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ARBITRAGE En vertu du Règlement
sur le plan de garantie |
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CANADA |
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PROVINCE DE QUÉBEC |
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Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) |
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Dossier no : |
17196 |
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2005-11-004 |
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Date : |
12 septembre 2006 |
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DEVANT L’ARBITRE : |
JEAN MORISSETTE |
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PAUL GRANDMAISON |
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Bénéficiaire |
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Et |
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LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION |
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Administrateur de la Garantie |
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SENTENCE ARBITRALE |
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[1] Il s’agit d’une demande d’arbitrage du 1er décembre 2005 du bénéficiaire, monsieur Paul Grandmaison, concernant la décision rendue par l’administrateur de la Garantie, Qualité Habitation, du 24 novembre 2005. L’Administrateur refuse de couvrir cette réclamation pour deux motifs :
- 1er motif : Absence de dénonciation dans les six mois de la découverte de la situation problématique ( article 6.4.2.4 du contrat de Garantie, pièce A-5);
- 2ième motif : Le contrat ne couvre pas les ouvrages situés à l’extérieur du bâtiment ( article 6.7.9 du contrat de Garantie, pièce A-5);
Première journée d’audition du 10 mars 2006.
[2] Les témoins ont été assermentés avant de rendre témoignage.
[3] Les parties ont accepté et admis que le tribunal d’arbitrage est dûment formé et que j’ai la compétence requise pour décider de la présente affaire.
[4] Le bénéficiaire choisit de se représenter seul, ayant eu toute l’opportunité de consulter un aviseur légal de son choix.
[5] Le cahier de pièces de l’administrateur est déposé et les documents qui en font partie sont admis en preuve par les parties.
[6] J’ai visité le sous-sol et ai pu constater que l’eau s’infiltre par les assises des fenêtres de la chambre arrière de la maison. L’eau est emprisonnée au pourtour du solage à l’arrière de la maison près des fenêtres. La température nous permet de marcher autour de la maison et je vois l’ensemble des composantes du solage, le niveau du sol et sa finition. Un tas de terre est devant la maison. M. Michel Labelle, conciliateur pour l’Administrateur, et je l’ai noté, dirigera mon attention sur le niveau du sol qui a été rehaussé par le bénéficiaire après sa prise de possession.
[7] M. Paul Grandmaison mentionne que suite au contrat d’achat du 4 juillet 2003 (pièce A-1), un avis du 4 août 2003 (pièce A-2) a été adressé à l’entrepreneur concernant des infiltrations d’eau.
[8] Les premières infiltrations d’eau ont lieu deux semaines après la prise de possession. Selon lui, un inspecteur de chantier à Qualité Habitation s’est déplacé sur les lieux et a constaté la situation avec M. Paul Édouard Marcoux, l’entrepreneur. Ces premières infiltrations se situaient en avant et sur le côté gauche vers l’arrière de la maison.
[9] Les fissures ont été réparées par M. Marcoux et il ne sait pas comment les réparations ont été faites.
[10] La pièce P-2 a été transmise par fax de l’endroit de travail de l’épouse de M. Grandmaison à Paul Édouard Marcoux et aucune preuve n’est faite que ce document a été reçu par l’administrateur.
[11] Sur ce sujet de la réception de cet avis de défectuosité, la pièce A-6, rapport d’inspection du 16 septembre 2003, mentionne à son point 5 : « infiltration d’eau au sous-sol et …bien qu’il y ait eu plusieurs pluies, l’eau ne s’est plus infiltré (sic)». La pièce A-7, rapport d’inspection du 11 décembre 2003 mentionne un problème d’humidité excessive.
[12] Suivant mes questions et l’examen du dossier de l’administrateur par son procureur, il est probable que cette pièce P-2 aurait été reçue par l’administrateur avant le 12 août 2003 puisqu’elle est trouvée dans le dossier entre des documents qui permettent de constater leur date.
[13] Le bénéficiaire ajoutera que des travaux de réparation ont été effectués par M. Marcoux, l’entrepreneur, à sa demande.
[14] En 2005, après l’apparition du décollage de la descente du sous-sol et lors d’une des visites de l’entrepreneur, M. Marcoux avouera que c’est fissuré de haut en bas par un mouvement du sol dû au gel et qu’il reviendra réparer après les vacances. Après la période de vacances de la construction, M. Marcoux lui dira de s’arranger avec M. Beausoleil, responsable du département de conciliation de l’administrateur.
[15] Après des vérifications à la Régie du Bâtiment, il apprend alors que M. Marcoux n’est plus détenteur d’une licence et n’est plus qualifié comme entrepreneur.
[16] À cette étape et après que j’ai suspendu pour permettre aux parties de discuter, à la demande du procureur de l’Administrateur, les parties choisissent de suspendre le processus d’arbitrage de façon à permettre de s’entendre sur les réparations à être exécutées pour régler :
- le problème d’infiltration d’eau au sous-sol dans la maison, et
- le décollage de la cage en béton d’accès au sous-sol.
[17] Une suspension de quatre-vingt-dix (90) jours est convenue et l’administrateur s’engage à effectuer les travaux aussitôt que la température le permettra et avec célérité. Cette suspension est demandée par le bénéficiaire qui veut s’assurer que les travaux de réparation seront entièrement effectués. Une conférence téléphonique est choisie et sera tenue dans soixante ( 60) jours pour vérifier du suivi de l’entente de réparations.
[18] Lors de cette conférence téléphonique du 5 mai 2006, j’apprends que l’Administrateur refuse de faire les travaux et présentera une requête en désaveu du règlement intervenu. L’audition est alors fixée au 12 juin 2006.
[19] La requête en désaveu de l’administrateur de la Garantie n’ayant pas été préalablement signifiée au bénéficiaire, l’audition du 12 juin 2006 est remise au 9 août 2006 pour lui permettre de se préparer adéquatement et éviter les surprises.
[20] M. Grandmaison a eu toute l’opportunité de consulter ses aviseurs légaux. Il dit contester la requête en désaveu présentée par la Garantie.
[21] Me Avelino De Andrade témoigne sur son serment d’office.
[22] Me De Andrade explique que l’un des motifs de refus de couverture est qu’il n’y a pas eu de dénonciation préalable de la défectuosité dans les six mois de sa découverte. Sur ce sujet il nous réfère aux conclusions du rapport de M. Michel Labelle, pièce A-4.
[23] Lorsqu’il a constaté qu’une dénonciation a été valablement effectuée dans la preuve que faisait le bénéficiaire, il a demandé de suspendre l’instance pour discuter de l’opportunité de régler le dossier.
[24] Pour des raisons d’apparence de justice et d’équité, il a choisi de ne pas suivre l’opinion de M. Michel Labelle, le conciliateur mandaté sur le présent dossier par l’administrateur, qui aurait tout de même refusé la réclamation car les ouvrages situés à l’extérieur du bâtiment qui amènent les eaux de surface du terrain vers la maison sont exclus de la garantie en vertu de l’article 6.7.9 du contrat de garantie.
[25] Il se serait substitué à la décision du conciliateur pour prendre un rôle qui ne lui appartenait pas.
[26] Me De Andrade dira : « Le 10 mars 2006, j’ai vu la lettre de dénonciation et j’en suis surpris. L’absence de dénonciation semble être une erreur administrative et je veux immédiatement corriger cette erreur. J’ai outrepassé mon mandat en allant au-delà de l’opinion de M. Labelle. Je voulais préserver l’image de la Garantie devant le tribunal d’arbitrage qui est plus importante qu’un seul dossier. »
[27] Suivant son assermentation, M. Sylvain Beausoleil se présentera comme le responsable du service de conciliation à la Garantie Habitation Québec. Il explique qu’il revient au conciliateur de prendre les décisions à la Garantie et non à l’avocat.
[28] Les conciliateurs sont les personnes compétentes sur des sujets qui demandent une formation particulière et une expérience dans les travaux et la construction de maison neuve.
[29] Le rôle de l’avocat est de défendre la position exprimée par le conciliateur. Au niveau technique, l’avocat n’a pas le mandat. Au niveau légal, il a le mandat de défendre les intérêts de l’Administrateur qui s’exprime par la voie du conciliateur.
[30] Lorsqu’il a appris le règlement et après vérification, il a alors su que M. Labelle n’était pas d’accord. Ce règlement cause préjudice à La Garantie car les ouvrages situés à l’extérieur ne sont pas couverts par le contrat de Garantie et il s’agirait d’une première du genre.
[31] À la demande du bénéficiaire, il ajoutera que M. Roger Lamond est l’un des gestionnaires des travaux pour la Garantie Habitation du Québec. Il a été mandaté pour rédiger des appels d’offres pour inviter des entrepreneurs à faire des soumissions sur les travaux convenus par le règlement du 10 mars 2006. Il est venu sur les lieux. Son mandat provient de M. Beausoleil, lui-même. M. Lamond travaille à temps plein et est un salarié de l’Administrateur. Il a pris rendez-vous avec M. Grandmaison. Son mandat est d’aller sur place pour voir ce qui doit être fait.
[32] M. Michel Labelle est conciliateur à la Garantie Qualité Habitation. Il est chargé du dossier faisant l’objet de l’audition de l’arbitrage du 10 mars 2006.
[33] Il confirme qu’il n’était pas d’accord avec la décision de règlement du 10 mars 2006.
[34] Suite aux questions du bénéficiaire, il ajoutera qu’il n’a pas discuté des travaux de réparation qui devraient être effectués pour corriger les problèmes soulevés par M. Grandmaison. Il répètera sur l’insistance du bénéficiaire qu’il n’a pas parlé de travaux avec lui.
[35] Les travaux qu’il a discutés le matin du 10 mars 2006 avec Me De Andrade et le conciliateur visaient à réparer les dégâts intérieurs au sous-sol, poser des margelles et réparer la fissure dans la cage d’escalier pour le sous-sol. Ces travaux devaient être exécutés aussitôt que possible. Me De Andrade et M. Michel Labelle ont discuté de tout cela avec lui.
[36] M. Roger Lamond, de la Garantie, a été mandaté pour la gestion des travaux à être effectués. Il a pris les mesures et consigné les dimensions des margelles qui devaient être installées. Il m’a décrit les travaux en disant qu’il ferait souder les fissures, poser une membrane et que des entrepreneurs viendraient pour vérifier les coûts.
[37] J’ai parlé avec M. Beausoleil, quelques semaines plus tard, qui me confirme que les entrepreneurs viendraient pour faire les travaux quelque temps plus tard.
[38] Après trois (3) semaines, j’ai rappelé M. Beausoleil. Il m’a dit qu’il viendrait me voir.
[39] Il est venu et avec une pelle, a enlevé un peu de terre autour du solage. Il me dit : « L’entrepreneur a fait faillite et je ne sais plus où le trouver ».
[40] Ce n’est qu’à la troisième conversation que j’ai avec lui que j’apprends que les travaux ne seront pas faits.
[41] Le contre-interrogatoire serré de l’avocat de l’Administrateur nous apprendra que M. Grandmaison n’a pas eu d’explication particulière sur les raisons du refus de faire les travaux de M. Beausoleil, lorsqu’il est venu faire ses propres vérifications.
[42] Il a pris sa pelletée de terre et lui dit « vous avez rajouté de la terre ». Il lui a montré l’asphalte sous le balcon qui a été placée à sa demande. Il a pris des photos et ne lui a pas expliqué que l’eau s’écoulait vers la maison.
[43] M. Roger Lamond est venu sur les lieux lorsqu’il n’y avait plus de neige. M. Beausoleil est passé plus ou moins 2 - 3 semaines / un mois après. Oui, il a su qu’il y aurait une inspection additionnelle. Lorsque M. Lamond est venu le 11 mars, il ne lui a pas parlé du rehaussement du terrain.
Visite des lieux
[44] Invité à faire le tour des lieux à l’extérieur, je peux constater que :
· sous le balcon, il y a une assiette d’asphalte dont la pente semble diriger une partie de la superficie de la plaque vers le milieu du terrain.
· La maison est placée à un niveau tel que les assises des fenêtres du sous-sol se trouvent au niveau de la rue;
· Les maisons du voisinage immédiat sont de ce même niveau. Les fenêtres des sous-sols de ces maisons sont au même niveau que la maison sujette;
· Le rehaussement de terrain fait par la bénéficiaire n’est pas plus élevé que les terrains voisins;
· La cage de l’escalier de béton du sous-sol est fissurée et décollée du solage. Il y a des traces de la terre qui est entraînée par l’eau qui s’écoule de cette fissure qui se dirige vers l’égout;
· Spontanément, le bénéficiaire dira qu’à l’occasion d’une des visites de l’entrepreneur, M. Marcoux a dit qu’il n’y a pas d’isolation autour de cette cage de béton qui la protégerait des mouvements de sol dus au gel et qu’il n’y a pas de membrane qui empêcherait l’écoulement de la terre dans la fissure. M. Marcoux a aussi dit que les maisons qu’il a construites sur cette rue sont toutes placées trop basses en comparaison du niveau de la rue adjacente;
[45] En contre-preuve, M. Beausoleil ajoutera que le 30 mars 2006, il a parlé avec M. Grandmaison par téléphone pour fixer un rendez-vous pour une inspection supplémentaire. Il nous dit n’avoir appris qu’à la suite des visites de M. Roger Lamond que les réparations demandées par le bénéficiaire sont causées par un niveau de sol problématique.
[46] Lors de cette inspection supplémentaire, le 11 avril 2006, 9h00, avec M. Grandmaison : avec une pelle ronde il creuse au bas des fenêtres et il voit que le niveau de la finition du solage à l’extérieur est situé à près de 10 pouces sous la fenêtre arrière et plus de 8 pouces sous la fenêtre de côté. Il s’agit d’une information qui n’existait pas avant dans le dossier. Ce niveau de la finition du ciment, sous les fenêtres, montrent que l’entrepreneur a livré la maison dans les normes, selon lui. Si le bénéficiaire n’avait pas rehaussé ce niveau du sol, il n’y aurait pas d’infiltration.
[47] Je constate ce niveau de la finition. Je vois que de la terre aurait été ajoutée par le bénéficiaire et M. Grandmaison avoue avoir rehaussé le niveau du sol au pourtour de la maison. Un tas de terre se trouve en avant de la maison qui serait la portion du voyage de terre qui n’a pas été étendue ou qui resterait à étendre.
[48] M. Beausoleil aurait dit à M. Grandmaison qu’il rédigerait un rapport supplémentaire. Il y a un nouveau rapport daté du 8 mai 2006 et il le dépose en preuve. Il m’invite à accepter sa demande de désaveu et de poursuivre le processus d’arbitrage qui n’enlève enlèvera rien aux droits du bénéficiaire.
[49] Ce rapport, pièce A-9 est déposé avec les autres rapports rédigés dans ce dossier de la garantie : Pièce A-6 : rapport du 16 septembre 2003. Pièce A-7 : rapport du 11 décembre 2003. Pièce A-8 : rapport du 8 novembre 2004.
[50] Dans le but de terminer la présente affaire et éviter d’autre suspension et report d’audition, les parties ont accepté que j’entende l’entier de la preuve avant de rendre ma décision sur la requête en désaveu.
[51] Les parties acceptent aussi que je me prononce sur la cage d’escalier du sous-sol qui s’est décollée du solage et laisse l’eau s’écouler sur le sol. Ils me donnent juridiction sur ce sujet et reconnaissent ma compétence.
[52] À ma demande, M. Labelle mesurera 4 pouces entre le sol et le niveau de la fenêtre arrière et entre un et deux pouces pour la fenêtre de côté.
[53] La « plateforme » en asphalte sous le balcon arrière dirige l’eau de surface vers le centre du terrain de la maison où l’une des fenêtres se trouve pour une partie et vers l’extérieur du périmètre pour l’autre partie. Sans démonstration, je ne peux connaître précisément la quantité d’eau qui est dirigée vers le centre du terrain par cette aire asphaltée. Je remarque qu’elle est située sous le balcon et ainsi à l’abri. De plus, l’eau n’est pas entièrement dirigée vers le centre du terrain car la surface fait un dos de chat dont les pentes sont opposées l’une à l’autre.
[54] J’ai aussi constaté que la fissure de la cage d’escalier qui laisse écouler de l’eau qui transporte de la terre est située à l’intersection de la cage et du solage. Il s’agit d’un joint à froid et M. Michel Labelle dit qu’il s’agit de l’effet normal des températures du Québec et qu’aucune protection ou isolation n’est posée de manière à pouvoir prévenir ce genre de fissure. Selon lui et M. Beausoleil, il est évident qu’il n’y a pas de membrane puisque la terre est transportée par l’eau qui emprunte le chemin créé par la fissure.
[55] Selon la Garantie, un joint froid restera toujours visible et il n’y a pas de vice de malfaçon.
[56] J’apprendrais aussi que les réparations au sous-sol ont été faites. Les dommages qui étaient visibles en mars, lors de la première journée d’audition, ont été réparés.
SUR LA REQUÊTE EN DÉSAVEU
[57] Dans la décision Poulin c. Bolduc[1] l’honorable juge Denis Jacques de la Cour Supérieure établit qu’il y a trois conditions pour faire droit à un désaveu :
- 1) l’absence d’autorisation de l’acte;
- 2) l’absence de ratification de l’acte;
- 3) l’acte doit être préjudiciable à la partie qui demande le désaveu
[58] 1) La preuve est à l’effet que Me De Andrade n’a pas tenu compte du refus de M. Michel Labelle de régler le dossier et qu’il a pris sur lui d’excéder son mandat de représentation alors qu’il n’a pas la formation pertinente pour solutionner un problème qui relève d’une construction déficiente. Il y donc absence d’autorisation.
[59] 2) Les visites de M. Roger Lamond, gestionnaire des travaux pour la Garantie Habitation du Québec, qui examine les lieux pour la rédaction des appels d’offres est une ratification de l’entente du 6 mars 2006. Son mandat provient de M. Sylvain Beausoleil qui est le responsable du service de conciliation à la Garantie. M. Lamond travaille à temps plein et est un salarié de l’Administrateur. Il a pris rendez-vous avec M. Grandmaison et son mandat est d’aller sur place pour voir ce qui doit être fait pour donner suite à l’entente qui est par la suite désavouée.
[60] M. Beausoleil connaissait le refus de couverture exprimé par M. Labelle dans son rapport du 24 novembre 2005. L’un des motifs concerne « …le système de drainage des eaux de surface du terrain » et il savait ou devait savoir que le niveau du sol était alors en cause. De toute façon, M. Michel Labelle qui est le responsable du dossier et se rapporte à lui, lui a fait part de son désaccord avec l’entente initiée par Me De Andrade. M. Labelle nous a expliqué qu’il est en désaccord avec l’entente à cause de la hausse du niveau du sol par le bénéficiaire. Aucune explication n’est donnée concernant cette carence dans la preuve. Si M. Beausoleil qui a pris la décision de vouloir désavouer son procureur ne savait pas que le niveau du sol était en jeu, il aurait dû le savoir.
[61] Je conclus que l’Administrateur a ratifié l’entente en donnant à son gestionnaire de travaux la responsabilité de dresser les devis des travaux à être exécutés pour son appel d’offre à des entrepreneurs qui devaient venir examiner les lieux.
[62] J’ajoute que la preuve ne me convaincrait pas que les dommages ne sont pas couverts par le contrat de garantie (L.R.Q., c. B-1.1, a. 185, par. 19.3º à 19.6º et 38º et 192).
[63] Les aveux de l’entrepreneur ne sont pas contredits et j’ai pu constater de la crédibilité de M. Paul Grandmaison. Lorsque l’entrepreneur qui aujourd’hui n’est plus qualifié à ce titre à la Régie du bâtiment du Québec, avoue ne pas avoir fait des travaux selon les règles de l’art et que des corrections devront être apportées, il engage l’Administrateur si ces travaux ne sont pas exécutés. Ainsi, lorsque M. Marcoux a mentionné que la maison était trop basse, qu’il n’y avait pas de membrane ni d’isolation autour de la cage d’escalier au sous-sol, il admet qu’il y a malfaçon.
[64] 3)Il n’y a donc aucun préjudice causé à l’administrateur du plan de garantie car je conclurais à une malfaçon au sens du contrat et du Règlement.
[65] En terminant, j’ajouterais que la profondeur dans le sol de la maison et l’absence de membrane ne sont pas exclues de la Garantie.
[66] La preuve montre que l’avocat de l’Administrateur du Plan de Garantie n’avait pas le mandat de régler. Pourtant, sa décision était basée sur la connaissance qu’il venait d’obtenir sur des aveux faits par l’entrepreneur et la réception de l’avis de défectuosité. Son choix était avisé et juridiquement approprié.
POUR CES MOTIFS :
REJETTE la requête;
ORDONNE à l’Administrateur de procéder aux réparations nécessaires à :
CORRIGER les problèmes d’infiltration au sous-sol, et
COLMATER la fissure à l’intersection du solage et la cage d’escalier de béton du sous-sol et de POSER une membrane à son pourtour et une isolation adéquate.
Conformément au Règlement, les frais sont de l’unique charge de l’Administrateur.
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__________________________________ JEAN MORISSETTE |
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Paul Grandmaison Bénéficiaire |
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Me Avelino De Andrade |
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Représentant de l’administrateur |
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Date(s) d’audience : |
9 août 2006 |
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