ARBITRAGE SELON LE
RÈGLEMENT SUR LE
PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
CENTRE CANADIEN D’ARBITRAGE COMMERCIAL
(Organisme d’arbitrage accrédité par la Régie du bâtiment du Québec)
____________________________________________________________________________________
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
DOSSIER NO: S14-120801-NP
SDC 5795 D’IBERVILLE
(LE « BÉNÉFICIAIRE »)
et
SOCIÉTÉ EN COMMANDITE IBERVILLE 36
(L’« ENTREPRENEUR»)
et
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS
NEUFS DE L’APCHQ INC.
(L’« ADMINISTRATEUR »)
______________________________________________________________________
DÉCISION ARBITRALE
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Arbitre : Me Roland-Yves Gagné
Pour le Bénéficiaire: Me Richard Lavoie
Alexandre Weisthoff
Serge Choinière
Julie Perreault
Pour l’Entrepreneur: Dino Mazzone
Pour l’Administrateur: Me Nancy Nantel
Jacques Fortin
Date et lieu d’audition : 17 avril 2015
Palais de Justice de Montréal
1 est, Notre Dame, Montréal
Date de la décision: 12 mai 2015
DESCRIPTION DES PARTIES
BÉNÉFICIAIRE
SDC du 5795 D’Iberville
a/s Me Richard Lavoie
10 est, Notre-Dame, 4e étage
Montréal, Qc.
H2Y 1B7
ENTREPRENEUR
Société en Commandite Iberville 36
a/s Monsieur Dino Mazzone
Mazzone Immobilier
1231 av. Bernard
Outremont , Qc.
H2V 1V7
ADMINISTRATEUR
Me Nancy Nantel
Contentieux des garanties Abritat/GMN
7333 place des Roseraies
Anjou, Qc.
H1M 2X6
PIÈCES
A l’audience, l’Administrateur a soumis les pièces suivantes :
A-1 : Lettre adressée à l’entrepreneur en date du 4 septembre 2012;
A-2 : (en liasse) Lettres adressées à l’administrateur en date du 24 février 2014;
A-3 : (en liasse) Lettre adressée à l’administrateur en date du 24 février 2014;
A-4 : Demande de réclamation en date du 1er septembre 2014;
A-5 : Lettre adressée à l’entrepreneur en date du 1e septembre 2014;
A-6 : Avis de 15 jours en date du 2 avril 2014;
A-7 : Décision de l’admininistrateur en date du 11 novembre 2014 et lettres;
A-8 : Demande d’arbitrage en date du 8 décembre 2014;
A-9 : Décision du 9 septembre 2013;
A-10 : Décision du 21 mai 2014;
A-11 : Rapport de préréception 28 novembre 2011 (quelques extraits);
Le Bénéficiaire a soumis les pièces suivantes :
E-1 : Courriel du 17 février 2014 de Ysabel Segovia Nunez (appartement #205)
E-2 : Courriel du 17 février 2014 de Lucie Croteau (appartement #308)
E-3 : Courriel du 17 février 2014 de Sandra Monterrosa (appartement #209).
Historique
L’immeuble est situé au 5795 d’Iberville.
La liste des pièces permet de suivre l’historique de ce dossier.
MANDAT ET JURIDICTION
[1] Le Tribunal d’arbitrage est initialement saisi du dossier suite à une demande d’arbitrage par le Bénéficiaire, reçue par le Centre Canadien d’Arbitrage Commercial le 8 décembre 2014, et par la nomination de l’arbitre soussigné en date du 3 février 2015.
[2] Aucune objection quant à la compétence du Tribunal d’arbitrage n’a été soulevée par les parties et la juridiction du Tribunal est alors confirmée.
LE DROIT
[3] Le Bénéficiaire a produit une demande d’arbitrage en vertu de l’Article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après nommé le Règlement)
Le bénéficiaire ou l'entrepreneur, insatisfait d'une décision de l'administrateur, doit, pour que la garantie s'applique, soumettre le différend à l'arbitrage dans les 30 jours de la réception par poste recommandée de la décision de l'administrateur à moins que le bénéficiaire et l'entrepreneur ne s'entendent pour soumettre, dans ce même délai, le différend à un médiateur choisi sur une liste dressée par le ministre du Travail afin de tenter d'en arriver à une entente. Dans ce cas, le délai pour soumettre le différend à l'arbitrage est de 30 jours à compter de la réception par poste recommandée de l'avis du médiateur constatant l'échec total ou partiel de la médiation.
[4] La Cour d’appel du Québec, dans l’affaire La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes et Yvan Larochelle, et René Blanchet mise en cause[1] a jugé que ce Règlement était d’ordre public
[11] Le Règlement est d’ordre public. Il pose les conditions applicables aux
personnes morales qui aspirent à administrer un plan de garantie. Il fixe les modalités et les limites du plan de garantie ainsi que, pour ses dispositions essentielles, le contenu du contrat de garantie souscrit par les bénéficiaires de la garantie, en l’occurrence, les intimés.
[12] L’appelante est autorisée par la Régie du bâtiment du Québec (la Régie) à agir comme administrateur d’un plan de garantie approuvé. Elle s’oblige, dès lors, à cautionner les obligations légales et contractuelles des entrepreneurs généraux qui adhèrent à son plan de garantie.
[13] Toutefois, cette obligation de caution n’est ni illimitée ni inconditionnelle. Elle
variera selon les circonstances factuelles […]
[5] La Cour supérieure affirme dans Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Dupuis[2]
[75] Il est acquis au débat que l'arbitre doit trancher le litige suivant les règles de droit et qu'il doit tenir compte de la preuve déposée devant lui. Il doit interpréter les dispositions du Règlement et les appliquer au cas qui lui est soumis. Il peut cependant faire appel aux règles de l'équité lorsque les circonstances le justifient. Cela signifie qu'il peut suppléer au silence du règlement ou l'interpréter de manière plus favorable à une partie.
[6] Les délais de dénonciation sont prévus à l’article 27 du Règlement, applicable au présent litige.
DÉCISION
[7] Le Bénéficiaire a confirmé que les points de la décision de l’Administrateur du 11 novembre 2014 soumis à l’arbitrage sont :
[7.1] Point 3 : Ajout d’unités éprouvant un problème d’infiltration d’air (103, 105, 106, 205, 208, 209, 304, 305, 307, 308 et 309);
[7.2] Point 4 : Conception déficiente des volets fixes du bas des fenêtres des unités au rez-de-chaussée (101 à 109) ;
[7.3] Point 5 : Infiltration d’eau dans le garage par les fondations devant les cases de stationnement.
[8] Dans les trois cas, l’Administrateur a rejeté la réclamation du Bénéficiaires pour, entre autres, les raisons suivantes :
Quant à l’administrateur, il fut informé par écrit de l’existence de ces situations pour la première fois le 18 mars 2014.
En ce qui a trait au délai de dénonciation, le contrat de garantie stipule que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou survenance ou, en cas de vices ou de pertes graduels, de leur première manifestation.
Dans le cas présent, il appert que le délai de dénonciation excède le délai raisonnable qui a été établi par le législateur et par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation du syndicat à l’égard de ce point.
[9] À ce stade, le différend que le Tribunal d’arbitrage doit trancher porte exclusivement sur les questions suivantes :
[9.1] Sous réserves du sous-paragraphe [9.3], est-ce que le délai de dénonciation prévu au Règlement a été respecté quant aux points 3, 4 et 5 de la décision du 11 novembre 2014;
[9.2] En cas de réponse positive à la question du sous-paragraphe [9.1], le dossier sera retourné à l’Administrateur, lui ordonnant de rendre une décision sur le fond quant à ces points dans le délai prévu au Règlement, sous réserves des droits du Bénéficiaire de contester et de porter en arbitrage l’ensemble des constats et observations quant à ces points déjà contenus dans la décision du 11 novembre 2014;
[9.3] En cas de réponse positive au sous-paragraphe [9.1], les points 3 et 4 ont-ils déjà faits l’objet d’une décision finale de l’Administrateur le 9 septembre 2013 et/ou le 21 mai 2014 pour certaines unités mentionnées dans ces points?
[10] L’Administrateur a soumis les décisions et autorités suivantes, qui ont toutes été analysées par le soussigné:
[10.1] Roll c. Groupe maltais (97) Inc. Soreconi, 6 juin 2006, Me Michel A. Jeanniot, arbitre;
[10.2] La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes et Yvan Larochelle, et René Blanchet mise en cause (AZ-50285725 du 15 décembre 2004);
[10.3] SDC Les Jardins du Parc c. La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. GAMM, 28 janvier 2010, Me Johanne Despatis, arbitre;
[10.4] Picard c. Berthiaume Constructif Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc CCAC, 30 août 2006, Jean Royer, arbitre;
[10.5] Les Entreprises Chapam ltée c. SDC Condo « SO » Phase 2 et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. CCAC, 10 décembre 2010, Me Roland-Yves Gagné, arbitre;
[10.6] Canuto c. Les Constructions Monark et La Garantie Abritat GAMM, 2013-14-006, 21 novembre 2013, Jean Morissette, arbitre;
[10.7] Raymond Gauthier c. Construction Mario Blondin et la Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc CCAC S10-241201-NP, 28 octobre 2011, Me Albert Zoltowski, arbitre;
[10.8] Mariline Tardif et Éric Filion c. Les Constructions Voyer Inc. et la Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc CCAC S10-120401-NP, 30 septembre 2010, Me Albert Zoltowski, arbitre;
[10.9] Crystal Kazkowski et Les Constructions Arsenault & Frères Inc. et la Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc CCAC S10-020601-NP, 30 août 2010, Me Roland-Yves Gagné, arbitre.
POINT 3
[11] Voici les extraits de la décision de l’Administrateur, qui considère que les faits suivants démontrent que le délai légal dénonciation n’a pas été respecté quant au point 3 :
Point 3 : Le gestionnaire demande l'ajout des unités 103, 105, 106, 205, 208, 209, 304, 305, 307, 308, et 309 éprouvant un problème d’infiltration d’air froid semblable aux unités inspectées en février 2014.
Deux d’entre elles (103 et 105) étaient déjà dénoncées et furent traités dans la décision du 9 septembre 2013. L’unité 105 fut inspectée en février 2014 et des travaux correctifs furent ordonnés dans la décision du 21 mai 2014.
Quant à l’unité 103, le bénéficiaire nous a affirmé que le problème d’infiltration d’air autour de la porte fenêtre existaient depuis qu’il avait emménagé (février 2011).
Quant aux autres unités (106, 205, 208, 209, 304, 305, 307, 308 et 309), selon les propos recueillis, les occupants de ces unités sont présumés avoir subi les infiltrations d’air en même temps que les autres, soit au cours du premier hiver (2011-2012).
Quant à l’administrateur, il fut informé par écrit de l’existence de ces situations pour la première fois le 18 mars 2014.
[12] Le Bénéficiaire fit témoigner Julie Perreault, propriétaire de l’unité 309 depuis environ trois ans (emménagée en février 2011), mais qui n’est pas administratrice du Syndicat Bénéficiaire.
[13] Elle affirme n’avoir jamais rien dénoncé auparavant car elle ne voyait pas les symptômes du vice.
[14] En décembre 2013, on l’a appelé pour lui annoncer qu’on devrait ouvrir son plafond parce que les tuyaux au-dessus de son unité étaient gelés.
[15] Le soussigné ajoute que le gel des tuyaux a d’ailleurs fait l’objet de la même décision du 11 novembre 2014, au point 1 :
« l’Entrepreneur devra corriger la situation afin de régler de façon définitive le gel de la conduite d’alimentation d’eau potable de l’unité 409 ».
[16] On a ouvert le plafond près la porte patio, l’ouvrier a pris la température dans l’ouverture et a dit que c’était anormalement froid.
[17] D’autres ouvriers sont venus, ils ont dit qu’ils manquaient de la mousse.
[18] Elle ajoute qu’auparavant, elle trouvait cela normal qu’il fasse froid, en se disant qu’elle n’avait pas payé un condo à 400,000$ (elle a payé environ 169,000$) et qu’elle n’avait aucune notion de construction.
[19] Ayant donc appris de cet ouvrier que son plafond était anormalement froid, elle a dénoncé ce problème verbalement en décembre 2013, puis a rédigé un constat écrit en février 2014.
[20] L’Inspecteur-conciliateur mentionne ce qui suit quant au point 3.
[21] Le rapport d’Inspection préréception, dont les extraits sont produits en A-11, démontre que le Syndicat Bénéficiaire était déjà au courant des problèmes d’infiltration d’air dès la fin 2011 (le rapport est daté du 28 novembre 2011):
[21.1] (Chapitre : isolation et ventilation) Page 142 : Selon les informations obtenues sur place et nos constatations, il semble y avoir un problème généralisé d’étanchéité à l’air dans le bâtiments. Par de très nombreuses prises électriques dans les murs, par certains cadrages de fenêtre et de porte ainsi que sous des plinthes, on peut observer de la circulation d’air. Également, on nous a souligné que le froid se manifeste rapidement l’hiver aux abords des murs périmétriques. Une analyse en infiltrométrie et en thermographie de l’enveloppe du bâtiment est recommandée afin de définir la nature des problèmes présents [nos soulignés].
[21.2] (Chapitre : extérieur) Page 38 : Nous avons été informés et avons pu constater aussi sur place que de l’air s’infiltre par le cadrage des sections fixes de certaines fenêtres. Nous vous recommandons de faire vérifier cette composante afin de déterminer le type de solution à apporter.
[22] Le contenu de ce rapport d’inspection pré-réception est dénoncé à l’Administrateur, qui écrit dans sa décision du 9 septembre 2013 (pièce A-9) l’avoir reçu le 21 août 2012 (d’après la page 3 de cette décision, l’avis daté du 23 juillet mais non produit à l’audience) et les dénonciations citées au paragraphe précédent sont mentionnées aux pages 3 et 7 de la décision du 9 septembre 2013.
[23] La société de gestion de l’immeuble envoie un avis de déficiences le 4 septembre 2012, dont l’objet est « déficiences des fenêtres & isolations », et dénonce certaines unités, les 104, 105, 207, 303, 306, puis l’insonorisation au 103 et la rouille de la moulure au 405.
Décision quant au point 3
[24] Le Tribunal d’arbitrage rend la présente décision sur la base de la preuve dans ce dossier que les parties ont choisi de lui soumettre, en précisant que chaque cas est un cas d’espèce.
[25] L’Inspecteur affirme que le point 43 de la décision du 9 septembre 2013 a disposé de la question d’infiltration d’air de l’unité 103 en rejetant le point 43 et aucune demande d’arbitrage n’a été produite à cette décision.
[26] Toutefois, le titre du point 43 est « insonorisation de la fenêtre de la chambre de l’unité 103 ». C’est dans le texte qu’il est écrit, au troisième paragraphe, « En ce qui a trait à l’infiltration d’air froid, il nous fut impossible d’en faire la constatation au jour de notre visite ». Au point 52, on rejette le point 43 sans le qualifier, mais, encore une fois, le point 43 est qualifié : « insonorisation de la fenêtre de la chambre de l’unité 103 ».
[27] L’Inspecteur-conciliateur Fortin, qui a témoigné à l’audience et rendu la décision du 11 novembre 2014, n’est pas l’Inspecteur Lalancette qui a rendu la décision du 9 septembre 2013 et, le tout dit avec respect, le Tribunal d’arbitrage considère qu’il doit s’en tenir au texte de la décision du 9 septembre 2013, vu l’absence de preuve directe qui puisse l’amener à conclure à un sens différent que les termes employés dans la décision.
[28] Le Tribunal soussigné ne peut conclure de la preuve que ce que le texte de la décision du 9 septembre 2013 dit, c’est-à-dire, que le point 43 porte sur l’insonorisation, que la décision sur le point 43 porte donc sur l’insonorisation, et que la question d’infiltration d’air et d’étanchéité à l’air quant à l’unité 103 sont plutôt couverts aux articles 168 et suivants, et que la décision sur ces questions est plutôt à l’effet que : « Convient de revoir les points 168 à 180. »
[29] Une deuxième décision est rendue le 21 mai 2014, encore une fois par un autre inspecteur, Jocelyn Marois, que celui qui a témoigné à l’audience.
[30] La décision du 21 mai 2014 conclut : (page 3)
« Les points traités dans la présente décision concernent spécifiquement huit unités, lesquels sont principalement liés à des problématiques d’infiltrations d’air le long des murs extérieurs qui refroidissent les plancher à leur contact », (nos caractères gras)
sans préciser lesquels dans ce paragraphe.
[31] Les seules unités mentionnées dans la décision sont au nombre de huit, il est question des unités 105, 107, 203, 206, 207, 303, puisque ces unités sont mentionnées à la page 4; puis les unités 409 (page 4) et 401 (page 5); cela fait huit au total.
[32] Le Tribunal conclut donc à l’absence de décision finale quant à l’unité 103 puisqu’aucune n’a été produite.
[33] Le Tribunal note aussi à la décision du 9 septembre 2013 page 8, décision qu’il n’a reçue qu’au cours de l’audience, Problème important d’isolation dans les unités - avis daté du 25 septembre 2012 et reçu par l’Administrateur le 28 septembre 2012, non produit au dossier d’arbitrage malgré l’article 129 du Règlement, mais avis dont l’objet est celui des points 168 et seq. de la décision du 9 septembre 2013 qui convient de faire une inspection ultérieure à ce sujet, et dont le titre concerne aussi l’objet du point 3 objet du présent arbitrage.
[34] La décision du 21 mai 2014 fut rendue suite à une inspection du 17 février 2014, tel qu’il appert de la décision.
[35] Le même jour du 17 février 2014, branle-bas de combat de demandes, tel qu’il appert des courriels produits par le Bénéficiaire :
E-1 : Courriel du 17 février 2014 de Ysabel Segovia Nunez (appartement #205)
E-2 : Courriel du 17 février 2014 de Lucie Croteau (appartement #308)
E-3 : Courriel du 17 février 2014 de Sandra Monterrosa (appartement #209)
[36] Sur la base de l’article 2804 du Code Civil (La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante), le Tribunal d’arbitrage conclut qu’il y un lien entre la présence de l’Inspecteur Marois le 17 février 2014 et l’envoi de ces courriels.
[37] Considérant que la dénonciation du Bénéficiaire des malfaçons lors de l’inspection pré-réception en conformité avec l’article 27 du Règlement était à l’effet que :
Chapitre : isolation et ventilation) Page 142 : Selon les informations obtenues sur place et nos constatations, il semble y avoir un problème généralisé d’étanchéité à l’air dans le bâtiments. Par de très nombreuses prises électriques dans les murs, par certains cadrages de fenêtre et de porte ainsi que sous des plinthes, on peut observer de la circulation d’air. Également, on nous a souligné que le froid se manifeste rapidement l’hiver aux abords des murs périmétriques. Une analyse en infiltrométrie et en thermographie de l’enveloppe du bâtiment est recommandée afin de définir la nature des problèmes présents. (nos caractères gras)
[38] Considérant qu’il appert de la preuve dans le présent dossier que l’Administrateur a rendu une première décision sur cette dénonciation quant au rapport de pré-réception le 9 septembre 2013 sans alléguer de défaut de délai de dénonciation.
[39] Considérant (d’une façon subsidiaire puisque la dénonciation mentionnée au paragraphe précédent était suffisante pour en arriver à la présente conclusion) la mention à la décision du 9 septembre 2013, dont le Tribunal n’a reçu copie que le jour de l’audience, à l’effet que par avis daté du 25 septembre 2012 reçu le 28 septembre, il y eut un avis « problème important d’isolation dans les unités », même si cet avis n’a pas été produit à l’audience.
[40] Considérant, vu la preuve soumise au Tribunal d’arbitrage dans ce dossier, que l’allégation suivante dans la décision du 11 novembre 2014
« Quant à l’unité 103, le bénéficiaire nous a affirmé que le problème d’infiltration d’air autour de la porte fenêtre existaient depuis qu’il avait emménagé (février 2011) »
est non fondée car le Bénéficiaire pour les parties communes est le Syndicat des Copropriétaires, le Bénéficiaire n’est donc pas l’occupant du 103 qui aurait emménagé en février 2011, et les dispositions de l’article 27 sont à l’effet que l’Administrateur est responsable de la malfaçon dénoncée à la réception, et ce qui est dénoncé à la page 142 du rapport d’inspection préréception déjà cité dans cette décision arbitrale parle par lui-même.
[41] Considérant que le point 170 . Étanchéité à l’air du Bâtiment de la décision du 9 septembre 2013 se lit comme suit et ne limite en rien le nombre des unités concernées :
Les faits
Les représentants du syndicat nous ont expliqué qu’à l’intérieur de plusieurs unités, des infiltrations d’air seraient ressenties à différents endroits, comme à la base des murs et des prises électriques […]
[42] Considérant que tous les points 168 - 173 couvrant les infiltrations d’air et étanchéité font l’objet de la décision suivante :
CONVIENT de revoir les points 168 à 180.
[43] Considérant que les motifs de cette décision du 9 septembre 2013 sont (point 173, p. 37) :
« Les conditions climatiques prévalant lors de l’inspection n’ont pas permis de constater les situations dénoncées par le syndicat en ce qui a trait aux points 168 à 173. Conséquemment, l’administrateur devra procéder à une inspection supplémentaire dès que les conditions climatiques seront propices aux vérifications à effectuer »
[44] Considérant que le point 43 de la même décision est intitulé « insonorisation de l’unité 103 » et qu’il n’y a aucune décision finale de rendue sur l’unité 103.
[45] Considérant que la décision du 21 mai 2014 porte, selon ses dires, que sur huit unités, alors que la dénonciation portait sur un problème généralisée et qu’il n’y a à ce jour-
[45.1] aucune décision finale quant au problème généralisé, donc sur les unités objets du point 3 (sauf l’unité 105);
[45.2] aucune preuve de désistement du Bénéficiaire quant aux autres unités objets du point 3 (sauf l’unité 105), ajoutant aussi que l’inspection du 17 février 2014 ne s’est faite que pour huit unités (dont l’unité 105), selon les termes de la décision du 21 mai 2014.
[46] Considérant que le Règlement est d’ordre public et que le Tribunal d’arbitrage ne peut conclure à la perte des droits du Bénéficiaire sans une preuve directe à cet effet ou sans disposition législative le justifiant.
[47] Considérant que la Cour suprême du Canada dans l'arrêt The Mile End Milling Co. v. Peterbourough Cereal Co., 1923 RCS 131 a décidé que la renonciation ou un acquiescement à un droit doit être non équivoque.
La véritable règle de droit, c'est qu'on est jamais censé renoncer à un droit, et alors que l'acquiescement peut-être tacite, il doit être non-équivoque, c'est-à-dire l'intention d'acquiescer ou de renoncer doit être démontré.
[48] Considérant qu’à cause des dispositions du Règlement d’ordre public, et vu la preuve au dossier et la décision de la Cour suprême, il ne peut conclure autrement, malgré les prétentions de l’Administrateur au sujet d’un manquement allégué à un devoir d’administrateur prudent et diligent de la part du Bénéficiaire ou de son gestionnaire, le soussigné ajoutant que la preuve produite au dossier est trop lacunaire pour tirer des conclusions fondées à cet effet et que la bonne foi de l’Administrateur n’a pas été contestée par qui que ce soit dans ce dossier.
[49] Considérant que la décision du 21 mai 2014 porte, entre autres, sur l’infiltration d’air à l’unité 105 vu les motifs qui suivent :
[49.1] qu’à deux reprises, dans son courriel du 17 févier 2014 (A-2 p. 4), Martine Boivin « copropriétaire (Unité 105) » écrit que l’inspecteur Jocelyn Marois est « venu vérifier les problèmes d’infiltration d’air » et « venu pour l’infiltration d’air »
[49.2] le point 169 de la décision du 9 septembre 2013 mentionne l’unité 105 en toutes lettres et la décision du 21 mai 2014 traite du point 169;
[49.3] la décision du 21 mai 2014 débute après « faits, analyse et décision » (page 2) :
« Lors de cette visite, l’inspecteur Marois a utilisé un thermomètre laser pour procéder à des relevés de température aux planchers et murs dénoncés dans les unités identifiées (contours de fenêtres, prises de courant, jonction avec les planchers) afin d’être en mesure de déterminer s’il y a des malfaçons dans l’isolation. »
[49.4] l’unité 105 fait l’objet d’une ordonnance de la décision du 21 mai 2014 (page 4) et fait partie des huit unités mentionnées comme faisant l’objet de la décision;
et que cette décision du 21 mai 2014 n’a pas été portée arbitrage.
[50] Vu l’absence de décision finale quant aux unités auxquelles le point 3 fait référence sauf pour l’unité 105 malgré la dénonciation énoncée au rapport de réception d’un problème d’étanchéité à l’air généralisé y compris par le cadrage de fenêtres et de portes, le Tribunal d’arbitrage, vu la preuve, vu le Règlement, vu la jurisprudence, déclare que le délai de dénonciation prévu au Règlement a été respecté quant aux points 3 de la décision du 11 novembre 2014 et retourne le dossier à l’Administrateur pour qu’il rende décision dans les délais prévus par le Règlement, sauf pour l’unité 105 qui a déjà fait l’objet d’une décision le 21 mai 2014.
Point 4 : Conception déficiente des volets fixes du bas des fenêtres des unités au rez-de-chaussée (101 à 109) ;
[51] Par lettre du 18 mars 2014 (partie de A-5), le gestionnaire écrit au nom du Bénéficiaire :
« […] la copropriété désire vous faire part d’un problème de conception avec le bas des fenêtres des unités situées au rez-de-chaussée Il a été constaté par les copropriétaires habitant aux unités 101 à 109 ainsi que par un inspecteur de la garantie (Monsieur Jocelyn Marois) suite à une visite à l’unité 105 que le caisson situé au bas des fenêtres des chambres à coucher était constitué d’une planche de bois et d’un recouvrement d’un panneau d’aluminium à l’extérieur. Il n‘y a aucune isolation entre l’extérieur et l’intérieur ce qui occasionne un grave problème d’infiltration d’air et de condensation sur le bas des murs et sur la planche de bois recouvrant le panneau d’aluminium. Nous présumons qu’à long terme la condensation causera des moisissures sur le revêtement de bois et occasionnera de graves problèmes de santés aux copropriétaires des unités mentionnées ».
[52] Toutefois, le courriel de Martine Boivin du 17 février 2014, aussi en A-2 (page 4) dit clairement :
« Vous trouverez en pièces jointes 4 photos qui illustrent un problème découvert en août 2012 lors d’une visite d’inspection des fenêtres en présence d’un employé de la compagnie Solarcan et de Mme Brigitte Bergeron, alors responsable de notre dossier chez Laucandrique. Le problème a été signalé par lettre recommandée et par courriel à Mme Bergeron en août 2012, et a été consigné au dossier présentement actif de l’APCHQ comme étant un problème d’infiltration d’air (en partie vrai), mais sans tenir compte de la présence d’une planche de bois recouverte de plastique, non isolée ni insonorisée, déjà mouillée et craquée en 2012, en guise de bas de fenêtre […] propice à la dégradation rapide et aux moisissures [….] de plus, pour votre information, le problème concerne toutes les unités du rez-de-chaussée, et ce, après vérification de l’employé de Solarcan en 2012 (déjà signalé à Mme Bergeron) […] (nos caractères gras).
[53] Dans sa décision, l’Administrateur écrit, entre autres, :
[…] De plus, les bénéficiaires ont découvert les situations décrites au point 4 au cours du mois d’août 2012.
Quant à l’administrateur, il fut informé par écrit de l’existence de ces situations pour la première fois, le 18 mars 2014.
[54] Le Bénéficiaire ne produit aucune preuve qui contredise le contenu d’un courriel qui confirme la décision de l’Administrateur car ce courriel allègue que :
[54.1] un problème a été constaté et dénoncé au gestionnaire mandaté par le Bénéficiaire en août 2012, et
[54.2] le problème connu depuis août 2012 n’a pas alors été dénoncé à l’Administrateur avant février 2014. .
[55] Dans l’affaire Filomena Stante et Antonio Carriero c. Les Constructions Oakwood Canada Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ[3], notre collègue Me Michel A. Jeanniot, écrit :
[36] Je tiens de plus à rappeler que dans le cas qui nous concerne, les Bénéficiaires sont en demande et tel quiconque porte une demande devant un Tribunal d’arbitrage, c’est la demande qui a le fardeau de preuve, qui a le fardeau de convaincre; sans que ce fardeau ne soit indu, ce sont les Bénéficiaires demandeurs qui ont l’obligation de démontrer le caractère déraisonnable de la Décision de l’Administrateur ou, subsidiairement, que les points qu’ils soulèvent sont recevables dans le cadre de l’application du contrat de garantie.
[56] En plaidoirie, le Bénéficiaire plaide qu’en septembre 2012 (pièce A-1), on a dénoncé l’effet du problème et en 2014 (pièce A-2), la cause du problème.
[57] Avec déférence et respect, la lettre d’août 2012 à laquelle le courriel du 17 février 2014 fait référence, n’a pas été produite et, faute de preuve, rien dans ce courriel du 17 février 2014 ne permet de conclure dans le sens de la plaidoirie, il n’est pas fait mention en septembre 2012 dans la dénonciation à l’Administrateur, d’une planche connue en 2012 pour être craquée et mouillée.
[58] La dénonciation de septembre 2012 (pièce A-1) parle de « changer les cadres de fenêtre qui sont rouillés. Unité 105 », et au point 41 de la décision du 9 septembre 2013, l’Administrateur déclare que l’entrepreneur devra procéder aux correctifs requis afin que la fenêtre retrouve son apparence d’origine (voir p. 19) - cette décision n’a pas été portée en arbitrage.
[59] Aucun membre du Syndicat Bénéficiaire n’a témoigné à l’audience.
[60] Aucun membre du personnel du gestionnaire de cet immeuble personnellement au courant des faits concernant cet immeuble avant septembre 2013 (pour Serge Choinière) ou janvier 2014 (pour Alex Weisthoff) n’a témoigné à l’audience quant au point 4.
[61] Madame Martine Boyer de l’unité 105 qui a rédigé le courriel de février 2014 n’a pas témoigné à l’audience.
[62] Seule Julie Perreault a brièvement témoigné pour dire que les fenêtres de ces unités étaient, à sa connaissance, les mêmes qu’à l’origine.
[63] Une abondante jurisprudence basée sur le Règlement applicable au présent dossier, est à l’effet que le délai de dénonciation de six mois en est un de déchéance, que la dénonciation prévue à l'article 27 du Règlement se doit d'être par écrit, est impérative et essentielle, et si ce délai n'est pas respecté, le droit du Bénéficiaire à la couverture du plan de garantie visé est éteint, forclos et ne peut être exercé[4] :
[45] Comme le délai raisonnable de six (6) mois établi par le législateur est un délai de déchéance, qui ne s’interrompt pas, qui ne se suspend pas et qui ne se proroge pas et ce, même pour des motifs d’équité, la Bénéficiaire est déchue de son droit de recours à l’égard des problèmes des planchers de sa résidence dans le cadre de la Garantie. Son droit est éteint dès que la période est expirée […] [5]
[64] Rien dans ce dossier ne permet de considérer le délai entre août 2012 et février 2014 de délai de dénonciation raisonnable au sens de la Loi et du Règlement.
[65] Vu la preuve, vu la jurisprudence, vu le Règlement, le délai de dénonciation prévu au Règlement n’a été respecté quant au point 4 de la décision du 11 novembre 2014 et le Tribunal rejette la demande d’arbitrage du Bénéficiaire à ce sujet.
Point 5 : Infiltration d’eau dans le garage par les fondations devant les cases de stationnement.
[66] Au point 5, l’Administrateur écrit :
[…] La situation constatée en février ou mars 2013 par certains propriétaires n’était pas nouvelle puiqu’on la qualifiait de « toujours pas réglée ». Quant à l’administrateur, il fut informé par écrit de l’existence de ces situations pour la première fois, le 18 mars 2014.
[67] Une preuve non-contredite montre que le 15 février 2014, Sophie Boyer écrit par courriel (pièce A-3), dont l’objet est : « Eau/érosion dans le garage » à Alexandre Weisthoff, qui a pris cet immeuble en charge en remplacement de Jean Caron à partir du 7 janvier 2014 :
[….] J’avais déjà fait part de ces 2 points à M. Jean Caron mais je n’ai pas eu de suivi […]
Deuxièmement, j’ai déjà fait part de ce problème l’hiver dernier mais ça ne semble pas avoir été réglé. Lorsqu’il pleut beaucoup ou lorsque la neige des voitures fond, ça fait des flaques d’eau dans le garage […]
[68] Le gestionnaire de l’immeuble Alex Weisthoff témoigne avoir envoyé les lettres en 2014. Il est au courant de la situation de cet immeuble que depuis le 7 janvier 2014 exactement, quand il a commencé à gérer cet immeuble, en remplacement de Jean Caron.
[69] Il allègue que quand il a pris le dossier, il a vu des photos qui avaient été envoyées le 10 décembre 2013. Il allègue que ces photos ont été prises à cette date.
[70] Serge Choinière est gestionnaire de projet pour le gestionnaire de l’immeuble. Il y travaille depuis septembre 2013 seulement.
[71] A sa mémoire, il n’est allé voir cet immeuble la première fois qu’en décembre 2013 quand on lui a demandé de constaté le dégât d’eau au garage, il a vu au mur du solage une ligne où c’était humide, il a déduit que l’eau était monté jusqu’à cette ligne.
[72] Le Bénéficiaire n’a pas fait témoigner Sophie Boyer, qui, le 15 février 2014, qualifie de la situation de « problème », dont elle a fait part « l’hiver dernier », ni d’ailleurs Jean Caron, qui était déjà au courant d’après le courriel.
[73] Le Bénéficiaire ne produit donc aucune preuve qui contredise le contenu de ce courriel produit en A-3 dans le cahier de pièces de l’Administrateur en la possession du Bénéficiaire avant la conférence préparatoire du 23 mars 2015; au cours de cette conférence préparatoire, Sophie Boyer fut annoncée comme témoin (voir le paragraphe [2.1.3] de l’ordonnance intérimaire et avis de convocation du 23 mars 2015).
[74] À la place, le procureur du Bénéficiaire plaide qu’un courriel envoyé un 15 février qui parle d’hiver dernier, signifie le mois de décembre du même hiver que celui où ce 15 février se trouve, ce qui n’est supporté par aucune preuve.
[75] Le Bénéficiaire avait le fardeau de prouver que « hiver dernier » avait un autre sens que « hiver dernier » et/ou, subsidiairement, que personne n’avait eu connaissance du vice avant décembre 2013 (comme plaidé), dans le but de démontrer que la décision de l’Administrateur n’était pas raisonnable, et les représentations du procureur du Bénéficiaire, sans preuve directe qui les supportent, ne suffisent pas pour décharger le Bénéficiaire de son fardeau de preuve prévu à l’article 2803 du Code civil.
[76] Rien dans ce dossier ne permet de considérer le délai entre l’hiver dernier et l’hiver suivant comme étant un délai de dénonciation raisonnable au sens de la Loi et du Règlement.
[77] Vu la preuve, vu l’absence d’une preuve qui puisse amener le soussigné à conclure autrement, vu le Règlement et le délai de dénonciation prévu au Règlement, le Tribunal d’arbitrage soussigné déclare que le délai de dénonciation prévu au Règlement n’a pas été respecté quant au point 5, et rejette la demande d’arbitrage sur ce point.
Réserve des droits
[78] Le Tribunal rappelle la décision de la Cour supérieure dans l’affaire Garantie d'habitation du Québec c. Jeanniot[6],
[63] Il est clair des dispositions de la Loi et du Règlement que la garantie réglementaire ne remplace pas le régime légal de responsabilité de l'entrepreneur prévu au Code civil du Québec. Il est clair également que la garantie prévue à la Loi et au Règlement ne couvre pas l'ensemble des droits que possède un bénéficiaire, notamment en vertu des dispositions du Code civil du Québec et que les recours civils sont toujours disponibles aux parties au contrat.
[79] La présente décision ne porte que sur le présent dossier, vu la preuve et le droit applicable; elle ne porte pas sur le fond de la réclamation du Syndicat quant aux points 4 et 5 et, quant au point 3, pour l’unité 105 seulement, sans que cette affirmation ne puisse être interprétée dans un sens ou dans l’autre quant au fond.
[80] Le Tribunal d’arbitrage réservera les droits du Syndicat de porter ses prétentions devant les tribunaux de droit commun contre toute personne autre que l’Administrateur du Plan de Garantie sur ces points, le tout, sujet aux règles de la prescription civile et de droit commun.
FRAIS
[81] L’Article 37 du Règlement stipule :
37. Les coûts de l'arbitrage sont partagés à parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur lorsque ce dernier est le demandeur.
Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de l'administrateur à moins que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l'arbitre départage ces coûts.
[82] Le Bénéficiaire qui est le demandeur a eu gain de cause sur un aspect de sa réclamation, les coûts du présent dossier d’arbitrage seront donc, en vertu de l’article 37 du Règlement, à la charge de l’Administrateur.
PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE
DÉCLARE que le délai de dénonciation prévu à l’article 27 du Règlement a été respecté quant au point 3: Le gestionnaire demande l'ajout des unités 103, […] 106, 205, 208, 209, 304, 305, 307, 308, et 309 éprouvant un problème d’infiltration d’air froid semblable aux unités inspectées en février 2014 de la décision du 11 novembre 2014 sauf pour l’unité 105, RENVOI le dossier à l’Administrateur et ORDONNE à l’Administreur de rendre une décision quant au fond de la réclamation dans les délais prévus par le Règlement quant au point 3 sauf pour l’unité 105, sous réserves des droits du Bénéficiaire de contester et de porter en arbitrage l’ensemble des constats et observations quant à ce point déjà contenus dans la décision du 11 novembre 2014;
REJETTE la demande d’arbitrage du Bénéficiaire quant aux points 4 et 5 et, quant au point 3 pour l’unité 105 seulement et RÉSERVE le droit du Syndicat des Copropriétaires du 5795 D’Iberville, à supposer qu’il ait un recours fondé, de porter devant les tribunaux de droit commun, sa réclamation, quant aux points contenus dans le présent paragraphe, contre toute personne autre que l’Administrateur et sujet aux règles de droit commun et de la prescription civile.
CONDAMNE l'Administrateur du Plan de Garantie à payer les frais d'arbitrage encourus dans le présent dossier.
Montréal, le 12 mai 2015
__________________________
Me ROLAND-YVES GAGNÉ, ARBITRE/CCAC
Me Richard Lavoie, Pour le Bénéficiaire
Me Nancy Nantel, Pour l’Administrateur
L’Entrepreneur se représente seul
Autorités cités :
La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes et Yvan Larochelle, et René Blanchet mise en cause (AZ-50285725, 15 décembre 2004).
Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. c. Dupuis 2007 QCCS 4701 26 octobre 2007, Michèle Monast, juge.
Roll c. Groupe maltais (97) Inc. Soreconi, 6 juin 2006, Me Michel A. Jeanniot, arbitre;
SDC Les Jardins du Parc c. La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. GAMM, 28 janvier 2010, Me Johanne Despatis, arbitre;
Picard c. Berthiaume Constructif Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc CCAC, 30 août 2006, Jean Royer, arbitre;
Les Entreprises Chapam ltée c. SDC Condo « SO » Phase 2 et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. CCAC, 10 décembre 2010, Me Roland-Yves Gagné, arbitre;
Canuto c. Les Constructions Monark et La Garantie Abritat GAMM, 2013-14-006, 21 novembre 2013, Jean Morissette, arbitre;
Raymond Gauthier c. Construction Mario Blondin et la Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc CCAC S10-241201-NP, 28 octobre 2011, Me Albert Zoltowski, arbitre;
Mariline Tardif et Éric Filion c. Les Constructions Voyer Inc. et la Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc CCAC S10-120401-NP, 30 septembre 2010, Me Albert Zoltowski, arbitre;
Crystal Kazkowski et Les Constructions Arsenault & Frères Inc. et la Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc CCAC S10-020601-NP, 30 août 2010, Me Roland-Yves Gagné, arbitre.
The Mile End Milling Co. v. Peterbourough Cereal Co., 1923 RCS 131
Filomena Stante et Antonio Carriero c. Les Constructions Oakwood Canada Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ SORECONI 09010602, 6 mai 2009, Me Michel A. Jeanniot, arbitre.
Danesh c. Solico et al., SORECONI, 07082100, 5 mai 2008, Me Jean Philippe Ewart, arbitre.
Valérie Hamelin et Groupe Sylvain Farand Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ CCAC S13-121002-NP, 26 avril 2014 Me Jean Robert LeBlanc, arbitre.
Garantie d'habitation du Québec c. Jeanniot, 2009 QCCS 909 Johanne Mainville, juge.