielle, le délai de six mois prévu au même article emporte et est un délai de déchéance, et si ce délai n'est pas respecté, le droit des Bénéficiaires à la couverture du plan de garantie visé et au droit à l'arbitrage qui peut en découler sont respectivement éteints, forclos et ne peuvent être exercés. »

[166] La décision Niki Apollonatos a été citée et suivie dans des décisions arbitrales subséquentes, y compris celle de l’arbitre Michel Jeanniot, arbitre dans Syndicat de copropriété 7000 chemin Chambly[16] Cette décision a été reconnue comme représentant l’état du droit actuel en matière d’arbitrage du Règlement quant au délai maximal de dénonciation écrite de six mois par l’arbitre Raynald Poulin dans sa décision Patrick Bégin et Les Construction S.P.R. Pouliot inc. et La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ datée du 15 avril 2010.

[47]      Le Tribunal, avec égards, ne peut faire sienne la plaidoirie du Bénéficiaire que si, d’une part, c’était écrit au début (2017) qu’il n’y avait pas de membrane et qu’il fallait refaire la toiture avec une membrane, d’autre part, les procès-verbaux par la suite avaient seulement noté que cela était possible, et qu’il fallait donc conclure au dommage graduel quand il y a eu les grands vents du 1er novembre 2019 et débuter à cette date, la « prescription » ;

[47.1]     l’article 27 du Règlement stipule qu’il faut une dénonciation écrite à l’Entrepreneur et à l’Administrateur de la découverte d’un vice dans un délai maximal de six mois ;

[47.2]     pour paraphraser la Cour d’appel dans Facchini c. Coppola[17], la raison d'être de la dénonciation est de permettre à l’Administrateur de constater le vice, d'examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts ;

[47.2.1]           il ne s’agit nullement d’attendre les infiltrations d’eau quand un sous-traitant et un assureur disent « toit à refaire avec une membrane » et que cette affirmation est inscrite au procès-verbal du conseil d’administration du Syndicat alors que le Règlement stipule qu’il faut dénoncer le vice dans les six mois quand un Bénéficiaire veut faire appel à la Garantie de l’Administrateur.

[48]      Les deux décisions produites par le Bénéficiaire ne lui sont d’aucun secours :

[48.1]     la décision de 2012 dans Lizotte et Excellence Construction inc.[18] ; d’une part, il s’agit d’une décision plus qu’isolée considérant que les décisions rendues depuis cette décision de 2012 ont conclu au délai de rigueur et de déchéance ; d’autre part, dans cette affaire, des bénéficiaires cherchaient de façon proactive à régler leur problème : « Les demandes d’informations élémentaires des Bénéficiaires en vue de régler le problème, telle que la demande de connaître le type de bardeaux utilisés et le nom de l’entreprise du couvreur n’ont pas obtenu réponses, malgré les demandes répétées. Or, l’Entrepreneur avait ces informations et, à l’audition, a produit les documents attestant de ces informations. [...] à notre avis les Bénéficiaires ont été très diligents dans tout ce processus », il est impossible de conclure de la preuve que le Bénéficiaire a été proactif depuis 2017 dans le présent dossier depuis avoir été informé que le toit était à refaire avec une membrane ;

[48.2]     la décision Syndicat des copropriétaires N’Homade c. Cap-Immo Gestion et GCR[19] est rendue en vertu de la nouvelle version du Règlement, non applicable au présent dossier.

Conclusion

[49]      Le Tribunal conclut de la preuve que le Syndicat Bénéficiaire a « découvert » le vice dont il se plaint dès 2017, qu’il n’a pas dénoncé par écrit à l’Administrateur dans le délai prescrit de six mois.

[50]      Le procès-verbal du 2 novembre 2017 indique qu’il y a eu inspection par un sous-contractant, et un assureur possiblement celui du sous-traitant Desjardins, et qu’ils ont avisé le Syndicat que le toit est à refaire avec une membrane, et pas seulement qu’il manquait une membrane, alors même qu’il est dit que le toit sera à refaire avec une membrane ;

[50.1]     il est inscrit au procès-verbal « Le toit sera à refaire avec une membrane. »

[51]      Le Tribunal est saisi d’une réclamation à l’encontre de l’Administrateur et se doit d’appliquer l’article 27 (4) du Règlement selon la preuve.

[52]      Le Tribunal ne met pas en cause la bonne foi des témoins à l’audience, mais considère plus probants, les procès-verbaux concomitants aux évènements, que des témoignages rendus 4 ans après les faits, que l’on ne se souvienne pas ou que ce soit une erreur, alors qu’on rapporte tout de même avoir été inquiet.

[53]      En droit civil, la plaidoirie visant à soulever un doute raisonnable ne remplit pas le fardeau de la preuve prévu à l’article 2803 C.c.Q.

[54]      Vu la preuve d’une connaissance du vice caché dans un délai supérieur au délai de six mois précédent la dénonciation de novembre 2019, vu le droit applicable, les demandes d’arbitrage quant au point 1 – membrane, et au point 17 – infiltration d’eau au 402 qui fut causée par le défaut de la membrane d’après l’expert produit par le Bénéficiaire, sont rejetées.

Point 2. Problème de balcon – unité 302 et Point 21. Pentes inclinées des balcons

[55]      Dans sa décision du 2 mars 2020, l’Administrateur écrit :

[55.1]     quant au Point 2 Problème de balcon – unité 302 :

Bien que dénoncée dans l’avis de 2018, le représentant du syndicat n’a pas été en mesure de nous informer du problème en question, ni s’il a été réglé ou pas. En l’absence de détails sur la situation, l’Administrateur ne peut reconnaître ce point de dénonciation.

Bien que celles-ci aient été découvertes et dénoncées par écrit conformément aux exigences de l’article 27.4 du Règlement [...], l’administrateur n’est pas en mesure d’établir que ces situations causent un déficit d’usage ou rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné [...] ;

[55.2]     quant au Point 21 Pentes inclinées des balcons :

Le représentant du syndicat dénonce la pente inversée balcons qui ne permet pas l’égouttement de l’eau vers l’extérieur. À la réception des parties, l’inspecteur a écrit à son rapport : « la pente d’écoulement d’eau est inadéquate sur plusieurs balcons, l’eau est dirigée vers le bâtiment. […] Sceller le joint entre le plancher et le bâtiment sur chaque balcon. » À la connaissance représentant du syndicat, l’entrepreneur n’a apporté aucun correctif. La situation n’a été dénoncée pour la première [fois] à l’administrateur que le 5 décembre 2019.

Décision : la réclamation est prescrite (plus de trois ans entre la découverte et la dénonciation, article 2921 et 2925.

[56]      Alors que l’Entrepreneur a transféré le Syndicat en octobre 2016 (selon le témoignage d’Hélène Gervais, le procès-verbal du CA du Syndicat du 22 septembre 2016 (pièce A1-4) parle de la « passation des droits du Promoteur » au futur), le rapport de l’inspecteur des parties communes du 3 novembre 2016 (pièce A1-5) dénonce à la page 12 de 22 :

Balcon

La pente d’écoulement de l’eau est inadéquate sur plusieurs balcons, l’eau est dirigée vers le bâtiment. Apporter les correctifs nécessaires afin de corriger la pente d’écoulement des balcons. Sceller le joint entre le plancher et le bâtiment sur chaque balcon.

[57]      Le 5 septembre 2017 (pièce B-3), Michael McRae[20] envoie un courriel à l’Entrepreneur avec Joëlle Gagnon, secrétaire du Syndicat, en c.c., contenant entre autres, la question suivante : « 3) As-tu une idée pour la planification des autres choses? ([...] les balcons à « redresser » [...] », sans identification précise quant aux balcons en question.

[58]      Le 2 février 2018 (tampon de l’Administrateur daté du 8 février 2018, pièce A1-6), le Syndicat dénonce par écrit à l’Administrateur et à l’Entrepreneur la pente inversée du balcon de l’unité 302 ;

[58.1]     sans mention d’aucun autre balcon ;

[58.2]     en y ajoutant une lettre du 21 décembre 2015 (pièce A1-2, tampon de l’Administrateur en date du 8 février 2018) du Président de Fer Ornemental Mauricien à l’Entrepreneur dont l’objet est « Pente inverse – balcon de l’immeuble sis au 580 rue des Bateliers » et dont le texte dit « Les travaux de correctif de la pente inverse seront exécutés au retour des vacances des fêtes de la construction. L’estimation du coût des travaux est d’environ 1 500$ ».

[59]      À l’audience :

[59.1]     l’inspecteur-conciliateur Hamel dit que, lors de son inspection, on ne lui a pas montré ou cité d’autres balcons que celui de l’unité 302 ;

[59.2]     les témoins du Bénéficiaire, que ce soit Pascal Cléry et Hélène Gervais, présidents du Syndicat à des époques différentes, ont tous les deux confirmé qu’il ne s’agissait que de l’unité 302 ;

[59.2.1]           toutefois, lors du contre-interrogatoire d’Hélène Gervais qui confirmait que ce n’était que l’unité 302, le procureur du Syndicat est intervenu pour souligner qu’au procès-verbal du Syndicat, le mot balcons était au pluriel, et a plaidé que le Tribunal devrait ordonner une inspection supplémentaire de tous les balcons – nous y reviendrons.

[60]      Vu la preuve, vu le droit applicable, le Tribunal :

[60.1]     accueille la réclamation du Bénéficiaire quant au Point 2 – balcon de l’unité 302, et retourne le dossier à l’Administrateur pour qu’il rende sur décision sur la base de la couverture pour malfaçons (voir les motifs ci-après) ; et

[60.2]     rejette la demande d’arbitrage quant au Point 21 – pentes inclinées des balcons, à l’exception du balcon du 302 qui est accueilli selon les termes du sous-paragraphe précédent.

[61]      En vertu de la version applicable de l’article 27 (2) du Règlement, les malfaçons apparentes doivent être dénoncées à la réception des parties communes, et « pente d’écoulement de l’eau est inadéquate sur plusieurs balcons, l’eau est dirigée vers le bâtiment » a été dénoncée.

[62]      La dénonciation écrite à l’Administrateur a été reçue le 8 février 2018 pour le balcon du 302 et en décembre 2019 pour les balcons au pluriel et en général.

[63]      La preuve montre que l’Entrepreneur a reçu copie du rapport de l’inspecteur des parties communes en novembre 2016, et malgré ses représentations qu’il allait procéder aux corrections, n’a jamais envoyé ce rapport à l’Administrateur.

[64]      L’Administrateur a rejeté la réclamation quant aux points 21 en invoquant la prescription de trois ans et a rejeté le point 2 du balcon du 302, invoquant la couverture pour le vice caché.

[65]      Il est intéressant de noter que si la version en vigueur depuis le 1er janvier 2015 a ajouté une disposition à l’article 27 (2) du Règlement, à l’effet que les malfaçons apparentes à l’inspection préréception doivent être dénoncées dans un délai raisonnable ; dans la version applicable ici, aucun délai n’est mentionné (contrairement aux alinéas sur la malfaçon non-apparente, les vices cachés et vices majeures, qui stipulent que le délai de dénonciation est de six mois).

[66]      Le Tribunal soussigné s’est penché récemment (8 février 2021) sur le délai de dénonciation des malfaçons apparentes des parties communes sous la version applicable au présent dossier (avant le 1er janvier 2015) dans l’affaire Syndicat de Copropriété du 2727 au 2729 rue Centre c. Constructions Knightsbridge inc. et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc.[21], impliquant le même Administrateur et le même inspecteur-conciliateur, et en arrive ici à la même conclusion.

[67]      Considérant :

[67.1]     que le présent recours n’est pas contre l’Entrepreneur en vertu du droit commun mais est contre l’Administrateur du plan de garantie en vertu du Règlement ;

[67.2]     que l’article 27 (2) du Règlement dit que la malfaçon apparente doit être dénoncée à la réception des parties communes ;

[67.3]     que la version du Règlement applicable au présent dossier est silencieuse sur la réclamation auprès de l’Administrateur pour la mise en œuvre de la garantie à la suite d’une dénonciation pour les malfaçons apparentes constatées lors d’une inspection des parties communes ;

[67.4]     que la version du Règlement applicable est silencieuse sur l’interruption de la prescription pour la malfaçon apparente déjà dénoncée en 2016 par un inspecteur en bâtiment dans son rapport ;

[67.5]     que même si chaque cas est un cas d’espèce, les délais de mise en œuvre de la garantie applicables, vu le silence de la version applicable du Règlement, sont ceux prévus au Code civil ;

[67.6]     que de nombreuses décisions judiciaires ont confirmé que la prescription de trois ans s’applique aux contrats d’entreprise ; dans l’affaire Fabrique de la Paroisse de Saint-Esprit des Pentes-Côtes c. Dallaire[22], la Cour supérieure a jugé :

[147] Dans la présente affaire, on ne peut parler de perte de l'ouvrage. Donc, le recours est régi par la prescription triennale, à partir de la découverte du manquement contractuel. ;

[67.7]     que, de plus, le Règlement prescrit un plan de garantie pour une couverture des parties communes après la réception des parties communes, fixée ici au 3 novembre 2016 ;

[67.7.1]           donc la connaissance avant la réception des parties communes par le copropriétaire du 302 (voir la lettre de 21 décembre 2015 (pièce A1-2)) alors que le Syndicat était toujours sous le contrôle de l’Entrepreneur et non, des copropriétaires, donc avant le transfert de responsabilité du Syndicat, ne peut être opposée au Syndicat Bénéficiaire ;

67.7.1.1.  dans l’affaire Ponone et Syndicat de la Copropriété 7615, rue Lautrec, Brossard c. Habitations Signature et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc.[23], notre collègue Jean Philippe Ewart, arbitre, écrit :

[28] Toutefois, cette détermination ne réduit pas la conclusion du Tribunal qu’il y a clairement, dans le cadre de l’application du Règlement pour un bâtiment en copropriété, des circonstances factuelles où la connaissance d’un syndicat de copropriété est distincte de la connaissance d’un propriétaire d’une partie privative ce qui peut résulter en une application séparée par le Tribunal des principes de droit applicables à la découverte d’une malfaçon ou vice pour une situation particulière. ;

le Tribunal conclut :

[67.8]     que si la malfaçon apparente doit être dénoncée à la réception, elle doit aussi, pour interrompre la prescription, faire l’objet d’une réclamation écrite auprès de l’Administrateur dans le délai prescrit au Règlement, ou à défaut, au Code civil ;

[67.9]     que dans notre dossier pour le balcon, le délai pour produire la réclamation pour la mise en œuvre de la Garantie et interrompre la prescription correspond au délai de la prescription de trois ans car il n’est pas autrement fixé dans la version du Règlement applicable au Bénéficiaire ;

[67.10] que le Syndicat Bénéficiaire a :

[67.10.1]       interrompu la prescription quant à la dénonciation de la malfaçon apparente au balcon de l’unité 302 par sa dénonciation écrite reçue par l’Administrateur le 8 février 2018 ;

[67.10.2]       pour les autres balcons, fait le choix de ne faire appel à l’Administrateur du plan de garantie qu’en décembre 2019 pour la malfaçon apparente, dénoncée à la réception des parties communes du 3 novembre 2016 et prescrite le 3 novembre 2019 (à 24 h.00).

[68]      Le Tribunal accueille donc la demande d’arbitrage pour le balcon de l’unité 302 et retourne le dossier à l’Administrateur pour qu’il rende une décision sur le fond sur la base de la couverture pour malfaçon apparente ;

[68.1]     de façon purement subsidiaire, sous toutes réserves, dans le seul but d’éviter des débats potentiels a posteriori sur les droits de chacun lors d’une inspection, le Tribunal encourage le Bénéficiaire à être proactif pour démontrer la malfaçon, si elle existe, lors de la prochaine inspection de l’Administrateur au balcon de l’unité 302.

[69]      Quant aux autres balcons, vu la preuve, vu la prescription, le Tribunal considère ne pas avoir d’autres choix que de rejeter la réclamation.

[70]      De façon subsidiaire (vu la prescription), le Tribunal ajoute que le Bénéficiaire avait le fardeau de prouver quels étaient les autres balcons que le 302 qui avaient des problèmes de pentes inversées, et cette preuve n’a pas été faite.

[71]      Le Tribunal a demandé à l’audience comment il pouvait ordonner quoique ce soit si on ne lui faisait part d’aucun autre balcon précis, le Bénéficiaire a plaidé que le Tribunal devait alors ordonner une autre inspection supplémentaire, alors même que :

[71.1]     l’inspecteur-conciliateur Hamel s’est déjà rendu sur les lieux et aucun autre balcon que le 302 n’a été mentionné ;

[71.2]     la dénonciation du 3 novembre 2016 (inspection des parties communes) ne mentionne aucun balcon précis, comme l’a souligné l’inspecteur-conciliateur Hamel à l’audience ;

[71.3]     à l’audience, la présidente du Syndicat de 2016 à 2019 Hélène Gervais, qui habite sur les lieux depuis mars 2016 :

[71.3.1]           questionnée par son procureur, a commenté le procès-verbal du 3 mai 2017, quant aux pentes de balcons (au pluriel) : « c’était vraiment au 302 où le copropriétaire nous le soulevait fortement qu’il y avait une pente inversée sur son balcon, il  avait laissé un dépôt de 1500 $ chez le notaire qui serait remis à Faubourg Saint-Laurent lorsque il y aurait eu une correction au niveau de son balcon » (note du Tribunal : quant au dépôt, le Tribunal n’émet aucune opinion pour la présente décision, le copropriétaire Dufour n’a pas témoigné à l’audience et ce qui est reporté ici est sous réserves de la même preuve) ;

[71.3.2]           questionnée en contre-interrogatoire, a répondu que les autres balcons, c’était minime puisque les autres n’étaient pas intéressés à poursuivre sur ça, qu’à sa mémoire, les autres copropriétaires n’ont pas discuté de cette question avec l’Entrepreneur (Frédéric), que le Point 21, « je dirais que c’est le 302 parce que c’était pour faire suite à la demande à Abritat en 2018 » ;

71.3.2.1.        le procureur du Syndicat est alors intervenu pendant le contre-interrogatoire de la procureure de l’Administrateur pour souligner qu’il y avait une « nuance », que le PV du 10 mai 2017 parlait de pente des balcons au pluriel, et ce n’est qu’alors que le témoin a ajouté : « mais je ne voudrais pas exclure les autres balcons » ; le tout mentionné de façon subsidiaire.

Point 6. Écoulement d’eau à l’intérieur d’un mur et Point 9. Scellement autour des poutres d’acier

[72]      Avant de passer au chapitre suivant sur le revêtement extérieur y compris les infiltrations d’eau, il y a lieu de distinguer le chapitre suivant de la dénonciation quant au Point 6. Écoulement d’eau à l’intérieur d’un mur et au Point 9. Scellement autour des poutres d’acier.

[73]      Dans sa décision, l’Administrateur, qui rejette le Point 6 car ne constituant pas un vice majeur sous 27.5 du Règlement, écrit :

Lors de l’inspection, le représentant du syndicat nous a remis une photo où l’on pouvait voir que de l’eau s’était écoulée à l’intérieur du mur sous les prises d’entrée et de sortie d’air situées à l’arrière du bâtiment. Selon les commentaires du représentant, l’eau est circonscrite à cet endroit précis, soit entre deux colombages du mur extérieur. Nous sommes d’avis que la situation est causée par un manque d’étanchéité au pourtour des deux registres installés dans le mur.

[74]      À l’audience, l’inspecteur-conciliateur Hamel témoigne à l’effet :

[74.1]     qu’on l’a amené à l’arrière du bâtiment sous l’escalier, il y avait un mur qui était ouvert ;

[74.2]     qu’on pouvait voir qu’il y avait eu infiltration(s?) d’eau à l’intérieur du mur sur une surface de trois pieds de large par la hauteur de la fondation cinq ou six pieds ;

[74.3]     qu’on pouvait bien voir que l’eau venait du registre extérieur, le pourtour du registre extérieur n’avait pas été calfeutré donc il y a un tuyau quelconque qui traverse le mur à cet endroit-là, le registre extérieur est mal calfeutré à son pourtour à cet endroit-là précis ;

[74.4]     qu’il n’a rien constaté qui affecte la structure du bâtiment, il y avait un peu d’eau qui s’était écoulée par terre, rien d’importance grave qui pouvait toucher la structure même du bâtiment, ça n’a pas l’importance du vice majeur ;

[74.5]     qu’on ne lui a pas dit le moment de la découverte.

[75]      Le Tribunal n’a eu à ce sujet (infiltration due à un registre mal calfeutré), aucune contre-preuve.

[76]      Quant au Point 9, l’Administrateur écrit dans sa décision :

Nous avons constaté l’absence de calfeutrant au pourtour des poutres d’acier qui ressortent du mur extérieur composant la structure du bâtiment. Le représentant du syndicat a ouvert le mur intérieur vis-à-vis une poutre pour examiner l’état intérieur du mur et aucune infiltration d’eau n’a été constatée.

[77]      Dans le Rapport Gourde (21 novembre 2019, A1-10), il est écrit :

À plusieurs endroits, les poutres d’acier sortent du mur et le contour des poutres n’est pas bien scellé. […]

[78]      À l’audience, l’inspecteur-conciliateur Hamel témoigne à l’effet que :

[78.1]     ce point a été dénoncé à la réception des parties communes (« le scellant est manquant », p. 9 de 22) mais dénoncé plus de quatre ans plus tard ;

[78.2]     le travail correctif n’a pas été fait ;

[78.3]     ça n’a pas eu de conséquences sur le bâtiment ;

[78.4]     il n’y a pas eu d’infiltrations d’eau, même le représentant sur place lui a dit avoir ouvert le mur pour voir si de l’eau était rentré, il n’y avait aucune infiltration d’eau à l’intérieur du bâtiment ;

[78.5]     cela n’a pas l’importance du vice majeur et, de plus, ça a été dénoncé à la réception donc le délai de prescription est échu.

[79]      Vu la preuve, vu le droit applicable, le Tribunal rejette la réclamation du Syndicat quant au Point 6 et au Point 9.

Le revêtement extérieur et les infiltrations d’eau aux fenêtres et à la porte-patio : Point 3. Moulures extérieures pour les portes et fenêtres, Point 4. Parement extérieur courbé, Point 5. Infiltrations d’eau par les fenêtres – unités 204, 304 et 404, Point 7. Jonction balcons de béton et murs extérieures, Point 8. Moulures horizontales au-dessus des portes de garages, Point 10. Tablettes de pierre entourant le bâtiment, Point 11. Revêtement extérieur, Élément ajouté. Porte patio du 402 ET Décision du 14 juin 2021 : Point 4. Infiltration d’eau à l’unité 403

La décision de l’Administrateur du 2 mars 2020 et Point 4 de la Décision du 14 juin 2021

[80]      Dans sa décision du 2 mars 2020, l’Administrateur a rejeté la réclamation du Syndicat sur la base du fait qu’il n’était pas en mesure d’établir que les situations observées étaient de nature à causer la perte de l’ouvrage, que les situations dénoncées ne rencontraient pas les critères du vice majeur de construction au sens de 27 (5) du Règlement, qu’il dit être le seul couvert au moment des dénonciations ; voici ses constatations :

[80.1]     Point 3. Moulures extérieures pour les portes et fenêtres :

Nous avons constaté que plusieurs moulures de finition extérieures étaient ondulées ou gonflées par l’eau. Les moulures composées de particules de bois absorbent facilement l’humidité et commencent à gonfler. L’expert recommande de retirer les moulures au bas des portes patio et de vérifier l’étanchéité de l’enveloppe du bâtiment à la jonction des balcons. Aucune infiltration d’eau à l’intérieur des unités n’a été observées en regard de cette situation. ;

[80.2]     Point 4. Parement extérieur courbé :

Le représentant du syndicat n’a pas été en mesure de nous démontrer qu’un (1) seul endroit où le parement de bois horizontal ondulait légèrement. ;

[80.3]     Point 7. Jonction balcons de béton et murs extérieures :

L’expert a constaté que le revêtement extérieur n’est pas continu derrière les balcons, puisque la membrane intermédiaire est visible à quelques endroits. Aucune infiltration d’eau à l’intérieur des unités n’a été observée en regard de cette situation. ;

[80.4]     Point 8. Moulure horizontale au-dessus des portes de garages :

L’expert a constaté que la moulure en U au bas des panneaux blancs situés au-dessus des portes de garage retient l’eau, ce qui augmente le taux d’humidité du revêtement. Il recommande de vérifier si ce type de moulure est conçu pour cette application. ;

[80.5]     Point 10. Tablettes de pierres entourant le bâtiment :

L’expert a constaté un taux d’humidité élevé sur le revêtement extérieur près des tablettes de béton. Il a également noté que ces tablettes dirigent l’eau vers le bâtiment, causant ainsi un écoulement d’eau au-dessus de la porte de garage. Cependant aucune infiltration d’eau à l’intérieur du bâtiment ni problème structural n’a été constaté par le Syndicat à l’égard de cette situation. ;

[80.6]     Point 11. Revêtement extérieur :

L’expert explique sommairement au Syndicat les comportements et fonctionnalités du parement extérieur comme premier plan de protection du bâtiment et de la membrane intermédiaire et des solins, en tant que deuxième plan de protection. Selon l’expert, le premier plan de protection (revêtement extérieur) est déficient et il propose de faire la vérification du deuxième plan de protection. Dans son rapport, l’expert ne rapporte aucune situation qui pourrait mettre en péril le bâtiment ou empêcher son utilisation. ;

[80.7]     Point 5. Infiltrations d’eau par les fenêtres – unités 204, 304 et 404 :

Lors de l’inspection, nous avons constaté que les moulures de finition intérieures au bas des fenêtres de salon étaient cernées et gonflées par l’eau. Nous sommes d’avis qu’il s’agit de condensation aux fenêtres laquelle finit par s’écouler sur la tablette des fenêtres et sur les moulures. Seule la fenêtre de salon de l’unité 304 présentait des signes évidents d’infiltrations d’eau par le haut du cadrage. L’expert du Syndicat recommande de vérifier l’installation des solins au-dessus des fenêtres.

[80.8]     Troisième Dossier - Décision du 14 juin 2021 – Point 4. Infiltration d’eau, fenêtres du salon – unité 403 :

Le bénéficiaire nous a informé avoir constaté pour la première fois, vers le mois d’octobre 2020, une infiltration d’eau par le haut des fenêtres du salon, et ce, lors de grands vents dirigeant la pluie vers lesdites fenêtres. Il a vite épongé l’eau, ce qui a empêché des dégâts importants. La situation s’est produite à deux reprises.

Élément ajouté : Porte-patio du 402

[81]      Par l’entremise de son procureur, le Syndicat a dénoncé ce qui suit par mise en demeure du 15 novembre 2021 envoyée à l’Entrepreneur par huissier et par courriel à la procureure de l’Administrateur (pièce B-5, extraits) :

Au cours des dernières semaines, notre cliente a constaté, à l’égard de la porte patio de l’unité 402, que des problèmes de solins affectant le bâtiment, et préalablement dénoncés, ont occasionné des infiltrations d’eau dont elle vous tient entièrement responsable.

Dans les circonstances, nous vous prions de bien vouloir procéder à tous les travaux correctifs requis, de procéder à l’installation des solins conformément au Code de construction et aux règles de l’art, en sus de tous les travaux de décontamination et de remise en état des parties privatives et communes comprenant ces problématiques.

[82]      L’Administrateur et le Bénéficiaire ont convenu qu’aucune autre décision de l’Administrateur n’avait été nécessaire car il ne s’agissait que d’une manifestation de ce qui avait déjà fait l’objet d’une décision de l’Administrateur et que ce problème était déjà sous la compétence juridictionnelle de l’arbitre soussigné.

Présentation des trois rapports d’inspection

[83]      Le Syndicat bénéficie de trois rapports d’inspection après avoir donné trois mandats à cette fin.

[84]      Le premier est daté du 3 novembre 2016, il s’agit du rapport d’inspection des parties communes par un « inspecteur en bâtiment certifié », tel que l’inspecteur le déclare (pièce A1-5, ci-après, le « Rapport Inspec-Thor »).

[85]      Quant à ce premier rapport, le Tribunal souligne qu’il n’est pas conforme à l’exigence du Règlement quant à une inspection pré-réception des parties communes et, dans un souci de clarté, souligne que :

[85.1]     l’article 25 du Règlement définit la réception des parties communes comme :

l'acte dont copie a été transmise à chaque bénéficiaire connu, au syndicat et à l'entrepreneur, par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes sous réserve, le cas échéant, de menus travaux à parachever qu'il indique. [...] ;

[85.2]     le Règlement stipule qu’avant la réception des parties communes, une inspection préréception par un professionnel du bâtiment doit être faite conjointement avec l’Entrepreneur :

Article 33.  [...] Les parties communes visées par la garantie doivent être inspectées avant leur réception. Cette inspection doit être effectuée conjointement par l'entrepreneur, le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires et ce dernier à partir d'une liste préétablie d'éléments à vérifier fournie par l'administrateur.

ANNEXE II - LISTE DES ENGAGEMENTS DE L'ENTREPRENEUR

L'entrepreneur s'engage:

  13°    à effectuer une inspection préréception conjointement avec le bénéficiaire ou le professionnel du bâtiment désigné par le syndicat de copropriétaires et ce dernier, selon le cas, et ce, à l'aide de la liste préétablie d'éléments à vérifier fournie par l'administrateur, en remettre une copie dûment remplie au professionnel du bâtiment, au syndicat, à chaque bénéficiaire connu et à tout nouvel acquéreur lors de la conclusion du contrat et à en transmettre, sur demande, le résultat à l'administrateur;

[85.3]     le Règlement définit ce qu’est un professionnel du bâtiment :

Article 1, Dans le présent règlement, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par:

«professionnel du bâtiment»: un architecte, un ingénieur ou un technologue membre d'un ordre professionnel et qui possède une formation dans le domaine du génie ou de la construction. ;

[85.4]     faute par le principal intéressé d’avoir témoigné à l’audience, la fiche biographique de cet inspecteur en bâtiment Samuel Bergeron[24], trouvée en ligne dans Internet pendant le délibéré, ne montre aucune mention qu’il est « membre d’un ordre professionnel », terme définit à l’article 1 du Code des professions (Chapitre C-26, « tout ordre pressionnel dont le nom apparaît à l’annexe I du présent code ou qui est constitué conformément au présent code »), le tout, à différencier d’une association qui émettrait des certificats ;

[85.5]     non seulement, selon la preuve au dossier, l’inspection n’a pas été effectuée par un « professionnel du bâtiment » au sens du Règlement, mais l’Entrepreneur a contrevenu à ses obligations stipulées au Règlement puisque cette inspection a été faite en son absence alors qu’il devait procéder à cette inspection conjointement avec un professionnel du bâtiment et le Syndicat.

[86]      Le second rapport d’inspection est du 21 novembre 2019, rédigé par un technologue en génie civil (pièce A1-10, ci-après, le « Rapport Gourde »), notons le contexte de la confection de ce rapport ;

[86.1]     le nouveau président du Syndicat depuis le 31 octobre 2019, Pascal Cléry, s’étant retrouvé dès le lendemain 1er novembre 2019 avec le problème de bardeaux et de garde-corps (voir le chapitre traitant des Points 18 et 19), il a contacté l’Administrateur du plan de garantie, qui lui a répondu que la couverture de la garantie allait jusqu’au 28 avril 2021 (note du Tribunal, cinq ans après l’avis de fin des travaux des parties communes du 28 avril 2016[25], pièce A1-3) ;

[86.2]     vu ladite date du 28 avril 2021 et que l’immeuble d’en face au 520 avait des problèmes de revêtement, il s’est dit qu’il devait faire une inspection et le Syndicat a retenu les services de Madame Sandra Gourde ;

[86.3]     le Rapport Gourde a servi de base à la dénonciation du Bénéficiaire reçue le 5 décembre 2019 (pièce A1-12) et à la décision de l’Administrateur du 2 mars 2020, incluant les présents points portant sur le revêtement extérieur et infiltrations d’eau.

[87]      Le troisième rapport est du 23 novembre 2020 (pièce B-1, et Annexe, pièce B-2, ci-après, le « Rapport Thivierge »), donc après la décision de l’Administrateur du 2 mars 2020 et en vue du présent arbitrage ; le rapport est rédigé par un ingénieur civil en construction avec spécialisation en structure, Sébastien Thivierge, qui a témoigné à l’audience, reconnu comme témoin expert par le Tribunal ; notons le contexte de la confection de ce rapport :

[87.1]     le rapport d’ingénieur a été commandé par le Syndicat après que l’inspecteur-conciliateur de l’Administrateur, Michel Hamel, juste après son inspection du bâtiment prévue au Règlement[26], avait donné de façon verbale au président du Syndicat ses conclusions négatives sur le sort de sa réclamation.

Le Rapport Inspec-Thor

[88]      Quant au revêtement extérieur et les solins objets de la présente décision, dénoncés en décembre 2019, le Rapport Inspec-Thor (3 novembre 2016) note, comme malfaçon apparente à l’inspection :

[88.1]     (page 9 de 22) :

Calfeutrant – Le scellant est manquant ou endommagé sur le revêtement extérieur à la jonction des matériaux. Toutes les jonctions entre les matériaux de revêtements extérieurs […] toutes les ouvertures pratiquées dans les revêtements extérieurs […] (portes, fenêtres [...]), ainsi que le pourtour de tous les solins du bâtiment, doivent être scellés […] apporter les correctifs nécessaires immédiatement, vérifier et entretenir régulièrement. ;

[88.2]     (page 11 de 22) :

Solins de portes et fenêtres - L’inspection des solins est très limitée à cause des matériaux de finition qui les recouvrent.

Le Rapport Gourde

[89]      Quant au revêtement extérieur et les solins objets de la présente décision, le Rapport Gourde (21 novembre 2019) note (avec des photos) :

les moulures horizontales noires qui font partie du revêtement extérieur de l’immeuble gonflent et se tordent. À quelques endroits, le revêtement de déclin brun commence à courber légèrement. Le type de moulure noire […] pourrit et absorbe l’humidité.. […] La moulure positionnée à l’horizontale retient l’eau qui s’écoule sur le revêtement. Selon nos observations, le design, la pose et les matériaux utilisés ne peuvent pas résister aux intempéries. Il est urgent d’enlever les moulures noires pour éviter que le revêtement de déclin (brun) et la structure du bâtiment ne soit affectée par l’eau et l’humidité.

Il y a plusieurs infiltrations d’eau par les fenêtres dans plusieurs unités de condominium (Visible dans 3 unités lors de notre inspection) il y a eu des réparations avec du scellant par l’extérieur, mais le scellant et le premier plan de protection seulement. Les moulures noires positionnées à l’horizontale au-dessus des fenêtres retiennent et dirigent l’eau vers le mur. […] le solin de tôle au-dessus des portes et des fenêtres doit être installé derrière la membrane (à vérifier) et il doit éloigner l’eau suffisamment du mur extérieur pour que la goutte d’eau ne s’écoule pas sur le revêtement.

Sous la majorité des porte-fenêtre donnant sur les balcons, la moulure noire est en contact avec la dalle de béton et le taux d’humidité dépasse les 30 % et 40 % […]

La dalle de béton du balcon se poursuit jusqu’au mur de l’immeuble. À plusieurs endroits on voit la membrane du revêtement extérieur puisque le revêtement extérieur est interrompu. Il n’y a pas de revêtement entre les dalles et le mur extérieur. L’eau peut s’infiltrer derrière le revêtement. À plusieurs endroits, les poutres d’acier sortent du mur et le contour des poutres n’est pas bien scellé. […]

Le revêtement extérieur blanc au-dessus des portes des garages a aussi un taux d’humidité élevé. […] La moulure en « U » horizontale entre les panneaux blancs retient l’eau et elle est en contact avec la tablette de béton. L’eau peut s’infiltrer par le bas. On observe le même problème avec les 2 types de revêtement extérieur. Le taux d’humidité est plus élevé près de la tablette de béton. Il faut dégager tout le bas du revêtement et s’assurer d’installer un solin à l’arrière. […]

Lors de fortes pluies, la tablette de béton dirige l’eau vers le mur et elle s’infiltre derrière la tablette. De l’eau s’est infiltrée et a coulé au-dessus de la porte du garage. […]

[…] le premier plan de protection du bâtiment n’est pas étanche. Les dégâts sont peut-être limités au revêtement extérieur si le deuxième plan de protection est étanche. […]

Le revêtement est problématique sur l’ensemble de l’immeuble.

Le Rapport Thivierge

[90]      Dans son rapport d’expert rédigé après la décision de l’Administrateur, l’ingénieur Sébastien Thivierge écrit (avec photos, pièce B-1) :

Revêtement extérieur : les moulures étant coupées pour s’ajuster parfaitement aux dimensions désirées, comportent des joints d’extrémité moins protégés qui favorisent la pénétration de l’humidité et entraîne une dégradation prématurée de ces éléments sur tout le bâtiment. On observe un gonflement de ces moulures à tous ses extrémités et aux endroits où l’exposition à l’eau est plus importante, tel qu’aux seuils des portes patio et moulures horizontales […] La dégradation a atteint à certains endroits le degré d’avancement tel, qu’un couteau a pu y être enfoui sans aucune restriction (Photos 3 : « Élément dégradé et pourriture »). Notons qu’une croissance de moisissure est également présente à certains endroits […] des moulures de protection sont également requises pour protéger les moulures d’aggloméré horizontales, notons qu’aucune moulure n’a été mise en place sur l’ensemble du bâtiment tel que décrit dans le guide d’installation […] Ces manquements affectent de façon très importante la durabilité et peuvent assurément affecter l’intégrité du bâtiment […] 

La partie du bâtiment réalisé avec des panneaux de fibres de ciment présente aussi des fautes en lien avec son installation. […] Les moulures en « J » et les défauts d’installation observés ne permettent pas d’offrir une étanchéité adéquate de l’enveloppe extérieure du bâtiment et permet à l’eau de s’infiltrer derrière le revêtement […] Une dégradation importante des matériaux intermédiaires ainsi qu’une croissance de micro-organismes ont été observées (photos 6 : « Solin non-conforme placé sur les fourrures » - « Dégradation sous le revêtement et moisissures »). Cette dégradation est sans doute liée à l’installation fautive du revêtement […] 

Aux unités 204 et 304, un égouttement par la partie supérieure des fenêtres se produit à l’occasion selon certaines conditions météo. Lors de l’enlèvement du revêtement extérieur dans cette zone, […] des signes clairs de dégradation et du non-respect des règles de bonne pratique, concernant l’étanchéité des fenêtres, ont été soulevés. Les traces d’égouttement apparentes sur les fenêtres à l’intérieur de l’unité 304 sont assurément causées par une mauvaise étanchéisation des fenêtres lors de la construction. Deux facteurs importants n’ont pas été respectés [... Note du Tribunal : le passage ici omis est néanmoins reproduit au paragraphe [221] de la présente décision]

Recommandations

1. Revêtement extérieur : afin que les matériaux offrent une durée de vie utile attendue et que l’intégrité du bâtiment soit maintenue, je recommande que tous les défauts mentionnés soient corrigés. Ceci implique la reprise totale du revêtement de déclin d’aggloméré, moulures et seuils de porte-patio ainsi que la reprise du revêtement de panneau de fibrociment. Le non-respect des dégagements minimums recommandés au niveau des balcons influencera assurément la durabilité. L’installation de solin et moulures telles que spécifié dans les différentes normes et guides d’installation est inévitable pour empêcher les infiltrations derrière le revêtement et empêcher toute détérioration à court terme des éléments qui composent la structure des murs. 

3. Infiltration d’eau. [...] Pour ce qui est des infiltrations et non-conformités aux fenêtres, je recommande d’effectuer une étanchéité selon les normes et règles de bonne pratique lorsque les travaux de réfection aux revêtements extérieurs seront effectués. 

Conclusion […] je suis d’avis que les manquements observés au niveau de la pose des revêtements et de l’étanchéité des fenêtres présentent un risque important à court terme pour l’intégrité du bâtiment et entraînera des dommages importants si aucune intervention n’est réalisée à court terme. […] Je considère que si aucune mesure de correction n’est prise à court terme, l’intégrité, la durabilité du bâtiment ainsi que la sécurité des habitants pourraient sérieusement être compromises.

Témoignages à l’audience

Joëlle Gagnon

[91]      Madame Joëlle Gagnon est propriétaire avec son conjoint depuis 2015 de l’unité 402 au dernier étage, elle en a pris possession fin 2015, elle a aussi été secrétaire du Syndicat Bénéficiaire de 2016 à 2021.

[92]      Le Tribunal a déjà traité de l’infiltration dans sa chambre en 2016 au chapitre de la membrane de la toiture (Points 1 et 17 ci-haut).

[93]      Le 20 juin 2017, ils ont eu une infiltration d’eau par les fenêtres de la cuisine, ce problème a été réglé par un calfeutrage par l’extérieur, elle a vu l’Entrepreneur monter dans une nacelle et mettre du « caulking » (calfeutrage) à l’extérieur et à sa connaissance il n’y a pas eu d’eau visible à la suite de ça.

[94]      Le courriel du 6 septembre 2017 (pièce B-3) de l’Entrepreneur réfère à l’infiltration du 20 juin 2017 : « Concernant la tête de la fenêtre nous avons procédé la remise du scellant sur les élément qui nous apparaissait faible et vérifier sous la moulures noirs. Selon nous, le problème ne devrait plus se reproduire. »

[95]      Autre infiltration en 2017 mais à son garage : elle a un garage attitré à son unité situé au rez-de-chaussée, sous l’immeuble, et en 2017 elle a reçu des courriels disant qu’il y avait des infiltrations d’eau du 301 qui se sont écoulées dans le 201 puis dans le garage qui est en dessous et le sien en particulier ;

[95.1]     dans son garage « Frédéric » (Lebel-Lemire, l’Entrepreneur) a refait une section du mur, ça a réglé son problème dans son garage, ça va bien, c’était réglé avec les assurances mais ne sait pas avec lesquelles.

[96]      De façon générale, elle comprenait que son bâtiment était construit d’une meilleure façon que le 520 puisque Frédéric (l’Entrepreneur) avait appris de ses erreurs pour le premier bâtiment et Frédéric assistait à l’occasion aux réunions du conseil d’administration.

[97]      Tout ce qu’on savait, c’est qu’il prenait ça en charge.

Hélène Gervais

[98]      Elle a l’unité 404 depuis mars 2016 et a été présidente du Syndicat Bénéficiaire de 2016 à 2019.

[99]      Une inscription du procès-verbal du 2 novembre 2017 (pièce A1-16, p. 13 de 89 du PDF) mentionne :

28 mars 2017 : Inspection des fenêtres par M. Mongrain et copropriétaire de fenêtres Horizon. L’inspection de fenêtres a été exécutée le 28 mars 2017 sous la supervision de Hélène Gervais pour les copropriétaires ne pouvant pas être présents cette journée-là. Tous les condos auront des changements à faire dans presque toutes les fenêtres. M. Mongrain doit revenir faire les corrections. La date reste à être divulguée par ce dernier. ;

et elle témoigne à l’effet qu’une inspection a eu lieu le 28 mars 2017, il semblait y avoir des problèmes sur toutes les fenêtres, des problèmes différents :

[99.1]     il pouvait y avoir de l’air qui pénétrait ;

[99.2]     il pouvait y avoir de l’eau qui pénétrait ;

[99.3]     il pouvait y avoir des manivelles qui fermaient mal ;

[99.4]     il pouvait y avoir la barre de rétention qui pouvait mal travailler ;

[99.5]     il pouvait y avoir des fenêtres qui pouvaient être difficiles à fermer parce que mal enlignées dans l’ouverture.

[100] Les interventions de Nouvel Horizon ont été faites à la demande du Syndicat, on en parlait à Frédéric qui leur disait que c’était sous la garantie de Nouvel Horizon, il y a un grand nombre de fenêtres où ils ont tout simplement changé le scellant des vitres dans les fenêtres afin de les mettre étanches ;

[100.1] il prenait la vitre, la sortait de son cadre, il changeait l’isolant autour et la remettait dans son cadrage, c’était seulement la vitre qui était retirée de son cadre de fenêtre.

[101] Elle affirme : « pour la plupart des gens c’était concluant, ils ont réparé les fenêtres, ils ont changé les manivelles, cela fait que oui, c’était bien ».

Pascal Cléry

[102] Il a acheté l’unité 401, il y est déménagé en mai 2018, il est devenu président du Syndicat Bénéficiaire le 31 octobre 2019.

[103] Quant à l’infiltration du 204, on l’a appelé en fin février 2020 et c’est réapparu le 13 avril 2020, il y avait beaucoup d’eau dans son appartement, il épongeait avec une serviette et une chaudière quand il pleut.

[104] Il a appelé Monsieur Mario Gélinas, entrepreneur qui faisait des travaux au 520, il avait une nacelle, il a mis du silicone la première fois en février 2020, en avril c’est revenu, il pleut encore aux 204,

[105] Il est allé voir aux 304 et 404 :

[105.1] au 404, ça a fait une auréole (causée par l’eau) sur le rideau, le rideau absorbait l’eau ;

[105.2] puis au 304, il y en a un peu le long du cadre de fenêtre en bois, ça coule un peu ;

[105.3] mais le pire c’est chez le 204, il a même du tape vert pour empêcher que l’eau passe, ça passe de partout, au-dessus de la fenêtre et lui (le copropriétaire) il est avec des serviettes posées par terre sur son plancher et il y a une chaudière et en février et avril, il essore dedans deux fois par jour, ce n’est pas drôle.

[106] Comme ce n’est plus de la condensation (note du Tribunal : l’Administrateur avait écrit le 2 mars 2020 : « Nous sommes d’avis qu’il s’agit de condensation »), le 29 juin 2020 il a envoyé une dénonciation pour les fenêtres de ces trois unités qui ont été colmatées mais, une personne de chez Abritat lui a répondu : on vous a déjà répondu au mois de mars 2020 dans la décision de Monsieur Hamel, donc on ne peut pas considérer votre problème.

[107] Comme l’inspecteur-conciliateur Hamel lui avait dit : « Monsieur Cléry vous ne m’avez pas prouvé qu’il y avait de l’eau dans les murs », il s’est dit qu’il fallait défaire le mur.

[108] Il ne pouvait pas tout démolir donc il s’est fié à ce qui s’est passé au 520 où ils avaient trouvé des champignons, dans la zone où il avait dû intervenir le plus possible, soit autour des unités 204 et 304, et on s’est mis d’accord avec Monsieur Thivierge, on a tout de suite vu les champignons.

[109] Puis on s’est dit allons voir sous une fenêtre (entre le 204 et le 304, intervention entre les deux fenêtres), casser/enlever le CanExel entre le 204 et le 304 (donc sous la fenêtre du 304), et là, pareil, il y avait des champignons.

[110] La même journée, on est allé voir au 402 car il y avait plu par la toiture dans sa chambre en février et il avait replu un peu plus tard, on a regardé au-dessus de la fenêtre, on a coupé du gyproc, la poutre était pleine de moisi, aujourd’hui c’est encore comme ça, on a fait trois mauvaises découvertes cette journée-là (le Tribunal a déjà traité de la toiture aux Points 1 et 17 ci-haut).

[111] Le procès-verbal du conseil d’administration du Syndicat du 22 octobre 2019 (pièce A1-16, p. 57 de 89) mentionne :

Fenêtres – Certains copropriétaires ont des problèmes d’infiltration d’eau par le tour de certaines fenêtres (problème de scellement du tour de la fenêtre sur la surface extérieure de la bâtisse). Mme Gagnon (402) a eu ce problème qui a été réglé par Frédéric Lebel-Lemire (utilisation d’une nacelle pour appliquer un scellant). Nous supposons que Frédéric pourrait envoyer des ouvriers pour régler le même problème ailleurs sur la bâtisse. ;

et à la question, qui sont ces copropriétaires, il répond :

[111.1] c’était le 204 et 304 ;

[111.1.1]       Monsieur Meunier (304) travaillait en Espagne et revenait l’été, donc il a vu en août 2019, il a vu des couleurs noires ;

[111.1.2]       pour le 204 c’est dans les mêmes périodes.

Jacques Meunier

[112] Il est propriétaire de l’unité 304 depuis septembre 2015, il travaillait en Espagne et revenait à Noël pour deux semaines, l’été environ trois semaines, il était donc très peu souvent au condo, il est revenu vivre à Trois-Rivières fin octobre 2020.

[113] Il est devenu président du Syndicat Bénéficiaire en novembre 2020.

[114] À l’été 2019, il avait remarqué des traces noires d’eau séchée, de gouttes séchées, sur une de ses fenêtres de salon, sur le cadrage de la fenêtre c’est une goutte ou deux gouttes qui est venue d’en haut qui a glissé sur la structure de la fenêtre et qui a laissé une trace noire, visiblement de l’eau est entrée comme une petite coulisse.

[115] Il en a parlé avec Pascal Cléry et ça a fait l’objet de la dénonciation de novembre 2019.

[116] Il n’avait jamais remarqué avant de problème, c’était la première fois.

[117] C’est lui qui a fait la dénonciation pour la plainte numéro trois qui a donné lieu à la décision rendue le 14 juin 2021, il avait dénoncé des infiltrations au 403 où habite Monsieur Guy Lemire qui lui avait dit que les infiltrations ont eu lieu aux fenêtres du salon à la fin octobre 2020.

[118] Quant à la mise en demeure du 15 novembre 2021 pour la porte-patio, les propriétaires du 402 lui ont signalé qu’il y avait eu de l’eau quand il y avait eu une bonne pluie par leur porte-patio, il est allé avec Monsieur Thivierge pour voir d’où venait l’eau, l’eau venait d’en haut du cadrage.

[119] Il n’y avait pas d’eau qui coulait quand lui il est allé mais il a été nécessaire de mettre encore des serviettes pour éponger l’eau, il y avait assez d’eau pour mettre des serviettes.

[120] À sa connaissance, c’était la première fois que les propriétaires du 402 se plaignaient de problème d’eau à leur porte-patio.

Sébastien Thivierge

[121] Sébastien Thivierge est ingénieur civil et a été reconnu témoin expert par le Tribunal.

[122] Il a procédé à trois visites, les deux premières en mai et juin 2020 et une en novembre 2020.

[123] Il n’avait pas avec lui le Rapport Gourde lors de ses inspections et de la rédaction de son propre Rapport.

[124] À sa première visite, il a vu au condo 304 des traces noires, des cernes, il y avait de l’eau qui coulait à cet endroit-là.

[125] Il a remarqué :

[125.1] des défauts au niveau des seuils par rapport au revêtement d’aggloméré qui était au ras des balcons de béton ;

[125.2] des moulures qui gonflaient ;

[125.3] pour les fenêtres, d’une part, la présence de solins mais qui ne remontaient pas sur le bord des extrémités comme il était dans les normes de bonne pratique à ce moment-là, et, d’autre part, l’absence de solin à certains endroits.

[126] Il commente son Rapport :

[126.1] p. 4 de 27 - revêtement extérieur,

[126.1.1]       des moulures d’aggloméré utilisées pour créer un style visuel, ça n’a aucune incidence structurale; ces moulures horizontales-là quand on les coupe, il faut venir appliquer un scellant à l’extrémité pour empêcher qu’il y ait des infiltrations par l’endroit où on a fait la coupure ; à toutes les places où ça a été coupé on peut voir qu’il y a augmentation de l’épaisseur, ça commençait à avoir de la fissuration par rapport à un gondolement, c’était généralisé sur les moulures qui étaient placées à l’horizontale sur le bâtiment (photo No 1) ;

126.1.1.1.  note du Tribunal : le 3 novembre 2016, le Rapport Inspec-Thor notait déjà, comme malfaçon apparente : (page 9 de 22) :

Calfeutrant – Le scellant est manquant ou endommagé sur le revêtement extérieur à la jonction des matériaux. Toutes les jonctions entre les matériaux de revêtements extérieurs […] toutes les ouvertures pratiquées dans les revêtements extérieurs […] (portes, fenêtres [...]), ainsi que le pourtour de tous les solins du bâtiment, doivent être scellés […] apporter les correctifs nécessaires immédiatement, vérifier et entretenir régulièrement. ;

[126.1.2]       au niveau des balcons, photo 4 :

126.1.2.1.  le gonflement des moulures aux endroits où elles sont coupées radialement pour les mettre à la bonne longueur, il n’y avait aucune protection sur la coupe ;

126.1.2.2.  à côté, une absence de dégagement de 1 pouce spécifié au guide d’installation fourni normalement avec tous les paquets livrés en chantier, cette norme n’a à l’évidence pas été respectée sur tous les balcons du bâtiment (le guide est en annexe du rapport) ;

[126.1.3]       photo 2, du bas, la moulure est rendue à un pouce et demi d’épaisseur mais avait à la base 7/8e de pouce, donc elle a gondolé, elle a pratiquement doublé d’épaisseur, c’est pour cela qu’on recommande d’avoir un dégagement d’un pouce au sol, c’est pour éviter que des problèmes comme cela arrivent ;

[126.1.4]       photo p. 6 - en bas, il a planté un couteau sans avoir à forcer, sans restriction, il y a une dégradation, pourriture de ces éléments-là ;

[126.1.5]       photo 3 en haut – p 7 - moulure horizontale qui est sous la fenêtre (unité 204) qui est complètement dégradée, il a tiré sur cette moulure avec ses mains et elle s’est défaite - il a fait la vérification plus invasive autour de la fenêtre du 204 puis vers le 304 au-dessus, c’est à cet endroit-là qu’il est allé cibler et qu’il a enlevé le panneau qui était au-dessus de cette fenêtre - Il n’y a utilisé aucun instrument pour défaire la moulure, il a pris ses mains et il a tiré dessus tout simplement et c’est venu dans ses mains ;

[126.1.6]       p. 9 de 27 – ces panneaux de béton blanc, de fibrociment sont normalement fixés avec des vis et non comme ici, pris dans des moulures, les panneaux ne sont pas fixés, même il y a certains panneaux, quand il poussait dessus, ils flacotaient dans la moulure ;

126.1.6.1.  la photo cinq est à la jonction de la maçonnerie qui est au niveau des garages, il y a un espace vers la couche intermédiaire, on voit que le panneau n’empêche pas la pénétration, s’il y a une pluie l’eau qui ruisselle sur ce pan de mur-là qui fait quatre étages au-dessus, l’eau peut pénétrer facilement derrière le revêtement, il n’y avait pas de fixation quelconque utilisée ;

126.1.6.2.  il devrait y avoir de la ventilation entre le mur et le revêtement extérieur, c’est le 2e plan de protection, une lame d’air drainée vers le mur qui permet s’il y a de l’humidité qu’elle puisse s’évacuer par l’entrée d’air et qu’il y ait une circulation pour bien ventiler, pour empêcher qu’il y ait de la moisissure qui se développe et des problèmes d’humidité ;

126.1.6.3.  il n’y avait rien qui permettait à l’air de pénétrer par une moulure de bas comme c’est spécifié dans les fiches techniques des installations, les panneaux, ils recommandent de mettre une moulure de ventilation au bas de ces murs-là pour permettre une bonne ventilation ;

126.1.6.4.       le Guide technique prévoit une membrane EPDM, pour empêcher que l’eau pénètre dans la partie derrière les panneaux, dans l’entre-mur, dans le deuxième plan de protection on installe une membrane EPDM, cette membrane n’a pas été constatée dans l’investigation plus intrusive qu’il a faite au mois de novembre ; quand il a retiré le panneau il a constaté, derrière les moulures, qu’il n’y avait aucune de ces bandes EPDM de mises en place ;

[126.2] sous les fenêtres il y a des fourrures qui sont placées à l’horizontale qui vienne obstruer complètement cet espace ;

[126.3] quant aux conséquence de la moulure en J (page 9), l’eau s’infiltre derrière, ça crée de la dégradation des éléments de bois derrière, infiltrations qui ont été notées au niveau de l’unité 204 et 304 à l’endroit où il a fait la démolition plus intrusive, des champignons de la dégradation, de la pourriture, c’est quelque chose de majeur ça va entraîner une dégradation puis une perte de certains éléments qui pourraient même aller jusqu’à la structure principale du bâtiment, on parle de mur extérieur, les murs extérieurs dans le cas de ce bâtiment-là sont porteurs, donc si l’eau se rend à travers le pare-air placé sur le mur à ce moment-là il atteint la structure principale du bâtiment qui se trouvent à être les murs porteurs, donc si il y a une dégradation des éléments porteurs ça peut être catastrophique au niveau de la capacité structurale de ce bâtiment, causer des effondrements, c’est la structure principale qui est attaquée ;

[126.4] sur les fourrures de bois, c’est complètement pourri, dégradé, il y a moisissures qui ont commencé à croître là-dessus, le bois c’est organique, ça va se faire manger, ça crée un plan préférentiel pour que l’eau s’infiltre encore davantage dans le bâtiment.

[127] En interrogatoire principal ;

[127.1] à la question, « vous avez dit ça pourrait aller jusqu’à la structure du bâtiment » ;

[127.1.1]       il répond oui ;

[127.2] à la question, « quand vous faites vos constatations vous ne constatez pas d’atteinte à la structure des murs intérieurs à ce moment-là » ; 

[127.2.1]       il répond non ;

[127.2.2]       il n’a pas ouvert de l’intérieur pour aller voir ;

[127.2.3]       il n’a pas retiré non plus l’isolant qu’il y avait à l’extérieur du mur à cet endroit-là (page 10, au-dessus de la fenêtre du 204, sous la fenêtre du 304) mais il était mouillé, derrière le pare-air il était mouillé, il était toute mou il n’avait plus de corps il était rendu altéré par l’infiltration, ce qui était mouillé, mou, était le parement en arrière du pare-air ; (note du Tribunal : cette question sera traitée au chapitre suivant sur les infiltrations par les fenêtres) ;

[127.3] à la question, « combien de temps vous pensez que la structure intérieure des murs serait (sic!) attaquée », il répond tout dépendamment des températures, de la quantité d’humidité qui rentre, je dirais (sic!) que la pourriture comme ça si ça dure un an, ça peut devenir très dommageable au niveau de la structure et des éléments de bois, si on a de petits écoulements à l’intérieur, ça vient à augmenter à l’intérieur du mur selon la température et l’humidité, ça se développe, ça se dégrade.

[128] Au niveau de l’installation des solins au-dessus des fenêtres, « c’est une des choses qui m’a sauté aux yeux en premier » après les champignons bien sûr, le solin qui est là doit être derrière le pare-air, donc la feuille de papier blanc (le Tyvek ou pare-pluie) que l’on voit en-dessous de la fourrure de bois, doit être introduite derrière le papier au moins de deux pouces de hauteur pour permettre à l’eau de s’évacuer :

[128.1] l’eau se retrouve au-dessus des fenêtres, dans les murs de côté et va couler à l’intérieur du bâtiment.

[129] Les infiltrations d’eau constatée par les occupants sont « assurément reliées à cette partie fautive d’installation de solins, » le détail de fabrication et installation n’a clairement pas été respecté, c’est ce qui occasionne des problèmes d’infiltrations d’eau au bâtiment.

[130] Le Guide de l’APCHQ (page 11, figure 4) montre les bonnes pratiques d’installation et d’étanchéité des fenêtres, ce détail est connu des entrepreneurs depuis plusieurs années, au moins cinq ans, on voit que le solin est placé sous le pare-intempérie, cette règle est même dans le Code national de 1995, les fourrures de bois ne sont pas placées à l’horizontale au-dessus du solin, elles sont à la verticale pour permettre à l’air de circuler au-dessus ;

[130.1] sur la figure 4, on remarque à l’extrémité gauche du solin, il faut rehausser de 25 mm l’extrémité du solin ;

[130.1.1]       le « ressaut » de 25 mm n’était pas présent (aux extrémités de l’ouverture de la fenêtre, c’est supposé être remonté de 25 mm, c’est assez visible de l’extérieur mais le chevauchement de la membrane, la façon dont le solin est installé présentement, ce n’est pas visible si on ne défaisait pas la structure) ;

[130.1.2]       pour voir que la membrane pare-air chevauche le solin en arrière du parement, obligatoirement il faut ouvrir pour constater - et il n’y a pas moyen de le corriger si on ne défait pas la structure pour positionner correctement le solin.

[131] Pour l’étanchéité du bas des fenêtres une membrane autocollante doit être sur l’assise de la fenêtre, la partie horizontale au bas de la fenêtre, elle doit être collée et venir rabattue par-dessus le pare intempérie, recourbée et recollée par-dessus le pare intempérie.

[132] La photo 11 montre qu’il y a une fourrure horizontale sous la fenêtre qui empêche la bonne ventilation et il n’y avait pas de membrane autocollante sur l’installation des fenêtres et c’était tout simplement du « tucktape » rouge qui était collé tout autour de la fenêtre pour créer l’étanchéité - c’est du travail de cabochon, c’est non conforme.

[133] Sur toutes les infiltrations entendues (fenêtres 204, 304, 402, 403, porte patio) quant aux solins et leur position sur le bâtiment, il est sûr que c’est de cette façon-là sur l’ensemble du bâtiment, ces infiltrations d’eau-là sont assurément causées par le même problème généralisé sur ce bâtiment.

[134] À la question, est-ce que la problématique est concentrée seulement là ou généralisée ;

[134.1] il répond « je suis convaincu que c’est généralisé » et donne les motifs suivants :

[134.1.1]       quand on construit un bâtiment, on y va par étapes, on ne fait pas simplement un petit bout ;

[134.1.2]       on finit le revêtement extérieur, et après on vient installer les fourrures, ont fait l’ensemble, le pare-pluie, les fourrures, les fenêtres, on vient étancher, la personne qui a fait la fourrure n’a pas changé de méthode chaque fenêtre ;

c’est pour cela qu’il dit être convaincu c’est à la grandeur du bâtiment, d’ailleurs il a été noté différentes infiltrations sur d’autres endroits, sur d’autres fenêtres.

[135] En contre-interrogatoire, il réaffirme que selon le Code, il faut des solins est au-dessus de toutes les ouvertures soit fenêtres et portes-patio.

Michel Hamel

[136] Michel Hamel, membre de l’Ordre des technologues, est inspecteur-conciliateur de l’Administrateur qui a procédé à l’inspection prévue à l’article 34 4e du Règlement et qui a rédigé la décision de l’Administrateur.

[137] Quant au point 3. Moulures extérieures :

[137.1] ce sont des moulures esthétiques qui vont autour des ouvertures, elles sont gonflées par l’eau ;

[137.2] on n’aurait pas dû les installer de cette façon-là, c’est sûrement une malfaçon, c’est même peut-être un vice caché, mais ce n’est sûrement pas un vice majeur car ça n’a aucun impact sur la structure du bâtiment, sur, ça ne met pas en cause le péril du bâtiment, ce sont des moulures esthétiques ;

[137.3] quant à l’opinion de l’expert Thivierge que ces moulures esthétiques auraient dû avoir un solin par-dessus, ça aurait dû être vu lors de la réception des parties communes ;

[137.4] conclusion : ça n’a pas l’importance d’un vice majeur et si elles devaient être protégées, ça n’a pas été indiquée à la réception des parties communes.

[138] Point 4. Parement extérieur courbé :

[138.1] il a demandé à ce qu’on lui montre le parement extérieur courbé, on a réussi à le lui montrer qu’à un seul endroit, le parement extérieur gondolait légèrement, ça n’a pas l’importance de vice majeur, ça a été rejeté.

[139] Point 7. Jonctions balcons mur extérieur :

[139.1]  c’est une technique de construction, l’Entrepreneur a commencé à accrocher les balcons à la structure du bâtiment et ensuite a fait le revêtement extérieur ; quand il est arrivé au niveau de balcons, il a arrêté son revêtement extérieur à cet endroit-là et a redémarré le revêtement extérieur sous le balcon donc ça a laissé un espace derrière où il n’y a pas de revêtement extérieur et où on peut apercevoir le revêtement intermédiaire en Tyvek ;

[139.2] cela n’a aucune conséquence, il n’y a eu aucune infiltration avec cette situation et ça n’a pas l’importance de vice majeur.

[140] Point 8. Moulure horizontale au-dessus des portes de garage :

[140.1] il a vu les moulures, ce n’est pas ce qu’on pose habituellement, mais ça n’a pas de conséquences sur le bâtiment, ça n’a pas causé de l’infiltration d’eau à l’intérieur des garages, ces moulures sont au-dessus des portes de garage à la jonction des panneaux de ciment et la tablette de pierres ;

[140.2]  le parement n’était pas attaqué par l’eau, il n’y avait pas d’infiltrations d’eau, ça aurait dû être dénoncé à la réception du bâtiment, on ne met pas ce type de moulures à l’intersection de deux revêtements extérieurs différents, l’expert Thivierge l’a bien expliqué, il faut installer un solin entre les deux revêtements, rien qui lui démontre l’importance d’un vice majeur.

[141] Point 10. Tablettes de pierre qui entourent le bâtiment :

[141.1] entre le revêtement brun foncé (CanExel) et le revêtement blanc, il a effectivement constaté que les tablettes de pierre étaient inversées et dirigeaient l’eau vers bâtiment ;

[141.2] par contre au moment de l’inspection, on n’a pas été en mesure de lui démontrer qu’il y avait eu infiltrations d’eau à l’intérieur du bâtiment ou un quelconque problème structural ;

[141.3] Madame Gourde a dit de vérifier si les moulures en U peuvent être installées à l’extérieur, lui il dit non, elles ne peuvent pas l’être, ce n’est pas des moulures en U qu’on aurait dû installer là, c’est un solin, comme expliqué par Monsieur Thivierge ;

[141.4] c’est aussi une situation qui était apparente à la réception qui aurait dû être vue par les inspecteurs, c’était facilement visible.

[142] Point 11. Revêtement extérieur :

[142.1] il n’a pas constaté plus que ce que Madame Gourde avait constaté quant au 2e plan, Gourde propose d’aller voir plus loin et de passer derrière le revêtement ;

[142.2]  au moment de son inspection à lui, le revêtement extérieur n’était pas démonté, il n’a pas pu voir ce qu’il y avait derrière le revêtement ;

[142.3]  tout ce qu’il sait, il n’y a pas eu d’infiltrations d’eau et au moment de son inspection « on ne m’a pas démontré un problème quelconque qui pourrait affecter la structure du bâtiment ou son intégrité ».

[143] Point 5 aux unités 204, 304 et 404 infiltrations des fenêtres qui sont une, au-dessus de l’autre ;

[143.1] c’est au moment de l’inspection qu’on lui a mentionné ces fenêtres, il est entré à l’intérieur des unités, il est allé là où on l’a amené voir pour constater les infiltrations d’eau par les fenêtres ;

[143.2] il a constaté que des moulures au bas des fenêtres étaient cernées, certaines moulures gonflées par l’eau ;

[143.3] il est d’avis qu’il ne s’agissait que de condensation à l’exception d’une fenêtre, celle de l’unité 304, c’était évident qu’il y avait infiltrations d’eau parce qu’on voyait que l’eau avait dégoutté par le cadrage du haut de la fenêtre ;

[143.3.1]       tandis que pour les autres fenêtres, il n’y avait pas de cernes au cadrage supérieur des fenêtres qui auraient pu laisser supposer qu’il y avait eu une infiltration d’eau par le cadrage de la fenêtre ;

[143.4] ce sont les seules fenêtres dont on lui a parlé lors de l’inspection.

[144] Il ajoute que beaucoup des points étaient apparents à la réception des parties communes et non pas été inscrits par l’inspecteur Bergeron dans le Rapport Inspec-Thor :

[144.1] c’est facile de passer sa main derrière le revêtement extérieur pour voir s’il y a de la ventilation ;

[144.2]  c’est facile de voir qu’il faut mettre des solins entre deux parements extérieurs différents, des solins au-dessus des fenêtres :

[144.2.1]       l’expert Thivierge a dit que les solins, quand ils sont bien installés, il y a un espace de chaque côté de la fenêtre :

144.2.1.1.            mais là, il n’y avait pas d’espace de chaque côté de la fenêtre, ça aurait dû être noté par l’inspecteur à l’inspection, quand lui il voit des solins mal installés, il s’en rend compte assez vite, la boîte de métal qu’il faut installer au-dessus des fenêtres c’est facile de la voir et ce genre de moulures-là qu’on met par-dessus la fenêtre, juste de voir ça on peut se rendre compte que les solins sont mal installés.

[145] Il affirme que :

[145.1] « personne ne nous a dit que la structure du bâtiment avait été atteinte par l’eau » ;

[145.2] « on n’est jamais allé jusqu’à la structure de bois pour voir si elle était attaquée par l’eau ou pas », l’expert Thivierge ne l’a pas vu et l’expert Thivierge ne l’a pas convaincu que la structure de bois était atteinte, alors que lui non plus, il ne l’a pas vue.

Plaidoiries

Le Bénéficiaire

[146] Le Bénéficiaire produit les décisions suivantes, toutes analysées pendant le délibéré, et le Tribunal réitère que chaque décision arbitrale est un cas d’espèce, basée sur la preuve concernant un bâtiment spécifique et la version alors applicable du Règlement :

[146.1]  Syndicat de la copropriété ELM c. Condominiums ELM 357 inc. et al.[27] ;               

[146.2]  Syndicat de copropriété du 209 Anne-Martin et Les Constructions LGF Inc. et La Garantie Habitation du Québec Inc.[28] ;

[146.3]  Ferland c. 3858081 Canada Inc./Les Maison Dominus et La Garantie Habitation du Québec[29] ;

[146.4]  Kathleen Lafrenière et Dominic Lachance c. 9140-2347 Québec inc. et al. [30] ;

[146.5]  Nicolas Pun c. 3858081 Canada inc. et al. [31];

[146.6]  Emmanuel Provost c. 3858081 Canada inc. (Les Maisons Dominus) et al. [32] ;

[146.7]  SDC Jardins de Grenoble (3 683 432) et 9232-6941 Québec inc. (Habitation Classique)[33] ;

[146.8]  9211-4388 Québec inc. (Habitations Trigone inc.) et SDC Promenades du Golf 4 884 984[34] ;

[146.9]  Syndicat de copropriété du 3546-3552 rue Édith à Laval c. Habitation Daniel Melançon inc. et al. [35] ;

[146.10]  Syndicat de copropriété le Glendale c. Le Groupe Arméca inc. et al. [36] ;               

[146.11]  Syndicat des copropriétaires Place Marien 6 c. Développement Lupa inc. [37];

[146.12]  Lizotte et Excellence Construction inc.[38] ;

[146.13]  Syndicat des copropriétaires N’Homade c. Cap-Immo Gestion et GCR[39] ;

[146.14]  Sonia Duval et Daniel Brown c. Les Construction Vaubec inc. et al.[40].

[147] Le Bénéficiaire plaide qu’il y a un problème majeur : l’installation des panneaux de béton léger, du parement extérieur, des solins, l’utilisation de moulures inadéquates.

[148] Le bâtiment contient deux plans de protection contre les intempéries : le revêtement extérieur est le premier plan de protection, et le deuxième plan qui est l’enveloppe du bâtiment derrière le parement qui lui, quand il y a de l’eau, de l’humidité, doit être suffisamment intègre pour s’assurer que l’eau ne pénètre pas derrière le pare-intempérie, pour éviter que l’eau se retrouve dans l’ossature et la structure du bâtiment.

[149] Ce qui est en cause ici, c’est l’infiltration d’eau derrière le parement et les conséquences manifestes qui ont été mises en lumière par l’expert lors des investigations plus invasives qui illustrent les conséquences du non-respect des règles de l’art et des directives du manufacturier, les conséquences sur l’enveloppe du bâtiment et potentiellement sur la structure du bâtiment.

[150] L’expert Thivierge a fait une analyse exhaustive de la problématique et est allé plus loin comme le suggère Madame Gourde en procédant à des investigations plus invasives qui ont permis de mettre en lumière des problèmes encore plus importants et de confirmer les hypothèses qui étaient avancées par Madame Gourde et qui ont permis aussi de vérifier la façon insoupçonnée dont l’enveloppe du bâtiment avait été bâtie et la façon dont les solins et les panneaux de béton de revêtement avaient été installés.

[151] Sans détruire une partie du bâtiment, on n’aurait pas été en mesure de constater ces problèmes-là de solins.

[152] Le Rapport d’Inspec-Thor n’a décelé aucune problématique.

[153] Finalement ces inspections invasives ont démontré que le deuxième plan de protection n’était pas adéquat :

[153.1] Madame Gourde dit qu’elle soupçonne peut-être qu’il y a un problème et dit qu’il faut aller plus loin, elle n’est pas en mesure de conclure à ce moment-là, c’est au moment où on est dégarni qu’on s’est rendu compte de la gravité du vice et que les délais de prescription commencent.

[154] L’Entrepreneur jugeait que les problèmes d’infiltrations d’eau étaient reliés à l’étanchéité des vitres elles-mêmes et non pas au revêtement extérieur et à des problèmes de solin, il y a même eu du scellant autour des fenêtres.

[155] Il n’y a pas de membrane d’étanchéité qui assure l’étanchéité entre le pare-pluie et la fenêtre conformément au dessin apparaissant dans le Rapport Thivierge et le solin n’est pas positionné de façon adéquate, le haut du solin devrait se retrouver derrière le pare-pluie ici il y a trois problématiques que les ouvertures ont permis de constater :

[155.1] (1) le solin est placé devant le pare intempérie ;

[155.2] (2) le solin est placé devant les fourrures alors qu’il devrait être placé derrière les fourrures de bois ; et

[155.3] (3) la fourrure qui est horizontale au-dessus de la fenêtre ne le devrait pas, ce devrait être seulement des fourrures verticales pour permettre à l’eau de s’évacuer par le larmier plutôt que d’être emprisonnée par cette fourrure à l’horizontale qui empêche la ventilation derrière le premier plan de protection – ici il n’y a rien de ventilé, ça crée un problème.

[156] Thivierge a vérifié :

[156.1] il a constaté derrière le panneau de béton que :

[156.1.1]       il n’était pas fixé de façon adéquate ;

[156.1.2]       derrière ces panneaux de revêtement il y avait eu beaucoup d’infiltrations d’eau faisant en sorte que l’enveloppe du bâtiment et la structure du bâtiment étaient en péril puisqu’il s’agit de murs porteurs ;

[156.2] il a constaté que les moulures en U utilisées étaient complètement inadéquates, qu’elles retenaient l’eau, faisant en sorte que le revêtement se dégradait de façon prématurée.

[157] Pour Monsieur Thivierge les solins sont installés de façon identique à toutes les fenêtres, tout a été fait en série par étapes de la même façon ça il en est convaincu, il n’y a pas de preuve contraire.

[158] Pour Monsieur Thivierge, les problèmes d’infiltrations aux fenêtres, aux portes patio on doit seulement faire la démonstration qu’il y a un problème qui engendre des infiltrations d’eau, la faute est présumée à l’égard de l’entrepreneur, et il n’y a pas de preuve contraire.

[159] Changer les solins autour des fenêtres nécessite le remplacement complet du revêtement, il y a tellement de fenêtres que de changer le solin de toutes les fenêtres, c’est comme si on changeait tout le revêtement extérieur (donc il faudra tout le changer).

L’Administrateur

[160] L’Administrateur a produit les décisions suivantes, toutes analysées pendant le délibéré et le Tribunal réitère que chaque décision arbitrale est un cas d’espèce, basée sur la preuve concernant un bâtiment spécifique et la version alors applicable du Règlement :

[160.1]  Côté et Construction Vaubec[41] ;

[160.2]  Syndicat de copropriété des Cervidés 3 365 409 et Habitations Trigone[42] ;

[160.3]  Syndicat de la Copropriété Carrefour Renaissance 3410 et 4032802 Canada Inc. et Association provinciale des constructions d’habitations du Québec Inc. (APCHQ)[43] ;

[160.4]  Polat et Construction d’Astous ltée (failli)[44] ;

[160.5]  Syndicat de copropriété du 423 rue Alcide-C.-Horth et Construction MACB inc.[45] (rendue par le soussigné) ;

[126] En aucun moment, le témoin expert a répondu ou produit des éléments de preuve que selon la balance des probabilités l’enveloppe intérieure, la charpente, la structure, le bâtiment était mis en péril de perte ou perte potentielle totale ou partielle de façon à ce que le Tribunal puisse conclure à l’application de l’article 2118 C.c.Q. ;

[160.6]  Syndicat du 18 Impasse Huet et 9153-5914 Québec inc. (Condos Place d'Amérique)[46] ;

[160.6.1]       le Tribunal soussigné note que si dans cette cause, l’arbitre a ordonné le remplacement d’un revêtement, la dénonciation avait eu lieu pendant la période de couverture du vice caché même si le rapport d’expert qui avait « caractérisé » le problème était postérieure à cette période :

[273] Par conséquent, la seconde formulation n’étant que le prolongement de la caractérisation de la première dénonciation, il en résulte que la dénonciation du 25 août 2014 se doit d’être ramenée au moment où le syndicat s’est manifesté la première fois, soit le 6 avril 2012 ;

[...] [287] Le Tribunal ajoute que la dénonciation du 6 avril 2012 formulée par la présidente du syndicat permet de reconnaître que toute la problématique du parement en fibrociment du fabricant Nichiha se veut minimalement un vice caché et à la limite un vice de construction compte tenu des faits en cause et de l’état de la jurisprudence rapportés.

[160.7]  Syndicat de la copropriété du 1274 Gilford, Montréal et 153642 Canada Inc.[47] ;

[160.8]  Leech et Construction Midalto[48] ;

[160.9]  Syndicat de Copropriété Les Habitations Cépal c. Claveau & Fils Inc. et Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc. ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie [49].

[161]    Quant au revêtement extérieur (« points 3, 4, 7, 8, 10 et 11 »), l’Administrateur soumet que l’ensemble des réclamations doivent être rejetées, car elles n’ont pas l’importance du vice majeur; ou elles n’ont pas été dénoncées à l’Entrepreneur et l’Administrateur au moment de la réception des parties communes.

[162]    La quasi-totalité des problématiques identifiés au Rapport Thivierge étaient facilement observables au moment de la réception des parties communes par toute personne œuvrant dans le domaine de la construction.

[163]       L’ingénieur Thivierge ignore et n’a pas procédé à de vérifications afin de déterminer si la structure intérieure de l’immeuble était affectée en raison des vices constatés;  

[163.1] les seuls problèmes d’humidité observés à l’intérieur de l’immeuble l’ont été dans une seule unité (voir les photos 6 et 9b du Rapport Thivierge) et auraient été causés par une infiltration provenant du toit ;

[163.2] aucune trace d’humidité qui aurait été causée par le revêtement extérieur n’a été observée ;

[163.3] les conséquences de défauts affectant le revêtement extérieur sur les murs intérieurs/murs porteurs vont dépendre « d’une multitude de facteurs », incluant de la gravité des infiltrations, de la température et de l’humidité présentes.

[164] En matière de revêtement extérieur, il ne suffit pas que le Tribunal conclue à des problèmes au niveau de l’imperméabilité de l’enveloppe extérieur : la preuve doit démontrer que l’enveloppe intérieure, la charpente, la structure ou le bâtiment est en péril de perte ou perte potentielle totale ou partielle ; en l’espèce, l’Administrateur soumet que la preuve ne démontre pas une telle gravité eu égard au revêtement extérieur. 

[165] L’expert Thivierge a procédé à une inspection invasive très limitée, où seulement deux panneaux de fibrociment ont été retirés.

[166] Au surplus, ni le Syndicat Bénéficiaire ni l’expert Thivierge n’ont découvert de traces de moisissures à l’intérieur de l’immeuble, à l’exception d’une découverte isolée dans l’unité 402 qui serait plutôt attribuable à une infiltration en provenance du plafond.

[167] En somme, le Syndicat Bénéficiaire n’a pas démontré en quoi l’immeuble était devenu non sécuritaire, était susceptible de s’effondrer ou était atteint d’un déficit d’usage en raison de ces infiltrations ponctuelles et circonscrites.

[168] Quant aux dénonciations du 5 décembre 2019 quant à des infiltrations aux fenêtres, l’Administrateur plaide qu’elles ont été découvertes entre la troisième et cinquième année de la fin des travaux de l’immeuble, celui-ci doit être qualifié de vice majeur afin d’être couvert par la garantie et avoir été dénoncé dans les six (6) mois de sa découverte.

[169] Dès le 2 novembre 2017, le Syndicat Bénéficiaire note la présence de défectuosités aux fenêtres, les amenant à faire appel à la garantie offerte par le distributeur des fenêtres afin d’effectuer certains correctifs :

Les correctifs des fenêtres ont été faits par Nouvel Horizon. Les manivelles défectueuses ont été changes. Pour ce qui est du condo #302, il reste encore de l’air qui entre par les coins de la fenêtre. […]

28 mars 2017 : inspection des fenêtres par M. Mongrain et copropriétaire de fenêtres Horizon.

L’Inspection des fenêtres a été exécutée le 28 mars 2018 sous la supervision de Hélène Gervais pour les copropriétaires ne pouvant pas être présents cette journée-là. Tous les condos auront des changements à faire dans presque toutes les fenêtres. M. Mongrain doit revenir faire les corrections. La date reste à être divulguée par ce dernier.

[170] Madame Gervais a admis comprendre en mars 2017 que des problèmes affectaient « presque toutes les fenêtres », sans toutefois ne faire aucune dénonciation.

[171] L’expert Thivierge a témoigné que les infiltrations d’eau proviendraient de l’installation déficiente de solins, qui permettrait l’accumulation d’eau aux fenêtres.

[172] Lors de l’audience, Monsieur Hamel a admis que si l’ensemble des fenêtres de l’Immeuble était affecté de défauts, la garantie pour les vices majeurs pourrait trouver application ; or, en présence de problématiques isolées visant quelques unités, les défauts ne rencontrent pas la gravité requise afin d’être considérés comme un vice majeur.

[173] En l’espèce, des infiltrations d’eau circonscrites ne peuvent être considérées comme « une défectuosité grave entraînant des inconvénients sérieux et rendant l’ouvrage impropre à son usage ».

[174] Aucune preuve n’a été faite par le Syndicat Bénéficiaire afin de démontrer que ces infiltrations étaient susceptibles de causer la perte de l’Immeuble en y affectant la structure ou qu’elles étaient répétées.

[175] Il n’y a aucune infiltration par les fenêtres ailleurs qu’aux 204, 304 et 404.

[176] Pour la porte patio du 402, les problèmes de solin et de revêtement extérieur étaient visibles lors de l’inspection des parties communes.

[177] Quant au délai de dénonciation, la copropriétaire du 402 n’avait pas à savoir que le problème d’infiltration d’eau découlait d’un solin, ce qui est nécessaire c’est qu’il y a des infiltrations d’eau dans l’immeuble.

Décision

Le Revêtement extérieur (Points 3, 4, 7, 8, 10 et 11)