CANADA groupe d’Arbitrage et de médiation sur mesure (G.A.M.M.)
Province dE Québec
district de montréal Tribunal d’arbitrage
No. de référence de l’arbitre: 13 185-3 montréal, le 20 octobre 2005
___________________________________
Carlo Fioramore
-et-
Françoise Drouin fiORamore
« Bénéficiaires » / Demandeurs
c.
construction yvon loiselle inc.
« Entrepreneur » / Défenderesse
-ET-
La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’A.P.C.H.Q. INC.
« Administrateur » / Mise en cause
___________________________________
Après avoir pris connaissance des procédures, ENTENDU LES TÉMOIGNAGES et
représentations de part et d’autre, le tribunal D’ARBITRAGE PROCÈDE À rendRE SENTENCE COmme
SUIT:
1. Faits ET PROCÉDURES
Les Bénéficiaires sont signataires d’un contrat d’achat et d’un contrat de garantie de l’Administrateur daté du 4 octobre 2001 dans le cadre d’une vente intervenue en février 2002 entre les Bénéficiaires et l’Entrepreneur relativement à la propriété située au 143, 68e avenue, St-Zotique, Province de Québec.
En 2001, les Bénéficiaires étaient propriétaires d’un terrain vacant situé près du canal numéro 6, à St-Zotique. En septembre 2001, les Bénéficiaires, qui venaient de vendre leur propriété située à Boucherville, étaient à la recherche d’un entrepreneur local qui pourrait bâtir leur future maison sur le terrain à St-Zotique. Muni d’un plan de maison qu’ils ont fait faire par Plan Design Inc. (la maison « Plan Design »), ils abordent l’Entrepreneur, lequel travail sur un chantier non loin du terrain au moment de la rencontre. Ils demandent à ce dernier d’examiner les plans de la maison Plan Design et de leur remettre une soumission. Avant de faire la soumission, l’Entrepreneur visite le terrain et se dit d’avis qu’une étude géotechnique serait souhaitable étant donné l’envergure de la maison que les Bénéficiaires voulaient faire bâtir et que le terrain est situé tout près d’un canal, ce qui peut affecter sa capacité portante. Il doute de la capacité du sol à soutenir une telle structure.
Lors de la rencontre subséquente avec les Bénéficiaires, l’Entrepreneur leur fait part de son inquiétude et leur suggère de faire faire une étude géotechnique, laquelle suggestion fut immédiatement acceptée par les Bénéficiaires. Les Bénéficiaires, qui ont été propriétaires de quatre (4) maisons avant, mais qui ont toujours acquis selon le concept clés en main, sont profanes en la matière et demandent à l’Entrepreneur de faire faire l’étude, à leurs frais.
Une fois l’étude faite et le rapport remis à l’Entrepreneur, ce dernier communique avec les Bénéficiaires et fixe un rendez-vous afin de leur remettre une copie et d’en discuter avec eux. Ne comprenant rien du rapport, les Bénéficiaires demandent à l’Entrepreneur de leur expliquer les conclusions. L’Entrepreneur explique alors que la maison est trop lourde pour le terrain en question et que l’étude suggère l’installation de pieux. Selon son évaluation, cela peut coûter environ mille dollars (1 000,00 $) pour chaque pieu. N’étant pas entrepreneur en pieux lui-même, il suggère aux Bénéficiaires de s’informer auprès d’un d’eux pour obtenir le coût total.
Selon le Bénéficiaire Monsieur Carlo Fioramore, lui et son épouse seraient alors partis à la recherche d’un entrepreneur en pieux, lequel leur aurait dit que le coût impliqué serait entre quarante mille dollars (40 000,00 $) et cinquante mille dollars (50 000,00 $). Considérant ce prix trop élevé pour leurs moyens, ils seraient allés voir les voisins (près de leur propriété, à St-Zotique) et leur auraient demandé s’ils avaient des pieux sous leurs maisons. Selon le témoignage de Monsieur Fioramore, les voisins leur auraient dit qu’ils n’avaient pas de pieux. C’est alors que les Bénéficiaires auraient rencontré l’Entrepreneur pour lui dire qu’ils ne voulaient pas de pieux. En conséquence, l’Entrepreneur leur fit signer une clause d’exclusion de responsabilité puisqu’ils avaient choisi de ne pas suivre les recommandations de l’étude géotechnique. Les Bénéficiaires signèrent ladite clause, laquelle se lit comme suit:
«Anexe (sic) au contrat
Suite à l’étude de sol géotechnique que le contractant remet aux clients qui stipule que le sol n’est pas solide et suggère au (sic) clients de mettre des pieux ou un bassin (dalle autoportante). Le client accepte de prendre la charge de la garantie et libère complètement (sic) le contracteur des problème (sic) qui peuvent se produire dans le futur par rapport à cette descission (sic) du client de ne pas faire les travaux de la façon que suggère le rapport.» (Pièce A-3)
Le lendemain, regrettant leur décision et craignant les conséquences d’une telle exclusion de responsabilité, ils rappelèrent l’Entrepreneur pour lui demander de détruire le premier contrat et de leur proposer une autre maison, plus légère cette fois. L’Entrepreneur leur proposa quelques plans de maisons plus légères et leur choix s’arrêta sur un modèle de maison semblable à celle d’un Monsieur Leroux qui avait été construit par l’Entrepreneur. À l’époque, les Bénéficiaires rencontrent ce Monsieur Leroux pour lui demander s’ils pouvaient visiter sa maison et ce dernier accepta. Après avoir visité la maison, ils signèrent avec l’Entrepreneur, le 4 octobre 2001, un contrat pour la construction de la maison (la maison « Plan Drummond ») ainsi qu’un contrat de garantie de l’Administrateur.
Quant à Madame Fioramore, son témoignage diffère de celui de son époux quant au moment où la clause d’exclusion de responsabilité aurait été signée. Selon son témoignage, la clause d’exclusion aurait été signée lorsque l’Entrepreneur leur aurait fait signer un premier contrat pour la maison Plan Design, suite aux explications du rapport géotechnique mais avant de s’être informés du prix pour l’installation de pieux, ainsi qu’avant d’avoir questionné les voisins concernant la présence de pieux sous leur maison. Cette différence de témoignage ne semble pas majeure car elle confirme que l’exclusion de responsabilité ne concerne pas le type de maison éventuellement commandée et construite. Madame Fioramore confirme le reste du témoignage de Monsieur Fioramore, et notamment, que c’est suite à ces vérifications qu’ils ont décidé de choisir une maison plus légère.
L’Entrepreneur, pour sa part, témoigne à l’effet qu’il n’y aurait jamais eu de premier contrat signé pour la maison Plan Design. Selon lui, la clause d’exclusion de responsabilité aurait été signée le 4 octobre 2001, en même temps que le contrat pour la maison Plan Drummond, de même que le contrat de garantie de l’Administrateur.
Une fois la décision prise de construire la maison Plan Drummond, tous s’entendent pour dire que l’Entrepreneur proposa tout de même certaines modifications au Plan Drummond afin d’alléger la maison un peu plus. Il suggéra de construire une semelle de 48 pouces plutôt que de 24 pouces, de construire un mur nain permettant ainsi d’avoir un solage moins profond et donc, moins lourd et enfin, il proposa que le revêtement extérieur de la maison soit fait d’Ispro plutôt que de Stuc.
Selon le témoignage des Bénéficiaires, ils avaient compris de l’Entrepreneur que cette solution devait régler le problème de la capacité du sol à soutenir la maison puisque celle-ci serait plus légère. Selon le témoignage des Bénéficiaires, l’Entrepreneur était maintenant d’accord qu’il n’était plus requis de construire sur les pieux.
L’Entrepreneur admet à l’audience, et ce, à plusieurs reprises, que selon lui, la méthode utilisée aurait dû fonctionner (en l’absence de pieux) et il admet être extrêmement surpris de ce qui arrive maintenant. Il va même jusqu’à admettre que, selon sa compréhension du rapport géotechnique, les risques reliés à l’incapacité du sol de supporter le poids de la maison Plan Drummond étaient minimes. Il admet dans son témoignage que, à son avis, le plan différent de maison retenu, avec les changements qu’il a apportés, était une «solution de rechange acceptable.»
À tout événement, aucune analyse subséquente, ni aucune vérification ne furent faites par un ingénieur, spécialisé en structure, ou un ingénieur tout court, relativement à la capacité du sol à supporter la maison Plan Drummond. Au surplus, il n’y avait aucune recommandation de l’Entrepreneur aux Bénéficiaires de faire appel à un ingénieur pour se prononcer sur l’interprétation à donner à l’étude géotechnique avant la construction de la maison Plan Drummond.
Lors de la construction de la maison Plan Drummond, les Bénéficiaires vinrent sur le site à quelques reprises et, à chaque fois, l’Entrepreneur leur affirme, ce qui est admis, qu’il construisait leur maison comme s’il s’agissait de la sienne.
Les Bénéficiaires prirent possession de la maison en février 2002. Au cours de la première année, ils constatent notamment qu’il y a des fissures aux murs du sous-sol. Ils rejoignent l’Entrepreneur, lequel les rassure sur le fait qu’il s’agit de fissures normales dues à l’humidité et au retrait. L’Entrepreneur accepte tout de même, à ce moment, de les réparer.
Or, en mars 2004, les mêmes fissures, aux mêmes murs du sous-sol, réapparaissent au même endroit, mais elles sont beaucoup plus larges. Les Bénéficiaires rappellent l’Entrepreneur et lui font part de la situation et lui mentionnent qu’ils sont inquiets en raison de l’ampleur des fissures. L’Entrepreneur n’étant pas disponible à ce moment, ils durent le rappeler plusieurs fois avant que celui-ci ne vienne constater la situation.
Une fois sur les lieux et constatant le problème décrit par les Bénéficiaires, l’Entrepreneur décide d’ouvrir les murs afin de trouver la source du problème une fois pour toute. Il constate alors que le mur et la fondation sont inclinés. Il décide donc de revenir avec le sous-traitant responsable de la coulée du solage, Monsieur Gilles Laroque. Étant d’avis qu’il s’agit d’une situation anormale, ce dernier et l’Entrepreneur décident de faire venir un expert, Monsieur Luc Blanchette. Depuis la visite de l’Entrepreneur et jusqu’à ce jour, les murs sont ouverts.
Les parties à l’audience n’ont pas été en mesure de préciser au Tribunal d’arbitrage les dates de visite de l’Entrepreneur, de Monsieur Laroque et de Monsieur Blanchette. Cependant, une lettre datée du 22 avril 2004 (Pièce A-6) et adressée à l’Entrepreneur nous indique que, à cette date, les murs sont toujours ouverts, que le problème n’est pas réglé et qu’aucune réponse n’a été fournie aux Bénéficiaires suite à l’ouverture des murs. De plus, nous savons que le rapport de Monsieur Blanchette a été remis à l’Entrepreneur autour du 20 mai 2004, date de la réponse de l’Entrepreneur aux Bénéficiaires par laquelle il déclare se dégager, sur la base de la clause d’exclusion, de toute responsabilité suite aux conclusions du rapport d’expertise de Monsieur Blanchette (Pièce A-7).
Les Bénéficiaires ont fait une demande de réclamation auprès de l’Administrateur le 31 mai 2004.
Une inspection du bâtiment fut faite par Madame Joanne Tremblay, inspectrice conciliatrice, pour l’Administrateur, le 24 septembre 2004.
Lors d’une inspection ultérieure, l’expert François Deslauriers, ingénieur, accompagne l’inspectrice conciliatrice afin de déterminer la cause du problème. Celui-ci conclut immédiatement qu’il s’agit d’un problème de sol, soit l’incapacité du sol à supporter une maison en l’absence de pieux.
L’expert des Bénéficiaires dans ce dossier d’arbitrage, Monsieur René Vincent, ingénieur, constate lui aussi immédiatement le même problème et, lors de l’audition, il explique avec beaucoup de clarté l’incapacité absolue du sol de supporter toute maison en l’absence de pieux. En effet, le sol du terrain ne peut supporter qu’une charge de 104 livres par pied carré, soit moins que le poids d’une personne adulte, alors que la maison construite selon le Plan Drummond, même avec les changements suggérés et effectués par l’Entrepreneur, a un poids de 647 livres par pied carré.
Les deux (2) experts présents à l’audition ont conclu tous les deux à la même cause du problème. Ils ont tous les deux une expérience impressionnante, et des témoignages très crédibles en la matière, et le Tribunal d’arbitrage s’en remet totalement à leur conclusion quant à la cause du problème.
Il est donc manifeste qu’il y a lieu à l’application de l’article 2118 du Code civil du Québec dans la cause actuelle, et que nous sommes en présence d’un vice au sens de cet article, à savoir un vice qui entraîne :
«une perte de l’ouvrage qui survient dans les cinq (5) ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou, encore, d’un vice du sol.»
Le rapport de l’inspectrice conciliatrice est daté du 20 octobre 2004. Celui-ci rejette la réclamation des Bénéficiaires au seul et unique motif que l’Entrepreneur avait, avant la construction, exclut sa responsabilité pour un problème du sol. Le rapport fut reçu par les Bénéficiaires le 28 octobre 2004. En conséquence, les parties avaient jusqu’au 12 novembre 2004 pour porter en appel la décision de l’inspectrice conciliatrice.
En désaccord de la décision contenue dans le rapport d’inspection, les Bénéficiaires appellent le service de renseignements de l’Administrateur, représenté par Madame Catherine Dutil, pour s’informer de la procédure à suivre pour contester la décision rendue par l’inspectrice conciliatrice. Madame Dutil leur communique l’information par lettre datée du 1er novembre 2004. Inquiets de n’avoir pas reçu ladite lettre d’information, les Bénéficiaires rejoignent de nouveau Madame Dutil afin de s’enquérir de la lettre promise. Constatant une erreur d’adresse dans l’envoi de la lettre, Madame Dutil les rassure et leur dit de ne pas s’inquiéter et qu’elle enverra la lettre de nouveau. La lettre fut effectivement reçue par les Bénéficiaires le 12 novembre 2004 et la demande d’arbitrage fut faite le 15 novembre 2004. La demande d’arbitrage fut donc présentée hors délai (3 jours).
Lors de l’audience, à l’étape des plaidoiries, le procureur de l’Entrepreneur ainsi que la procureure de l’Administrateur ont invoqué, pour la première fois, la question du délai tardif de la demande d’arbitrage ainsi que celui de la dénonciation écrite à l’Administrateur. De plus, en défense, ils invoquent l’immixtion du propriétaire dans les travaux. Aucun de ces motifs n’apparaît dans la décision du rapport de l’inspectrice conciliatrice du 20 octobre 2004.
2. Questions en litige
Le présent arbitrage soulève les questions suivantes :
a) Est-ce que le délai prévu à l’article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après « Règlement ») est un délai de rigueur et qui, par conséquent, ne peut être prorogé par l’arbitre ?
b) Advenant une réponse négative à la question a) ci-haut, est-ce que les circonstances en l’espèce justifient une prorogation du délai ?
c) Est-ce que les délais de dénonciation prévus aux articles 10 (4) et 10 (5) )(«délai raisonnable») du Règlement ont été respectés par les Bénéficiaires en l’instance?
d) Advenant une réponse positive aux questions b) et c) ci-haut, est-ce que, dans les circonstances, il y a responsabilité de l’Entrepreneur et de l’Administrateur en vertu du Règlement? Afin de répondre à cette question, il faudra examiner les moyens de défense soutenus par l’Entrepreneur et l’Administrateur, c’est-à-dire l’opposabilité de la clause d’exclusion de responsabilité aux Bénéficiaires et l’immixtion des Bénéficiaires.
3. ANALYSE
a) Qualification du délai de l’article 19 du Règlement comme étant de rigueur ou indicatif
L’article 19 du Règlement énonce ce qui suit :
« Le bénéficiaire ou l’entrepreneur, insatisfait d’une décision de l’administrateur, doit, pour que la garantie s’applique, soumettre le différend à l’arbitrage dans les 15 jours de la réception par poste recommandée de la décision de l’administrateur (…) » (Les caractères gras sont du soussigné.)
En conséquence, la demande d’arbitrage présentée le 15 novembre 2004 est hors délai, soit par trois (3) jours. Ce fait n’est pas contesté par les parties. Cependant, l’Administrateur et l’Entrepreneur prétendent qu’il s’agit d’un délai de rigueur, auquel cas l’arbitre ne peut le proroger (sauf, peut-être, dans l’hypothèse de l’impossibilité en fait d’agir).
Une analyse exhaustive des principes d’interprétation est faite concernant précisément l’article 19 du Règlement dans le jugement Takhmizdjian c. Soreconi[1] rendu le 9 juillet 2003 par l’Honorable Ginette Piché, juge à la Cour supérieure du Québec. L’appel de ce jugement a été rejeté par la Cour d’appel, sur requête, le 20 octobre 2003 (500-09-013670-039).
La juge Piché conclut que le délai de 15 jours prévu à l’article 19 du Règlement n’est pas de rigueur.
Depuis que cette décision a été rendue, elle a été suivie par la jurisprudence et ce, de façon constante[2].
Au surplus, la présence de l’article 116 du Règlement, lequel permet au tribunal de juger en équité lorsque les circonstances le justifient, tend à indiquer que le délai en question ne peut être de rigueur. L’article 116 du Règlement se lit comme suit :
« Un arbitre statue conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient. »
En effet, si le délai de l’article 19 (et d’autres articles) du Règlement devait être de rigueur, le législateur aurait, en toute logique, imposé une restriction en ce qui concerne les délais et le pouvoir de l’arbitre de tempérer les rigueurs d’un formalisme juridique et judiciaire.
En conclusion, le tribunal est d’avis que le délai de l’article 19 du Règlement n’est pas un délai de rigueur. Le tribunal considère cependant que le délai indiqué à l’article 19 du Règlement doit être respecté et que celui-ci ne doit être prorogé que si les circonstances le justifient.
b) La présence ou non de motifs de justification pour proroger le délai de l’article 19 du Règlement
Il appert des faits que les Bénéficiaires ont fait diligence afin de soumettre leur dossier à l’arbitrage dans les meilleurs délais. En effet, les Bénéficiaires ont rejoint Madame Dutil de l’Administrateur une première fois, suite à la réception de la décision de l’Administrateur, afin d’obtenir des informations sur la procédure à suivre en vue de porter en appel la décision de l’Administrateur et une seconde fois en raison de la non réception de la lettre d’information promise. Au surplus, à la face même de la lettre envoyée, celle-ci a été postée à la mauvaise adresse pour ensuite être réacheminée à la bonne adresse. Celle-ci fut reçue le 12 novembre 2004, date d’expiration du délai légal de quinze (15) jours. Tel que relaté ci-haut, c’est le 15 novembre 2004 que les Bénéficiaires ont fait leur demande d’arbitrage, soit trois (3) jours après avoir reçu la lettre de l’Administrateur expliquant la procédure d’appel à suivre.
Le tribunal constate l’empressement et la diligence des Bénéficiaires à présenter leur demande d’arbitrage, de même que le contexte des propos rassurants de Madame Dutil, de l’Administrateur, en raison d’une erreur cléricale de sa part.
Compte tenu de la diligence, des explications fournies et de l’objectif du régime du Règlement et compte tenu de la teneur de l’article 116 du Règlement, il incombe au Tribunal d’arbitrage de relever les Bénéficiaires de leur défaut de respecter intégralement les délais prévus pour faire la demande d’arbitrage. Le tribunal proroge en conséquence le délai légal de quatre (4) jours et déclare la demande d’arbitrage recevable.
c) Est-ce que les délais de dénonciation ont été respectés par les Bénéficiaires ?
Les articles 10 (4) et 10 (5) du Règlement (« délai raisonnable ») se lisent en partie comme suit :
« La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir :
(…)
(4) la réparation des vices cachés au sens de l’article 1726 ou de l’article 2103 du Code civil qui sont découvertes dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil;
(5) la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l’article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.
(…)» (Les caractères gras sont du soussigné.)
En l’instance, les fissures qui, au départ, sont apparues comme étant des fissures de retrait sont réapparues en mars 2004. Il n’est pas raisonnable de soumettre que les Bénéficiaires ont pu soupçonner et encore moins connaître l’existence du vice à leur bâtiment avant mars 2004. Le rapport de Monsieur Luc Blanchette a été remis à l’Entrepreneur autour du 20 mai 2004, date à laquelle l’Entrepreneur écrit aux Bénéficiaires et leur indique qu’il nie toute responsabilité relativement aux fissures causées par le vice du sol (Pièce A-3). Compte tenu que l’Entrepreneur avait, jusqu’à ce moment, toujours tenus à l’endroit des Bénéficiaires des propos rassurants à l’effet qu’il n’y avait aucun problème, il était tout à fait normal que les Bénéficiaires se soient fiés à l’Entrepreneur vu la teneur de ces déclarations. Étant donné que le point de départ du délai est le mois de mars 2004, les Bénéficiaires ont respecté tous les délais mentionnés aux articles 10(4) et 10(5) du Règlement.
d) Responsabilité de l’Entrepreneur et de l’Administrateur en vertu du Règlement
i) Responsabilité de l’Entrepreneur et opposabilité aux Bénéficiaires de la clause d’exclusion de responsabilité et allégation d’immixtion
a) Opposabilité de la clause d’exclusion
Il faut maintenant décider de l’opposabilité de la clause d’exclusion de responsabilité que les Bénéficiaires ont signé à une date ayant fait l’objet d’un débat à l’audition.
Dans leur témoignage, les Bénéficiaires ont affirmé avoir signé la clause d’exclusion de responsabilité lors de la signature du contrat initial pour la maison Plan Design. L’Entrepreneur, pour sa part, affirme que ladite clause a été signée le 4 octobre 2001, en même temps que le contrat pour la maison Plan Drummond.
Or, il ressort de la preuve que la clause d’exclusion de responsabilité a été rédigée en relation avec la maison Plan Design, tel qu’en fait foi son entête. Il appert aussi que l’original de ladite clause d’exclusion de responsabilité qui était en la possession des Bénéficiaires était signée, mais non datée. Par ailleurs, ce n’est que la veille de l’audition de la présente instance que les Bénéficiaires ont retrouvé leur copie originale. Dans l’intervalle, ils avaient en leur possession la copie que l’Entrepreneur leur avait fait parvenir en pièce jointe avec sa lettre datée du 20 mai 2004. Telle copie est signée mais n’est pas datée. Cette copie est vraisemblablement une photocopie de l’original qui était en la possession de l’Entrepreneur. Or, une comparaison de la copie originale signée et datée produite par l’Entrepreneur et celle de la photocopie initialement acheminée aux Bénéficiaires par l’Entrepreneur avec sa lettre du 20 mai 2004 nous permet de constater l’identité en tout point des deux documents, y compris des signatures, sauf que la photocopie n’est pas datée alors que l’original l’est. La même comparaison effectuée avec l’original produit par les Bénéficiaires lors de l’audience et la photocopie remise aux Bénéficiaires par l’Entrepreneur avec sa lettre datée du 20 mai 2004 nous permet de constater l’identité du document, sauf en ce qui concerne la date et les signatures. En conséquence, le Tribunal n’a d’autre choix que de conclure que le document daté et produit par l’Entrepreneur a été modifié pour les besoins de la cause. Au surplus, selon l’examen de l’original du document produit par l’Entrepreneur, il est clair que le document est rédigé et signé à l’encre noire alors que la date a été ajoutée à l’aide d’un crayon à encre bleue.
Ce geste délibéré ne peut qu’entacher la crédibilité de l’Entrepreneur.
Le Tribunal d’arbitrage conclut que la clause d’exclusion de responsabilité a été signée avant le 4 octobre 2001, en relation avec la maison Plan Design. Donc, cette clause n’est pas opposable aux Bénéficiaires et l’Entrepreneur demeure pleinement responsable de la qualité de l’ouvrage, y compris la nature du sol.
Cependant, il importe de souligner que, à toute événement, la loi interdit à un entrepreneur de s’exonérer et ce, avant la construction, de sa responsabilité légale en vertu de l’article 2118 du Code civil du Québec en faisant signer notamment par les acheteurs une clause d’exclusion de responsabilité. À la fois les tribunaux, la doctrine et même le Législateur sont très clairs que le régime de responsabilité créé aux termes des articles 2118 et 2119 du Code civil du Québec est de nature impérative et d’ordre public. Dans ses commentaires sous l’article 2119 du Code civil du Québec[3], précisant les moyens pour se soustraire de la responsabilité de l’article 2118 du Code civil du Québec, le ministre de la Justice affirmait sans équivoque ce qui suit :
« On notera que cet article est d’ordre public : toute clause exclusive ou limitative de responsabilité serait nulle. Ce caractère impératif découle de la nécessité d’assurer la sécurité du public.»
Résumant de multiples arrêts sur la question, la doctrine déclare :
Vincent Karim [4]:
« Le but de cette disposition est d’assurer la solidité des immeubles, la sécurité du propriétaire ainsi que celle du public en général. Il s’agit d’une disposition d’ordre public de direction à laquelle le client ne peut renoncer. Conséquemment, toute renonciation à son application est sans effet. (…) Les parties peuvent convenir d’une garantie contractuelle pour la perte de l’ouvrage résultant d’un vice de construction, de réalisation, de conception ou du sol. Les contrats de garantie de l’APCHQ, dans le cas d’une vente d’une maison neuve, en sont un exemple. Ces garanties sont valides en autant qu’elles ne diminuent pas l’étendue de la garantie légale prévue à l’article 2118 C.c.Q.
(…)
Le législateur n’a pas précisé si les vices visés à l’article 2118 C.c.Q. doivent être apparents ou cachés. Il n’est pas interdit de penser que ces vices ne doivent pas être apparents pour une personne raisonnable car il y aurait, alors, acceptation de ces vices en vertu de l’article 2113 C.c.Q. Le caractère d’ordre public de la disposition de l’article 2118 C.c.Q. à laquelle le client ne peut renoncer, même expressément, oblige, cependant, à décider autrement. La jurisprudence a déjà conclu que toute renonciation à l’application de la garantie prévue à l’article 2118 C.c.Q. est inopposable au client et sans effet en raison du caractère d’ordre public de direction de cette disposition. » (Les caractères gras sont du soussigné.)
Sylvie Rodrigue et Jeffrey Edwards[5]:
« Notons que sous l’ancien Code civil, à la fois la jurisprudence et la doctrine considéraient que l’article 1688 C.c.B.C. créait une obligation de nature impérative et d’ordre public. Or, cette qualification est déjà cautionnée par la jurisprudence en vertu de l’article 2118 C.c.Q. De fait, les commentaires du ministre de la Justice au sujet de l’obligation ne permettent d’entretenir aucun doute sur la question.
Nous venons, en effet, de constater que l’objectif ultime de la responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage est d’assurer la sécurité publique. Il serait inadmissible que les parties puissent, par convention particulière conclue entre elles, réduire à néant l’objectif en question. »
La clause d’exclusion de responsabilité est donc, à tout événement, nulle, inopposable et sans effet à l’endroit des Bénéficiaires.
Enfin, dans ce dossier, en n’ayant pas la connaissance requise et ne recherchant pas les conseils adéquats en rapport à la « solution de rechange » qu’il a proposée, le Tribunal d’arbitrage est d’avis que l’Entrepreneur a commis une faute lourde et ne peut se dégager de sa responsabilité, conformément à l’article 1474 du Code civil du Québec.
b) Allégation d’immixtion
L’Entrepreneur soumet que les Bénéficiaires se seraient immiscés dans les travaux de construction en raison de leur refus de faire installer des pieux. Or, les Bénéficiaires n’ont jamais su et l’Entrepreneur ne les a jamais mis en garde que des pieux devaient aussi être installés en relation avec la maison Plan Drummond. Il n’y a donc pas eu immixtion du propriétaire tel qu’interprété selon l’article 2119 du Code civil du Québec. En effet, il est clairement établi que l’Entrepreneur ne peut se dégager de sa responsabilité en vertu de l’article 2118 du Code civil du Québec sans avoir au moins, au préalable, informé les Bénéficiaires des risques et conséquences de leur décision et si, suite à cette dénonciation, les propriétaires persistent. Cela n’a pas du tout été fait en l’espèce, ce qui est admis par l’Entrepreneur dans son témoignage à l’audition. Qui plus est, les qualifications et expertise de l’Entrepreneur en la matière dépassent nettement celles des Bénéficiaires.
ii) La responsabilité de l’Administrateur
Il est clair que, selon le Règlement (article 10(5)), il y a manquement de l’Entrepreneur à ses obligations légales et contractuelles, en particulier à l’obligation légale énoncée à l’article 2118 C.c.Q., soit d’assurer l’absence d’une perte de l’ouvrage dans les cinq (5) ans de la réception due à des vices de conception, de construction, de réalisation ou des vices du sol.
Qu’en est-il de la responsabilité de l’Administrateur en vertu du Règlement ?
L’article 10 (5) du Règlement se lit comme suit :
« La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir :
(…)
(5) la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l’article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation. » (Les caractères gras sont du soussigné.)
Selon l’article 10 (5) du Règlement, l’Administrateur est responsable des travaux de réparation à condition que trois (3) conditions soient respectées, à savoir :
a) il y a des vices de conception, de construction, de réalisation ou des vices de sol, au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec;
b) Les vices doivent apparaître dans les cinq (5) ans de la fin des travaux;
c) La dénonciation des vices doit être faite dans les six (6) mois de leur découverte.
Selon l’appréciation des faits en l’instance par le Tribunal d’arbitrage :
a) selon la preuve unanime des experts, l’existence de vices au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec, et la perte de l’ouvrage, sont manifestes dans le présent dossier;
b) dans l’espèce, la fin des travaux et la réception du bâtiment eurent lieu en février 2002 et la perte et l’affaissement ont été confirmés autour du 20 mai 2004, soit environ deux ans seulement après la réception du bâtiment et bien à l’intérieur du délai prescrit de cinq ans; et
c) la découverte des vices eut lieu entre le mois de mars 2004 et le mois de mai 2004. La dénonciation à l’Administrateur ayant eu lieu le 31 mai 2004, soit au plus tard deux (2) mois après la découverte des vices, elle était à l’intérieur du délai prescrit de six mois.
Il y a donc lieu de retenir la responsabilité de l’Administrateur en vertu de Règlement.
iii) L’évitement de l’enrichissement inéquitable des Bénéficiaires
Il y a toutefois plus. Il ne nous paraît pas équitable de mettre fin à notre sentence à la fin du dernier paragraphe. L’article 116 du Règlement énonce ce qui suit :
«Un arbitre statue conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient.»
Si le Tribunal d’arbitrage ne faisait qu’ordonner à l’Entrepreneur de faire les travaux de réparation requis, à savoir l’installation des pieux, ce serait inéquitable selon le Tribunal d’arbitrage. Il est vrai que l’Entrepreneur a été négligent et que la loi, pour des raisons de sécurité publique, rend sa responsabilité, en vertu de l’article 2118 du Code civil du Québec, de nature impérative, toute exclusion contractuelle préalable étant sans effet, nulle et non avenue.
Néanmoins, les Bénéficiaires, même à titre de profanes, ont participé dans les décisions prises et ont assumé également des risques liés à l’absence de l’installation des pieux. Il est équitable et requis dans les circonstances que les Bénéficiaires assument maintenant une part des coûts requis pour effectuer des réparations. Autrement, il y aurait un enrichissement inéquitable des Bénéficiaires qui ont spécifiquement préféré ne pas payer une somme supplémentaire pour des pieux et qui les recevraient par le biais de la présente sentence.
Selon le Tribunal d’arbitrage, et pour les raisons qui précèdent, les Bénéficiaires doivent défrayer trente-cinq pourcent (35%) des coûts liés aux travaux d’installation des pieux.
c) Conclusion, frais d’expertise et montant en litige
Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal d’arbitrage accueille la demande d’arbitrage des Bénéficiaires.
En ce qui concerne les frais d’expertise, ceux-ci ne doivent être octroyés que dans la mesure où l’expertise a apporté une preuve utile et convaincante aux questions en litige, ce qui était le cas en l’instance. Compte tenu qu’une partie des frais d’expertise de la demande découle de questions techniques ne relevant pas du présent arbitrage, le Tribunal d’arbitrage accorde aux Bénéficiaires le remboursement de soixante-quinze pourcent (75 %) des frais d’expertise payés par eux.
Le montant en litige dans l’instance est supérieur à cinquante mille un dollars (50 001,00 $), tel que retenu des témoignages des experts lors de l’audition. En effet, si lors de la construction de la maison le coût pour l’installation des pieux se situait entre quarante mille dollars (40 000,00 $) et cinquante mille dollars (50 000,00 $), tous les experts étaient d’accord que maintenant que la construction est terminée, l’installation desdits pieux est plus compliquée et, par le fait même, plus dispendieuse. Le Tribunal d’arbitrage souscrit à cette opinion des experts.
POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
PROROGE le délai de production de la demande d’arbitrage;
DÉCLARE recevable la demande d’arbitrage déposée par les Bénéficiaires;
ACCUEILLE en partie la demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
DÉCLARE que la propriété en cause est entachée d’un vice au sens de l’article 2118 C.c.Q.;
ORDONNE aux Bénéficiaires de payer trente-cinq pourcent (35%) du coût des travaux d’installation des pieux ordonnés par la présence sentence;
ORDONNE à l’Entrepreneur, dans un délai de trente (30) jours du dépôt en fidéicommis chez l’Administrateur du montant requis par les Bénéficiaires, de procéder à effectuer les travaux d’installation des pieux à ladite propriété, et ce, selon les règles de l’art et À défaut par l’Entrepreneur d’effectuer lesdits travaux dans ledit délai, ORDONNE à l’Administrateur d’effectuer les travaux dans les trente (30) jours suivants; et
ORDONNE à l’Administrateur de rembourser aux Bénéficiaires soixante-quinze pourcent (75%) des frais d’expertise payés par les Bénéficiaires pour leur expert, René Vincent, ingénieur (expertise et témoignage), la partie refusée étant attribuable à des questions techniques ne relevant pas du présent arbitrage.
Conformément
aux dispositions de l’article 123 du Règlement sur le plan de garantie des
bâtiments résidentiels neufs, les coûts de la présente décision sont à la
charge de l’Administrateur.
____________________________________
Me Jeffrey Edwards, arbitre
Pour les Bénéficiaires :
Me Jacquie Cardinal
Cardinal Laroche
175, rue Victoria
Valleyfield, (Québec) J6T 1A5
Pour l’Entrepreneur :
Me Marc Bergeron
Perras Pilotte
219, rue Salaberry
Valleyfield, (Québec) J6T 2J3
Pour l’Administrateur :
Me Jacinthe Savoie
Savoie Fournier
5930, boulevard Louis-H.-Lafontaine
Montréal, (Québec) H1M 1S7
Audition: 24 août 2005
Remise à l’arbitre des documents par les parties : 20 septembre 2005
Décision arbitrale: 20 octobre 2005
[1] Takhmizdjian c. SORECONI, REJB 2003-44527 (C.S.).
[2] B.Cata Construction s.e.n.c. c. Trapani, SORECONI, rendue le 29 juillet 2005 (arbitre Jeffrey Edwards) ; Les maisons Zibeline Inc. c. Gagnon, SORECONI, rendue le 18 juillet 2005 (arbitre Jeffrey Edwards) ; Pitre c. Les Développements Groupe Montclair Boisfranc, G.A.M.M., rendue le 24 mars 2005 (arbitre Jeffrey Edwards) ; Kwan c. Construction Denis Desjardins Inc, G.A.M.M., rendue le 7 octobre 2004 (arbitre Claude Dupuis); André Hébert- Syndicat de copropriété c. 9122-9385 Québec Inc., G.A.M.M., rendue le 17 septembre 2004 (arbitre Claude Dupuis); Beaudet c. La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’A.P.C.H.Q. Inc., G.A.M.M., rendue le 24 novembre 2004 (arbitre Johanne Despatis); Germain c. 9041-8930 Québec Inc., G.A.M.M., rendue le 6 décembre 2004 (arbitre Claude Dupuis).
[3] Commentaires du ministre de la Justice : Le Code civil du Québec, Les Publications du Québec, Québec, Tome II p. 1332.
[4] KARIM, Vincent, Les contrats d’entreprise, de prestation de services et l’hypothèque légale, Montréal, Wilson & Lafleur, 2004, p. 247-249, 260.
[5] RODRIGUE, Sylvie et EDWARDS, Jeffrey, « La responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage et la garantie légale contre les malfaçons » dans La construction au Québec : perspectives juridiques, dir. Olivier F. Kott et Claudine Roy, Montréal, Wilson & Lafleur, 1998, p. 407, 414.