Gabarit EDJ

 

 

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN

DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(décret 841-98 du 17 juin 1998)

 

Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :

Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

 

 

 

ENTRE :

Carole Lorange et Maxime Lorange Gamelin

(ci-après les « bénéficiaires »)

 

ET :

Les Habitations PPR inc.

(ci-après l'« entrepreneur »)

 

ET :

La Garantie Habitation du Québec inc.

(ci-après l'« administrateur »)

 

 

No dossier QH : 93473 - 10177

No dossier GAMM : 2016-16-012

 

 

SENTENCE ARBITRALE

 

 

 

Arbitre :

M. Claude Dupuis

 

Pour les bénéficiaires :

Mme Carole Lorange

 

Pour l'entrepreneur :

M. Dominic Désy

 

Pour l'administrateur :

Me Pierre-Gabriel Lavoie

 

Date d’audience :

10 août 2016

 

Lieu d’audience :

Mercier

 

 

Date de la sentence :

31 août 2016

I : INTRODUCTION

[1]           Il s’agit ici d’une unité d’habitation jumelée, non détenue en copropriété divise, située en Montérégie; la réception de l’unité a eu lieu le 20 mai 2013.

[2]           Le 18 mai 2016, les bénéficiaires adressaient au GAMM (Groupe d’Arbitrage et de Médiation sur Mesure) une demande d’arbitrage relativement à un rapport de conciliation émis par l’administrateur en date du 22 avril 2016.

[3]           Le litige concerne un seul élément, soit « Porte patio et fenêtre : infiltration d’air et condensation ».

[4]           Dans leur réclamation auprès de l’administrateur, datée du 4 mars 2016, les bénéficiaires invoquent de l’infiltration d’air dans les fenêtres et la porte patio, de la buée ainsi que de la glace dans la porte patio et sur le rebord des fenêtres.

[5]           Voici ci-après un extrait de la décision de l’administrateur :

Tel que stipulé aux articles 6.4.2.3, 6.4.2.4 et 6.4.2.5 du contrat de garantie obligatoire de maison neuve, les situations décrites doivent être dénoncées par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des vices et des malfaçons. Entre la situation observée et la dénonciation il s’est écoulé plus de 24 mois.

Par conséquent, La garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.

[6]           En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :

−        Mme Carole Lorange, bénéficiaire

−        M. Dominic Désy, entrepreneur

−        M. Michel Arès, T.P., conciliateur pour l’administrateur

[7]           Au soutien de ses prétentions, le procureur de l’administrateur a soumis la jurisprudence suivante :

−        Syndicat de copropriété Le Vendôme c. 9137-7937 Québec inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., sentence arbitrale rendue le 12 mai 2011 par Me Jean Philippe Ewart (CCAC).

−        Jean-François Houle et Isabelle Bouchard et Concept M & M inc. et La Garantie Habitation du Québec inc., sentence arbitrale rendue le 18 janvier 2016 par M. Claude Dupuis (GAMM).

−        Martine Boivin et Guy Poulin et Champsblais Constructions inc. et La Garantie Habitation du Québec inc., sentence arbitrale rendue le 3 octobre 2013 par M. Claude Dupuis (GAMM).

−        Garantie Abritat inc. c. Régie du bâtiment du Québec, 2015 QCCS 682.

−        Anastasios Tsonis et Quorum Habitations inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, sentence arbitrale rendue le 3 août 2015 par Me Jean Philippe Ewart (SORECONI).

II : DÉCISION ET MOTIFS

Porte patio et fenêtre : infiltration d’air et condensation

[8]           Mme Carole Lorange, bénéficiaire, a témoigné à l’effet que la condensation dans sa porte patio ainsi que dans les fenêtres au rez-de-chaussée a débuté le 23 novembre 2013; par contre, la première apparition de la glace dans la porte patio ainsi que dans les fenêtres remonte à février 2015.

[9]           Le soussigné a précédemment indiqué que les bénéficiaires ont dénoncé cette situation à l’administrateur le 4 mars 2016.

[10]        Si l’on retient la date de découverte la plus favorable aux bénéficiaires, soit février 2015, il s’est donc écoulé plus de douze mois entre la découverte et la dénonciation le 4 mars 2016.

[11]        Mme Lorange a témoigné qu’à compter de février 2015, la situation, selon elle, était suffisamment grave pour agir, et elle a agi. Le nombre de courriels qu’elle a adressés à l’entrepreneur entre 2013 et le 4 mars 2016 prouve qu’elle était au courant de la gravité de la situation.

[12]        L’absence de collaboration de la part de l’entrepreneur durant la période précitée ne constitue pas un  arrêt dans le calcul du délai de dénonciation prévu à l’article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

[13]        Interrogée à savoir pourquoi elle n’était pas intervenue auparavant auprès de l’administrateur, Mme Lorange a répondu, à deux reprises, que selon ses connaissances, la durée de la garantie était de cinq ans.

[14]        Il m’apparaît donc clairement que la bénéficiaire ignorait malheureusement l’existence du délai de dénonciation prévu à l’article 10 du plan de garantie.

[15]        Or, nul ne peut soumettre comme défense qu’il ignorait la loi.

[16]        En résumé, la bénéficiaire ne conteste ni la date de découverte avancée par l’administrateur ni la date de dénonciation, et elle ne soumet aucun argument valable pour justifier le retard entre ces deux dates.

[17]        Or, à son article 10, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit un délai maximum de six mois entre la découverte et la dénonciation.

[18]        Dans une situation similaire[1], le soussigné énonçait ce qui suit :

Sans équivoque, la jurisprudence reconnaît que ce délai maximum de six mois est de rigueur et de déchéance, et si ce délai n’est pas respecté, le droit des bénéficiaires à la couverture de la garantie ainsi qu’à l’arbitrage est éteint.

[19]        Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.

De la preuve sur le fond

[20]        Vu sa décision déjà arrêtée, le tribunal ne s’éternisera pas sur l’analyse de cette preuve. Cette dernière n’a pas été traitée par l’administrateur dans son rapport de conciliation. Toutefois, les trois parties ont abordé cet aspect lors de l’audience.

[21]        Sans que ce soit totalement une certitude, il existe une preuve prépondérante à l’effet que la gestion de l’humidité dans la maison ainsi que l’opération de l’échangeur d’air soient les causes de la condensation dans la porte patio ainsi que dans les fenêtres du rez-de-chaussée.

[22]        Cette hypothèse est renforcée par le fait qu’aucun défaut de fabrication ni d’installation des fenêtres n’a été soulevé.

[23]        Il n’a pas été contredit que toute condensation découlant d’une absence de contrôle de l’humidité à la longue finit par former de la glace sur le cadrage des fenêtres.

III : CONCLUSION

[24]        Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal

REJETTE      la présente réclamation des bénéficiaires; et

CONFIRME   la décision de l’administrateur contenue dans son rapport de conciliation du 22 avril 2016.

Coûts de l’arbitrage

[25]        Conformément à l’article 21 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l’arbitre départage les coûts du présent arbitrage comme suit : cent dollars (100,00 $) à la charge des bénéficiaires, le solde à la charge de l’administrateur.

 

BOUCHERVILLE, le 31 août 2016.

 

                                                                                                                                              

 

 

 

__________________________________

Claude Dupuis, arbitre

 


[1]     Martine Boivin et Guy Poulin et Champsblais Constructions inc. et La Garantie Habitation du Québec inc., sentence arbitrale rendue le 3 octobre 2013 par M. Claude Dupuis (GAMM), parag. 50.