Consultation - Régie du bâtiment du Québec

LE RECOURS

[1] La Bénéficiaire conteste en vertu de l’article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après le « Règlement ») la décision de l’Administrateur rendue le 27 avril 2015 par l’Administrateur, soit les points suivants :

Point 1 : Plancher garage : fissures;

Point 2 : Perron de béton avant : fissure;

Point 3 : Toiture : élément manquant;

Point 4 : Revêtement extérieur : détachement;

Point 5 : Fenêtres : manivelle;

Point 6 : Plomberie douche : infiltration d’eau;

Point 9 : Hotte de cuisine : emplacement sortie extractive.

[2] Par ailleurs, en conférence préparatoire, la Bénéficiaire a indiqué ne plus contester le point 4, celui-ci ayant été réglé. En conséquence, le Tribunal n’a pas à statuer sur ce point.

[3] Lors de l’audience, la Bénéficiaire a fait défaut de se présenter, et ce, après que sa demande de remise ait été rejetée par le Tribunal de sorte que le Tribunal a entendu la cause hors la présence de la Bénéficiaire.

[4] En effet, ce n’est que le 22 octobre à 20 h 35 que la Bénéficiaire a informé les parties ainsi que le Tribunal d’arbitrage du fait qu’elle n’était plus disponible pour la tenue de l’arbitrage prévu pour le 27 octobre sans justifier sa non-disponibilité, et ce, malgré que la date ait été établie de consentement plus de deux (2) mois plus tôt.

[5] Compte tenu du manque d’explication, le Tribunal a tenté de procéder à une conférence téléphonique dès le 23 octobre à 9 h, mais la Bénéficiaire n’a pas répondu à l’appel ni répondu au courriel du Tribunal avant 18 h 45 le même jour, n’indiquant toujours aucun motif au soutien de sa demande.

[6] Le dimanche 25 octobre, la Bénéficiaire a envoyé plusieurs courriels indiquant de ne pas se présenter à sa résidence le 27 octobre puisqu’elle serait absente, toujours sans justifier sa demande de remise. Elle indique que nous pourrons la joindre le 27 octobre à 17 h 45.

[7] Le 26 octobre, le procureur de l’Administrateur a écrit à la Bénéficiaire afin de lui indiquer qu’une demande formelle de remise doit être faite et qu’elle doit être motivée afin que tous puissent apprécier les motifs de la demande et choisir de consentir à la remise ou de s’y opposer. Ce courriel a été envoyé à 9 h 55 et la Bénéficiaire y a répondu à 12 h 19 en fournissant de brèves explications, disant ne pouvoir nous parler car la ligne de son cellulaire ne fonctionne pas et qu’elle ne peut nous joindre autrement puisqu’il s’agit d’un interurbain. Elle indique que nous pourrons la joindre le soir même, 26 octobre, à 19 h 45.

[8] Les motifs fournis par la Bénéficiaire ont été contestés par l’Administrateur ainsi que par l’Entrepreneur. Après avoir analysé les motifs invoqués au soutien de la demande de remise ainsi que les motifs d’opposition soulevés par les deux autres parties, le Tribunal a rejeté la demande de remise de sorte que toutes les parties étaient tenues d’être présente le 27 octobre pour la tenue de l’arbitrage. Cette obligation a été réitérée dans la décision rejetant la demande de remise.

[9] Ainsi, le 27 octobre, le Tribunal, le procureur de l’Administrateur et son témoin ainsi que l’Entrepreneur se sont présentés à la résidence de la Bénéficiaire tel que prévu. Malgré la présence de 2 voitures dans l’entrée, personne n’a ouvert la porte et la Bénéficiaire n’a pas répondu lorsque nous avons tenté de la joindre par téléphone. Le Tribunal et les parties présentes ont attendu plus de 20 minutes avant de faire le tour du bâtiment, d’inspecter les éléments extérieurs et de se diriger vers la salle prévue pour l’audience. En tout, le Tribunal et les autres parties sont restés sur les lieux 30 minutes avant de quitter la résidence de la Bénéficiaire.

[10] En conséquence, le défaut de la Bénéficiaire a été constaté et nous avons procéder à l’audition.

LES FAITS

[11] Le 20 décembre 2011, la Bénéficiaire a acquis la propriété faisant l’objet de la demande d’arbitrage des premiers propriétaires en titre.

[12] Les premiers propriétaires ont eux-mêmes acquis la propriété de l’Entrepreneur et ont signé le formulaire d’inspection pré réception le 7 décembre 2009.

[13] Suivant l’achat par la Bénéficiaire, une première dénonciation écrite a eu lieu le 15 octobre 2013 à laquelle il n’a pas été donné suite faute par la Bénéficiaire d’avoir rempli les documents requis et de procéder au dépôt du 100,00 $ conformément au Règlement. Par la suite, le 20 janvier 2015 la Bénéficiaire a fait une nouvelle dénonciation écrite qui reprenait pour l’essentiel les mêmes éléments dénoncés en 2013.

[14] Malgré qu’il n’y ait pas eu de suite à la dénonciation de 2013, l’inspecteur-conciliateur a tout de même considéré que la dénonciation de 2013 était valable quant aux éléments qui sont de nouveau dénoncés en 2015 afin de ne pas pénaliser la Bénéficiaire.

[15] La Bénéficiaire a fait appel de cette décision de l’Administrateur, d’où le présent arbitrage.

III

LA PREUVE

[16] Le 27 octobre 2015, le Tribunal ainsi que le procureur de l’Administrateur, son témoin et l’Entrepreneur se sont déplacés à la résidence de la Bénéficiaire afin d’y constater les éléments dont la Bénéficiaire se dit insatisfaite dans la décision de l’Administrateur.

[17] Les parties présentes ont pu observer la fissure sur le balcon avant, la toiture et la sortie extérieure de la hotte de cuisine. Les autres éléments étant situés à l’intérieur de la résidence, ceux-ci n’ont pu être observés.

Point 1 : Plancher garage : fissures

[18] Dans son rapport, Monsieur Benoit Pelletier, inspecteur-conciliateur au dossier, a indiqué les éléments suivants qui sont pertinents aux fins des présentes :

La bénéficiaire nous mentionne avoir dénoncé (voir notes A et B) la situation suivante :

Extrait de la note A :

Peu de temps après notre achat nous avons constaté qu’il y avait des fissures dans le sol au niveau du garage

(…)

· Commentaires de la bénéficiaire au moment de l’inspection :

La bénéficiaire nous mentionne que les fissures apparaissant au plancher étaient présentes lors de l’achat de la résidence.

· Constatations du conciliateur :

(…)

- Trois (3) minces fissures d’une largeur inférieure ou égale à 1 mm présentent (sic) de chaque côté de l’avaloir de sol du garage;

- Fissures s’apparentant à des fissures de retrait;

· Décision

Considérant que les fissures observées s’apparentent à des fissures de retrait ;

Considérant l'application de l’article 6.7.2 du contrat de garantie obligatoire, et de l’article 12(2) du Règlement (notre ajout) (…) :

6.7 Exclusions de la garantie

Sont exclus de la garantie:

6.7.2 les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements;

(…)

Par conséquent, La Garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.

Dans son témoignage, Monsieur Pelletier a essentiellement réitéré les mêmes arguments que dans son rapport à l’effet qu’il s’agit de fissures de retrait non couvertes par la garantie.

Point 2 : Perron de béton avant : fissure

[19] Sur ce point, le rapport d’inspection indique ce qui suit :

La bénéficiaire nous mentionne avoir dénoncé (voir notes A et B) la situation suivante :

Extrait de la note A :

Peu de temps après notre achat nous avons constaté qu’il y avait des fissures dans le sol dans les marches de l’entrée principale. J’ai

Extrait de la note B :

Problèmes de fissures dans les escaliers à la porte d’entrée de la maison

· Commentaires de la bénéficiaire au moment de l’inspection :

La bénéficiaire nous mentionne que la fissure au perron avant était présente lors de l’achat de la résidence.

· Constatations du conciliateur :

Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :

- Mince fissure d’une largeur inférieure ou égale à 1 mm au perron avant;

- Fissure s’apparentant à une fissure de retrait;

· Décision

Considérant que la fissure observée s’apparente à une fissure de retrait ;

Considérant l'application de l’article 6.7.2 du contrat de garantie obligatoire, et de l’article 12(2) du Règlement (notre ajout) (…) :

6.7 Exclusions de la garantie

Sont exclus de la garantie:

6.7.2 les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements;

Par conséquent, La Garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.

[20] Lors de son témoignage, Monsieur Pelletier a soulevé l’importance de l’existence de la fissure au moment de l’achat en 2011 et le fait que celle-ci n’a pas évolué depuis sa visite en mars 2015. Il soutient qu’aucun indice ne permet de croire qu’il s’agisse d’autre chose que d’une fissure de retrait.

Point 3 : Toiture : élément manquant

[21] La décision de l’Administrateur sur ce point est à l’effet que cet élément n’a pu être constaté lors de la visite d’inspection. Elle se lit comme suit :

La bénéficiaire nous mentionne avoir dénoncé (…) la situation suivante :

- toiture défectueuse, manque des éléments

· Commentaires de la bénéficiaire au moment de l’inspection :

La bénéficiaire mentionne qu’un voisin lui a indiqué qu’il manque un élément sur la toiture.

· Constatations du conciliateur :

Nous avons observé une (1) sortie de ventilation au toit de type maximum.

· Décision

Considérant que la bénéficiaire n’a pas été en mesure de nous démontrer la situation;

Considérant que nous n’avons pas pu observer de quel élément il s’agit;

Par conséquent, La Garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.

Par ailleurs, si la situation se manifeste de nouveau, le propriétaire devra communiquer promptement avec l’entrepreneur et La Garantie Qualité Habitation afin de procéder à une inspection supplémentaire en temps opportun

[22] Dans son témoignage, Monsieur Pelletier indique que lors de l’inspection en mars 2015, il n’a pu observer que le devant et les côtés de la toiture puisqu’il a été impossible d’accéder à la cour arrière. De plus, il indique, suite à la visite ayant précédé l’audition, que seuls 2 éléments peuvent être manquants sur un toit, soit le ou les ventilateurs de type maximum et l’évent de plomberie.

[23] En l’espèce, il a vu à la fois le ventilateur de type maximum sur la toiture principale ainsi que l’évent de la plomberie lors de son inspection. Par ailleurs, lors de la visite des lieux avec le Tribunal, il a également constaté la présence d’un ventilateur de type maximum sur la toiture, dans la partie au-dessus du garage. En conséquence, il soutient que tous les éléments qui doivent être présents y sont et que rien ne manque. Il ajoute avoir aussi vérifié à savoir si le voisin ne faisait pas référence à un morceau de bardeau qui aurait pu être manquant, mais tel n’est pas le cas.

Point 5 : Fenêtres : manivelle

[24] Monsieur Pelletier réitère les arguments contenus dans son rapport dont voici les extraits pertinents, et demande le maintien de sa décision :

La bénéficiaire nous mentionne avoir dénoncé (voir notes A et B) la situation suivante :

Extrait de la note A :

Par la suite, nous avons eu des problèmes avec nos fenêtres à l’étage toutes nos manivelles sont complètement brisées,

Extrait de la note B :

- poignet de fenêtre brisés (sic) en dedans de 2 mois

· Commentaires de la bénéficiaire au moment de l’inspection :

La bénéficiaire nous mentionne que les poignées se sont brisées durant l’année 2012.

· Constatations du conciliateur :

Lors de notre visite, nous avons constaté la situation aux fenêtres situées à l’étage.

· Décision

Considérant une réception de l’unité par le premier acheteur le 7 décembre 2009;

Considérant que la Garantie Qualité Habitation a reçu la première dénonciation le 15 octobre 2013 soit plus de 3 ans après la réception de l’unité;

Considérant ce qui suit :

N’ayant pas été dénoncé par écrit à l’entrepreneur et à La garantie Qualité-Habitation dans les 3 ans suivant la prise de possession de la résidence par le premier ou deuxième acheteur , nous devons nous prononcer dans le cadre d’un vice de construction au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec et pour laquelle l’article 6.4.2.5 du contrat de garantie obligatoire s’applique (…)

Or, selon ce qu’il nous a été possible de constater lors de notre inspection, ce point ne peut être considéré comme un vice de construction pouvant entraîner la perte partielle ou totale de l’unité résidentielle.

Par conséquent, La Garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.

Point 6 : Plomberie douche : infiltration d’eau

[25] Le rapport d’inspection indique ce qui suit concernant le présent point :

La bénéficiaire nous mentionne avoir dénoncé (voir notes A et B) la situation suivante :

Extrait de la note A :

- problème au niveau de la douche (plomberie défectueuse)

Extrait de la note B :

Par la suite, nous avons eu des fuites d’eau au niveau de la douche ainsi que dans le corridor amenant au garage.

· Commentaires de la bénéficiaire au moment de l’inspection :

La bénéficiaire mentionne que lorsque la situation est survenue ils ont communiqué avec un plombier pour faire corriger la situation. Suivant les correctifs effectués, le plombier n’a pas réparé les dommages.

· Constatations du conciliateur :

· Décision

Considérant que la situation a été corrigée le ou vers le 6 août 2012;

Considérant nos observations faites lors de notre visite;

Considérant que les dommages ne sont pas couverts par la garantie Qualité Habitation. Le bénéficiaire doit se référer à son assureur en habitation;

Considérant que la situation n’a pas été dénoncée par écrit à l’entrepreneur et à la garantie Qualité Habitation avant de procéder aux travaux correctifs;

Par conséquent, La Garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.

Lors de notre visite, nous n’avons pas observé de trace d’infiltration d’eau provenant du système d’évacuation de la douche. Nous avons constaté les dommages au plafond au-dessus de la laveuse/sécheuse et au mur près de l’accès au garage.

[26] Lors de son témoignage, Monsieur Pelletier indique que les dommages allégués par la Bénéficiaire sont constitués des trous faits par le plombier pour procéder à la réparation de la fuite alléguée. Ce sont ces travaux de réparation qui n’auraient pas été complétés.

[27] Il soutient qu’une accumulation de facteurs ont mené à sa décision et notamment l’absence de dénonciation à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans le délai de 6 mois prescrit par le Règlement, le fait que la situation, soit la fuite d’eau qu’allègue la Bénéficiaire, a été réparée et l’impossibilité de vérifier, vu la réparation effectuée par le plombier, la présence de la fuite et l’urgence de la situation qui aurait justifié l’exécution de travaux conservatoires.

Point 9 : Hotte de cuisine : emplacement sortie extractive

[28] Le témoignage de Monsieur Pelletier va dans le même sens que son rapport dont voici les extraits pertinents :

La bénéficiaire nous mentionne avoir dénoncé (voir note B) la situation suivante :

- la hotte de cuisine n’est pas aspire l’air dans le vide car emplacement mal ajusté (sic)

· Commentaires de la bénéficiaire au moment de l’inspection :

La bénéficiaire nous mentionne avoir remplacé les armoires de cuisine en 2014 et ils ont observé que le trou pour la sortie de la hotte de poêle n’était pas centré avec la hotte. Une partie du trou est caché par le module d’armoire du côté droit de la hotte. (selon les dires de la Bénéficiaire)

Elle trouve que les odeurs s’évacuent difficilement.

· Constatations du conciliateur :

Lors de notre visite, nous n’avons pas été en mesure d’observer la situation dénoncée puisque les modules d’armoire étaient installés. Nous avons fait fonctionner la hotte celle-ci fonctionne bien.

· Décision

Considérant une réception de l’unité par le premier acheteur le 7 décembre 2009;

Considérant une prise de connaissance de la situation par le deuxième acheteur en 2014, soient plus de quatre (4) ans suivant la réception de l’unité par le premier acheteur;

N’ayant pas été dénoncé par écrit à l’entrepreneur et à La garantie Qualité-Habitation dans les 3 ans suivant la prise de possession de la résidence par le premier ou deuxième acheteur, nous devons nous prononcer dans le cadre d’un vice de construction au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec et pour laquelle l’article 6.4.2.5 du contrat de garantie obligatoire s’applique (…)

Par conséquent, La Garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.

[29] De plus, il indique avoir demandé à la Bénéficiaire de voir des photos de la situation qui aurait été découverte lors de travaux de rénovation de la cuisine ainsi que des photos de la cuisine avant que les rénovations ne soient effectuées. Or, la Bénéficiaire a soutenu n’en avoir aucune. Devant l’absence d’éléments supplémentaires et vu l’impossibilité de constater la situation, incluant la possibilité que les travaux de la Bénéficiaire aient pu inclure l’ajout d’un caisson d’armoire ou encore la modification des dimensions de celles-ci, il a dû se rabattre sur le bon fonctionnement de la hotte pour rendre sa décision qu’il soutient comme étant valable.

PLAIDOIRIES

[30] En plaidoirie le procureur de l’Administrateur rappelle brièvement chacun des éléments sur lesquels l’inspecteur, monsieur Pelletier, a témoignés. Il soutient que la décision rendue est bonne et valable et qu’elle doit être maintenue.

[31] De plus, rappelant que le fardeau de la preuve appartient à la partie qui fait la demande, en l’occurrence la Bénéficiaire, il soumet une décision de l’arbitre Jean Morissette[1] expliquant avec justesse les principes applicables en ce qui concerne le fardeau de la preuve que doit rencontrer la Bénéficiaire.

[32] Enfin, soutenant que la Bénéficiaire n’a eu gain de cause sur aucune de ses demandes, il demande au Tribunal de partager les frais conformément au Règlement.

[33] L’Entrepreneur, pour sa part, abonde dans le même sens que le procureur de l’Administrateur et n’ajoute rien.

ANALYSE ET DÉCISION

[34] Le Tribunal doit décider de chacune des demandes de la Bénéficiaire au mérite, malgré que celle-ci ait été absente lors de l’audition.

[35] Outre les dispositions du Règlement et du contrat de garantie obligatoire, les dispositions suivantes du Code civil du Québec[2] sont également applicables :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

[36] Le Tribunal a procédé à une visite des lieux et a été à même d’observer les trois (3) éléments se trouvant à l’extérieur du bâtiment. Ainsi, lors de sa visite, le Tribunal a vu la fissure au balcon avant et a été à même de constater que celle-ci est telle que décrite dans la décision de l’Administrateur. Également, les éléments du toit étaient présents, à savoir deux (2) ventilateurs de type maximum ainsi que l’évent de la plomberie. Quant à la hotte de la cuisine, nous avons constaté la présence de la sortie extractive à l’extérieur.

[37] Le Tribunal fait sien les propos suivants de l’arbitre Morissette dans l’affaire Pierre St-Laurent[3] :

« les Bénéficiaires sont en demande et tel quiconque porte une demande devant un Tribunal d’arbitrage, c’est la demande qui a le fardeau de preuve, qui a le fardeau de convaincre; sans que ce fardeau ne soit indu, ce sont les Bénéficiaires demandeurs qui ont l’obligation de démontrer le caractère déraisonnable de la décision de l’Administrateur ou, subsidiairement, que les points qu’ils soulèvent sont recevables dans le cadre de l’application du contrat de garantie ».

[38] Le témoignage de monsieur Pelletier n’ayant pas été contredit et considérant l’application adéquate des dispositions du Règlement, l’absence totale de preuve par la Bénéficiaire, le Tribunal maintien la décision de l’Administrateur sur tous les points en litige.

[39] L’article 123 du Règlement prévoit que le Tribunal doit départager les frais lorsque la Bénéficiaire n’a gain de cause sur aucun point. En l’espèce, le Tribunal n’a fait droit à aucune des demandes de la Bénéficiaire. Par contre, celle-ci s’est désistée de sa demande à l’égard du point 4 puisque ce point a été réglé entre les parties depuis l’introduction de la demande d’arbitrage. En conséquence, le Tribunal estime que la Bénéficiaire a eu gain de cause sur au moins 1 point et déclare que les frais du présent arbitrage seront à la charge de l’Administrateur.

EN CONSÉQUENCE, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

REJETTE la demande d’arbitrage de la Bénéficiaire;

CONDAMNE l’Administrateur à payer les frais d’arbitrage liés au présent arbitrage.

Montréal, ce 28 octobre 2015.

Me Karine Poulin, arbitre

G1115-59

S/A 123

[1] Pierre St-Laurent et Denise L’Anglais St-Laurent c. Les habitations signature inc. et La garantie habitation du Québec inc., GAMM, 27 mars 2015, Me Jean Morissette, arbitre.

[2] Code civil du Québec, L.R.Q., c. 64, art. 2803-2804.

[3] Pierre St-Laurent et Denise L’Anglais St-Laurent c. Les habitations signature inc. et La garantie habitation du Québec inc., op. cit. note 1, par. 30, elle-même référant à la décision Filomena Stante et Antonio Carriero c. Les Constructions Oakwood Canada Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, SORECONI, 6 mai 2009, Me Michel Jeanniot, arbitre, p. 10 par. 36.