
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998) Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

ENTRE :
Copropriété 130 du Sanctuaire
(ci-après le « bénéficiaire »)
ET :
Sommet sur le Golf inc.
(ci-après l'« entrepreneur »)
ET :
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.
(ci-après l'« administrateur »)
N^o dossier APCHQ : 128567-1 N^o dossier GAMM : 2013-16-008
SENTENCE ARBITRALE

Arbitre :	M. Claude Dupuis, ing.

Pour le bénéficiaire :	M. Marc-André Lehoux

Pour l'entrepreneur :	M. Normand Pitre

Pour l'administrateur :	M^e Luc Séguin

Date d’audience :	10 septembre 2013

Lieu d’audience :	Sainte-Julie

Date de la sentence :	8 octobre 2013

I : INTRODUCTION - LES FAITS

[1] Il s’agit ici d’un immeuble détenu en copropriété divise, situé à Sainte-Julie.

[2] Le bâtiment concerné, qui abrite cinq unités d’habitation, comporte six balcons.

[3] Le 10 décembre 2012, le syndicat adressait à l’entrepreneur une réclamation, dont l’administrateur a reçu copie le 25 janvier 2013, dénonçant une pente inversée au balcon supérieur de l’unité 3. En voici un extrait :

IL a une pente inversée vers l’immeuble et depuis 2 semaines il y a infiltration d eau dans l entre toit. Cela engendra une détérioration de l’immeuble et des réparations majeur. [sic]

[4] Le 3 juin 2013, l’administrateur émettait son rapport de décision, lequel traitait d’une Contrepente au balcon de l’étage de l’unité 3 ainsi que d’une Infiltration d’eau au débord de toit.

[5] L’administrateur rejetait entièrement cette réclamation, d’une part parce que le délai de dénonciation prévu à l’article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n’a pas été respecté, et d’autre part parce que la dénonciation ayant été acheminée dans la quatrième année de la garantie, l’administrateur est d’avis que la situation observée ne rencontre pas les critères du vice majeur.

[6] Insatisfait de cette décision, le syndicat, en date du 4 juillet 2013, adressait au GAMM (Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure) une demande d’arbitrage.

[7] En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :

- M. Alain Voyer, copropriétaire

- M. Gérald Plourde, gestionnaire

- M. Marc-André Lehoux, président du syndicat de copropriété

- M^me Diane Pelletier, copropriétaire

- M. Normand Pitre, entrepreneur

- M. François Lalancette, inspecteur-conciliateur

II : POSITION DU SYNDICAT

[8] L’unité 3, à laquelle se rattache la présente réclamation, a servi de condo modèle; l’actuel propriétaire et premier occupant, M. Voyer, l’a acquis au printemps 2010.

[9] Auparavant, le syndicat s’était adressé à l’entrepreneur pour corriger les pentes des balcons des condos 3 et 4; ce dernier a effectué la correction au balcon du condo 4; à ce moment-là, le syndicat a cru à tort que l’entrepreneur avait aussi corrigé la pente au balcon de l’unité 3, laquelle servait encore de condo modèle.

[10] À l’automne 2010, M. Voyer a constaté que l’eau de pluie ne s’écoulait pas de la surface de son balcon, sans toutefois atteindre le mur latéral; il balayait donc cette eau afin d’assécher le plancher plus rapidement.

[11] Selon son témoignage, ce n’est qu’à l’automne 2012 que M. Voyer a découvert que non seulement l’eau ne s’écoulait pas, mais qu’elle atteignait de plus le mur latéral, source possible d’infiltration.

[12] M. Marc-André Lehoux, président du syndicat, témoigne à l’effet que toutes les unités d’habitation du complexe dans son entier ont fait l’objet, de la part de l’entrepreneur, d’une correction au niveau des balcons, alors que pour l’unité 3, le syndicat ignorait que la correction n’avait pas été faite, et ce, jusqu’à ce que l’acquéreur, M. Voyer, le découvre.

[13] Le président soumet que l’entrepreneur jouissait d’une excellente réputation, garantissant ainsi un excellent produit, d’autant plus qu’il s’agissait du condo modèle servant à la promotion.

III : POSITION DE L’ENTREPRENEUR

[14] M. Pitre affirme que dans le dossier de l’entrepreneur, il n’existe aucun document mentionnant la problématique des balcons des unités 3 et 4 du présent bâtiment.

[15] Le témoin affirme de plus que l’entrepreneur a reçu de la part du syndicat, en mars 2010, des documents relatant plusieurs déficiences sur différents immeubles, dont celui présentement en litige; cependant, ces documents ne contiennent aucune mention sur les balcons des unités 3 et 4.

[16] Par contre, pour d’autres immeubles, le syndicat fait mention de pente inversée sur les balcons; ce n’est donc qu’en janvier 2013 que l’entrepreneur prend connaissance d’une plainte relativement au balcon de l’unité 3 du présent bâtiment.

[17] M. Pitre souligne que le syndicat n’a pas jugé bon, lors de la réception, de procéder à une inspection par un professionnel du bâtiment.

[18] À l’aide d’un croquis, le témoin veut démontrer au tribunal que l’installation du balcon supérieur de l’unité 3 ne peut provoquer quelque infiltration d’eau que ce soit au bâtiment, à cause de la pose d’une membrane d’étanchéité.

[19] M. Pitre est également d’avis que l’installation présente constitue une malfaçon cachée, connue depuis 2010, sans conséquences actuelles ni futures pour l’intégrité du bâtiment.

IV : POSITION DE L’ADMINISTRATEUR

[20] M. Lalancette, inspecteur-conciliateur, soutient que le propriétaire de l’unité 3, où se situe le balcon faisant l’objet de la présente réclamation, a reçu cette partie privative le 28 avril 2010.

[21] Peu de temps après, ce même propriétaire constate une accumulation d’eau à la surface du balcon, à un point tel qu’il doive la balayer afin que la surface sèche plus rapidement.

[22] M. Lalancette admet qu’il existe une contrepente sur ce balcon et qu’il s’agit d’une malfaçon non apparente et non pas d’un vice majeur, puisqu’à l’intérieur, il n’existe aucun signe d’infiltration.

[23] Le temps qui s’est écoulé entre la découverte à l’automne 2010 et la dénonciation en décembre 2012 dépasse largement le délai de six mois maximum prévu à l’article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Argumentation de l’administrateur

[24] Le procureur soumet que quelle que soit la nature du vice, selon l’article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, celui-ci doit être dénoncé à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable ne devant pas excéder six mois.

[25] Or, la découverte est survenue au début de 2010, et il n’y a eu aucune dénonciation à l’administrateur, même si des réparations ont été effectuées sur d’autres balcons.

[26] Il a été prouvé que la contrepente constitue une malfaçon non apparente et non pas un vice majeur, lequel doit reposer sur d’autres motifs que des craintes.

[27] À l’appui de son argumentation, le procureur a déposé une sentence arbitrale rendue le 20 mars 2013 par M^e Jean Doyle (GAMM) dans l’affaire Copropriété du 120 du Sanctuaire et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ et Sommet sur le Golf inc.

V : DÉCISION ET MOTIFS

[28] Pour fins d’analyse, le tribunal soumet ci-après les dates admises en regard des événements suivants :

- 28 octobre 2008 Déclaration de fin des travaux des parties communes

- 28 avril 2009 Réception présumée des parties communes

- Printemps 2010 Prise de possession par M. Voyer de l’unité 3

- Décembre 2012 Dénonciation écrite par le syndicat à l’entrepreneur et

à l’administrateur de la pente inversée au balcon supérieur de l’unité 3

[29] Il existe une preuve prépondérante à l’effet que l’inversion de la pente à ce balcon constitue une malfaçon non apparente, et non pas un vice.

[30] En effet, l’entrepreneur a convaincu le tribunal que la pose, lors de la construction, d’une membrane entre la brique et la structure est conforme aux règles de l’art et constitue une protection efficace contre l’infiltration.

[31] De sorte qu’à ce jour, soit près de cinq ans après la déclaration de fin des travaux, aucun signe d’infiltration n’est soulevé par le bénéficiaire.

[32] Il s’agit donc d’une malfaçon ne causant aucun préjudice au bénéficiaire.

[33] Si les dates ci-devant mentionnées sont admises, il en est tout autrement pour la date de découverte par le syndicat.

[34] La position de l’administrateur est à l’effet que la découverte de la pente inversée a eu lieu à l’automne 2010, par M. Voyer, peu après l’acquisition de son unité.

[35] Si on accepte cette hypothèse, la dénonciation écrite à l’entrepreneur et à l’administrateur étant datée de décembre 2012, le délai maximum de dénonciation prévu à l’article 27 du plan de garantie, soit six mois, est largement dépassé, quel que soit le vice.

[36] Or, ce délai prévu à l’article 27 est considéré par la jurisprudence comme étant de rigueur et de déchéance.

[37] Le fait que le syndicat ait cru, à tort, que la pente de ce balcon avait été corrigée par l’entrepreneur, vu qu’il s’agissait du condo modèle, ne constitue pas un facteur atténuant en regard de l’article 27; en effet, aucune des pentes inversées des balcons du complexe, même si la plupart ont été corrigées par l’entrepreneur, n’a été dénoncée à l’administrateur avant le 10 décembre 2012.

[38] Si l’on retient plutôt la thèse du syndicat selon laquelle la découverte a eu lieu à l’automne 2012, soit dans la quatrième année de la garantie couvrant les vices majeurs, le tribunal, encore une fois, ne peut donner suite à la présente demande, puisque ce dernier a déjà statué que la situation actuelle constitue plutôt une malfaçon non apparente.

[39] Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal :

REJETTE la présente réclamation.

Coûts de l’arbitrage

[40] Conformément à l’article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l’arbitre départage les coûts du présent arbitrage de la façon suivante : cent dollars (100,00 $) à la charge du bénéficiaire, le solde à la charge de l’administrateur.

BOUCHERVILLE, le 8 octobre 2013

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Claude Dupuis, ing., arbitre