Société pour la résolution des conflits Inc.
No Plan de Garantie : 055240 Dossier : 060222001
ANNICK LEBLANC
Bénéficiaire
-et-
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ
Administrateur de la Garantie
-et-
SYLCO CONSTRUCTIONS INC.
Entrepreneur
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Arbitre
Me Michel A. Jeanniot
2, Place Alexis Nihon
Suite 1000
Montréal (Québec)
H3Z 3C1
Identification des parties
Bénéficiaire : Madame Annick Leblanc
2555, des Vignes
Terrebonne (Québec)
J6Y 1X6
Entrepreneur: Sylco Construction Inc..
11, des Tilleuls
Ste-Thérèse (Québec)
J7E 5P5
Administrateur : La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de L’APCHQ
5930, boul. Louis-H. Lafontaine
Anjou (Québec)
H1M 1S7
Et son procureur :
Me Chantal Labelle
(SAVOIE FOURNIER)
Décision
L’arbitre a reçu son mandat de SORECONI le 14 mars 2006.
14 août 2003 : Contrat préliminaire et contrat de garantie;
11 septembre 2003 : Acte de vente;
11 septembre 2003 : Liste préétablie d’éléments à vérifier et réception du bâtiment;
5 avril 2005 : Lettre de la Bénéficiaire à l’Entrepreneur;
12 avril 2005 : Lettre de l’Entrepreneur à la Bénéficiaire;
22 avril 2005 : Soumission de Planchers Québécois Ltée
22 octobre 2005 : Correspondance de la Bénéficiaire à l’Administrateur;
22 octobre 2005 : Demande de réclamation de la Bénéficiaire
4 novembre 2005 : Avis de 15 jours de l’Administrateur à l’Entrepreneur et récépissés postaux;
30 janvier 2006 : Décision de l’Administrateur et récépissés postaux;
22 février 2006 : Demande d’arbitrage de la Bénéficiaire;
14 octobre 2005 : Lettre de l’Administrateur à la Bénéficiaire;
7 mars 2006 : SORECONI obtient copie du dossier relatif à la décision de l’Administrateur;
14 mars 2006 : Nomination de l’arbitre;
15 mars 2006 : Lettre de l’arbitre aux parties, les informant du processus à venir;
22 mars 2006 : Lettre de l’Administrateur à l’Arbitre;
24 mars 2006 : Lettre de l’Arbitre aux parties, les convoquant à l’audition le 7 avril 2006;
7 avril 2006 : Audience
Étaient présents pour la Bénéficiaire :
Madame Annick Leblanc
Monsieur Daniel Landry
Était présent pour l’Entrepreneur :
Monsieur Sylvain Cousineau
Étaient présents pour l’Administrateur :
Me Chantal Labelle
Monsieur Jacques Breault
[1] Aucune objection préliminaire n’a été soulevée par quelque partie, l’arbitre constate que juridiction lui est acquise et l’audience, de consentement, est ouverte à 13:30 heures, vendredi, le 7 avril 2006.
Ouverture de l’Enquête :
[2] L’enquête débute par un exposé sommaire des parties et a été interrompue à mi-chemin par une visite des lieux.
[3] Je rappelle que la demande en appel se limite à la décision de l’Administrateur du 20 janvier 2006, sous la plume de Jacques Breault T.P.
[4] Le bâtiment concerné est une unité résidentielle et est habitée par la Bénéficiaire depuis réception.
[5] La réception du bâtiment par la Bénéficiaire eu lieu le ou vers le 11 septembre 2003.
[6] La Bénéficiaire et l’Entrepreneur étant tous deux néophytes à la procédure d’arbitrage, il fut décidé dans la collégialité avec l’Administrateur, de scinder l’enquête en deux volets. Un premier volet devant mener à une décision sur la question et/ou le caractère raisonnable des motifs expliquant le dépassement du délai de six (6) mois entre la découverte et/ou la survenance de la première manifestation et la première dénonciation écrite à l’Entrepreneur et à l’Administrateur.
[7] Le soussigné conservant juridiction dans l’éventualité ou l’enquête devrait se poursuivre. Suivant telle éventualité, les parties seront reconvoquées, l’inspecteur - ingénieur, expert retenu par la Bénéficiaire (Monsieur François Pépin) devra être présent (si son inspection du 24 mars 2006 demeure au dossier) et l’Entrepreneur aura le loisir d’obtenir une contre-expertise et/ou une alternative aux travaux proposés par l’inspecteur - expert de la Bénéficiaire.
Délais et découverte ou survenance de la première manifestation :
[8] La Bénéficiaire représente que ses planchers craquent et « bougent ».
[9] La première lettre de dénonciation fut reçue par l’Entrepreneur et l’Administrateur le ou vers le 27 octobre 2005.
[10] L’enquête, la preuve verbale et documentaire au dossier nous apprend qu’il s’agit d’un problème que la Bénéficiaire endure depuis avril 2004.
[11] Dix-huit (18) mois plus tard (en date du ou vers le 27 octobre 2005), la Bénéficiaire dénonce par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur ce problème.
[12] De toute évidence, la Bénéficiaire est à l’extérieur du délai de six (6) mois de la découverte ou survenance de la première manifestation.
[13] La Bénéficiaire explique ce délai par ce qui suit :
[13.1] Au premier printemps qui suit sa réception du bâtiment, la Bénéficiaire adresse ses plaintes (griefs) verbalement à l’Entrepreneur;
[13.2] Au cours du mois de juin 2004, les représentants de l’Entrepreneur sont sur place, adressent certains travaux;
[13.3] Insatisfaite, la Bénéficiaire, de juin à février 2005, loge plusieurs appels téléphoniques et les représentants de l’Entrepreneur adressent une deuxième vacation fin février, début mars 2005;
[13.4] Aux dires de la Bénéficiaire, les craquements des planchers au rez-de-chaussée et à l’étage n’ayant pas cessés, elle communique, et pour une première fois, par lettre, datée du 5 avril 2005, à l’Entrepreneur et à l’Administrateur.
[13.5] Il s’en suit des échanges entre les parties jusqu’à la demande du 22 octobre 2005 (reçus par l’Administrateur le 27 octobre 2005).
[14] Nul ne peut plaider sa propre turpitude et la simple ignorance du délai de six (6) mois prévu aux articles 3.2, 3.3 et/ou 3.4 du Contrat de Garantie et/ou de l’article 10 du Règlement, ainsi que la bonne foi des parties ne constituent pas des raisons de la violation du délai. Ce ou ces motifs reposant sur aucun fondement juridique et manifeste une certaine désinvolture. La preuve ne révèle pas qu’il s’agit ici de l’erreur ou de la négligence d’un tiers mandataire et/ou conseillé de la Bénéficiaire, situation dans laquelle l’arbitre aurait pu avoir une certaine discrétion pour accorder une permission spéciale si la partie avait démontré qu’en fait, il était dans l’impossibilité pour elle d’agir.
[15] Suivant mon appréciation des faits et ma compréhension de la Loi et de la jurisprudence connue, je suis d’opinion que les explications soumises pour proposer que le délai de plus ou moins seize (16) mois soit raisonnable dans les circonstances, ne peuvent être retenues. Je me dois d’accepter et maintenir la décision de l’Administrateur et je me dois de rejeter l’appel de la Bénéficiaire (la demande d’arbitrage), le tout sans préjudice et sous toutes réserves du droit qui est le sien (la Bénéficiaire) de porter devant les tribunaux civils sa prétention ainsi que de chercher les correctifs qu’elle réclame, sujet bien entendu aux règles de droit commun et de la prescription civile.
[16] En vertu de l’article 123 du Règlement sur le Plan de Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs, et vu que la Bénéficiaire appelante n’a obtenu gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, l’arbitre doit départager également les coûts de l’arbitrage entre l’Administrateur du Plan et la Bénéficiaire.
[17] En conséquence, les frais de l’arbitrage aussi bien en droit qu’en équité selon les articles 116 et 123 du Plan de Garantie seront partagés à part égale entre la Bénéficiaire et l’Administrateur du Plan de Garantie de l’APCHQ.
REJETE la demande d’arbitrage de la Bénéficiaire;
MAINTIENT la décision du 20 janvier 2006, sous la plume de Jacques Breault T.P., dossier APCHQ #055240
LE TOUT avec frais, à être départagés à part égale entre l’Administrateur et la Bénéficiaire.
Montréal, ce 10 avril 2006
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Me Michel A. Jeanniot
Arbitre / SORECONI