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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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ENTRE : |
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9094-9330 Québec inc. (Mac Construction) |
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(ci-après l'« entrepreneur »)
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ET : |
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Éric Gagné et Trinida Beauchesne |
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(ci-après les « bénéficiaires »)
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ET : |
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La Garantie Habitation du Québec inc. |
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(ci-après l'« administrateur »)
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No dossier QH : 0637780 No dossier GAMM : 2007-08-004
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : |
M. Claude Dupuis, ing. |
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Pour l'entrepreneur : |
Me Gilles Savard |
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Pour les bénéficiaires : |
Me Pierre Lessard |
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Pour l'administrateur : |
Me Stéphane Audy |
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Date d’audience : |
11 décembre 2007 |
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Lieu d'audience : |
Sherbrooke |
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Date de la sentence : |
15 janvier 2008 |
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[1] À la demande de l'arbitre, l'audience s'est tenue à la résidence des bénéficiaires.
[2] À la suite d'une réclamation des bénéficiaires, l'administrateur, en date du 18 juin 2007, émettait son rapport de décision relativement à 12 éléments; en date du 13 août 2007, l'administrateur produisait un rapport complémentaire précisant la portée de sa première décision.
[3] Insatisfait des conclusions de l'administrateur, l'entrepreneur, en date du 26 juillet 2007, acheminait au Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) une demande d'arbitrage relativement aux éléments suivants :
"PLAINTE(S) FORMULÉE(S)
1- Actuellement, il n'y a aucun échangeur d'air d'installé dans la résidence et les clients le réclame [sic].
2- Plomberie :
- Tuyaux « ABS » à remplacer suite à une fuite ;
- Deux sorties d'eau extérieures antigel ;
- Puisard de garage avec pompe ;
- Protéger contre le gel l'alimentation d'eau ;
- Robinet de douche à ajuster."
[4] Le soussigné a rendu une décision distincte concernant les mêmes parties, en relation cette fois avec une demande d'arbitrage acheminée par les bénéficiaires.
[5] En cours d'enquête, les parties ont déposé 13 pièces et ont fait entendre les témoins suivants :
· M. Mario Côté, plombier
· M. Alain Raîche, entrepreneur général
· M. Marc Tremblay, inspecteur en bâtiments, Ville de Sherbrooke
· M. Éric Gagné, bénéficiaire
· Mme Trinida Beauchesne, bénéficiaire
· M. Michel Corriveau, entrepreneur général
· M. Robert Linteau, conciliateur, Qualité Habitation
[6] À l'appui de son argumentation, le procureur de l'entrepreneur a soumis les autorités suivantes :
· Gilles DOYON et Serge CROCHETIÈRE, Le règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs commenté, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais inc., [s. d.], [extrait de 4 pages se rapportant à la garantie minimale en ce qui concerne les articles 10 et 11].
· Nadia Duchesne et Éric Tremblay c. Domicilex Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ Inc., T.A., Me Robert Masson, arbitre (CCAC), 2005-07-07.
· Construction Joma inc. et Sylvie Robert et Mark Stevens et La garantie Qualité Habitation, T.A., M. Claude Dupuis, arbitre (GAMM), 2005-12-16.
[7] Les parties ont accordé au soussigné un délai de 90 jours à compter de la date d'audience pour rendre sentence dans la présente affaire.
[8] Relativement à cet élément de réclamation, l'administrateur, dans son rapport de décision du 18 juin 2007, a conclu comme suit :
Il s'agit d'une norme contenu [sic] au Code national du bâtiment et est obligatoire dans toute nouvelle maison neuve : l'entrepreneur devra donc en faire l'installation complète en respectant les normes en vigueur à la Ville, concernant cette installation.
[9] M. Robert Linteau, auteur de ce rapport, témoigne à l'effet que le Code national du bâtiment - Canada 1995, à la section 9.32., exige un échangeur d'air, et ce, même s'il existe des ventilateurs mécaniques dans la cuisine, dans les salles de bain ou autres pièces.
[10] De mémoire, il témoigne à l'effet qu'il était de sa connaissance que la norme de la Ville de Sherbrooke relativement à la ventilation était celle incluse à la section 9.32. du Code national du bâtiment - Canada 1995.
[11] En ce qui concerne le Contrat d'entreprise et de garantie obligatoire - Maison neuve (B-6), M. Linteau n'a pas relevé que l'échangeur d'air en était exclu.
[12] L'inspecteur en bâtiments de la Ville de Sherbrooke nous informe qu'au moment de l'émission du permis de construction de l'immeuble concerné en mars 2006, la norme applicable à la Ville était, selon le règlement municipal numéro 36, celle contenue à la section 9.32. du Code national du bâtiment - Canada 1995, à savoir qu'un échangeur d'air et un ventilateur récupérateur de chaleur étaient requis dans les maisons neuves.
[13] M. Michel Corriveau est l'entrepreneur général qui a construit la résidence dont il est ici question.
[14] Une première soumission (E-3) datée du 26 février 2006, au montant de 153 644,50 $ (avant taxes), n'a pas été acceptée par la société prêteuse.
[15] M. Corriveau, en date du 21 mars 2006, a donc préparé une deuxième soumission (B-5), au montant cette fois de 133 155,50 $ (avant taxes).
[16] Pour ce faire, selon son témoignage, M. Corriveau a dû retrancher de sa soumission initiale des éléments tels que pose de gypse, couvre-planchers, etc.
[17] Selon le témoin, l'installation de l'échangeur d'air était exclue dans les deux soumissions, mais il a oublié de l'inscrire.
[18] Le soussigné a examiné soigneusement les documents contractuels.
[19] Dans le premier Contrat de construction neuve (E-3) (refusé par la société prêteuse), dans les exclusions, il n'est nullement question d'échangeur d'air.
[20] Dans le deuxième Contrat de construction neuve (B-5) qui a fait l'objet du Contrat d'entreprise et de garantie obligatoire - Maison neuve (B-6), dans les exclusions, il n'est nullement question d'échangeur d'air.
[21] Le soussigné cite ci-après les travaux exclus énumérés à la section 2.2 du Contrat d'entreprise et de garantie obligatoire - Maison neuve (B-6) :
2.2 Travaux exclus: À moins de stipulation contraire, les items suivants sont spécifiquement exclus du contrat et du prix: l'obligation d'assurer l'alimentation en eau tant en quantité qu'en qualité,
excavation et remblai, raccordement électrique, terrasement, goutière, fosse septique, patio, pose gypse, pose Canexcel, couvre plancher, peinture
[sic]
[22] Là encore, il n'est nullement question d'échangeur d'air.
[23] Or, il existe dans le présent dossier une preuve prépondérante à l'effet que lors de la construction de l'habitation des bénéficiaires, la norme en vigueur à la Ville de Sherbrooke en ce qui a trait à la ventilation était celle contenue à la section 9.32. du Code national du bâtiment - Canada 1995. À la fois M. Linteau, conciliateur pour Qualité Habitation, et M. Marc Tremblay, inspecteur en bâtiments à la Ville de Sherbrooke, ont témoigné à l'effet que cette norme exigeait un échangeur d'air dans les maisons neuves; d'ailleurs, cette dernière affirmation n'a pas été contredite par l'entrepreneur.
[24] C'est la responsabilité de l'entrepreneur, et non celle des bénéficiaires, de se conformer aux normes en vigueur d'une municipalité.
[25] Dans son témoignage, M. Corriveau, compte tenu des nombreuses exclusions, a qualifié les bénéficiaires d'auto-constructeurs.
[26] Le procureur de l'entrepreneur indique qu'il a fallu soustraire de nombreux éléments afin d'abaisser le prix et qu'il a été convenu de soustraire l'échangeur; au plus, son client devrait être condamné à installer cet échangeur et non pas à le pourvoir.
[27] En tout respect pour cette dernière opinion, le soussigné est d'avis que la garantie couvre ce qui est inscrit au Contrat d'entreprise et de garantie obligatoire - Maison neuve (B-6) et, à cet égard, il aurait fallu une exclusion bien claire et précise à la section 2.2 de ce contrat.
[28] Le Contrat d'entreprise et de garantie obligatoire - Maison neuve (B-6), à l'article 2.1, ne comporte pas de restrictions. Ces dernières doivent être mentionnées à l'article 2.2, soit Travaux exclus. Or, comme ce dernier article ne fait pas mention de l'échangeur d'air, la garantie se devait d'intervenir.
[29] Pour ces motifs, la réclamation de l'entrepreneur ayant trait à cet élément (échangeur d'air) est REJETÉE.
[30] Conséquemment, la décision de l'administrateur relativement à l'échangeur d'air est maintenue, et le soussigné accorde à l'entrepreneur un délai de quarante-cinq (45) jours à compter de la date de la présente pour compléter les travaux.
[31] La décision de l'administrateur relativement à cette réclamation de l'entrepreneur est contenue dans deux rapports.
[32] Voici un extrait de la décision du 18 juin 2007 :
PLAINTE(S) FORMULÉE(S)
[...]
2- Plomberie :
- Tuyaux « ABS » à remplacer suite à une fuite ;
- Deux sorties d'eau extérieures antigel ;
- Puisard de garage avec pompe ;
- Protéger contre le gel l'alimentation d'eau ;
- Robinet de douche à ajuster.
[...]
Une vérification du contrat permet de constater que les travaux de plomberie étaient inclus dans le contrat de l'entrepreneur ; par conséquent, les anomalies relevées devront être corrigées par l'entrepreneur même si une allocation de 6,600.00 $ était incluse au contrat.
Ces réparations admissibles à la garantie sont :
- Tuyaux ABS à vérifier pour fuite et non remplacé [sic];
- Drainage non fonctionnel du garage (sous-sol à rendre fonctionnel);
[33] Voici maintenant un extrait de la décision complémentaire du 13 août 2007 :
PLAINTE(S) FORMULÉE(S)
[...]
2- Plomberie :
- Tuyaux « ABS » à remplacer suite à une fuite ;
- Deux sorties d'eau extérieures antigel ;
- Puisard de garage avec pompe ;
- Protéger contre le gel l'alimentation d'eau ;
- Robinet de douche à ajuster.
[...]
Précision sur la décision du 18 juin 2007 concernant les travaux de plomberie :
- Les cinq (5) anomalies relevées et faisant partie de la plainte devront être corrigées par l'entrepreneur; cependant, seule la fuite sur la tuyauterie ABS devra être réparée sans pour cela refaire à neuf la tuyauterie au complet.
- Pour le drainage non fonctionnel du garage, ce dernier devra être réparé par l'entrepreneur soit, par l'ajout d'une pompe ou par la modification du drainage, la méthode choisie appartenant à l'entrepreneur qui a la responsabilité du résultat.
[34] M. Corriveau, l'entrepreneur, conteste cette décision, car il affirme que la main-d'oeuvre plomberie était exclue du contrat; ainsi, ni l'entrepreneur ni aucun de ses sous-traitants en plomberie n'a procédé à cette installation.
[35] M. Gagné, bénéficiaire, témoigne à l'effet que n'ayant pas la compétence, il n'a pas procédé lui-même aux installations de plomberie, et qu'il n'a pas accordé à quiconque un contrat d'installation de plomberie; il ne sait donc pas par qui ont été effectués ces travaux.
[36] Sauf s'il existe un bénévole ayant procédé la nuit, à distance, à l'installation de la plomberie, un de ces deux témoins ment effrontément.
[37] Le tribunal répète que la garantie couvre les obligations légales ou contractuelles en cas de manquement de l'entrepreneur.
[38] Dans le présent dossier, en ce qui a trait au Contrat d'entreprise et de garantie obligatoire - Maison neuve (B-6) portant le numéro 0037064, à la section 2.2 (Travaux exclus), il n'existe aucune mention sur les travaux de plomberie.
[39] Au contraire, à la section 2.1 (Prestation de l'Entrepreneur), on peut lire ce qui suit :
2.1 Prestation de l'Entrepreneur: L'Entrepreneur exécutera ou fera exécuter sur l'Immeuble du Bénéficiaire, par un entrepreneur titulaire d'une licence de la Régie, les travaux de construction du bâtiment visé par le présent contrat et à cette fin, fournira la main-d'oeuvre, les matériaux, l'outillage, la machinerie, l'équipement, l'énergie, l'éclairage et tout autre bien ou service nécessaire à la réalisation de ces travaux lesquels sont compris dans le prix (les "travaux prévus"), notamment, mais sans restriction:
béton, sous-sol, charpente, mur extérieur, toiture, plafond, mur intérieur, portes et fenêtres, armoire, plomberie, électricité, fondation
[40] Ce contrat de garantie, en ce qui concerne la plomberie, ne fait exclusion ni de la fourniture ni de la main-d'oeuvre.
[41] La garantie ne peut intervenir au niveau de toutes discussions, négociations ou soumissions antérieures; elle intervient au niveau du Contrat d'entreprise et de garantie obligatoire - Maison neuve (B-6).
[42] Ainsi, comme l'a mentionné le procureur des bénéficiaires, peu importe qui a installé la plomberie; d'après le contrat, cette tâche incombait à l'entrepreneur.
[43] Pour ces motifs, la réclamation de l'entrepreneur ayant trait à cet élément (plomberie) est REJETÉE.
[44] Conséquemment, les décisions de l'administrateur du 18 juin 2007 et du 13 août 2007 relativement à cet élément sont maintenues.
[45] Le tribunal accorde à l'entrepreneur un délai de quarante-cinq (45) jours à compter de la date de la présente pour terminer ces travaux.
[46] Conformément au premier alinéa de l'article 21 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont partagés à parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur.
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BELOEIL, le 15 janvier 2008.
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__________________________________ Claude Dupuis, ing., arbitre |