Consultation - Régie du bâtiment du Québec


Date de la décision :		15 octobre 2010

Identification complète des parties:


Arbitre :		Me Albert Zoltowski 1010, de la Gauchetière Ouest Bureau 950 Montréal (Québec) H3B 2N2

Bénéficiaire :		Syndicat Hillsdale 6241A, chemin Hillsdale Montréal (Québec) H3S 2M2 À l’attention de monsieur Alain Fiset

Entrepreneur :		9127-6295 Québec inc. (Développements Hillsdale) 241, Viola Road Monsey, New York 10952-1732, USA À l’attention de monsieur Sol Menche

Administrateur :		La Garantie des Maîtres Bâtisseurs inc. 4970, Place de la Savane, bureau B-301 Montréal (Québec) H4P 1Z6 À l’attention de M^e Marc Baillargeon

Mandat :

L’arbitre a reçu son mandat du Centre Canadien d’Arbitrage Commercial le 26 août 2009.

Historique du dossier :

7 avril 2009 :	Inspection de l’Administrateur;

18 juin 2009 :	Décision de l’Administrateur;

21 juillet 2009 :	Réception par le Centre Canadien d’Arbitrage Commercial de la demande d’arbitrage du Bénéficiaire datée du 20 juillet 2009;

26 août 2009 :	Nomination de l’arbitre;

8 septembre 2009 :	L’arbitre communique avec le Bénéficiaire;

14 septembre 2009 :	Communication du Bénéficiaire avec le tribunal;

1^er octobre 2009 :	Avis d’audience préliminaire transmis aux parties;

22 octobre 2009 :	Audience préliminaire par conférence téléphonique;

19 novembre 2009 :	Deuxième audience préliminaire par conférence téléphonique;

10 décembre 2009;	Troisième audience préliminaire par conférence téléphonique;

11 décembre 2009 :	Avis d’audience fixée aux 14 et 15 janvier 2010;

13 janvier 2010 :	Demande de remise de l’audience de la part du procureur du Bénéficiaire`;

19 janvier 2010 :	Nouvel avis d’audience aux parties;

19 et 22 février 2010 :	Audience;

16 mars 2010 :	Réception par le tribunal arbitral de la plaidoirie écrite du Bénéficiaire;

31 mars 2010;	Réception par le tribunal arbitral de la plaidoirie écrite de l’Administrateur;

8 avril 2010 :	Demande du procureur du Bénéficiaire d’un délai supplémentaire jusqu’au 13 avril 2010 pour étudier la plaidoirie de l’Administrateur et déterminer la nécessité de produire une réponse;

14 avril 2010 :	Message du procureur de l’Administrateur constatant l’absence d’une réponse du procureur du Bénéficiaire ;

15 octobre 2010 :	Décision.

DÉCISION

Introduction

[1] Le Bénéficiaire dans ce dossier est le Syndicat des copropriétaires de 24 unités de condominium situées dans un élégant complexe d’habitation portant les adresses 6237 à 6246 chemin Hillsdale à Montréal. Ce bâtiment de 4 étages comprend un stationnement intérieur. Il semblerait (faute de preuve suffisante) que cet immeuble a été construit en 2006.

[2] Le 18 juin 2009, l’Administrateur, sous la plume de son conseiller technique, monsieur Marco Caron, rend sa décision couvrant 48 points de réclamation du Bénéficiaire.

[3] Le 21 juillet 2009, le Bénéficiaire (représenté par madame Julie St-Pierre) porte cette décision en arbitrage auprès du Centre Canadien d’Arbitrage Commercial (« CCAC »).

[4] L’arbitre est désigné par le CCAC le 26 août 2009.

[5] Après un échange de correspondance, une première audience préliminaire par conférence téléphonique a lieu le 22 octobre 2009. L’Entrepreneur y est représenté (pour la première et la dernière fois dans cette cause) par monsieur Rocco Di Fruscia.

[6] Lors de cette 1^ère audience, le Bénéficiaire indique son désir de porter en arbitrage 25 des 48 points mentionnés à la décision de l’Administrateur soit, les points 2, 4, 6, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 et 48.

[7] Parlant au nom l’Entrepreneur, monsieur Di Fruscia déclare que ce dernier est prêt à effectuer les réparations reliées aux réclamations accueillies par l’Administrateur dans sa décision du 18 juin 2009.

[8] À la même occasion, les trois parties ont convenu de se rencontrer et de tenter de régler à l’amiable le plus grand nombre des réclamations que l’Administrateur a rejetées. Elles se sont également entendues pour tenir une 2^e audience préliminaire par voie téléphonique le 19 novembre 2009 afin de d’exposer avec plus de détails les réclamations qui seront débattues lors de l’audition au fond, préciser les questions en litige et fixer la date de cette audition.

[9] Le 27 octobre 2009, le tribunal arbitral a transmis par poste recommandée une lettre à la tête dirigeante de l’Entrepreneur, monsieur Sol Menche de l’État de New York pour qu’il lui confirme le nom du représentant de l’Entrepreneur pour toutes les questions, communications et décisions reliées à cet arbitrage. Cette lettre est demeurée sans réponse comme par ailleurs, d’autres lettres envoyées par le tribunal arbitral à monsieur Menche, sauf la première soit celle du 1^er octobre 2009 l’avisant que la 1^ère audience par conférence téléphonique sera tenue le 22 octobre 2009.

[10] Lors de la deuxième audience préliminaire par voie téléphonique du 19 novembre 2009, aucun représentant de l’Entrepreneur n’était présent malgré des avis écrits, transmis par le tribunal arbitral à messieurs Menche et Di Fruscia

[11] Lors de cette 2^e audience, les procureurs du Bénéficiaire et de l’Administrateur ont convenu d’organiser une 2^e inspection du bâtiment par le conseiller technique de l’Administrateur, monsieur Mario Caron, pour lui permettre de rendre une ou des nouvelles décisions ou pour réviser ses décisions antérieures sur des points de réclamation du Bénéficiaire qu’il a rejetés faute de preuve suffisante de la part du Bénéficiaire.

[12] À cette occasion, les parties ont également convenu de ternir une 3^e conférence téléphonique pour faire le suivi des décisions qui seraient prises lors de cette nouvelle (2^e) inspection.

[13] L’Administrateur n’a jamais procédé à cette inspection. Dans sa lettre du 7 décembre 2009, le procureur de l’Administrateur, M^e Marc Baillargeon, explique la position de son client à M^e Karl De Grandpré, le procureur du Bénéficiaire, comme suit :

« Lors de l’inspection qui s’est tenue le 7 avril 2009, les représentants du Syndicat Jardins Hillsdale, alors présent, ont eu l’opportunité de faire valoir leur point de vue et avaient le fardeau de la preuve afin de démontrer à l’inspecteur, en l’occurrence, monsieur Marco Caron, quels étaient les malfaçons, vices ou travaux incomplets affectant leur immeuble.

Ayant choisi de s’en remettre entièrement au rapport d’expertise de la firme ProspecPlus, et sans qu’un représentant de cette firme ne soit présent lors de la visite d’inspection, précitée, les représentants du Syndicat ont été incapables d’identifier certains manquements reprochés à l’Entrepreneur. Pourtant, le but de l’inspection était jus-tement d’identifier les problèmes dénoncés dans leur réclamation.

Faute de preuve, l’inspecteur et conciliateur de GMB, Marco Caron, indique dans sa décision que « Le fardeau de preuve revient au Bénéficiaire et celui-ci n’a pas démontré le bien fondé d’un man-quement de la part de l’Entrepreneur ( …) » « Par conséquent, GMB ne peut reconnaître ce point en vertu du texte de garantie ».

Tel que metionné ci-haut, les membres de la direction de GMB ont réévalué la position de l’Administrateur dans ce dossier.

Vu les faits précités, GMB maintien sa position et refuse de procéder à une nouvelle inspection des lieux.

En résumé, et pour plus de clarté, les points # 6, 17, 32, 33, 39, 46, 47, 48 ont été rejetés faute de preuve ou parce qu’ils n’ont pas été dénoncés en temps opportun.

En conséquence, GMB rejette la réclamation du Syndicat/Bénéficiaires sur ces points ».

[14] Lors de la 3^e audience préliminaire tenue le 10 décembre 2009, le procureur de l’Administrateur a reconnu que les conclusions de l’Administrateur, dans sa décision du 18 juin 2009 sur les points 6, 17, 32, 33, 39, 46, 47 et 48 constituaient bel et bien des décisions. Lors de cette conférence téléphonique, les parties ont décidé également de tenir une audience les 14 et 15 janvier 2010.

[15] La veille de cette audience, le 13 janvier 2010, le procureur du Bénéficiaire a demandé à ce tribunal qu’elle soit remise à une date ultérieure.

[16] Le même jour, les parties ont convenu des nouvelles dates d’audience, soit les 19 et 22 février 2010.

[17] Ces audiences ont eu lieu au 1010 de la Gauchetière Ouest, bureau 950 à Montréal. Elles ont été précédées d’une longue visite des lieux de l’arbitre soussigné en compagnie des procureurs de l’Administrateur et du Bénéficiaire ainsi que de leurs représentants et témoins respectifs. Aucun représentant de l’Entrepreneur n’y était présent bien que dûment avisé de cette visite des lieux et des dates de l’audience.

[18] À la fin de la 2^e journée d’audience, à la demande du procureur du Bénéficiaire, le tribunal arbitral a consenti à ce que les plaidoiries des parties lui soient soumises en forme écrite.

[19] À la demande du procureur du Bénéficiaire, le tribunal d’arbitrage lui a octroyé un délai supplémentaire jusqu’au 13 avril 2010 pour qu’il puisse étudier et, le cas échéant, préparer une réponse écrite au plaidoyer de l’Administrateur. Le tribunal d’arbitrage n’a jamais reçu cette réponse.

Date de réception du bâtiment

[20] Selon l’historique du dossier que l’on trouve au début de la décision de l’Administrateur, la date de réception des parties communes du bâtiment situé au 6237 à 6263 chemin Hillsdale à Montréal (ci-après « le bâtiment » ou « l’immeuble ») était le 27 décembre 2008.

[21] Il s’agit de la date du rapport commandé à la firme ProspecPlus Conseils inc. (ci-après « ProspecPlus ») par le Bénéficiaire pour inspecter les parties communes du bâtiment afin de relever la présence de déficiences ou de vices de construction pouvant affecter l’intégrité du bâtiment. Ce rapport a été déposé comme pièce B-1.

[22] Au cours de l’enquête, le procureur de l’Administrateur n’a pas voulu reconnaître la date de ce rapport (27 décembre 2008) comme la date de réception des parties communes du bâtiment. Il avança l’argument que cette date devait être plutôt le 9 juillet 2008 qui correspondait à la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment, au cours de laquelle un nouveau conseil d’administration, indépendant du promoteur, a été élu.

[23] À la demande des procureurs, le tribunal d’arbitrage a consenti à déterminer la date de réception des parties communes du bâtiment et leur donna la permission de présenter une preuve et un plaidoyer appropriés.

[24] Dans son plaidoyer écrit, le Bénéficiaire insiste sur le fait que la date de réception devrait être le 27 décembre 2008. Il réfère à la définition de « réception des parties communes » qui apparaît au contrat de garantie signé par les copropriétaires de l’immeuble. La même définition apparaît également à l’article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, et qui s’applique aux immeubles détenus en copropriété divise dont la construction a commencé avant le 7 août 2006[1]. Elle se lit comme suit :

« L’acte par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le Syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes. Cette déclaration s’effectue à la suite de la réception d’un avis de fin des travaux expédié par l’entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au Syndicat des copropriétaires »;

[25] Il réfère aussi à la définition de « réception du bâtiment » qui apparaît à l’article 8 du Règlement qui se trouve dans la section intitulée « Garantie relative aux bâtiments non détenus en copropriété divise ».

[26] Il expose que l’immeuble n’a jamais été inspecté conjointement par l’Entrepreneur et le Bénéficiaire tel que requis selon lui, par le Règlement. Le Bénéficiaire a donc mandaté la firme ProspecPlus afin d’inspecter les parties communes du bâtiment afin d’y relever la présence de déficiences.

[27] Il réfère au 27 décembre 2008 comme la date de réception retenue par l’Administrateur dans l’historique du dossier consigné dans sa décision.

[28] Selon l’Administrateur, le tribunal doit trancher entre seulement deux (2) dates de réception des parties communes, soit le 27 décembre 2008 ou le 9 juillet 2008. Cette dernière correspond à la date de l’assemblée générale des copropriétaires à laquelle un nouveau conseil d’administration indépendant du promoteur, a été élu. Il fait référence au procès-verbal de cette assemblée (cahier des pièces de l’Administrateur - onglet n^o 2). Il conclut qu’il lui semble logique que cette date du 9 juillet soit retenue comme date de réception du bâtiment. Il fait également référence à deux écoles de pensée sur cette question. Selon la première, lorsque l’entrepreneur ne procède pas à la « réception du bâtiment » selon la procédure prévue au Règlement comme en l’espèce, certains arbitres retiendront la date d’inspection du bâtiment demandée par le bénéficiaire, et ce, même en l’absence d’un représentant de l’entrepreneur lors de cette inspection, comme étant « ce qui correspond le plus, à tout le moins, à la volonté du législateur d’assurer le transfert de la responsabilité de la gestion de la copropriété de l’entrepreneur au syndicat et d’établir la date à laquelle ce transfert doit s’opérer »[2]. Selon ce procureur, les arbitres qui adhèrent à l’autre école de pensée choisiront de retenir la date à laquelle a été formé « …un conseil d’administration du syndicat non lié à l’entrepreneur»[3].

Décision

[29] Afin de faire un choix éclairé entre ces deux (2) dates, le tribunal arbitral a consulté le procès-verbal de la réunion des copropriétaires du 9 juillet 2008 (onglet 2 du cahier de l’Administrateur). À la clause 7 sous la rubrique « VARIA », le représentant de l’Entrepreneur ou du promoteur, monsieur Zeev - Dahan explique aux copropriétaires le rôle du conseil d’administration de leur syndicat comme suit:

« …le syndicat, par l’intermédiaire de son conseil d’administration, aura la tâche de relever les déficiences constatées dans les parties communes et de les signaler au promoteur dans le délai de 6 mois à compter de la livraison qui en sera faite au nouveau conseil d’administration. »

[30] Selon le tribunal, dans cet extrait l’Entrepreneur ou le promoteur, par la bouche de monsieur Dahan, reconnaît que la livraison des parties communes du bâtiment n’a pas encore eu lieu. Il ressort donc de cet extrait que le 9 juillet 2008, et encore pendant une période subséquente non déterminée, le nouveau conseil d’administration n’avait pas sous son contrôle les parties communes du bâtiment et n’avait pas le droit de relever les déficiences constatées dans ces parties et de les signaler au promoteur ou à l’Entrepreneur. De plus, aucune preuve n’a été présentée au tribunal arbitral pour démontrer qu’à partir du 9 juillet 2008, le Bénéficiaire et chaque copropriétaire connu a reçu un avis de fin des travaux de la part de l’Entrepreneur tel que montionné au contrat de garantie et à l’article 25 du Règlement (voir paragraphe 24 ci-haut).

[31] Conséquemment, le tribunal arbitral ne peut accepter le 9 juillet 2008 comme la date de réception des parties communes. À la lumière de la preuve et des plaidoiries, cette date de réception des parties communes doit demeurer le 27 décembre 2008, tel que noté par l’Administrateur dans sa décision.

Point n^o 2 - Toiture (ventilation)

[32] Dans sa décision, l’Administrateur a statué que le Bénéficiaire ne lui a pas démontré au moyen d’une preuve pertinente le bien-fondé d’un manquement de la part de l’Entrepreneur sur ce point. Il conclut ainsi : « Pour que ce point fasse l’objet d’une étude attentive de la part de GMB, il faudrait avoir une preuve pertinente qui démontre la responsabilité de l’Entrepreneur ».

[33] La preuve du Bénéficiaire sur ce point est non contestée. Elle est fondée sur le témoignage de monsieur Claude Guertin, ingénieur et reconnu comme expert par le tribunal. Son témoignage a été précédé par le dépôt du rapport de la firme ProspecPlus pour laquelle il travaille, daté du 27 janvier 2010 (pièce B-2) après une inspection du bâtiment qu’il a effectuée le 14 décembre 2009.

[34] Sur la base de ses observations, principalement une température ambiante élevée à l’intérieur de l’entretoit et, à l’extérieur du bâtiment, d’importantes digues de glace en bordure du toit et la déficience des grilles placées sur le parois vertical du parapet avant et arrière en guise d’aérateurs, il conclut que la ventilation de tous les vides sous toit est inadéquate.

[35] À l’audience, l’expert Guertin a confirmé qu’il est certain de l’existence d’un défaut d’aération dans les vides sous toit mais qu’une nouvelle expertise plus poussée est requise pour déterminer de façon exacte les mesures correctives requises, en tenant compte de la ventilation existante par les grilles dans les parapets et celle par les soffites.

[36] Parmi les mesures correctives qu’il recommande, on note l’installation des ventilateurs de type Maximum de modèle 102-18 ou de ceux en « col de cygne ».

[37] L’Administrateur n’a soumis aucune preuve sur ce point.

Décision

[38] Selon le tribunal d’arbitrage, la preuve soumise par le Bénéficiaire est suffisante pour lui permettre de conclure que la ventilation des vides sous toit du bâtiment est entachée d’un ou de plusieurs défauts de construction.

[39] Le tribunal ajoute que le fait que lors de son inspection, monsieur Guertin n’a pas pu se rendre à l’endroit précis de l’entretoit où l’air s’échappe par les grilles dans les parapets, n’invalide pas son opinion que ce système de ventilation est déficient, et ce malgré la prétention du procureur de l’Administrateur à l’effet contraire dans son plaidoyer écrit.

Point 4 - Cornières d’acier corrodées

[40] Dans sa décision, l’Administrateur a rejeté ce point au motif que les cornières au-dessus des ouvertures observées lors de son inspection ont été installées et peintes selon les règles de l’art. Il n’a constaté aucune corrosion lors de son inspection.

[41] L’expert du Bénéficiaire, monsieur Guertin a écrit dans son expertise du 27 décembre 2008 (pièce B-1) que « certaines cornières d’acier au-dessus de certaines ouvertures commencent à corroder ».

[42] Lors de son témoignage, l’expert Guertin a ajouté qu’une cornière n’a pas été peinte. Les autres l’étaient.

[43] Il ne connaît pas la cause de cette corrosion. Il pense qu’elle pourrait provenir des égratignures causées lors de leur manipulation sur le chantier.

[44] Il est anormal, selon lui, que des cornières en acier commencent à rouiller si tôt après leur installation.

[45] L’Administrateur n’a soumis aucune preuve.

[46] Dans son plaidoyer, l’Administrateur soumet que la cause de cette corrosion est le mauvais entretien par les copropriétaires de l’immeuble. Subsidiairement, afin d’éviter toute iniquité, il demande au tribunal d’arbitrage de tenir les copropriétaires (ou plutôt le Bénéficiaire) partiellement responsable(s) de cette corrosion dans une proportion que le tribunal d’arbitrage pourrait déterminer, à sa discrétion.

Décision

[47] Sur la base de la preuve non contredite du Bénéficiaire, le tribunal d’arbitrage conclut que l’apparition de rouille sur les cornières en métal à la date de réception des parties communes du bâtiment, soit le 27 décembre 2008, est anormale et démontre une malfaçon. Sa cause exacte n’a pas été prouvée hors de tout doute mais l’a été suffisamment pour qu’on puisse présumer une insuffisance de couches de peinture ou la mauvaise qualité de cette peinture.

[48] Le tribunal souligne qu’il n’y avait aucune preuve soumise par le Bénéficiaire laissant soupçonner une mauvaise installation de ces cornières.

Point n^o 6 - Ouvertures au mur de fondation gauche

[49] Selon la décision de l’Administrateur, il s’agit d’ouvertures au mur de fondation gauche que le Bénéficiaire veut faire sceller. Selon l’Administrateur, ces ouvertures ne lui ont pas été indiquées par le Bénéficiaire lors de son inspection. Il a rejeté ce point dans sa décision, faute de preuve.

[50] À l’audience, le Bénéficiaire a fait la preuve qu’une seule de ces fissures pourrait être considérée comme un vice ou une malfaçon.Il s’agit d’une fissure dans la cage d’escalier menant au garage. Cette preuve a été faite par un des copropriétaires, monsieur Alain Fiset et par l’expert Guertin. Ce dernier la qualifie de « joint froid ».

[51] Il ressort de cette preuve que la fissure en question ne s’est pas aggravée depuis l’inspection de l’expert Guertin en décembre 2008 qui a précédé la rédaction de son rapport (pièce B-1). Toutefois, selon monsieur Guertin, le risque qu’elle s’élargisse sous l’effet du gel est bien présent et il recommande qu’elle soit réparée au moyen d’un joint expansible.

[52] L’Administrateur n’a offert aucune preuve sur ce point.

Décision

[53] Vu la preuve incontestée du Bénéficiaire, le tribunal vient à la conclusion que la présence de cette fissure non scellée constitue un défaut de construction et elle devra être réparée.

Point n^o 16 - Niveau de terrain

[54] Dans sa décision, l’Administrateur note que le Bénéficiaire réclame un abaissement du niveau du terrain car son niveau existant est trop haut par rapport à la fondation. Il rejette cette réclamation en référant à l’article 1.3.9 du Contrat de garantie (onglet A-1 du cahier de l’Administrateur). Cet article mentionne que « … tout ouvrage situé à l’extérieur du Bâtiment, tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain » est exclu de la garantie de l’Administrateur.

[55] Témoignant pour le Bénéficiaire, l’expert Guertin indique qu’effectivement le terrain est trop haut selon la norme prescrite par le Code de construction du Québec qui prévoit que les murs extérieurs doivent dépasser de 150 mm du sol. Il réfère à la page 15 de son rapport (pièce B-1) où il écrit que l’espace minimal de 6 à 8 pouces entre le bas du revêtement de briques et le sol n’est pas respecté à certains endroits du bâtiment. Il recommande d’abaisser le niveau du sol près de la fondation sur tous les côtés du bâtiment en créant un aménagement paysager adéquat.

[56] L’Admistrateur n’offre pas de preuve sur ce point.

[57] L’Administrateur plaide que sa décision du 18 juin 2009 sur ce point devrait être maintenue au motif qui y est invoqué à savoir, que tout ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment, tel le terrassement, est spécifiquement exclu de la couverture de la garantie.

Décision

[58] Le tribunal arbitral est du même avis que l’Administrateur. Cette exclusion de la couverture de la garantie est non seulement prévue au contrat de garantie mais également au paragraphe 9 de l’article 29 du Règlement dont les dispositions sont reprises par l’article 1.3.9 du contrat de garantie cité par l’Administrateur dans sa décision. Par conséquent, le tribunal arbitral ne peut accueillir la réclamation du Bénéficiaire sur ce point.

Point n^o 17 - Joints de scellement

[59] Dans sa décision, l’Administrateur rejette ce point au motif que les représentants du Bénéficiaire ne lui ont pas désigné le ou les endroits de cette déficience et il ne l’a pas constatée lors de son inspection.

[60] Témoignant pour le Bénéficiaire, monsieur Alain Fiset désigne certains joints qui apparaissent aux pages 11 et 17 du rapport d’expertise de ProspecPlus du 27 décembre 2008 (pièce B-1) qui devraient être scellés. Il indique que d’autres joints non scellés et dont les photos n’apparaissent pas et ne sont pas décrits dans le rapport de ProspecPlus, sont également présents. Il n’identifie pas leur emplacement.

[61] L’expert Guertin indique que la présence de ces joints est normale mais qu’ils devraient être scellés pour éviter des infiltrations d’eau. Il indique que leur scellement n’est pas expressément prévu au Code de construction du Québec qui exige seulement que le bâtiment soit étanche aux infiltrations d’eau. Toutefois, il ajoute que selon les règles de l’art, les joints verticaux devraient être scellés avec un mastic d’obturation élastomérique (caoutchouc synthétique) du groupe des polysulfures, des silicones ou des polyuréthanes, qui demeure souple dans des conditions d’utilisation. À l’appui, il cite une publication de l’Institut de la maçonnerie du Québec appelée « Maçonnerie info » (n^o 12 92-10) qu’il dépose comme pièce B-7.

[62] Témoignant pour l’Administrateur, monsieur Caron opine qu’il n’y a aucun risque d’infiltration d’eau au bâtiment à travers le parement de briques car toute eau pourrait être évacuée par les chantepleures.

[63] Dans son plaidoyer, l’Administrateur soulève le fait que l’expert Guertin a lui-même témoigné que dans beaucoup d’autres édifices au Québec, les joints ne sont pas scellés. Selon son interprétation de ce témoignage, leur scellement n’est pas obligatoire.

[64] Il plaide que l’étanchéité du bâtiment aux infiltrations d’eau est assurée par le pare-intempéries (« Tyvec » ou « Typar ») installé sous le parement de briques et que toute eau de l’extérieur peut être évacuée par les chantepleures.

[65] Selon lui, le scellement des joints relève des travaux d’entretien sous la responsabilité du Bénéficiaire.

Décision

[66] Le tribunal arbitral note que la preuve n’a pas démontré l’emplacement exact de tous les joints inclus dans la réclamation du Bénéficiaire.

[67] Les joints qui apparaissent sur les photos aux pages 11 et 17 du rapport de ProspecPlus (pièce B-1) ont, par contre, été suffisamment désignés. Il s’agit de joints verticaux seulement qui sont situés à l’extérieur du bâtiment et qui séparent deux surfaces en brique ou en béton, y compris le joint à la jonction de la fondation en béton et du mur de soutènement (page 17 de la pièce B-1).

[68] Malgré l’absence d’une norme impérative dans le Code de construction du Québec que de tels joints soient scellés et malgré le fait qu’en pratique, de tels joints demeurent non scellés dans beaucoup de bâtiments au Québec, la règle de l’art prouvée par l’expert du Bénéficiaire est à l’effet qu’ils sont habituellement scellés et que l’absence de scellement constitue une malfaçon.

[69] Conséquemment, le tribunal accueille en partie cette demande du Bénéficiaire mais seulement relativement aux joints verticaux à l’extérieur du bâtiment qui sont de la même nature que les joints qui apparaissent sur les photos aux pages 11 et 17 du rapport de ProspecPlus du 27 décembre 2008 (pièce B-1).

Point n^o 19 - Béton (marches et balcons)

[70] Dans sa décision, l’Administrateur note que les représentants du Bénéficiaire mentionnent que la surface en béton des marches et balcons de l’immeuble se détériorent Selon ses constatations lors de l’inspection, les défauts qu’il a vus sont de nature esthétique mais ne peuvent pas être considérés comme des malfaçons, vices cachés ou vices de construction selon le texte de la garantie. L’Administrateur rejette cette réclamation faute de preuve de manquement de la part l’Entrepreneur.

[71] Témoignant pour le Bénéficiaire, monsieur Alain Fiset reconnaît ne pas être capable de se rappeler d’avoir observé des problèmes avec le béton.

[72] Lors de la visite du bâtiment le matin précédant l’audience, le deuxième témoin du Bénéficiaire, l’expert Guertin, n’a pu constater si le béton était «chippé» ou brisé.

[73] Il a continué son témoignage sur un tout autre point, soit la corrosion des moules en acier des marches. Lors de son témoignage, il réfère à la page 19 de son rapport (pièce B-1) et les photos aux pages 20 et 21.

Décision

[74] Selon le tribunal arbitral, sur la question de la détérioration de la surface en béton des marches et balcons de l’immeuble, la preuve du Bénéficiaire était insuffisante pour que tribunal arbitral puisse accueillir la demande d’arbitrage qui s’y rapporte. Le problème de corrosion identifié par l’expert Guertin lors de son témoignage sur le point 19 réfère plutôt à un autre point de réclamation soit le point 36 mentionné ci-après.

Point n^o 20 - Mur de soutènement

[75] L’Administrateur note dans sa décision que lors de son inspection, les représentants du Bénéficiaire lui ont mentionné qu’une partie du mur de soutènement arrière était fissurée. Il rejette cette réclamation au motif que le mur de soutènement est un ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment et invoque l’article 1.3.9 du contrat de garantie (onglet 1 du cahier des pièces de l’Administrateur) déjà mentionné précédemment au paragraphe 54 ci-haut.

[76] Le seul témoin du Bénéficiaire sur ce point est l’expert Guertin. Il a témoigné sur l’existence d’une seule fissure de retrait et il réfère à la photo apparaissant à la page 28 de son rapport (pièce B-1). Selon lui, cette fissure existait à la date de son inspection du 23 décembre 2008 effectuée avant la rédaction de son rapport (pièce B-1)et elle est encore présente au jour de sa visite du bâtiment, le matin précédant l’audience. Selon lui, elle doit être scellée.

[77] Dans son plaidoyer, l’Administrateur réitère que le mur de soutènement est un ouvrage à l’extérieur du bâtiment et qu’il est donc exclu de la garantie.

[78] Le Bénéficiaire plaide que le mur de soutènement fait partie intégrante du bâtiment et doit être couvert par la garantie. Il ajoute que deux fissures plutôt qu’une ont pu être constatées lors de la visite des lieux le matin de l’audience.

Décision

[79] Le tribunal arbitral considère que le mur de soutènement fait partie intégrante du bâtiment et n’est pas une structure distincte à l’extérieur du bâtiment tel qu’une piscine extérieure, le terrassement, les allées ou le système de drainage des eaux de surface du terrain (au sens des articles 1.3.9 du contrat de garantie et 29(9) du Règlement). Chaque cas est un cas d’espèce et doit être analysé selon ses propres faits.

[80] La preuve du Bénéficiaire, fondée sur le témoignage de l’expert Guertin, couvre une plutôt que deux fissures de retrait. Par conséquent, c’est cette fissure non scellée qui constitue un défaut de construction couvert par la garantie.

Point n^o 21 - Mur (près de la salle mécanique de l’ascenseur n^o 4)

[81] Dans sa décision, l’Administrateur a constaté qu’une cornière métallique était bosselée et le revêtement de placoplâtre était endommagé par l’eau dans la partie basse du mur près de la salle mécanique de l’ascenseur n^o 4.

[82] Il rejette cette réclamation au motif que ces problèmes ont été causés par une faute du Bénéficiaire tel l’entretien inadéquat ou une mauvaise utilisation du bâtiment lesquels sont exclus de la garantie selon le paragraphe 1.3.3 du contrat de garantie (onglet 1 du cahier de pièces de l’Administrateur).

[83] Trois témoins ont fait une déposition pour le Bénéficiaire sur ce point.

[84] L’expert Guertin a noté et photographié ces dommages au mur tel qu’en fait foi la photo à la page 32 de son rapport (pièce B-1) du 27 décembre 2008. Il témoigne que près du stationnement voisin, un mur semblable en placoplâtre est intact. Il ne connaît pas la cause du problème.

[85] Ensuite, madame Julie St-Pierre témoigne qu’elle réside dans le bâtiment depuis juin 2006. Elle ne se rappelle pas si ce mur était ou n’était pas dans cet état en juin 2006.

[86] Elle témoigne que derrière ce mur se trouve son espace de rangement (« locker »). Elle n’a rien fait pour causer ce problème.

[87] Finalement, monsieur Alain Fiset témoigne qu’il ne connaît pas de chose ou de personne qui aurait pu causer ce dommage comme, par exemple, si quelqu’un lavait son auto à côté du mur en placoplâtre et l’éclaboussait au cours de cette activité.

[88] En contre-interrogatoire, madame St-Pierre et monsieur Fiset ne se rappelaient pas quand le dommage était survenu. Ils se rappelaient toutefois qu’il n’y avait pas eu d’aggravation depuis la date du rapport de ProspecPlus (pièce B-1) soit le 27 décembre 2008.

[89] L’Administrateur n’a pas présenté de preuve sur ce point.

[90] Le Bénéficiaire plaide l’absence de faute de sa part qui aurait pu constituer la cause de ces dommages. L’Administrateur prétend, en substance, que le Bénéficiaire n’a pas prouvé l’existence d’une malfaçon, vice ou manquement quelconque attribuable à l’Entrepreneur.

Décision

[91] Selon le tribunal arbitral, la preuve démontre qu’à la date de réception des parties communes soit le 27 décembre 2008, le dommage au placoplâtre et à la cornière métallique existait déjà. C’était donc à l’Entrepreneur ou en son absence, à l’Administrateur de prouver que ce problème a été causé par la faute du Bénéficiaire avant la réception ou qu’il est couvert par une des exclusions du plan de garantie mentionnées à l’article 29 du Règlement. Il ne s’est pas déchargé de ce fardeau.

[92] Dans ces circonstances, ce tribunal doit conclure que la cornière bosselée et le mur en placoplâtre endommagé à la date de la réception du bâtiment constituent des malfaçons apparentes couvertes par le contrat de garantie et dénoncées dans le rapport de ProspecPlus du 27 décembre 2008 (pièce B-1).

Point n^o 22 - bras hydraulique

[93] Le Bénéficiaire s’est désisté de sa demande relativement à ce point.

Point n^o 33 -Alarme d’incendie

[94] Dans sa décision, l’Administrateur note que les représentants du Bénéficiaire, lors de son inspection du 7 avril 2009, lui ont mentionné plusieurs anomalies du système d’alarme incendie décelées lors de l’inspection annuelle de ce système, le 2 décembre 2008. Cependant, ces représentants ne lui ont pas désigné l’endroit de ces défaillances. À défaut de preuve pertinente, il a rejeté ce point dans sa décision.

[95] Monsieur David Ménassé, gestionnaire du bâtiment pour le compte du conseil d’administration du Bénéficiaire, témoigne en premier.

[96] Il déclare que le 2 décembre 2008, lors de l’inspection annuelle obligatoire des systèmes d’alarme par la compagnie Mircom, des travaux ont été faits et d’autres travaux ont été jugés nécessaires par Mircom pour lui permettre d’émettre un certificat de conformité.

[97] Le témoin dépose (comme pièce B-5 en liasse) une facture de Mircom datée du 29 juillet 2009 pour un montant total de 802,55 $ incluant TPS et TVQ. Cette facture réfère à une commande du 12 mars 2009 et des travaux effectués les 14 avril et 28 avril 2009.

[98] Il dépose également comme pièce B-6, une facture de la compagnie Ascenseurs Transco (« Transco ») datée de mai 2009 pour un service effectué le 28 avril 2009 et dont le montant est de 406,35 $ incluant TPS et TVQ.

[99] Selon le témoin, ces deux factures ont été payées par le Bénéficiaire.

[100] Le Bénéficiaire plaide que le total de ces deux factures au montant de 1 208,90 $ devrait lui être remboursé puisque ces réparations étaient nécessaires pour la sécurité des occupants de l’immeuble et elles étaient urgentes.

[101] L’Administrateur réplique que les travaux ont été réalisés pour le compte du Bénéficiaire en avril 2009, soit entre la visite du conseiller technique de l’Administrateur (7 avril 2009) et la date de sa décision (18 juin 2009), ce qui est contraire à la procédure de réclamation prévue par le Règlement. De plus, selon la jurisprudence, le plan de garantie ne rembourse pas les dépenses effectuées par un Bénéficiaire pour réparer une malfaçon ou un vice.

Décision

[102] Selon le tribunal arbitral, le Bénéficiaire n’a pas réussi à démontrer l’urgence des réparations. La preuve démontre que la nécessité de ces réparations a été reconnue par Mircom, et on peut présumer communiquée au Bénéficiaire, lors de son inspection du 2 décembre 2008. Le 8 janvier 2009, Mircom envoie une lettre au Bénéficiaire avec un estimé des travaux correctifs requis (pièce B-5 en liasse). La commande est datée du 12 mars 2009 et les réparations de Mircom ont été effectuées les 14 et 28 avril 2009 (pièce B-6). Les travaux de Transco ont été effectués seulement le 28 avril 2009 (pièce B-5). Le délai entre l’inspection par Mircom du 2 décembre 2008 et les réparations effectuées à la fin d’avril 2009 démontre à ce tribunal que ces réparations, même si elles étaient nécessaires, n’étaient pas urgentes.

[103] Selon le paragraphe 34(6) du Règlement, le remboursement au Bénéficiaire peut être consenti seulement pour les réparations conservatoires nécessaires et urgentes. Le tribunal arbitral ne peut donc pas accueillir la demande de remboursement du Bénéficiaire du montant de 1208,90 $ pour ces réparations.

Point n^o 35 - Moteur de la porte du garage

[104] L’Administrateur a rejeté la réclamation du Bénéficiaire visant le remboursement de 2 483,25 $ que le Bénéficiaire a déboursé en février 2009 pour le remplacement de la porte du garage de type résidentiel qui était défectueuse, par une porte de qualité industrielle. Le motif du rejet était que la garantie ne porte pas sur la qualité de l’exécution des travaux mais couvre seulement le parachèvement des travaux et la réparation des vices et malfaçons.

[105] Le témoin pour le Bénéficiaire, monsieur David Ménassé a témoigné que le moteur original était, selon la compagnie de réparation SUPÉRIEUR pas neuf mais déjà utilisé. Après un an et demi d’utilisation et trois pannes, il a brûlé et a dû être remplacé de façon urgente le 10 février 2009 par un moteur de type commercial. La réparation a été faite par la compagnie SUPERIEUR - Portes de garage (« SUPERIEUR »).

[106] Le Bénéficiaire demande le remboursement de 2 483,25 $ selon la facture de SUPERIEUR payée par le Bénéficiaire (onglet 6 du cahier de l’Administrateur).

[107] L’Administrateur n’a pas soumis de preuve. Toutefois, il a déposé dans son cahier de pièces, des courriels échangés entre le témoin du Bénéficiaire, monsieur Ménassé, et l’Administrateur. Dans son courriel du 16 mars 2009, monsieur Ménassé écrit :

« Le Syndicat a dû remplacer le moteur de la porte de garage qui était à usage domestique et qui a brûlé au mois de janvier 2009. Le Sydicat désire ajouter ce point à la réclamation en cours et se faire rembourser les 2 483,25 $ payés pour installer un moteur de type commercial adapté au fonctionnement de la copropriété.

Pouvons-nous savoir quand il est prévu que l’inspecteur passera visiter le syndicat. »

(onglet 5, du cahier de l’Administrateur.)

[108] Dans son courriel subséquent du 17 mars 2009, il écrit de nouveau :

« Les administrateurs ont fait plusieurs fois réparer le moteur de la porte de garage qui s’est avéré être un moteur de type résidentiel non compatible avec un usage commun de type commercial. »

[109] Le Bénéficiaire plaide que la porte était affectée d’un vice caché et que sa réparation était urgente.

[110] L’Administrateur soumet que les travaux ont été effectués en février 2009 soit avant l’expiration des délais prévus à la procédure de réclamation du Règlement et avant que l’inspecteur ait pu faire une inspection des lieux.

Décision

[111] Le Bénéficiaire a convaincu le tribunal arbitral du fait que le moteur de la porte était entaché d’un vice ou d’une malfaçon non apparente. Il a également prouvé l’urgence et la nécessité de la réparation.

[112] Cependant, étant donné que le modèle original du moteur, selon la preuve, était du type résidentiel et qu’il n’y a aucune preuve au dossier que l’Entrepreneur s’est engagé à fournir un moteur de type industriel ou commercial, le Bénéficiaire a droit au remboursement des coûts de la main-d’œuvre et de remplacement d’un moteur semblable au moteur original. Pour établir le montant du moteur original, le Bénéficiaire devra demander à la compagnie SUPERIEUR qui a émis la facture (onglet 6 du cahier de l’Administrateur) quel était le montant qui correspondait au coût de la main-d’œuvre sur cette facture. Ensuite, il devra obtenir le prix de remplacement d’un moteur semblable au moteur original. Ces

informations devront ensuite être soumises à l’Entrepreneur et à l’Administrateur pour les fins de leur vérification et du remboursement d’une partie de la somme de 2 483,25 $ qui devra couvrir le coût de la main d’œuvre sur cette facture et le coût de remplacement de la porte de garage originale du type résidentiel.

Point n^o 36 - Balustrades et escaliers extérieurs

[113] L’Administrateur a rejeté cette réclamation au motif que l’entretien normal des balustrades et escaliers extérieurs qui sont entachés de rouille n’est pas couvert par le plan de garantie.

[114] Le premier témoin du Bénéficiaire, l’expert Guertin, réfère aux photos qui apparaissent aux pages 20 à 23 de son rapport (pièce B-1) démontrant les balustrades et les escaliers en acier à l’extérieur du bâtiment couverts de rouille.

[115] Selon lui, cette situation reflète la pauvre qualité du fini. Il écrit dans son rapport que compte tenu de l’âge du bâtiment (environ 2 ans au moment de son inspection précédant la rédaction de son rapport (pièce B-1) en décembre 2008 il était anormal que le fini soit dégradé à ce point (à la page 19 de B-1).

[116] Il opine que l’Entrepreneur n’a pas mis un nombre de couches de fini suffisant. Il a aussi noté un début de corrosion sur les limons en acier des escaliers qui se trouvent sur la façade et qui, pourtant, sont à l’abri des intempéries. Cette situation résulte probablement de l’application parcimonieuse de peinture par l’Entrepreneur.

[117] Comme réparation, il conseille de faire des travaux de sablage, de grattage et de peinture.

[118] Il ajoute que la corrosion est plus grave aux endroits où le métal touche le béton. Il a décelé une aggravation du problème de corrosion en faisant des inspections subséquentes en octobre 2009 et janvier 2010. Pour corriger la situation de la corrosion des limons des marches, il recommande d’appliquer un enduit hydrofuge sur le béton des marches pour les étancher.

[119] Il spécifie que sur les parties en métal, à part de l’apprêt à métal, deux couches de peinture seraient suffisantes.

[120] En contre-interrogatoire, il déclare ne pas être certain si une couche d’apprêt à métal a été appliquée ou pas. Selon lui, cette application est faite habituellement par le fabricant. Il a constaté que les balustrades et les escaliers ont été peints avec une couche de peinture de finition. Il ne sait pas si une ou deux couches de cette peinture ont été appliquées.

[121] Selon lui, la fréquence normale d’un travail d’entretien des ouvrages semblables est à tous les 3 ans.

[122] Témoignant aussi pour le Bénéficiaire, monsieur Alain Fiset raconte qu’il a observé les problèmes de rouille sur les marches des escaliers depuis sa première visite du bâtiment en septembre 2007.

[123] Le dernier témoin du Bénéficiaire, madame Julie St-Pierre témoigne qu’en été 2008 mais avant le 9 juillet 2008 (date de la réunion générale des copropriétaires) elle a soulevé ce problème avec monsieur Dahan (représentant de l’Entrepreneur) qui lui répondit de ne pas s’inquiéter car il corrigerait le problème, ce qu’il n’a jamais fait.

[124] L’Administrateur n’a pas soumis sa preuve sur ce point.

Décision

[125] Sur la base de la preuve du Bénéficiaire, le tribunal arbitral conclut que la présence de rouille à plusieurs endroits sur les balustrades et les marches en métal à l’extérieur du bâtiment à la date de réception du bâtiment, soit le 27 décembre 2008, constituait une malfaçon apparente couverte par la garantie.

Point n^o 37 - Toiture (bardeaux)

[126] Dans sa décision, l’Administrateur note que les représentants du Syndicat des copropriétaires ont mentionné que plusieurs bardeaux de la toiture étaient partis au vent. Ils ont demandé la réfection de la toiture afin de régler le problème.

[127] Il a constaté lui-même l’absence de quelques bardeaux de toiture. Dans sa décision, il écrit ceci :

« a) Il est courant que quelques bardeaux de toiture se détachent de la toiture sous certaines conditions météorologiques.

En effet, la situation géographique du Bâtiment et l’angle d’attaque des vents violents font, qu’à l’occasion, des bardeaux de toiture se détachent. Cette situation fait partie de l’entretien normal du bâtiment.

b) De plus, le fardeau de preuve revient au Bénéficiaire et celui-ci n’a pas démontré le bien-fondé d’un manquement de la part de l’entrepreneur…

Par conséquent, pour les motifs précités, GMB ne peut reconnaître ce point en vertu du texte de la garantie. »

[128] Monsieur David Ménassé, témoignant pour le Bénéficiaire, raconte qu’en juillet 2009, après plusieurs plaintes des copropriétaires à l’effet qu’il manquait de bardeaux sur le toit et qu’ils en trouvaient dans la cour arrière, il a contacté un couvreur Les Toitures Magella Giguère inc. qui a remplacé les bardeaux qui étaient partis au vent et a nettoyé deux paniers de drains sur deux toits. Il dépose la facture des Toitures Magella datée du 17 juillet 2009 au montant de 3 837, 75 $ incluant TPS et TVQ comme pièce B-8 en liasse.

[129] Ce même couvreur a effectué d’autres réparations le 19 octobre 2009 : il a installé un solin de métal manquant et refait une pointe du toit où les bardeaux avaient été mal installés. Il a émis une deuxième facture pour ce travail datée du 19 octobre 2009 au montant de 1 7449,56 $ incluant TPS et TVQ (pièce B-8 en liasse).

[130] Le témoin réfère également à la lettre de dénonciation (onglet 7 du cahier de l’Administrateur) dont il dépose une autre copie comme pièce B-9. Elle est adressée à monsieur Simon Zeev Dahan, le représentant de l’Entrepreneur. Une copie de cette lettre a également été transmise à l’Administrateur.

[131] L’Entrepreneur n’a pas réagi à cette dénonciation.

[132] Monsieur Ménassé relate qu’après l’envoi de sa lettre de dénonciation et puisque le contreplaqué du toit était nu à certains endroits, il a contacté les Toitures Magella Giguère inc.

[133] Après les travaux de juillet et octobre 2009, le problème des bardeaux était réglé. Il déclare que le Bénéficiaire désire être remboursé pour le montant total des deux factures (pièce B-8 en liasse mentionnée ci-haut) pour un montant total de 5 587,31 $ incluant TPS et TVQ.

[134] En contre-interrogatoire, le témoin déclare que l’Administrateur n’a jamais répondu à la copie de sa lettre de dénonciation qu’il a reçue (onglet 7 du cahier de l’Administrateur). Il n’est pas certain à quelle date il a envoyé les deux factures à l’Administrateur. Il s’est engagé à vérifier ceci.

[135] L’Administrateur s’est objecté au dépôt de la lettre de dénonciation du 22 juin 2009 sans donner de raison précise.

[136] L’expert du Bénéficiaire, monsieur Guertin, déclare que ça peut arriver que quelques bardeaux partent au vent. Cependant si, comme dans le cas qui nous occupe, quelque 40 bardeaux s’envolent ainsi, c’est tout à fait exceptionnel et constitue une malfaçon.

[137] Selon lui, la cause possible d’un tel phénomène était que les bardeaux étaient mal cloués ou qu’ils n’étaient pas collés avec du mastic si leur installation était effectuée par un temps froid.

[138] Il explique que le problème des bardeaux ne fait pas partie de son rapport du 27 décembre 2008 (pièce B-1) car, lors de son inspection pré-réception, il n’est pas monté sur le toit à cause de la neige qui le recouvrait.

[139] Au cours de son contre-interrogatoire, monsieur Mario Caron, l’auteur de la décision de l’Administrateur a reconnu que sa référence (voir le paragraphe 127 ci-haut) aux bardeaux de toiture qui se détachent et partent au vent sous certaines conditions météorologiques - était de nature générale et ne s’appliquait pas nécessairement au bâtiment du Bénéficiaire.

[140] Le Bénéficiaire plaide que le remplacement des nombreux bardeaux partis au vent et l’installation d’un solin manquant sont des vices de construction. Vu le danger d’infiltration d’eau par le toit, les réparations payées par le Bénéficiaire étaient urgentes. Il demande le remboursement de 5 587,31 $ pour les deux factures qu’il a payées (pièce B-8 en liasse).

[141] L’Administrateur écrit dans son plaidoyer que le Bénéficiaire n’a pas prouvé que l’Administrateur a reçu la lettre de dénonciation du 22 juin 2009 (pièce B-9 et onglet A-7 du cahier de l’Administrateur). Il ajoute que malgré les demandes répétées lors de cet arbitrage, ni le procureur de l’Administrateur, ni son client n’ont reçu copie d’une quelconque correspondance du Bénéficiaire ou de ses mandataires concernant des travaux sur la toiture. Selon le procureur de l’Administrateur, son client n’a donc jamais été informé des demandes du Bénéficiaire et de son intention de faire effectuer les travaux de réparation. De plus, l’installation d’un solin de métal ne faisait pas partie de la dénonciation faite par le Bénéficiaire dans sa lettre du 21 janvier 2009.

[142] De plus, il ajoute qu’une partie des travaux de toiture a été complétée avant même la date à laquelle le Bénéficiaire aurait informé le CCAC de son intention de porter la décision de l’Administrateur en arbitrage.

Décision

[143] Le tribunal arbitral ne peut accueillir les prétentions du procureur de l’Administrateur. La demande d’arbitrage du Bénéficiaire porte sur la décision de l’Administrateur du 18 juin 2009 qui a été précédée d’une inspection du 7 avril 2009. Dans sa décision, l’Administrateur écrit comme suit :

« Les représentants du Syndicat des copropriétaires mentionnent que plusieurs bardeaux de la toiture sont partis au vent. Ceux-ci demandent la réfection de la toiture afin de régler le problème. »

[144] Le tribunal arbitral note que l’expression « les représentants du Syndicat des copropriétaires mentionnent » est une expression standard que l’Administra-teur utilise dans le texte de sa décision pour chaque point de réclamation.

[145] Par ailleurs, dans sa décision, l’Administrateur ne soulève jamais le fait que l’Entrepreneur ou l’Administrateur n’avaient pas reçu préalablement une dénonciation écrite de ce point, tel que requis par le Règlement. Il ne l’a pas mentionné non plus à l’audience malgré qu’il y était présent. Le fardeau de preuve reposait sur l’Administrateur de démontrer qu’il n’a jamais reçu de dénonciation écrite du Bénéficiaire. Il ne s’en est pas déchargé malgré les prétentions de son procureur dans son plaidoyer écrit.

[146] Est-ce que les réparations conservatoires effectuées par le Bénéficiaire étaient nécessaires et urgentes selon les critères du paragraphe 6 de l’article 34 du Règlement, afin que leur coût puisse être remboursé au Bénéficiaire? La preuve présentée au tribunal arbitral était suffisamment convaincante pour répondre « oui » à cette question.

[147] Puisque l’Administrateur, dans sa décision du 18 juin 2009, a rejeté la réclamation du Bénéficiaire sur ce point, quel choix avait ce dernier pour empêcher les infiltrations d’eau et d’autres problèmes potentiels qui auraient pu survenir en absence de plusieurs bardeaux (une quarantaine) sur le toit? En procédant à l’exécution de ces réparations, il a agit en bon père de famille et il a empêché l’aggravation des dégâts.

[148] Est-ce que le Bénéficiaire a droit aussi au remboursement pour le remplacement d’un solin manquant? Dans sa décision, l’Administrateur écrit que les représentants du Bénéficiaire demandent « la réfection de la toiture afin de régler le problème ». Selon l’expérience de l’arbitre, les travaux de réfection de toit ou de sa réparation nécessitent l’utilisation de plusieurs matériaux tels que des solins, des bardeaux, du papier goudronné, parfois même le remplacement de feuilles de contreplaqué etc. Le Bénéficiaire n’a pas besoin d’énumérer tous ces articles dans sa dénonciation écrite du problème de construction qu’il doit transmettre à l’Entrepreneur, avec copie à l’Administrateur.

[149] Pour toutes ces raisons, le tribunal conclut que le Bénéficiaire a le droit au remboursement des deux factures précitées (pièce B-8) totalisant 5 587,31 $.

Point n^o 38 - Drain (dans le pavé-uni)

[150] Dans sa décision, l’Administrateur écrit ceci :

« Les représentants du Syndicat des copropriétaires mentionnent qu’un drain dans le pavé-uni est trop haut. »

[151] Il rejette ce point de réclamation sur la base de l’article l.3.9 du contrat de garantie qui prévoit que les ouvrages situés à l’extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie.

[152] La preuve du Bénéficiaire démontre d’un drain dépassait le pavé uni à l’extérieur du bâtiment de 1 pouce.

[153] Selon le tribunal et pour le même motif que celui invoqué par l’Administrateur dans sa décision, cette réparation d’un ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment est exclu du plan de garantie. L’extrait pertinent de l’article 1.3.9 du contrat de garantie qui, par ailleurs, est prévu aussi au paragraphe 29(9) du Règlement est cité ci-haut au paragraphe 54.

Point n^o39 - Isolation

[154] Dans sa décision, l’Administrateur écrit ceci :

« Les représentants du Syndicat des copropriétaires mentionnent que l’isolation des portes et fenêtres du bâtiment n’a pas été effectuée adéquatement. »

[155] Il constate toutefois que la dénonciation écrite du Bénéficiaire lui a été transmise par courriel un mois après son inspection. Il écrit qu’il revient au Bénéficiaire de prouver le bien-fondé d’un manquement de la part de l’Entrepreneur du défaut de construction allégué et conclut que :

« Pour que ce point fasse l’objet d’une étude attentive de la part de GMB, il faudra avoir une preuve pertinente qui démontre la responsabilité de l’Entrepreneur. Par conséquent, GMB ne peut reconnaître ce point en vertu du texte de la garantie. »

[156] Témoignant pour le Bénéficiaire, l’expert Guertin explique ce problème mentionné dan son rapport daté du 21 février 2008 déposé comme pièce B-3. Ce rapport concerne l’unité 6241A chemin Hillsdale appartement à monsieur Alain Fiset. Il a procédé à une inspection visuelle et a effectué des tests de thermographie par caméra infrarouge dans cette unité. Son mandat était de vérifier la qualité de l’enveloppe du bâtiment.

[157] En ce qui concerne les problèmes d’isolation des portes et fenêtres dans l’unité de monsieur Fiset, les conclusions de l’expert Guertin sont à l’effet qu’il existe des problèmes d’isolation aux endroits suivants qu’il a identifiés dans son rapport (pièce B-3).

1. À la chambre des maîtres, au troisième étage, au bas du mur et au pourtour des ouvertures, juste à la rencontre de la lisse basse et du plancher ainsi qu’au coin du mur et au bas des portes (photos IT-2 et IT-3, pages 10 et 11).

2. Au-dessus de la fenêtre en baie, au troisième étage (page 12, photo IT-4).

3. À la chambre d’enfant, au troisième étage, (page 16, photo IT-8) dans la région inférieure du mur situé à gauche de la fenêtre.

4. À la chambre d’enfant, au troisième étage, entre les fenêtres (photo IT-11 à la page 19).

5. Dans la zone située au-dessus de la fenêtre en baie au deuxième étage (photo IT-14, à la page 22).

[158] Quant à la cause probable de ces problèmes, l’expert Guertin la décrit comme ceci dans son rapport, pièce B-3 à la page 32 :

« Pour ce qui est des faiblesses thermiques relevées au pourtour des ouvertures, elles sont conséquentes du manque d’isolation et d’une mauvaise étanchéité. Il est aussi probable que l’isolation, sous forme de laine minérale, ait été compressée lors de sa pause afin de remplir les espaces étroits. Dans ce cas, l’isolation sous forme de laine minérale voit sa résistance thermique diminuer considérablement. Concernant l’étanchéité à ces endroits, il est possible que le pare-vapeur y soit mal disposé ou scellé. »

[159] Ensuite, c’est au tour de monsieur Alain Fiset de témoigner. Ce que le tribunal retient de son témoignage est qu’après un sinistre causé par un éclatement d’un tuyau de gicleur gelé le 3 janvier 2008, les deux experts de son assureur ont découvert un manque de pare-air à quelques endroits.

[160] De plus, la porte d’entrée principale au 2^e étage était mal isolée.

[161] Le troisième témoin, madame St-Pierre, déclare que chez elle, la porte du balcon et la porte principale sont mal isolées. Monsieur Dahan (pour l’Entrepreneur) a déjà reconnu ce problème et a promis de le corriger, ce qu’il n’a jamais fait.

[162] Elle ne sait pas si l’isolation des portes et fenêtres des autres unités de condominium est mauvaise ou pas.

[163] L’Administrateur n’a pas présenté de preuve.

[164] L’Administrateur plaide que la preuve des problèmes d’isolation des portes et fenêtres (parties communes) de l’appartement de monsieur Fiset est insuffisante. Il met en doute la fiabilité des tests de thermographie et ajoute que l’inspection visuelle par l’expert Guertin, sans ouverture des murs, est insuffi-sante pour prouver un problème d’isolation. Il plaide qu’il n’y a pas de preuve quant au problème d’isolation dans les parties communes des autres unités.

Décision

[165] Le tribunal note que la lettre de dénonciation du Bénéficiaire du 7 mai 2009 visait un problème d’isolation des fenêtres et des portes de plusieurs unités (onglet 7 du cahier des pièces de l’Administrateur). Puisque cette dénonciation a été faite par monsieur David Ménassé au nom du Bénéficiaire, on doit présumer qu’il s’agit de l’isolation dans les parties communes du bâtiment seulement plutôt que les parties privatives appartenant aux copropriétaires.

[166] En ce qui concerne les problèmes d’isolation des portes et fenêtres dans l’unité de monsieur Fiset, le tribunal est d’avis que la preuve de ces problèmes aux endroits identifiés ci-haut aux paragraphe 157 et décrits dans le rapport (pièce B-3) de monsieur Guertin, a été suffisamment convaincante.

[167] De plus, selon la preuve, la porte d’entrée principale de l’unité de monsieur Fiset est également affectée d’un problème d’isolation.

168] En ce qui concerne l’unité de madame St-Pierre, le tribunal conclut sur la base de la preuve soumise, que ses deux portes, soit la porte d’entrée et celle du balcon, souffrent aussi d’un défaut d’isolation.

[169] Pour ce qui est des problèmes d’isolation des portes et fenêtres des autres unités, la preuve de ces problèmes devant de tribunal est nettement insuffisante. Cette partie de la demande d’arbitrage est donc rejetée.

Point n^o 44 - gouttières

[170] Le Bénéficiaire réclame le remboursement de 4 294,89 $ incluant TPS et TVQ pour l’installation de huit (8) gouttières devant les balcons des « penthouses » à l’avant de l’immeuble et d’une (1) gouttière sur son côté gauche (le côté du garage).

[171] Le Bénéficiaire plaide que ce remplacement est devenu urgent à la suite d’une infiltration d’eau sérieuse à l’unité 306. Vraisemblablement, elle a été causée par une grande pluie survenue le 15 juillet 2009. Depuis l’installation de ces gouttières, aucun dégât d’eau semblable n’est survenu.

[172] La pièce B-12 en liasse démontre que Construction Ouellet et fils qui a posé ces gouttières, a fait une soumission au Bénéficiaire le 24 août 2009, laquelle fut acceptée le 28 août 2009 par ce dernier. Toutefois, les travaux ont été effectués à la fin de septembre 2009 (la facture est datée du 22 septembre 2009).

[173] Selon la preuve, ce retard a été causé par le retard d’Hydro Québec à prendre les mesures nécessaires afin de protéger ses fils électriques.

[174] Aucune preuve n’a été déposée que ces gouttières étaient prévues dans les plans et devis du bâtiment ou que l’Entrepreneur s’est engagé à les poser.

[175] L’Administrateur plaide qu’il s’agit d’un travail de parachèvement et que ce travail n’a pas été dénoncé dans le rapport pré-réception du 27 septembre 2008 préparé par ProspecPlus (pièce B-1).

[176] Le Bénéficiaire prétend qu’il s’agit d’une malfaçon non apparente dont la réparation par le Bénéficiaire était urgente.

Décision

[177] Selon le tribunal, le Bénéficiaire n’a pas réussi à prouver qu’il s’agissait d’un vice ou d’une malfaçon non apparente. Pour ce faire, il aurait fallu qu’il prouve qu’une norme de construction ou une règle de l’art requière l’installation de telles gouttières.

[178] De plus, compte tenu du fait qu’aucune preuve n’a été soumise que l’installation de ces gouttières a été promise par l’Entrepreneur au Bénéficiaire ou qu’elles étaient prévues aux plans et devis du bâtiment, leur absence ne constitue pas « un manquement de l’Entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles » et leur installation, ou le remboursement pour l’effectuer, ne sont donc pas couvertes par la garantie de l’Administrateur.

Point n^o 45 - Accès au toit

[179] Le tribunal arbitral constate que les parties ont réglé ce point lors de l’audience.

Point n^o 46 - Garde-corps des balcons des penthouses

[180] Le 7 mai 2009, le Bénéficiaire a envoyé une lettre de dénonciation écrite à l’Entrepreneur, avec copie à l’Administrateur, (onglet 7 du cahier des pièces de l’Administrateur) lui indiquant que les paliers des escaliers menant aux penthouses présentent de graves défauts de protection car le bas des garde-corps se situait à 30cm du sol

« ce qui est très dangereux et présente des risques de chute mortelle pour les enfants. »

[181] Le 9 juin 2009, le Bénéficiaire écrit une deuxième lettre au même effet à l’Entrepreneur, avec copie à l’Administrateur, leur rappelant le problème et les dangers de chute pour les enfants.

[182] L’Administrateur n’a pas vu ce problème lors de son inspection du 7 avril 2009 car à cette date, il n’avait pas encore reçu la première lettre de dénonciation du 7 mai 2009. Pourtant, dans sa décision du 18 juin 2009, qu’il a rendue après avoir reçu les 2 lettres de dénonciation précitées, il rejette ce point de réclamation au motif que le bien-fondé d’un manquement de la part de l’Entrepreneur ne lui a pas été démontré par le Bénéficiaire.

[183] Ce point est également un de ceux mentionnés par le procureur de l’Administrateur dans sa lettre du 7 décembre 2009 citée au paragraphe 13 ci-haut. Pour les raisons décrites dans cette lettre, l’Administrateur a refusé de procéder à une nouvelle inspection et confirme qu’il rejette ce point de réclamation « faute de preuve ou parce qu’il n’a pas été dénoncé en temps opportun ».

[184] La preuve du Bénéficiaire révèle qu’il a fait remplacer huit (8) rampes en fer forgé en deux phases soit les 10 et 15 juillet 2009 par J.S. Menuiserie inc. Il dépose une facture pour les travaux effectués par cet entrepreneur (pièce B-13) datée du 23 juillet 2009 pour un montant de 4 176,38 $ qu’il a payé et pour lequel il demande un remboursement.

[185] Le Bénéficiaire demande le remboursement de cette facture au motif que ces travaux de réparation sont dus à une faute de l’Entrepreneur, ils étaient urgents et ni l’Entrepreneur, ni l’Administrateur n’ont fait quelques démarches que ce soit après les deux (2) lettres de dénonciation du 7 mai 2009 et 9 juin 2009.

[186] L’Administrateur n’a offert aucune preuve sur ce point.

[187] L’Administrateur s’oppose au remboursement en invoquant le fait que le Bénéficiaire ne l’a pas informé de son intention de réparer ou remplacer ces garde-corps avant de procéder à ces travaux.

Décision

[188] Selon le tribunal, le Bénéficiaire a amplement prouvé la nécessité et l’urgence de ces travaux causés par des garde-corps mal conçus ou mal installés par l’Entrepreneur et qui représentaient un risque de sécurité pour les enfants. Après sa deuxième lettre de dénonciation à l’Entrepreneur et à l’Administrateur indiquant le risque d’une chute mortelle par un enfant et après le rejet de la réclamation par l’Administrateur, dans sa décision du 18 juin 2009, le Bénéficiaire était justifié de procéder à faire ces travaux, sans autre avis à l’Entrepreneur ou à l’Administrateur. Son droit à un tel remboursement est prévu au paragraphe 34(6) du Règlement.

Point n^o 47 - Infiltration (penthouse)

[189] L’Admistrateur n’a pas reconnu ce point dans sa décision du 18 juin 2009 pour les mêmes raisons que celles mentionnées ci-haut sous le point n^o 46.

[190] La preuve révèle que la dénonciation écrite a été faite à l’Entrepreneur avec copie à l’Administrateur, le 7 mai 2009 (onglet 7 du cahier des pièce de l’Administrateur). Cette dénonciation se lit comme suit :

« 5. Concernant les penthouses :

- en parallèle des problèmes liés à l’isolation il y a des infiltrations d’eau et d’air par les portes et fenêtres. »

[191] Seul monsieur Fiset témoigne sur ce point. Il déclare que l’eau s’infiltre par sa porte du balcon au troisième étage de son unité de condominium et particulièrement quand il pleut et vente. Pour empêcher ces infiltrations, il laisse une serviette en dessous de sa porte chaque fois qu’il pleut.

[192] Il ne sait pas si un problème similaire existe dans les autres penthouses.

[193] Dans son unité, ce problème existe depuis qu’il y a emménagé.

[194] Il a demandé plusieurs fois à monsieur Dahan (représentant de l’Entrepreneur) de corriger ce problème et ce dernier lui a promis de le faire. Il ne l’a jamais fait.

[195] L’Administrateur n’a pas présenté de preuve sur ce point.

[196] Le Bénéficiaire plaide que le problème de mauvaise étanchéité au pourtour des ouvertures a été indiqué dans le rapport de l’expert Guertin qu’il a préparé à la demande de monsieur Fiset le 21 février 2008 à la suite d’une inspection visuelle et des tests de thermographie (pièce B-3) dans son condo. De plus, il déclare que l’Entrepreneur a toujours reconnu ce problème mais n’a jamais accepté de faire les correctifs.

[197] L’Administrateur soutient que monsieur Fiset a reconnu que ce problème existe depuis qu’il a emménagé dans son condo en décembre 2007 mais que, selon le dossier de l’Administrateur, ce problème a été dénoncé par écrit seulement en mai 2009. Ce délai excède le délai maximal de six (6) entre la découverte d’un vice ou malfaçon et sa dénonciation écrite.

Décision

[198] Malgré le texte de la dénonciation écrite du Bénéficiaire du 7 mai 2009 (cité au paragraphe 190 ci-haut) qui référe au problème d’infiltration par les portes et fenêtres dans plusieurs penthouses, la preuve devant le tribunal d’arbitrage vise uniquement l’unité de monsieur Fiset.

[199] Il est exact que monsieur Fiset a reconnu qu’il savait depuis décembre 2007 que ce problème existait, néanmoins sa connaissance personnelle n’équivaut pas à la connaissance du problème ou à sa découverte par le Syndicat des copropriétaires. Ce dernier est seul responsable de l’entretien des parties communes du bâtiment et il est le Bénéficiaire dans ce dossier. Il agit relativement à la gestion des parties communes de l’immeuble par l’entremise de son conseil d’administration de trois (3) membres qui a le droit et qui, selon la preuve, a délégué au moins une partie de cette gestion à monsieur David Ménassé.

[200] Étant donné que le tribunal arbitral a confirmé que la réception des parties communes du bâtiment a eu lieu le 27 décembre 2008, que la dénonciation, selon la preuve, a été faite le 7 mai 2009 et que la date de la découverte de ce problème par le Bénéficiaire avant cette dénonciation n’a pas été prouvée, il n’y a pas de preuve devant le tribunal pour qu’il puisse conclure que le délai entre la découverte du problème par le Bénéficiaire et sa dénonciation écrite à l’Entrepreneur et à l’Administrateur a excédé le délai maximal de six (6) mois prévu par le Règlement.

[201] Selon la preuve, il s’agit d’une malfaçon ou d’un vice non apparent couvert par la garantie. En ce qui concerne les infiltrations d’eau dans les autres unités de condominium, il n’y a pas de preuve suffisante devant ce tribunal quant à leur existence. Cette partie de la demande d’arbitrage est donc rejetée.

Point n^o 48 - Puits de lumière

[202] Dans sa dénonciation du 7 mai 2009 à l’Entrepreneur, avec copie à l’Administrateur, le Bénéficiaire a écrit ceci :

« 5. Concernant les penthouses :

- Les puits de lumière coulent et des cernes de rouille apparaissent. »

(Onglet n^o 7 du cahier des pièces de l’Administrateur).

[203] L’Administrateur n’a pas inspecté ces puits de lumière lors de sa visite du 7 avril 2009. Il a rejeté cette réclamation aux mêmes motifs que ceux qu’il a invoqués aux points n^os 46 et 47 de la réclamation du Bénéficiaire.

[204] Ce point est également mentionné par le procureur de l’Administrateur, dans sa lettre du 7 décembre 2009 citée au paragraphe 13 ci-haut.

[205] Monsieur Fiset occupe une unité de condominium qui est un penthouse muni d’un puits de lumière. Selon lui, la forme de son puits de lumière est inadéquate. La fenestration qui constitue une composante de ce puits de lumière est plate plutôt que convexe, ce qui fait que les gouttes de pluie demeurent sur la vitre. La vitre plate est donc plus difficile à entretenir que si elle était convexe. Il a constaté des traces de rouille sur la vitre mais pas d’infiltration d’eau depuis décembre 2007.

[206] Le deuxième témoin est l’expert Guertin. Il déclare que normalement on rencontre des vitrages convexes plutôt que plats sur des puits de lumière. Il ne connaît pas de norme qui prescrirait des vitrages bombés plutôt que plats.

[207] Il n’est pas certain des causes des cernes de rouille décrits dans la lettre de dénonciation du Bénéficiaire. Il a visité le bâtiment le 14 janvier 2010 avant de rédiger son rapport du 27 janvier 2010 sur les infiltrations d’eau et la ventilation du vide sous toit (pièce B-2). Il a visité l’unité n^o 307 (qui n’est pas l’unité de monsieur Fiset, le 1^er témoin) où un dégât d’eau est survenu avant sa visite. Il écrit dans son rapport à la page 6 n^o1 que :

« L’unité à l’étude a été la proie d’infiltrations d’eau qui se sont manifestées principalement au niveau du puits de lumière situé dans l’escalier donnant au deuxième étage. »

[208] Visuellement, il n’est pas capable de dire si le puits de lumière de cette unité est étanche ou pas. Il pense qu’une autre possibilité est un manque de ventilation ou un manque d’isolation à côté du puits.

[209] Le dernier témoin est monsieur David Ménassé. Il déclare que, à part une plainte au sujet de l’unité n^o 307, il n’a pas reçu d’autres plaintes.

[210] En janvier 2009, il a vu des traces d’infiltration dans le puits de lumière de l’unité n^o 301 mais le propriétaire de cette unité qui a rencontré monsieur Caron, le conseiller technique de l’Administrateur, ne lui a pas mentionné de problème relié à son puits de lumière.

Décision

[211] La preuve devant ce tribunal de problèmes potentiels concernant les puits de lumière est reliée uniquement au puits de lumière de l’unité de monsieur Fiset (6241A chemin Hillsdale) et de l’unité n^o 307. Quant au puits de lumière de l’unité 301 et à ceux des autres unités, il y a une absence presque totale de preuves à leur sujet.

[212] Commençons par la forme du vitrage du puits de lumière de l’unité de condominium de monsieur Fiset. Sur ce point, la preuve est insuffisante pour que le tribunal d’arbitrage puisse conclure qu’elle constitue un vice ou une malfaçon selon les termes de la garantie ou du Règlement. Aucune norme ou règle de l’art qui prescrirait un vitrage bombé ou convexe (autre qu’une vitre plate) n’a été portée à l’attention de ce tribunal.

[213] Ceci dispose du puits de lumière au condominium de monsieur Fiset.

[214] En ce qui concerne les infiltrations d’eau dans le puits de lumière de l’unité 307, la preuve démontre qu’une infiltration d’eau a eu lieu par ce puits ou aux alentours de ce puits précédant la visite de monsieur Guertin en janvier 2010. Selon la preuve, cette infiltration n’était pas la première. Cette preuve est suffisante pour accueillir la demande et statuer que ce puits est ou a été avant sa réparation de janvier 2010 affecté d’un défaut de construction. Cependant, avant que l’Entrepreneur et/ou l’Administrateur procèdent à sa réparation, ce puits devrait être inspecté de nouveau pour découvrir les causes réelles de ces infiltrations et pour s’assurer que le problème n’a pas déjà été réparé.

Remboursement des frais d’expert

[215] Le Bénéficiaire soumet trois factures pour les expertises préparées par ProspecPlus dont il demande le remboursement, à savoir :

1. Facture n^o 011541 du 5 janvier 2009 relativement à l’inspection pré-réception et rapport au montant de 3 612,00 $ (incluant TPS et TVQ);

2. Facture n^o 012997 du 27 janvier 2010 pour une visite des lieux et la préparation d’un rapport au montant de 1 862,44 $ (incluant TPS et TVQ);

3. Facture n^o 013160 datée du 22 février 2010 pour la présence et le témoignage de l’expert, monsieur Michel Guertin, à l’audience tenue les 19 et 22 février 2010 pour un montant total de 2 299,83 $ (incluant TPS et TVQ).

[216] L’article 38 du Règlement prévoit ce qui suit :

« L’arbitre doit statuer, s’il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d’expertises pertinentes que l’administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel. »

[217] Le tribunal d’arbitrage considère que les montants de ces factures sont raisonnables et que les expertises étaient pertinentes tant au niveau des rapports de ProspecPlus qui ont été déposés qu’à celui du témoignage de l’expert Guertin.

[218] Quant aux autres dépenses effectuées par le Bénéficiaire pour la tenue de l’arbitrage, elles ne pourront pas lui être remboursées puisque l’article 39 du Règlement ne le permet pas :

« 39. Les dépenses effectuées par le bénéficiaire, l’entrepreneur et l’administrateur pour la tenue de l’arbitrage sont supportées par chacun d’eux. »

Conclusions supplémentaires

[219] La Loi sur le bâtiment[4] ainsi que le Règlement ne contiennent pas de clause privative complète. L’arbitre a compétence exclusive, sa décision lie les parties et elle est finale et sans appel.

[220] Selon l’article 37 du Règlement, lorsque le demandeur est le Bénéficiaire, les coûts de l’arbitrage sont à la charge de l’Administrateur à moins que le Bénéficiaire n’obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation soumise à l’arbitrage, auquel cas, l’arbitre départage ces coûts.

[221] Dans la présente cause, le Bénéficiaire a obtenu gain de cause sur certains aspects de sa demande d’arbitrage.

[222] En ce qui concerne la valeur totale de la réclamation du Bénéficiaire soumise en arbitrage, la preuve présentée lors de l’audition est insuffisante pour l’établir avec exactitude. Selon l’estimation raisonnable du tribunal arbitral, compte tenu du fait que le bâtiment comprend 24 unités de condominium et que certains points de la réclamation du Bénéficiaire touchaient plusieurs de ces unités - la valeur totale de cette réclamation soumise à l’arbitrage dépassait 60 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

DÉCLARE que la date de réception des parties communes du bâtiment dont les adresses civiques sont 6237 à 6263 chemin Hillsdale à Montréal est le 27 décembre 2008;

Point n^o 2

ACCUEILLE la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme Point no 2 « Toiture (ventilation) » concernant la ventilation déficiente des vides sous toit du bâtiment;

ORDONNE qu’une expertise plus poussée soit effectuée par l’Entrepreneur et, à son défaut, par l’Administrateur concernant les mesures correctives requises le ou avant le 15 novembre 2010, et qu’une copie de cette expertise soit transmise au Bénéficiaire dans le même délai;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur d’effectuer dans un délai de 45 jours de la réception de l’expertise mentionnée au paragraphe précédent, les travaux correctifs requis pour réparer le système de ventilation de tous les vides sous toit du bâtiment conformément aux normes prévues par le Code de construction du Québec, le Code national du bâtiment et toute réglementation y applicable, ainsi qu’en conformité aux règles de l’art en semblables matières.

Point n^o 4

ACCUEILLE la demande d’arbitrage relativement à la réclamation identifiée ci-haut comme « Point 4 - cornières d’acier corrodées »;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur de réparer toutes les cornières en acier corrodées au-dessus des ouvertures dans le bâtiment conformément aux normes prévues par le Code de construction, le Code national du bâtiment et de toute réglementation y applicable, ainsi qu’en conformité aux règles de l’art sur semblable matière le ou avant le 15 décembre 2010;

Point n^o 6

ACCUEILLE partiellement la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point no 6 - Ouvertures au mur de fondation gauche»;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur de sceller le « joint froid » dans la cage d’escaliers (au mur de fondation - côté gauche du bâtiment) conformément aux règles de l’art en semblables matières le ou avant le 15 décembre 2010;

Point n^o 16

REJETTE la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point n^o 16 - Niveau de terrain »;

Point n^o 17

ACCUEILLE partiellement la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 17 - Joints de scellement »;

ORDONNE à l’Entrepreneur et à son défaut à l’Administrateur de réparer tous les joints verticaux non scellés qui apparaissent à l’extérieur du bâtiment et qui sont du même type que les joints qui apparaissent sur les photos aux pages 11 et 17 du rapport de ProspecPlus du 27 décembre 2008 déposé comme pièce sous la cote B-1. Ces réparations devront être effectuées selon les règles de l’art applicables en semblables matières le ou avant le 15 décembre 2010;

Point n^o 19

REJETTE la demande d’arbitrage relativement à la demande d’arbitrage du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point n^o 19 - Béton (marches et balcons) »;

Point n^o 20

ACCUEILLE partiellement la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point n^o 20 - Mur de soutènement »;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur, de réparer une seule fissure de retrait sur le mur de soutènement arrière qui apparaît sur la photo, à la page 28 du rapport de ProspecPlus daté du 27 décembre 2008 (pièce B-1) selon les règles de l’art applicables en semblables matières, le ou avant le 15 décembre 2010;

Point n^o 21

ACCUEILLE la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 21 - Mur (près de la salle mécanique de l’ascenseur n^o 4) »;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur de réparer le mur en placoplâtre endommagé et la cornière métallique bosselée conformément aux règles de l’art, le ou avant le 15 décembre 2010;

Point n^o 33

REJETTE la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 33 - Alarme d’incendie»;

Point n^o35

ACCUEILLE partiellement la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 35 - Moteur de la porte de garage »;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur de rembourser au Bénéficiaire le montant du coût de la main-d’œuvre facturé selon la facture de la compagnie SUPERIEUR Portes de garage du 10 février 2009 (onglet 6 du cahier de l’Administrateur) ainsi que le coût d’un moteur semblable au moteur original de cette porte de garage. Ce remboursement doit être fait dans les 15 jours de calendrier de la transmission des renseignements pertinents par le Bénéficiaire à l’Entrepreneur et à l’Administrateur;

Point n^o 36

ACCUEILLE la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point n^o 36 - Balustrades et escaliers extérieurs;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur d’effectuer, le ou avant le 15 décembre 2010, les mesures correctives requises pour faire disparaître la corrosion et empêcher sa réapparition prématurée sur toutes les balustrades extérieures en métal et de toutes les parties en métal des escaliers extérieurs du bâtiment. Ces travaux devront être effectués conformément aux normes prévues par le Code de la construction du Québec, le Code national du bâtiment et toute réglementation y applicable`, ainsi qu’en conformité aux règles de l’art en semblables matières;

Point n^o 37

ACCUEILLE la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 37 - « Toiture (bardeaux) »;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur, de rembourser au Bénéficiaire la somme totale de 5 587,31 $ incluant TPS et TVQ qui lui a été facturée par Les Toitures Magella Giguère inc. les 17 juin 2009 et 19 octobre 2009, le ou avant le 15 novembre 2010;

Point n^o 38

REJETTE la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 38 - Drain (dans pavé-uni) »;

Point n^o 39

ACCUEILLE partiellement la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 39 - Isolation », en ce qui concerne certains endroits dans les unités appartenant à monsieur Alain Fiset et madame Julie St-Pierre, notamment :

1. Dans l’appartement de monsieur Alain Fiset situé au […] chemin Hillsdale aux endroits identifiés dans le rapport de la firme ProspecPlus daté du 21 février 2008 et déposé à l’audience comme pièce B-3, à savoir :

a) À la chambre des maîtres, au troisième étage, au bas du mur et au pourtour des ouvertures, juste à la rencontre de la lisse basse et du plancher ainsi qu’au coin du mur et au bas des portes (photos IT-2 et IT-3, pages 10 et 11).

b) Au-dessus de la fenêtre en baie, au troisième étage (page 12, photo IT-4).

c) À la chambre d’enfant, au troisième étage, (page 16, photo IT-8) dans la région inférieure du mur situé à gauche de la fenêtre.

d) À la chambre d’enfant, au troisième étage, entre les fenêtres (photo IT-11 à la page 19).

e) Dans la zone située au-dessus de la fenêtre en baie au deuxième étage (photo IT-14, à la page 22).

f) À la porte d’entrée principale.

2. Dans l’appartement de madame Julie St-Pierre

a) à la porte d’entrée principale et

b) à la porte du balcon.

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur d’effectuer le ou avant le 15 décembre 2010 les réparations requises dans ces unités de condominium aux endroits mentionnés au paragraphe précédent, conformément aux normes prévues par le Code de la construction du Québec, le Code national du bâtiment et toute réglementation y applicable, ainsi qu’en conformité aux règles de l’art en semblables matières;

Point n^o 44

REJETTE la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 44 - Gouttières »;

Point n^o 45

CONSTATE le règlement du « Point 45 - Accès au toit »;

Point n^o 46

ACCUEILLE la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 46 - Garde-corps des balcons des penthouses »;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut à l’Administrateur, de rembourser 4 176,38 $ au Bénéficiaire le ou avant le 15 novembre 2010 pour son paiement de la facture du 23 juillet 2009 de J. S. Menuiserie inc;

Point n^o 47

ACCUEILLE partiellement la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 47 - Infiltration (penthouse) » notamment quant au problème d’infiltration d’eau sous la porte du balcon au troisième étage de l’unité de monsieur Alain Fiset située au […] chemin Hillsdale;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur de corriger ce problème le ou avant le 15 décembre 2010 conformément aux normes prévues par le Code de construction du Québec, le Code national du bâtiment et toute réglementation y applicable, ainsi qu’en conformité aux règles de l’art en semblables matières;

REJETTE la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire pour les infiltrations d’eau affectant les portes et fenêtres des autres « penthouses » de ce bâtiment;

Point n^o 48

ACCUEILLE partiellement la demande d’arbitrage relativement à la réclamation du Bénéficiaire identifiée ci-haut comme « Point 48 - Puits de lumière (penthouse) » mais seulement relativement au puits de lumière de l’unité n^o 307;

ORDONNE à l’Entrepreneur et, à son défaut, à l’Administrateur de faire une inspection pour découvrir les causes réelles d’infiltrations d’eau par le puits de lumière de l’unité n^o 307 du bâtiment, et si elles n’ont pas encore été réparées, d’effectuer les réparations nécessaires le ou avant le 15 décembre 2010 conformément aux normes prévues par le Code de la construction du Québec, le Code national du bâtiment et toute réglementation y applicable, ainsi qu’en conformité aux règles de l’art en semblables matières;

ORDONNE à l’Administrateur de rembourser au Bénéficiaire les frais d’expertise de la firme ProspecPlus selon ses factures n^os 011541, 012997 et 013160 au montant total de 7 774,27 $ (incluant TPS et TVQ) le ou avant le 15 novembre 2010;

DÉCLARE que les frais d’arbitrage sont à la charge de l’Administrateur.

Montréal, le 15 octobre 2010

M^e ALBERT ZOLTOWSKI

Arbitre / CCAC

[1] Règlement modifiant le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Gazette officielle du Québec, 8 février 2006, 138^e année n^o 6, p. 995.

[2] Syndicat des copropriétaires du Château Lauzanne c. I.G.R. Construction inc. et La Garantie des Maîtres Bâtisseurs inc. (GMB), SORECONI : 091019001, Claude Mérineau, arbitre, 3 mars 2010, p. 21.

[3] Syndicat Les Villas sur le Parc Rembrandt c. Les Villas sur le Parc Rembrandt et La Garantie Qualité Habitation, SORECONI : 060309001, M^e Michel A. Jeanniot, arbitre, 8 mars 2007, pp. 6 et 7.

[4] Loi sur le bâtiment, L.R.Q. c. B-1.1

ENTRE :		Syndicat Hillsdale
		(ci-après « le Bénéficiaire »),

ET :		9127-6295 Québec inc., faisant affaire sous la raison sociale « Développements Hillsdale »
		(ci-après « L’Entrepreneur »),

ET :		La Garantie des Maîtres Bâtisseurs inc.
		(ci-après « L’Administrateur »).

N^odossier CCAC : S09-210701-NP

Arbitre :		M^e Albert Zoltowski

Pour le Bénéficiaire :		M^e Karl De Grandpré

Pour l’Entrepreneur :		Aucun représentant

Pour l’Administrateur :		M^e Marc Baillargeon