TRIBUNAL D’ARBITRAGE

Sous l’égide du

CENTRE CANADIEN D’ARBITRAGE COMMERCIAL

(CCAC)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE

DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Canada

Province de Québec

Dossier n^o: S17-061301-NP

MV et al

Demandeurs

c.

LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC.

Défendeurs

et

RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR provisoire inc.

ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie

La Garantie Abritat Inc.

Administrateur

________________________________________________________________

DÉCISION ARBITRALE

________________________________________________________________

Arbitre :                                                                                                  M^e Jean Philippe Ewart

Pour les Bénéficiaires:                                                                                          MV et al

Pour l’Entrepreneur:                                                                M. Pascal Raymond, président

M. Alexandre Pitre,

Directeur de projets

Pour l’Administrateur:                                                                                        M^e Nancy Nantel

contentieux des garanties

abritat/gmn

M. Robert Roberge,

Inspecteur conciliateur

Dates de l’Instruction:                                                                 24,25, 26, 29, 31 janvier 2018

Prise en délibéré :                                                                                                  12 mars 2018

Date de la Décision :                                                                                     17 décembre 2018

Identification des Parties

BÉNÉFICIAIRES :                                                                                                MV et al

Saint-Jérôme (Québec)

          (les « Bénéficiaires »)

entrepreneur:                           LES CONSTRUCTIONS RAYMOND ET FILS INC.

Attention: M. Pascal Raymond, Président

14243, boulevard Curé-Labelle

Mirabel (Québec) J7J 1M2

 (« Entrepreneur »)

ADMINISTRATEUR :    RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR provisoire inc.

ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie

La Garantie Abritat Inc.

Attention: M^e Nancy Nantel

contentieux des garanties abritat/gmn

7333, Place des Roseraies, bureau 300

Anjou (Québec) H1M 2X6

(« Administrateur »)

Introduction

[1]        La résidence des Bénéficiaires est une maison unifamiliale dans un projet immobilier situé dans la Ville de Saint-Jérôme, Québec (le « Bâtiment »). Les Bénéficiaires ont soumis une demande de confidentialité d’identité avec motifs appropriés, ce qui a été accordé par le Tribunal.

Mandat et Juridiction

[2]        Le Tribunal est saisi du dossier en conformité du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q. c. B-1.1, r.02) (le «Règlement») adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment (L.R.Q. c. B-1.1) (« Loi Bâtiment »), par nomination du soussigné en date du 27 juin 2017 en substitution de l’arbitre initialement nommé, le tout suite à réclamation pour couverture sous le plan de garantie au Règlement visé par les présentes (la « Garantie » ou « Plan »),  relativement à une demande d’arbitrage des Bénéficiaires (« Demande ») au Centre Canadien d’Arbitrage Commercial (CCAC) (« CCAC » ou « Centre ») reçue le 13 juin 2017.

[3]        Aucune objection quant à la compétence du Tribunal n’a été soulevée par les Parties et juridiction du Tribunal a donc été confirmée.

Litige

Dénonciations et Décisions de l’Administrateur

[4]        Le litige est un recours qui découle d’une décision de l’Administrateur en date du 8 mai 2017 (dossier 362090-1; la « Décision Adm1 ») avec addendums datés

 -  20 novembre 2017 (Points 128 et 129); la « Décision Adm2 ») (Pièce A-17/2),

-  12 février 2018 (Points 84, 5, 33, 41, 59 et 77); la « Décision Adm3 ») (Pièce A-17/3),  

(collectivement, quelquefois, la « Décision Adm »).

[5]        Le formulaire d’inspection préréception signé par les Bénéficiaires et l’Entrepreneur est daté du 24 mai 2016 avec date alors prévue de fin des travaux au 23 septembre 2016 (Pièce A-2).

[6]        En date du 23 novembre 2016, l’Entrepreneur souligne en sommaire dans sa ‘Réponse’ (Pièce A-14)  à l’avis de 15 jours de l’Administrateur (Pièce A-11)  que :

ú 35 points à parachever sont mentionnés sur le formulaire d’inspection préréception tenue le 24 mai 2016 en présence des Bénéficiaires;

« l’ensemble des points décrits sont complétés. » (Annexe 1 à cette correspondance à l’Administrateur);

ú une rencontre a lieu avec les Bénéficiaires à notre bureau de Mirabel le 4 juillet 2016; le lendemain, les Bénéficiaires soumettent par courriel une liste de 31 points « qui selon eux restaient à effectuer »;

ú rencontre de courtoisie de plus de deux heures à la résidence des Bénéficiaires le 14 juillet 2016; 72 points y sont discutés; préparation par l’Entrepreneur d’un tableau sommaire comprenant information et photos (Annexe 2 à cette correspondance à l’Administrateur);

ú « Un bon nombre d’éléments a été accueilli à l’époque par notre entreprise dans l’unique but de satisfaire les bénéficiaires, malgré le fait que ces éléments dépassaient nos obligations contractuelles, les tolérances de l’industrie ou le règlement de la garantie des maisons neuves. »;

ú une offre est faite aux Bénéficiaires pour règlement à l’amiable, mais que ceux-ci choisissent de refuser;

ú et l’Entrepreneur ajoute :

« une multitude de nouveaux points provenant d’un prétendu inspecteur, pour lequel nous n’avons reçu aucune copie du rapport d’expertise démontrant les éléments à corriger.  Alors plus de cinquante (50) nouveaux points furent ajoutés au tableau sommaire entre le 21 septembre 2016 et le 14 octobre 2016. »

ú Dans les faits, 48 nouveaux points sont dénoncés par les Bénéficiaires et ajoutés au Tableau.

ú Il est difficile d’assurer un service après-vente selon les points jugés admissibles par l’Administrateur :

« À chaque nouvelle visite d’un employé ou d’un sous-traitant pour régler des points entendus entre les parties, de nouveaux points sont dénoncés et exigés à l’intervenant sur place.

En outre, les bénéficiaires refusent de reconnaître les travaux exécutés à leur satisfaction. Ils préfèrent ne pas signer les bons de travail ou les rapports d’interventions afin de conserver une réserve à déposer de nouvelles dénonciations ou réclamations. … »

[7]        La Demande identifie cent-vingt-neuf (129) points de réclamation, vise initialement tous les Points rejetés par l’Administrateur à la Décision Adm1, se déclare insatisfait de travaux correctifs relativement à des Points accueillis par la Décision Adm1 et soumet une demande de remboursement de frais de rapport d’inspection d’un inspecteur en bâtiment pour un montant de 546,13$.

[8]        Les Points 1 à 42 ont été accueillis par l’Administrateur.

[9]        L’Administrateur a rejeté les demandes de réclamation des Bénéficiaires pour les Points 43 à 127, pour les motifs suivants:

· Les Points 43 à 69.  Vices et malfaçons apparents, non dénoncés lors de la réception du Bâtiment;

· Les Points 70 à 85. Les situations ont été découvertes par les Bénéficiaires dans l’année qui a suivi la réception du Bâtiment et dénoncées par écrit  dans les délais cependant, l’Administrateur n’a pu établir que l’Entrepreneur ne s’était pas conformé aux règles de l’art ou aux normes applicables et que les situations ne rencontrent pas les critères de la malfaçon (au sens de l’Article 10(3) du Règlement);

· Les Points 86 et 87.  Ces situations découlent de la responsabilité civile extra contractuelle de l’Entrepreneur, laquelle est exclue de la garantie (article 12.6 du Règlement).

· Le Point 88.  La situation (baisse de tension fréquente dans le bâtiment) relève des obligations des services publics, lesquelles sont exclues de la garantie (article 12.8 du Règlement).

· Les Points 89 à 127.  Les Bénéficiaires ont déclaré que l’Entrepreneur avait effectué les travaux correctifs requis; l’Administrateur considère donc ces points comme réglés.

[10]     Quant aux Points 128 et 129, la Décision Adm1 indique que les Bénéficiaires ont déclaré abandonner leur demande de réclamation auprès de l’Administrateur.

[11]     L’Administrateur sous la Décision Adm2 a accueilli le Point 128 et n’a pas statué sur le Point 129 (il y est précisé que le Point 129 se réfère au Point 1 de la Décision Adm1, sur lequel l’Administrateur a déjà statué; ce Point 1 a été alors accueilli).

[12]     La Décision Adm3 reprend les Points 84, 5, 33, 41, 59 et 77 et fait suite à l’enquête et audition de l’arbitrage qui s’est conclue le 31 janvier 2018 lors de laquelle il a été convenu d’un commun accord que l’inspecteur-conciliateur au dossier éclaircirait quelques points ayant déjà fait l’objet de la Décision Adm1.

· Pour ce qui est du Point 84, l’Administrateur conclut à malfaçon, découverte et dénoncée à l’intérieur des délais prescrits et accueille la demande de réclamation des Bénéficiaires.

· Quant aux Points 5, 33, 41, 59 et 77, l’Administrateur a statué qu’en l’absence de malfaçon, il rejetait les demandes de réclamation des Bénéficiaires.

Pièces

[13]      Les Pièces contenues au Cahier de l’Administrateur sont identifiées comme A- avec numérotation équivalente à l’onglet applicable au Cahier visé ou par la suite à l’enquête en suivi des cotes; les Pièces des Bénéficiaires sont identifiées sous cote B- alors que les Pièces de l’Entrepreneur sont identifiées sous cote E-, numérotées par le Tribunal dans l’ordre de réception.

[14]     Lorsqu’une même pièce est pourvue au Cahier de l’Administrateur et est aussi déposée par une partie, le Tribunal réfère à la cote attribuée à la pièce par l’Administrateur, tenant compte de l’article 109 du Règlement.

[15]     Aucune objection quant à l’origine de la preuve documentaire ou de l’intégrité de l’information qu’elle porte n’a été soulevée.

Chronologie de l’Arbitrage

[16]     Sommaire de la chronologie du présent arbitrage :

2014.10.25         Contrat préliminaire et contrat de garantie - et annexes sous exécutions datées respectivement de dates entre octobre 2014 et mars 2016 (Pièce A-1).

2016.05.24         Inspection préréception (Pièce A-2).

2016.05.24         Réception avec réserve - 36 points (Pièce A-2).

2016.09.05         Rapport d’inspection de Inspection Boréale Inc. mandaté par les Bénéficiaires - Daniel Sincerny, Inspecteur en bâtiments.

2016.10.14         Dénonciation des Bénéficiaires (Pièce  A-7).

2016.10.21         Réponse de l’Entrepreneur (Pièce  A-10).

2016.11.04         Avis de 15 jours (Pièce  A-11).

2016.11.23         Réponse de l’Entrepreneur à l’avis de 15 jours du 23 novembre 2016 incluant tableau commenté (Pièce  A-14).

2017.02.15         Décision de l’Administrateur (Pièce  A-17).

2017.02.28         Signature par Bénéficiaire de l’Entente préparée par Adm. fins de règlement.

2017.06.13         Réception demande d’arbitrage.

2017.06.14         Nomination initiale d’un arbitre.

2017.06.27         Substitution, nomination de M^e Jean Philippe Ewart (Pièce  A-18).  

2017.11.06         Appel-conférence préparatoire.

2017.11.20         Addendum à la décision de l’Administrateur, Points 128 et 129 (Pièce A-17-2) (Décision Adm2).

2018.01.24         Visite des lieux et Instruction

2018.01 25/26/29/31  Instruction

2018.02.12         Addendum à la décision de l’Administrateur, Points 84, et 5, 33, 41, 59 et 77(Pièce A-17-3) (Décision Adm3)

Le Règlement

[17]      Le Règlement est d’ordre public tel que confirmé à diverses reprises par notre Cour d’appel[1] et prévoit que toute disposition d’un plan de garantie qui est inconciliable avec le Règlement est nulle[2] et conséquemment, le Tribunal se réfère aux articles du Règlement lorsque requis sans rechercher la clause correspondante au contrat de garantie, s’il en est.

[18]      La décision arbitrale est finale et sans appel et lie les parties dès qu’elle est rendue[3].

[19]     Le Contrat est signé en date du 25 octobre 2014 alors que l’inspection préréception et la réception du Bâtiment sont en date du 24 mai 2016 (Pièce A-2).

[20]     Une brève note afin de confirmer la version appropriée du Règlement applicable, nonobstant que la réception du Bâtiment est en 2016.

[21]     En effet, le 5 mars 2014, le Législateur a modifié entre autres l’article 10 du Règlement en vigueur sous sa forme actuelle depuis le 1^er janvier 2015 (par la voie du Décret 156-2014) mais la jurisprudence[4] a confirmé que la version préalable s’applique à nos circonstances.

[22]     D’une part l’affaire Nazco[5] sous la plume de notre collègue M^e Roland-Y. Gagné dispose, et le soussigné fait siennes ces conclusions, qu’à défaut de dispositions transitoires alors décrétées ou exprimées par le Législateur, ce qui fut le cas, le Règlement tel qu’amendé et en vigueur le 1^er janvier 2015 n’est pas applicable pour les contrats préliminaires et de garantie signés avant le 1^er janvier 2015.

[23]     D’autre part, la Cour Supérieure, sous requête pour jugement déclaratoire dans la cause Garantie Abritat inc c. Régie du Bâtiment du Québec[6], rappelle a contrario dans son examen approfondi sous ratio decidendi pour nos fins :

« 42.  Le Gouvernement a donc créé une règle, soit la mise en vigueur des modifications au Règlement le 1^er janvier 2015. […] seuls demeurent soumis aux anciennes limites les plans de garantie dont les travaux ont débuté avant le 1^er janvier 2015 ou dont le contrat entre le bénéficiaire et l’entrepreneur alors accrédité a été signé avant cette date. C’est l’exception. »

[24]     C’est donc à bon droit que l’Administrateur dans ces circonstances particulières s’appuie sur la version antérieure du Règlement, contrairement à certaines références lors de l’Instruction, version qui se lit pour nos fins quant au parachèvement de travaux ou travaux correctifs de malfaçons ou vices :

«10.  La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:

  1°    le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;

  2°    la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;

  3°    la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;

  4°    la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;

  5°    la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.

Faits Pertinents

[25]     L’État des renseignements d’une personne morale au Registre des entreprises (Québec) identifie que l’Entrepreneur ‘Les constructions Raymond et fils Inc.’ est une société par actions constituée en 1987 et identifie Pascal Raymond, présent à l’audience, comme le président de la compagnie depuis 2015.

[26]     Le 25 octobre 2014 les Bénéficiaires et l’Entrepreneur signent un contrat préliminaire de vente et contrat de garantie obligatoire (Pièce A-1) sur un document standard émis par l’Administrateur (« Contrat »), auquel sont jointes des annexes.

[27]     Le Contrat est sujet à différentes annexes, soit inter alia une annexe C, quatorze (14) annexes D représentant des modifications postérieures au Contrat avec ajustements monétaires qui seront signées entre octobre 2014 et mars 2016, une ‘Annexe et conditions spéciales, Devis de construction & Entente de paiement’, et copies d’une annexe F signée par les Bénéficiaires en mai 2015 et qui indique une date de juin 2016 à laquelle la résidence sera ‘prête pour occupation’.

[28]     Le Tribunal constate que les annexes au Contrat (et plus particulièrement le devis et les conditions sous ’Annexe et conditions spéciales, Devis de construction & Entente de paiement’, document de sept (7) pages imprimées préparé par l’Entrepreneur « Devis »), démontrent une approche méticuleuse des Parties à régir leurs échanges et ententes dans cette période.

[29]     Au formulaire d’inspection préréception (formulaire pré-imprimé de l’Administrateur), inspection qui a eu lieu le 24 mai 2016, il y a 36 éléments de travaux à parachever ou à corriger qui ont été notés par l’Entrepreneur, plus particulièrement le directeur du projet, M. Pitre (Pièce A-2).  Le Tribunal note que M. Pitre n’a pas suivi de façon méthodique la procédure détaillée dans le formulaire standard, mais a plutôt choisi d’écrire les corrections à apporter sous des intitulés qu’il a créés.  Par ailleurs, ce formulaire indique, à la rubrique prévue à cet effet, une date de fin des travaux pour le 23 septembre 2016.

[30]     Les Parties reconnaissent que la réception du Bâtiment est en date du 24 mai 2016 (Pièce A-2).

[31]     Le 30 juin 2016, l’Entrepreneur envoie un courriel aux Bénéficiaires proposant un rendez-vous pour examiner certains points soulevés par les Bénéficiaires.  Le 4 juillet 2016, les Bénéficiaires répondent en ajoutant 13 éléments à vérifier.  Le 5 juillet 2016, les Parties se rencontrent et par la suite les Bénéficiaires transmettent un courriel résumant 31 éléments restants à corriger (Pièce A-3).

[32]     Les échanges de courriels continuent entre les Parties pour régler les défauts constatés par les Bénéficiaires.  Le 15 septembre 2016, l’Entrepreneur envoie une lettre aux Bénéficiaires réaffirmant son intention de régler la situation de façon juste et équitable.  L’Entrepreneur inclut un tableau sommaire qui présente les demandes (72 points) des Bénéficiaires ainsi que la position de l’Entrepreneur devant les constats faits pour chacun des points lors d’une visite au Bâtiment. De plus, l’Entrepreneur offre un dédommagement.

[33]     Le 21 septembre 2016, les Bénéficiaires répondent en refusant les qualifications de l’Entrepreneur aux demandes ainsi qu’en ajoutant des points additionnels (102 points) et des commentaires (Pièce A-6 en liasse) et rejettent également la compensation monétaire pour motif qu’ils ne jugent pas l’offre suffisante étant donnée la situation qu’ils ont vécue  (Pièce A-5).

[34]     Suivant la réception du Bâtiment, le 24 mai 2016, les Parties ont tenté de régler les demandes de parachèvement et de travaux correctifs à l’amiable et sans faire appel à des démarches judiciaires ou administratives.  Par contre, ces tentatives n’ont pas abouti à un accord entre les Parties.  Par conséquent, les Bénéficiaires ont fait appel à la Garantie sous réclamation initiale en date du 14 octobre 2016.

[35]     Les Parties ont produit plusieurs versions de tableau sommaire au cours de leurs tentatives avec des numérotations et des descriptions différentes.  Le Tribunal se lie seulement avec les points, tel qu’ils sont numérotés et décrits, dans la Décision Adm.

[36]     Suite à la réception par l’Administrateur des réclamations écrites du Bénéficiaire en date des 14 et 21 octobre 2016, l’Administrateur rend une Décision Adm1 (8 mai 2017).

[37]     Tel qu’il a été convenu à l’audience les Points en litige portés en arbitrage sont:

Points 1 à 10

Point 1 : Balcon arrière; main courante aluminium endommagée plusieurs endroits.

Point 2 :Élévation arrière - scellant à appliquer, jonction du revêtement extérieur.

Point 3 :Élévation arrière - écaillage du revêtement extérieur sous la fenêtre de la             chambre de l’étage.

Point 4 : Élévation arrière - écaillage ou taches au revêtement extérieur à plusieurs          endroits.

Point 5 : Élévation gauche (nord) - écaillage du revêtement extérieur au coin de la boîte    de foyer et scellant impropre.

Point 6 : Coins du revêtement extérieur se détachent dans le haut)

Point 7 : Élévation gauche -revêtement extérieur ondulé.

Point 8 : Façade - tôle ondulée en haut de la colonne droite.

Point 9 : Général - clous obturés et peinture de couleur différente sur le revêtement.

Point 10 : Général - scellant au périmètre de tous les murs extérieurs et portes-  fenêtres.

Points 18 à 26

Point 18 : Planchers de bois endommagés à plusieurs endroits.

Point 19 : Escalier - retour au joint à 135 degrés.

Point 20 : Portique - cadrage de la porte d’entrée du salon est fissuré en bas à    droite.

Point 21 :  Salon - retouches de peinture - 135 degrés/peinture du plancher.

Point 22 : Retouches de peinture au plafond près de l’escalier.

Point 23 : Retouches de peinture à faire sur l’estragale.

Point 24 : Porte d’entrée à remplacer, égratignée au pourtour de la serrure           (retouches).

Point 25 : Palier du garage - remplacer le cadrage de la porte du garage.

Point 26 : Linteaux des deux portes du garage à retoucher avec de la peinture noire.

Points 31 : Salle d’eau - silicone au mur du lavabo.

Point 33 : Infiltrations d’air et d’eau et fenêtres brisées au sous-sol.

Points  36 Façade - fissures sur la plupart des allèges de fenêtres.

Point  37 : Balcon n’est pas boulonné à la structure de la maison.

Point 41 : Escalier du balcon - limon fissuré.

Point 43 : Fenêtres (3) non conformes au devis; cadrage doit être en PVC.

Points 45 Séjour - taches blanches et picots de chaque côté - pièce à repeindre.

Point 46 - Séjour - plâtre à refaire à l’entrée du séjour et plafond à repeindre

Point 47 : Plancher du garage taché de peinture grise par le peintre.

Points 50 à 60

Point 50 : Entrée - Peinture de la baguette sous la porte d’entrée.

Point 51 : Entrée - Peinture manquante coin vestibule.

Point 52 : Passage - Peinture manquante à côté du contrôle de l’échangeur d’air.

Point 53 : Cage de l’escalier - plâtre au-dessus de la porte de la chambre bleue.

Point 54 : Chambre mauve - application de la peinture à reprendre compte tenu des         retouches au pinceau (finis mat et lustré).

Point 55 : Garage - porte, joint et coupe-froid à vérifier.

Point 56 : Salon - deux encoches dans le cadrage de PVC de la fenêtre avant du salon.

Point 57 : Portique - encoche dans le vitrage de la petite fenêtre.

Point 58 : Salle à manger - côtés des deux fenêtres égratignés et PVC qui refoule, à       remplacer.

Point 59 : Porte de service du garage abîmée à deux endroits.

Point 60 : Coupe-froid du garage doit être remplacé puisqu’abîmé.

Points 62 à 68

Point 62 : Plaques de la maison à remplacer non conformes au devis.

Point 63 : Bardeaux à vérifier sur le toit extérieur - voir petite bosse.

Point 64 : Cuve égratignée au garage à remplacer.

Point 65 : Vitre de la douche de l’étage et douche du sous-sol,  égratignées.

Point 66 : Balcon avant - crépi à ajouter à l’escalier de béton.

Point 67 : Porte d’entrée - pourtour d’aluminium doit être remplacé.

Point 68 : Escalier - rampe de palier endommagée et fissurée et égratignures dans les    escaliers.

et

Points 70 : Nettoyage du système de ventilation.

Point 71 : Fissures dans la dalle de béton du garage

Points 73 : Chambre mauve - retouches aux joints et peinture à droite de la fenêtre.

Point 74 : Salle de bain des maîtres - joints fissurés de chaque côté de la douche.

Points 76 : Garage - valider qu’il s’agit bien d’une porte coupe-feu - sceau manquant.

Point 77 : Seuil de porte en béton fissuré.

Point 82 Salle de bain des maîtres - ventilateur de salle de bain à ajouter le système actuel n’éliminant pas efficacement l’humidité.

Point 84 : Froid en provenance de la porte-fenêtre.

Points 86 : Séjour - taches de peinture sur le divan de la salle familiale.

Point 87 : Taches de peinture pâle sur les deux véhicules.

Point 88 : Baisse de tension fréquente dans le bâtiment.

Point 96 : Salon - pourtour du foyer à remplacer et intérieur du foyer à nettoyer.

Point 123 : Certaines planches fissurées sont à remplacer.

[38]     Conséquemment, nonobstant la Demande en forme initiale, les points suivants sont retirés et ne sont plus portés en arbitrage :

Points 11 à 17; Points 27 à 30; Point 32; Points 34 et 35; Points 38 à 40 et 42;

Point 44; Points 48 et 49; Point 61; Point 69; Point 72; Point 75; Points 78 à 81;  Point 83; Point 85; Points 89 à 95; Points 97 à 122; Points 124 à 129.

[39]     Le Tribunal note que dans la Décision Adm1, l’Administrateur a accueilli les Points 1 à 42.  Suite à cette décision, l’Entrepreneur prétend avoir complété ces points (Pièce E-3), mais les Bénéficiaires plaident que les travaux accueillis sont soit complétés à leurs insatisfaction, ou à ce jour n’ont pas été effectués ou complétés et pourvoient à un document daté du 19 décembre 2017 à la demande du Tribunal.

Contrat  et Devis

[40]     Des devis de constructions énumératifs sont joints en annexes au Contrat tel qu’explicité ci-haut, soit des propositions préliminaires pour la construction du Bâtiment ainsi que les modifications apportées au Contrat (Pièce A-1). La preuve non contredite confirmant que les copies des Devis sous Pièce A-1 sont la forme finale de ceux-ci.

Rapports

[41]     Les Bénéficiaires ont pourvu à un rapport d’expertise d’Inspection Boréal Inc., Consultant Spécialisé en Bâtiments rédigé par Daniel Sincerny, inspecteur en bâtiment au Québec agréé, en date du 5 septembre 2016 sous mandat d’évaluer et inspecter le Bâtiment comprenant la mécanique (plomberie, électricité et chauffage) exclusivement afin de relever des problèmes majeurs, s’il y a lieu (« Rapport Boréal ») (Pièce E-5).

[42]     Au sommaire de la conférence préparatoire du 7 novembre 2017, le Tribunal a indiqué que :

« pour fins de caractérisation de rapport d’expertise du Rapport Boréal [sic], le Tribunal avise qu’il sera nécessaire que le curriculum de Monsieur Sincerny soit préalablement déposé au dossier et que celui-ci soit présent lors de l’Instruction. »

Suite à demande des Bénéficiaires que le Rapport Boréal soit reçu et caractérisé de rapport d’expertise et qu’il ne soit pas requis que l’auteur soit présent à l’enquête, et après représentations des Parties et leurs consentements respectifs, le Tribunal confirme que le Rapport Boréal est reçu et caractérisé de rapport d’expertise et que par consentement son auteur n’est pas requis d’être présent à toutes fins que de droit.

[43]     L’Entrepreneur a déposé un rapport qu’il qualifie d’expertise du 20 décembre 2005 du Laboratoire Air-Inc. quant à l’évaluation de la performance d’une fenêtre coulissante double série 747 (norme CAN/CAS A440-00) (Pièce E-11).

[44]     L’Entrepreneur a pourvu à un rapport de Claude Blain, Technologue Professionnel Architecture (inspecteur certifié Novoclimat Laurentides et Lanaudière et LEED habitation et Membre de l’Ordre des Technologues professionnels du Québec Maisons LEED) relativement à la conformité aux normes du programme Novoclimat et l’étanchéité du Bâtiment (« Rapport Blain ») (Pièce E-4). L’inspecteur a produit, suite à une inspection du 9 octobre 2015, un certificat de performance et d’étanchéité pour le Bâtiment, affirmant le respect des exigences de la Régie du bâtiment du Québec.

Analyse et Motifs

Éléments d’analyse communs à plusieurs Points

[45]     Le rôle du Tribunal n’est pas de déterminer la responsabilité de l’Entrepreneur qui peut découler d’autres lois et alors hors la compétence du Tribunal, mais bien d’agir quant à un différend portant sur une décision de l'Administrateur concernant une réclamation, et donc de déterminer si l’Administrateur a correctement considéré une réclamation dans le cadre de la Garantie; il faut toutefois noter que ce cadre requiert de déterminer s’il y a manquement de l'Entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles afin de circonscrire la couverture de la Garantie.

[46]     La décision arbitrale est donc sans préjudice et sous toutes réserves du droit des Bénéficiaires ou de l’Entrepreneur de porter devant les tribunaux de droit commun leurs prétentions et réclamations ainsi que de rechercher les correctifs ou dommages qu’ils peuvent réclamer, sujet bien entendu aux règles de droit commun et de la prescription civile.

[47]     Tenant compte, dans les circonstances particulières de ce dossier, que plusieurs concepts applicables aux responsabilités ou obligations respectives de l’Entrepreneur et des Bénéficiaires sont des motifs applicables à plus d’une réclamation des Bénéficiaires et Points en arbitrage, il est opportun de pourvoir à une analyse de certaines de ces responsabilités et obligations préalablement à une analyse et détermination énumérative des Points spécifiques. En effet, ces concepts trouvent application ou sont sous-jacents dans certains cas à plusieurs des déterminations aux présentes.

Introduction

[48]     De par la structure de la couverture de la Garantie dans le cas de manquement de l'Entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du Bâtiment, il est nécessaire de déterminer si les diverses réclamations à l’arbitrage sont de nature d’une malfaçon (art. 2120 C.c.Q.) ou d’un vice caché (art.1726 C.c.Q.) ou, s’il en est, de vices de conception, de construction ou de réalisation et de vices du sol (art. 2118 C.c.Q.).   Cette détermination a entre autre un impact sur la période de couverture de la Garantie et sur les critères requis pour chaque type de problématique.

[49]     De par les délais et circonstances (sauf, s’il en est, en circonstances particulières telle une détermination par l’Administrateur à la Décision Adm, qui sera alors traitée au Point spécifique), le Tribunal considère que les réclamations des Bénéficiaires sont de l’ordre de malfaçons au sens du Règlement (qui réfère au sens des articles 2111, 2113 et 2120 C.c.Q., et, s’il en est, à leur caractère apparent ou non lors de la réception du Bâtiment).

[50]     Cette garantie contre les malfaçons ne revêt pas un caractère d'ordre public.[7]

[51]     Notons en premier lieu que l’on retrouve, tant au contrat d’entreprise ou de vente, application des règles de garanties qui découlent de chacune de ces circonstances; en effet, la garantie prévue par 2120 C.c.Q. est applicable au contrat d’entreprise, ou contrat de vente par l’effet de l’art. 1794 C.c.Q. (et 2124 C.c.Q. - promoteur immobilier) qui assujetti la vente par un entrepreneur d’un fond et immeuble d’habitation aux règles du contrat d’entreprise relatives aux garanties[8], alors que la garantie de qualité prévue par l’article 1726 C.c.Q. au chapitre de la vente trouve application au contrat d’entreprise par l’effet de l’article 2103 C.c.Q.

[52]     La base législative des obligations de l’entrepreneur au contrat d’entreprise se retrouve à l’article 2100 C.c.Q. qui, nous notons, est d’ordre public de protection[9] et requiert que l’entrepreneur, sous son obligation de bonne exécution technique des travaux, agisse avec prudence et diligence[10] et se conforme aux usages et règles de son art.

[53]     Cette obligation de bonne exécution, et l’absence de subordination entre l’entrepreneur et son client et le libre choix des méthodes d’exécution des travaux (art. 2099 C.c.Q.[11]) qui en découle, est toutefois encadrée par certaines obligations, dont une obligation d’information (art. 2102 C.c.Q.) qui engage l’entrepreneur ‘dans la mesure où les circonstances le permettent’ à bien renseigner son client sur les questions relatives au contrat

Obligations de l’Entrepreneur; de moyen ou de résultat

[54]     Les obligations de l’Entrepreneur dans les circonstances sont-elles des obligations de résultat ou des obligations de moyens?

[55]     Il n’y a pas d’automatisme à ce niveau[12] alors que le législateur a renoncé à fixer l’intensité de l’obligation de l’entrepreneur (sauf pour les pertes ou vices de construction des ouvrages immobiliers[13])[14].

[56]     Dans un cadre d’activité de construction, et encore plus lorsqu’il s’agit d’un contrat avec plans et devis, ce qui est le cas aux présentes, on peut identifier l’obligation de résultat comme :

« Obligation de résultat - […] celui qui accepte de faire un travail précis, comme construire[15] […] selon certaines spécifications, est responsable s’il n’atteint pas le résultat promis. Sur le plan de la preuve, l’absence de résultat fait présumer la faute du débiteur […] Elle place sur ses épaules le fardeau de démontrer que l’inexécution provient d’une cause qui ne lui est pas imputable.»[16]

et alors que l’entrepreneur ne peut, lorsqu’il est tenu à une obligation de résultat, se dégager de sa responsabilité qu’en prouvant la force majeure. » (2100 C.c.Q.)

[57]     La doctrine concrétise[17] cette obligation de résultat, s’appuyant sur notre Cour d’appel[18] et les écrits de l’Hon. T. Rousseau-Houle (par la suite de notre Cour d’appel) [19] :

« De fait, l’entrepreneur étant normalement considéré comme un expert en construction, il est généralement tenu à une obligation de résultat. »

Plans et Devis - Impact aux obligations de l’Entrepreneur?

[58]     Il est reconnu dans un cadre d’obligation de résultat que l’Entrepreneur ne peut s’exonérer que par force majeure; notons aussi pour nos fins le principe général relatif aux plans et devis :

« Un défaut ou une imprécision quant aux plans et devis ne peut, non plus, servir de moyens d’exonération lorsque les usages et les règles de l’art ont été ignorés par l’entrepreneur[20] ou lorsque ce défaut aurait pu être détecté par un entrepreneur compétent qui connaît les règles de l’art de son métier. »[21]

Malfaçons - Définition et paramètres

[59]     Les tribunaux se sont penchés sur la question des normes applicables à la malfaçon; dans l’affaire Bordeleau[22] la Cour écrit au sujet du concept de ‘malfaçon’ :

« [L’article 2120 C.c.Q.] garantit l’absence de ‘malfaçons’ dans l’ouvrage immobilier.  Une ‘malfaçon’ étant un travail mal fait, il faut se demander quelles sont les normes qui sont applicables pour déterminer si le travail a été ou non mal fait. […].

[60]     Avec appui et citations jurisprudentielles, la doctrine entre autre sous la plume du P^r Karim définit bien la malfaçon et son caractère (apparent ou non) :

« Elle [ndlr : malfaçon] peut découler d’une condition contractuelle, écrite ou verbale, qui n’a pas été remplie conformément à ce qui était prévu.  Elle peut être, également, le résultat du non-respect des règles de métier de l’entrepreneur ou des sous-traitants[23].  Il y a aussi des malfaçons lorsque l’ouvrage est incomplet ou déficitaire ou encore non conforme aux règles de l’art ni aux ententes contractuelles[24].»

[61] M^e Jeffrey Edwards et M^e Sylvie Rodrigue écrivent au sujet de la malfaçon:

Comme son nom l’indique, « une malfaçon » est un travail mal fait ou mal exécuté. Or, un travail donné est considéré « bien » ou « mal » fait selon les normes qui lui sont applicables. Deux types de normes sont couramment employés pour établir l’existence d’une malfaçon. Premièrement, ce sont les conditions contractuelles […]. Deuxièmement, en l’absence de conditions précises expressément arrêtées, recours est fait aux « règles de l’art » qui sont suivies par chaque corps de métier ou secteur pertinent. […] Signalons aussi que le travail non fait, ou incomplet constitue également, de manière implicite, une malfaçon, car il est tout autant contraire aux règles de l’art et non conforme aux stipulations contractuelles.[25]

[62]     Notre collègue arbitre M^e France Desjardins se réfère dans l’affaire Valiquette et Construction Nordi[26] aux définitions fournies par la Régie du bâtiment du Québec, l’organisme chargé en vertu de la Loi Bâtiment de l’application du Règlement :

« [38] […] Vices ou malfaçons :  Travail mal fait ou mal exécuté compte tenu des normes qui lui sont applicables.  Ces normes se trouvent dans les conditions contractuelles et les règles de l’art (voir ci-dessous la notion de ‘règle de l’art’.  Ces défauts d’exécution se distinguent des vices cachés et des vices de conception, de construction ou de réalisation par leur degré de gravité :  il s’agit de défauts mineurs.

Règles de l’art :  Ensemble des techniques et pratiques de construction reconnues, approuvées ou sanctionnées.  Ces règles ont un caractère évolutif, car les méthodes de construction, les équipements et les matériaux disponibles évoluent constamment.

Elles trouvent notamment leurs sources dans les documents suivants :

· les instructions ou guides fournis par les fabricants d’équipements ou de matériaux entrant dans la construction des immeubles;

· les normes ou standards publiés par les organismes de normalisation;

· les lois ou règlements contenant des prescriptions obligatoires relativement à l’ouvrage à construire;

· les publications scientifiques ou techniques utilisées à des fins d’enseignement des professions ou des métiers, ou servant à la diffusion du savoir le plus récent. ».

[63]     L’Administrateur a cité trois décisions arbitrales au Règlement avançant que celles-ci confirment que toute mésentente contractuelle est exclue de la couverture du Plan.  En tout respect pour l’opinion contraire, le Tribunal n’en fait pas la même lecture.  Une première décision où il y a toutefois une admission des bénéficiaires qu’il n’y a pas de malfaçon[27], et deux décisions arbitrales qui soulèvent qu’il y a une distinction entre mésentente contractuelle et malfaçon; dans un cas[28] de couleur de porte alléguée incorrecte, l’arbitre souligne que l’annexe de modification au contrat préliminaire ne comprend pas de couleur spécifiée (et qu’il y aurait un coût additionnel pour la couleur réclamée) alors que dans la deuxième affaire[29], en motif subsidiaire qui n’est pas explicité, on considère que la mésentente n’est pas couverte par le plan de garantie d’alors car d’autre part il s’agissait de représentations des bénéficiaires demandeurs qu’ils avaient verbalement requis un modèle autre de l’objet du litige allégué, soit une distinction d’importance, une situation où il y a absence de plans et devis, de conditions précises expressément arrêtées qui eux emportent malfaçon.

[64]     Le Tribunal considère que la malfaçon s’entend donc du fruit d’un travail fait avec des matériaux déficients ou d’un travail mal fait, mal exécuté; ainsi clairement selon la jurisprudence et la doctrine d’un manquement à des conditions expresses tels dans des plans et devis.

Règles de l’art - Portée des Codes et Guides de référence

[65]     L’Administrateur et l’Entrepreneur s’appuient pour divers éléments afin de soutenir leurs prétentions, sur certaines dispositions du Guide de performance de l’APCHQ (« Guide ») qui suggère des tolérances en ce qui a trait aux normes de qualité. Il est allégué que le Guide est basé sur les pratiques reconnues au Québec et est la référence pour assurer le respect des standards de qualité de l’industrie québécoise.

[66]     Tel qu’établi, l’Entrepreneur à une obligation de se conformer aux règles de l’art. Lesdites « règles de l’art » sont constituées de l’ensemble des techniques et pratiques de construction approuvées. La doctrine reprend d’ailleurs :

« Les règles de l’art s’appliquent à tous les corps de métier (art. 2101 C.c.Q.) et à toutes les étapes de la construction. Elles sont constituées de l’ensemble des techniques et pratiques de construction approuvées et portent sur la méthode de travail, l’emploi des matériaux et leur assemblage ».

[67]     Il est d’autre part allégué que le Guide (de même que diverses autres publications similaires[30]) cherche, en plus d’une primauté au Code de construction du Québec (Code National du Bâtiment 2010), à faire consensus entre les différents corps de métier, afin de définir les normes acceptables en matière de construction.

[68]     Ces ‘normes acceptables’ peuvent être qualifiées de critères respectant les règles de l'art, et nos tribunaux de souligner, ce qui demeure un principe directeur pour le Tribunal :

« [87]  On ne peut donc séparer les mots malfaçons de règles de l'art. Il n'y aura pas de malfaçons si les travaux respectent les règles de l'art. Or, il n'existe pas de perfection en matière de construction. De légères anomalies, de petites imperfections, de petits défauts ou de minimes irrégularités ne pourront faire l'objet de malfaçons, puisque la construction est faite de matériaux pouvant comporter des défectuosités. Les matériaux de construction ne sont pas toujours parfaits. C'est pourquoi il faut établir en quoi un travail peut être acceptable, même s'il comporte certaines anomalies, alors qu'un autre ne le sera pas. Il faut donc des règles qui guident la façon de construire. »

[88]   […] des spécialistes de la construction de différents corps et métiers se sont réunis et ont élaboré des critères et des normes, afin qu'une construction soit acceptable, rencontrant par le fait même les règles de l'art. »

(nos soulignés)

[69]     Le Tribunal fait preuve d’une retenue à l’endroit des normes établies par le Guide et autres publications mais retient aussi toutefois que la doctrine et notre jurisprudence sur le sujet nous enseignent d’autre part, quant aux guides d’instruction, normes et autres sources, et plus particulièrement pour nos fins la Cour d’appel dans l’affaire Groulx c Pilacan:

«On trouve souvent des règles de pratique dans les guides d’instructions des fabricants, des normes élaborées par différents organismes, sans qu’aucune de ces sources ne soit obligatoire en soi [31] ni ne lie les tribunaux [32]. […] Il importe de préciser qu’il est possible de déroger aux normes du Code national du bâtiment[33] dans la mesure où une telle dérogation n’entraîne pas une diminution de la qualité de l’ouvrage ou ne pourra pas être perçue comme un vice de construction ou une malfaçon[34]. »[35]

(nos soulignés)

Fardeau de preuve

[70]     La règle générale du fardeau de preuve se retrouve à l’article 2803 C.c.Q.; toutefois, dans nos circonstances, les tribunaux nous avisent quant à l’obligation de l’Entrepreneur précitée (2102 C.c.Q.) :

« L'article 2803 al. 1 C.c.Q. prévoit que celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.  En principe, c'est donc sur les demandeurs, qui réclament l'exécution d'une obligation, que repose le fardeau de la preuve.  Toutefois, ce principe doit être atténué et distingué en fonction des dispositions de l'article 2102 C.c.Q. » [36]

[71]     Il a déjà été souligné par notre Cour suprême (entre autre dans Banque de Montréal c. Bail [37] et  ABB c. Domtar[38]) que l’obligation d’information, de renseignement découle du principe général de bonne foi, et la bonne foi étant présumée (art. 2805 C.c.Q.), le client (tel un Bénéficiaire) qui désire invoquer un manquement de l’Entrepreneur à ces obligations doit en faire la preuve, par balance des probabilités.

[72]     Dans les circonstances du présent dossier, le Tribunal est convaincu de la bonne foi de l’Entrepreneur, tant par la qualité de sa documentation déposée en preuve qui démontre non seulement un suivi des préoccupations du Bénéficiaire (même si ce dernier n’est pas satisfait ce qui emporte différend et la présente Demande), que par les correctifs consentis de libre volonté, que par les efforts et interventions et les correctifs ordonnés déjà apportés précédemment à l’Instruction ainsi que la préparation et présentation à l’Instruction.

[73]     Dans le cadre d’une obligation de résultat, comme aux présentes, entre autre de cette obligation de bonne exécution technique des travaux, agissant avec prudence et diligence, l’absence du résultat fait présumer de la faute et les Bénéficiaires n’ont pas à faire la preuve d’une faute, uniquement de l’absence du résultat prévu; ceci peut être établi de diverses façons tel qu’identifié ci-dessus, soit entre autre la présence d’une non-conformité de certains travaux aux stipulations contractuelles ou aux règles de l’art et ce fardeau repose initialement sur les Bénéficiaires.

Problème d’esthétique - Définition et Couverture

[74]     Une question soulevée par plusieurs des réclamations des Bénéficiaires touche la couverture ou non par le Plan des problèmes esthétiques.  Une étude jurisprudentielle relève que chaque arbitre identifie des éléments d’analyse qui se rattachent à une caractérisation de malfaçon ou de vice caché lorsqu’un problème d’esthétique est soulevé, selon la couverture recherchée soit (et ce, non-exhaustif, à titre d’exemples):

ú dans cas[39] de fissures que l’arbitre qualifie de fissure de retrait, soulignant que l’utilisation des balcons visés n’est point affectée,

ú une affaire de vices cachés[40], alors que l’arbitre détermine que l’usage des portes et comptoir n’est pas compromis et que le prix de revente de la propriété ne serait pas affecté,

ú et une cause[41] de vices cachés, sous laquelle l’arbitre conclut que l’état d’un crépi de béton est ‘sans aucune gravité pour le bâtiment’ et que quant à des taches de rouille, il n’existe aucune preuve de détérioration structurale,

ú sous une décision[42] où l’arbitre identifie que les éléments sous étude ne présentent pas de défauts techniques :

“... items present no technical apparent defect or poor workmanship and remain an issue of pure esthetics ... (para 9)”,

et

ú de même sous une décision[43] qui identifie que la réclamation ne peut être assimilée à une malfaçon.

[75]     Même dans un cadre (que le Tribunal en tout respect de l’avis contraire considère possiblement trop élargi selon la jurisprudence majoritaire) où l’arbitre propose[44] la possibilité d’un recours pour préjudice esthétique, il y demeure la nécessité de preuve d’une anomalie dans le travail de l’entrepreneur :

« Lorsque les Bénéficiaires se plaignent de la déflexion du plafond, ils invoquent un préjudice esthétique.  Afin de pouvoir réussir dans un recours ou un tel préjudice est invoqué, les Bénéficiaires doivent, à tout le moins, démontrer qu’une personne raisonnable, placée d’un point de vue normal, peut constater une anomalie dans le travail d’un entrepreneur. »

(nos soulignés)

[76]     Une lecture attentive de ces décisions permet de conclure que dans chaque cas, il y a plus en ratio decidendi qu’un simple énoncé que la Garantie ne couvre pas les problèmes ou préjudice d’esthétique; chaque cas identifie une question (i) de défectuosité, (ii) de déficit d’usage (alors que les auteurs Baudouin et Deslauriers définissent d’une part le terme malfaçons « qui diminuent ainsi la jouissance du propriétaire »[45] ) et (iii) de travail mal effectué ou de matériaux déficients, éléments sur lesquels l’arbitre s’appuie, selon le cas, pour conclure ou non à une couverture du Plan.

[77] La jurisprudence arbitrale a aussi souligné qu’un problème esthétique couvert par le Plan ne requiert pas que la problématique affecte l’intégrité du bâtiment[46], conservant toutefois une détermination de malfaçon qui découle d’un travail mal fait, mal exécuté.

[78]    Finalement, notons l’approche de notre collègue M^e Tibor Holländer dans l’affaire Gélinas que le soussigné fait sienne:

« [144] La défenderesse et l’Administrateur considéreraient la déficience comme une question visuelle et esthétique. Le Tribunal reconnaît toutefois qu’on pourrait ainsi faire valoir qu’esthétiquement la finition n’est pas parfaite, mais que celui-ci ne constitue pas une malfaçon.

[145] Comme la perfection absolue n’est pas de ce monde, la règle d’art entre en jeu. La défenderesse n’a pas établi l’écart acceptable relié à l’installation des bardeaux dans la noue de la toiture. »[47]

[79]     En sommaire, dans une réclamation de préjudice ou problématique esthétique, il est requis qu’il y ait malfaçon, soit (i) quant à un travail fait avec des matériaux déficients ou d’un travail mal fait ou mal exécuté, compte tenu des normes qui lui sont applicables ou (ii) un travail fait ou des matériaux utilisés en contravention de stipulations contractuelles spécifiques.

Analyse et Motifs - Points spécifiques

[80]     En premier lieu, l’Entrepreneur prétend que les réclamations des Bénéficiaires quant aux points 1-10, 18-26, 31, 33, 36-37 et 41 dépasse ses obligations car ces défauts ne sont pas des malfaçons au sens du Règlement mais plutôt des tolérances de l’industrie non-couvertes par la Garantie.

Point 1 - Balcon arrière - main courante en aluminium endommagée à plusieurs endroits et Point 129.

[81]     Le 23 mars 2016, les Parties ont signé une entente (Pièce A-1, Annexe D) pour remplacer la main-courante du balcon arrière par une rampe en aluminium pour laquelle les Bénéficiaires paient un supplément de 746,19 $.  Dans l’inspection préréception il est noté au point 22 « plusieurs accros sur les rampes d’aluminium » (Pièce A-2).

[82]     Le 14 novembre 2016 le sous-traitant spécialisé Les Produits de Métal Allunox Inc. (« Allunox ») a envoyé un technicien pour changer la section de la rampe qui était endommagée.  Un des Bénéficiaires signe que les travaux ont été effectués, mais demande au technicien d’inscrire sur le bon de commande «dommage channel bas petite section» (Pièce E-7), et a refusé de signer une approbation de satisfaction des travaux. Selon Allunox, les Bénéficiaires voulaient voir l’égratignure à la lumière du jour.

[83]     Dans la Décision Adm1, l’Administrateur avait ordonné à l’Entrepreneur de corriger ce défaut, et lors de son suivi du 8 novembre 2017 il noté que la correction n’a pas débuté.

[84]     Les Bénéficiaires prétendent que les dommages causés à la rampe ont été faits par le technicien d’Allunox, car ce dernier a effectué les travaux ‘à la noirceur’ sans éclairage (Pièce B-1).  L’Entrepreneur prétend que la décoloration est située dans le bas de la rampe et difficile à percevoir.

[85]     Les Bénéficiaires ont transmis une preuve de ce dommage (Pièce B-1). L’Administrateur témoigne que lors de sa visite il a constaté une décoloration (ce qui ne constitue toutefois pas la ratio du Tribunal sur ce Point).

[86]     Ce n’est pas la décoloration mais plutôt le constat par le Tribunal d’autre part d’égratignures et écaillements de la surface qui emporte le maintien par le Tribunal de la Décision Adm quant à ce Point - ce qui emporte aussi un maintien du Point 129 qui s’avère être de nature duplicata du Point 1  - et ordonne que cette section soit corrigée.

Points 2 à 7 et 9 - Revêtements et Point 8 - Revêtement Façade avant

[87]     Les Points 2 à 7 de la Décision Adm1 (visant écaillage, taches, manque de scellant, ondulation et coins du revêtement extérieur sur les murs gauche nord, arrière et élévations et droite du Bâtiment (« Murs Autres »)) demeurent selon les Bénéficiaires car ils sont insatisfaits des travaux correctifs apportés (autres que la façade avant pour ces fins).  Il y a selon les Bénéficiaires une différence de couleur entre les Murs Autres d’une part, et la façade du Bâtiment qui n’a pas été remplacée.

[88]     Les Bénéficiaires, sous cet allégué d’insatisfaction, requièrent le remplacement du revêtement extérieur sur la façade avant.

[89] Lors de l’instruction, il est admis que le revêtement des murs arrière et des côtés du Bâtiment ont été remplacés par l’Entrepreneur.

[90]     Les Bénéficiaires soulignent que le revêtement de la façade avant n’a pas été changé et allèguent que celui-ci n’est pas de la même couleur que les Murs Autres et que le scellant utilisé aux joints des Murs Autres est d’une couleur autre qu’en façade. Selon les Bénéficiaires, ces défauts font atteinte à l’esthétique du Bâtiment.

[91]     L’Entrepreneur pour sa part fait référence au Guide à la page 3 (extrait Pièce A-20 en liasse), où il est indiqué que :

« 3. Lorsqu’il est fait référence à un constat, il est important d’observer sous un éclairage naturel (lumière du jour), à partir d’une position debout et à une distance de 6 pieds 6 pouces (2 mètres).»

[92]     Le Tribunal comprend que par démonstration comparative entre les revêtements remplacés et la façade avant, les Bénéficiaires tentent de démontrer que les conséquences des correctifs ont causé une différence esthétique de couleur avec le parement façade.

[93]     Lors de l’Instruction, les travaux correctifs sur le revêtement des Murs Autres ne sont plus contestés par les Bénéficiaires et les éléments des Points 2 à 5 et 7 ne sont donc plus sujets à revue.  Ces Points semblent avoir été initialement soumis à l’arbitrage principalement afin d’illustrer la réclamation des Bénéficiaires qui vise la façade avant du Bâtiment.

[94]     Dans ces circonstances, et sous admission et non-contestations et sous constats lors de la visite des lieux, le Tribunal considère qu’il n’y a pas malfaçons requérant des travaux correctifs additionnels quant aux Points 2 à 5, 6, 7 et 9, et les réclamations des Bénéficiaires quant à ces Points sont rejetées ou sont sans objet, retirées de contestation.

Plus précisément, Point 8  - Façade - tôle ondulée en haut de la colonne droite.

[95]     Selon l’Entrepreneur, une ondulation minime est acceptable, et il a fait un ajustement pour adoucir l’ondulation de l’aluminium (Pièce A-14). C’est un élément qui est conforme aux règles de l’art et aux normes en vigueur.

[96]     Le Tribunal est d’avis que s’il y avait un gonflage les travaux effectués ont corrigé celui-ci, car il n’y a plus de gonflage apparent que ce soit par un clou placé ou autrement.  Le Tribunal ne retient pas la prétention des Bénéficiaires (Pièce B-1, point 8 et photos jointes) que (i) ce clou est toujours au même endroit (i.e. avant et après le ‘passage’ du sous-traitant Bouchard), (ii) l’aluminium est « aussi sale qu’avant » et que cela prouve que les travailleurs n’ont rien effectué comme travaux à l’égard de ce point - ce qui importe principalement est : y a-t-il gonflage du parement qui requiert correctif, ou non?  Le Tribunal est clairement d’avis que non.

[97]     De plus, l’Administrateur indique dans son tableau de suivi du 8 novembre 2017 (Pièce A17-1) que le Point 8 dans son état actuel est acceptable.

[98]     Le Tribunal rejette donc la Demande relativement au Point 8.

Point 10  - Général - scellant au périmètre de tous les murs extérieurs et des deux portes-fenêtres.

[99]     L’Entrepreneur prétend avoir complété ce Point suite à l’ordonnance de la Décision Adm.

[100]   Le Tribunal a pris note que les travaux correctifs sont maintenant requis uniquement quant aux luminaires extérieurs et non au périmètre de tous les murs extérieurs et des deux portes-fenêtres (sujet s’il en est à des correctifs sur des Points autres qui requièrent un scellant dans un cadre de travaux correctifs plus amplement requis).

[101]   Le Tribunal maintient en partie la Demande au Point 10, uniquement quant à l’ajout d’un scellant au contour des luminaires extérieurs (sujet s’il en est à des correctifs sur des Points autres qui requièrent un scellant dans un cadre de travaux correctifs plus amplement requis).

Point 18  - Planchers de bois endommagés à plusieurs endroits.

[102]   Selon les Bénéficiaires, le Point 18 n’a pas été effectué suite à l’ordonnance de l’Administrateur.  Selon l’Entrepreneur c’est un travail suspendu en période de chauffage (Pièce E-3) [ndlr : saison hivernale et chauffage intérieur]; ceci pourrait être applicable pour remplacement de lattes, mais ne trouve pas application à ce qui suit.

[103]   Le Tribunal prend note dans le formulaire d’inspection préréception au point 3 que seulement dans la « salle à manger » il  est noté « retouche plancher (voir sous-traitant) ».  D’autre part, il a été soulevé et le Tribunal est d’accord qu’un remplacement complet de latte qui serait égratignée pourra causer des problèmes plus importants que la question réclamée et conséquemment il est préférable d’uniquement retoucher les lattes existantes (par crayon teinture).

[104]   Suite à l’inspection des lieux par le Tribunal et ce qui a été énoncé ci-dessus, le Tribunal ordonne à l’Entrepreneur de retoucher les petites égratignures  sur le plancher de bois dans la salle à manger, mais sans plus.

Les Point 19 à 26 et 31 - retouches de peinture et joint

[105]   Dans le formulaire d’inspection préréception il a été noté au point 36 « voir peintre pour retouche peinture ».  Le 26 mai 2016, l’Entrepreneur requiert les services de PJ Peinture comme sous-traitant pour effectuer des parachèvements pour « voir retouche peinture intérieur général ». Les Bénéficiaires pourvoient à acceptation des travaux à leur satisfaction le 27 juin 2016 (Pièce A-21).

[106]   L’Entrepreneur a engagé un sous-traitant pour faire des travaux correctifs, et dans l’ensemble dans son état actuel ces correctifs sont en accord des tolérances de l’industrie.

[107]   Selon l’Administrateur, ces Points ne sont pas des malfaçons alors toutefois que la « peinture à la fin des réparations » est requise.

[108]   À l’égard du Point 20 - Portique - cadrage de la porte d’entrée du salon est fissuré en bas à droite, suite à la Décision Adm, l’Entrepreneur soumet avoir réparé le cadrage fissuré le 13 et 14 juillet 2017 (Pièce E-3) et à ce jour il reste juste à compléter la peinture.  Le Tribunal confirme que le correctif, sauf la nécessité de peinture, est approprié.

[109]   À l’égard du Point 24 - Porte d’entrée à remplacer laquelle est égratignée au pourtour de la serrure (retouches), l’Entrepreneur prétend que les Bénéficiaires demandent un changement complet de la porte d’entrée et que l’Administrateur ordonne seulement des retouches de peinture nécessaire (Pièce E-3).  Le Tribunal rejette la demande d’un changement complet de la porte d’entrée qui présente seulement une égratignure au pourtour de la serrure.

[110]   Point 25 - Palier du garage - cadrage porte accès intérieure. Constat de nécessité de peinture du cadrage requis.  Il n’est toutefois pas nécessaire de refaire la finition de celui-ci.

[111]   Point 26 - Retouches peinture linteaux des portes de garage. Cet élément requiert correctif et le Tribunal maintient la Décision Adm à ce sujet.

[112]   Point 31 - Salle d’eau - silicone. Le Bénéficiaire demande de refaire le joint d’étanchéité de silicone et de repeindre le mur noir.   L’Administrateur a déterminé que ce Point alors intitulé ‘silicone au mur du lavabo’ était une malfaçon apparente.  Le Tribunal ne considère pas que le joint est à refaire car sauf la couleur utilisée, donc uniquement question esthétique, il n’y a pas malfaçon pour fins de couverture du Plan; toutefois, si l’Entrepreneur prévoit à sa discrétion remplacement du joint, une couleur de silicone noire semble être le premier choix des Bénéficiaires.

[113]   Le Tribunal ordonne que les retouches de peinture requises soient faites en conformité de la Décision Adm pour les points 19 à 24, 25 et 26, et ce à la fin de la totalité des réparations du Bâtiment (sauf aux Point 24, Porte d’entrée et Point 26, Linteau des portes de garage - qui se devront d’être hors saison hivernale).

Point 33 - Infiltrations d’air et d’eau et fenêtres brisées et Point 43 - Fenêtres (3) non conformes au devis

[114]   Le Tribunal note la conclusion à la Décision Adm 3 pour le Point 33 initialement intitulé - Infiltrations d’air et d’eau et fenêtres brisées au sous-sol.

[115]   Le 22 août 2017, Solaris Portes et Fenêtres Inc. a pourvu à vérification de l’état des fenêtres au sous-sol et ils ont noté dans leur bon de service après-vente que « fenêtre normale aucun signe d’infiltration » (Pièce E-11).

[116]   Les Bénéficiaires avisent qu’ils ont constaté du frimas de chaque côté des fenêtres en saison hivernale et infiltration d’eau en été.

[117]   L’état des fenêtres et cadrages emportent dans les circonstances preuve par inférence, incluant constat par le Tribunal lors de la visite des lieux de traces d’humidité et de moisissures.

[118]   Les Bénéficiaires ont aussi allégué des ‘bruits d’égouttement d’eau dans les murs du sous-sol entre des fenêtres’. Ces ‘bruits’ ne sont pas partie d’une inférence par le Tribunal dans les Points sous étude car il proviennent uniquement de l’intérieur de la tuyauterie, sans plus, et sans malfaçon quelconque.

[119]   À l’égard du Point 43 - Fenêtres (3) non conformes au devis - cadrage doit être en PVC selon le devis, les Bénéficiaires prétendent que le cadrage de trois fenêtres dans le Bâtiment ne sont pas conformes au devis.  Le devis prévoit au point 5.14 (Pièce A-1, annexe C) « fenêtres de sous-sol coulissantes (3), thermos avec cadrage de PVC blanc ».

[120]   Dans le Rapport Boréal du 5 septembre 2016, il est noté sous l’intitulé

«4 - Ouvertures» :

«Nous observons que les seules fenêtres n’ayant pas de cadrage recouvert de PVC sont les trois fenêtres coulissantes au sous-sol».

[121]   L’obligation de l’Entrepreneur prévue à l’article 2100 C.c.Q. de se conformer aux règles de l’art englobe la conformité des travaux aux plans et devis.[48] Référence est entre autre à l’Annexe C du Contrat, paragr. 5.14.

[122]   Selon les auteurs Jean-Louis Baudouin et Yvon Renaud[49] :

« 2100/55. L’obligation essentielle de l’entrepreneur est de respecter les règles de l’art. Il se doit de refuser d’agir si l’exécution est périlleuse. Si la nature des matériaux est précisée dans les devis, il doit se soumettre à cette exigence contractuelle et ne pas en employer d’autres, alors même qu’ils seraient d’aussi bonne qualité. »

(nos soulignés)

[123]   À la suite de l’analyse ci-dessus, l’Entrepreneur a l’obligation de se conformer au devis, cette malfaçon est couverte par le Plan, et le Tribunal accueille le Point 33 pour que le cadrage soit fait en PVC et que l’ensemble de ces fenêtres soit en conformité du Contrat et installé selon les règles de l’art, incluant tout travail correctif requis tenant compte de l’état de la structure entourant les fenêtres et de la présence possible de moisissures, et avec une inspection subséquente en saison hivernale afin d’assurer la conformité (et entre autre l’absence de frimas).

Point 36- Façade - fissures sur la plupart des allèges de fenêtres.

[124]   Dans le Rapport Boréal du 5 septembre 2016,  il est noté sous l’intitulé « 3 - Murs Extérieurs » :

 « Il y a des fissures sur la plupart des allèges de fenêtre. Cela est dû à l’infiltration d’eau. Il faudra réparer les joints dès que possible. Des allèges pleine longueur auraient contrer ce problème.

NOTE : Nous observons que les allèges de fenêtre sont fait de morceaux courts donc plusieurs joints de mortier, ce qui amplifie le risque d’infiltration d’eau».

[125]   Lors du suivi par l’Administrateur du 8 novembre 2017, ce dernier a noté que ce point n’a pas été débuté et « scellant pour joint mortier à finir ».

[126]   Selon l’Entrepreneur, les fissures sur les allèges de fenêtres résultent d’un rétrécissement normal acceptable, car elles ne rencontrent pas la performance minimale attendue dans le Guide à la page 280, à la section 12-20 « Finitions extérieures - fissures dans un mur en maçonnerie (dans l’élément ou le mortier) ».

[127]   Le Tribunal souligne l’existence de certaines dispositions du Guide qui suggère des tolérances en ce qui a trait aux normes de qualité de bétonnage.  Toute fissuration qui excède les normes devrait être réparée :

« la largeur de la fissure ne doit pas dépasser un rapport de 1/8 po (3 mm) sur 33 pi (10 m) de longueur de mur; aucune fissure ne doit être visible à plus de 20 pi (6 m) ni avoir une largeur supérieure à 1/8 po (3 mm)»

[128]   Pour fins comparatives, on peut aussi consulter le guide du programme de résidences neuves de l’Ontario[50] qui est même plus permissif et à des fins similaires, en note, le Manuel du propriétaire-occupant SCHL[51]:

[129]   Tel que vu dans plusieurs décisions arbitrales, des fissures minimes peuvent être occasionnées par le retrait du béton lors du séchage[52], ce qui est un phénomène normal

 « maçonnerie légèrement fissurée aux allèges de fenêtre et au-dessus de la porte d'entrée principale sont rejetées puisque de telles fissures se produisent lors du séchage du ciment et de son retrait, ce qui constitue une situation attribuable au comportement normal des matériaux, exclue du plan de garantie»[53].

(nos soulignés)

[130]   Le Règlement prévoit à son article 12.2 que ce genre de fissures causées par un mouvement normal des matériaux est exclu de la Garantie (si ces matériaux et travaux sont selon les normes ou règles de l’art applicables):

12. Sont exclus de la garantie

2°  les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements;

[…]

Toutefois, les exclusions visées aux paragraphes 2 et 5 ne s’appliquent pas si l’entrepreneur a fait défaut de se conformer aux règles de l’art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment.

[131]   L’Administrateur à la Décision Adm indique seulement que les Bénéficiaires ont remarqué que les joints des allèges ne sont pas protégés et déclare par la suite que ce Point 36 (dans un ensemble de points, sans indication de motifs) est une malfaçon non apparente et accueille la réclamation.  Toutefois, le Tribunal est d’un avis contraire.

[132]   Dans les circonstances, les Bénéficiaires n’ont pas rencontré leur fardeau de preuve d’une défectuosité du mortier; le Tribunal n’a d’autre part pas constaté une malfaçon de la constitution du mortier et conclut conséquemment que les fissures sont associées à un comportement normal des matériaux et ne rencontrent pas les conditions de visibilité requise par le Guide pour exiger des travaux correctifs.  L’Entrepreneur n’a pas fait défaut de se conformer aux règles de l’art dans les circonstances, sauf si il y a des endroits où il y a absence de mortier dans un cadre tel qu’autrement inscrit par l’Administrateur de « scellant pour joint mortier à finir » où il est alors ordonné d’y pourvoir.

[133]   Quant à une problématique d’allège trop courte soulignée par le Rapport Boréal, les normes ne prévoyant pas de longueur tel que l’avance ce rapport, au contraire, on prévoit au Guide, entre autre, des allèges qui peuvent être composées de briques en longitudinal de grandeur standard.

Le balcon Points 37, 41, 123.

Point 37 - Balcon n’est pas boulonné à la structure de la maison.

[134]   L’Entrepreneur a effectué les travaux nécessaires le 26 janvier 2018 pour compléter ce Point.

Points 41 Escalier du Balcon et Point 123 planches fissurées [ndlr :au balcon]

[135]   Point 41- Escalier du Balcon - Limon Fissuré. L’Administrateur prétend à l’audience que les fissures sont causées par la normalité du bois et qu’elles n’ont aucun effet sur la structure du Bâtiment et ne posent aucun danger à la sécurité.

[136]   La preuve démontre et le Tribunal a confirmé que le bois utilisé a été correctement traité (ce que l’Administrateur souligne de même constat au Point 41 de la Décision Adm3).

[137]   La preuve d’un manquement de l’Entrepreneur à ses responsabilités et obligations n’a pas été faite, de sorte que le Tribunal est d’avis que l’argument de l’Administrateur doit être retenu selon lequel les fissures sont le résultat du comportement normal des matériaux, situation exclue de la garantie par l’article 12.2 du Règlement.  La réclamation quant aux fissures est rejetée, car il s’agit d’un problème qui ne constitue pas une malfaçon au sens du Règlement.

[138]   À l’égard du Point 123 - Certaines planches fissurées sont à remplacer, la cavité entre le solin de la maison et la structure de la galerie a déjà été réglée par les Parties. Le seul élément qui demeure est que le devis prévoit que le balcon doit être en bois traité.

[139]   Dans le Rapport Boréal du 5 septembre 2016,  il est noté sous l’intitulé « 6 - Galeries et annexes (solarium, porche, balcon) » : «Galerie arrière : Bois traité».

[140]   Les Bénéficiaires avancent qu’une rampe en bois traité pour le balcon est prévue au Contrat et allèguent que le bois n’est pas traité.  Toutefois, et après vérification additionnelle du Tribunal, tel que déjà souligné au Point 41 ci-dessus, la preuve est a l’effet que le bois est correctement traité (vérification visuelle du traitement et sceau du manufacturier fournisseur).

[141]   Le Tribunal maintient la Décision Adm 3 (Pièce A17-3) en ce qui concerne la non-conformité du bois de balcon, et confirme qu’il n’y a pas de travaux correctifs requis à ces Points 37, 41 et 123.

Points 45-46, 50- 54, 73-74, 86 - Peinture, plâtre et joints

[142]   Selon l’Entrepreneur, ces Points ne sont pas des malfaçons au sens du Règlement et les Bénéficiaires ont même signé à cet effet suite à des travaux correctifs qui ont été faits le 27 juin 2016.

[143]   La preuve indique que l’Entrepreneur a retenu un sous-traitant, PJ Peinture, avec rendez-vous le 27 juin 2016 et que celui-ci adressait la réclamation « voir retouche peinture intérieur général » pour laquelle les Bénéficiaires ont confirmé par écrit qu’elle était apportée alors à leur satisfaction (Pièce E-6).

[144]   Pour les Points 45 et 46, l’Administrateur soumet un courriel du 9 novembre 2016 de Peintures MF Inc qui cherche à confirmer la qualité professionnelle employée et les fiches techniques des produits utilisés pour les travaux afin de démontrer la haute qualité (Pièce A-21); toutefois, cette preuve est loin d’une meilleure preuve quelconque.

[145]   Point 45 - Séjour - taches blanches et picots de chaque côté - pièce à repeindre et Point 86 - Séjour - taches de peinture sur le divan de la salle familiale, il y a eu approbation de la peinture faite (Pièce E-6) mais surtout un constat lors de la visite des lieux par le Tribunal qu’il n’y a pas de malfaçons couvertes sur ces Points, et le Tribunal rejette donc les réclamations des Bénéficiaires sur ces Points.

[146]   Point 46 - Séjour - plâtre à refaire à l’entrée du séjour et plafond à repeindre, lors de la visite sur les lieux le 24 janvier 2018 le Tribunal a constaté que ce Point est à refaire.  Le Tribunal ordonne que ce Point soit corrigé, ce qui emporte le joint de gypse (autrement décrit comme ‘plâtre à refaire’) et la surface de peinture requise pour couverture du correctif (i.e. possiblement pas l’ensemble du plafond de la salle de séjour - toutefois, selon les règles de l’art.).

[147]   Points 50 à 53 - Peinture de la baguette sous la porte d’entrée, Entrée - Peinture manquante coin vestibule, Passage - Peinture manquante à côté du contrôle de l’échangeur d’air, Cage de l’escalier - plâtre au-dessus de la porte de la chambre bleue- Ces Points étaient apparents au moment de la réception du Bâtiment et n’ont pas été dénoncés conformément au Règlement.  De plus, ces points ne peuvent être constatés d’une distance de 2 mètres sous un éclairage naturel (Pièce A-20).  Le Tribunal souligne que malgré des efforts visuels, et de très proche, il n’a pas constaté de malfaçon, et maintient le rejet de ces Points.

[148]   Point 54 - Chambre mauve - application de la peinture à reprendre compte tenu des retouches au pinceau (finis mat et lustré). Ce Point rencontre le seuil acceptable de tolérance; ce n’est pas une malfaçon couverte par la Garantie. Le Tribunal maintient le rejet de ce Point.

Point 73 - Chambre mauve - retouches aux joints et peinture à droite de la fenêtre, Point 74 salle de bain des maîtres - joints fissurés et craqués de chaque côté de la douche.

[149]   L’Entrepreneur plaide (i) que le Guide, à la page 215, prévoit que «l’entrepreneur ne peut être tenu responsable des ouvertures de petites dimensions causées par le rétrécissement normal des matériaux après la construction», (ii) les joints fissurés du Point 74 sont causés par le taux d’humidité (et les propriétés des matériaux) et (iii) les moulures du Point 73 ont possiblement une légère déflexion qui est déplacée par le gonflement normal des matériaux.

[150]   Le Tribunal s’en remet à l’analyse précitée aux présentes visant les fissures non couvertes par la Garantie pour mouvement des matériaux et quant au Point 73 vu le Guide et les prétentions à l’audience, ceci ne constitue pas malfaçon, le Tribunal maintient le rejet du Point 73 qui rencontre le seuil acceptable de tolérance.

[151]   Toutefois, les joints fissurés au Point 74 sont soit causés par des matériaux déficients ou inappropriés, démontrent une détérioration accélérée et résultent en une problématique qui emporte malfaçon et requiert correctifs. Le Tribunal accueille ce Point de réclamation et ordonne que l’Entrepreneur apporte les correctifs requis (remplacement des joints, selon les règles de l’art).

Point 47 - Plancher du garage taché de peinture grise par le peintre.

[152]   Les Bénéficiaires ont dénoncé ce Point le 5 juillet 2016 dans un courriel à l’Entrepreneur (Pièce E-15).  Selon l’Entrepreneur et l’Administrateur, ce Point était  apparent au moment de la réception et dénoncé hors délai (plus qu’un mois suite à réception) et donc doit être rejeté.  Les Bénéficiaires demandent que le plancher du garage soit recouvert d’époxy.

[153]   Les Bénéficiaires n’ont pas acquitté leur fardeau de prouver l’existence d’une malfaçon apparente dénoncée dans les délais prévus au Règlement. Cette réclamation est rejetée.

Le garage

Points 55, 59, 60 et 71  

[154]   Au formulaire d’inspection préréception (Pièce A-2) il est indiqué au point n^o 35     «  changer le coupe-froid - porte ULC ».

[155]   Le 21 août 2016, les Bénéficiaires ont dénoncé par courriel avec photos jointes à l’Entrepreneur que lorsqu’il a plu, il y a eu une infiltration d’eau par la porte de garage de gauche.

[156]   Le Tribunal rappelle qu’il doit se limiter aux Points en litige et la preuve par rapport à la question du dégât d’eau sera abordée uniquement dans le but d’assister le Tribunal dans l’analyse des Points en litige.

[157]   Selon le tableau sommaire de l’Entrepreneur, ce Point a été complété le 31 octobre 2016, et un scellant noir ajouté au coupe-froid le 24 septembre 2016 (Pièce E-22).

[158]   Les Bénéficiaires plaident que malgré la réparation il y a toujours de l’eau qui s’infiltre dans le garage.

[159]   Point 60 - Coupe-froid du garage doit être remplacé puisqu’abîmé, a été dénoncé par courriel le 5 juillet 2016.

[160]   Il a été constaté par l’inspecteur dans le Rapport Boréal du 5 septembre 2016 qu’il y a une fissure au milieu de la porte de garage gauche et que lorsqu’il pleut la pluie s’infiltre dans la fissure et entre sous la porte.

[161]   Le 31 octobre 2016, le sous-traitant Portes de garage Bourassa Inc. (« Portes Bourassa ») rencontre  les Bénéficiaires pour retoucher le coupe-froid égratigné (Pièce A-12) [alors que ces derniers ont exprimés leur désir de remplacer le coupe-froid au complet].  Lors de cette rencontre, la preuve démontre que Porte Bourassa a aussi ajusté la pression du moteur et ont noté que le problème est que « l’eau entre par le bas, par les côtés et au milieu ».  Un des Bénéficiaires a signé l’attestation des travaux effectués.  À l’audience, les Bénéficiaires plaident que les retouches de peinture par Porte Bourassa sont adéquates, mais qu’il veulent toujours que cela soit remplacé, ce qui n’est pas requis selon le Tribunal et donc les réclamations des Points 55 et 60 sont rejetés, mais pour des motifs autres que la Décision Adm.

[162]   Selon le Guide, à la page 327, « Les portes de garage doivent être installées selon les recommandations du fabricant. Par vent fort, on peut s’attendre à ce qu’un peu de neige ou d’eau pénètre parfois à l’intérieur du garage ». De plus, le Guide prévoit à la page 328 qu’« on peut accepter que des variations mineures de niveau créent des accumulations temporaires d’eau à certains endroits.  L’eau ne doit pas demeurer plus de 24 heures sur le plancher du garage ».

[163]   Point 71- Fissures dans la dalle de béton du garage, il y a une fissure dans la dalle de béton du garage qui a été dénoncée le 16 août 2016. L’Entrepreneur prétend que c’est une fissure de retrait causée par un phénomène normal, « le béton est un matériau composé d’eau afin d’être malléable, lorsqu’il sèche, l’eau s’évapore et réduit le volume initial du béton, celui de la dalle aussi bien que celui des murs de fondation » (Pièce E-3).   L’Entrepreneur se réfère au Guide à la page 326 pour soutenir sa prétention (Pièce A-20) :

«Les fissures causées par le rétrécissement normal des matériaux sont acceptables. Cependant, ces fissures de retrait ne devraient pas dépasser 3/16 po (5 mm) de largeur. Lorsqu’il y a un déplacement vertical de la dalle de part et d’autre de la fissure, celui-ci ne doit pas excéder 1/8 po (3 mm)».

[164]   Si la fissure dépasse la dimension maximale avancée ci-dessus comme acceptable, elle doit être réparée et celles de la dalle non structurale (dalles sur

sol) peuvent être colmatées avec des produits adéquats.  Selon les constats de l’Administrateur, ce sont des fissures de retrait capillaires sans incidence sur le bâtiment.  Le Tribunal ordonne toutefois qu’une mesure de largeur de la fissure soit prise de nouveau en suivi de la présente décision et que si requis (largeur maximale ou plus - par constat alors de l’Administrateur) les correctifs selon les règles de l’art soient appliqués.

[165]   Infiltration d’eau au garage. Les Bénéficiaires indiquent que « la fissure est progressive et l’infiltration d’eau est toujours présente après que l’entrepreneur est effectué les corrections » (Pièce B-1) :

 «…. Une fissure lorsqu'elle se produit peut paraître anodine et sans conséquence et donc on ne la rapporte pas. Ce n'est que plus tard, quand la fissure s'élargit ou devient plus longue, qu'elle peut être considérée comme un vice important de la gravité visée par l'article 2118 du Code civil et de ce fait nécessite dénonciation.»[54]

«2-272- La notion de perte est intimement liée à celle de vice, en ce que le défaut reproché doit être un défaut sérieux qui compromette la solidité de l’ouvrage et entraîne le risque de le voir s’écrouler, s’affaisser, s’enfoncer ou tomber en tout ou en partie. Il n’est pas nécessaire que l’immeuble se soit effectivement complètement écroulé. Est suffisante une menace sérieuse et réelle d’effondrement, par exemple, lorsqu’il y a apparition de fissures ou de lézardes importantes, d’infiltrations d’eau, etc. »[55]

[166]   Selon le Tribunal et la preuve présentée, incluant constat visuel, il y a eu une manifestation graduelle d’infiltration d’eau qui a causé des dommages et il faut identifier la source du préjudice.  Le Tribunal ordonne donc de pourvoir à travaux correctifs; toutefois, afin de guider les Parties, le Tribunal quant au Point 59 - Porte de service du garage abîmée à deux endroits, maintient la Décision Adm 3 que la porte de service du garage est conforme et bien installée (Pièce A17-3) et conséquemment la source des infiltrations semble être autre que la porte et sa mécanique de  fermeture.

Point 56 - Salon - deux encoches dans le cadrage de PVC de la fenêtre avant du salon.

[167]   Ce point n’a pas été dénoncé conformément au Règlement (Pièce E-15) et ce défaut n’est pas visible à 6 pieds de distance. L’Administrateur plaide à l’audience qu’il n’aurait pas accordé ce Point aux Bénéficiaires.

[168]   S’il y a un bris après la réception, mais avant l’inspection, en vertu de l’article 12.6 du Règlement, les réparations découlent de la responsabilité civile extracontractuelle de l’Entrepreneur et ne ressortent pas de la Garantie.

[169]   Selon le Tribunal, le fardeau de preuve n’a pas été rencontré par les Bénéficiaires permettant de requérir une couverture de la Garantie dans les circonstances.

Point 57 - Portique - encoche dans le vitrage de la petite fenêtre.

[170]   Ce point a été dénoncé par les Bénéficiaires le 5 juillet 2016 (Pièce E-15). On note au Guide à la page 116 «Tout verre égratigné dont la condition n’offre pas la performance attendue et qui a été dénoncé sur le formulaire de réception du bâtiment sera réparé».

[171]   Toutefois, cette réclamation n’a pas été dénoncée sur le formulaire de réception et d’inspection mais que le 5 juillet 2016, conséquemment, le Tribunal confirme la Décision Adm sur ce Point et rejette le Point 57.  Les Bénéficiaires soulèvent la possibilité que cette réclamation découle d’un évènement ultérieur, et le Tribunal note de nouveau (quoiqu’il n’est pas nécessaire ni inféré) ses commentaires sur la responsabilité civile extracontractuelle de l’entrepreneur ci-dessus.

Point 58 - Salle à manger - côtés des deux fenêtres égratignés et PVC qui refoule - à remplacer.

[172]   Ce Point a été dénoncé par les Bénéficiaires le 5 juillet 2016 (Pièce E-15). À l’audience, le procureur de l’Administrateur prétend que le PVC qui refoule n’est pas en soi un défaut et est un élément acceptable.

[173]   Il est aussi allégué que, selon le Guide à la page 216 :

 «Il ne doit pas y avoir de fentes visibles sur les boiseries lorsqu’observées d’un point de vue normal.

 Les boiseries fendues seront réparées, sous réserve que cela ait été dénoncé sur le formulaire de réception du bâtiment.

Certaines fissures capillaires reliées au retrait des matériaux ne sont pas de la responsabilité de l’entrepreneur»

[174]   Considérant que ce Point n’a pas été dénoncé sur le formulaire de réception du Bâtiment, la dénonciation est hors délai et le Tribunal maintient la Décision Adm et rejette ce Point 58.

Point 62- Plaques de la maison à remplacer non conformes au devis.

[175]   Les Bénéficiaires ont dénoncé ce point auprès de l’Entrepreneur dans un courriel du 21 septembre 2016 (Pièce E-18).

[176]   Dans le devis des « plaque interrupteur et prise électrique sans visse » sont inclues dans le Contrat pour avoir un « look contemporain » (Pièce A-1 en liasse). Tel que constaté dans les photos (Pièce B-2), les plaques installées ont des vis.

[177]   Ces plaques étaient apparentes lors de la réception du Bâtiment et n’ont pas était inscrites dans le formulaire préréception ni dénoncées dans le délai requis.

[178]   Il y a seulement une plaque dans le salon, et non l’ensemble des plaques, qui était indiqué dans le formulaire préréception (Pièce A-2) dénonçant un bris.

[179]   L’Administrateur admet à l’audience qu’il aurait accordé ce point parce que compris au devis, mais très apparent au moment de la réception et non dénoncé conformément au Règlement.

[180]   Il est en preuve que les Bénéficiaires ont signé le 20 juillet 2016 un formulaire de satisfaction des travaux de parachèvement et corrections fait par Sylvain Thibault Électrique («Thibault Électrique ») (Pièce A-23).  Thibault Électrique a changé 6 plaques interrupteurs, selon la preuve, à cause de gouttes de peinture.

[181]   Toutefois, tel qu’énoncé précédemment, l’Entrepreneur ne peut s’exonérer dans le cadre d’une obligation de résultat que par une preuve de force majeure. Le Tribunal s’en remet à l’analyse faite au Point 43 quant à la conformité des travaux aux plans et devis et l’obligation de résultat qui en découle.

[182]   Le Tribunal accueille le Point 62 et ordonne à l’Entrepreneur d’installer des interrupteurs et prises électriques conformément au devis.

Point 63 - Bardeaux à vérifier sur le toit extérieur - voir petite bosse.

[183]   L’Administrateur plaide à l’audience que ce défaut n’était pas visible et que lors de son inspection, le Bénéficiaire était incapable de situer exactement cette «petite bosse» et aucune preuve additionnelle qui rencontre les critères n’a été soumise à l’enquête.

[184]   Le Tribunal maintient la Décision Adm sur ce Point et rejette ce Point de réclamation, les Bénéficiaires n’ayant pas rencontré leur fardeau de preuve d’une malfaçon au sens du Règlement dans les circonstances.

Point 64 - Cuve égratignée au garage à remplacer.

[185]   Ce point a été dénoncé par les Bénéficiaires le 5 juillet 2016 (Pièce E-15), était apparent lors de la réception et conséquemment non dénoncé conformément au Règlement. Le Tribunal maintient la Décision Adm sur ce Point et rejette donc ce Point de réclamation.

Point 65 - Vitre de la douche de l’étage et celle de la douche du sous-sol égratignées.

[186]   Ce point a été dénoncé par les Bénéficiaires le 5 juillet 2016 (Pièce E-15).

[187]   Ce dommage a eu lieu après le dégât d’eau de mai 2016, preuve non contredite quant à la date des dommages survenus dans une période soit concomitante ou postérieure à la réparation de la plomberie dans les douches (Pièce B-2).

[188]   Le 5 mars 2014, le Législateur a modifié entre autres l’article 10 du Règlement (par la voie du Décret 156-2014 (« Décret »)) notamment par l’ajout du paragraphe 7

10. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir :

[…]

7°  la remise en état du bâtiment et la réparation des dommages matériels causés par les travaux correctifs.

[189]   Tel que discuté en plus amples détails ci-dessus, on note a contrario qu’à défaut de dispositions transitoires alors décrétées ou exprimées par le Législateur, le

            Règlement tel qu’amendé et en vigueur le 1^er janvier 2015 n’est pas applicable pour les contrats préliminaires et de garantie signés avant le 1^er janvier 2015, tel que confirmé par une jurisprudence constante et suivie[56], c’est la version antérieure du Règlement (d’avant le 1^er janvier 2015) qui s’applique.

[190]   Le Règlement a été modifié par le Décret pour y inclure des exigences telle l’article 10.7 et la couverture de Garantie a alors été élargie notamment à l’égard du parachèvement des travaux et des travaux reliés aux malfaçons[57].

[191]   Il est exact que la preuve indique que les vitres des douches ont été égratignées suite à la réception du Bâtiment et suite à des travaux correctifs et tel que plaidé l’article 10.7 du règlement aurait permis un recours au Plan; toutefois, dans le cas d’espèce, le Contrat a été signé le 30 octobre 2014, avant l’entrée en vigueur du nouveau Règlement, et de ce fait cet article 10.7 ne s’applique pas et le Règlement antérieur applicable ne permet pas couverture.

[192]   En outre, et sans que ceci soit déterminatif, la preuve n’est pas claire quant à savoir qui a causé le dommage en question.

Point 66 - Balcon avant - crépi à ajouter à l’escalier de béton.

[193]   Ce Point n’a pas été indiqué au formulaire d’inspection préréception et ce n’est pas une malfaçon.  Les Bénéficiaires demandent l’ajout de crépi où il y a des petits trous pour améliorer l’esthétique.

[194]   Selon l’Entrepreneur, la date de dénonciation est le 21 août 2016 et ce Point est non recevable car le crépi n’adhère pas à cet endroit et qu’il y a «contrindication à nos standards » et que c’est situé à « endroit très sollicité, donc bris assuré ».

[195]   Les Bénéficiaires répondent en disant que si le crépi ne peut être utilisé pour remédier au problème, tout autre produit qui peut le faire peut être utilisé.

[196]   L’Entrepreneur réfère à la page 27 du Guide qui indique pour ce type de question à la section 1-11 Performance minimale attendue :

«Il ne doit pas y avoir de trous (nid d’abeille) dont le diamètre dépasse 2 po (50 mm) ou dont la profondeur dépasse 1 po (25 mm) dans la portion visible, au-dessus du sol, du côté extérieur des murs de fondation.

Les murs présentant des trous dont les dimensions dépassent la performance minimale seront réparés, par exemple par un colmatage lors de l’application du crépi de ciment.»

[197]   Selon l’Entrepreneur, les petits trous que les Bénéficiaires réclament ne répondent pas aux dimensions prescrites pour requérir des travaux correctifs, car ils sont attribuables au comportement normal des matériaux.

[198]   Le Tribunal ne retient pas les motifs de l’Entrepreneur car la page 27 citée du Guide traite de ‘Trous (nids d’abeille ou attaches de coffrage apparaissant à la surface d’un mur de fondation en béton coulé sur place’, et fait donc référence à une question de fondations, i.e. au « côté extérieur des murs de fondation » ce qui n’est pas pertinent dans le cas d’espèce.

[199]   Quant à une détermination de vice, notre collègue arbitre Claude Dupuis à la décision Carole Barabé et Habitations Qualitech Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc, considère que le crépi qui se détache ne constitue pas un vice caché [58].

[200]   Selon le Tribunal, il s’agit d’une situation d’ordre esthétique seulement et ne constitue pas dans les circonstances particulières observées une malfaçon ou vice au sens du Règlement.

Point 67- Porte d’entrée - pourtour d’aluminium doit être remplacé.

[201]   Les Bénéficiaires avancent avoir constaté ce manquement préalablement à la réception du Bâtiment, car c’était selon eux très visible; toutefois, la dénonciation n’est que du 21 septembre 2016 (Pièce E-18). Cette malfaçon était donc apparente à la réception.

[202]   Selon donc la preuve et admission, le Tribunal comprend que cet élément était apparent et n’a pas été dénoncé dans les délais; conséquemment, le Tribunal maintient la Décision Adm sur ce Point et rejette ce Point de réclamation.

Point 68- Escalier - rampe de palier endommagée et fissurée et égratignures dans les escaliers.

[203]   Il a été indiqué dans le formulaire d’inspection préréception au point 9 « voir retouche escalier général », mais le Tribunal constate qu’il n’y a aucune mention particulière de fissure ou égratignure.

[204]   Selon l’Entrepreneur, les Bénéficiaires n’ont pas dénoncé à l’intérieur du délai requis et donc il doit y avoir rejet de ce Point (Pièce E-3).

[205]   Au moment de la réception du Bâtiment, il ne doit pas y avoir d’égratignes visibles lorsqu’observées d’un point de vue normal.  Si ces égratignures étaient apparentes lors de la réception et n’ont pas été dénoncées dans les 3 jours suivants la réception, les Bénéficiaires ont accepté les travaux et ne peuvent intenter un recours contre l’Entrepreneur.  Par contre, l’acceptation des travaux n’a aucun effet pour les malfaçons non apparentes au moment de la réception.

[206]   Il y a preuve et admission lors de l’audience que ce Point n’était pas visible lors de la préinspection.  Par conséquent, les Bénéficiaires ont rencontré leur fardeau de preuve initial et c’est alors l’Entrepreneur qui subit le fardeau subséquent.  Il est démontré à la satisfaction du Tribunal que ce Point peut possiblement être une malfaçon non apparente au moment de la réception; celle-ci a été découverte dans l’année qui suit la réception et dénoncée le 21 septembre 2016 (Pièce E-3), soit à l’intérieur d’un délai de six (6) mois alors prévu au Règlement, délai d’ailleurs raisonnable dans les circonstances de cette malfaçon, donc couverte par l’article 10.3 du Règlement.

[207]   L’Entrepreneur plaide que les égratignures ne compromettent pas la solidité de l’escalier ni n’entraînent sa détérioration.  D’autre part, aucune personne ne peut déceler la présence de ces égratignures dans un éclairage normal.

[208]   Les égratignures sont trop mineures pour qu’une réclamation avec la Garantie puisse être acceptée, les Bénéficiaires n’ayant d’ailleurs pas apporté de preuve quant à un problème éventuel de durabilité ou de solidité de l’escalier en question causé par ces égratignures [59].

[209]   Toutefois, la fissure au bloc de la rampe, située immédiatement en suivi et ligne des vis de la pièce métallique, est causée par une installation fautive des vis (possiblement vis non pré forées non inféré pour fins des présentes) et conséquemment constitue clairement malfaçon.  Le Tribunal est d’avis que ceci requiert correctif (et non pas uniquement un colmatage quelconque) car affectant possiblement à terme la solidité de la rampe et donc la sécurité des occupants (et constat que non installé selon les règles de l’art) et ordonne correctifs requis, accueille la réclamation des Bénéficiaires pour ce Point 68.

Point 70- Nettoyage du système de ventilation.

[210]   Les Bénéficiaires soumettent des photographies de leur prétention (Pièce B-2), nettoyage requis selon eux suite à des travaux correctifs en décembre 2016.

[211]   L’Entrepreneur plaide qu’il a été diligent et a pourvu à protection adéquate lors des travaux.  L’Administrateur considère que ceci n’est pas une malfaçon au sens du Règlement mais admet ne pas avoir fait une vérification des conduits lors de son inspection.

[212]   La position de l’Entrepreneur ne convainc pas, tenant compte des preuves photographiques des Bénéficiaires (quoique sans preuve qu’elles soient contemporaines à la chronologie alléguée) et que ceux-ci allèguent que c’est une utilisation de leur système de balayeuse centrale qui a causé ces dommages par accumulation de plâtre sur les conduits.

[213]   Selon le Tribunal, dans les circonstances et tenant compte de la version du Règlement applicable, ceci est hors couverture de la Garantie pour les motifs étudiés sur l’absence d’une stipulation (tel que l’on retrouve après l’entrée en vigueur des amendements au Règlement (article 10.7)) et le Tribunal réfère les Parties de nouveau aux exclusions des responsabilités extracontractuelles de l’Entrepreneur précitées.

[214]   Donc, mais pour des motifs autres que la Décision Adm, le Tribunal rejette ce Point 70 de réclamation.

Point 76 - Garage - valider qu’il s’agit bien d’une porte coupe-feu - sceau manquant.

[215]   L’Administrateur et l’Entrepreneur soumettent à titre de preuve une soumission de Boiseries Raymond démontrant que la porte ciblée est certifiée «ULC» (Pièce A-22, et avec notation E-6, p.1).  Toutefois, cette preuve n’est pas concluante, tant par son contenu que sa provenance.  Lors de l’audience, l’Administrateur soumet que la porte en question est véritablement une porte coupe-feu.

[216]   ‘ULC’ est un organisme normatif et d’homologation pour divers produits et organismes accrédités, et dans nos circonstances vise les normes applicables entre autres aux matériaux de construction, produits et systèmes résistant au feu, dispositifs coupe-feu et équipement de lutte contre l’incendie.

[217]   Dans ces circonstances, et tenant compte qu’il s’agit entre autre de la sécurité des occupants du Bâtiment, afin d’adresser le différend entre les Parties, le Tribunal qui en certaines circonstances particulières peut suppléer au silence du Règlement[60], ordonne qu’un certificat attestant la conformité de la porte coupe-feu provenant du fournisseur soit remis aux Bénéficiaires.

Point 77 - Seuil de porte en béton fissuré.

[218]   Le Tribunal maintient la Décision Adm 3 à l’égard de ce Point, et réfère les Parties à l’analyse des fissures précitée et plus particulièrement aux conclusions par analogie des éléments non couverts par la Garantie.

Point 82 - Salle de bain des maîtres - ventilateur de salle de bain à ajouter le système actuel n’éliminant pas efficacement l’humidité.

[219]   Les Bénéficiaires prétendent que le système actuellement installé démontre une difficulté à éliminer l’humidité dans la salle de bain des maîtres.  Ils ont dénoncé ce problème auprès de l’Entrepreneur dans un courriel du 21 septembre 2016 (Pièce E-18).

[220]   L’Annexe C du Contrat prévoit (point 7.14) qu’un « échangeur d’air récupérateur de chaleur avec contrôle humidistat accrédité Novoclimat » est inclus.

[221]   Cette accréditation Novoclimat est en référence au programme de construction écoénergétique volontaire Novoclimat du ministère des Ressources naturelles et de la Faune (Québec) (« Programme Novoclimat »)[61] dont les exigences et normes techniques se retrouvent au Novoclimat - Programme de construction écoénergétique - Exigences techniques - habitations unifamiliales, bigénérationnelles et unifamiliales avec un logement (« Exigences Novoclimat »).

[222]   Le Bâtiment a reçu un certificat Novoclimat daté du 14 octobre 2015 (Pièce E-4) émis suite à inspection par Claude Blain, inspecteur accrédité Novoclimat et, notons, auteur du Rapport Blain.

[223]   Le Devis prévoit que les travaux ou ouvrages se doivent d’être selon la norme Novoclimat, principalement pour fins de ventilation.  

[224]   Le Tribunal reproduit des extraits du Rapport Blain qui ont été constatés suite à une visite le 9 octobre 2015 pour vérifier la conformité aux normes du Programme Novoclimat.

« l’échangeur d’air était installé lors de notre visite et fait partie des modèles approuvés par le nouveau programme Novoclimat 2.0 (efficacité supérieur). Son installation respecte les exigences du programme (…).

            En conclusion, nous pouvons affirmer que la maison respectait les exigences de Novoclimat lors de cette première visite, mais que le système de ventilation devra être balancé pour assurer une qualité d’installation typique à Novoclimat».  

[225]   Le Tribunal comprend que c’est sur la base des normes du Programme Novoclimat que le Code de construction du Québec pour les petits bâtiments résidentiels a été modifié par règlement[62] en août 2012, incluant une l'obligation d'installer un système de ventilation qui utilise un ventilateur récupérateur de chaleur.

[226] Le Code national du bâtiment[63] prévoit que :

6.2.2.1 Ventilation exigée

1) sous réserve du paragraphe 3) tous les bâtiments doivent être ventilés conformément à la présent partie.

[…]

6.2.2.9 

17) Les salles de bains et les salles de toilettes doivent :

a) être munies d’un ventilateur d’extraction supplémentaire à commande manuelle ayant une capacité nominale d’au moins 25L/s ; ou

b) être munies d’une commande manuelle permettant une extraction supplémentaire de 25 L/s par la prise d’air vicié de l’installation de ventilation principale du logement à la condition que la prise d’air vicié soit située dans cette pièce.

[227]   Le Tribunal considérant d’une part la conclusion de l’Administrateur à la Décision Adm qui conclut que l’installation de l’échangeur d’air a été faite selon les normes et ne présente aucune malfaçon, et que, nonobstant le commentaire au Rapport Blain de la recommandation d’un balancement du système, celui-ci est d’un modèle approuvé par Novoclimat, et plus particulièrement que les Bénéficiaires n’ont pas rencontré leur fardeau de preuve initial, tant sur capacité que fonctionnement, le Tribunal maintient la Décision Adm et rejette ce Point 82 de réclamation.

Point 84 - Froid en provenance de la porte-fenêtre.

[228]   Le Tribunal maintient la Décision Adm 3 (Pièce A17-3) à l’égard de ce Point 84 qui accueille la réclamation des Bénéficiaires et ordonne les correctifs requis selon les règles de l’art.

Point 87- Taches de peinture pâle sur les deux véhicules.

[229]   Le Tribunal rejette ce Point 87 et réfère les Parties à l’analyse de la version du Règlement applicable (vs article 10.7 du Règlement actuel) - voir aussi les motifs déjà exposés à l’analyse du Point 65, et à l’exclusion précitée quant à la responsabilité extra contractuelle de l’Entrepreneur dans le cadre du Règlement.

Point 88 - Baisse de tension fréquente dans le bâtiment.

[230]   Le 20 juillet 2016, Sylvain Thibault Électrique a vérifié la baisse de tension fréquente dans le Bâtiment (Pièce E-6) et a constaté qu’il y avait rien d’anormal. Selon le Tribunal (i) aucune preuve n’est au dossier afin de supporter l’approche par l’Administrateur de l’exclusion au Règlement des obligations des services publics (12.8 du Règlement) et, toutefois (ii) ce n’est pas automatique que ce ne soit pas la jonction ou la boîte électrique mais aucune preuve n’est soumise à cet effet par les Bénéficiaires, ni preuve des baisses de tension, sauf un allégué qu’une utilisation du thermo/congélateur cause une baisse.

[231]   Conséquemment, le Tribunal rejette, pour des motifs autres que l’Administrateur à la Décision Adm, la réclamation des Bénéficiaires à ce Point 88.

Points 17 et 96 - Salon - scellant ou de la peinture noire a ajouté au pourtour du foyer et - pourtour du foyer à remplacer et intérieur du foyer à nettoyer.

[232]   Lors de la visite des lieux, et sous le couvert de vérifications requises par la réclamation telle formulée, la preuve a démontré que l’installation du foyer peut ne pas avoir été faite selon les instructions du manufacturier, ou à tout le moins certes pas uniquement avec les matériaux ou accessoires d’origine.  Dans les circonstances, et tenant compte entre autre de la sécurité des occupants du Bâtiment, et du constat que cette installation pouvait ne pas respecter les règles de l’art, le Tribunal a certes indiqué aux Parties, sans autre délai, la direction de la décision arbitrale à ce sujet, soit d’assurer les correctifs nécessaires pour une installation selon les règles de l’art.

[233]   L’Entrepreneur a récemment communiqué au Tribunal par correspondance du 4 décembre 2018, photographies en appui des correctifs apportés et échange de correspondance avec le manufacturier en date du 30 octobre 2018 qui confirme que l’installation est maintenant conforme, une ‘approved installation’.

[234]   Dans les circonstances, il n’est pas nécessaire de poursuivre plus avant aux présentes sur ce Point, dont réclamation pour des motifs autres que soulevés est accueillie selon les termes des présentes.

Point 128 - Pourtour des prises de sortie de sécheuse.

[235]   Tenant compte de la Décision Adm2 quant à ce Point et du constat du Tribunal lors de la visite des lieux, le Tribunal maintient la Décision Adm2 et ordonne les travaux correctifs requis pour finition au pourtour des prises de la sortie.

Conclusions

[236]   Pour l’ensemble des motifs ci-dessus, le Tribunal accueille ou rejette la demande d’arbitrage des Bénéficiaires sur certains Points, maintient (ou de conséquence annule) les Décision Adm1, Adm2 et Adm3 de l’Administrateur sur certains Points, Points indiqués tels au dispositif ci-dessous, le tout sans préjudice et sous toutes réserves du droit des Bénéficiaires de porter devant les tribunaux de droit commun leurs prétentions et réclamations ainsi que de rechercher les correctifs ou dommages qu’ils peuvent réclamer, sujet bien entendu aux règles de droit commun et de la prescription civile.

Coûts d’arbitrage

[237]   En conformité de l’article 123 du Règlement, les coûts de l’arbitrage sont à la charge de l’Administrateur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

[238]   ACCUEILLE la demande des Bénéficiaires quant aux réclamations couvertes par les Points 10 (en partie), 18, 19 à 26, 33, 46, 62, 68, 74, et 17 et 96 (notant que certains Points accueillis par l’Administrateur et maintenus en faveur des Bénéficiaires à l’arbitrage peuvent être énumérés aux Points maintenus ci-dessous).

[239]   MAINTIENT la Décision de l’Administrateur (en faveur des Bénéficiaires) quant aux Points 1 et 129, 84,  et 128.

[240]   REJETTE la demande des Bénéficiaires quant aux Points 36, 37, 41, 45, 47, 50 à 53, 54 à 58, 59, 60, 63, 64, 65, 66, 67, 70, 73, 77, 82, 84, 87, 88, 123, ce qui emporte lorsqu’applicables (quoiqu’en certains cas pour des motifs différents) le MAINTIEN de la Décision de l’Administrateur.

[241]   ORDONNE quant au Point 71 (Fissures garage) qu’une mesure de largeur de la fissure soit prise de nouveau en suivi de la présente décision et que si requis (si largeur maximale ou plus - par constat alors de l’Administrateur) les correctifs selon les règles de l’art soient appliqués et quant à la rubrique ‘Infiltration d’eau au garage’ qui découle du Point 71, ORDONNE d’identifier la source du préjudice et de pourvoir par la suite à travaux correctifs requis.

[242]   ORDONNE quant au Point 76 qu’un certificat attestant la conformité de la porte coupe-feu provenant du fournisseur soit remis aux Bénéficiaires.

[243]   ORDONNE à l’Entrepreneur de pourvoir aux travaux correctifs ou de parachèvement prévus aux présentes, dans un délai de 45 jours de la transmission des présentes, sauf suspension des délais par un tribunal ayant juridiction, et sauf pour éléments extérieurs où la saison hivernale peut empêcher ou réduire la performance des correctifs visés. 

[244]   RÉSERVE à Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., ses droits à être indemnisé par l’Entrepreneur pour tous  travaux, toute action et toute somme versée incluant les coûts exigibles pour l’arbitrage (paragr.19 de l’annexe II du Règlement) en ses lieux et place, et ce, conformément à la Convention d’adhésion prévue à l’article 78 du Règlement;

[245]   ORDONNE en conformité du Règlement que l'Administrateur assume les coûts du présent arbitrage, LE TOUT, avec les coûts de l’arbitrage à la charge de Raymond Chabot Administrateur Provisoire Inc., ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc., avec les intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date de la facture émise par l’organisme d’arbitrage, après un délai de grâce de 30 jours;

[246]   CONSERVE juridiction ET ORDONNE s’il y a désaccord entre les Parties quant au résultat de ces correctifs ou réfection, que ce désaccord soit alors soumis au Tribunal sans autre procédure préalable que l’envoi aux Parties et au Tribunal d’un avis écrit à cet effet de la Partie qui désire se plaindre du désaccord, avec copies des rapport(s) et constats appropriés;

DATE: 17 décembre 2018

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M^e Jean Philippe Ewart

Arbitre

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[1] Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ c. Desindes, 2004 CanLII 47872 (QC CA)  paragr. 11 Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. c. MYL Développements 2011 QCCA 56, paragr. 13, ainsi que Consortium MR Canada ltée c. Montréal (Office municipal d'habitation de) 2013 QCCA 1211 paragr. 18.

[2] Articles  5 et 139 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q. c. B-1.1, r.08)

[3] Idem, articles 20 et 120 du Règlement.

[4] Nazco et Milian c. 9181-5712 Québec Inc. et Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ CCAC S16-011902-NP, 8 avril 2016, M^e  Roland-Yves Gagné, arbitre et voir aussi, au même effet, Syndicat des Copropriétaires Lot 3 977 437 c. Gestion Mikalin et La Garantie Abritat GAMM 2013-15-011, 24 avril 2015, Jean Morissette, arbitre et voir aussi Syndicat de la copropriété Place Gordon - phase II c. Samcon Gordon inc. et Raymond Chabot administrateur provisoire es qualité de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. Soreconi dossier n^o 163006-001, 30 janvier 2017, M^e Roland-Yves Gagné, arbitre, paragr. 28 et ss.

[5] Idem, Nazco et Milian c. 9181-5712 Québec Inc et al.

[6] 2015 QCCS 682, plus particulièrement paragr. 39 et 42.

[7] Massif inc. (Le) c. Clinique d'architecture de Québec inc. 2009 QCCA 1778, paragr. 49.

[8] Voir aussi Immeubles de l’Estuaire phase III inc c. Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo phase III, 2006  QCCA 781 sous la plume de la juge Bich, M.-F, JCA.

[9] Développement Tanaka inc. c. Corporation d’hébergement du Québec, 2009 QCCS 3659 (appel rejeté).

[10] D’Aoust c Lanthier 2005 CanLII 14422 (QC CQ), paragr. 47 à 49 commente l'obligation d'agir ‘avec prudence et diligence’.

[11] « 2099. L'entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d'exécution du contrat et il n'existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution. »

[12] Le Tribunal se fonde, entre autres, sur les critères énoncés par P.-A. CRÉPEAU dans son ouvrage L’intensité de l’obligation juridique, Cowansville, Éd. Y. Blais, 1989, pour déterminer l’intensité de l’obligation dont doit répondre l’Entrepreneur.

[13] En référence aux Art. 2118, 2119 et 2121 C.c.Q.

[14] BAUDOUIN et DESLAURIERS, La responsabilité civile, Éd. Yvon Blais,  2007, 7^e éd., p. 45.

[15] Art. 2098 C.c.Q; Voir aussi: 2911663 Canada inc. c. A.C. Line Info inc., J.E. 2004-811 (C.A.), REJB 2004-60090; Gagnon c. Bisson inc., J.E. 2004-671 (C.S.), REJB 2004-54512.

[16] Op. cit. BAUDOUIN et DESLAURIERS, La responsabilité civile, , 7^e éd., p. 1027, Paragr. 1-1251.

[17] Quoique dans certaines circonstances particulières (alors que le client sait que l’ouvrage n’est pas réalisable) il y a possibilité d’une obligation de moyens, par exemple :  87313 Canada inc. c SIMPA J.E. 97-1132 (C.S.)

[18] Montréal (Communauté urbaine de) c. Ciment Indépendant Inc., J.E. 88-1127 (C.A.); Construction Cogerex ltée c. Banque Royale de Canada, J.E. 96-497 (C.A.)

[19] ROUSSEAU-HOULE, T., Les contrats de construction en droit public & privé, Montréal, Wilson & Lafleur/Sorej, 1982, p. 194 et 195;

[20] Nardolillo c. Caruso, AZ-87011229, J.E., 87-710 (C.A.); Gisutini c. Expo ornemental inc., 2007 QCCA 417.

[21] KARIM, Vincent, Contrats d’entreprise (ouvrages mobiliers et immobiliers : construction et rénovation), 2^e éd., 2011. Montréal, Ed. Wilson & Lafleur, para 301. VOIR aussi Construction RSR inc. c. Acier St-Denis inc., 2007 QCCA 1466 (CanLII), paragr. 9.

[22] Bordeleau c. Thomassin, 2002 IIJCan 34288 (Cour du Québec) paragr. 7 et ss.

[23] Art. 2100 C.c.Q.; King c. Douglas, AZ-50156250 (2002) (C.Q.); Garneau c. Paulo Construction inc., AZ-50158298, [2003] J.Q. (Quicklaw) n^o 398 (C.Q.); Robitaille et 2794357 Canada inc. (Entreprises électriques B. Marenger)

AZ-50391802 (2006) (O.A.G.B.R.N.) Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, ( CCAC).

[24] S. RODRIGUE et J. EDWARDS, « La responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage et la garantie légale contre les malfaçons », dans O.F. KOTT et C. ROY (dir.), La construction au Québec : perspectives juridiques, Ed. Wilson & Lafleur, 1998, p. 453.

[25] La responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage et la garantie légale contre les malfaçons, « La construction au Québec : perspectives juridiques », Wilson & Lafleur Ltée 1998, Montréal, page 453.

[26] Raymond Valiquette et Construction Nordi inc. et La Garantie Habitation du Québec inc., M^e France Desjardins, Arbitre, CCAC S09-141001-NP  et S09-091201-NP, 28 avril 2010, paragr. 38.

[27] Lapalme et Richard c. 9139-8354 Québec inc. et Garantie APCHQ, GAMM no 2009-11-006, 7 octobre 2009, M. C. Dupuis, Arbitre.

[28] Construction Carrière Inc. c. Legault et Michon et Garantie APCHQ, GAMM n^o 2007.09.023, 17 avril 2008, M. C. Dupuis, Arbitre.

[29] Brisson et Brabant c 9141-1074 Québec Inc et Garantie APCHQ, Centre Canadien d’arbitrage commercial CCAC, n^o S8-080401-NP, 3 novembre 2008, M^e M. Jeanniot, Arbitre.

[30]   Entre autres : Société Canadienne d’hypothèques et de logement, Manuel du propriétaire-occupant, publication initiale Janvier 2000, éd. 2006.; Guide Le Tour du propriétaire, La Garantie Abritat Inc., 2009; Manuel du propriétaire, Qualité Habitation, 2011; ou même, pour fins comparatives, Ontario New Home Warranty Program - Construction Performance Guidelines, 2^nd Edition, Décembre 2003.

[31] Voir les lois constitutives des corporations professionnelles. En guise d’illustrations, voir : Arsenault c. Coser Construction Inc., [1974] C.A. 651; Paquet c. Construction Godin & Leclerc, J.E. 98-199,REJB 1998-04212 (C.A.); Groupe commerce c. Chabot, AZ-50161688 (2003) (C.Q.).

[32] Voir, à ce sujet, Op. cit. BEAUDOUIN et DESLAURIERS, La responsabilité civile, vol. 2, n^o 2-19, p. 20.

[33] Paquet c. Construction Godin & Leclerc inc., AZ-98011105, J.E. 98-199, REJB 1998-04212 (C.A.); Groulx c. Habitation unique Pilacan inc., AZ-50452136, J.E.2007-1880, EYB 2007-124477 (C.A.).

[34] Groulx c. Habitation unique Pilacan inc., AZ-50452136, J.E. 2007-1880 (C.A.).

[35] Op. cit. KARIM , Contrats d’entreprise, paragr. 264.

[36] Kirkman c. Gagné 2006 QCCS 2125, paragr. 53.

[37] [1992] 2 RCS 554.

[38] [2007[] 3 RCS 461.

[39] France Girard et Denis Bouchard c. Julien Tremblay et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., GAMM, dossier 2012-02-001, Claude Dupuis. Arbitre, 12 novembre 2012.

[40] Allan Stringer et Micheline Stringer c. 2157-2235 Québec inc. (Construction L. Max enr.) et La Garantie Habitation du Québec inc., GAMM, dossier 2009-09-006, Claude Dupuis. Arbitre, 25 mai 2009.

[41]  Barabé c. Habitations Qualitech inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., GAMM, dossier 2008-09-026, Claude Dupuis, Arbitre, 7 avril 2009.

[42] Czeslawa Jakubowicz c. Habitations Desaulniers Chamberland inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., CCAC, dossier S11-031501-NP, M^e Philippe Patry, Arbitre, 23 septembre 2011.

[43] Daniel Tousignant c. Village Liberté sur Berges inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SORECONI, dossier 060717003, Alcide Fournier, Arbitre, 8 novembre 2006.

[44] Carole Tremblay et Rémi Rochefort c. Maison Laprise inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., CCAC, dossier S10-201201-NP, M^e Jean Dallaire, Arbitre, 15 septembre 2011

[45] Baudouin, Jean-Louis, Deslauriers, Patrice La responsabilité civile, 8^e éd., vol. 2 Responsabilité professionnelle, Cowansville (Qc), Yvon Blais, 2014, n^o 2-320.

[46] Idevco Développement 2010 Inc. C. SDC Papineau et Saint-Grégoire et La Garantie Des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc., Centre Canadien d’arbitrage Commercial (CCAC), S14-082201-NP et S15-022601-NP,           M^e Roland-Yves Gagné, Arbitre, 8 mai 2015.

[47] Gélinas c. Habitations Consultants H.L. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ;  Centre Canadien d’arbitrage commercial (CCAC) S12-022801-NP, 3 avril 2013, M^e Tibor Holländer, Arbitre.

[48] Lareau c. 9115-6620 Québec inc., 2008 QCCS 3031, aux paragr. 192-193.

[49] Baudouin, Jean-Louis et Renaud, Yvon, Code civil du Québec annoté, 21^e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2018, commentaires sous l’article 2100. [Baudouin-Renaud].

[50] Op. cit. «ONTARIO NEW HOME WARRANTY PROGRAM - Construction Performance Guidelines, Second Edition, December 1, 2003 ».

[51] SOCIÉTÉ CANADIENNE D’HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT, Manuel du propriétaire-occupant, publication initiale  Janvier 2000, éd. 2006, p. 34 : « Fissures capillaires dans les joints de mortier, de stuc ou de brique : 

Les fluctuations extrêmes de température et un léger tassement peuvent provoquer de fines fissures dans le mortier ou le stuc :  il ne faut généralement pas s’en inquiéter.  »

[52] Louise Oliver et Construction André Richard Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SORECONI, dossier 060929001, Alcide Fournier, Arbitre, 12 janvier 2007, aux paragr. 23-42.

[53] Claudine Fontaine c. Habitations des vignobles inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., M^e Louis-Philippe Hébert, Arbitre, Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC), 19 février 2002, au point 8.

[54] Habitations Sylvain Ménard inc. c. Labelle, 2008 QCCS 3274, au paragr. 84.

[55] BAUDOUIN et DESLAURIERS, La responsabilité civile, Éd. Yvon Blais,  2007, 7^e éd., vol II.

[56] Nazco et Milian c. 9181-5712 Québec Inc. et Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ CCAC S16-011902-NP, 8 avril 2016, M^e  Roland-Yves Gagné, Arbitre et voir aussi, au même effet, Syndicat des Copropriétaires Lot 3 977 437 c. Gestion Mikalin et La Garantie Abritat GAMM 2013-15-011, 24 avril 2015, Jean Morissette, Arbitre.

[57]Garantie Abritat inc. c. Régie du bâtiment du Québec, 2015 QCCS 682, au paragr. 13.

[58] M. Claude Dupuis, Arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-09-026 et 112214-1, 2009-04-07, aux paragr. 5-10.

[59] Pitre et Développements Groupe Montclair Bois franc inc., M^e Jeffrey Edwards, Arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 059237, 2005-09-06, au point  29.

[60] Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. c. Dupuis 2007 QCCS 4701 (Monast, J. révision judiciaire).

[62] Règlement modifiant le Code de construction pour favoriser l’efficacité énergétique, approuvé et entré en vigueur (au 30 août 2012) en conformité du Décret 858-2012, 1^er août 2012, Gazette officielle du Québec, 15 août 2012, 144^e année, n^o 33, p. 4183.

[63] Canada 2010 (intégrant les modifications du Québec) Volume 2, Division B.