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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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ENTRE : |
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Syndicat de la copropriété 5115 à 5121 des Ormes (représenté par M. Jean Provençal) |
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(ci-après le « bénéficiaire »)
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ET : |
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2157-2235 Québec inc. (Construction L. Max enr.) |
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(ci-après l'« entrepreneur »)
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ET : |
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La Garantie Habitation du Québec inc. |
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(ci-après l'« administrateur »)
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No dossier QH : 11666-1 No dossier GAMM : 2006-09-022
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : |
M. Claude Dupuis, ing. |
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Pour le bénéficiaire : |
M. Jean Provençal |
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Pour l'entrepreneur : |
M. Benoît Caron |
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Pour l'administrateur : |
Me Avelino De Andrade |
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Date d’audience : |
20 février 2007 |
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Lieu d'audience : |
Sainte-Catherine |
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Date de la sentence : |
9 mars 2007 |
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[1] Le 26 octobre 2006, le soussigné a été désigné par le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM) pour agir en qualité d'arbitre dans le présent dossier.
[2] À la demande de l'arbitre, l'audience s'est tenue à la résidence de M. Jean Provençal, représentant du syndicat de la copropriété.
[3] À la suite d'une réclamation du syndicat, l'administrateur, en date du 28 septembre 2006, a émis son rapport d'inspection.
[4] Insatisfait de certains éléments de ce rapport, le bénéficiaire a soumis à l'arbitrage les points suivants :
· Entrée sous-sol : fissures
· Trois (3) poteaux de la galerie en façade : revêtement métallique
[5] En cours d'enquête, en plus des représentants des parties, les personnes suivantes sont intervenues :
· M. Yvon Guérard, copropriétaire
· M. Michel Labelle, conciliateur
[6] À l'appui de son argumentation, le procureur de l'administrateur a déposé une décision rendue par le soussigné le 14 septembre 2006 dans l'affaire Syndicat de la copropriété 5125 à 5131 des Ormes représenté par M. Michel Simard et 2157-2235 Québec inc. (Construction L. Max. enr.) et La Garantie Habitation du Québec inc.
[7] Les appartements 5115 et 5117 (demi-sous-sol) sont desservis par un escalier menant sur une dalle de béton adjacente à trois murs de soutènement.
[8] Cette dalle s'est affaissée d'au moins un pouce sur toute sa surface, et tous les murs de soutènement sont fissurés; il ne s'agit pas de fissures capillaires; tout particulièrement, le mur de soutènement avant présente une fissure très importante, et ce, sur toute sa profondeur.
[9] Même si ce problème n'est pas d'ordre structural, le tout est dans un état de délabrement physique ne correspondant pas à l'âge de l'immeuble, à un point tel qu'il peut porter atteinte à la qualité de vie et occasionner des pertes monétaires pour les copropriétaires désireux de vendre leur unité; dans un tel cas, la garantie se devrait d'intervenir.
[10] Toutefois, il existe une preuve prépondérante, et la visite des lieux l'a clairement démontré, que cette situation est causée par les pentes du terrain qui entraînent les eaux de surface à proximité des murets de soutènement, augmentant les pressions latérales sur ces derniers et augmentant les forces de soulèvement sur la dalle de béton lors des cycles de gel.
[11] Une situation identique a déjà été traitée par le soussigné dans un autre dossier[1] concernant l'édifice voisin (5125 à 5131 des Ormes).
[12] Et en plus de cette pente défavorable, le sol de la cour arrière de ces propriétés fait face à un terrain passablement plus élevé sur lequel sont construits des édifices commerciaux longeant la route 132.
[13] En accord avec l'administrateur, le soussigné estime que cette situation, causée par le terrassement, est exclue de la garantie, conformément à l'article 29.9° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, qui se lit comme suit :
29. Sont exclus de la garantie :
[...]
9° les espaces de stationnement et les locaux d'entreposage situés à l'extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain;
[...]
[14] Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à ce point est rejetée.
[15] Le revêtement métallique des trois poteaux de la galerie en façade ne recouvre pas ces derniers jusqu'au sol; ainsi, près du sol, il existe un espace non recouvert pour chacune de ces colonnes.
[16] Cet état résulte de l'affaissement du terrassement survenu après la réception du bâtiment; il s'agit d'un aspect purement esthétique.
[17] L'entrepreneur ne peut être tenu responsable de l'affaissement du sol, d'autant plus que le terrassement est exclu de la garantie.
[18] Cet élément a été dénoncé par le bénéficiaire en juin 2006, alors que la réception du bâtiment a eu lieu en novembre 2002; or, s'il s'agissait d'une malfaçon existante et non apparente au moment de la réception, la garantie d'un an est donc expirée.
[19] Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à ce point est rejetée.
[20] Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal REJETTE en totalité les réclamations du bénéficiaire portant sur les points suivants :
· Entrée sous-sol : fissures
· Trois (3) poteaux de la galerie en façade : revêtement métallique
[21] En vertu des pouvoirs qui lui sont conférés au deuxième alinéa de l'article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le tribunal ORDONNE que les coûts du présent arbitrage soient partagés également entre le bénéficiaire et l'administrateur.
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BELOEIL, le 9 mars 2007.
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__________________________________ Claude Dupuis, ing., arbitre [CaQ] |
[1] Syndicat de la copropriété 5125 à 5131 des Ormes représenté par M. Michel Simard et 2157-2235 Québec inc. (Construction L. Max. enr.) et La Garantie Habitation du Québec inc., T. A., arbitre Claude Dupuis, 2006-09-14.