ARBITRAGE
En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
CANADA
Province du Québec
District : Terrebonne
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
No dossier Garantie : 129833-8665
No dossier GAMM : 2022-10-25
Entre
MARTINE PAQUETTE
Bénéficiaire
Et
9317-3938 QUÉBEC INC. / IMMOBILIER APARA Entrepreneur
Et
LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR)
Administrateur
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : | Me Jean Morissette |
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Pour les bénéficiaires : | Madame Martine Paquette |
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Pour l’entrepreneur : | Monsieur Nicolas Corpart |
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Pour l’administrateur :
| Me Éric Provençal |
Date(s) d’audience : | 5 juillet 2023 |
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Lieu d’audience : | Laval |
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Date de la décision : | 28 août 2023 |
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[1] La demande d’arbitrage de la Bénéficiaire du 25 octobre 2022 mentionne que les points :
1. Revêtement extérieur en fibrociment;
2. Revêtement extérieur léger-brun (canexel)
3. Revêtement extérieur complet
de la décision de l’Administrateur du 4 octobre 2022 sont portés en arbitrage;
[2] Une demande de remboursement pour des mesures conservatoires effectuée auprès de la GCR le 20 juillet 2022 est également formulée par la Bénéficiaire;
LES FAITS
[3] Le contrat de vente notarié (pièce A-4) mentionne que la prise de possession du bâtiment résidentiel neuf est en date de la signature du contrat, soit le 28 août 2017;
[4] La dénonciation qui a initié les dispositifs du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (LRQ ch. B-1.1, r.8), ci-après appelé « le Règlement » est du 6 juillet 2022 et spécifie :
« De nombreuses lattes de fibrociment des deux côtés de la maison sont en train de se détacher. L’affaissement du revêtement extérieur risque d’engendrer des problèmes d’infiltration d’eau ou autres problèmes majeurs, des dommages matériels notamment aux 3 airs climatisés, aux fenêtres, à l’asphalte, à la clôture, aux bâtiments voisins ou encore de causer des blessures à des personnes. Voir les causes de ce problème de solidité, y remédier.
[5] Les formulaires de dénonciations à l’Entrepreneur complétés par la Bénéficiaire exposent aussi le problème soulevé de la façon suivante :
Date de la première observation : 5 juillet 2022
Point 1. « De nombreuses lattes de fibrociment des deux côtés de la maison sont en train de se détacher. Voir les photos ci-jointes. L’affaissement du revêtement extérieur risque d’engendrer des problèmes d’infiltration d’eau ou autres problèmes majeurs, des dommages matériels notamment aux 3 airs climatisés, aux fenêtres, à l’asphalte, à la clôture, aux bâtiments voisins ou encore de causer des blessures à des personnes. Voir les causes de ce problème de solidité, y remédier. (pièce A-
3); et
Date de la première observation : 8 juillet 2022
Point 3. « En raison des problèmes de solidité visibles au revêtement extérieur
(lattes de fibrociment qui se détachent, joints de canexel ouvert, fissures au sol près
du revêtement en avant, etc.), une vérification de la solidité de l’Ensemble du revêtement est demandée afin de sécuriser les lieux, soit de s’assurer que des dommages supplémentaires ne soient pas causés notamment à l’intégrité du bâtiment, aux bâtiments voisins ainsi qu’aux personnes circulant près de la maison. (pièce A-5)
[6] La Bénéficiaire, le matin de l’audition, se désiste des points 2 : revêtement légerpose et 4 : revêtement extérieur complet – brique et vinyle de sa demande d’arbitrage. Les conclusions de la présente confirmeront un tel désistement;
[7] C’est ainsi que l’arbitrage porte sur le point 1 de cette décision du 4 octobre 2022. Le titre de ce point est revêtement extérieur en fibrociment;
[8] La décision de l’Administrateur rendue par Monsieur Robert Prud’Homme, agissant comme conciliateur pour l’Administrateur mentionne avoir constaté lors de sa visite du 9 septembre 2022, en présence de Madame Paquette (un représentant de l’Entrepreneur étant absent) que :
« Lors de notre visite, nous avons pu constater :
Sur la latérale gauche
1. Des interstices entre les panneaux;
2. Des panneaux qui ne s’alignent pas au bas;
3. Des clous apparents;
4. Un clou de finition ressorti;
5. Des panneaux retroussés à leur bout
6. Des sections de panneaux qui s’affaissent;
Sur la latérale droite
1. Des panneaux retroussés à leur bout à quelques endroits;
2. Bas de panneaux non alignés à quelques endroits;
3. Un panneau affaissé
Il a été déclaré à notre visite, que l’administrateur a procédé à certains travaux sur le revêtement de fibrociment. En effet, au dossier de réclamation
129833-1302, l’Administrateur a procédé au remplacement d’un panneau de ce revêtement sous la marquise de la latérale gauche en 2019.
La Bénéficiaire a déclaré lors de notre visite avoir remarqué un léger différent d’alignement lors de l’installation du revêtement de fibrociment par l’Entrepreneur. Cependant, elle a affirmé avoir constaté la situation dénoncée à l’été 2022.
L’Administrateur est d’avis que la situation dénoncée est attribuable au nonrespect des standards du marché de la pose de ce type de revêtement.
L’Administrateur a reçu la copie de la dénonciation le 6 juillet 2022. Notre analyse permet de conclure que la découverte de la situation est en 5e année de la couverture par le plan de garantie ».
[9] Son analyse lui permet de déterminer que :
• la situation décrite a été découverte dans la cinquième année suivant la fin des travaux et dénoncée par écrit dans un délai raisonnable suivant sa découverte;
• la situation dénoncée est attribuable au non-respect des standards de la pose de ce type de revêtement;
• la plainte de la Bénéficiaire ne rencontre pas les critères du vice de construction au sens du paragraphe 5 de l’article 10 du Règlement puisque la situation que dénonce la Bénéficiaire ne rencontre pas le niveau de gravité du vice de construction visé par l’article 2118 du Code civil du Québec;
[10] Que l’on utilise la date du formulaire d’inspection pré réception, le 26 août 2017, la date du contrat notarié, le 28 août 2017 ou la fin des travaux, le 1er novembre 2017, c’est bien les conditions du paragraphe 5 de l’article 10 du Règlement qui doivent être rencontrées;
[11] Ce paragraphe 5 de l’article 10 du Règlement se lit ainsi :
10. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:
1° …
2° …
3° …
4° …
5° la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l’article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation significative;
6° …
7° ….
[12] L’article 2118 du Code civil du Québec établit que :
2118. À moins qu’ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l’entrepreneur, l’architecte, l’ingénieur et le technologue professionnel qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l’ouvrage qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou, encore, d’un vice du sol.
TÉMOIGNAGE
[13] La Bénéficiaire fait entendre la technologue professionnelle en génie civil, qualifiée d’expert de consentement entre les parties, Madame Janick Marinier. Son rapport du 15 mars 2023 est basé sur sa visite réalisée le 10 novembre 2022, les photos reçues de la Bénéficiaire ou d’un entrepreneur qui effectuera une intervention dans le joint du toit de la marquise et le mur du côté gauche de la maison et de la fiche technique émise par la GCR;
[14] Les conclusions de son rapport mentionnent particulièrement :
« Ces déficiences sont provoquées par une mauvaise pose du revêtement dès la construction de la maison par l’entrepreneur général.
La seule façon de corriger définitivement ces déficiences importantes et risques de blessures graves est de retirer le revêtement au complet, de s’assurer de la qualité de la fixation (structure, fourrure), de la pose adéquate des solins et de refaire le parement au complet en respectant, cette fois, les règles de l’art.
D’ici à ce que le remplacement puisse être fait, des mesures temporaires devront être mises en place afin d’éviter la chute des panneaux lousses et qui se détachent.
Dans ce contexte, je suis également d’avis que les déficiences de pose représentent des vices de construction importants qui causent un préjudice évident à la pérennité de l’enveloppe du bâtiment, auxquels il faut remédier rapidement.
[15] Son témoignage viendra souligner que la pérennité de l’enveloppe du bâtiment serait atteinte puisqu’il y a risque de chute des lattes de fibrociment, qu’il y a risque d’infiltration d’eau et qu’il s’agit d’un problème général;
[16] Son propos est à l’effet qu’elle s’inquiète de la présence d’autres dommages et que la situation s’aggrave;
[17] À l’occasion de son contre-interrogatoire, nous apprendrons que, les problèmes dénoncés en 2022 par la Bénéficiaire et qu’elle a constatés, n’existaient pas en
2018. Ce n’est pas parce qu’il n’y a pas d’indice de déficience que le problème n’existe pas car les dommages que cause les carences dans la pose sont sous le revêtement. Cette dernière réponse sera donnée lorsqu’on lui fera remarquer que presque la totalité des lattes de fibrociment n’ont pas bougé et que moins de 5% d’entre elles accusent un mouvement;
[18] Madame Martine Paquette pour sa part insistera pour fixer le moment des premiers signes du vice dans les premières journées du mois de juillet 2022 (A-6 et B-3) et à l’époque de la dénonciation qu’elle avait faite en 2018;
[19] La lecture de la dénonciation (pièce A-10) de 2018 nous apprend que les points à vérifier (corriger / finaliser) en ce qui concerne l’extérieur de la maison :
(…)
Extérieur :
Béton autour de la maison (on voit le bois et des tiges de métal) (à finaliser)
Silicone non fait ou mal fait autour des sorties et entre briques et revêtement (finaliser/corrige)
Revêtement à corriger
Espace entre blocs de ciment sur le côté et revêtement (finaliser/corriger)
Porte sur le côté : contour non fini (bois) près du seuil (finaliser/corriger)
Peinture linteaux (malfaçon)
Mortier manquant côté de la porte avant (finaliser/corriger)
[20] Plus loin, toujours dans cette même pièce A-10, dans le courriel du 3 juillet 2019, la Bénéficiaire écrit :
« Aussi, en fin de semaine, une planche du revêtement extérieur est tombée. Cela a abimé le luminaire (voir les photos). Je voudrais m’assurer qu’aucune autre planche ne tombe. Est-ce possible d’intervenir rapidement afin de sécuriser l’Espace? D’autant plus qu’une porte se situe à cet endroit. »
[21] C’est suite à cette dénonciation que l’Administrateur prendra en charge la correction du décrochage de cette latte de fibrociment de manière urgente;
[22] Les photos accompagnant ce courriel du 3 juillet 2019 montrent qu’effectivement une latte de fibrociment s’est décrochée et n’est retenue que par le luminaire de l’entrée de côté de la maison. Le décrochage d’une latte de revêtement survient le week-end du 29 juillet 2019;
[23] L’Entrepreneur fera entendre Monsieur Simon Déry, propriétaire de la société ayant travaillé en sous-entreprise et posé le revêtement. L’outillage spécifique à la pose de ce revêtement qui était un matériel nouveau, a été acheté pour ce contrat et utilisé. Il reconnait que le travail comporte certaines erreurs. Il ajoute que malgré son expérience de travail, plus de 20 ans en relation avec l’entrepreneur général, il n’a pas réussi à poser un revêtement sans aucune erreur. Appuyé des pièce E-1 et E-2, Care & Maintenance du fabriquant Allura et d’un courriel du représentant de la compagnie fabricante du revêtement, il confirme que les erreurs de pose qu’il a constatées et les reproches de décrochage de quelques lattes de revêtement se réparent;
[24] Monsieur Nicolas Corpart, représentant de l’Entrepreneur, témoignera sur le fait que les quelques déficiences constatées relèvent de l’entretien du revêtement le tout tel que mentionné aux recommandations du manufacturier qui se retrouvent à la pièce E-1;
[25] Le signataire de la décision pour l’Administrateur reconnaît que moins de 5% du revêtement semble affecté d’une déficience. Il souligne qu’à tous les joints du revêtement se retrouve une plaque de tôle et que les photographies prises à l’occasion des travaux de l’Entrepreneur qui est intervenu dans le joint du mur et du toit de la marquise, montrent l’absence d’infiltration d’eau et que les plans de protection contre les intempéries remplissent leur rôle de façon adéquate;
[26] Lors de son contre-interrogatoire, il expliquera que c’est à la lecture de la dénonciation (pièce B-3) qu’il considère que la première observation de la déficience qu’il a analysée consiste à une observation du 5 juillet 2022 de la Bénéficiaire. La date inscrite au formulaire comme première observation est le 5 juillet 2022. Cette inscription lui confirme qu’il doit traiter la dénonciation dans la cinquième (5e) année de garantie du paragraphe 5 de l’article 10 du Règlement;
[27] En réouverture de preuve, la Bénéficiaire insistera sur le fait qu’il y a aggravation des marques de déficience depuis 2018, que ce n’est pas une situation soudaine qui est survenue en 2022. Elle ne décrit pas ou ne remet pas d’image de l’aggravation qu’elle dit avoir constaté;
[28] En réponse à la question du tribunal, Monsieur Prud’homme et Madame Marinier répondront qu’ils n’ont pas constaté d’aggravation des pertes au bâtiment reliées aux déficiences entre leurs visites. L’expert de la Bénéficiaire a visité le bâtiment le 10 novembre 2022 alors que Monsieur Prud’homme a fait sa visite des lieux le 9 septembre 2022. L’un et l’autre témoigne qu’ils n’ont pas constaté d’une aggravation de la situation dénoncée en comparaison avec la visite effectuée le matin de l’audition, le 5 juillet 2023 en compagnie du soussigné;
[29] L’experte Marinier s’exprimera ainsi :
« Je ne peux pas dire qu’il y a un nombre de planche additionnelle qui s’affaisse depuis ma visite de novembre 2022, peut-être que le bout des planches retrousse un peu plus. »
[30] Monsieur Prud’homme pour sa part dira :
« Il n’y a pas d’aggravation suivant ma visite de septembre 2022 avec ce que l’on a pu constater ce matin ».
REMBOUSEMENT DES FRAIS POUR MESURES CONSERVATOIRES
[31] Suivant l’objection de l’Administrateur quant à l’absence d’une décision au sujet de la réclamation de la Bénéficiaire d’un remboursement d’une somme de 1 894,11 $, les représentants de l’Administrateur acceptent de traiter, séance tenante, cette demande de remboursement de ces frais (pièce B-10) après que le tribunal ait souligné qu’il en était question lors de la conférence de gestion du 6 février 2023 et rapporté au procès-verbal du 21 février 2023 qui a suivi;
[32] Après que Monsieur Prud’homme a eu l’opportunité d’analyser cette demande, l’Administrateur conclu au rejet de la demande de remboursement pour frais de travaux conservatoires puisqu’il ne qualifie pas les travaux décrits à la pièce B-10 comme urgent et dans le but de conserver l’intégrité du bâtiment résidentiel neuf;
[33] Les photographies de ces travaux (pages 14, 16, 18 et 19 du rapport de l’experte Marinier, pièce B-2, démontrent qu’il n’y avait aucune infiltration d’eau à cet endroit. Il s’agit plutôt de travaux exploratoires afin de vérifier que la pose du revêtement était efficace. Il ajoute que l’expert de la Bénéficiaire n’a pas mentionné dans son rapport qu’il s’agissait de travaux d’urgence et que la facture du couvreur spécialisé Duro-Toit ne mentionne pas qu’il s’agit de travaux pour palier à la fixation de lattes dangereuses (pièce B-10);
[34] Les conclusions de ma décision viendront confirmer que la décision de l’Administrateur sur ce sujet est bien fondée. Les travaux de cet entrepreneur étaient des travaux exploratoires pour vérifier de la présence ou non d’infiltration (ce qui n’est pas le cas). Il n’y a pas de preuve d’une réparation ou d’intervention aux lattes de fibrociment qui auraient été sécurisées à ce moment. La facture B-10 exprime de simples travaux sur la marquise. Aucun témoignage n’explique les travaux et on ne connaît pas les raisons qui ont incité la Bénéficiaire à faire effectuer lesdits travaux;
[35] En fait, les photographies montrent plutôt qu’il s’agissait d’une réparation et non de travaux urgents pour conserver les composantes du bâtiment ou les préserver de dommages importants. La Bénéficiaire exprimera s’être sentie obliger de voir s’il y avait des dommages à cet endroit;
[36] En réouverture de preuve, la Bénéficiaire fera entendre l’experte Marinier afin de souligner que si effectivement les outils spécialisés ont été utilisés comme l’Entrepreneur en pose de revêtement l’a mentionné, pourquoi voyons-nous apparaître des têtes de clous par endroit. Sur cette question, Monsieur Déry précisera pour l’Entrepreneur que même avec les adaptateurs et le guide de pose, il peut y avoir une imprécision dans leur usage. Il répètera et insistera qu’il est impossible de faire la pose d’un revêtement sans qu’il n’y ai aucune déficience que ce soit. La job parfaite n’existe pas;
PLAIDOIRIES
[37] Me Éric Provençal pour l’administrateur plaide :
i) La Bénéficiaire a le fardeau de la preuve;
ii) Malgré la présence d’une malfaçon, la preuve est insuffisante pour qualifier la situation comme étant un vice de construction mettant en péril le bâtiment résidentiel neuf et ne se qualifie pas comme un vice conforme à l’article 2118 du Code civil du Québec, tel que requis par le paragraphe 5 de l’article 10 du Règlement;
[38] La Bénéficiaire argumente que les premiers constats d’une déficience au revêtement apparaissent en 2018 et qu’il en est question dans la première décision à l’article 20 de la décision du 6 septembre 2018 de l’Administrateur. Ce point a fait l’objet de réparations sous la responsabilité de l’Administrateur et, depuis ce temps il y a aggravation puisque plusieurs des signes de déficiences du revêtement n’étaient pas présents à l’époque de cette première décision;
[39] Elle soumet que l’aggravation de la situation apporte la preuve suffisante d’une perte d’usage et un danger à la sécurité des personnes qui pourraient être blessées si une latte de fibrociment se décrochait comme cela c’est déjà produit;
[40] De son côté, l’Entrepreneur plaide que malgré la présence de déficiences, celles-ci relèvent de l’entretien normal du revêtement et relèvent de la responsabilité de la propriétaire des lieux. Ce ne sont pas des déficiences suffisamment importantes pour mettre en péril le bâtiment;