TRIBUNAL D’ARBITRAGE
(constitué en vertu du règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs sous l’égide du CENTRE CANADIEN D’ARBITRAGE COMMERCIAL (CCAC), organisme d’arbitrage agréé par la RÉGIE DU BÂTIMENT DU QUÉBEC chargée d’administrer la Loi sur le bâtiment (l.r.q. c. b-1.1))
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
DOSSIER N°: 04-0406 NP
MONTRÉAL, le 7 juillet 2005
ARBITRE : Me ROBERT MASSON, ing., arb.
Nadia Duchesne et Éric Tremblay
Bénéficiaires
c.
Domicilex Inc.
Entrepreneur
et
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc.
Administrateur de la garantie
SENTENCE ARBITRALE
[1] Il s’agit d’un arbitrage institué en vertu du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q., c. B-1.1, r. 0.2) ci-après «Règlement».
[2] Les demandeurs ont passé contrat avec l’entrepreneur pour la construction d’une résidence à Alma.
[3] Alléguant que la résidence n’a pas été construite selon les ententes spécifiées, alléguant un vice de construction et alléguant des malfaçons, les propriétaires ont mis en oeuvre le programme de garantie contractuelle fournie par le constructeur : la nouvelle Garantie des maisons neuves de l’APCHQ administrée par La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. (La Garantie).
[4] L’inspecteur-conciliateur fait une inspection de la résidence le 11 mars 2004 et rend des décisions le 29 mars 2004 concernant certaines demandes des propriétaires. Il effectue une seconde inspection le 20 janvier 2005 concernant un problème de formation de glace dans une fenêtre et rend une décision supplémentaire le 8 février 2005.
[5] Non satisfait des décisions du conciliateur contenues au premier rapport, les propriétaires demandent l’arbitrage.
[6] La valeur de cette demande d’arbitrage telle qu’établie lors de l’audition se situe, entre 3,000 et 5,000 $.
[7] L’arbitre soussigné est mandaté par le Centre canadien d’arbitrage commercial (C.C.A.C.) conformément à son «Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs» (R.A.P.G.).
[8] Lors de l’audition, les parties ont confirmé avoir convenu ou accepté la nomination du soussigné comme arbitre. Elles ont aussi reconnu la compétence de l’arbitre soussigné pour entendre et pour trancher le différend qui les oppose. Elles ont enfin convenu que la décision de l’arbitre les liera et ont convenu de s’y conformer. Aux termes de la Loi, la sentence arbitrale est finale et sans appel (L.R.Q., c. B-1.1, r. 0.2).
[9] L’audition de la demande d’arbitrage a lieu le 9 mai 2005 et débute par une visite des lieux.
[10] Les personnes suivantes sont présentes lors de la visite des lieux et de l’audience, savoir :
Nadia Duchesne et Éric Tremblay, bénéficiaires ;
Me Luc Séguin, procureur de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. ;
Yvan Gadbois, T. P., inspecteur-conciliateur.
[11] Au début de l’audience, l’arbitre rappelle aux parties qu’elles sont régies par les lois en vigueur dans la Province de Québec, par le Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs et par le Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Il est convenu que les règles de preuve et les règles de procédures sont celles du Code civil du Québec et du Code de procédure civile, assouplies pour favoriser la meilleure et toute l’administration de la preuve.
La demande d’arbitrage
[12] La demande d’arbitrage porte sur un ventilateur récupérateur de chaleur à installer et un robinet de la baignoire défectueux à réparer.
Les faits
[13] Le 5 mars 2002, les bénéficiaires signent avec l’entrepreneur un contrat d’entreprise pour la construction en usine d’un bâtiment résidentiel et l’exécution au chantier des travaux requis pour installer le bâtiment sur ses fondations et le rendre prêt à être utilisé pour les fins auxquelles il est destiné. Le 31 mai 2002, les nouveaux propriétaires signent la déclaration de réception du bâtiment sous réserve de certains éléments à corriger ou à parachever. La liste des éléments à corriger ou à parachever comprend : armoires de cuisine, vanité de la salle de bain et échangeur d’air à fournir et installer.
[14] L’entrepreneur exécute les travaux de correction des déficiences concernant les armoires de cuisine et la vanité de la salle de bain. Mais devant l’inaction de ce dernier pour parachever la construction, les bénéficiaires mettent en oeuvre le programme de garantie contractuelle fournie par le constructeur en vertu du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs.
[15] La date de la réclamation des bénéficiaires à La Garantie n’est pas claire. En effet, le formulaire de la demande de réclamation est daté du 12 novembre 2002 par les bénéficiaires. Il est daté du 18 décembre 2003 lors de sa réception par La Garantie. Éric Tremblay explique qu’il a reçu le formulaire de l’APCHQ et l’a signé mais l’a conservé à la suite de la suggestion d’un représentant de l’APCHQ parce que des démarches étaient en cours avec l’entrepreneur d’abord puis avec le syndic de faillite ensuite pour le parachèvement des travaux. C’est plus tard, devant l’inaction du syndic, qu’il a décidé de transmettre le formulaire.
[16] L’inspecteur-conciliateur Yvan Gadbois, T. P., inspecte le bâtiment le 11 mars 2004 et rédige un rapport d’inspection qu’il date du 29 mars 2004. Au moment de cette visite, les bénéficiaires lui dénoncent deux autres déficiences : un robinet de baignoire qui coule et la formation de glace dans la fenêtre d’une chambre du sous-sol.
[17] Dans son rapport du 29 mars 2004, relativement au problème de formation de glace dans la fenêtre d’une chambre du sous-sol, l’inspecteur-conciliateur indique que les conditions climatiques qui prévalent lors de l’inspection ne permettent pas de constater le problème et, qu’à cet égard, il devra procéder à une inspection supplémentaire dès que les conditions climatiques seront propices aux vérifications à effectuer. Cette inspection supplémentaire aura lieu le 20 janvier 2005 et la décision supplémentaire sera datée du 8 février 2005
[18] Entre-temps, non satisfaits des décisions rendues par l’inspecteur-conciliateur dans son rapport du 29 mars 2004, les bénéficiaires demande l’arbitrage le 5 avril 2004.
[19] Il est maintenant nécessaire d’indiquer qu’il est en preuve que l’entrepreneur semble avoir éprouvé des difficultés financières à partir des environs du début de l’année 2002 ; qu’après le 31 mai 2002 il ne répondait plus aux demandes des bénéficiaires et qu’en novembre 2002, il a fait une proposition à ses créanciers en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité. Ce qui explique que tous les avis qui lui ont été adressés par le CCAC et l’arbitre soussigné sont demeurés sans réponse ou ont été retournés avec la mention “Parti sans laisser d’adresse”. À cet égard, l’inspecteur-conciliateur informe le Tribunal d’arbitrage lors de l’audition qu’il a reçu une communication téléphonique du syndic de faillite au début de ce dossier qui lui a indiqué n’avoir pas l’intention de donner suite à la réclamation des bénéficiaires. L’arbitrage se fait donc en l’absence de l’entrepreneur et implique alors directement La Garantie à titre de caution.
[20] La réclamation des bénéficiaires comporte trois éléments : ventilateur récupérateur de chaleur à installer ; robinet de la baignoire défectueux ; formation de glace dans la fenêtre de la chambre du sous-sol.
[21] L’inspecteur-conciliateur a constaté qu’un ventilateur récupérateur de chaleur est prévu au devis de construction et qu’à l’emplacement prévu pour l’appareillage, la prise de courant pour l’appareil, le filage pour le contrôle du système et la canalisation d’air jusqu’au vide sous toit avaient été installés. Il a cependant rejeté cette demande pour le motif que La Garantie n’avait pas été avisée dans un délai raisonnable, qui ne peut excéder six (6) mois.
[22] La visite des lieux a en outre permis à l’arbitre de constater que l’appareil de contrôle de l’échangeur d’air est également manquant.
[23] Relativement à la question du robinet de baignoire défectueux, l’inspecteur-conciliateur note que cette déficience a été dénoncée au moment de l’inspection soit plus de douze mois après la réception du bâtiment et qu’en conséquence cette demande est irrecevable.
[24] Quant à la formation de glace dans une fenêtre du sous-sol, il importe d’indiquer que l’inspecteur-conciliateur y a reconnu une déficience dans sa décision supplémentaire du 8 février 2005 et qu’en l’absence de l’entrepreneur, La Garantie confiera à un autre entrepreneur le mandat de procéder aux travaux de correction requis.
[25] L’inspecteur-conciliateur informe le Tribunal d’arbitrage qu’au moment de l’audience les travaux de correction ont été exécutés. Le Tribunal d’arbitrage donne donc acte aux parties des décisions précitées et de la complète exécution des travaux correctifs.
Discussion
A) La loi des parties
[26] Le contrat de garantie fourni par l’entrepreneur est un contrat de type contrat de cautionnement par lequel La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. garantit l’exécution des travaux convenus par un entrepreneur en construction. Ce contrat est à la fois un cautionnement d’exécution, garantissant la complète exécution des travaux, et un cautionnement contre les malfaçons, garantissant la qualité des travaux exécutés.
[27] Ce contrat de cautionnement est aussi un contrat intervenu en marge d’un autre contrat, le contrat d’entreprise (le contrat de construction), et au bénéfice d’une tierce partie, le propriétaire, qui n’y intervient pas.
[28] C’est aussi un contrat conditionnel et limitatif en ce que la caution indique explicitement dans quelles conditions s’ouvriront les garanties qu’elle offre et quelles sont ces garanties. On retrouve ces conditions à la section «B» du contrat de garantie :
“En cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales et contractuelles, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., dans les limites et aux conditions décrites dans le présent contrat garantit au bénéficiaire l’exécution de ces obligations qui résultent d’un contrat conclu pour la vente ou la construction...” (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage).
[29] À cet égard, il est utile de reproduire certaines des clauses du contrat de garantie qui régissent la présente affaire :
“3. DANS LE CAS DE MANQUEMENT DE LENTREPRENEUR À SES OBLIGATIONS LÉGALES OU CONTRACTUELLES APRÈS LA RÉCEPTION DU BATIMENT... LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE LAPCHQ INC. GARANTIT CE QUI SUIT :
3.1 Parachèvement des travaux
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. parachèvera les travaux relatifs au bâtiment et dénoncés, par écrit, au moment de la réception...
3.2 Malfaçon
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. réparera les vices et malfaçons apparents visés à l’article 2111 du Code civil du Québec et dénoncés par écrit au moment de la réception...
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de lAPCHQ inc. réparera les malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception, malfaçons qui sont visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec et qui sont dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des malfaçons.
3.3 Vice caché
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de lAPCHQ inc. réparera les vices cachés qui sont découverts dans les trois (3) ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de lAPCHQ inc. dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil du Québec.”
[30] Enfin, le Tribunal d’arbitrage est d’opinion que le Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs est du type d’une loi de protection du consommateur, qu’à ce titre il est d’ordre public et qu’on ne peut y déroger.
“3 Tout plan de garantie auquel s’applique le présent règlement doit être conforme aux normes et critères qui sont établis et être approuvé par la Régie.
4 Aucune modification ne peut être apportée à un plan approuvé à moins qu’elle ne soit conforme aux normes et critères établis par le présent règlement.
5 Toute disposition d’un plan de garantie qui est incompatible avec le présent règlement est nulle.
...
140 Un bénéficiaire ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent règlement.”
[31] Et toutes les clauses du contrat de garantie sont la reproduction intégrale, mutatis mutandis, d’extraits du Règlement qui oblige cette intégralité.
B) Analyse
[32] Au moment de la réception du bâtiment, les bénéficiaires font une réserve quant au ventilateur récupérateur de chaleur. Il n’est pas installé.
[33] Dans son rapport d’inspection du 29 mars 2004, l’inspecteur-conciliateur indique : “... nous avons pu noter que l’appareil prévu au devis de construction est un échangeur d’air récupérateur de chaleur de marque “Lifebreath”. Nous avons pu remarquer qu’à l’emplacement prévu pour l’appareil, la prise de courant, le fil pour le contrôle ainsi que la canalisation jusqu’au vide sous toit on été installés.”
[34] L’inspecteur conciliateur rejette cependant la demande de réclamation des bénéficiaires à cet égard.
[35] Pour rendre sa décision, l’inspecteur-conciliateur réfère aux articles 3.1 et 3.2 précités du contrat de garantie et il écrit que ces articles stipulent : “ ... que le parachèvement des travaux et malfaçons apparentes doivent être dénoncés par écrit à l’entrepreneur au moment de la réception du bâtiment. De plus... l’administrateur doit être avisé par écrit dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou survenance.
Dans le cas présent, la situation a été dénoncée par écrit à l’entrepreneur lors de la réception du bâtiment en date du 31 mai 2002 alors que les bénéficiaires ont avisé l’administrateur en décembre 2003. Définitivement, ce délai ne peut être considéré comme raisonnable...”
[36] Avec égard, le Tribunal ne partage pas l’interprétation que fait l’inspecteur-conciliateur de la situation présente.
[37] L’article 3.1 traite du parachèvement des travaux. L’article 3.2 concerne les malfaçons. L’article 3.1 exige une dénonciation écrite par les bénéficiaires à l’entrepreneur, au moment de la réception du bâtiment, de tout travail à exécuter pour compléter le contrat de construction intervenu entre les parties. Il n’indique aucunement de dénoncer les manquements à La Garantie. L’article 3.2 garantit que La Garantie réparera les vices et malfaçons apparents et dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment ou, si les malfaçons sont non apparentes au moment de la réception, si elles ont été dénoncées par écrit à l’entrepreneur et à La Garantie dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte, pourvu qu’elles aient été découvertes dans l’année qui suit la réception.
[38] En l’espèce, comme l’indique et le constate l’inspecteur-conciliateur, il s’agit d’un cas de travaux à compléter pour parachever l’ouvrage et non de travaux à faire pour réparer ou corriger des travaux déjà faits mais mal faits.
[39] Le Tribunal d’arbitrage ne partage pas l’opinion de l’inspecteur-conciliateur de lire ensemble les articles 3.1 et 3.2 et d’additionner les exigences qui y sont imposées. Ces articles traitent de deux situations bien différentes tel que nous l’avons exposé plus haut.
[40] La situation en l’espèce est en tout point conforme à la situation décrite à l’article 3.1. La fourniture et l’installation d’un échangeur d’air “Lifebreath” est prévue au contrat ; l’appareil n’a pas été installé bien que tout l’appareillage sauf les contrôles aient été installés ; les manquements ont été dénoncés à l’entrepreneur au moment de la réception du bâtiment.
[41] De l’opinion du Tribunal d’arbitrage, l’inspecteur-conciliateur aurait dû considérer cette réclamation. En conséquence, le Tribunal d’arbitrage déclare la décision de l’inspecteur-conciliateur mal fondée et modifie sa décision pour qu’elle se lise “L’entrepreneur devra fournir et installer le ventilateur récupérateur de chaleur de marque “Lifebreath” prévu au contrat ou l’équivalent et l’appareillage de contrôle de cet appareil.”
[42] Lors de la première visite de l’inspecteur-conciliateur, les bénéficiaires lui ont indiqué un robinet de la baignoire qui coulait par la tête de la vanne. Manifestement le siège de la vanne est défectueux, non étanche.
[43] Le Tribunal d’arbitrage s’étonne de la lecture que fait l’inspecteur-conciliateur de cette question. Il en traite comme d’une malfaçon non apparente qui doit être dénoncée dans les douze mois de la réception du bâtiment, selon ce que dit l’alinéa 2 de l’article 3.2 portant sur les malfaçons ; mais il invoque les articles 3.3 et 3.4 pour appuyer sa décision.
[44] Or l’entrepreneur n’a pas mal installé le robinet en question. C’est le robinet lui - même qui est défectueux. Il s’agit plutôt de vice de fabrication.
[45] Ce cas tombe dans la catégorie des vices cachés visés par les articles 3.1 et 3.3. Si la défectuosité était apparente ou connue au moment de la réception du bâtiment, elle doit avoir été dénoncée à l’entrepreneur lors de la réception. Si elle était cachée et qu’elle a été découverte par après, elle doit l’avoir été dans les trois ans suivant la réception du bâtiment et être dénoncée par écrit à l’entrepreneur et à La Garantie dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser 6 mois sa découverte.
[46] La preuve n’indique pas si la défectuosité existait au moment de la réception du bâtiment ou si elle est apparue graduellement ni à quel moment elle a été constatée. Si elle l’a été avant la réception du bâtiment, elle doit avoir été dénoncée au moment de la réception. Le Tribunal doute fort que les bénéficiaires aient constaté cette défectuosité avant ou au moment de la réception. Elle n’a donc pu qu’être constatée par après et, dans ce cas, le délai de dénonciation est de 6 mois à partir de la découverte pendant une période de trois ans suivant la réception du bâtiment. Et si la défectuosité est apparue graduellement, l’article 1739 du Code civil du Québec, auquel réfère l’article 3.3 du contrat de garantie, édicte que “le délai commence à courir... du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.”
[47] La preuve n’étant pas précise quant au moment de la découverte de la défectuosité, sinon que cette défectuosité existe bel et bien, et le Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs étant du type d’une loi de protection du consommateur qui doit être interprété comme tel, le Tribunal d’arbitrage n’hésite pas à donner tout bénéfice du doute aux bénéficiaires.
[48] En l’instance, la date de la dénonciation de la défectuosité à l’inspecteur-conciliateur, alors que les bénéficiaires ne pouvaient plus le faire à l’entrepreneur, est à l’intérieur du délai de trois ans indiqué au paragraphe 3.3.
[49] De l’opinion du Tribunal d’arbitrage, l’inspecteur-conciliateur aurait dû considérer cette réclamation. En conséquence, le Tribunal d’arbitrage déclare la décision de l’inspecteur-conciliateur mal fondée et modifie sa décision pour qu’elle se lise “L’entrepreneur devra réparer ou remplacer le robinet de baignoire défectueux.
C) Les frais de l’arbitrage
[50] Conformément au Règlement, les frais de l’arbitrage sont à la charge de l’administrateur.
PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
[51] CONSTATE l’absence de l’entrepreneur.
[52] DONNE ACTE aux parties de la décision de l’inspecteur-conciliateur de reconnaître la demande des bénéficiaires relativement à la formation de glace dans une fenêtre du sous-sol, de la décision de La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. de faire faire les réparations nécessaires pour remédier à ce problème et de la complète exécution des travaux correctifs à cet égard.
[53] DÉCLARE la décision de l’inspecteur-conciliateur mal fondée à l’égard du ventilateur récupérateur de chaleur.
[54] MODIFIE la décision de l’inspecteur-conciliateur relativement au point numéro 1 de son rapport d’inspection daté du 29 mars 2004 pour qu’elle se lise : “L’entrepreneur devra fournir et installer le ventilateur récupérateur de chaleur de marque “Lifebreath” prévu au contrat ou l’équivalent et l’appareillage de contrôle de cet appareil.”
[55] ORDONNE à La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., en l’absence de l’entrepreneur, de faire ou de faire faire tous les travaux nécessaires pour fournir et installer le ventilateur récupérateur de chaleur de marque “Lifebreath” prévu au contrat ou l’équivalent et l’appareillage de contrôle de cet appareil pour donner plein effet à cette ordonnance.
[56] DÉCLARE la décision de l’inspecteur-conciliateur mal fondée à l’égard d’un robinet défectueux de la salle de bain.
[57] MODIFIE la décision de l’inspecteur-conciliateur relativement au point numéro 2 de son rapport d’inspection daté du 29 mars 2004 pour qu’elle se lise : “L’entrepreneur devra réparer ou remplacer le robinet de baignoire défectueux.
[58] ORDONNE à La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., en l’absence de l’entrepreneur, de faire ou de faire faire tous les travaux nécessaires pour réparer ou remplacer le robinet de baignoire défectueux pour donner plein effet à cette ordonnance.
[59] LES FRAIS de l’arbitrage sont à la charge de l’administrateur de la garantie.
(S) Robert Masson
Me ROBERT MASSON, ing., arb.