CENTRE D’ARBITRAGE COMMERCIAL

NATIONAL ET INTERNATIONAL DU QUÉBEC

 

 

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE MONTRÉAL

 

DOSSIER N°: 01-0802                                         DATE : 31 janvier 2002

 

 

 

ARBITRE : Me ROBERT MASSON, ing., arb.

 

 

 

Francine Mainville

 

                     Demanderesse

 

c.

La Garantie Habitation du Québec Inc.

 

                     Défenderesse

 

 

 

SENTENCE ARBITRALE

 

 

 

            Il s’agit d’un arbitrage institué en vertu du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q., c. B-1.1, r. 0.2) (ci-après « Règlement »).

 

            La demanderesse a passé contrat avec Rénovatek G.S.R. Inc. (ci-après « Rénovatek ») pour la construction d’une résidence à Saint-Timothée.

 

            En cours de construction, Rénovatek a déserté le chantier.

 

            Alléguant bris de contrat, alléguant que la résidence n’est pas terminée et qu’elle n’a pas été construite selon les ententes spécifiées, alléguant des vices de construction et des malfaçons, la propriétaire, la demanderesse en l’instance, a mis en oeuvre le programme de garantie contractuelle fournie par le constructeur : La Garantie Qualité-Habitation administrée par La Garantie Habitation du Québec Inc. (ci-après « La Garantie »).  L’inspecteur-conciliateur de La Garantie, après avoir inspecté le bâtiment, a produit son rapport d’inspection.

 

            Non satisfaite des décisions de l’inspecteur-conciliateur, la propriétaire demande l’arbitrage.

 

            La valeur de cette demande d’arbitrage selon l’évaluation faite par la demanderesse est de 155,267.60 $.

 

            L’arbitre soussigné a été mandaté par le Centre d’arbitrage commercial national et international du Québec (ci-après « C.A.C.N.I.Q. ») conformément à son « Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs » (ci-après « R.A.P.G. ») à la suite d’une entente sur sa nomination convenue entre les procureurs des parties.

 

            Par suite de problèmes de conciliation de l’horaire et de l’agenda des procureurs et des parties, la conférence préparatoire n’a pu débuter dans les 30 jours de la réception de la demande d’arbitrage, conformément à l’article 117 du Règlement.  En conséquence, les parties ont consenti expressément à une prorogation de délai à cet égard.

 

            L’audition de la demande d’arbitrage débute par une conférence préparatoire tenue le 9 octobre 2001.

 

            Cette même journée a lieu une visite des lieux.

 

            Lors de la conférence préparatoire, l’arbitre a rappelé aux parties qu’elles sont régies par les lois en vigueur dans la Province de Québec, par le Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs et par le Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.  Il a été convenu que les règles de preuve et les règles de procédures seraient celles du Code civil du Québec et du Code de procédure civile, assouplies pour favoriser la meilleure et toute l’administration de la preuve.

 

            La conférence préparatoire permet de constater que le dossier n’est pas complet et en état d’être entendu.  Conformément au R.A.P.G., l’arbitre accorde des délais aux parties pour leur permettre d’ajouter au dossier en complétant l’exposé de leurs prétentions et/ou en apportant toute modification ou révision à la demande d’arbitrage ou à la réponse à cette demande, par l’apport d’expertises et compléments d’expertise et par le dépôt de documents additionnels convenus ; d’autres délais sont rendus nécessaires pour concilier les agendas des procureurs, des parties et de leurs témoins et experts.

 

            La conférence préparatoire permet également de constater que suite à des ambiguïtés dans les rapports des experts de la demanderesse, l’inspecteur-conciliateur a omis de traiter de certains points de la demande de réclamation de la propriétaire.  De même, lors de l’enquête et de l’audition, d’autres points obscurs que l’inspecteur-conciliateur n’a pas traité apparaissent.  L’inspecteur-conciliateur produit donc deux rapports d’inspection complémentaires : l’un rédigé le 2 novembre 2001 et l’autre le 19 novembre 2001, soit après la date d’audition.  Ces décisions incluses dans les rapports complémentaires sont également contestées par la demanderesse.  Les 21 et 27 novembre 2001, les parties ont contesté et répliqué par écrit.

 

            L’audition a lieu le 5 novembre 2001.

 

            Le 20 décembre 2001, alors que la cause est sous délibéré, le procureur de la défenderesse informe l’arbitre de la découverte de faits nouveaux et demande la permission de présenter une requête pour réouverture d’enquête.  Cette requête devait être entendue le 28 janvier 2002 mais le 25 janvier précédent la défenderesse a retiré sa requête pour réouverture d’enquête.

 

            L’annexe « 1 », jointe à la présente sentence arbitrale pour en faire partie intégrante, indique les dates d’audition et les personnes qui ont témoigné.  L’annexe « 2 », également jointe à la présente sentence arbitrale pour en faire partie intégrante, énumère les pièces produites en preuve lors de l’audition.

 

 

La demande d’arbitrage

 

            Le demanderesse demande :

 

1                    Le remboursement des coûts pour la correction des malfaçons ;

.1                                                      identifiées avant le 22 août 2001 ;

.2                                                      identifiées après le 22 août 2001 ;

2                    Le parachèvement des travaux ;

3                    Le remboursement de l’acompte versé à l’entrepreneur ;

4                    Les frais de déménagement et les frais d’entreposage ;

5                    Les frais de loyer ;

6                    Les frais d’intérêt sur le montant libéré de l’hypothèque ;

7                    Les faux frais ;

8                    Les coûts engagés pour la préservation du bâtiment et pour la minimisation des dommages ;

9                    Les frais d’experts ;

 

            Dans sa demande d’arbitrage (P-1), la demanderesse conteste également l’estimation du coût des travaux effectués faite par l’inspecteur-conciliateur. Et plus tard, l’évaluation des coûts faite par l’inspecteur-conciliateur pour la correction des malfaçons sera aussi contestée.

 

           

Les faits

 

            Trois « Contrat d’entreprise et Garantie obligatoire - Maison neuve » sont signés par la demanderesse (P-10, P-11 et P-12).  Tous trois indiquent le 5 avril 2001 comme étant la date de la signature par la demanderesse.  La preuve n’est pas claire quant aux motifs de  Rénovatek de procéder ainsi.  Il semble que chaque fois qu’un changement devait être fait, Rénovatek rédigeait un nouveau contrat plutôt qu’une annexe.  Le contrat P-11 est rédigé suite à la décision de la demanderesse d’ajouter un garage à la résidence et le contrat P - 12 suite à un imbroglio autour de l’inclusion ou non d’un foyer.

 

            Le contrat P-12 est signé par Rénovatek en date du 19 avril 2001.  Il existe aussi une annexe au contrat P-10 datée du 5 avril 2001 et signée par Serge Richer, le président de Rénovatek.

 

            De tous ces engagements, il ressort que l’entrepreneur s’engage à construire l’immeuble dont il est ici question sur le terrain de la cliente, selon des plans et un devis de construction à être signé ; que l’entrepreneur s’engage à terminer les travaux de construction pour le 22 juin 2001 ; pour un prix total de 147,162.98 $, toutes taxes comprises, dont un acompte de 3,000 $ est versé à la signature du contrat.  Les autres modalités de paiement sont que des déboursés progressifs seront faits aux fournisseurs et sous-traitants sous le contrôle de Prothéque légal Inc.

 

            Exclus dans le prix du contrat, on note à l’annexe du 5 avril 2001 :

-           terrain acheté et payé par la cliente ;

-           extras (sic) excavation comme terre - surplus ;

-           dynamitage - coupe d’arbres ;

-           notaire.

 

            La preuve établit que les travaux ont débuté le 7 mai 2001.  La demanderesse témoigne qu’elle se présente au chantier à tous les midis pour en vérifier l’évolution et l’avancement des travaux.  Malgré ses connaissances limitées en matière de construction, elle estime que le tout va cahin-caha.  Il n’y a à peu près jamais personne sur le chantier et lorsqu’il y a des employés, leur nombre se limite à un (1) ou deux (2).  Les travaux n’avancent pas.

 

            La demanderesse apprendra plus tard que Rénovatek a déposé un avis d’intention de faire une proposition au Bureau du Surintendant des faillites le 22 janvier 2001 (P-26), que cette proposition a été acceptée par les créanciers et a été entérinée par la Cour le 4 mai 2001 et qu’un avis de défaut d’exécution d’une proposition a été donné le 1^ier août 2001 par le syndic.

 

            Le 4 juillet 2001, La Garantie transmet un avis à Rénovatek G. S. R. Inc. (R-2) l’informant que compte tenu du non respect de ses obligations légales et contractuelles, elle met fin à son accréditation au plan de Garantie Qualité-Habitation.  La Garantie ajoute : “Le non respect des règles de l’art dans vos différents chantiers, l’absence de main d’oeuvre suffisante et compétente pour la bonne exécution de vos travaux sont entre autres les raisons qui nous obligent à prendre cette décision.”

 

            Ce qui vient expliquer pourquoi le chantier de la demanderesse est déserté depuis le 29 juin 2001 et la mise en oeuvre du programme de garantie contractuelle fournie par le constructeur.  Ce qui explique également la présence de La Garantie comme défenderesse qui a dû intervenir pour assumer ses obligations et celles de l’entrepreneur.

 

            Pour présenter sa demande de réclamation, la demanderesse mandate Michel F. Coallier, un expert en matière de litige de construction, pour qu’il établisse “une liste des malfaçons et non-conformités apparentes pouvant porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l’utilisation du bâtiment.” (P-3).

 

            L’expert Coallier indique au tout début de son rapport qu’il a relevé “de nombreuses déficiences majeures dans l’assemblage des ossatures en bois” et le termine ainsi :

 

“L’entrepreneur a érigé une structure grevé (sic) de défauts importants puvant (sic) porter atteinte à la qualité, à la sécurité ainsi qu’à l’utilisation du bâtiment ;

 

Les défauts et malfaçons observées (sic), si elles (sic) ne sont pas corrigées (sic) selon les spécifications si-haut (sic) mentionnées, pourraient faire l’objet de recours en vices cachés contre la bénéficiaire dans l’avenir si le bâtiment était complété tel quel et revendu à des tiers ...”

 

            C’est à partir de ce rapport mais non uniquement de celui-ci que l’inspecteur-conciliateur fait une première inspection et rédige un premier rapport d’inspection (R‑3).

 

            Le tableau de l’annexe « 3 », jointe à la présente sentence arbitrale pour en faire partie intégrante, reconstitue la liste des points traités par l’inspecteur-conciliateur dans ses différents « Rapports d’inspection » (R-3, R-11^*, R-15 et R-16) et la concordance avec le rapport de l’expert Michel F. Coallier (P-3 et P-4) et celui de Burex (P-18).  La colonne « Statut » du tableau indique la décision de l’inspecteur-conciliateur quant à cette réclamation.  Les deux colonnes subséquentes « $ » indiquent l’estimation, faite par la défenderesse pour l’une et par la demanderesse pour l’autre, du coût de correction des déficiences.  La défenderesse évalue le coût des travaux de correction des malfaçons à 26,961.86 $, toutes taxes comprises ; la demanderesse estime ces coûts à 146,433.03 $, toutes taxes comprises, lequel montant comprend aussi le coût des travaux de parachèvement demandés qui sont de 93,963.92 $ toutes taxes comprises.

(* Signalons que R-11 n’est pas un rapport d’inspection mais plutôt une demande de soumission par l’inspecteur-conciliateur pour des items qui sont acceptés par la défenderesse sans toutefois avoir fait l’objet d’une décision formelle de l’inspecteur-conciliateur.  La décision sur ces points sera confirmée lors de l’audition.)

 

            En plus des travaux de correction des malfaçons et des travaux de parachèvement, la demanderesse réclame les frais suivants (P-14, P-15 et P-16), savoir :

 

S                   frais de déménagement : 200.00 $ ; car ayant donné un avis de non renouvellement de bail, sa résidence devant initialement être livrée le 22 juin 2001, elle a dû déménager dans un autre logement ;

 

S                   frais d’entreposage de meubles : 600.00 $ ; pour les mêmes motifs que précédemment, pour les mois de juillet à décembre 2001 à 100 $/mois ;

 

S                   frais de loyer : 2,100.00 $, pour les mois de juillet à décembre 2001 à 350 $/mois ;

 

S                   frais d’intérêt sur le montant du prêt dégagé : 2,286.38 $, pour les mois de juillet à décembre 2001 ;

 

S                   frais de location d’un téléphone cellulaire : 587.35 $, pour les mois de juillet à décembre 2001 car croyant déménager dans un délai relativement court, elle n’a pas fait installer de téléphone dans son logement ;

 

S                   frais des experts, savoir :

            Coallier,Sasseville et associés :                 1,104.24 $ ;

            Évaluations Burex :                                       1,466.57 $ ;

            R. Tanguay (Burex), témoignage:      375.00 $ ;

            J.-P. Gendron, témoignage :                          115.03 $.

           

dont la somme égale 8,834.57 $.

 

            Curieusement, la demanderesse ne présente aucune réclamation pour la rédaction du rapport d’évaluation de l’expert Gendron.

 

            De même, lors de la désertion du chantier par l’entrepreneur, la demanderesse a demandé et obtenu de la défenderesse la permission d’exécuter des travaux de conservation pour mettre hors d’eau la bâtisse qui était exposée aux intempéries et pour la fermer aux gamins qui venaient y flâner et pouvaient représenter un certain danger.  Elle a donc fait poser le bardeau de toiture et acheter et installer les portes et fenêtres.  Curieusement également, elle ne présente aucune réclamation à cet égard.

 

            Dans sa réponse à la demande d’arbitrage (R-13), le défenderesse indique qu’il n’y a aucune entente entre elle et la demanderesse relativement au parachèvement des travaux ; que lorsque La Garantie choisit de rembourser l’acompte, les frais de déménagement ne peuvent être réclamés conformément au Règlement, que les frais de relocalisation ne peuvent être réclamés en vertu du même Règlement et que les frais d’intérêt ne sont pas régis par le Règlement.

 

            Dans son rapport d’inspection du 16 juillet 2001, après avoir constaté certaines malfaçons, l’inspecteur-conciliateur répond :

 

“Compte tenu qu’il n’y a pas eu réception des travaux de l’unité résidentielle tel que défini au contrat de garantie, et que les sommes versées sur l’unité résidentielle correspondent aux travaux effectués à ce jour, La Garantie Qualité-Habitation ne peut procéder au parachèvement des travaux ou au remboursement des acomptes, ceci entraînerait un enrichissement injustifié pour les propriétaires.”

 

            Plus tard, l’inspecteur-conciliateur procédera à faire l’évaluation du coût des travaux effectués et celle du coût des travaux de réparation des malfaçons pour en arriver à une valeur nette des travaux de 75,891.88 $ (P-9).  Il ajoute que compte tenu que la demanderesse a payé 78,943.00 $ pour les travaux exécutés plus un acompte de 3,000.00 $, La Garantie remboursera la somme de 6,051.12 $

 

            L’annexe « 4 », jointe à la présente sentence arbitrale pour en faire partie intégrante, présente le tableau des coûts et de l’estimation des coûts des travaux effectués tel qu’établi selon l’entrepreneur (ventilation des coûts remise à Groupe Prothèque légal Inc.), selon l’inspecteur-conciliateur et selon Évaluations Burex.

 

            Groupe Prothèque légal Inc. et l’inspecteur-conciliateur arrivent sensiblement au même prix, 97,227.84 $ et 96,564.43 $ alors que Burex évalue ces travaux à 72,400.00 $.

 

            En début d’audition, les parties ont fait les admissions suivantes, savoir :

 

S                   le contrat d’entreprise est fait pour la somme de 147,162.98 $, toutes taxes incluses ;

 

S                   la demanderesse a versé un acompte initial de 3,000.00 $ ;

 

S                   la demanderesse a aussi payé 78,941.32 $ en déboursés progressifs.

 

            Alors que la demanderesse demandait l’établissement de mesures intérimaires conservatoires pour pouvoir commencer à corriger les travaux, la défenderesse a fait les déclarations suivantes, savoir :

 

S                   La Garantie Habitation du Québec Inc. n’entend pas procéder aux travaux de correction des malfaçons ;

 

S                   La Garantie Habitation du Québec Inc. ne s’oppose pas à ce que la demanderesse fasse corriger et parachever les travaux et qu’elle accorde tous les contrats nécessaires à ces fins ;

 

S                   La Garantie Habitation du Québec Inc. s’engage, selon que la décision de l’arbitre imputera la responsabilité des travaux à La Garantie, à rembourser le coût de tels travaux à la demanderesse.

 

 

Décision

 

A)                La loi des parties

 

            Outre les clauses du « Contrat d’entreprise et Garantie obligatoire - Maison neuve » citées plus haut, il est utile de faire ressortir les points qui suivent :

 

“1.3 Implantation du bâtiment :  Le Bénéficiaire établira ou fera établir lui-même les lignes de démarcation de l’immeuble et l’implantation du bâtiment visé sur celui-ci. II fournira aussi toutes les informations utiles concernant les servitudes grevant l’immeuble.

 

...

 

4.4 Lois et règlements : ...

 

L’entrepreneur s’engage également à se conformer aux règles de l’art et garantit que les travaux seront exécutés conformément aux lois, règlements, codes et normes en vigueur.

 

...

 

4.9 Entretien des lieux : L’Entrepreneur doit, en tout temps, tenir les lieux propres et libres de toute accumulation de matériaux, de rebuts ou de déchets résultant des travaux ou de l’occupation des lieux.  À l’achèvement des travaux, l’Entrepreneur enlèvera immédiatement du bâtiment et de l’immeuble les débris de construction, les déchets, l’outillage et les matériaux en surplus de manière à laisser les lieux propres, ceci étant compris dans le prix du contrat.  (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage)

 

4.10 Défaut de l’Entrepreneur : Si l’Entrepreneur fait défaut de respecter ses obligations aux termes de la présente convention ou s’il contrevient, de quelque façon que ce soit aux dispositions du présent contrat, le Bénéficiaire ... peut demander ... l’application de la garantie, selon les dispositions prévues au présent contrat.

 

...

4.14 Préséance : Le présent contrat constitue la seule entente entre les parties et annule et résilie toute autre convention orale ou écrite qui aurait pu intervenir entre les parties relativement au même objet.”

 

            Aux termes du même contrat, La Garantie Habitation du Québec Inc. s’est portée caution des obligations légales et contractuelles de l’entrepreneur en construction.  Ce contrat, du type du contrat de cautionnement par lequel La Garantie garantit l’exécution des travaux convenus par l’entrepreneur, est à la fois un cautionnement d’exécution garantissant la complète exécution des travaux et un cautionnement contre les malfaçons garantissant la qualité des travaux exécutés.

 

            Ce contrat de cautionnement est aussi un contrat intervenu en marge d’un autre contrat.  Il est un accessoire au contrat principal, le contrat de construction, fait au bénéfice d’une tierce partie, le propriétaire, qui n’y intervient pas.

 

            C’est aussi un contrat conditionnel et limitatif en ce que la caution indique explicitement dans quelles conditions s’ouvriront les garanties qu’elle offre et quelles sont ces garanties.

 

            À cet égard, il est utile de reproduire certaines des clauses du contrat de garantie qui régissent la présente affaire.  Elles appartiennent toutes à la section 6.0 « Garantie » du contrat  :

 

“6.4 COUVERTURE DE LA GARANTIE :

 

6.4.1 La garantie d’un plan dans les cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles AVANT LA RÉCEPTION du bâtiment couvre :

 

...

 

            6.4.1.2 Dans le cas d’un contrat dentreprise :

 

                        6.4.1.2.1 Soit les acomptes versés par le bénéficiaire à la condition quil n’y ait pas denrichissement injustifié de ce dernier.

 

                        6.4.1.2.2 Soit le parachèvement des travaux lorsquune entente à cet effet intervient avec l’administrateur.

 

6.4.1.3 Le relogement, le déménagement et lentreposage des biens du bénéficiaire dans les cas suivants :

 

                        6.4.1.3.1 Lorsque le bénéficiaire ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec lentrepreneur à moins que les acomptes ne soient remboursés.

 

                        6.4.1.3.2 Lorsque le bénéficiaire ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec lentrepreneur afin de permettre à l’administrateur de parachever les travaux.

 

...

 

6.4.2 La garantie dans le cas de manquement de lentrepreneur à ses obligations légales on contractuelles APRÈS LA RÉCEPTION du bâtiment couvre :

 

...

 

6.4.2.2            La réparation des vices et malfaçons apparents visés à l’article 2111 du Code civil et dénoncés par écrit au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n’a pas emménagé, dans les trois jours qui suivent la réception.

 

6.4,2.3            La réparation des malfaçons existantes ou non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des malfaçons.

 

...

 

            6.4.2.5 ...

 

Le défaut de se conformer aux règles de l’art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment notamment celles contenues au code national du bâtiment du Canada au code Canadien de l’électricité ou au code de plomberie constitue une malfaçon sauf s’il ne porte pas atteinte ou n’est pas de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à  lutilisation du bâtiment.

 

...

 

6.6       LES LIMITES DE LA GARANTIE :

 

6.6.1   La garantie relative à une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée et non détenue en copropriété divise est limitée par adresse aux montants suivants :

 

6.6.1.1            Pour les acomptes, 30 000 $.

 

6.6.1.2            Pour la protection a Iégard du relogement, du déménagement et de l’entreposage des biens du bénéficiaire, sur présentation des pièces justificatives et à la condition qu’il n’y ait pas enrichissement injustifié du bénéficiaire, 5 000 $, soit :

 

6.6.1.2.1 Le remboursement du coût réel raisonnable engagé pour le démé­nagement et l’entreposage.

 

6.6.1.2.2 Le remboursement du coût réel raisonnable engagé pour le relogement comprenant gîte et couvert sans toutefois dépasser, sur une base quotidienne :

 

                                    • Pour 1 personne                   75 $

 

                        ...

 

6.6.1.3 Pour le parachèvement et la réparation des vices et malfaçons, le montant inscrit au contrat de vente ou d’entreprise (contrats préliminaires) sans jamais toutefois excéder 200 000 $.

 

...

 

6.7       EXCLUSIONS DE LA GARANTIE

 

Sont EXCLUS de la garantie :

 

...

 

6.7.9 Les espaces de stationnement et les locaux dentreposage situés à lextérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment tel les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain.

 

...

 

6.9 RÉCLAMATION

 

...

6.9.7   À défaut par l’entrepreneur de rembourser le bénéficiaire, de parachever ou de corriger les travaux et en labsence de recours à la médiation ou de contestation en arbitrage de la décision de ladministrateur par lune des parties, ladministrateur fait le remboursement ou prend en charge le parachèvement ou les corrections dans le délai convenu avec le bénéficiaire et procède notamment, le cas échéant, à la préparation d’un devis correctif, à un appel doffres, au choix des entrepreneurs et à la surveillance des travaux.

 

...

 

6.13 CONDITIONS DIVERSES

 

6.13.1 La signature de lentrepreneur doit être apposée sur la dernière page des doubles du contrat préliminaire et de garantie obligatoire - maison neuve à la suite de toutes les stipulations.

 

6.13.2 La signature apposée par lentrepreneur lie l’administrateur.”

 

            Toutes ces clauses du contrat sont la reproduction intégrale, mutatis mutandis, d’extraits du Règlement qui oblige cette intégralité.  Car le Règlement s’inscrit dans la lignée des lois visant la protection du consommateur.

 

 

A)                Analyse

 

            La demande de réclamation de la demanderesse inclut à la fois des travaux de correction de malfaçons et des travaux de parachèvement.  Il y a des travaux de correction de malfaçons que La Garantie accepte de prendre en considération ; il y a des travaux de correction de malfaçons que La Garantie n’accepte pas de prendre en considération ; et il y a des travaux de parachèvement que La Garantie n’accepte pas de prendre en considération.

 

            En fait, il n’y a aucune entente entre La Garantie et la demanderesse quant au parachèvement des travaux.

 

 

1.         Les travaux

 

            a)         Travaux pris en considération

 

            Les travaux de correction des malfaçons que La Garantie accepte de prendre en considération ont été admis lors de l’audition et/ou lors de la visite des lieux.  Le tableau qui suit énumère la liste de ces malfaçons.  Le coût de ces travaux de correction apparaissant dans la dernière colonne est expliqué plus bas.

 

 

            Le Tribunal d’arbitrage donne donc acte aux parties de la décision de l’inspecteur- conciliateur de prendre en considération les travaux de correction de malfaçons y énumérés.

 

            Par ailleurs, la décision de La Garantie d’abandonner à la demanderesse l’exécution des travaux de correction des malfaçons impose de quantifier la valeur de ces travaux.

 

            Les montants sans « * » sont des montants soumis par la demanderesse que la défenderesse a admis lors de l’audition et/ou lors de la visite des lieux.  Ils totalisent

6,468.50 $

 

            Les montants avec 1 « * » sont des montants soumis par la défenderesse et à l’égard desquels la demanderesse n’en a pas proposé.  Ils totalisent            4,782.00 $

            Quant au montant de 360.00 $ (point # 2 du 16-07-01), il est soumis et admis par la défenderesse bien que la demanderesse propose un montant moindre.          360.00 $

 

            Deux méthodes de correction du niveau des fenêtres du sous-sol (point # 6 du 16‑07-01) s’opposent.  La défenderesse propose un dégagement des solives de plancher

alors que la demanderesse exige l’abaissement des fenêtres en sciant le béton du solage.  La défenderesse allègue que la demanderesse a déjà accepté la solution du dégagement des solives.  Mais c’est à la condition que la défenderesse s’occupe de toute la finition du plafond du sous-sol pour harmoniser le tout.  Devant le refus de la défenderesse d’assumer quelque travail de correction ou de parachèvement, la demanderesse insiste pour qu’on ajuste le niveau des fenêtres.  Le Tribunal d’arbitrage abonde dans le sens de la correction du niveau des fenêtres.  En effet, la visite des lieux a permis de constater que l’ampleur du dégagement dans la solution proposée par la défenderesse serait lourde esthétiquement dans un sous-sol.  La solution et le coût soumis par la défenderesse sont donc retenus.   584.00 $

 

            La demande de remplacement des lucarnes installées par des lucarnes aux dimensions spécifiées aux plans est acceptée par la défenderesse.  Le différend se situe au niveau du prix soumis.  Alors que la défenderesse estime le coût de remplacement et des travaux connexes à 4,552.00 $, la demanderesse soumet plutôt un prix de 5,500.00 $ et ajoute 680.00 $ pour le remplacement du bardeau.  Tenant en considération que le coût des lucarnes déjà installées est estimé par la défenderesse à 3,024.00 $ (R-11), il apparaît au Tribunal d’arbitrage que le prix de 5,500.00 $ est le plus près de la réalité pour l’ensemble des achats et travaux requis à cet égard.  Ce prix est retenu.            5,500.00 $

 

            Par ailleurs, tel qu’indiqué dans la décision de l’inspecteur-conciliateur du 22 août 2001 (R-12), la demanderesse devra remettre à la défenderesse les lucarnes non conformes récupérées à la suite de leur remplacement.

           

            Reste à traiter des deux derniers items à ce chapitre : « supports de planchers » et « bande de protection de débord de toit » que le Tribunal choisit de traiter ensemble pour le motif qui apparaît ci-après.

 

            La défenderesse accepte de prendre en considération la question des supports de planchers.  Toutefois, elle n’accepte pas l’idée d’enlever et de refaire complètement les pontages.  Elle propose plutôt un sablage ou la pose d’une doublure et le remplacement de panneaux “là où aucune autre solution n’est possible” (R-3) et soumet un prix de 2,890.00 $ pour le tout.

 

            La demanderesse soumet un prix de 3,196.00 $ pour le remplacement complet du pontage de bois du rez-de-chaussée et de 1,820.00 $ pour celui de l’étage.  L’expert de la demanderesse soumet que le remplacement rencontre deux obligations : d’abord dégager l’espace pour l’installation des poutrelles, pour ce qui est du plancher du rez-de-chaussée et, dans les deux cas, le remplacement des matériaux exposés aux intempéries et fortement endommagés.

 

            Lors de son témoignage, la demanderesse elle-même a représenté que les plans exigent que les supports de planchers soient construits en feuilles de contre-plaqué de ”.  Or le pontage est construit en panneaux de bois composite : de l’Aspenite.  La visite des lieux a d’ailleurs permis à l’arbitre de constater l’état d’endommagement du pontage de bois.  Et l’examen des photos montrant de grandes mares d’eau stagnante imbibant le bois permet d’évaluer l’état d’endommagement de ces matériaux.  Le Tribunal retient donc la solution et les prix proposés par la demanderesse pour le remplacement des supports de planchers, savoir :

remplacement complet du pontage de bois du plancher du rez-de-chaussée  3,196.00 $

remplacement complet du pontage de bois du plancher de l’étage       1,820.00 $

 

            La défenderesse accepte l’installation d’une bande de protection de débord de toit qui est manquante à la toiture de la pièce en décroché à l’arrière, celle abritant la cuisinette, et soumet un prix de 920.00 $ à cet égard.

 

            La demanderesse soumet un prix de 2,008.00 $ pour l’installation d’une membrane de protection sur tout le pourtour de la toiture du bâtiment

 

            Selon le Code national du bâtiment, la bordure de protection n’est pas requise ailleurs qu’au toit du décroché.  Mais, fait remarquer la demanderesse lors de son témoignage, tout comme pour le pontage de bois des planchers, l’entrepreneur a construit le pontage de toiture avec de l’Aspenite plutôt qu’avec du contre-plaqué de ”, tel que spécifié aux plans.  Et avant que la bâtisse soit mise hors d’eau, l’Aspenite a été soumis aux intempéries.  Faut-il donc une membrane de protection comme solution de correction ou demander que le pontage de bois de la toiture soit démoli et remplacé ?  Le Tribunal d’arbitrage accepte ces arguments et retient donc la solution et le prix proposé par la demanderesse pour l’installation d’une bande de protection de débord de toit sur tout le pourtour de la toiture du bâtiment   2,008.00 $

 

            De tout ce qui précède, le coût des travaux de correction des malfaçons que la défenderesse a accepté de prendre en considération, complètement ou partiellement, totalise           24,388.50 $

 

 

            b)         Travaux refusés

 

            Les travaux de correction des malfaçons que La Garantie n’accepte pas de prendre en considération sont présentés dans le tableau qui suit.  Le coût de ces travaux de correction apparaissant dans la dernière colonne est expliqué plus bas.

 

            Le Tribunal d’arbitrage confirme la décision de l’inspecteur-conciliateur pour le refus de considérer certaines malfaçons, savoir : l’abaissement du niveau du terrain, les correctifs pour les murs hors niveau, la reconstruction des murets pour la ligne du plafond à l’étage et la modification des semelles pour les colonnes structurales, pour les motifs invoqués par l’inspecteur-conciliateur.

 

            Restent les questions relatives aux cloisons portantes et à l’évacuation du remblai excédentaire.

 

            Bien que l’inspecteur-conciliateur ait accepté de prendre en considération la question de la cloison portante arrière sans protection, le Tribunal a choisi de considérer les trois demandes de la demanderesse d’une seule volée, pour une question de coût.  Le Tribunal d’arbitrage donne donc acte aux partie de telle acceptation.

 

            D’abord refusée par l’inspecteur-conciliateur, la question de la cloison centrale sans pellicule plastique de protection a été constatée par ce dernier lors de la visite des lieux et suite aux démonstrations de la défenderesse.  Cependant, l’inspecteur-conciliateur a omis de modifier sa décision.  Le Tribunal d’arbitrage déclare donc mal fondée la décision de l’inspecteur-conciliateur quant à la cloison centrale sans pellicule plastique et la modifie pour qu’elle devienne acceptée.

 

            L’inspecteur-conciliateur a refusé de considérer la question de l’absence d’entremise à la cloison centrale au motif qu’il s’agit là de travaux à parachever.  Qu’il manque des entremises sur cette seule cloison alors que partout ailleurs elles sont installées ne constitue pas un travail à parachever mais plutôt un travail déficient.  D’autant plus que, comme l’affirme la demanderesse sans être contredite à cet égard, tous les travaux de structure ont été payés.  Le Tribunal d’arbitrage déclare donc mal fondée la décision de l’inspecteur-conciliateur quant à l’absence d’entremise à la cloison centrale et la modifie pour qu’elle devienne acceptée.

 

            L’évacuation du remblai excédentaire est une déficience qui a d’abord été constatée par l’inspecteur-conciliateur qui a refusé de la considérer au motif que Groupe Prothèque légal Inc. lui a confirmé “qu’aucune somme ne fut déboursée pour ce travail”.  Il s’est plus tard ravisé et a déclaré que ces travaux, des travaux de terrassement, étaient explicitement exclus du domaine de la garantie.  Le Tribunal d’arbitrage est en complet désaccord avec l’un ou l’autre des motifs invoqués par l’inspecteur-conciliateur.  Que le travail n’ait pas été payé par l’organisme de protection ne veut pas dire que le prix de ce travail n’ait pas déjà été inclus dans les montants payés par la demanderesse.  De plus, cette question de paiement doit venir dans un deuxième temps.  Pour le moment il s’agit de décider si le travail exécuté est bien fait ou mal fait et s’il doit être considéré ou refusé aux termes de la garantie.  D’autre part, il ne s’agit pas de travaux de terrassement.  D’ailleurs, pour bien qualifier le problème, ce n’est pas de remblai dont il faut parler ici mais bien plutôt de déblai.  Du déblai de l’excavation que l’entrepreneur s’est engagé contractuellement à évacuer :

 

“4.9 Entretien des lieux : L’Entrepreneur doit, en tout temps, tenir les lieux propres et libres de toute accumulation de matériaux, de rebuts ou de déchets résultant des travaux ou de l’occupation des lieux.  À l’achèvement des travaux, l’Entrepreneur enlèvera immédiatement du bâtiment et de l’immeuble les débris de construction, les déchets, l’outillage et les matériaux en surplus de manière à laisser les lieux propres, ceci étant compris dans le prix du contrat.” (Le soulignement est du Tribunal d’arbitrage)

 

            Cette décision de l’inspecteur-conciliateur est mal fondée et le Tribunal d’arbitrage la modifie pour qu’elle devienne acceptée.

 

            La décision de La Garantie d’abandonner à la demanderesse l’exécution de ces travaux de correction des malfaçons impose aussi de quantifier leur valeur.

 

            La défenderesse n’a pas soumis de prix pour la réparation des malfaçons relatives aux cloisons portantes sinon un prix de 140.00 $ pour la réparation accepté de la cloison laissée sans protection.  Par ailleurs le prix global soumis par la demanderesse pour l’ensemble des ces travaux n’a pas été contesté.  Ce prix sera donc retenu      1,101.95 $

 

            De même, la défenderesse n’a soumis aucun prix pour l’évacuation du déblai d’excavation.  La demanderesse a soumis un prix de 1,424.00 $ pour l’ensemble des travaux d’évacuation du déblai et d’abaissement du niveau du terrain, item refusé par l’inspecteur-conciliateur.  Le Tribunal d’arbitrage choisit donc de diviser ce prix soumis en deux.  Le montant retenu est 712.00 $

 

            Le coût des travaux de correction des malfaçons que la défenderesse n’a pas accepté de prendre en considération, mais à l’égard desquels le Tribunal d’arbitrage a modifié la décision de l’inspecteur-conciliateur, totalise  1,813.95 $

 

 

            c)         Travaux dits de parachèvement

 

            Quant aux points que l’inspecteur-conciliateur a considérés comme des travaux de parachèvement et que La Garantie a en conséquence refusé de prendre en considération, le tableau qui suit en dresse la liste.

 

            L’inspecteur-conciliateur a refusé de prendre en considération les travaux de contreventement des solives de plancher, du support de plancher sous le foyer et de l’aménagement du puits de la cheminée au motif qu’il s’agit de travaux de parachèvement.  Le Tribunal n’est pas d’accord avec l’interprétation de l’inspecteur-conciliateur.  Cependant, le demanderesse n’a soumis aucun prix pour l’exécution de ces travaux.  Comme si elle se rendait à la décision de l’inspecteur-conciliateur.  En conséquence, et compte tenu des décisions prises en l’instance, le Tribunal d’arbitrage ne voit aucune utilité à changer une décision à l’égard de laquelle il  ne pourrait accoler un prix pour faire effectuer le travail.  Ces décisions sont donc maintenues.

 

            Par ailleurs, le Tribunal d’arbitrage est en complet accord avec la décision de l’inspecteur-conciliateur relativement au parachèvement de l’ensemble des travaux puisqu’aucune entente n’est intervenue à cet égard avec la demanderesse.  L’aménagement des margelles non installées et le remplacement de 5 pilastres au patio arrière entrent dans la même catégorie.  Sur cette dernière question, il faut dire que seules les formes des pilastres, les Sonotubes, sont installées.  Il sera facile de les remplacer lors de l’excavation du remblai à remplacer autour du bâtiment et ce sans travail supplémentaire.  Ces décisions sont donc maintenues.

 

            Le Tribunal d’arbitrage ne partage cependant pas l’opinion de l’inspecteur-conciliateur au sujet de la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton.  Encore ici, le travail d’installation des panneaux est terminé et le travail est mal fait.

            Cette décision de l’inspecteur-conciliateur est mal fondée et le Tribunal d’arbitrage l’infirme et la modifie pour que la finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton soit un point accepté.

 

            Étant maintenant une question de malfaçon, la décision de La Garantie d’abandonner à la demanderesse l’exécution des travaux de correction des malfaçons impose aussi de quantifier la valeur des travaux de finition des joints.

 

            La défenderesse n’a pas soumis de prix pour cette réparation.  Le prix soumis par la demanderesse pour ce travail n’est pas contesté.  Le prix soumis sera donc retenu

690.00 $

 

            Enfin, dans une lettre transmise le 21 novembre 2001 (P-27) suite à la production du rapport d’inspection supplémentaire de l’inspecteur-conciliateur daté du 19 novembre 2001, le procureur de la demanderesse y indique que l’évaluation donnée pour les travaux de correction de certaines déficiences a déjà été faite par l’expert de la demanderesse et en conséquence est contestée.  Le Tribunal d’arbitrage a pris en considération ces questions dans ce qui précède.  Cependant, le procureur de la demanderesse rajoute de nouvelles demandes de réclamation qui n’ont jamais été dénoncées antérieurement.  Ces demandes sont irrecevables pour une question de dénonciation en temps opportun.  D’un autre coté, un prix global est soumis pour ces travaux qui ne permettrait pas au Tribunal d’arbitrage d’évaluer chacun des items à considérer.  La demanderesse ayant choisit d’en faire une question globale, c’est donc globalement que ces demandes seraient rejetées si le Tribunal d’arbitrage décidait de les considérer.

 

            En cours d’audition, il a été admis que les prix soumis par la défenderesse comprenaient le coût des conditions générales, l’administration et les profits alors que ces  coûts n’étaient pas comptabilisés dans les prix soumis par la demanderesse.  Les prix soumis ne sont pas contestés par la défenderesse.  Le Tribunal rajoute donc la somme de 4,775.00 $ au titre des conditions générales tel que demandé par la demanderesse.  De même, le Tribunal d’arbitrage soustrait la somme de 579.14 $ au titre du crédit pour des matériaux entreposés. Le tableau de l’annexe «3» indique ces montants.

 

            De tout ce qui précède, le coût des travaux de correction des malfaçons acceptés, plus les conditions générales et moins le crédit pour matériaux entreposés s’élève à 31,088.31 $.  De ce montant, 4,812.00 $ sont des montant soumis par la défenderesse et 26,276.31 $ proviennent de prix soumis par la demanderesse auxquels il faut ajouter 10 % pour administration et 10 % pour profit soit 5,518.02 $.

 

            Procédant maintenant à rajouter les taxes (TPS et TVQ) à la somme obtenue, soit 5,500.10 $, on obtient que le coût total des travaux de correction des malfaçons s’élève à la somme de 42,102.43 $.

            Mais ces travaux de correction des malfaçons doivent-ils être exécutés ?

 

            Non, répond La Garantie, si elle choisit, comme le texte législatif lui en offre la possibilité, de rembourser les acomptes ; et pourvu, dit-encore La Garantie, qu’il n’y ait pas d’enrichissement injustifié du bénéficiaire.

 

            Et La Garantie suggère la méthode de calcul suivante :

 

            valeur des travaux exécutés - coût de réparation des malfaçons = valeur nette des travaux

et

            total des acomptes - valeur nette des travaux = remboursement dû.

 

            C’est en appliquant cette méthode de calcul que La Garantie a pris la décision rendue le 22 août 2001 (R-12).  Cette méthode offre l’avantage de tenir compte de toutes les situations possibles, savoir : cas où les acomptes versés sont supérieurs à la valeur nette des travaux exécutés, cas où ils sont inférieurs à la valeur nette des travaux et cas où il sont équivalents.

 

            Quelle est donc la valeur nette des travaux exécutés ?

 

            d)         Valeur nette des travaux

 

            Rappelons que le contrat a été conclu pour la somme de 147,162.98 $, toutes taxes comprises et qu’il est admis que la demanderesse a versé des acomptes de 81,941.32 $.

 

            Du « Tableau des bons de commandes » dressé par Groupe Prothèque légal Inc. (R-7), on tire les données suivantes, savoir :

 

•           la ventilation du prix du contrat fournie par Rénovatek à Groupe Prothèque légal Inc. totalise 147,173.34 $, toutes taxes comprises.  Ce montant équivaut, à 10 $ près, au prix du contrat ;

 

•           les trois (3) derniers postes de ce tableau indiquent que Rénovatek a imputé 2,608.00 $ (hors taxes) pour la « gérance de projet » et 4,596.00 $ (hors taxes) pour « profit et administration » mais n’a rien prévu au poste « commission sur vente ».  L’addition de ces deux (2) montants majorés des taxes donne 8,280.65 $ ;

 

•           la ventilation des prix établie par Groupe Prothèque légal Inc. totalise 148,477.70 $, toutes taxes comprises.  Les prix composant cette colonne sont de deux ordres.  Si une ou des factures ont été soumises pour ce poste budgétaire, le prix indiqué est le prix réel payé ou à payer, toutes taxes comprises.  Si aucune facture n’a encore été soumise, le prix indiqué est celui soumis par Rénovatek majoré des taxes ;

•           aux trois derniers postes, on note que Groupe Prothèque légal Inc. n’a rien imputé aux postes « gérance de projet » et « profit et administration » et a imputé la somme de 2,875.63 $ au poste « commission sur vente ».  Ce montant a été payé à Rénovatek ;

 

•           si l’on rajoute 8,280.65 $ à ces montants payés et à payer, au titre de gérance de projet, profit et administration, le projet, au stade ou il en est actuellement, s’avère déficitaire de 9,595.37 $ ;

 

•           pour chacun des postes budgétaires pour lesquels des montants ont été payés, le montant payé défonce le prix budgétaire estimé par Rénovatek à une exception près au poste « portes et fenêtres extérieures » où l’on note que seulement 371.54 $ ont été payés.  Mais il faut se rappeler que, sauf pour les fenêtres du sous-sol, les portes et fenêtres ont été achetées par la demanderesse lors de la défection de Rénovatek.

 

            Le tableau « Coûts et estimation des coûts des travaux effectués » de l’annexe « 4 », jointe à la présente sentence arbitrale pour en faire partie intégrante, présente les coûts des travaux effectués tel qu’estimés par Rénovatek et par Groupe Prothèque légal Inc., à partir de (R-7), par l’inspecteur-conciliateur (P-9 et R-12) et par Burex (P-18).  Les montants entre parenthèses de la colonne « Prothèque légal » sont réels alors que les autres sont estimés.  Les coûts des travaux estimés par l’inspecteur-conciliateur sont sensiblement alignés sur ceux donnés par Groupe Prothèque légal Inc..  Par contre, les coûts estimés par Burex sont alignés sur la ventilation des prix donnée par Rénovatek.  L’inspecteur-conciliateur estime la valeur des travaux faits à 96,561.43 $, toutes taxes comprises, tandis que Burex les estime à 83,728.10 $.

 

            Rappelons que la différence de prix entre ceux affichés par Rénovatek et ceux affichés par Groupe Prothèque légal Inc. vient en premier lieu de la majoration pour taxes et en second lieu du prix réellement payé versus le prix estimé.  C’est ce qui explique d’abord la différence de prix entre ceux proposés par l’inspecteur-conciliateur et ceux proposés par Burex.

 

            Mais la différence importante origine de la décision de Burex de ne pas inclure les frais de notaire, la prime payée à La Garantie, la prime payée à Groupe Prothèque légal Inc., la commission sur vente et les frais de gérance.  Ces deux opinions s’opposent.

 

            Le Tribunal d’arbitrage est d’opinion que la méthode de calcul de l’inspecteur-conciliateur est erronée.   En effet, pour connaître la valeur des travaux, il faut d’abord se référer au contrat et à la ventilation du prix du contrat donnée par Rénovatek.  S’il en coûte à l’entrepreneur plus cher que ce qu’il a estimé pour la construction, il devra en assumer la perte.  Et c’est ce qui apparaît des deux tableaux R-7 et annexe « 4 ».  Ce n’est aussi que s’il reste des argents, une fois tous les coûts de la construction payés, que l’entrepreneur pourra couvrir les coûts des primes, de commission sur vente et les frais de gérance et d’administration.  S’il reste de l’argent une fois les coûts fixes payés, on pourra parler de profit.  C’est pourquoi le Tribunal d’arbitrage privilégie la méthode employée par Burex.

 

            Burex a également retranché les honoraires du notaire et avec raison puisque l’entrepreneur construisait sur un terrain appartenant à la demanderesse.  En fait cette transaction s’est effectuée le 4 avril 2001,  la journée précédent la signature du contrat ; et l’annexe au contrat du 5 avril 2001 indique expressément que ce contrat exclut les frais de notaire.

 

            Du prix total obtenu par Burex, il faut également retrancher la somme de 650.00 $ plus taxes au titre des frais d’arpentage puisque ces frais étaient à la charge de la demanderesse : “le Bénéficiaire établira ou fera établir lui-même les lignes de démarcation de l’immeuble et l’implantation du bâtiment visé sur celui-ci. II fournira aussi toutes les informations utiles concernant les servitudes grevant l’immeuble”.

 

            Le Tribunal d’arbitrage en arrive à évaluer le coût des travaux exécutés à 82,530.44 $.

 

            Reprenant la méthode de calcul proposée par La Garantie, on obtient :

 

            82,530.44 $ - 42,102.43 $ = 40,428.01 $

et

            81,941.32 $ - 40,428.01 $ = 41,513.31 $

 

            Le remboursement serait donc de 41,513.31 $.  Mais qu’en est-il de la protection des acomptes limitée à 30,000.00 $ par le Règlement (art. 14) ?

 

            En étudiant l’économie générale du texte réglementaire et du contrat, le Tribunal d’arbitrage est d’avis que ceux-ci escamotent un pan complet de la réalité contractuelle.

            En effet, lorsqu’un litige survient après la réception des travaux, les textes prévoient le cas de parachèvement des travaux et celui de l’exécution des travaux de réparations des malfaçons et des vices de construction.  Lorsqu’un litige survient avant la réception des travaux, ils prévoient le parachèvement des travaux ou le remboursement des acomptes.  Mais alors il n’y est nullement question des travaux de réparation des malfaçons et des vices de construction.

 

            En se plaçant dans un cas limite, on se rend compte de cet escamotage. 

 

            Envisageons les cas où le litige survient au lendemain de la réception des travaux.  L’article 6.4.2 du contrat prévoit l’exécution de tous les travaux requis.  Il n’est pas question de relogement puisque s’il y a eu réception c’est que le bâtiment est habitable.

            Si le litige survenait le jour précédant la date où la réception devait avoir lieu et que pour ce motif la réception n’a pas lieu, alors l’administrateur pourrait au choix rembourser les acomptes ou parachever les travaux. Ici encore, il ne semble pas qu’il y aurait des difficultés.

 

            Et si le litige survient alors que les travaux ne sont pas débutés, l’article 6.4.1 indique que la solution sera le remboursement des acomptes ou le parachèvement des travaux selon le choix de la caution.  Dans ce cas, le choix s’impose facilement.

 

            Mais qu’advient-il lorsqu’on se situe dans un cas comme celui en l’instance où les travaux sont si avancés lorsque survient le litige qu’il n’est pas intéressant pour l’administrateur de s’occuper du parachèvement des travaux et que le remboursement des acomptes résulte en une injustice ou en un appauvrissement injustifié du bénéficiaire.

 

            Le Tribunal d’arbitrage est d’opinion que le Règlement aurait dû envisager une telle éventualité et prévoir un mécanisme de correction des malfaçons.

 

            Lors de son argumentation, le procureur de la demanderesse a demandé au Tribunal d’arbitrage de faire appel aux règles de l’équité lorsque les circonstances le justifieront, conformément à l’article 116 du Règlement.  Le Tribunal d’arbitrage croit que s’il est un cas où ces règles devaient s’appliquer c’est celui-ci.

 

            La garantie devra donc rembourser la somme de 41,513.31 $ à la demanderesse pour l’exécution des travaux de réparation des malfaçons et des vices de construction.

 

            Par ailleurs, le Tribunal d’arbitrage croit devoir faire de nouveau appel aux règles de l’équité pour traiter de la question des intérêts.  La demanderesse n’a pas demandé que des intérêts lui soient payés sur le montant qui précède.  Et pour cause.  Dans un premier temps elle demande la réparation des malfaçons et non un remboursement des acomptes.  Dans un deuxième temps, elles était en droit de s’attendre à ce que ce litige connaisse un dénouement beaucoup plus rapide.  En ceci, point de reproche à qui que ce soit ; seulement une constatation.

 

            Si le Règlement et le contrat couvrent le remboursement des acomptes “à la condition qu’il n’y ait pas d’enrichissement injustifié” du bénéficiaire, il ne faudrait pas non plus que le remboursement des acomptes occasionne un appauvrissement injustifié du bénéficiaire ou encore un enrichissement de l’administrateur.  En conséquence, le Tribunal d’arbitrage accorde un intérêt égal au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec.  Et comme l’inspecteur-conciliateur a déposé son dernier rapport supplémentaire le 19 novembre 2001, le Tribunal d’arbitrage estime que c’est à compter de cette date que les intérêts doivent être calculés.

 

2.         Le relogement, le déménagement et l’entreposage des biens

 

            D’abord fixée au 22 juin 2001, la demanderesse témoigne que la date de fin des travaux a ultérieurement été reportée au 30 juin suivant.  Et, à la date d’audition, l’intérieur du bâtiment n’en était qu’à l’ossature de bois.

 

            La défenderesse oppose un fin de non recevoir aux demandes de la demanderesse à l’égard du relogement, du déménagement et de l’entreposage d’une partie de ses biens à cause de l’impossibilité de prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l’entrepreneur pour le motif énoncé à l’article 6.4.1.3.1 du contrat.

 

            Pour les mêmes motifs que ceux exprimés précédemment, le Tribunal d’arbitrage estime que la garantie doit couvrir le relogement, le déménagement et l’entreposage des biens du bénéficiaire pour permettre à ce dernier de parachever les travaux.

 

            Les frais de déménagement au montant de 200.00 $ sont acceptés pour les motifs exprimés par la demanderesse et cités plus haut.  De même pour les frais d’entreposage de meubles au montant de 600.00 $.  Quant aux frais de téléphonie cellulaire au montant de 587.35 $, le Tribunal d’arbitrage estime qu’ils sont couverts par l’article 6.6.1.2.2 qui doit être lu comme étant explicatif et non limitatif.

 

            Les frais de loyer réclamés au montant de 2,100.00 $ et les frais d’intérêts sur le montant du prêt dégagé au montant de 2,286.38 $ doivent être considérés en même temps.  Si le bâtiment dont il est ici question avait été prêt et habitable dès le mois de juillet, la demanderesse aurait eu à payer le remboursement de l’emprunt hypothécaire qui est assimilable au loyer.  En conséquence le montant de 2,286.38 $ est refusé.  Mais d’un autre coté, le loyer ne doit pas être payé deux fois.  Le montant de 2,100,00 $ est accepté.

 

            Pour les mêmes motifs d’équité que précédemment, le Tribunal d’arbitrage estime devoir parfaire la réclamation de la demanderesse en y ajoutant les frais d’entreposage des meubles pour le mois de janvier : 100.00 $ ; et le coût du loyer pour le mois de janvier : 350.00 $.

 

            La somme de ces montant totalise 3,937.35 $.  Comme les montants composant cette somme sont inférieurs aux limites imposées aux articles 6.6.1.2 et 6.6.1.2.2 du contrat, la défenderesse devra rembourser la dite somme avec un intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date où chacun des montants constituant cette somme ont été payés.

 

 

3.         Les frais d’experts

            Les rapports d’expertise rédigés par Coallier, Sasseville et associés et par Évaluations Burex ont non seulement été utiles au Tribunal d’arbitrage mais il ont aussi servi à l’inspecteur-conciliateur pour mener ses inspections.  Ces frais d’expertise de mêmes que les frais engagés pour le témoignage de Richard Tanguay sont en conséquence acceptés.  Les frais engagés pour le témoignage de Jean-Paul Gendron sont refusé au motif que l’étude commandée à ce dernier n’a été d’aucune utilité pour le Tribunal d’arbitrage.

 

            Les frais d’experts et d’expertises totalisent 2,945.81 $ que la défenderesse devra rembourser avec un intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à

l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date où chacun des montants constituant cette somme ont été payés.

 

 

4.         Les frais d’arbitrage

 

            Conformément au Règlement, les frais d’arbitrage sont à la charge de l’administrateur.

 

 

 

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE:

 

 

DONNE ACTE aux parties de la décision de l’inspecteur-conciliateur de prendre en considération les travaux de correction des malfaçons suivantes, savoir :

 

N^o                    DESCRIPTION

16-07-01

            1 c)      Cloison portante arrière au sous-sol - aucune protection

2          Support de la poutre d’acier supportant le plancher du RdeC

3          Protection (apprêt) de la poutre d’acier au sous-sol

4          Ancrage des solives à la poutre d’acier au plancher du RdeC

5          Enchevêtrures d’escalier au RdeC et à l’étage

6          Fenêtres du sous-sol

7          Pièces de bois du fascia de la toiture

8          Ancrage des solives de plancher du RdeC aux murs extérieurs avant

9          Supports de plancher

11        Support d’une ferme maîtresse entre la cuisine et la dînette (Voir # 3 du 02‑11-01 et # 7 du 19-11-01)

17        Membrane de débord de toit

 

13-08-01

1          Installation de la ferme de toit oubliée dans le garage

2          Installation de la solive de plancher manquante au plancher de l’étage

3          Réparation des panneaux de béton préfabriqués écorchés

4          Assurer un appui adéquat au panneau de béton préfabriqué à la gauche de la porte de garage (mur de fondation non suffisamment large)

5          Enlever le remblai autour de l’unité résidentielle et refaire avec un matériel approprié

7          Remplacer les puits de lumière par des puits de 22"x62"

8          Installer une bande de protection de débord de toit à la toiture de la pièce en décroché à l’arrière

9          Fournir et installer les panneaux vitrés scellés aux fenêtres du sous-sol

 

02-11-01

1          Équerre du balcon avant

2          Fermes de toit  (Profil des fermes de toit)

3          Installation d’un poteau sous ferme maîtresse

 

19-11-01

1          Manque de solives au plancher de la salle de bain (Voir # 11 du 02-11-01)

2          Position de la sablière des murs extérieurs

3          Ancrage des fermes de toiture

4          Manque d’étriers aux éléments structuraux

5          Deux poutrelles au sous-sol déficientes

6          Murs de la lucarne pas de niveau

7          Appui de la ferme maîtresse (Voir # 3 du 02-11-01 et # 11 du 16-07-01)

 

 

MAINTIENT, pour les mêmes motifs que ceux invoqués par l’inspecteur-conciliateur, la décision de l’inspecteur-conciliateur pour le refus de considérer certaines malfaçons, savoir :

 

N^o        DESCRIPTION

            16-07-01

            14        Margelles non installées (Voir # 8 du 02-11-01)

            15        Parachèvement des travaux

 

            02-11-01

            4          4.2 Abaisser le niveau du terrain

5          Correctifs pour les murs hors niveau

6          Reconstruire les murets pour la ligne du plafond (Voir # 8 du 19-11-01)

7          Modifier semelles pour les colonnes structurales

            8          Aménagement des margelles (Voir # 14 du 16-07-01)

            10        Remplacement de 5 pilastres au patio arrière

 

19-11-01

8          Ligne de plafond de l’étage (Voir # 6 du 02-11-01)

 

 

            MAINTIENT, bien que pour un motif différent, les décisions de l’inspecteur-conciliateur pour le refus de considérer certaines malfaçons, savoir :

 

N^o                    DESCRIPTION

16-07-01

10        Contreventement des solives de plancher

12        Support du plancher sous le foyer

13        Aménagement du puits de la cheminée

 

 

DÉCLARE mal fondées les décisions de l’inspecteur-conciliateur relativement à :

 

N^o        DESCRIPTION

16-07-01

1          Cloisons portantes au sous-sol

                        a) cloison centrale - absence d’entremise

b) cloison centrale - pellicule plastique

16        Remblai inadéquat (Voir # 4 du 02-11-01)

 

02-11-01

4          4.1 Évacuer le remblai excédentaire (voir # 16 du 16-07-01)

            9          Finition des joints des murs extérieurs en panneaux de béton

 

 

            MODIFIE les décisions de l’inspecteur-conciliateur relativement aux points 1 a), 1 b) et 16 de son rapport du 16 juillet 2001 et relativement aux points 4.1 et 9 de son rapport du 2 novembre 2001 pour qu’elles se lisent : “Par conséquent La Garantie accepte de prendre en considération ces travaux”.

 

ORDONNE à la demanderesse de remettre à la défenderesse les lucarnes non conformes aux spécifications récupérées à la suite de leur remplacement.

 

ORDONNE à la défenderesse de payer à la demanderesse la somme de 41,513.31 $ avec les intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter du 19 novembre 2001.

ORDONNE à la défenderesse de payer à la demanderesse la somme de 3,937.35 $ avec un intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date où chacun des montants constituant cette somme ont été payés.

 

ORDONNE à la défenderesse de payer à la demanderesse la somme de 2,945.81 $ avec un intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date où chacun des montants constituant cette somme ont été payés.

 

            LES FRAIS D’ARBITRAGE sont à la charge de l’administrateur

 

 

                                                                                                (S) ROBERT MASSON

                                                                                                _____________________________

                                                                                                Me ROBERT MASSON, ing., arb.

 

 

Me Julie Thérien

(Bernard, Brassard, avocats)

pour la demanderesse

 

Me Frédéric Birtz

pour la défenderesse

ANNEXE « 1 »

 

JOURNÉES D’AUDITION, PRÉSENCES ET TÉMOINS

 

 

 

 

9 octobre 2001 :        Conférence préparatoire ;   Me Julie Thérien, pour la demanderesse ;

                                    et visite des lieux ;                 Madame Francine Mainville, demanderesse ;

                                                                                    Me Frédéric Birtz, pour la défenderesse ;

                                                                                    Monsieur Sylvain Beausoleil, conciliateur pour la défenderesse ;

 

5 novembre 2001 :    Audition ;                                Pour les demandeurs :

                                                                                    Me Julie Thérien, pour la demanderesse ;

                                                                                    Madame Francine Mainville, demanderesse ;

'                                                                                                                                                                                                                                         Monsieur Richard Tanguay, expert ;

'                                                                                                                                                                                                                                         Monsieur Jean-Paul Gendron, expert ;

 

                                                                                    Pour la défenderesse :

                                                                                    Me Frédéric Birtz, pour la défenderesse ;

                                                                                    Monsieur Sylvain Beausoleil, conciliateur pour la défenderesse ;

 

 

NOTE : « » indique que cette personne a témoigné.

ANNEXE « 2 »

 

LISTE DES DOCUMENTS

 

 

 

 

A)        LISTE DES PIÈCES DÉPOSÉES PAR LA DEMANDERESSE

 

 

Pièce P-1 :     Demande d’arbitrage (29-08-01) ;

Pièce P-2 :     Confirmation d’enregistrement au Plan de garantie (17-05-01) ;

Pièce P-3 :     Rapport d’expert Coallier Sasseville & associées (06-07-01) ;

Pièce P-4 :     Addenda au rapport d’expert Coallier Sasseville & associées (09-07-01) ;

Pièce P-5 :     Dessins de coupes des murs SK-01 à SK-05 ;

Pièce P-6 :     Rapport de l’inspecteur-conciliateur (16-07-01) ;

Pièce P-7 :     Réponse de madame Mainville au rapport du conciliateur (20-07-01) ;

Pièce P-8 A : Soumission de Construction S. L., travaux de correction (20-08‑01) ;

Pièce P-8 B : Soumission de Construction S. L., travaux de parachèvement (20-08‑01) ;

Pièce P-9 :     Décision finale de l’inspecteur-conciliateur (22-08-01) ;

Pièce P-10 :  En liasse , contrat d’entreprise # 18362 (05-04-01), annexe “A”, attestation d’acompte et documents annexés par madame Mainville ;

Pièce P-11:   En liasse , contrat d’entreprise # 18365 (05 [19]-04-01) et document annexé par madame Mainville ;

Pièce P-12 :  En liasse , contrat d’entreprise # 18395 (19-04-01), annexe “coût du foyer” et document annexé par madame Mainville ;

Pièce P-13 :  Chèque recto-verso de 3000 $ (acompte) (05-04-01) ;

Pièce P-14 :  Relevé de compte, C. P. St-Timothée (période du 1 au 31 juillet 2001) ;

Pièce P-15 :  En liasse, reçus (loyers, frais de déménagement et d’entreposage) ;

Pièce P-16 :  Tableau des frais à jour au 09-10-01 (et pièces justificatives) ;

Pièce P-17 :  Avis d’arbitrage (07-09-01) ;

Pièce P-18 :  Rapport d’expert - Burex (21-09-01) ;

Pièce P-19 :  Rapport d’expert - Évaluation JPG Inc. (27-09-01) ;

Pièce P-20 :  Plans ;

Pièce P-21 :  Photos ;

Pièce P-22 :  Plans des poutrelles ;

Pièce P-23 :  Plans des fermes de toit ;

Pièce P-24 :  Plans de toiture ;

Pièce P-25 :  Photos ;

Pièce P-26 :  Plumitif du bureau du Surintendant des faillites ;

Pièce P-27 :  Lettre du 21 novembre 2001 et soumission re R-16 ;

 

 

B)        LISTE DES PIÈCES DÉPOSÉES PAR LA DÉFENDERESSE

 

Pièce R-1 :     En liasse, contrat d’entreprise # 18395 (19-04-01), annexe “A”, attestation d’acompte et certificat d’enregistrement ;

Pièce R-2 :     Mise en demeure (04-07-01) ;

Pièce R-3 :     Rapport de conciliation (16-07-01) ;

Pièce R-4 :     Réponse de madame Mainville (20-07-01) ;

Pièce R-5 :     En liasse, soumission de R. J. L. et soumission de Construction S. L. ;

Pièce R-6 :     Tableau des heures travaillées ;

Pièce R-7 :     Tableau des bons de commandes par Groupe Prothèque légal Inc. ;

Pièce R-8 :     État récapitulatif des factures ;

Pièce R-9 :     Estimation des travaux (14-08-01) ;

Pièce R-10 :  En liasse, pièces justificatives (factures et bon de commandes) ;

Pièce R-11:   Demande de soumission additionnelle (13-08-01) ;

Pièce R-12 :  Décision finale (22-08-01) ;

Pièce R-13 :  Réponse à l’avis d’arbitrage (12-09-01) ;

Pièce R-14 :  2^ième annexe au contrat ;

Pièce R-15 :  Décision complémentaire (2 novembre 2001) ;

Pièce R-16 :  Décision supplémentaire (19 novembre 2001) ;

Pièce R-17 :  Lettre du 27 novembre 2001 re R-16 et P-27.

 

ANNEXE « 3 »

 

Statut de la demande de réclamation

 

 

ANNEXE « 4 »

 

COÛTS ET ESTIMATION DES COÛTS DES TRAVAUX EFFECTUÉS

 

	Rénovatek	Prothèque légal	Q-H	Burex
Arpenteur	650.00 $	(747.66 $)	747.66 $	650.00 $
Excavation	3,750.00 $	(4,313.44 $)	4,658.51 $	3,750.00 $
Coffrage	2,900.00 $	2,512.62 $	2,512.52 $	2,900.00 $
Béton	6,000.00 $	4,555.00 $	7,315.58 $	6,000.00 $
Pompe à béton	800.00 $	(920.20 $)	920.20 $	800.00 $
Imperméabilisation	300.00 $	184.04 $	184.04 $	300.00 $
Poutres - solives - fermes de toit	6,500.00 $ 7,800.00 $	9,266.00 $ 7,847.86 $	7,847.94 $	6,500.00 $ 7,800.00 $
Menuiserie de charpente et main-d’oeuvre	7,500.00 $	8,626.88 $	9,521.20 $	7,500.00 $
Menuiserie	4,325.00 $	4,974.95 $
Panneaux de béton	25,950.00 $	33,953.94 $	33,953.94 $	25,950.00 $
Grue		906.98 $	906.98 $
Toiture	2,650.00 $	(3,045.16 $)	7,716.58 $	2,650.00 $
Fenêtres du sous-sol		(371.54 $)	371.54 $
Lucarnes			3,478.36 $
Portes et fenêtres	6,100.00 $	(6,644.99 $)		6,100.00 $
Plomberie	6,500.00 $	(2,242.99 $)	1,725.38 $	1,500.00 $
Matériaux divers			5,300.00 $
Notaire	250.00 $		287.56 $
Prime Q-H	840.00 $	1046.73 $	1,046.73 $
Prime Prothèque légal	1,905.00 $	2191.23 $	2,191.23 $
Commission		2,875.63 $	2,875.63 $
Gérance	2,608.00 $		2,999.85 $
Sous-total	87,328.00 $	78,941.86 $ (18,285.98 $)	96,561.43 $	72,400.00 $
Taxes	13,121.03 $			10,878.10 $
TOTAL	100,449.03 $	97,227.84 $	96,561.43 $	83,728.10 $