Consultation - Régie du bâtiment du Québec

LE RECOURS

[1] Cette sentence décide du recours exercé par madame Josée Pedneault et monsieur Yves Gagnon, les bénéficiaires, en vertu de l’article 19 du Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (décret 841-98), le Règlement. Ceux-ci contestent certains éléments de trois décisions rendues respectivement les 27 juin et 28 octobre 2005 ainsi que le 19 avril 2006 par la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., l’administrateur.

[2] Pour une meilleure intelligence de cette sentence, j’identifie d’abord les questions traitées plus loin.

[3] Un premier élément contesté (point 5) se retrouve dans le rapport daté du 27 juin 2005 :

5. Plancher de bois franc du rez-de-chaussée.

L’entrepreneur devra sabler dans son entier, le plancher de bois franc du rez-de-chaussée, et ce, dans le but d’éliminer les éraflures.

Il devra par la suite procéder aux travaux de teinture et vernir, selon les recommandations du fabricant et les règles de l’art.

Lorsque complété, les lieux devront être remis à leur état d’origine. »

[4] Deux éléments contestés (points 17 et 45) se retrouvent dans le rapport du 28 octobre 2005. Le point 17 se lit ainsi :

17. Égratignure à l’émail du bain

Correctifs supplémentaires:

L’entrepreneur a tenté de corriger la situation, une deuxième fois, mais sans succès.

Advenant qu’il ne puisse corriger à nouveau la situation, l’entrepreneur devra remplacer le bain.

[5] Le second élément, le point 45, est le suivant :

Concernant le point 45 qui suit, nous sommes d’avis que la situation observée ne peut être considérée comme une malfaçon pouvant être de nature à porter atteinte à la qualité, la sécurité ou l’utilisation du bâtiment.

[...]

45. Localisation des tuyaux d’eau chaude et froide au plafond du sous-sol

Le bénéficiaire nous a informé que la localisation actuelle des tuyaux l’empêchait de terminer adéquatement et tel qu’il l’entend, son sous-sol.

Nous n’avons constaté aucune malfaçon quant à l’installation en place.

[6] Enfin, la décision du 19 avril 2006 est contestée à l’égard de l’élément (point 28) suivant :

Concernant le point 28 qui suit, la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ n’a plus à intervenir, l’entrepreneur ayant effectué les travaux, lesquels sont satisfaisants, répondant aux pratiques courantes de l’industrie de la construction et aux règles de l’art.

28. Fascia d’aluminium extérieur gondolé

L’entrepreneur a apporté les correctifs dont se disent insatisfaits les bénéficiaires.

[7] Cette sentence étant la deuxième rendue entre les parties une certaine mise en contexte du litige actuel est de mise.

[8] Les bénéficiaires ont signé l’acte de réception de leur résidence située au 51 Des Caryers à Vaudreuil-sur-le-Lac le 2 décembre 2004. Il s’agissait d’une nouvelle propriété construite par le Groupe Immobilier Farand inc., l’entrepreneur. Plusieurs recours en vertu du Règlement ont suivi.

[9] Suite aux dénonciations des bénéficiaires auprès de l’administrateur de certains problèmes qu’ils estimaient couverts par le Règlement, une première inspection est réalisée en mai 2005 par monsieur Michel Hamel, inspecteur-conciliateur au service de l’administrateur. Elle est suivie d’un rapport le 27 juin 2005.

[10] Insatisfaits de certaines de ses conclusions, les bénéficiaires se portent en arbitrage, ce qui a donné lieu à une première sentence rendue par la soussignée le 21 novembre dernier.

[11] Avant que cette première sentence soit rendue, monsieur Hamel procède à une nouvelle visite des lieux le 20 octobre 2005, notamment afin de vérifier la conformité des correctifs apportés par l’entrepreneur à la suite de son rapport de juin 2005.

[12] À la même occasion, l’inspecteur procède à l’examen de la réclamation des bénéficiaires qui deviendra le point 45 de son rapport du 28 octobre 2005 : Localisation des tuyaux d’eau chaude et froide au plafond du sous-sol. Il s’agit d’une question qui avait été dénoncée en mars 2005 mais que monsieur Hamel avait omis de traiter dans son rapport précédent.

[13] Monsieur Hamel procède à une autre visite des lieux en mars 2006. Cette visite a notamment pour objet la vérification des correctifs apportés par l’entrepreneur aux fascias d’aluminium extérieurs de la propriété en exécution de la sentence de novembre 2005.

[14] Je résume dans les paragraphes qui suivent les éléments de preuve présentés à l’égard des points en litige.

Point 5: Plancher de bois franc du rez-de-chaussée

[15] Selon ma compréhension, le litige actuel a trait à la nature des travaux à effectuer en exécution du rapport de l’inspecteur Hamel. Les négociations menées à sa suggestion en octobre 2005 entre l’entrepreneur et les bénéficiaires en vue d’un éventuel dédommagement, ou sur l’échéancier des travaux à faire ayant achoppé, aucune correction n’a finalement été apportée aux planchers.

[16] En gros, relativement à la nature des travaux à effectuer, on parle d’un côté d’un repolissage (« buffage »), alors que de l’autre on préconise un sablage en profondeur.

[17] Selon les bénéficiaires, le repolissage (« buffage ») des planchers ne serait pas la solution puisque l’inspecteur aurait ordonné « de sabler dans son entier les planchers », ce qui ne peut que signifier, selon eux, un sablage en profondeur.

[18] En outre, les bénéficiaires reprochent à l’administrateur de ne pas avoir pris en charge ces travaux, comme ils le lui ont demandé à l’automne 2005, vu le défaut de l’entrepreneur de se conformer à l’ordonnance de monsieur Hamel.

[19] L’inspecteur Hamel a témoigné. Il a affirmé en substance que généralement son rapport d’inspection ne vise pas à imposer une façon de faire à un entrepreneur. C’est notamment lorsque celui-ci fait défaut de corriger un problème qu’il lui arrive alors de préciser une méthode à suivre.

[20] En l’espèce, il affirme ne pas avoir voulu imposer à l’entrepreneur une façon particulière de résoudre le problème des égratignures sur les planchers. Il ajoute que lorsqu’il a utilisé l’expression « sabler en entier », il ne visait pas spécifiquement un type de sablage mais plutôt une superficie et que c’était à l’entrepreneur de décider s’il allait sabler en surface ou en profondeur. Il ajoute qu’à son avis un sablage en surface suffirait.

[21] Monsieur Roger Huard, parqueteur et sableur depuis 30 ans a été cité comme témoin expert par l’entrepreneur à titre de spécialiste dans la pose et la réparation des planchers de bois. Il a procédé à une inspection et fait le rapport suivant en mars dernier :

« Voici, l’expertise effectuéer [...]. Petite égratignure a plusieurs endroit a la surface du plancher, aux besoins si il y a lieu quelque planche a remplacé où le vernis est abimé en profondeur.

Recomodation a apporté :

Buffage pour égratigner la couche de surface

1 étape, vaporisé du Prêt

2 étapes, polir pour grafigner la couche

3 étapes, Passé aspirateur pour bien enlever la poussière

4 étape, Appliqué le Crystal a l’eau (Trafique obligatoire)

Tout le travaille devront être exécutés selon les règles et l’art du métier, Et de remettre les lieux propres. » [sic]

[22] Selon monsieur Huard, il est fréquent qu’un plancher soit égratigné en surface sans qu’un ponçage en profondeur soit nécessaire pour lui redonner tout son lustre.

[23] Selon monsieur Huard, dans le cas du plancher en litige, un simple sablage de surface, un « buffage », ferait l’affaire alors qu’un sablage en profondeur pourrait même endommager les surfaces.

[24] L’entrepreneur se dit prêt à faire effectuer les travaux suggérés par monsieur Huard et à remettre les lieux en état.

Point 17: Égratignure à l’émail du bain

[25] Encore ici, le litige porte sur la solution qui conviendrait. Suite à des réparations successives infructueuses, le bénéficiaire préconise le remplacement pur et simple de la baignoire alors que l’entrepreneur suggère de nouveaux efforts de réparation.

[26] Le témoignage de monsieur Gagnon reprend essentiellement ce qu’il écrivait le 25 janvier 2006 à l’inspecteur Hamel :

« […] Il y a eu jusqu’à maintenant quatre réparations à l’émail du bain celui-ci redevenant toujours mat comme vous l’aviez constaté lors de votre visite du 20 octobre. Puisque après la troisième correction le bain est redevenu mat, nous avons avisé l’entrepreneur qu’il devait changer le bain conformément à votre décision du 28 octobre. Celui-ci nous a informé suite à une discussion entre vous et Mme Poirier que vous préconisiez une quatrième tentative pour réparer le bain. Elle nous a même confié que vous pouviez lui fournir les coordonnées de réparateur advenant qu’on ne puisse pas le réparer.

Nous comprenons difficilement que vous acceptiez qu’une quatrième réparation soit effectuée puisque nous comprenions dans votre décision, « qu’advenant qu’il ne puisse corriger à nouveau la situation », signifiait tenter une troisième fois. De plus, si vous pensiez lors de votre visite du 20 octobre que le bain puisse être réparé sans être changé, vous auriez probablement rendu une décision différente. En effet, on peut croire que connaissant l’expertise des réparateurs qui font affaire avec la garantie dans ce domaine, vous auriez écrit que la garantie s’acquitterait de faire procéder à la réparation au lieu de demander à ce que le bain soit changé.

La seule réponse que vous nous donnez sur ce point dans votre lettre du 16 janvier, c’est de souligner pour mettre en évidence, « ne puisse corriger à nouveau la situation » de votre décision du 28 octobre. Nous ne comprenons pas en quoi cette réponse clarifie la situation. Il semble clair dans notre lettre du 10 janvier que nous sommes insatisfait de la réparation et qu’à tout le moins votre devoir en vertu du règlement est de procéder à une nouvelle inspection. [...]»

[27] L’entrepreneur, qui n’a pas contesté la décision de monsieur Hamel, reconnait avoir vainement tenté à trois reprises de corriger la situation. Il se dit incapable d’expliquer l’échec des deux premières réparations mais confesse que le sous-traitant appelé la troisième fois n’a pas utilisé une bonne méthode; d’où l’échec. Cela dit, l’entrepreneur juge toujours la situation réparable, sans compter selon lui que le remplacement complet de la baignoire entraînerait des travaux majeurs, ne fût-ce que pour sortir la vieille et entrer la nouvelle baignoire. Et cela sans parler des inconvénients important qui en résulteraient pour les bénéficiaires qui devraient peut-être être relocalisés.

[28] Pour sa part, l’inspecteur Hamel convient que la dernière réparation n’était pas adéquate. Il affirme, sans y voir de la mauvaise foi chez l’entrepreneur, n’avoir jamais cru en s’exprimant comme il le fait dans son rapport que « l’on pouvait manquer son coup » en faisant la réparation. Il ajoute être disposé à faire effectuer les travaux par un sous-contractant et à les superviser, proposition entérinée par l’entrepreneur mais rejetée par les bénéficiaire au motif que cette solution modifierait la décision de monsieur Hamel.

Point 28: Fascias d’aluminium extérieurs gondolés et asymétriques

[29] Cette question a trait à la conformité des travaux faits à la suite de notre première sentence. Monsieur Gagnon se dit satisfait des correctifs apportés à l’arrière de la résidence mais insatisfait de ceux faits à l’avant dont les revêtements seraient encore gondolés, en outre qu’à un endroit un clou aurait été planté directement dans un fascia.

[30] Il décrit ainsi la situation ainsi dans sa lettre du 10 janvier 2006 à monsieur Hamel :

« Un employé de la compagnie de « Ben Lavoie » qui a procédé à l’installation des fascias lors de la construction s’Est présenté après votre lettre du 05 décembre avec M. Carol Bernard pour évaluer et effectuer des correctifs au niveau des fascias. À ce moment, il a été exclu par cet employé et M. Bernard de reprendre en entier le travail et aucune gouttière n’a été déplacée. Seulement l’ajout de quelques clous, de caulking et le repositionnement de quelques fascias en façade ont été faits. [...]

Nous sommes d’avis que les travaux effectués ne sont pas conformes à la sentence arbitrale.

[...]

Au paragraphe 116, Me Despatis conclut que le travail a été mal fait et n’est pas acceptable. Cette conclusion s’applique à notre avis à l’ensemble du travail et non pas qu’à certain endroit particulier comme le prétend l’entrepreneur puisque si c’était le cas des précisions seraient inclus dans la décision. [...] »

[31] L’entrepreneur se défend de ne pas avoir corrigé les fascias en conformité de la première sentence. En effet, selon l’entrepreneur, les défauts reprochés ont été corrigés par une personne d’expérience qui a recollé les fascias et en a corrigé les problèmes d’asymétrie. Il ajoute toutefois que ces fascias sont faits de feuilles d’aluminium et qu’il est inévitable que des ondulations apparaissent à l’installation et qui ne peuvent pas être éliminées complètement.

[32] Corroborant en cela l’entrepreneur, l’inspecteur Hamel juge les fascias conformes. Quant à la présence d’un clou sur l’un d’eux, monsieur Hamel, tout en le déplorant, ne voit pas là une malfaçon au sens du Règlement.

Point 45 Localisation des tuyaux d’eau chaude et froide au plafond du sous-sol

[33] Quelques semaines avant l’audience, le bénéficiaire a relocalisé ces tuyaux de sorte qu’il n’y avait plus au moment de l’audience allégation de malfaçon.

[34] Invité à préciser ce qu’il réclame à ce chapitre, le bénéficiaire répond qu’il recherche simplement une déclaration à l’effet que l’administrateur aurait passé outre aux délais prévus au Règlement en mettant quelque 150 jours à se prononcer sur la question. Outre cette déclaration, le bénéficiaire affirme ne rien réclamer d’autre devant le présent Tribunal.

[35] Pour sa part, monsieur Hamel reconnaît avoir par inadvertance omis cet item au moment de sa première visite des lieux. Il ajoute toutefois que les bénéficiaires ne lui ont pas signalé cette omission dans les jours qui ont suivi la réception de son rapport du 27 juin 2005. Ce ne serait qu’à l’automne 2005 que les bénéficiaires se sont plaints de cet oubli.

ANALYSE ET DÉCISION

[36] Pour décider du présent recours, je traiterai distinctement de chacun des points.

Point 5: Plancher de bois franc du rez-de-chaussée

[37] Le débat déjà résumé plus haut concerne essentiellement la nature des correctifs à apporter en vue de donner suite au rapport de l’inspecteur Hamel du 27 juin 2005.

[38] Selon le bénéficiaire, le Règlement ne permet pas à l’administrateur de modifier ses propres décisions ce qui serait le cas si l’administrateur était dispensé de prendre en charge la résolution du problème alors que l’entrepreneur ne s’est pas exécuté dans le délai imparti.

[39] Avec égards, même en prenant pour acquis que l’administrateur ne pourrait pas modifier le contenu de ses décisions comme le soutiennent les bénéficiaires, j’estime en l’espèce que la preuve prépondérante ne démontre pas que ce serait là le fait de l’administrateur s’il ne prenait pas en charge les travaux puisque là n’est pas la question.

[40] En effet, selon la preuve, l’entrepreneur n’a pas encore corrigé le problème des planchers non pas parce qu’il refuse de le faire, ce qui obligerait l’administrateur à y procéder, mais plutôt parce que les bénéficiaires jugent que les correctifs qu’il se propose de faire ne respectent pas la décision de monsieur Hamel. On l’a vu, d’un côté, on interprète le rapport de monsieur Hamel comme ordonnant un sablage en profondeur et, de l’autre, comme ordonnant un simple sablage en surface.

[41] Or, avec égards, la preuve révèle que l’inspecteur Hamel n’avait pas ordonné à l’entrepreneur un type précis de sablage. Ainsi, la méthode préconisée par l’entrepreneur ne contrevient pas à l’ordonnance de monsieur Hamel rendue le 27 juin 2005, pas plus que celle préconisée par les bénéficiaires.

[42] Dans ces circonstances, quel serait donc le bon correctif? A l’examen, j’estime que la preuve prépondérante favorise le sablage en surface. L’inspecteur le dit; le témoin expert aussi et il n’y a pas de raison d’écarter ces témoignages. Un ponçage en surface suffit ici : c’est à la fois la solution la plus simple, la plus efficace et celle qui causera le moins de désagrément.

[43] Pour ces raisons, le recours des bénéficiaires à cet égard est rejeté. L’entrepreneur devra donc procéder aux travaux tels que décrits par l’expert Huard.

Point 17. Égratignure à l’émail du bain

[44] On a longuement fait état plus tôt de la série d’essais et d’erreurs qui font que le problème constaté n’est toujours pas corrigé. Que faire à ce point?

[45] Je me suis penchée attentivement sur les points de vue avancés : selon l’entrepreneur, lui donner une quatrième chance pour réparer la baignoire; selon le bénéficiaire, carrément la remplacer.

[46] Monsieur Hamel a rendu une décision qui ordonnait à l’entrepreneur de tenter une dernière fois de corriger la baignoire et si cette tentative ne donnait pas les résultats attendus, de la remplacer. Or, cette décision de l’inspecteur n’a été contestée en arbitrage, ni par l’entrepreneur, ni par le bénéficiaire. C’est à la vérité son exécution qui est en litige.

[47] L’ordonnance de monsieur Hamel est double en ce sens qu’elle énonce deux conclusions successives : la première est de réparer la baignoire; et au besoin, s’il y a échec des réparations, alors procéder au remplacement. Selon la preuve prépondérante, il a amplement été démontré que les sous-traitants retenus par l’entrepreneur, notamment le dernier, n’ont pas su régler le problème. En cela, le bénéficiaire a raison de soutenir que l’entrepreneur s’est en quelque sorte disqualifié à l’égard de cette question de réparation.

[48] En effet, l’entrepreneur s’y est pris à trois fois. La troisième fois, alors qu’il est bien au fait de la décision de l’inspecteur, il s’en remet sans justification apparente à un sous-traitant inapte. Dans les circonstances, il est raisonnable de croire qu’il ne serait pas justifié de lui faire confiance plus longtemps en lui permettant de s’y reprendre à nouveau.

[49] Cela dit, le problème, faut-il le rappeler, en est un d’égratignure, égratignures que tous reconnaissent comme mineures, un problème qui n’empêche pas l’utilisation de la baignoire et qui selon la preuve pouvait effectivement être réparé de façon définitive.

[50] En revanche, la preuve démontre que le remplacement de la baignoire nécessiterait des travaux majeurs entraînant des coûts et des inconvénients importants puisqu’il est vraisemblable que les bénéficiaires et leur famille devraient être relogés pendant une partie des travaux.

[51] Dans les circonstances, comme je l’ai dit plus haut les derniers correctifs essayés par l’entrepreneur l’ont été vraisemblablement par un incompétent. Cela dit, autant de donner à l’entrepreneur une « autre dernière chance » me parait déraisonnable, autant le serait aussi à mes yeux d’ordonner immédiatement le remplacement de la baignoire. Il s’agit de travaux majeurs dont l’audience, y compris ma visite des lieux, ne m’a pas convaincue de la nécessité immédiate.

[52] Dans les circonstances, j’estime donc à propos d’ordonner à l’administrateur, devant l’échec de l’entrepreneur, de procéder lui-même aux travaux de réparations propres à corriger les égratignures en question.

[53] J’entends par là que l’administrateur devra procéder à une ultime tentative, véritable et sérieuse, telle qu’elle avait été ordonnée à l’entrepreneur par monsieur Hamel, par un professionnel compétent. A cet égard, j’invite donc fortement l’administrateur à s’assurer de la compétence du sous-contractant auquel il confiera la tâche et, également, de voir à conserver des preuves visuelles concrètes des travaux faits dans l’éventualité où le litige persisterait.

Point 28 Fascias d’aluminium extérieurs gondolés et asymétriques

[54] Selon la preuve, les fascias d’aluminium ont été recollés et l’asymétrie qui était apparente corrigée. Certes, ils demeurent légèrement gondolés mais, selon la preuve prépondérante, ces ondulations se situent à l’intérieur des paramètres auxquels on s’attend d’un tel matériau.

[55] Avec égards, la preuve n’a pas démontré en quoi les correctifs apportés aux fascias étaient insuffisants. Au contraire, j’estime que la preuve prépondérante révèle que les correctifs apportés aux fascias les ont rendus conformes.

[56] Cette réclamation est donc rejetée.

Point 45 Localisation des tuyaux d’eau chaude et froide au plafond du sous-sol

[57] On l’a vu, les tuyaux d’eau chaude et froide au plafond du sous-sol ont été relocalisés par les bénéficiaires de façon à leur permettre de finir leur sous-sol.

[58] Or, le recours actuel des bénéficiaires ne recherche ni la réparation d’un préjudice qui aurait pu leur être causé ni la déclaration qu’il aurait pu y avoir malfaçon dans l’installation de ces tuyaux.

[59] À ce stade, les bénéficiaires souhaitent tout simplement obtenir du Tribunal une déclaration à l’effet que l’administrateur n’aurait pas respecté le délai prévu aux alinéas 18(5) et 18(6) du Règlement.

[60] À l’examen, la demande des bénéficiaires porte sur une question qui déborde le cadre du recours soumis au présent Tribunal qui, rappelons-le, visait à faire déclarer que l’installation des tuyaux au sous-sol n’était pas conforme.

[61] D’autre part, les bénéficiaires n’ont pas identifié d’intérêt juridique pour justifier pareille demande auprès de l’arbitre dont la compétence juridictionnelle est délimitée à l’article 19 du Règlement.

[62] Mon rôle n’étant pas de me prononcer sur ces questions, j’estime qu’au-delà de constater que les faits parlent de soi, la déclaration recherchée par les bénéficiaires ne peut être accueillie par le présent Tribunal.

III

CONCLUSION ET DISPOSITIF

[63] Pour toutes ces raisons, je rejette l’ensemble des réclamations des bénéficiaires avec la réserve qui suit.

[64] Concernant le point 5 : Plancher de bois franc du rez-de-chaussée, j’ordonne plutôt à l’entrepreneur de procéder aux travaux de la façon décrite par l’expert Huard afin de respecter la décision de monsieur Hamel à cet égard rendue le 27 juin 2005 et ce, dans un délai raisonnable à être convenu entre les bénéficiaires et l’entrepreneur, et à défaut, sur demande d’une partie, dans le délai que je déterminerai.

[65] Concernant le point 17 : Égratignure à l’émail du bain, j’ordonne à l’administrateur plutôt qu’à l’entrepreneur de procéder à une ultime tentative de réparation, authentique et sérieuse du problème de la baignoire et cela, dans un délai raisonnable, convenu entre les bénéficiaires et l’administrateur, et qu’à défaut d’accord, délai que je déterminerai sur demande.

[66] En outre, le Tribunal réserve le droit des bénéficiaires de demander à l’administrateur d’inspecter les travaux effectués en exécution des présentes en vue d’en assurer la conformité et en outre réserve leurs recours à cet égard.

[67] Finalement, le Tribunal déclare, conformément aux dispositions de l'article 123 du Règlement, que les coûts des présentes seront à la charge de l'administrateur.

Montréal, le 23 mai 2006

Johanne Despatis, avocate

Arbitre

Adjudex inc.

0603-8237-GAMM

S/A 8020