ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : SORECONI
ENTRE : SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU 87 DOMPIERRE
(ci-après « le Bénéficiaire »)
6265871 CANADA INC. (LE GROUPE DONIMUS PINEAULT)
(ci-après « l’Entrepreneur »)
ET : LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC.
(ci-après « l’Administrateur »)
No dossier SORECONI : 080331001
No. bâtiment: 34975
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Pour le Bénéficiaire : Monsieur Gilles Lefort
Monsieur Réal Vandal
Pour l’Entrepreneur : Monsieur Serge Pineault
Pour l’Administrateur : Me Avelino De Andrade
Monsieur Michel Labelle
Date d’audience : 9 décembre 2008
Lieu d’audience : Palais de justice de Longueuil
1111, boul. Jacques-Cartier
Salle 1.19
Longueuil (Québec)
Date de la sentence : 19 février 2009
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Identification complète des parties
Bénéficiaire : Monsieur Gilles Lefort, président du Syndicat
Monsieur Réal Vandal, secrétaire-trésorier du Syndicat
Syndicat de la copropriété du 87, Dompierre
87, Dompierre
Bureau 304
Candiac (Québec) J5R 6P5
Entrepreneur: 6265871 Canada Inc. (Le Groupe Donimus Pineault)
a/s. : Monsieur Serge Pineault
3730, Croissant des Caryers
Brossard (Québec) J4Z 3S7
Administrateur : La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc.
7400, boul. Des Galeries d’Anjou
Bureau 200
Montréal (Québec) H1M 3M2
Et son procureur :
Me Avelino De Andrade
Monsieur Michel Labelle, responsable de la conciliation
L’arbitre a reçu son mandat de SORECONI le 16 avril 2008.
19 mars 2008 : Décision de l’Administrateur;
3 avril 2008 : Demande d’arbitrage du Bénéficiaire;
16 avril 2008 : Nomination de l’arbitre;
18 avril 2008 : Lettre de l’arbitre adressée aux parties les informant du processus d’arbitrage;
30 avril 2008 : Lettre de l’arbitre adressée aux parties fixant la séance d’arbitrage au 30 mai 2008;
30 mai 2008 : Décision interlocutoire de l’arbitre;
26 novembre 2008 : Lettre de l’arbitre adressée aux parties fixant une deuxième séance d’arbitrage au 9 décembre 2008;
Suite de l’enquête :
[1] Conformément au paragraphe 11 de la sentence arbitrale interlocutoire du 30 mai 2008, la séance d’arbitrage a été fixée à mardi le 9 décembre 2008 au Palais de justice de Longueuil, et les parties présentes étaient toutes accompagnées de témoins qu’ils ont jugé utiles et nécessaires à la production de pièces et factures au soutien de leurs divers postes de réclamation.
[2] Je rappelle qu’il s’agit d’une décision unique de l’Administrateur et qu’il n’existe qu’un seul poste de réclamation, à savoir, le remboursement de factures reliées à la réparation du système de gicleur et une demande de réparation des dommages causés au plafond.
[3] Sans reprendre avec force de détails tous les éléments de preuve, je me permettrai ici un bref résumé des éléments ginglymes à mon délibéré.
[4] Suite à un premier constat d’infiltration d’eau en provenance du système de gicleur (partie d’un système incorporé au bâtiment et destiné à combattre tout incendie), une première communication aurait été initiée (le ou vers le 27 décembre 2007) par un représentant du Bénéficiaire. Cet appel aurait été dirigé à l’Entrepreneur.
[5] Les versions de l’Entrepreneur et du Bénéficiaire sont contradictoires, le Bénéficiaire représente qu’il aurait, lors de ce premier appel du 27 décembre, été incapable de parler de vive voix à quiconque chez l’Entrepreneur.
[6] Je rappelle que nous sommes le 27 décembre 2007, le représentant du Bénéficiaire, conscient qu’il est alors en période des « vacances de la construction », s’inquiète et craint de n’avoir un retour d’appel avant plusieurs jours. Il assume et téléphone subséquemment (cette même journée du 27 décembre 2007) un représentant de la compagnie « Technofeu » qui est l’entreprise spécialisée en semblable matière responsable (depuis la prise de contrôle du syndicat par les résidents) de la vérification périodique et l’entretien du système de gicleurs.
[7] L’entreprise Technofeu n’étant pas titulaire autorisé par la Régie du bâtiment à exécuter des travaux au système de protection incendie, cette entreprise communique et contracte immédiatement avec « Mégapro » une entreprise qui elle (et ceci n’est pas contredit) détient et est titulaire de (s) licence (s) utiles et nécessaires.
[8] Le Bénéficiaire suggère qu’il a agi en bon père de famille, qu’il a fait ce qui était utile et nécessaire pour prévenir des dommages plus importants et, à tout le moins, prévenir une situation critique en cas d’urgence.
[9] L’Entrepreneur plaide qu’il n’a jamais reçu ce premier avis ou communication téléphonique le 27 décembre 2007 et suggère qu’aucun appel de service n’a été logé. À l’appui de ses prétentions, il dépose de la documentation et des extraits de manuel concernant le type de système téléphonique utilisé. La démonstration est faite que le système est relativement sophistiqué et qu’il est possible d’identifier noms, numéros de téléphone, dates et heures de tout appel que y est logé.
[10] D’ailleurs, Madame Brideau (actionnaire, administrateur et trésorière de l’Entrepreneur) rappelle et confirme que le numéro de téléphone que prétend avoir composé le Bénéficiaire avant d’adresser certains travaux fait partie intégrante de son système résidentiel et, bien qu’elle ne peut en toute honnêteté affirmer si elle était ou non présente toute la journée du 27 décembre 2007, mais elle y était présente, elle nous assure qu’elle ne s’était pas absentée pour une importante période de temps, que s’il y avait eu un appel manqué logé à sa résidence, même sans qu’un message soit laissé, elle aurait pu en avoir trace; un appel manqué (même sans message) provoque le clignotement d’un témoin lumineux et qu’elle vérifie toujours les appels manqués avec sa liste de numéros de téléphone connus. Elle est convaincue, il n’y eut aucun appel du Bénéficiaire le ou vers le 27 décembre 2007.
[11] Sur réception d’une première communication écrite en date du ou vers le 7 janvier 2008, pièce B-1, Madame Brideau a immédiatement révisé les 50 derniers appels entrant en mémoire dans son système, ceci lui a permis de reculer dans l’historique jusqu’au 4 décembre 2007, et elle n’a identifié aucun appel de Monsieur Vandal, de Monsieur Bibeau et/ou de quelqu’autre numéro connu du Bénéficiaire.
[12] Le second représentant de l’Entrepreneur témoigne à l’effet qu’il s’agit d’une entreprise familiale, ils sont extrêmement sensibles à toute question d’appel de service, et que durant cette période, il n’était pas absent de la région et que ce système de téléphone crèche au sein de leur résidence personnelle.
[13] Les deux (2) représentants de l’Entrepreneur sont catégoriques, l’appel du 27 décembre 2007 n’a jamais été logé à leur service ou auprès de leur système téléphonique.
[14] Contre-interrogé par Me De Andrade (pour l’Administrateur), le représentant du Bénéficiaire modifie la chronologie d’événements. De façon plus précise, il établit que le 27 décembre 2007, constatant qu’il y avait de l’eau sur le plancher, qui de toute évidence était en provenance d’un gicleur, il est possible qu’il n’a pas téléphoné (aucun appel n’aurait été logé) au bureau de l’Entrepreneur puisque Monsieur Bibeau se rappelle (séance tenante) que quelques jours avant le 27 décembre, un représentant de l’Entrepreneur (Madame Brideau) lui aurait dit que les bureaux (de l’Entrepreneur) seraient fermés durant la période des fêtes, et il aurait été informé que « ce serait inutile de téléphoner ».
[15] Monsieur Bibeau renchérit, il était « averti » que les bureaux de l’Entrepreneur étaient pour être fermés et que pour cause, il n’aurait pas initié d’appel à l’Entrepreneur mais plutôt auprès de l’entreprise qui assure le maintien et l’entretien périodique du système. Il résume et complète son témoignage; son principal contact (à titre de président du syndicat) avec l’Entrepreneur était avec Madame Bibeau, cette dernière avait dit que les bureaux seraient fermés, il a préféré transiger directement avec la personne qu’il croyait qualifier pour l’entretien du système.
[16] En réplique, le nouveau président du Bénéficiaire persiste, il a téléphoné à l’Entrepreneur (le 27 décembre), il n’y avait personne, il a agi afin de prévenir l’impardonnable.
[17] En sus de tout ce qui ci-haut précède, l’Entrepreneur suggère que s’il avait été mis au courant, il aurait communiqué avec l’installateur (entrepreneur en sous-œuvre d’origine), qu’il aurait pu utiliser de son pouvoir de négociation pour minimiser ses dommages. Il suggère de plus qu’un entrepreneur responsable et diligent aurait identifié la source du problème dès sa première visite (il aurait possiblement poussé son enquête en deçà et au-delà de la première visite du sous-entrepreneur du Bénéficiaire) et aurait ainsi corrigé ou adressé la problématique et évité une deuxième séance de travaux.
[18] Chose certaine, les parties (Bénéficiaire, Entrepreneur et Administrateur) s’entendent :
[18.1] il fallait loger un appel de service;
[18.2] des mesures correctives devaient être prises;
[18.3] les factures pour les travaux faits sont raisonnables.
[19] Où les parties s’entendent moins c’est quant au choix de l’Entrepreneur pour adresser les travaux et subsidiairement, si une personne plus prudente et diligente aurait adressé toutes les enquêtes utiles et nécessaires lors d’une première vacation, i.e. du moins quant à l’Entrepreneur et à l’Administrateur, il n’y aurait pas dû avoir la nécessité d’une deuxième vacation, une enquête plus destructive aurait dû avoir lieu et la problématique aurait dû cerner dès la première visite.
[20] De toute évidence, la première intervention n’a pas corrigé la problématique et une deuxième intervention a eu lieu.
[21] Avant de compléter, je me dois de préciser que l’Administrateur quant à lui considère la réclamation du Bénéficiaire comme non fondée dans le cadre de la garantie appuyant son raisonnement sur :
[21.1] l’article 6.7.3 du texte de garantie (comprendre l’article 12.1 du Règlement[1]) qui prévoit que sont exclues les réparations rendues nécessaires par une faute du Bénéficiaire tels entretien inadéquat, la mauvaise utilisation du bâtiment ainsi que celle qui résulte de surpression, modifications ou ajouts réalisés par le Bénéficiaire;
[21.2] les réparations conservatoires et urgentes doivent au préalables être demandées à l’Entrepreneur et qu’aux dires de l’Administrateur, aucune demande n’avait été faite ni à l’Entrepreneur ni à son sous-traitant.
Jugé
[22] Rien dans la preuve ne suggère que les travaux objet du présent arbitrage résultent de réparations, d’un défaut d’entretien (ou entretien inadéquat) et/ou de la mauvaise utilisation du bâtiment (ou du système de gicleurs), aucune suggestion n’est faite qu’il y a eu suppression, modifications ou ajouts réalisés directement ou indirectement par le Bénéficiaire, ses représentants, préposés, commettants et/ou mandataires. Je ne pourrai donc pas faire suite à premier motif évoqué par l’Administrateur pour considérer non fondé dans le cadre du plan de garantie cette réclamation.
[23] D’autre part, tel que ci-haut repris, l’Administrateur refuse de considérer dans le cadre de son plan de garantie la réclamation suggérant que les réparations conservatrices et urgentes n’ont pas été préalablement demandées à l’Entrepreneur. Chose certaine, il existe différentes versions à savoir si un représentant du Bénéficiaire a ou pas logé un appel le 27 décembre (à l’Entrepreneur). La preuve non-contredite est à l’effet qu’une première intervention a été faite et une deuxième intervention aurait été adressée le 31 décembre suivant (ayant constaté que les travaux du 27 décembre n’avaient pas résolu la problématique).
[24] Ce qui est certain, c’est qu’il n’y a aucune preuve ni même suggestion à l’effet que le Bénéficiaire aurait adressé un suivi de son appel du 27 décembre, qu’il aurait logé un appel le 28, le 29, le 30 ou même le 31 décembre, jour de la deuxième intervention (alors que dès le 28 décembre, avait été adressé le constat que les réparations du 27 décembre n’étaient pas satisfaisantes).
[25] Difficile de concilier cette inaction avec les exigences du plan de garantie.
[26] Considérant donc l’ensemble de la preuve, admissions, pièces et documents je conclus que :
[26.1] il ne s’agit pas d’un cas d’exclusion prévu à l’article 6.7.3 du texte du plan de garantie (comprendre l’article 12.1 du Règlement[2]);
[26.2] il s’agissait d’une situation d’urgence et la problématique se devait d’être adressée;
[26.3] que l’Entrepreneur a reconnu que s’il avait été avisé, il aurait adressé la situation;
[26.4] que toutes les factures soumises par le Bénéficiaire sont « raisonnables »;
[26.5] que la preuve à l’effet que le colmatage de la brèche pratiqué le 27 décembre (sans autre enquête destructive) était un ouvrage superficiel;
[26.6] que tous présent a l’enquête on témoigner quand a la nécessité d’une enquête destructive donc subséquemment, de la légitimité de la facture P-3;
[27] Je rappelle qu’à titre d’arbitre désigné, le soussigné est autorisé par la Régie du Bâtiment à trancher tout différend découlant des plans de garantie[3]. Bien que ceci inclus toute question de faits, de droit et de procédure, les éléments de la présente décision doivent prioritairement prendre souche dans le plan de garantie.
[28] Je rappelle de plus que la Loi et le Règlement ne contiennent pas de clauses privatives complètes. L’arbitre a compétence exclusive, sa décision lie les parties et elle est finale et sans appel[4].
[29] Enfin, l’arbitre doit statuer « conformément aux règles de droit »; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient[5].
[30] Sur ce dernier énoncer, suivant mon appréciation des faits et la compréhension de la Loi, je me dois d’accepter et de maintenir mais en partie seulement les postes de réclamation du Bénéficiaire (la demande d’arbitrage) et à cet effet, considère la facture numéro 2994 de Alarme Tech-Feu Inc. (A-3 du cahier émis par l’Administrateur) au sous-total avant taxes de 2 021,00 $ ainsi que la facture de Réno-Vandal Enr. du 6 juin 2008 au montant de 650,00 $ (pièce supplémentaire B-3) dans le cadre du contrat de garantie, puis qu’il s’agissait de réparations conservatrices et urgentes.
[31] Considérant de plus qu’il est possible que ces réparations conservatrices et urgentes ont été préalablement demandées à l’Entrepreneur, force m’est de constater qu’aucun suivi diligent n’a été fait entre le 27 décembre et 31 décembre. J’accepte que l’Entrepreneur ait été privé de son droit à minimiser ses dommages et conséquemment, puisque que je suis de plus d’opinion que les circonstances le justifient, (en équité), j’accorderai un escompte en faveur de l’entrepreneur au montant de vingt pour cent (20%) mais sur la main d’œuvre seulement.
[32] En vertu de l’article 123 du Règlement sur Le Plan de Garantie des Bâtiments Résidents Neufs et vu que le bénéficiaire a obtenu gagne cause d’une partie sur certains aspects de ça réclamation, les coûts du présent arbitrage sont à la charge de l’Administrateur.
[33] Pour ces motifs, le Tribunal
ACCEUIL en partie la demande d’arbitrage du Bénéficiaire
ORDONNE que soit remboursé le Bénéficiaire les factures numéro 2994 de Alarme Tech Feu inc. (pièces A-3 du cahier émis par l’Administrateur) de 2 021,00 $, ainsi que Réal Vandal datée du 6 juin 2008 au montant de 650.00 $ (pièces supplémentaire B-3)
ACCORDE à l’Administrateur et à l’Entrepreneur un escompte au montant de 20% du coût de la main d’œuvre tel que ventiler aux factures A-3 et B-3.
LE TOUT AVEC FRAIS à l’Administrateur
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
Montréal, le 19 février 2009
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ME MICHEL A. JEANNIOT
Arbitre / SORECONI
[1] Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, R.Q., c. B-1.1, r. 0.2.
[2] Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, R.Q., c. B-1.1, r. 0.2.
[3] Loi sur le bâtiment, L.R.Q. c. B-1.1, article 83.1 .
[4] Supra note 2, articles 9, 20, 106 et 120.
[5] Supra note 2, article 116.