ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : CCAC
ENTRE : SDC DU 3701, CHEMIN CHAMBLY INC.;
(ci-après le « Bénéficiaire »)
ET : 7503428 CANADA INC.;
(ci-après l’ « Entrepreneur »)
ET : RAYMOND CHABOT, ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉ D’ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DU PLAN DE GARANTIE DE LA GARANTIE ABRITAT INC.
(ci-après l’« Administrateur »)
Dossier CCAC : S17-061901-NP
Décision
Arbitre : Me Pamela McGovern
Pour le Bénéficiaire : M. Jean-Patrice Dumontier
Mme Annie Plante
Pour l’Entrepreneur : Me Louis F. Carmichael
Pour l’Administrateur : Me Marc Baillargeon
Date de la Décision partielle : 4 juin 2018
Identification complète des parties
Bénéficiaire : SDC 3701, chemin Chambly Inc.
3701, chemin Chambly
Longueuil (Québec) J4L 1N9
Entrepreneur: 7503428 Canada Inc.
1006, rue Payette
Saint-Jean-sur-Richelieu (Québec) J3A 1E6
Et son procureur :
Me Louis F. Carmichael
Heller Carmichael
425, rue St-Sulpice
Montréal (Québec) H2Y 2V7
Administrateur : Raymond Chabot, administrateur provisoire Inc ès qualité d’administrateur provisoire du plan de garantie de La Garantie Abritat Inc.
7333, Place des Roseraies, bur. 300
Anjou (Québec) H1M 2X6
Et son procureur :
Me Marc Baillargeon
7333, Place des Roseraies, bur. 300
Anjou (Québec) H1M 2X6
Plumitif
26.06.2017 Notification de la demande d’arbitrage de la part des Bénéficiaires
27.06.2017 Assignation de Me McGovern en tant qu’arbitre au dossier
14.07.2017 Notification modifiée de la demande d’arbitrage de la part de l’Entrepreneur
17.07.2017 Échange de courriels entre les parties et Mme Houle pour une clarification concernant qui fait la demande d’arbitrage
16.08.2017 Appel conférence avec M. Dumontier et Mme Plante (pour les Bénéficiaires), M. Gilbert et Me Carmichael (pour l’Entrepreneur) et Me Baillargeon (pour l’Administrateur) et envoi du Procès-verbal
14.08.2017 Courriel du 3701 ch. Chambly (Jean-Patrice Dumontier) aux parties
14.08.2017 Courriel de Me McGovern à M. Dumontier (3701 ch. Chambly) pour une demande de conférence⁄ conférence de gestion pour le 16 août 2017 10h00 et confirmation de ce dernier
16.08.2017 Appel conférence avec M. Dumontier et Mme Plante (pour les Bénéficiaires), M. Gilbert et Me Carmichael (pour l’Entrepreneur) et Me Baillargeon (pour l’Administrateur) et envoi du Procès-verbal
31.08.2017 Courriel du SDC avec les points en arbitrage
· Points complétés - Décision de l’Administrateur
· Points non complétés - Décision de l’Administrateur
· Point manquant dans Décision de l’Administrateur
· Accès au Condo par Gestion Millenia
· Reprise du dossier par Garantie Abritat
06.09.2017 Courriel du Contentieux des Garanties Abritat avec lettre de Me Baillargeon et les pièces de l’Administrateur (pièces A-1 à A-14)
19.09.2017 Télécopie à Me McGovern de Me Louis Carmichael avec la Table des matières des pièces A-1 à A-14
02.10.2017 Appel conférence avec M. Yannick Gilbert et Me Louis Carmichael pour l’Entrepreneur, M. Jean Patrice Dumontier et Mme Annie Plante, membre du CA du Syndicat des copropriétaires (Bénéficiaire) et Me Patrick Boivin, conseiller juridique, Me Marc Baillargeon pour l’Administrateur
03.10.2017 Envoi du procès-verbal de l’appel conférence du 2 octobre 2017 à toutes les parties
19.10.2017 Tableau comparatif des points en litige envoyé par Me Carmichael
31.10.2017 Courriel d’Annie Plante (V.P. SDC 3701 ch. Chambly) à M. Gilbert (Gestion Millenia) et à toutes les parties concernant des travaux effectués sans préavis
06.11.2017 Envoi par courriel du Rapport final d’inspection d’entretien à toutes les parties (provenance du bureau de Me Carmichael)
08.11.2017 Confirmation des dates d’audition fixées le vendredi 10 novembre et le lundi 13 novembre
10.11.2017 Visite des lieux et audition
13.11.2017 Visite des lieux et audition
15.11.2017 Courriel de Me McGovern à toutes les parties avec, en annexe, les notes suivant l’audition et la visite des lieux
19.11.2017 Courriel de M. Jean-Patrice Dumontier à toutes les parties incluant les commentaires du Bénéficiaire à propos des notes transmises par l’Arbitre
20.11.2017 Courriel de Me Carmichael à toutes les parties demandant un délai dans la production de sa plaidoirie et dans la révision du dossier pour conflit d’horaire, accordé par Me McGovern
24.11.2017 Courriel de Me Carmichael à toutes les parties concernant une première vérification des notes prises lors de la visite et de l’audition
24.11.2017 Courriel de Me Baillargeon à toutes les parties concernant les précisions sur les notes prises lors de la visite et de l’audition
29.11.2017 Courriel de Me Carmichael à toutes les parties concernant un problème de courriels l’obligeant à remettre sa plaidoirie au lendemain
30.11.2017 Envoi de Me Carmichael, par courriel à toutes les parties, de son document de plaidoirie
30.11.2017 Courriel provenant de M. Jean-Patrice Dumontier à toutes les parties concernant le délai dans la production de la Liste des Bénéficiaires (remise au 5 décembre) étant donné l’absence de certains locataires et copropriétaires
05.12.2017 Envoi de la Liste des Bénéficiaires, par courriel, de la part de M. Jean- Patrice Dumontier représentant du SDC, à toutes les parties
07.12.2017 Courriel de Me McGovern à toutes les parties accusant réception de l’envoi du SDC ainsi que de Me Carmichael. De plus, Me McGovern demande la réponse de Me Baillargeon et des Bénéficiaires au plus tard le 18 décembre
15.12.2017 Courriel de Me Carmichael à toutes les parties mentionnant que la transmission de sa plaidoirie sur la date de réception de l’immeuble sera mardi prochain
19.12.2017 Courriel du SDC à Me McGovern ainsi qu’à toutes les parties avec en pièces jointes :
· La Plaidoirie du Bénéficiaire (SDC) pour la partie I
· La Table des matières des Pièces du Bénéficiaires
· Les Pièces du Bénéficiaire :
1. B1 : Plan de garantie La Garantie Abritat
2. B3.10 : Rapport Dussault du 3 mars 2016
3. B3.11 : Guide performance APCHQ
4. B3.9_17-10-30 2017-10-16
5. B3 : Rapports et expertises
6. B4.4 : Factures Dussault
7. B4 : Factures pour rapports et expertises
8. B5 : Autres factures
9. B6.1 : plan
10. B6.10: plan
11. B6.11: plan
12. B6.12: plan
13. B6.13: plan
14. B6.14: plan
15. B6.15: plan
16. B6.16: plan
17. B6.17: plan
18. B6.18: plan
19. B6.19: plan
20. B6.2: plan
21. B6.20: plan
22. B6.3: plan
23. B6.4: plan
24. B6.5: plan
25. B6.6: plan
26. B6.7: plan
27. B6.8 : fondations
28. B6.9: plan
29. B7 : Photos en liasse B7.1-B7.49
30. B7 : Photos en liasse B7.100-B7.129
31. B7 : Photos en liasse B7.140-B7.164
32. B7 : Photos en liasse B7.50-B7.99
33. B8.11 : Courriel : RE : mur côté extérieur
34. B8.14 : Courriel : RE : plafond
35. B8.31 : Courriel : RE : mise en demeure
36. B9.17 : Compilation du résumé d’audition
29.12.2017 Envoi de la liste des tests d’infiltrométrie par M. Dumontier à Me McGovern et à toutes les parties. Demande une confirmation de réception de la plaidoirie du bénéficiaire
14.01.2018 Erratum envoyé par M. Dumontier concernant la date de référence à un ancien courriel avec sa demande de confirmation de la plaidoirie des bénéficiaires
15.01.2018 Courriel de Me McGovern à toutes les parties concernant les plaidoiries
15.01.2018 Courriel de M. Dumontier à Me McGovern et à toutes les parties expliquant l’absence de la plaidoirie concernant « la date de réception des parties communes » de Me Carmichael et demandant une confirmation de réception de la plaidoirie et des 36 pièces du bénéficiaire envoyées le 19 décembre 2017
16.01.2018 Courriel de Me Carmichael à toutes les parties mentionnant :
· La réception des éléments additionnels de preuve de la part des bénéficiaires et expliquant qu’il répondra à cette preuve au cours de la semaine
· La confirmation que M. Gilbert a « pratiquement complété les travaux selon l’échéancier prévu »
28.01.2018 Courriel de Me Carmichael à toutes les parties expliquant un délai pour la plaidoirie qu’il compte remettre autour du 7 février 2018
29.01.2018 Courriel de Me McGovern à toutes les parties accusant la réception de la demande de délai additionnel et demandant la confirmation des travaux effectués (tels que mentionnés par Me Carmichael) par les représentants du Syndicat.
31.01.2018 Courriel de M. Dumontier à toutes les parties
01.02.2018 Courriel de M. Gilbert de Gestion Millenia à toutes les parties afin d’éclaircir sur le point de vue des travaux reprenant la « liste des points à corriger par l’Entrepreneur avant le 31 janvier 2018 » remise par M. Dumontier le 31 janvier 2018. En annexe au courriel : 6 photos à l’appui et la facture coupe-feu
06.02.2018 Courriel de M. Dumontier à toutes les parties avec les commentaires du 2018-02-05 sur « les points à corriger avant le 31 janvier 2018 »
08.02.2018 Courriel de Me McGovern aux parties mentionnant la date limite de réception des documents au 9 février 2018 à 15h00
08.02.2018 Courriel de Me Carmichael aux parties accusant la décision de délai maximal de l’arbitre
09.02.2018 Transmission par le procureur de l’Entrepreneur de la partie II de la plaidoirie
12.02.2018 Courriel de M. Dumontier au bureau de Me Carmichael précisant les adresses où faire parvenir les pièces de l’Entrepreneur
18.02.2018 Courriel de M. Dumontier à toutes les parties demandant un délai supplémentaire au 27 février 2018 pour répondre aux pièces et à la plaidoirie de l’Entrepreneur qu’il aurait reçues le 14 février 2018
19.02.2018 Courriel de Me Baillargeon à toutes les parties demandant le droit de produire une réplique à la plaidoirie de l’Entrepreneur et à celle du Bénéficiaire
19.02.2018 Courriel de Me Carmichael concernant le délai additionnel demandé par le Bénéficiaire
21.02.2018 Courriel de Me McGovern confirmant le délai du 27 février et avisant le report possible de la décision
27.02.2018 Courriel de M. Dumontier à toutes les parties avec :
1. Lettre d’introduction concernant la Plaidoirie pour la partie II
2. Syndicat de copropriété du 4551-4565 de Niverville et GDMD Développement inc.
3. Syndicat de la Copropriété du 4880 rue Beaubien Est, Montréal, Québec et 9036-7236 Québec
4. Syndicat de la Copropriété du 5700 Place Trenet et Domaine des Manoirs inc.
5. Syndicat des copropriétaires l’équinoxe (Phase I Est) et Station Mont-Tremblant
6. Syndicat des copropriétaires Les Cours Montrougeau (905-925) et Construction Bernard &
7. Syndicat du 18 Impasse Huet et 9153-5914 Québec inc. (Condos Place d’Amérique)
8. B1_Plan de garantie La Garantie Abritat
9. B8.1_15-03-02 Gmail - Re_FW_send to email
10. B9.18_Convocation assemble pour transfert d’administration
11. B9.19_7053428 Gestion Millenia
12. Liste de réparation pour Madame Leila Masecchia
13. Plaidoirie du Bénéficiaire (SDC) Partie-2 2018-02-27
13.03.2018 Courriel de M. Dumontier à Me Baillargeon et à toutes les parties désirant savoir si l’Administrateur veut fournir une réplique à la plaidoirie de l’Entrepreneur
20.03.2018 Courriel de Me Carmichael à Me McGovern et Me Baillargeon mentionnant qu’il n’a aucune réplique à transmettre
21.03.2018 Courriel de Me Baillargeon à Me McGovern, Me Carmichael et au Syndicat, mentionnant qu’il n’a aucune réplique à transmettre
21.03.2018 Courriel de M. Dumontier à toutes les parties demandant une confirmation de la fin des plaidoiries
23.03.2018 Courriel de Me McGovern à toutes les parties
25.04.2018 Courriel de l’Entrepreneur concernant les travaux
29.04.2018 Courriel de Me McGovern aux parties transmettant une copie du courriel de l’Entrepreneur
29.05.2018 Courriel du Bénéficiaire en réponse à l’envoi de l’Entrepreneur daté du 24 avril 2018
29.05.2018 Courriel de Me McGovern aux parties accusant réception de l’envoi du Bénéficiaire
Admissions
[1] Il s’agit d’un bâtiment détenu en copropriétés divises connu et identifié comme SDC 3701 Chemin Chambly et situé au 3701, chemin Chambly, Longueuil Québec (A-1 et A-3);
[2] Les réclamations du Bénéficiaire ont été transmises à l’Administrateur le 28 avril 2015 (reçu par l’administrateur le 1er mai 2015), le 17 juin 2015 (reçu le 24 juin 2015), le 2 mars 2015 (reçu le 24 juin 2015), le 23 septembre 2015 (reçu le 30 septembre 2015), et des avis datés et reçus la même date, soit le 13 novembre 2015, le 16 novembre 2015, le 17 novembre 2015 (A-4, A-5, A-6 et A-11);
[3] Suite à la décision de l’Administrateur en date du 20 juin 2016 (A-11), il y a eu une tentative de médiation en janvier et février 2017 (voir A-12, A-13 et B.9);
[4] Le 28 février 2017 et le 17 mars 2017, il y a eu des envois du médiateur Richard Bowes au Bénéficiaire concernant le processus de médiation (B9.8);
[5] Le 10 mai 2017, le médiateur a envoyé un avis de fin de médiation aux parties (B.9) ce qui aurait été reçu le 13 mai 2017 par le Bénéficiaire (B9). Le procureur de l’Administrateur a envoyé un courriel à l’Entrepreneur à cet égard le 19 mai 2017 (A-13);
[6] Le 19 juin 2017, l’Entrepreneur a porté la décision de l’Administrateur en arbitrage (A-14);
Questions en litige
[7] L’Entrepreneur a porté les points 1 à 179 de la décision de l’Administrateur en arbitrage ainsi que la décision concernant la date de la réception des parties communes, fixée au 3 et 4 mars 2016 par l’Administrateur;
[8] Lors de l’enquête et audition et suite aux échanges dans les mois suivants l’audition, les parties se sont entendues que certains points avaient été réglés entre la date du rapport de l’Administrateur et la date de la présente décision. Le Tribunal prend acte que les points suivants ont été réglés:
2, 3, 5, , 7, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 18, 19, 22, 26, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 41, 42, 45, 49, 50, 52, 53, 60, 65, 67, 69, 72, 74, 75, 77, 78, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86 88, 89, 90, 92, 95, 97, 98, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 107, 108, 111, 113, 115, 116, 119, 130, 136, 140, 141, 146, 147, 148, 149, 151, 152, 154, 156, 159, 160, 161,165,166, 167, 168, 170, 173, 174, 175, 176, 177, 178 ;
[9] Pendant l’audition et dans le cadre de son plaidoyer (Partie I), l’Entrepreneur s’est engagé à régler les points suivants, incluant certains points à être réglés en 2018 :
1, 4, 8, 20, 27, 28, 29, 37, 38, 40, 44, 46, 47, 51[1] (1 février), 56, 62 (pour l’unité 402 seulement), 63 (unité 301 seulement[2]) , 64, 66 (pour les unités 203 et 304 seulement)[3], 68, 70, 71, 87, 99, 108, 112, 114, 117,120, 121, 122, 123, 124, 125, 127, 138, 150,163, 169, 171, 172, 179;
[10] De plus, lors de l’audition, le Bénéficiaire devait fournir certaines informations pour permettre à l’Entrepreneur de compléter les travaux pour les points suivants:
23, 24, 61, 73, 76, 79, 84, 96,110, 131, 132, 133, 134, 135, 143, 150, 158;
[11] Après l’audition, il y a eu des échanges entre les parties et le Tribunal constate que les points suivants sont demeurés en litige ainsi que la question concernant la date de réception des parties communes:
13, 14, 17, 21, 23, 24, 25, 36, 39, 43, 47, 48, 54, 55, 57, 58, 59, 61, 73, 76, 79, 91, 93, 94, 96,106, 109, 110, 118, 126, 128, 129, 131, 132, 133, 134, 135, 137, 139, 142, 143, 144, 145, 150, 153, 155, 157, 158 162, 164;
Valeur en litige
[12] La valeur en litige est de classe 5 (60 000$ et plus);
Analyse
Réception des parties communes
[13] Il y a lieu de rappeler l’encadrement règlementaire pour la garantie relative aux bâtiments détenus en copropriété divise et la date de réception des parties communes. À et égard, le Tribunal réfère aux articles 25 et 25.1 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs[4] (le « Règlement »);
[14] Il n’y a pas eu de document confirmant la réception des parties communes de l’immeuble et le Tribunal doit donc déterminer cette date en fonction de l’article 25.1 du Règlement;
[15] Rappelons les passages suivants de la décision de Me Michel A. Jeanniot dans Syndicat du 2685 Rushbrooke c. Les Développements Immobilier BCG Inc.[5] :
[5] Nous le savons que la première étape du processus habituel de réception des parties communes est l’envoi par l’Entrepreneur d’un avis de fin des travaux au syndicat de copropriété (lorsque celui-ci est formé et qu’il n’est plus sous son contrôle) ainsi qu’à chaque bénéficiaire (copropriétaire) connu;
[6] Les travaux doivent alors être terminés et seuls de menus travaux pourraient rester à faire;
[7] Sur réception de cet avis de l’Entrepreneur, le syndicat doit, dans les plus brefs délais, choisir un professionnel du bâtiment afin d’effectuer l’inspection des parties communes. Sans m’attarder dans ce que pourrait signifier «les plus brefs délais» (ce sera pour une autre instance), la règle de la présomption de réception peut s’appliquer et doivent alors être rencontrées les conditions (et sous-conditions) qui suivent :
1. les travaux relatifs aux parties communes doivent terminés;
2. le syndicat est formé;
3. le syndicat n’est plus sous le contrôle de l’entrepreneur;
4. l’avis de fin des travaux a été envoyé par l’entrepreneur au syndicat :
5. qui n’est plus contrôlé par l’entrepreneur;
6. l’avis doit être conforme au règlement et donc qui prévoit et qui précise les obligations du syndicat concernant la réception des parties communes;
7. un délai de six (6) mois s’est écoulé depuis la réception de l’avis (de fin des travaux de l’entrepreneur) et que le syndicat, sans motif, n’a pas procédé à l’inspection de réception des parties communes;
[8] Dès lors qu’une de ces conditions n’est pas rencontrée, en principe, il ne peut y avoir réception présumée des parties communes;
[9] Il est évident que les parties (entrepreneur, syndicat et copropriétaires) se doivent d’être vigilants au sujet de la réception de l’avis de fin des travaux (de l’entrepreneur) et suivre la procédure;
[10] Les dispositions législatives pertinentes se retrouvent aux articles 25 et 25.1 du Règlement;
[11] Au terme de l’article 25 du Règlement «La fin des travaux des parties communes» et la «Réception des parties communes» sont définies comme suit :
· «Fin des travaux des parties communes : Date à laquelle tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatif aux parties communes sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine.
· «Réception des parties communes : L’acte dont copie a été transmis à chaque bénéficiaire connu, au syndicat et à l’entrepreneur, par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes sous réserve, le cas échéant, de menus travaux à parachever qu’il indique. Cette déclaration s’effectue à la suite de la réception d’un avis de fin des travaux expédié par l’entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires.»
[12] Force nous est de constater que le Règlement qui, nous le savons est d’ordre
public, prévoit une procédure très formaliste à suivre;
Position de l’Entrepreneur
[16] L’Entrepreneur a soumis une argumentation écrite au soutien de sa position concernant la date de réception des parties communes;
[17] Il se réfère à plusieurs documents au soutien de son argument pour appuyer la thèse que la réception des parties communes a eu lieu le 7 mars 2015 et non les 3 et 4 mars 2016[6]:
· Le permis de construction daté du 22 novembre 2012 (E-1[7]);
· Une brochure publicitaire annonçant le début de l’occupation à l’été 2013 (E-2);
· L’acte de vente de 17 condos dont 14 qui ont été vendus avant la fin de l’été 2014 (E-3);
· Une copie de 12 certificats d’enregistrement de bâtiments de la Garantie Abritat (E-4);
· Courriel daté du 19 juin 2013 de Cathy Daraiche (Agente, La Garantie Abritat Inc.) à l’Entrepreneur lui demandant une copie des documents pour la réception des parties communes et demandant des informations pour vérifier la date de fin de construction au 1er juillet 2013 ou s’il y aurait un retard (E-5);
· Avis de fin des travaux des parties communes daté du 2014-02-07, adressé au Syndicat des copropriétaires, 1006 Payette, St. Jean, Québec (E-6);
· Lettres de la Ville de Longueuil datées du 26 septembre 2014 concernant l’ajout des unités 102, 202, 204, 206, 304, 305, 402, 403, 404, 405 et 406 au rôle d’évaluation foncière (E-7);
· La Déclaration de copropriété datée du 22 juillet 2013 (E-8);
· Un document émis dans le cadre du processus de conciliation daté du 14 janvier 2016 (produit sous B-2 et E-9);
· Échange de courriels en mars 2015 entre Matthew Murray et certains membres du Bénéficiaire à l’effet que ce dernier est « majoritaire » (E-10)
· L’Entrepreneur s’est référé à une série de documents produits par le Bénéficiaire (B-3) incluant un rapport de Canada-Spec daté du 7 mars 2015 incluant la mention « 291 photos disponibles » (E-11)[8]
· Lettre de Me Clément Lucas en date du 28 avril 2015, procureur des propriétaires des unités 101, 103, 104, 105, 106, 201, 203, 205, 301, 302, 303, 306 et 401 (E-12)
· Lettre de la Garantie Abritat à Me Clément Lucas en date du 13 mai 2015 (E-13) concernant la réclamation E-12
· Courriel de Mme Masecchia du Bénéficiaire à l’Entrepreneur en date du 22 juin 2015 (E-14)
· Demande de réclamation signée par Mme Masecchia en date du 21 septembre 2015 (E-15)
· Accusé de réception de la Garantie Abritat en date du 6 octobre 2015, adressé à Mme Masecchia pour le Bénéficiaire (E-16)
· Lettres de Me Clément Lucas en date du 19 octobre 2015 (E-17)
· Courriels de l’Administrateur en date du 11 novembre 2015 (E-18)
· Échange de courriels entre le Bénéficiaire et l’Entrepreneur en novembre 2015 (E-19)
[18] L’Entrepreneur prend la position que le Tribunal doit retenir la date du 7 mars 2015 comme étant la date de la réception des parties communes pour les motifs suivants : (1) le rapport de Canada Spec produit sous B-3 et E-11, (2) qu’à cette date, le bâtiment était en état de servir conformément à l’usage qui lui était destiné, (3) la mise-en-demeure E-12 fait référence au rapport daté du 7 mars 2015, (4) la perte de contrôle du Syndicat (Bénéficiaire) alléguée par l’Entrepreneur (E-10 et E-14) et (5) plusieurs autres indices incluant la référence au numéro de dossier de l’Administrateur (E-13. E-15, E-16 et E-18);
Position du Bénéficiaire
[19] Dans un argument écrit de 30 pages, le Bénéficiaire commente les documents soumis par l’Entrepreneur et conteste la conclusion de ce dernier concernant la date de la réception des parties communes;
[20] Le Tribunal va seulement résumer les points les plus pertinents et partage les commentaires du Bénéficiaire concernant les documents suivants déposés par l’Entrepreneur, qui ne permettent pas de conclure quant à la date de la réception des parties communes: E-1, E-2, E-4, E-5, E-7, E-8, E-16 et E-18;
[21] Le Bénéficiaire conteste les conclusions de l’Entrepreneur et réplique:
[16.1] Le rapport d’inspection préréception rédigé par François Dussault, daté du 3 et 4 mars 2016 (A-10), démontre que le bâtiment n’était pas dans un état de servir conformément à l’usage auquel on destine le bâtiment en mars 2015;
[16.2] Le Syndicat des copropriétaires a seulement été constitué en mai 2015 et conséquemment, le Syndicat était toujours sous l’administration de l’Entrepreneur à la fin de l’année 2014;
[16.3] Un professionnel du bâtiment a été choisi par une des copropriétaires et non par le Bénéficiaire pour procéder à la l’inspection des parties communes en mars 2015;
[16.4] Le fait que l’Administrateur ait ouvert un dossier en septembre 2015 concernant les parties communes n’est pas pertinent puisque l’Avis de fin des travaux des parties communes n’avait pas été émis;
[16.5] La perte de contrôle de l’Entrepreneur n’est pas le seul critère pour établir une présomption de réception des parties communes;
Décision (date de réception des parties communes)
[22] Les parties ont soumis plusieurs décisions concernant l’établissement d’une date de réception des parties communes selon la présomption prévue à l’article 25.1 du Règlement et il est important de noter que chaque cas est un cas d’espèce incluant le présent dossier;
[23] Il y a une jurisprudence constante à l’effet qu'il est justifié de faire appel à l’article 116 du Règlement, de juger en équité pour éviter une situation inéquitable, et donc de déterminer, à même la preuve faite devant le Tribunal, une date de réception des parties communes;[9]
[24] Certaines décisions tiennent compte du fait que le Syndicat n’était plus sous le contrôle de l’Entrepreneur[10] pour fixer la date de réception des parties communes, mais soulignent toutefois qu’il ne s’agit pas d’un calcul automatique, que la réception se doit en toutes circonstances, être établie six mois du changement de contrôle du syndicat, ou suivant une première assemblée du conseil du syndicat suite à ce transfert, puisque une telle conclusion automatique donnerait une portée à l’article 25.1 qu’il n’a pas, puisque ce six mois de présomption n’étant qu’un des éléments que le Tribunal se doit de considérer dans sa discrétion pour déterminer la date de réception;
[25] Le Tribunal prend note des faits suivants :
[20.1] Un Avis de fin des travaux daté du 7 février 2014 a été transmis à l’Administrateur par l’Entrepreneur qui était toujours responsable du Syndicat et il n’y a aucune preuve que ce document ait été transmis aux copropriétaires;
[20.2] Le Syndicat a été légalement constitué le 28 mai 2015 (A-3);
[20.3] Plusieurs réclamations ont été transmises par le Bénéficiaire à l’Entrepreneur et l’Administrateur le 28 avril 2015, le 17 juin 2015 (et le 2 mars 2015, les 2 ayant été reçus par l’Administrateur le 24 juin 2015), 13 novembre 2015, le 16 novembre 2015 et le 17 novembre 2015;
[26] L’Entrepreneur souligne que « tout au long du dossier, le numéro de dossier 332410, concerne les parties communes ». Or, le Tribunal note que ce numéro apparaît sur le document E-6 (l’Avis de fin des travaux des parties communes du bâtiment) et se réfère au numéro d’enregistrement du bâtiment pour les fins de l’Administrateur;
[27] L’Entrepreneur conclut que la date de réception des parties communes doit être le 7 mars 2015 et semble se baser uniquement sur le rapport de Canada Spec (B-3 et E-11);
[28] L’Entrepreneur n’adresse pas les autres éléments requis pour conclure à la date de réception des parties communes définie comme suit :
«Réception des parties communes : L’acte dont copie a été transmis à chaque bénéficiaire connu, au syndicat et à l’entrepreneur, par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes sous réserve, le cas échéant, de menus travaux à parachever qu’il indique. Cette déclaration s’effectue à la suite de la réception d’un avis de fin des travaux expédié par l’entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires.»[11]
Fardeau de preuve
«2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. »
[30] L’évaluation de la preuve par le Tribunal est guidée par les principes énoncés à l’article 2804 qui se lit comme suit :
«2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. »
[31] Conformément à l’article 2811 :
«2811. La preuve d’un acte juridique ou d’un fait peut être établie par écrit, par témoignage, par présomption, par aveu ou par la présentation d’un élément matériel, conformément aux règles énoncées dans le présent livre et de la manière indiquée par le Code de procédure civile (chapitre C-25) ou par quelque autre loi. »
[32] Ayant déposé la demande d’arbitrage, l’Entrepreneur avait le fardeau de preuve, c’est-à-dire qu’il devait convaincre le tribunal d’arbitrage que l’Administrateur a erré quant à la date de réception des parties communes;
[33] Or, l’Entrepreneur n’a pas réussi à convaincre le Tribunal que la décision de l’inspecteur/conciliateur Roberge doit être renversée;
[34] Le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu de retenir la conclusion de l’inspecteur/conciliateur Roberge à l’effet que la première inspection préréception était incomplète dû au trop grand nombre de travaux à terminer selon l’expertise faite le 5 mars 2015 (voir décision A-11);
[35] Lors de l’inspection en date du 14 janvier 2016, M. Roberge a recommandé au Bénéficiaire de mandater un expert afin que soit effectuée une réception des parties communes ce qui a été faite les 3 et 4 mars 2016 par François Dussault (A-10);
[36] Conséquemment, le Tribunal conclut que la date de réception des parties communes a eu lieu à la date établie par l’Administrateur et note que l’Entrepreneur a procédé à la correction d’un nombre important de points énumérés par l’inspecteur Roberge depuis la date de la décision au mois de juin 2016;
[37] Suivant l’appréciation des faits ainsi que de la preuve versée lors de l’enquête et audition et de la loi, le Tribunal est d’opinion que la décision de l’Administrateur du 16 juin 2017 ne peut être renversée;
Points demeurant en litige
[38] Sur les 179 points qui ont été portés par l’Entrepreneur en arbitrage, il demeure 50 points en litige;
Point 13
[39] L’Entrepreneur allègue que la porte de service est conforme aux normes et se réfère au rapport Oninspecte ainsi qu’à la facture et au document en annexes à ce rapport. De plus, l’Entrepreneur prétend que l’usure et les bris subséquents à l’installation par le bénéficiaire sont exclus de la garantie à la clause 4;
[40] Dans son document daté du 18 décembre 2017, le Bénéficiaire conteste la position de l’Entrepreneur;
[41] Après avoir pris connaissance des documents déposés par les parties, le Tribunal conclut que l’Entrepreneur n’a pas procédé à la correction de ce point et maintient la décision de l’Administrateur;
Point 14
[42] L’Entrepreneur plaide que l’accès est conforme à l’article 3.2.5.3 du Code et qu’il a effectué les travaux de peinture;
[43] Le Bénéficiaire ainsi que son expert contestent la position de l’Entrepreneur;
[44] Le Tribunal conclut que l’Entrepreneur n’a pas procédé à la correction de ce point et maintient la décision de l’Administrateur;
Point 17
[45] L’Entrepreneur prétend que ce point a été corrigé et que la situation est conforme au Code;
[46] Le Bénéficiaire note qu’une lumière a été installée, mais n’est pas d’avis que la lumière est suffisante;
[47] Le Tribunal prend acte qu’une correction a été apportée par l’Entrepreneur;
Point 21
[48] L’Entrepreneur conteste la demande du Bénéficiaire d’installer un évacuateur d’air et mentionne qu’il n’est pas responsable du changement de destination de la pièce. De plus, il fait référence à un courriel provenant du procureur de l’Administrateur (sans plus de détails);
[49] Le Bénéficiaire fait référence aux plans de constructions prévoyant un évacuateur d’air et l’expert Dussault indique que ce travail n’a pas été exécuté dans son rapport du mois d’Octobre 2017, B.39);
[50] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue sur ce point;
Points 23 et 24
[51] Le Bénéficiaire a soumis la liste des travaux qui doivent être exécutés et l’Entrepreneur devait fournir sa position à l’égard desdits travaux;
[52] L’Entrepreneur n’a pas soumis sa position et le Tribunal maintient donc la décision initiale de l’Administrateur;
Point 25
[53] L’Entrepreneur plaide que la correction effectuée est conforme au Code, sans plus de détails;
[54] Le Bénéficiaire note que la finition de ce point reste à faire;
[55] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à la finition qui doit être exécutée en 2018;
Point 36
[56] L’Entrepreneur plaide qu’il n’existe aucune norme l’obligeant à procéder au marquage d’un stationnement intérieur et que la situation est conforme;
[57] Le Bénéficiaire plaide que les plans de construction démontrent que des lignes doivent être peintes entre chaque place de stationnement;
[58] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 39
[59] L’Entrepreneur plaide que ce point est exclu, car il concerne la phase II du développement et qu’au surplus, l’isolation n’est pas requise au plan de l’architecte;
[60] Le Bénéficiaire conteste la position de l’Entrepreneur;
[61] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 43
[62] L’Entrepreneur indique que le calcul effectué par les ingénieurs serait incontestable selon l’inspecteur Roberge et que la situation est conforme au Code. Par ailleurs, l’Entrepreneur fait référence à une lettre de M. Slim alors qu’aucun document n’a été retracé émanant de cet auteur;
[63] Le Bénéficiaire conteste la position de l’Entrepreneur et se réfère aux documents produits par l’Entrepreneur indiquant certaines données (pages 68 à 81 des documents annexés à la lettre de Me Carmichael le 30 novembre 2017);
[64] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 47
[65] Ce point concerne la pente négative du terrain à plusieurs endroits et l’Entrepreneur indique que le problème sera corrigé lorsque la phase 2 sera complétée;
[66] Le Tribunal maintient la décision de l’Administrateur à l’égard de ce point;
Point 48
[67] L’Entrepreneur plaide que le travail avait été complété, mais qu’il y aurait eu un accident causé par un tiers qui serait la cause des joints de mortier non complétés à plusieurs endroits en façade;
[68] Le Bénéficiaire conteste cette position en indiquant que le travail n’ayant pas été exécuté par l’Entrepreneur, il n’est pas possible de conclure qu’il y aurait eu des dommages causés par un tiers;
[69] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 54
[70] L’Entrepreneur indique que le « mortier et brique fissurés au-dessus de la porte de garage » auraient été endommagés par un camion de déménagement et donc exclus de la garantie;
[71] Le Bénéficiaire conteste cette position et indique que le mortier et la brique auraient été endommagés avant la réception des parties communes;
[72] Le Tribunal, n’ayant pas reçu de références claires et précises quant à ce point et considérant que le Bénéficiaire ne conteste pas qu’il y aurait eu des dommages causés par un camion, décide en appliquant l’équité prévue au Règlement, que ce point ne relève pas de la responsabilité de l’Entrepreneur;
Point 55
[73] L’Entrepreneur plaide que la porte de service de calibre résidentiel n’est pas à remplacer puisque « cette situation est non applicable » puisque conforme au CNBC 95, article 9.20.5.2 paragraphe 4;
[74] L’expert du Bénéficiaire, M. Dussault, est d’avis que le CNBC 2010 est applicable et prévoit à l’article 9.20.5.2 que « les cornières d’acier supportant une maçonnerie au-dessus des ouvertures doivent être recouvertes d’une couche d’apprêt ou être protégées par d’autres moyens contre la corrosion »;
[75] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 57
[76] L’Entrepreneur prétend que la porte de service de calibre résidentiel n’est pas à remplacer puisque « cette situation est due à un manque d’entretien des occupants de l’immeuble »;
[77] L’expert de l’Entrepreneur constate que la dégradation de la porte de service est due au manque d’entretien;
[78] Le Bénéficiaire invoque que la porte de service n’aurait pas été conçue pour son usage actuel ainsi que plusieurs motifs pour écarter la prétention de l’Entrepreneur;
[79] Le Tribunal est d’avis que l’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point, mais limite cette décision à la porte faisant l’objet de la décision de l’Administrateur;
Point 58
[80] L’Entrepreneur prétend que la peinture et la serrure sont conformes et se réfère à la lettre du programmeur du système de sécurité annexée à l’argumentaire daté du 30 novembre 2017;
[81] Le Bénéficiaire conteste la position de l’Entrepreneur;
[82] Le Tribunal est d’avis que l’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point, mais limite cette décision à la porte faisant l’objet de la décision de l’Administrateur;
Point 59
[83] L’Entrepreneur prétend que la situation est corrigée et que la porte de sortie au toit, installée comme une trappe d’accès, « est conforme à l’article 3.2.5.3 du Code »;
[84] Le Bénéficiaire conteste la position de l’Entrepreneur en faisant référence à plusieurs documents dont le rapport Dussault;
[85] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 61
[86] L’Entrepreneur n’a pas fourni un argumentaire concernant ce point et le Tribunal maintient la décision de l’Administrateur;
Point 73
[87] L’Entrepreneur n’a pas fourni un argumentaire concernant ce point et le Tribunal maintient la décision de l’Administrateur;
Point 76
[88] Selon le Bénéficiaire, les unités 103, 104, 203, 204, 303, 304, 305, 403, 404 et 405 présentent toutes des seuils de fenêtres et/ou porte-fenêtres ayant une pente favorisant l’écoulement d’eau vers l’intérieur du bâtiment et nécessitant une correction. Le point fait référence à la page 75 du Rapport Dussault de 2016 et le texte stipule clairement qu’il s’agit des seuils de fenêtre et de portes-coulissantes (portes-fenêtres);
[89] L’Entrepreneur n’a pas fourni d’argumentaire sur ce point;
[90] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 79
[91] L’Entrepreneur n’a pas fourni un argumentaire concernant ce point et le Tribunal maintient la décision de l’Administrateur;
Point 87
[92] L’Entrepreneur indique qu’il s’engage à enlever les pièces de bois avant le 21 mars 2018 et qu’il évitera d’abîmer la toiture;
[93] Le Tribunal prend acte de l’engagement de l’Entrepreneur;
Point 91
[94] L’Entrepreneur plaide que selon son expert, la situation est corrigée et que les pentes des parapets et solin sont conformes au Code (voir page 26 du rapport de Oninspect);
[95] Le Bénéficiaire conteste cette conclusion et se réfère aux rapports Dussault;
[96] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 93
[97] L’Entrepreneur n’a fourni aucun argumentaire sur ce point. Conséquemment, il n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 94
[98] Ce point concerne les ventilateurs de toiture mal positionnés et en nombre insuffisant;
[99] L’Entrepreneur plaide qu’il s’agit d’un toit compartimenté et que les ventilateurs sont conformes pour une surface de 300 pieds carrés et se réfère au rapport de son expert qui note que « Le rapport Dussault n’identifie pas de problème concernant des malfaçons ou vices de construction. Aucune mention au Code »;
[100] Le Tribunal a pris connaissance de l’argumentaire du Bénéficiaire qui dépasse le point en question;
[101] Le Tribunal est d’avis que l’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point, mais limite cette décision aux ventilateurs de toiture mal positionnés et en nombre insuffisant qui ont fait l’objet de la décision de l’Administrateur;
Point 96
[102] L’Entrepreneur n’a pas fourni un argumentaire concernant ce point et le Tribunal maintient la décision de l’Administrateur;
Point 106
[103] Le Bénéficiaire plaide que le globe de l’entrée principale est cassé alors que l’Entrepreneur prétend que le globe aurait été endommagé par les occupants;
[104] L’expert de l’Entrepreneur prétend que le globe aurait été endommagé par un véhicule lors d’un déménagement;
[105] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 109
[106] L’expert de l’Entrepreneur mentionne que le rapport Dussault n’identifie pas de problème précis concernant l’identification des évacuateurs muraux extérieurs;
[107] Or, l’expert Dussault mentionne que « toutes les prises d’air frais reliées aux systèmes de ventilation mécanique doivent être clairement identifiées à l’extérieur ». Ce point a été retenu par l’Administrateur;
[108] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 110
[109] Autre que le commentaire de son expert Oninspecte concernant des réparations du gypse, l’Entrepreneur n’a présenté aucune preuve démontrant une réparation adéquate à la suite d’un dégât d’eau mentionné aux pages 109 et 110 du rapport Dussault;
[110] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point, mais le Tribunal limite cette décision à la situation décrite dans le rapport de l’expert Dussault aux pages 109 et 110 qui fait l’objet de la décision de l’Administrateur;
Point 118
[111] L’Entrepreneur prétend que l’inspecteur Roberge aurait décidé que ce point a été corrigé à l’exception de l’unité 203;
[112] Le Bénéficiaire n’est pas d’avis que le travail aurait été exécuté;
[113] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue pour les portes des unités 105, 202, 203, 204, 205, 302, 304, 305, 306, 401, 402, 403, 404, 405 et 406;
Point 126
[114] L’expert de l’Entrepreneur mentionne que la situation causée par l’infiltration d’eau par la porte d’accès au toit a été corrigée « puisque la porte est installée comme une trappe d’accès »;
[115] Le Bénéficiaire a fourni des photos, mais n’a pas fourni une confirmation de la part de son expert Dussault;
[116] Dans les circonstances, le Tribunal renverse la décision de l’Administrateur;
Point 128
[117] L’Entrepreneur n’a pas déposé un argumentaire concernant l’infiltration d’eau à la suite du gel de la tuyauterie aux unités 205, 305 et 405;
[118] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point et limite la décision aux constats de M. Dussault dans son rapport initial tel que confirmé par l’Administrateur dans la décision du 20 juin 2016;
Point 129
[119] L’expert de l’Entrepreneur mentionne que la situation a été corrigée ce qui n’a pas été confirmé par l’expert du Bénéficiaire, M. Dussault;
[120] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Points 131 à 135
[121] Lors de l’audition, le Bénéficiaire s’est engagé à prendre position quant aux points 131 à 135;
[122] Le Tribunal rejette la demande de l’Entrepreneur quant à ces points puisque le Bénéficiaire a respecté l’obligation prise lors de l’audition et prend note de l’envoi du Bénéficiaire concernant ces points[12];
Point 137
[123] L’Entrepreneur plaide que selon son expert, le point décrit comme étant « escalier non règlementaire à la porte de sortie de service du garage » est corrigé;
[124] Le Bénéficiaire conteste la position de l’Entrepreneur et réfère au rapport de M. Dussault qui mentionne que le travail na pas été effectué;
[125] Le Tribunal note que le Bénéficiaire allègue qu’il y aurait d’autre problème par exemple, des vitres non « trempées » alors que cette question ne fait pas l’objet du dossier;
[126] Quant au point « escalier non réglementaire à la porte de sortie de service du garage », le Tribunal conclut que l’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à cette question uniquement;
Point 139
[127] L’Entrepreneur prétend qu’il aurait dû être mis en demeure avant que le Bénéficiaire procède aux travaux correctifs;
[128] En plaidant que le Règlement ne mentionne pas que l’Entrepreneur doit être mis en demeure, le Bénéficiaire reconnaît qu’il n’a pas respecté cette obligation qui découle du Code civil du Québec (articles 1590 et suivants);
[129] De plus, l’article 35 (5) du Règlement prévoit que l’Administrateur peut ordonner le remboursement du coût « des réparations conservatoires nécessaires et urgentes », ce qui n’a pas été démontré par le Bénéficiaire;
[130] Dans le présent cas, le Bénéficiaire a fait défaut de respecter ses obligations de mettre l’Entrepreneur en demeure et ne peut donc obtenir le remboursement du montant maintenant réclamé à l’Entrepreneur;
[131] Par ailleurs, le Tribunal comprend que le point a été réglé;
Point 142
[132] L’Entrepreneur n’a pas fourni un argumentaire concernant ce point et le Tribunal maintient la décision de l’Administrateur;
Point 143
[133] L’Entrepreneur n’a pas fourni un argumentaire concernant ce point et le Tribunal maintient la décision de l’Administrateur;
Points 144 et 145
[134] Ces points concernent la non-conformité du système de gicleur (absences de quelques extincteurs à être installés selon les normes et certains morceaux de tête de gicleur sont absents);
[135] L’Entrepreneur allègue que ces points sont réglés et se réfère à une lettre du 21 novembre 2016 de Pronitec Contrôle qui ne confirme pas que les travaux ont été complétés ce qui est confirmé dans le rapport Dussault daté du 16 octobre 2017;
[136] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ces points;
Point 150
[137] L’Entrepreneur n’a pas fourni un argumentaire concernant ce point et le Tribunal maintient la décision de l’Administrateur;
Point 153
[138] L’Entrepreneur allègue que la couleur choisie n’est pas une déficience et son expert ne fait aucun commentaire;
[139] Le Bénéficiaire plaide que les accessoires devraient être de la même couleur et que les évacuateurs ayant un fini galvanisé ne sont pas conformes à l’esthétique générale du bâtiment;
[140] Ce point concernerait des travaux qui ne seraient pas achevés par l’Entrepreneur et les parties ainsi que l’inspecteur ne font référence à aucune clause contractuelle concernant cette obligation;
[141] N’ayant aucune preuve sur ce point, le Tribunal maintient la décision de l’Administrateur;
Point 155
[142] L’Entrepreneur plaide que l’éclairage extérieur, considéré insuffisant par le Bénéficiaire, n’est pas couvert par la garantie en vertu du Règlement;
[143] L’article 29 (9) du Règlement prévoit l’exclusion suivante : « les espaces de stationnement …situés à l’extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment… »;
[144] Le Tribunal ne maintient pas la décision de l’Administrateur sur ce point;
Point 157
[145] L’Entrepreneur nie qu’une terrasse était prévue pour le bâtiment et que le contrat ne prévoit pas de terrasse. Au surplus, il allègue que la structure n’a pas été initialement conçue pour accueillir une terrasse;
[146] Le Bénéficiaire reconnait que les plans de construction ne prévoyaient pas une terrasse sur le toit de cette phase et le Tribunal note que les actes de vente déposés par l’Entrepreneur ne prévoient aucune réserve de la part des copropriétaires quant à la construction d’une terrasse (E-3);
[147] L’article 26 (2) du Règlement prévoit que la garantie doit couvrir, dans le cas d’un contrat d’entreprise, le parachèvement des travaux;
[148] Le Tribunal ne maintient pas la décision de l’Administrateur sur ce point puisqu’il n’y a eu aucune preuve que le contrat d’entreprise prévoyait une terrasse sur le toit, qu’il n’y pas eu de réserve dans les actes de vente et qu’il n’y a donc pas de couverture au sens du plan de garantie prévu au Règlement;
Point 158
[149] Lors de l’audition, le Tribunal a noté les obligations suivantes prises par le Bénéficiaire et qu’il devait fournir une liste pour la fin du mois de novembre 2017 concernant des seuils et cadres de portes d’entrées qui auraient été mal finis;
[150] Le Bénéficiaire a répondu le 4 décembre 2017 comme suit : « Quoique les seuils des portes d’entrées de toutes les unités ont été vernies, tous les cadres de porte de toutes les unités, ainsi que la porte du 206, doivent être peints à l’aide d’une peinture lavable et résistante à l’usure »;
[151] Le Tribunal prend acte de la correction apportée par l’Entrepreneur et maintient la décision de l’Administrateur uniquement en ce qui concerne les travaux de peinture qui doivent être exécutés;
Point 162
[152] Ce point concerne les dommages à la suite d’un dégât d’eau survenu le 17 février 2015 et les réparations aux unités 103, 105, 201, 203, 301, 303 et 401;
[153] L’Entrepreneur n’a pas rencontré son fardeau de preuve et la décision de l’Administrateur est maintenue quant à ce point;
Point 164
[154] Le point est décrit comme étant « système vidéo non fonctionnel »;
[155] L’Entrepreneur plaide que le système aurait été temporairement installé et qu’il serait enlevé incessamment;
[156] Le Bénéficiaire ne précise aucune clause contractuelle concernant l’installation d’un système de surveillance vidéo;
[157] Le Tribunal ne maintient pas la décision de l’Administrateur et prend acte de la déclaration de l’Entrepreneur comme quoi le système sera enlevé « incessamment » et rappelle à l’Entrepreneur son obligation de remettre l’immeuble dans son état original, ce qui pourrait inclure la réparation de l’immeuble;
Autre point
[158] Le Bénéficiaire désire ajouter le point suivant :
La Décision de l’administrateur, ayant été basée en partie sur le Rapport Dussault, semble avoir omis de traiter le point 18 (Page 18) de ce rapport susmentionné :
« 18. Fournir et installer des conteneurs semi-enfouis extérieurs pour recevoir les rebuts et recyclage du bâtiment. Voir les plans de construction et la règlementation municipale pour des détails. À installer. À parachever »
[159] Cette demande n’ayant pas été formulée à l’intérieur des délais prévus au Règlement, ne peut pas être accueillie;
Frais d’expertise
[160] Le Bénéficiaire réclame les frais de son expert François Dussault, qui a assisté aux 2 jours d’audition et qui a produit 2 rapports (3 mars 2016 et 16 octobre 2017, totalisant 5 691.26$;
[161] L’article 124 du Règlement prévoit que le Tribunal « doit aussi statuer, s’il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d’expertises pertinentes que l’administrateur et l’entrepreneur solidairement doivent rembourser au bénéficiaire même lorsque ce dernier n’est pas le demandeur »;
[162] Vu l’utilité et la pertinence des rapports ainsi que la présence de M. Dussault, le Tribunal accorde les frais de l’expert au montant de 5 691.26$;
[163] Conformément à l’article 123 du Règlement, le Tribunal doit répartir à part égale le coût et les frais entre l’Entrepreneur et l’Administrateur;
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
PREND ACTE des admissions des parties que les points suivants ont été corrigés : 2, 3, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 18, 19, 22, 26, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 41, 42, 45, 49, 50, 52, 53, 60, 65, 67, 69, 72, 74, 75, 77, 78, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86 88, 89, 90, 92, 95, 97, 98, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 107, 108, 111, 113, 115, 116, 119, 130, 136, 140, 141, 146, 147, 148, 149, 151, 152, 154, 156, 159, 160, 161,165,166, 167, 168, 170, 173, 174, 175, 176, 177, 178;
PREND ACTE de l’entente intervenue entre l’Entrepreneur et le Bénéficiaire (« l’Entente ») quant à la correction des points, 1, 4[13], 8, 20, 27, 28, 29, 37, 38, 40, 44, 46, 47, 51[14], 56, 61, 62 (pour l’unité 402 seulement[15]), 63 (unité 301 seulement[16]) , 64, 66 (pour les unités 203 et 304 seulement[17]), 68, 70, 71, 73, 87, 99, 108, 112, 114, 117,120, 121, 122, 123, 124, 125, 127, 131, 132, 133, 134, 135, 138 163, 169, 171, 172, 179 de la décision rendue par l’Administrateur[18] le 20 juin 2016;
MAINTIENT la décision de l’Administrateur quant aux points 13, 14, 21, 23, 24, 25, 36, 39, 43, 47, 48, 54, 55, 57, 58, 59, 61, 73, 76, 79, 91, 93, 94, 96, 106, 109, 110, 118, 128, 129, 131, 132,133, 134, 135, 137, 142, 143, 144, 145, 150, 153, 158[19], 162;
ACCUEILLE la demande d’arbitrage de l’Entrepreneur quant aux points 17, 54, 126, 139, 155, 157 et 164;
REJETTE la demande des Bénéficiaires quant aux travaux additionnels demandés pour point 17, la demande de remboursement de factures du Bénéficiaire quant au point 139 ainsi que la demande suivante: « 18. Fournir et installer des conteneurs semi-enfouis extérieurs pour recevoir les rebuts et recyclage du bâtiment. Voir les plans de construction et la règlementation municipale pour des détails»;
ORDONNE à 7503428 CANADA INC. de se conformer à ladite Entente et de procéder aux travaux décrits aux points qui ont été maintenus au plus tard dans les trente (30) jours suivant la réception de la présente décision;
ORDONNE à l’Administrateur de s’assurer que tous les travaux correctifs requis soient exécutés et, à défaut par l’Entrepreneur de s’y conformer, de procéder auxdits travaux dans les trente (30) jours suivant le délai accordé à l’Entrepreneur en vertu de la présente décision;
RÉSERVE à l’Administrateur ses droits à être indemnisé par l’Entrepreneur pour tous travaux, toutes actions et toutes sommes versées, incluant les coûts exigibles pour l’arbitrage en ces lieux et places et ce, conformément à la Convention d’adhésion prévue à l’article 78 du Règlement;
Le tout, avec les coûts du présent arbitrage à la charge à parts égales de l’Entrepreneur et de l’Administrateur, avec les intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date de la facture émise par l’organisme d’arbitrage, après un délai de grâce de 30 jours.
Montréal, le 4 juin 2018
_______________________
Me Pamela McGovern
Arbitre / CCAC
[1] Selon l’envoi du Bénéficiaire concernant les travaux exécutés au 31 janvier 2018 - L’équerre, elle-même, n’a toujours pas été nettoyée de ses surplus de crépi et, suite au nettoyage, celle-ci devra être repeinte.
[2] Voir envoi du Bénéficiaire concernant les travaux exécutés au 31 janvier 2018
[3] Ibid
[4] Chapitre B-1.1, r.8
[5] CCAC S16-050901-NP (décision rectifiée rendue le 10 juillet 2017)
[6] Voir décision de l’Administrateur A-11
[7] Le procureur de l’Entrepreneur a déposé ses documents sous la cote A. Considérant que les documents de l’Administrateur ont été déposés sous la cote A, le Tribunal va se référer aux documents déposés par l’Entrepreneur sous la cote E.
[8] Le Tribunal prend note que B-3 inclut d’autres documents : un rapport de Protection Incendie MCI en date du 14 décembre 2015, un rapport du service de sécurité incendie de la Ville de Longueuil en date du 8 avril 2016, une demande formulée à l’inspecteur François Dussault le 19 mai 2016 et des documents émanant de l’ACQ
[9] Syndicat des copropriétaires les Villas du Golf, Phase II et al, et Les Maisons Zibeline et La Garantie Qualité Habitation et al., CCAC S09-180201-NP et S09-100902- NP
[10] Ibid, p. 9, Syndicat de la Copropriété du 14815 Sherbrooke est et 9101-9901 Québec Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, CCAC S09-230701-NP
[11] art. 25 du Règlement
[12] Premièrement, tel que décrit dans nos notes communes, prises lors des journées d'audition, et tel que mentionné dans la Liste du Bénéficiaire, le Bénéficiaire procèdera avec des tests d'infiltrométrie. Nous suggérions, afin de limiter les pertes d’argent possibles, de procéder progressivement, en commençant par les pires cas. Ainsi, la liste suivante ne contient pas la totalité des unités qui pourraient potentiellement nécessiter un test d'infiltrométrie et le Bénéficiaire se réserve le droit d'y ajouter les autres unités décrites dans la Décision de l'Administrateur, aux points P61, P131, P132, P133, P134 et P135. Voici donc la liste des unités qui devront subir un test d'infiltrométrie, en premier. Tests d'infiltrométrie sur les unités 104, 105, 201, 302 et 402.
[13] Voir travaux de nettoyage qui doivent être effectués selon l’envoi du Bénéficiaire en date du 31 janvier 2018
[14] Selon l’envoi du Bénéficiaire concernant les travaux exécutés au 31 janvier 2018 - L’équerre, elle-même, n’a toujours pas été nettoyée de ses surplus de crépi et, suite au nettoyage, celle-ci devra être repeinte.
[15] Voir envoi du Bénéficiaire concernant les travaux exécutés au 31 janvier 2018
[16] Voir envoi du Bénéficiaire concernant les travaux exécutés au 31 janvier 2018
[17] Voir envoi du Bénéficiaire concernant les travaux exécutés au 31 janvier 2018
[18] L’inspecteur doit prendre connaissance des envois du Bénéficiaire qui reconnaît qu’une partie de certains points a été exécutée (voir envois 5 décembre 2017, 29 décembre 2017, 31 janvier 2018 et 6 février 2018)
[19] Uniquement en ce qui concerne les travaux de peinture