ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN

DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(décret 841-98 du 17 juin 1998)

 

Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :

Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

 

 

 

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 966 927

(ci-après le « bénéficiaire »)

 

ET :

9211-4388 Québec inc.

(ci-après l'« entrepreneur »)

 

ET :

La Garantie Habitation du Québec inc.

(ci-après l'« administrateur »)

 

 

No dossier QH : 81394 - 9144

No dossier GAMM : 2015-16-012

 

 

SENTENCE ARBITRALE

 

 

 

Arbitre :

M. Claude Dupuis

 

Pour le bénéficiaire :

Mme Geneviève Leclair

 

Pour l'entrepreneur :

Mme Marie-Pier Racine

 

Pour l'administrateur :

Me François-Olivier Godin

 

Date d’audience :

23 novembre 2015

 

Lieu d’audience :

La Prairie

 

 

Date de la sentence :

21 décembre 2015

I : INTRODUCTION

[1]           Il s’agit ici d’unités d’habitation détenues en copropriété divise, situées sur la rive sud de Montréal.

[2]           Le syndicat de copropriété, en date du 31 août 2015, adressait au GAMM une demande d’arbitrage.

[3]           Dans sa demande, le syndicat contestait les conclusions du rapport de conciliation de l’administrateur, émis le 7 août 2015, relativement aux éléments suivants :

-       gouttières

-       drain de plancher dans le garage du sous-sol 1

-       réservoir #1 d’eau chaude

[4]           Dès l’ouverture de l’enquête, le syndicat faisait part à l’arbitre que, dans sa demande, il avait tout simplement oublié d’inclure un autre élément du rapport de conciliation, soit :

-       muret de l’entrée du garage 2e sous-sol

[5]           Les deux autres parties n’ont pas soulevé d’objection quant à l’inclusion de ce quatrième élément dans le présent dossier.

[6]           Par la suite, le soussigné a procédé à la visite des lieux en présence des parties.

[7]           En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :

−        Mme Geneviève Leclair, copropriétaire (Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 966 927, bénéficiaire)

−        M. Daniel Laforce, copropriétaire (Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 966 927, bénéficiaire)

−        Mme Micheline Lemire, copropriétaire (Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 966 927, bénéficiaire)

−        Mme Marie-Pier Racine, représentante de l’entrepreneur

−        M. Denis Robillard, T.P., conciliateur pour l’administrateur

[8]           Au soutien de ses prétentions, le procureur de l’administrateur a soumis la jurisprudence suivante :

−        Martine Boivin et Guy Poulin et Champsblais Constructions inc. et La Garantie Habitation du Québec inc., sentence arbitrale rendue le 3 octobre 2013 par M. Claude Dupuis (GAMM).

−        Pierre St-Laurent et Denise L’Anglais St-Laurent c. Les Habitations Signature inc. et La Garantie Habitation du Québec inc., sentence arbitrale rendue le 27 mars 2015 par M. Jean Morissette (GAMM).

[9]           Les parties ont accordé au soussigné un délai de quarante-cinq (45) jours à compter de la date d’audience pour rendre sentence dans la présente affaire.

II : DÉCISION ET MOTIFS

Gouttières

[10]        Le syndicat dénonce qu’une section de gouttière sur le côté d’un balcon possède une pente négative, ce qui n’a pas été contesté par les deux autres parties.

[11]        Le syndicat soumet qu’à un autre endroit, sur le devant du bâtiment, l’orifice d’une gouttière serait trop petit pour permettre proprement l’évacuation de l’eau, ce que le soussigné n’a pas pu constater.

[12]        Le tribunal rappelle que la date de réception des parties communes a été reconnue comme étant le 17 juin 2013, alors que la dénonciation à l’administrateur est en date du 9 juin 2015.

[13]        M. Laforce témoigne à l’effet que ces problèmes sont apparus au début de l’année 2015, soit près de 20 mois suivant la réception des parties communes; on se situe donc dans la deuxième année de la garantie.

[14]        Or, les conséquences qui découlent de ces deux anomalies ne peuvent pas être apparentées au vice caché.

[15]        Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est REJETÉE.

Drain de plancher dans le garage du sous-sol 1

[16]        Il s’agit d’une accumulation d’eau sur le plancher du garage intérieur du sous-sol 1, particulièrement durant la période hivernale.

[17]        Il existe une preuve non équivoque que cette non-conformité est apparue durant l’hiver 2012-2013; deux des administrateurs du syndicat des copropriétaires à ce moment-là étaient les mêmes que ceux que l’on retrouve dans le présent dossier, soit Mme Leclair et M. Laforce.

[18]        Or, cette situation a été dénoncée à l’administrateur de la garantie le 10 juin 2015, soit tout près de deux ans après sa découverte.

[19]        À cette époque, à son article 27, le plan de garantie prévoyait un délai maximum de six mois entre la découverte et la dénonciation à l’entrepreneur ainsi qu’à l’administrateur.

[20]        À cet égard, ainsi que le soussigné l’a exprimé dans une sentence antérieure[1], « sans équivoque, la jurisprudence reconnaît que ce délai maximum de six mois est de rigueur et de déchéance, et si ce délai n’est pas respecté, le droit des bénéficiaires à la couverture de la garantie ainsi qu’à l’arbitrage est éteint. »

[21]        Selon le plan de garantie, il ne suffit pas que les bénéficiaires dénoncent au préalable uniquement à l’entrepreneur pour que la garantie trouve application.

[22]        Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est REJETÉE.

Réservoir #1 d’eau chaude

[23]        Deux réservoirs d’eau chaude fonctionnant au gaz, d’une capacité de 300 gallons chacun, sont situés dans le garage commun.

[24]        Il a été admis par le syndicat que l’un d’eux, soit le réservoir #1, ne fonctionne plus depuis le 10 octobre 2014, ce qui fut constaté lors d’une inspection effectuée par l’entreprise Progaz.

[25]        Or, la dénonciation à l’administrateur a été acheminée le 6 mai 2015, soit un peu plus de six mois après la découverte.

[26]        Je rappelle, tel qu’énoncé en regard de l’élément précédent, que la jurisprudence reconnaît que le délai de six mois en est un de rigueur et de déchéance.

[27]        De plus, il a été admis que le 17 juin 2013 est la date de réception des parties communes; or, la présente situation est apparue le 10 octobre 2014, soit durant la deuxième année de la garantie.

[28]        Selon la preuve recueillie, cette situation ne possède pas la gravité qu’on attribue aux vices cachés à l’article 1726 du Code civil du Québec :

1726.  Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[29]        Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est REJETÉE.

Muret de l’entrée du garage 2e sous-sol (également absence de gouttières verticales)

[30]        Le syndicat dénonce que le muret au bas de la pente en entrant au sous-sol 2 est très distancé (décollé) du mur de la bâtisse. Le syndicat attribue cette situation à deux gouttières verticales manquantes à cet endroit, ce qui aurait causé un débit d’eau important; le syndicat admet avoir découvert cette situation en avril 2015.

[31]        En ce qui a trait au muret espacé du mur du bâtiment, il s’agit ici d’un événement non couvert par le plan de garantie, à son article 29.9° :

29.  Sont exclus de la garantie:

[…]

9°    les espaces de stationnement et les locaux d'entreposage situés à l'extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain à l'exception de la pente négative du terrain;

[…]

[32]        Par ailleurs, le tribunal n’a pas reçu du syndicat une preuve suffisamment convaincante à l’effet que l’absence de deux descentes verticales (gouttières) à cet endroit soit la cause de l’espacement du muret du mur du bâtiment.

[33]        La visite des lieux ne m’a pas permis non plus d’arriver à cette conclusion.

[34]        Et si tel n’était point le cas, il s’est écoulé tout près de deux ans entre la réception du bâtiment et la dénonciation de la présente situation, laquelle ne peut être qualifiée de vice caché.

[35]        Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est REJETÉE.

III : RÉSUMÉ

[36]        Pour les motifs ci-devant énoncés, la totalité des réclamations dans la présente affaire, soit « Gouttières », « Drain de plancher dans le garage du sous-sol 1 », « Réservoir #1 d’eau chaude » et « Muret de l’entrée du garage 2e sous-sol », ont été REJETÉES.

Coûts de l’arbitrage

[37]        Conformément à l’article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le soussigné départage les coûts du présent arbitrage de la façon suivante : cent dollars (100,00 $) à la charge du bénéficiaire (syndicat de copropriété) et le solde à la charge de l’administrateur.

 

BOUCHERVILLE, le 21 décembre 2015.

 

 

                                                                                                                                              

 

 

 

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Claude Dupuis, arbitre

 


[1]     Martine Boivin et Guy Poulin et Champsblais Constructions inc. et La Garantie Habitation du Québec inc., sentence arbitrale rendue le 3 octobre 2013 par M. Claude Dupuis (GAMM), paragr. 50.