ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :
CENTRE CANADIEN D’ARBITRAGE COMMERCIAL
ENTRE : SERGE BRISSON
-et-
JACQUES JR BRABANT
(ci-après les « Bénéficiaires »)
ET : 9141-1074 QUÉBEC INC. (CONSTRUCTION NORJO)
(ci-après l’« Entrepreneur »)
ET : LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.
(ci-après l’« Administrateur »)
No dossier CCAC: S8-080401-NP
No bâtiment: 205646-1
SENTENCE ARBITRALE
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Pour les Bénéficiaires : Monsieur Serge Brisson
Monsieur Jacques Jr Brabant
Madame Céline Demers Brisson
Monsieur Pierre Brisson
Pour l’Entrepreneur : Me Pierre-Olivier Baillargeon
Madame Josée Mathieu
Pour l’Administrateur : Me Patrick Marcoux
Monsieur Robert Périnet, T.P.
Date d’audience : 28 octobre 2008
Lieu d’audience : Palais de justice de Laval, en salle 2.02
Date de la sentence : 3 novembre 2008
Identification complètes des parties
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Paquin Pelletier
1010, rue de la Gauchetière Ouest
Bureau 950
Montréal (Québec) H3B 2N2
Bénéficiaires : Monsieur Serge Brisson
Monsieur Jacques Jr Brabant
17, rue Suzanne-Piot
Blainville (Québec) J7C 0B3
Entrepreneur: 9141-1074 Québec Inc. (Construction Norjo)
a/s Madame Josée Mathieu
25, des Chardonnerets
Blainville (Québec) J7C 6A4
Et son procureur :
Me Pierre-Olivier Baillargeon
Deveau, Bourgeois, Gagné, Hébert & Associés
Administrateur : La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.
5930, boul. Louis-H. Lafontaine
Anjou (Québec) H1M 1S7
Et son procureur :
Me Patrick Marcoux
Savoie Fournier
Monsieur Robert Périnet, T.P.
Décision
L’arbitre a reçu son mandat de CCAC le 23 avril 2008.
12 avril 2007: Contrat préliminaire et contrat de garantie;
1er octobre 2007 : Déclaration de réception du bâtiment;
3 octobre 2007 : Acte de vente;
13 novembre 2007
et 8 janvier 2008 : Mises en demeure des Bénéficiaires de l’Entrepreneur;
6 décembre 2007 : Avis de 15 jours de l’Administrateur à l’Entrepreneur;
10 mars 2008 : Décision de l’Administrateur;
8 avril 2008 : Demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
21 avril 2008: CCAC obtient copie du dossier relatif à la décision de l’Administrateur;
23 avril 2008: Nomination de l’arbitre;
28 avril 2008 : Photographies numéros 1 à 6 prises par les Bénéficiaires;
11 septembre 2008: Lettre de l’arbitre adressée aux parties fixant l’audition au 28 octobre 2008.
Après avoir pris connaissance des procédures, entendu la preuve et les arguments des parties, le tribunal d’arbitrage rend la décision suivante.
Remarques préliminaires et admissions :
[1] L’adresse du bâtiment est le 17 et 17A, rue Suzanne-Piot, Blainville, Québec.
[2] La réception du bâtiment a eu lieu le ou vers le 1er octobre 2007, les premières réclamations écrites reçues par l’Administrateur étaient les 13 novembre 2007 et 8 janvier 2008.
Objection préliminaire :
[3] Aucune objection préliminaire n’a été soulevée par quelque partie, l’arbitre constate que juridiction lui est acquise.
[4] L’audience est ouverte et débute le 28 octobre 2008 à 9h30 a.m. au Palais de justice de Laval, en salle 2.02.
Analyse et décision:
[5] Il s’agit d’une seule et unique décision de l’Administrateur rendue (signée) le 10 mars 2008. Cette décision comporte quatre-vingt-cinq (85) points et de façon sommaire l’Administrateur:
[5.1] considère les points numéros 1 à 34 dans le cadre du contrat de garantie;
[5.2] ne considère pas les points numéros 35 à 80 dans le cadre du contrat de garantie;
[5.3] statue qu’il n’est présentement pas en mesure de se prononer sur les points numéros 81 et 82;
[5.4] constate le désistement des Bénéficiaires quant aux points numéros 83 à 85.
[6] Les Bénéficiaires ont demandé l’arbitrage sur les points numéros 9, 17, 21, 35 à 57, 59 à 65, 68 à 70, 73, 74, 81 à 83.
[7] La valeur en litige et/ou la valeur estimée de la réclamation est approximativement de 50 000,00 $.
[8] Faits à préciser : les Bénéficiaires ont demandé l’arbitrage sur (entre autres) les points numéros 9, 17 et 21 alors que ces éléments avaient été reconnus par l’Administrateur dans le cadre du contrat de garantie.
[9] Pour ces points bien précis (9, 17 et 21), les Bénéficiaires ne contestent pas que l’Administrateur leur a donné raison mais, ils ont des commentaires et/ou suggestions quant aux correctifs proposés.
[10] Afin de faciliter à la fois lecture et repérage, chaque point sera adressé dans l’ordre chronologique de la décision de l’Administrateur du 10 mars 2008.
Point numéro 9 - garde-corps et escalier du sous-sol à vernir
[11] L’Administrateur requiert de l’Entrepreneur l’application de vernis sur le garde-corps et l’escalier au sous-sol.
[12] Les Bénéficiaires s’inscrivent en faux et requièrent l’insertion des recommandations « sablage et polissage » avant vernissage des surfaces.
[13] Demeurant constant avec les décisions antérieures ainsi que l’état de la jurisprudence qui m’est connue, je suggère qu’il n’est pas nécessaire à l’Administrateur de préciser avec force de détails tous et chacun des éléments pertinents à un correctif qu’ils requièrent pour un poste de réclamation. Je rappelle que l’Entrepreneur n’est pas sujet à une obligation de moyens mais bien une obligation de résultats; il n’est donc pas utile pour l’Administrateur d’identifier avec force de détails toutes les étapes successives utiles et nécessaires à obtenir un résultat escompté, l’artisan qui verra à adresser ces travaux, il ne va s’en dire, est obligé à une prudence raisonnable mais surtout, à un résultat.
[14] Je crois de plus ici devoir préciser qu’un Entrepreneur (ou le prestataire de services) a et conserve le libre choix des moyens d’exécution. Il n’existe entre l’Entrepreneur et l’Administrateur ou le Bénéficiaire aucun lien de subordination; le choix des correctifs ou la méthode de correction appartient à l’Entrepreneur (article 2099 in fine C.c.Q.) bien entendu et tel que ci-haut repris, sujet à l’obligation de résultat.
[15] Pour ces raisons, je ne pourrai donner droit à la demande des Bénéficiaires sur ce point.
Point numéro 17 - porte d’entrée principale abîmée
[16] L’Administrateur requiert la réparation de la porte d’entrée du logement principal.
[17] Les Bénéficiaires ne veulent pas de porte réparée, ils veulent « remplacer » la porte. Ils suggèrent qu’ils se sont portés acquéreurs d’une maison neuve (non pas une maison réparée) et que de toute façon, ils sont d’opinion qu’une porte en acier ne se répare pas, elle se remplace.
[18] Sans reprendre in extenso ce qui est repris ci-haut aux paragraphes [13] et [14], les moyens d’exécution appartiennent à l’Entrepreneur sujet à son obligation de résultat. La porte d’entrée du logement principal devra être réparée. Je ne pourrai donc donner suite à la demande des Bénéficiaires quant à ce point.
Point numéro 21 - unité 17A - porte abîmée devant la laveuse située dans la salle de bain
[19] Depuis la décision du 10 mars 2008, des travaux ont été adressés, les Bénéficiaires considèrent ce point réglé, je constate donc désistement des Bénéficiaires quant à leur demande d’arbitrage concernant le point numéro 21.
Point numéro 35 - appareil d’éclairage mal installé à la fenêtre du salon
[20] Depuis la décision du 10 mars 2008, des travaux ont été adressés, les Bénéficiaires considèrent ce point réglé, je constate donc désistement des Bénéficiaires quant à leur demande d’arbitrage concernant le point numéro 35.
Point numéro 36 - planches du revêtement de plancher surélevées à l’entrée du bureau
[21] L’information qui m’est accessible (et présente au dossier) révèle une différence de niveau de 1 mm.
[22] L’Administrateur suggère dans sa décision qu’une dénivellation entre deux surfaces adjacentes sans moulure de transition inférieure à 3 mm ne peut être considérée comme excessive. Avec tout le respect que j’ai pour ce positionnement, le Guide de performances de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec Inc. suggère que les transitions entre les différents matériaux de plancher ne devraient pas représentées une dénivellation verticale supérieure à 2 mm. La seule preuve au dossier est à l’effet que la différence de niveau est de 1 mm. Je ne peux que constater que la situation est une amélioration sur la norme de performance minimale attendue. Je ne pourrai donc considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 37 - unité 17A - coussins sur les portes d’armoires
[23] Il s’agit de ces petits coussins constitués d’un volet adhésif et qui servent de tampons entre le bâtis (caisson et/ou cadre) et la porte et/ou tiroir et que la pose de ces items fait partie de l’usage courante. La preuve semble indiquer qu’il y a absence de ces coussins uniquement dans le cas du mobilier du logement du sous-sol. Les Bénéficiaires nous représentent que parce que cette unité n’était pas habitée, ils ont tardé à procéder à l’inspection et/ou que si inspection eut lieu, ils ont omis de dénoncer cette situation lors de l’étape 5 de la réception du bâtiment.
[24] Je suggère que si la présence de ces pastilles n’est pas évidente, leur absence l’est et que l’absence de dénonciation à l’étape 5 (lors de la réception du bâtiment) rend ce poste de réclamation inopposable et c’est à bon droit que l’Administrateur n’ait pu considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.
[25] S’il y a présence (existence) d’une malfaçon, si cette malfaçon est apparente au moment de la réception (ou l’inachèvement des travaux observables au moment de la réception) en soi est insuffisant pour donner ouverture à un recours des Bénéficiaires en faveur de l’Administrateur. Le soussigné ne peut décider de litiges qui relèvent de l’application d’autres lois (telles entre autres le Code civil du Québec) et il ne m’appartient pas de déterminer la responsabilité de l’Entrepreneur mais bien de déterminer si l’Administrateur se doit de considérer un point dans le cadre du contrat de garantie. La loi, sa réglementation ainsi que le contrat qui lie les parties (contrat de garantie) prévoient qu’afin que l’Administrateur soit aussi responsable de malfaçon apparente ou de l’inachèvement des travaux, cette responsabilité est limitée aux éléments dénoncés par écrit et que cette dénonciation ait lieu au même moment de la réception du bâtiment (ou dans certains cas, trois jours qui suivent si le bénéficiaire n’avait pas encore aménagé). Donc, s’il est possible qu’une réclamation ait été valablement faite à l’Entrepreneur (ce qui n’est pas admis ou même inféré), c’est à regret que je me dois de constater qu’elle fut représentée hors délai à l’Administrateur, ce qui la rend inopposable à l’Administrateur.
Point numéro 38 - finition extérieure de la porte patio
Point numéro 39 - finition du plafond du garage
Point numéro 40 - marches du garage à faire
[26] À nouveau, les Bénéficiaires admettent et reconnaissent non seulement que ces situations étaient apparentes lors de la réception du bâtiment mais aussi qu’elles avaient été observées et/ou remarquées. Pour des raisons qui ne s’expliquent pas, ces observations furent absentes de la dénonciation écrite à l’Administrateur qui se doit d’être contemporaine à la réception du bâtiment. À ce stade de l’enquête, il y a reconnaissance implicite des Bénéficiaires que l’Administrateur était dans ses droits de ne considérer ces points dans le cadre du contrat de garantie. Ils ont précisé « apprendre de leurs erreurs ». Pour cette raison, je ne peux faire droit à la demande des Bénéficiaires et ne peut considérer les points numéros 38, 39 et 40 dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 41 - couvercle et finition du puisard au sous-sol
[27] Tels que pour les points numéros 38, 39 et 40, il s’agissait d’une situation apparente, reconnue comme apparente par les Bénéficiaires et non dénoncée. Avec la distinction que l’Entrepreneur, de vive voix, a énoncé qu’il était disposé à fournir un couvercle de contre-plaqué, les Bénéficiaires ne se rappelaient pas de telle offre précisant que si telle offre il y eut, et bien que je ne puisse considérer (pour les motifs ci-haut repris au paragraphe [25]) le point numéro 41 dans le cadre du contrat de garantie, je prends néanmoins acte de l’offre de l’Entrepreneur et de l’acceptation de cette offre par les Bénéficiaires (de la pose d’un couvercle de contre-plaqué (plywood)).
Point numéro 42 - unité 17A - cadrage de la fenêtre de la cuisine non au niveau
[28] Les Bénéficiaires nous représentent que lorsqu’on fait face au cadrage de la fenêtre, la problématique n’est pas visible, apparente et/ou discernable. Ils suggèrent qu’ils ont constaté cette situation au début novembre 2007 lors d’un « grand ménage » de l’unité. De toute évidence, nous sommes en présence d’une situation observée de trente (30) à quarante-deux (42) jours après la réception du bâtiment et qui n’a pas été incluse (dénoncée lors de la réception du bâtiment). Pour les raisons ci-haut mentionnées au paragraphe [25], je ne peux considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 43 - Unité 17A - éclats sur trois carreaux de céramique dans la cuisine
[29] L’Administrateur représente à nouveau qu’il s’agissait d’une situation apparente qui n’a pas été dénoncée lors de la réception du bâtiment. Les Bénéficiaires suggèrent que leur constat de cette situation remonte à novembre 2007 lors d’un « grand ménage » (référence au paragraphe [28]) qui suivait de trente (30) à quarante-deux (42) jours la prise de possession.
[30] L’Entrepreneur suggère que cette situation est post-aménagement, la représentante témoigne à l’effet qu’un grand ménage a été fait avant la prise de possession par les Bénéficiaires. Madame Josée Mathieu (pour l’Entrepreneur) témoigne à l’effet qu’elle a elle-même inspecté les lieux après le ménage par ses employés et ceci juste avant la remise aux Bénéficiaires. Elle suggère que s’il y avait eu des éclats ou des bris, elle les aurait remarqués. Elle suggère de plus que la minutie avec laquelle les Bénéficiaires ont inspecté la propriété suggère que si ces éclats étaient présents lors de la prise de possession, les Bénéficiaires en auraient fait mention avant novembre 2007.
[31] Je rappelle que les Bénéficiaires sont en demande et qu’à ce titre, ce sont ces derniers qui ont le fardeau de convaincre. J’accepte que ce fardeau ne leur soit indu, ils ont néanmoins l’obligation de démontrer le bien-fondé de leurs représentations (ils ont l’obligation de convaincre).
[32] Puisque aucune démonstration ne m’a été faite concernant ces éclats sur carreaux de céramique dans la cuisine, en l’absence de toute preuve et/ou démonstration, je suggère que je n’aurai pas à statuer sur la contemporanéité de cette situation et conséquemment, ne pourrai considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 44 - unité 17A - moulure manquante près du bain
[33] L’Administrateur, sur la foi de ce qu’il considère comme situation apparente non dénoncée lors de la réception du bâtiment, ne considère pas ce point dans le cadre du contrat de garantie.
[34] La preuve lors de l’enquête et audition révèle plutôt qu’il s’agit de travaux de finition qui ont été adressés après la prise de possession. La preuve est à l’effet que la moulure fut retirée pour adresser ces travaux et jamais elle n’a été replacée (reposée ou autrement).
[35] La preuve est aussi à l’effet qu’il s’agit de travaux qui ont été effectués en octobre 2007.
[36] La preuve est muette quant à l’auteur de ces travaux. En l’absence de preuve, les Bénéficiaires non su convaincre que ces travaux étaient adressés par l’Administrateur et/ou l’Entrepreneur et/ou que nous serions en présence de circonstances qui entraînent la responsabilité de l’Administrateur. Je ne pourrai donc donner droit à cette demande et/ou autrement considérer dans le cadre du contrat de garantie le point numéro 44.
Point numéro 45 - panneau droit à 45 degrés du mobilier de cuisine éclaté
[37] Les Bénéficiaires déposent et nous prenons référence page 8, cahier II émis par les Bénéficiaires.
[38] Force nous est de constater les éclats. En contre-interrogatoire, les Bénéficiaires admettent et reconnaissent que ce constat (mobilier de cuisine éclaté) précède la prise de possession. En absence de dénonciation écrite à l’Administrateur et entre autres de mention à la déclaration contemporaine à la prise de possession (l’étape 5) et pour les motifs ci-haut repris au paragraphe [25], je ne peux considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 46 - égratignure au plafond du bureau
[39] Depuis la décision du 10 mars 2008, des travaux ont été adressés, les Bénéficiaires considèrent ce point réglé, je constate donc désistement des Bénéficiaires quant à la demande d’arbitrage concernant le point numéro 46.
Point numéro 47 - unité 17A - porte d’entrée bosselée
[40] Les Bénéficiaires nous représentent qu’en toute probabilité, cette porte, lors de la prise de possession, était intacte. Ils nous suggèrent que l’Entrepreneur ayant oublié et/ou omis d’installer un pare-choc afin d’empêcher la porte d’être percutée (ou de percuter), a résulté qu’aujourd’hui elle est endommagée.
[41] Bien que l’information obtenue lors de l’enquête et audition semble différée de celle qui fut transmise à Robert Périnet le 10 janvier 2008, je suggère qu’il s’agit néanmoins d’une situation où le bris et/ou dommage est post-prise de possession; pour les motifs ci-haut repris au paragraphe [25], j’opine à l’effet que l’Administrateur, à juste titre, ne pouvait considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 48 - portes de la garde-robe trop petites dans le bureau
[42] Il s’agit du constat d’un espacement de plus ou moins 15 mm au centre, entre les deux portes pliantes de la garde-robe du bureau. Une situation apparente, reconnue par les Bénéficiaires comme apparente lors de la réception du bâtiment (leur témoignage est à l’effet que « ça saute aux yeux »).
[43] Pour les raisons ci-haut reprises au paragraphe [25], je ne peux considérer le point 48 dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 49 - fini à sabler - côté gauche de l’interrupteur du salon
[44] Depuis la décision du 10 mars 2008, des travaux ont été adressés, les Bénéficiaires considèrent ce point réglé, je constate donc désistement des Bénéficiaires quant à la demande d’arbitrage concernant le point numéro 49.
Point numéro 50 - coupe-froid abîmé à la porte de garage
[45] Ce point sera traité avec le point numéro 63 (plancher de garage trop haut et finition de la porte de garage).
Point numéro 51 - unité 17A - coupe-froid de la porte-patio
[46] La preuve lors de l’enquête et audition au mérite révèle que cette problématique était ostensible lors de la prise de possession. Pour les motifs ci-haut repris au paragraphe [25], je ne peux considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 52 - dessous de la galerie avant
Point numéro 53 - nivellement du terrain
[47] L’article 4.9 du contrat de garantie des Bénéficiaires ainsi que subsidiairement, l’article 12.9 du Règlement[1] prévoient entre autres que sont exclus des garanties espaces et ouvrages à l’extérieur du bâtiment. Indiscutablement, combler le remblai en-dessous de la galerie ainsi que le nivellement du terrain sont des ouvrages extérieurs au bâtiment et conséquemment, sont exclus de la garantie. Je ne pourrai donc considérer les points numéros 52 et 53 dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 54 - pierre concassée à ajouter dans l’entrée de garage
[48] Depuis la décision du 10 mars 2008, des travaux ont été adressés, les Bénéficiaires considèrent ce point réglé, je constate donc désistement des Bénéficiaires quant à la demande d’arbitrage concernant le point numéro 54.
Point numéro 55 - crépi de ciment à appliquer aux murs de béton intérieurs du garage
[49] Cet élément n’appert pas à la déclaration de réception du bâtiment du 1er octobre 2007 pour le bâtiment concerné, qu’il s’agisse ou non d’une mésentente contractuelle, je l’ignore. Aucune preuve à cet effet ne m’a été faite.
[50] Considérant l’absence de dénonciation préalable écrite, et pour les motifs ci-haut exprimés au paragraphe [25], je ne pourrai considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 56 - emplacement du réfrigérateur trop petit - extra payé
[51] Il s’agit d’un point qui a été dénoncé à la réception du bâtiment. Les Bénéficiaires nous exhibent (produisent) photocopie de documents et d’épreuves photographiques et plus particulièrement :
[51.1] Onglet A, premier cahier de pièces émis par les Bénéficiaires;
[51.2] Page 11, deuxième cahier de pièces émis par les Bénéficiaires;
[51.3] Onglet C, premier cahier de pièces émis par les Bénéficiaires;
[51.4] Épreuves photographiques 11.1 et 11.2.
[52] Il appert que la profondeur des armoires et des panneaux ceinturant le réfrigérateur est inférieure à celle de cet appareil et que de façon plus précise, la profondeur des armoires et panneaux sont de 600 mm alors que l’appareil lui est de 700 mm.
[53] Il s’agit de plus d’une situation dénoncée et présente à l’étape 5.
[54] Les motifs du refus de l’Administrateur de considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie reposent essentiellement sur le fait que les Bénéficiaires n’ont pas été en mesure de démontrer l’obligation de l’Entrepreneur par rapport à ce point. Les Bénéficiaires sont au fait et au courant de ce motif de refus et ils n’ont cru bon de faire quelque démonstration que ce soit de l’obligation de l’Entrepreneur en rapport à ce point. J’accepte qu’il y a un manque flagrant d’harmonie entre la profondeur des armoires, des panneaux et l’appareil; l’Entrepreneur suggère que les comptoirs et armoires de cuisine ont été contractés par les Bénéficiaires directement avec un sous-entrepreneur. Bien que la preuve soit ténue quant à cet allégué, il n’en demeure pas moins que les Bénéficiaires savaient que pour avoir gain de cause, ils devaient démontrer l’obligation de l’Entrepreneur par rapport à ce point. Aucune tentative de preuve suggérant une obligation de l’Entrepreneur n’a été initiée. En l’absence de toute preuve à l’effet contraire et considérant que les Bénéficiaires avaient à charge cette démonstration, je ne peux considérer le point numéro 56 dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 57 - unité 17A - gondolement du plancher flottant au passage
[55] Fait à remarquer à la décision de l’Administrateur, aucune référence n’est faite à de possibles interstices, seule référence au gondolement aux planchettes du plancher flottant dans le passage du logement au sous-sol est discutée. Ces interstices sont de plus absents de la mise en demeure des Bénéficiaires (mise en demeure reprise à l’onglet 4 du cahier de pièces émis par l’Administrateur).
[56] Séance tenante, nous sont exhibées (mises en preuve) quatre copies d’épreuves photographiques (identifiées et cotées comme photos 4.1, 4.2, 4.3 et 4.4, extraits, cahier I du cahier de pièces émis par les Bénéficiaires (page 4)).
[57] Lors de l’enquête et audition au mérite, les Bénéficiaires ne disent mot quant au gondolement et limitent leurs représentations quant aux interstices (importants) entre certaines des lamelles du plancher (je présume de la preuve, que l’ensemble des interstices se trouvent dans le passage du logement au sous-sol).
[58] J’ai peine à comprendre que si cette situation était telle que présentement démontrée par les Bénéficiaires le 10 janvier 2008 (lors de l’inspection de Monsieur Robert Périnet, architecte) puisqu’à ce point tel évident une mention en aurait été faite à la décision. Force m’est de déduire qu’elle n’était pas présente lors de l’inspection de Monsieur Périnet quant au point qui nous concerne, vu l’absence complète de preuve de gondolement voire même l’admission des Bénéficiaires à l’effet qu’il n’y a plus de gondolement et pour les motifs ci-haut repris au paragraphe [31], je ne peux considérer le point numéro 57.
Point numéro 59 - unité 17A - plancher de la terrasse arrière craqué
[59] Les Bénéficiaires nous exhibent et déposent deux copies d’épreuves photographiques lesquelles nous démontrent que des travaux ont été faits depuis la décision du 10 mars 2008. De façon plus précise, il y aurait eu une décision (autre) de l’Administrateur au cours du mois de juin 2008; suivant cette décision de l’Administrateur, des travaux auraient été faits par l’Entrepreneur, les Bénéficiaires nous suggèrent que ces travaux ne sont pas à leur satisfaction (référence aux photos 13.1 et 13.2).
[60] De toute évidence, il s’agit d’un grief concernant des travaux correctifs suivant une décision qui n’est pas l’objet d’une demande d’arbitrage et n’est pas sujet au présent arbitrage. Je n’ai donc pas juridiction sur ce grief.
Point numéro 60 - unité 17A - ballonnement du mur du côté gauche du foyer
[61] Il s’agit d’une situation qui résulte de travaux spécifiquement requis par les Bénéficiaires afin de masquer derrière le plaquo-plâtre ce qui autrement aurait été un boîtier permettant entre autres, accès à un collet de plomberie dans le mur. La preuve est à l’effet que ceci entraîne une bosse dans le gypse de finition.
[62] En l’absence de toute démonstration quant au possible ballonnement du mur à cet endroit précis, et considérant mes remarques préliminaires au paragraphe [31], en l’absence de toute preuve et/ou démonstration quant à la forme, dimension et/ou apparence de ce « ballonnement », je me dois de maintenir la décision de l’Administrateur et ne peux considérer le point numéro 60 dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 61 - galerie avant abîmée par les travaux
[63] Depuis la décision du 10 mars 2008, des travaux ont été adressés, les Bénéficiaires considèrent ce point réglé, je constate donc désistement des Bénéficiaires quant à la demande d’arbitrage concernant le point numéro 61.
Point numéro 62 - finition intérieur au dessus de la porte de garage
[64] L’Administrateur suggère que bien que la finition intérieure à la tête de la porte de garage n’est pas parfaite, il la considère « acceptable ».
[65] J’ai eu l’opportunité de prendre connaissance de quelques épreuves photographiques et, contrairement aux représentations de l’Administrateur, je ne crois pas que la finition soit imparfaite, je considère qu’elle est absente. Si j’accepte qu’elle ne soit pas parfaite, il devrait y avoir à tout le moins jointage (ne serait-ce qu’une couche).
[66] Pour cette raison, je considère le point numéro 62 dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 63 - plancher de garage trop haut et finition de la porte de garage, point à être traité conjointement avec le point numéro 50 - coupe-froid abîmé à la porte de garage
[67] Il s’agit d’un point qui a été dénoncé à la déclaration de réception du bâtiment.
[68] Selon les Bénéficiaires, le niveau auquel le béton de la dalle de plancher du garage a été mis en place est trop élevé par rapport à la hauteur libre de l’embrasure de la porte.
[69] Il est incontesté et admis de tous que la hauteur libre de l’ouverture de la porte de garage est de 80 ¾ pouces avec la résultante que le coupe-froid (in fine point numéro 50) est appliqué sur la partie enbossée du panneau supérieur de la porte de garage. Bien que le coupe-froid épouse les contours et assure une certaine étanchéité, il s’agit d’une situation qui se doit d’être corrigée.
[70] Des représentations m’ont été faites quant à l’opportunité de baisser le plancher de ciment du garage de 6 pouces. Je considère cette proposition déraisonnable considérant qu’il est possible que changer la porte de garage et/ou augmenter la hauteur libre de l’ouverture du garage puisse suffire.
[71] Je considère donc le point numéro 63 dans le cadre du contrat de garantie sujet à, et sous réserve à ce qui suit :
[71.1] la hauteur libre de l’ouverture du garage devra s’harmoniser avec une porte de garage et ce, sans que soit rabaissé le plancher du garage;
[71.2] qu’un Entrepreneur (ou le prestataire de services) a et conserve le libre choix des moyens d’exécution. Il n’existe entre l’Entrepreneur et l’Administrateur ou le Bénéficiaire aucun lien de subordination; le choix des correctifs ou la méthode de correction appartient à l’Entrepreneur (article 2099 in fine C.c.Q.) bien entendu et tel que ci-haut repris, sujet à l’obligation de résultat.
Point numéro 64 - finition de la marche du bain
Point numéro 65 - frottement de la porte de la pharmacie
[72] Depuis la décision du 10 mars 2008, des travaux ont été adressés, les Bénéficiaires considèrent ces points réglés, je constate donc désistement des Bénéficiaires quant à la demande d’arbitrage concernant les points numéros 64 et 65.
Point numéro 68 - unité 17A - finition du foyer à refaire
Point numéro 69 - tuiles hors niveau
Point numéro 70 - joints intérieurs du foyer
[73] Tel que ci-haut préalablement repris au paragraphe [31], les Bénéficiaires ont le fardeau de convaincre dans le cadre de leur démarche devant nous (lors de l’enquête et audition du 28 octobre 2008), ils nous ont exhibé des photos pour faire la démonstration d’interstices entre le niveau de la céramique et la moulure du foyer.
[74] Malheureusement pour ces derniers, lors d’un contre-interrogatoire, les Bénéficiaires ont reconnu et/ou admis que les photos qui nous ont été exhibées pour faire la démonstration de ces interstices n’étaient pas celles du foyer de l’unité 17A (mais bien de celles des voisins au 15A). Je ne peux accepter leurs représentations subséquentes à l’effet que ces photos aient été utilisées sans distinctions simplement parce que démontrant une situation identique à celle de l’unité 15. Je ne pourrai donner droit à la réclamation des Bénéficiaires et ne pourrai considérer le point numéro 68 dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 73 - cadre de la porte-patio de la salle à manger à remplacer (barre de sécurité)
[75] Au cours de l’enquête et audition au mérite, les Bénéficiaires représentent que le constat de cette situation précédait leur occupation et/ou prise de possession de l’immeuble. Ils nous représentent avoir déclaré de vive voix à maintes reprises à l’Entrepreneur qu’ils ne désiraient pas avoir de porte-patio avec une barre de sécurité.
[76] En dépit de leurs avertissements, une porte-patio a été livrée avec une barre de sécurité et d’une « ouverture » inverse à ce qui avait été requis.
[77] L’Entrepreneur étant à adresser les travaux similaires dans l’unité voisine (le 15), a changé cette porte à l’origine posée au 17 pour celle du 15 (et vice versa) réglant ainsi la situation de l’ouverture à la satisfaction de tous; un ouvrage bâclé à la conclusion duquel des marques au pourtour et aux impostes subsistent.
[78] Les Bénéficiaires veulent que la porte soit changée et ne se satisferont pas que la moulure (et/ou l’imposte) soit remplacée.
[79] Il s’agit d’éléments qui sont absents de la déclaration de réception du bâtiment et pour les raisons ci-haut repris au paragraphe [25], je ne peux considérer ce poste de réclamation dans le cadre du contrat de garantie renchérissant qu’il s’agit d’une mésentente contractuelle et non pas d’une malfaçon; considérant que la mésentente contractuelle n’est pas couverte par le plan de garantie, il s’agit d’un motif subsidiaire pour ne pas considérer ce point dans le cadre du contrat de garantie.
Point numéro 74 - finition intérieure de la fenêtre de la salle à manger
[80] En l’absence de toute démonstration et/ou de représentation à l’effet contraire (les Bénéficiaires admettent que la finition de l’embrasure de la fenêtre de la salle à manger - l’ajustement des planches de finition au niveau de l’intersection de la tête avec le jambage gauche - laisse paraître un jour de moins de 1 mm de largeur), les Bénéficiaires considèrent cette situation inacceptable. En l’absence de toute démonstration, photos ou autres et pour les raisons ci-haut repris au paragraphe [31], je maintiens la décision de l’Administrateur et ne considérai pas le point numéro 74 dans le cadre du contrat de garantie.
Jugé :
[81] La loi et le règlement ne contiennent pas de clauses privatives complètes. L’arbitre a compétence exclusive, sa décision lie les parties et elle est finale et sans appel[2]. Enfin l’arbitre doit statuer « conformément aux règles de droit »; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient[3].
[82] Je rappelle que le tribunal d’arbitrage a été créé par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs pour en assurer l’application. Il ne peut décider de litiges qui relèvent de l’application d’autres lois même s’il peut penser que d’autres lois pourraient s’appliquer au présent litige et je rappelle de plus qu’il ne s’agit pas de déterminer la responsabilité de l’Entrepreneur mais bien de déterminer si l’Administrateur doit considérer un point dans le cadre du contrat de garantie.
[83] À titre d’arbitre désigné, le soussigné est autorisé par la Régie du bâtiment à trancher tout différend découlant du plan de garantie[4]. Bien que ceci inclus toutes questions de faits, de droit et de procédures, les éléments de la présente décision doivent prendre souche dans le plan de garantie.
[84] Je précise que le tout est sans préjudice et sous toutes réserves du droit qui est leur (les Bénéficiaires) de porter devant les tribunaux civils leurs prétentions ainsi que de rechercher les correctifs qu’ils réclament, sujet bien entendu, aux règles de droit commun et de la prescription civile.
[85] En vertu de l’article 123 du Règlement et vu que les Bénéficiaires ont obtenu gain de cause sur au moins un des aspects de leur réclamation, les coûts de l’arbitrage seront à charge unique de l’Administrateur du plan.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
MAINTIENT la décision de l’Administrateur du 10 mars 2008 quant aux points numéros 9, 17, 36, 37, 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 47, 48, 51, 52, 53, 55, 56, 57, 60, 68, 73, 74;
CONSIDÈRE le point numéro 62 à l’intérieur du plan de garantie et ORDONNE que jointage au(x) mur(s) à la tête de la porte de garage soit fait;
CONSIDÈRE le point numéro 63 à l’intérieur du plan de garantie et ORDONNE que la hauteur libre de l’ouverture du garage s’harmonise avec une porte de garage et ce, sans que soit rabaissé le plancher du garage et sous réserves du paragraphe [71.2] ci-avant;
CONSTATE le désistement des Bénéficiaires quant aux points numéros 21, 35, 46, 49, 54, 61, 64 et 65;
PREND ACTE de l’offre de l’Entrepreneur à tailler et fournir aux Bénéficiaires un couvercle de bois de contre-plaqué (plywood) afin de servir de couvercle et finition au puisard du sous-sol;
CONSTATE absence de juridiction quant au point numéro 59 de la décision du 10 mars 2008;
CONDAMNE l’Administrateur aux dépens.
Montréal, le 3 novembre 2008
______________________
Me Michel A. Jeanniot
Arbitre