ARBITRAGE
En vertu du Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs (LRQ, c. C-1.1, r.8)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ)
Groupe d’arbitrage - Juste Décision (GAJD)
Entre:
Syndicat des co-propriétaires Limoges (ci-après : « le Bénéficiaire »)
Et
JSCO Inc. (ci-après : « l’Entrepreneur »)
Et
La Garantie Abritat Inc. (ci-après : « l’Administrateur »)
No dossier GAJD: 20160303
DÉCISION
Arbitre: Mtre. Daniel S. Drapeau - GAJD
Pour le Bénéficiaire: Monsieur Karim Belghanem
Pour l’Entrepreneur: Monsieur Stéphane Jacques
Pour l’Administrateur: Mtre. Nancy Nantel
Date de la décision: le 26 SEPTEMBRE 2016
Identification des parties:
LE BÉNÉFICIAIRE: Syndicat des co-propriétaires Limoges
220 rue de Limoges
Laval (Qc)
H7C 1R6
Canada
L’ENTREPRENEUR: JSCO Inc.
6506 rue Valade
Laval (Qc)
H7L 4L4
Canada
L’ADMINISTRATEUR: La Garantie Abritat Inc.
300-7333 place des Roseraies
Anjou (Qc)
H1M 2X6
Canada
Chronologie:
3 avril 2013: Réception du bâtiment
20 janvier 2014: Lettre de dénonciation du Bénéficiaire sur les points en litige qui font l’objet du moyen préliminaire, reçue par l’Administrateur le 23 janvier 2014
24 mars 2014: Décision de l’Administrateur
1er mars 2016: Réception par Groupe d’arbitrage - Juste Décision (GAJD) de la demande d’arbitrage de la part de l’Entrepreneur
2 mars 2016: Désignation de l’arbitre par GAJD
29 mars 2016: Réception par le tribunal du cahier des pièces de l’Administrateur
5 avril 2016: Conférence préparatoire avec les parties
7 avril 2016: Réception par le tribunal des représentations écrites de l’Administrateur, transmises à toutes les parties, au soutien du moyen préliminaire invoqué concernant les points en litige Nos. 2 (fissure due à l’absence de joint de contrôle) et 3 (ajout d’une marche à l’escalier avant de l’unité 222)
15 avril 2016: Réception par le tribunal des représentations écrites du Bénéficiaire, transmises à toutes les parties, sur le moyen préliminaire invoqué par l’Administrateur concernant les points en litige Nos. 2 (allégué d’une fissure due à l’absence de joint de contrôle) et 3 (allégué du besoin d’ajout d’une marche à l’escalier avant de l’unité 222)
20 avril 2016: Décision sur le moyen préliminaire soulevé par l’Administrateur concernant les points en litige Nos. 2 et 3
23 septembre 2016: Email du Bénéficiaire concernant les points en litige Nos. 1 et 4.
26 septembre 2016: Emails de l’Administrateur et de l’Entrepreneur concernant les points en litige Nos. 1 et 4.
Introduction:
1. Lors de la conférence préparatoire du 5 avril 2016, les parties ont fourni les indications suivantes :
1.1. Les points en litige sont ceux énoncés dans la première colonne du tableau qui suit
1.2. Les points en litige ont été dénoncés dans les lettres indiquées dans la 2e colonne du tableau qui suit;
1.3. Les points en litige résultent des décisions indiquées dans la 3e colonne du tableau qui suit;
1.4. L’Administrateur fera valoir des moyens préliminaires en ce qui a trait aux points en litige Nos. 2 et 3. L’Entrepreneur adopte la même position que l’Administrateur;
1.5. L’Administrateur et l’Entrepreneur ne feront pas valoir de moyens préliminaires à l’encontre des points en litige Nos. 1 et 4.
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Point en litige |
Dénoncé dans |
Décidé dans |
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1 |
Allégué d’effritement de l’entrée en béton du 220 (point 4 du rapport) |
Lettre du 23 juin 2015 (pièce A-6 du Cahier de l’Administrateur) |
Décision du 25 janvier 2016, item 4 (pièce A-12 du Cahier de l’Administrateur) |
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2 |
Allégué de la présence d’une fissure due à l’absence de joint de contrôle selon le rapport de Monsieur Bibaud |
Lettre du 20 janvier 2014 Page 4, item 1 (pièce A-3 du Cahier de l’Administrateur) |
Décision du 24 mars 2014, item 12 (pièce A-4 du Cahier de l’Administrateur)
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3 |
Allégué du besoin de l’ajout d’une marche à l’escalier avant de l’unité 222 |
Lettre du 20 janvier 2014 Page 2, point no. 2 (pièce A-3 du Cahier de l’Administrateur) |
Décision du 24 mars 2014, item 11 (pièce A-4 du Cahier de l’Administrateur)
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4 |
point numéro 02 de la décision d'Abritat, celui concernant l'effritement du béton en avant et en arrière du bâtiment. |
Lettre du 6 août 2015 Page 2, item 3 (pièce A-9 du Cahier de l’Administrateur) |
Décision du 24 mars 2014, item 2 (pièce A-4 du Cahier de l’Administrateur)
Décision du 25 janvier 2016, item 2 (pièce A-12 du Cahier de l’Administrateur) |
2. Les informations contenues au paragraphe précédant ont été consignées par l’Arbitre dans un courriel résumant la conférence préparatoire et transmis aux parties le 5 avril 2016.
3. Concernant les points en litige Nos. 2 et 3 :
3.1. l’Administrateur a invoqué un moyen préliminaire à l’effet que la demande d’arbitrage sur ces points est hors délai, celle ci-ayant été déposée le ou vers le 29 février 2016, soit plus de 30 jours après la décision du 24 mars 2014;
3.2. Lors de la conférence préparatoire, les parties ont convenu de faire trancher le moyen préliminaire par l’Arbitre avant de procéder plus avant;
3.3. L’Administrateur a déposé ses représentations écrites, accompagnées de jurisprudence en date du 7 avril 2016.
3.4. Le Bénéficiaire a déposé ses représentations écrites, sans jurisprudence, en date du 15 avril 2016.
3.5. L’Arbitre a rendu sa décision le 20 avril 2016, acceuillant le moyen préliminaire soulevé par l’Administrateur.
Les points en litige:
4. Les points en litige qui subsistent sont les suivants : Points en litige Nos. 1 et 4.
Sur les points en litige Nos. 1 et 4
5. Dans son email du 23 Septembre 2016, le Bénéficiaire :
5.1. indique que l’Entrepreneur a procédé à l’exécution des travaux concernant le point en litige No. 1
5.2. indique que le Bénéficiaire se désiste de sa réclamation concernant le point en litige No. 2; et
5.3. demande à l’Arbitre de mettre fin à la procédure d’arbitrage.
6. L’Administrateur et l’Entrepreneur ont consenti à ce qu’il soit mis fin à la procédure d’arbitrage.
Coûts d’arbitrage
7. Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, chapitre B-1.1, r. 8, prévoit, en ses articles 123 à 125, le régime suivant concernant les coûts de l’arbitrage:
123. Les coûts de l'arbitrage sont partagés à parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur lorsque ce dernier est le demandeur.
Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de l'administrateur à moins que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l'arbitre départage ces coûts.
Seul l'organisme d'arbitrage est habilité à dresser le compte des coûts de l'arbitrage en vue de leur paiement.
124. L'arbitre doit statuer, s'il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d'expertises pertinentes que l'administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.
Il doit aussi statuer, s'il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d'expertises pertinentes que l'administrateur et l'entrepreneur solidairement doivent rembourser au bénéficiaire même lorsque ce dernier n'est pas le demandeur.
Le présent article ne s'applique pas à un différend portant sur l'adhésion d'un entrepreneur.
125. Les dépenses effectuées par les parties intéressées et l'administrateur pour la tenue de l'arbitrage sont supportées par chacun d'eux.
8. L’Entrepreneur ayant effectué des travaux sur un des points faisant l’objet de la réclamation du Bénéficiaire, il ne peut être dit que le Bénéficiaire a obtenu « gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation ». A ce titre, les coûts de l’arbitrage sont à la charge de l’Administrateur, conformément à l’article 123 du Règlement.
9. Aucune expertise n’ayant été fournie à l’Arbitre, il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’expertise.
10. Toute dépense effectuée par les parties pour la tenue de l’arbitrage est supportée par chacune d’entre elles, conformément à l’article 125 du règlement.
Conclusion
11. L’Arbitre entérine la décision des parties de mettre fin à la procédure d’arbitrage et ordonne que les coûts de l’arbitrage soient à la charge de l’Administrateur.
POUR CES MOTIFS L’ARBITRE SOUSSIGNÉ:
ENTÉRINE la décision des parties de mettre fin à la procédure d’arbitrage.
ORDONNE que les coûts de l’Arbitrage soient à la charge de l’Administrateur
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Mtre. Daniel S. Drapeau
Arbitre - GAJD