ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : CCAC
ENTRE : 7503428 CANADA INC. ;
(ci-après l’ « Entrepreneur »)
C. : SDC DU 3701 CHEMIN CHAMBLY ;
(ci-après le « Bénéficiaire »)
ET : RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉ D’ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC.
(ci-après l’ « Administrateur »)
Dossier CCAC : S19-121201-NP
DÉCISION ARBITRALE
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot, CIArb
Pour les Bénéficiaires : Monsieur Patrick Sincennes
Pour l’Entrepreneur : Me Bertrand Delorme Larouche
Pour l’Administrateur : Me Martin Thibeault
Date de l’audition : 11 et 12 octobre 2022
Date de la Décision : 17 octobre 2022
Identification complète des parties
Bénéficiaire : SDC du 3701 chemin Chambly
3701, chemin Chambly
Longueuil (Québec) J4L 1N9
Entrepreneur : 7503428 Canada Inc.
1006, rue Payette
Saint-Jean-sur-Richelieu (Québec) J3A 1E6
Et son procureur :
Me Bertrand Delorme Larouche
341 Square Sir-George-Étienne-Cartier
Montréal (Québec) H4C 3A3
Administrateur : Raymond Chabot, administrateur provisoire Inc. ès qualité de l’administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc.
7333, Place des Roseraies, bur. 300
Anjou (Québec) H1M 2X6
Et son procureur :
Me Martin Thibeault
7333, Place des Roseraies, 4e étage
Anjou (Québec) H1M 2X6
L’arbitre a reçu son mandat du CCAC le 8 janvier 2020.
Valeur en litige
Classe V, valeur de plus de 100 000 $.
Extraits pertinents du Plumitif
2019.11.13 Réception de la demande d’arbitrage de l’Entrepreneur par le CCAC
2019.12.12 Notification de la demande d’arbitrage aux parties par le CCAC
2020.01.08 Nomination du soussigné à titre d’arbitre
2020.02.03 Lettre du soussigné à l’Administrateur concernant la provision pour frais
2020.06.15 Conférence de gestion concernant la provision pour frais, l’intention du Bénéficiaire à formuler un moyen déclinatoire et l’absence du rapport d’expert de l’Entrepreneur
2020.06.26 Réception des pièces de l’Administrateur
2020.07.13 Courriel de l’Entrepreneur confirmant son intention de procéder à une expertise en infiltrométrie et une expertise relative à la détermination des normes applicables pour le bâtiment, ainsi que son intention de faire valoir un moyen préliminaire d’irrecevabilité relativement à la tardivité du rapport d’expertise du Bénéficiaire, et demandant la fixation d’une audience
2020.10.01 Courriel du Bénéficiaire pour informer le CCAC et les autres parties
du remplacement du représentant du syndicat bénéficiaire
2020.12.01 Courriel du Bénéficiaire pour faire suivi sur le dossier
2020.12.27 Courriel de l’Entrepreneur concernant l’état du dossier
2021.01.06 Courriels entre le CCAC et les parties pour fixer une conférence de gestion
2021.02.09 Conférence de gestion pour établir un échéancier pour les moyens préliminaires
2021.02.26 Réception du moyen préliminaire en irrecevabilité de l’Entrepreneur
2021.02.26 Réception du moyen préliminaire en irrecevabilité de l’Administrateur
2021.03.11 Réponse de l’Entrepreneur au moyen préliminaire de l’Administrateur et du Bénéficiaire
2021.03.11 Courriel de l’Entrepreneur demandant un délai supplémentaire d’une semaine pour ajouter un nouveau moyen préliminaire
2021.03.12 Réponse du Bénéficiaire au moyen préliminaire de l’Entrepreneur
2021.03.12 Courriels entre le CCAC et les parties concernant le report de l’audience prévue pour le 17 mars 2021
2021.03.15 Courriels entre le CCAC et les parties pour fixer une conférence de gestion
2021.03.26 Réception des autorités de l’Entrepreneur
2021.03.29 Appel conférence et conférence de gestion pour obtenir des parties une déclaration de dossiers complets (le Bénéficiaire s’est engagé à obtenir une précision concernant les assises du raisonnement du rapport Blain pour l’avocat de l’Entrepreneur) et pour fixer d’audience sur les moyens préliminaires
2021.03.30 Courriel du Bénéficiaire avec réponse de l’expert M. Blain et avec un complément de réplique du Bénéficiaire aux arguments de l’Entrepreneur
2021.04.09 Courriel de l’Entrepreneur au sujet de ses intentions pour les moyens préliminaires
2021.04.16 Courriel du Bénéficiaire au CCAC et aux parties concernant l’absence de détails quant à la position de l’Entrepreneur
2021.04.20 Audition sur les moyens préliminaires
2021.07.02 Décision sur moyens préliminaires
2021-08-30 Dépôt du rapport de ProspecPlus Génie-conseil, expert de l’Entrepreneur, tel que requis par la décision du 2 juillet dernier.
2021-09-27 Lettre de Me Jeanniot pour connaître la position des parties quant à la suite du dossier
2021-10-29 Correspondance du procureur de l’Administrateur, Me Baillargeon à l’effet que si une conférence de gestion devait avoir lieu suivie d’une audience, il faudrait que ce soit avant le 17 décembre, date à laquelle le dossier d’arbitrage sera transféré vu la fermeture d’Abritat/GMN
2021-11-08 Demande de disponibilités pour la tenue d’une conférence de gestion
2021-12-08 Appel conférence confirmé
2021-12-07 Conférence de gestion annulée et reportée en 2022
2022-02-01 Demande de disponibilités pour un appel conférence et le nouveau procureur de l’Administrateur est Me Martin Thibeault
2022-02-16 Conférence de gestion ajournée au 10 mars 2022, 10 :00 AM puis, reportée à nouveau au 21 mars 2022
2022-03-21 Conférence de gestion en visioconférence
2022-03-25 Courriel aux parties pour l’envoi du procès-verbal de la conférence de gestion en visioconférence du 21 mars 2022
2022-06-16 Conférence de gestion pour fixer les dates de l’audience
2022-07-06 Envoi du procès-verbal de la conférence de gestion du 16 juin 2022 et confirmation de la tenue de l’audience les 11 et 12 octobre 2022
2022-10-11 Premier jour de l’audience
2022-10-12 Deuxième journée d’audience
2022-10-17 Décision
Sentence arbitrale
Objection préliminaire
[1] Aucune objection préliminaire n’a été soulevée par quelques parties, l’arbitre constate que juridiction lui est pleinement acquise et l’audience de consentement est ouverte à 9h30 AM, le mardi 11 octobre, continuée le mercredi 12 octobre, à la même heure.
Admission
[2] Il s’agit d’un bâtiment détenu en copropriété comportant 24 unités privatives aussi connu et identifié comme étant le 3701 chemin Chambly à Longueuil, Québec.
[3] Réception des parties communes est en date du 3 mars 2016.
[4] Réception des réclamations écrites à l’Administrateur furent en date du 1er mai, 24 juin, 30 septembre, 13,16 et 17 novembre 2015 et le 29 mars 2019.
[5] La présente demande d’arbitrage a source une décision de l’Administrateur du 21 octobre 2019, laquelle faisait suite à une inspection du 19 juin (2019).
Intendance
[6] La décision de L’Administrateur ne comporte que deux seuls points. Un premier point concernant les infiltrations d’air et un deuxième point concernant le remboursement de frais d’expertise.
[7] Le premier point concernant les infiltrations d’air inclut plusieurs volets. D’un commun accord, ces volets ont été identifiés (pour référencement ultérieur), lesquels sont les suivants :
[1.] Infiltrations d’air aux murs mitoyens entre les condos et les espaces communs.
[1.a] Fuites d’air au bas des murs coupe-feu ou avec espaces d’issues;
[1.b] Fuites d’air autour des boîtes électriques sur les murs mitoyens;
[1.c] Fuites d’air autour des conduits de ventilation;
[1.d] Fuites d’air autour des conduits de plomberie et de gaz;
[1.e] Fuites d’air par ouverture communiquant avec les espaces de poutrelles de plafond;
[1.f] Scellant non-coupe-feu sur les fissures des murs mitoyens.
[8] En conclusion d’enquête, pour la question des infiltrations d’air, il ne subsiste que deux seuls points à trancher, à savoir : 1.a (seulement pour les unités 202, 302 et 402) et 1.d (seulement pour l’unité 201).
[9] Quant au point d’expertise [2] l’Administrateur statue que l’Entrepreneur doit rembourser au syndicat les frais d’expertise réalisée par M. Blain (sic), s’élevant à un montant de 5 173,88$.
Discussion
[10] Considérant, après une première journée d’audience et de preuve, la décision de la Bénéficiaire de retirer ses demandes concernant les points [1.b], [1.c], [1.e] et [1.f], le soussigné se limitera ici d’adresser que les éléments de preuve et plaidoiries pertinents à ce qui demeure en litige (les points [1.a] et [1.d]).
Fuites d’air
[11] Concernant le point [1.a] fuite d’air au bas des murs coupe-feu avec les espaces des issues, je ne reprendrai pas ici au long tout et chacun des éléments de preuve qui ont été discutés, je me limiterai à ce qui est utile ou nécessaire à expliquer le jugé.
[12] Ce qui précède est d’autant plus pertinent puisque l’évolution et dévoilement de la preuve, des témoignages et des engagements souscrits outre ayant permis un émondage important des postes de réclamations facilitent grandement le processus de rédaction.
[13] De façon plus précise, l’Entrepreneur (représenté par son président et âme dirigeante, M. Yannick Gilbert) s’est engagé sans termes et sans conditions à suivre et exécuter les recommandations de son propre expert (M. Claude Guertin / ProspectPlus Génie-Conseil) tel que repris au rapport d’expertise déposé au sous-titre ses prétentions comme pièce D1.
[14] L’engagement inconditionnel de l’Entrepreneur consiste à procéder aux travaux correctifs impliquant :
[14.1] « Sceller lisse basse des murs extérieurs à la jonction du plancher et ce, pour les 24 unités du Bénéficiaire et que pour ce faire, il devra retirer la plinthe et appliquer un scellant acoustique ou autre au bas de la lisse basse, à la jonction du plancher (se référant à l’extrait 7 de la page 31 du rapport d’expertise ProspectPlus Génie-Conseil) ».
[14.2] « Améliorer l’étanchéité des prises de courant par l’installation de garnitures d’étanchéité et de cordons de calfeutrage à la jonction de la plaque et du mur » (en se référant à la figure 1 de l’extrait 8 de la page 32 du rapport d’expertise).
[15] Cet engagement répond et satisfait le poste des réclamations [1.a] (puisque les unités 202, 302 et 402 sont incluses aux 24 unités, objet de l’engagement).
[16] Le point [1.d]) fuite d’air autour des conduits de plomberie et de gaz pour le 201.
[17] Ce poste de réclamation prend source d’un constat sous la plume de Claude Blain T.P. inspecteur en bâtiment (p. 14 de son rapport d’expertise de mars 2019 qui se retrouve à l’onglet 3 du cahier de pièces de l’Administrateur).
[18] Une lecture de ce rapport n’offre aucune méthodologie, code ou cadre de référence utilisée.
[19] De façon plus précise, son « constat de fuite d’air » concerne uniquement l’unité 201, un constat qui est limitativement décrit comme suit : « déficience notée : D6- fuite au bas du foyer » (sic).
[20] La preuve révèle qu’il s’agit de foyer au gaz et il m’a été suggéré par le représentant de l’Entrepreneur, et ceci n’a été dédit, contredit et/ou mis en doute, par la Bénéficiaire et/ou l’Administrateur, qu’il y avait forte probabilité que le propriétaire de cette unité ne désirant pas avoir d’alimentation de gaz naturel à son unité (que ce soit pour des raisons personnelles ou pour éviter des frais récurrents d’abonnement) n’a pas permis un raccordement de son foyer au réseau. Chacun de ces foyers ont une cheminée d’évacuation, laquelle n’étant pas scellée, il est non pas probable, mais certain que dans le cas d’écart de température entre l’extérieur du bâtiment et l’intérieur de l’unité (201), il y ait un apport de fraîcheur en provenance de la cheminée, donc du caisson, et par conséquent, par la prise d’air située au bas du caisson. Il ne s’agit pas d’un défaut ou d’un vice ou d’une malfaçon. Il appartiendrait au propriétaire à sceller et/ou calfeutrer, ce qui serait par contre, déconseillé advenant la vente de l’unité et absence de dénonciation.
[21] Quoi qu’il en soit, et avec respect pour opinion à l’effet contraire, j’accepte qu’il ne s’agisse pas ici de vice et/ou malfaçon.
Les frais d’expertise
[22] L’article 124 du Règlement prévoit que je me dois de statuer s’il y a lieu quant au quantum des frais raisonnables d’expertise pertinente qui doivent être remboursés au « demandeur » lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.
[23] Les frais d’expert sont accordés par le Tribunal si le rapport et le témoignage de l’expert ont été utiles et pertinents pour l’appréciation de la preuve et la conclusion finale à laquelle le Tribunal en est venu.
[24] En toute candeur, l’expert Dussault n’a pas témoigné en la présente instance et son rapport ne fut pas utile à l’appréciation de la preuve et à quelques conclusions finales auxquelles le Tribunal en est venu.
[25] Toutefois, notre collègue, Me Pamela McGovern, arbitre, dans sa décision du 4 juin 2018 entre les mêmes parties a statué au paragraphe 162 de cette décision que le rapport de M. Dussault ainsi que de son témoignage lui avait été utile et pertinent, et dans son appréciation et discrétion a alors accordé lesdits frais d’expert de 5 691,26$ (sans toutefois le reprendre à ses conclusions).
[26] Qui suis-je pour m’ingérer dans ce processus de réflexion repris au paragraphe 162 d’une décision on ne peut plus exhaustive de notre collègue McGovern, je n’ai d’autre choix que de maintenir cette décision omise des conclusions, mais révisée par décision de l’Administrateur et conséquemment, l’ordonnance exécutive se retrouvera aux conclusions des présentes.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
ACCUEILLE partiellement la demande d’arbitrage de la Bénéficiaire.
PREND ACTE de l’engagement inconditionnel de l’Entrepreneur de procéder à certains travaux correctifs impliquant :
«Sceller lisse basse des murs extérieurs à la jonction du plancher et ce, pour les 24 unités du Bénéficiaire et que pour ce faire, il devra retirer la plinthe et appliquer un scellant acoustique ou autre au bas de la lisse basse, à la jonction du plancher (se référant à l’extrait 7 de la page 31 du rapport d’expertise ProspectPlus Génie-Conseil)».
«Améliorer l’étanchéité des prises de courant par l’installation de garnitures d’étanchéité et de cordons de calfeutrage à la jonction de la plaque et du mur» (en se référant à la figure 1 de l’extrait 8 de la page 32 du rapport d’expertise).
MAINTIENT la décision de l’Administrateur et CONDAMNE l’Entrepreneur à rembourser au syndicat les frais d’expertise de M. Claude Blain au montant de 5 173,88$.
LE TOUT, conformément à l’article 123 du Règlement, avec les frais du présent arbitrage partagés à parts égales entre l’Entrepreneur et l’Administrateur.
Montréal, le 17 octobre 2022
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Michel A. Jeanniot, ClArb.