SENTENCE ARBITRALE

APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PROCÉDURES, ENTENDU LA PREUVE ET Les ARGUMENTS DES parties, le Tribunal d’arbitrage rend la dÉcision suivante:

1. FAITS ET PROCÉDURES

Le Bénéficiaire a signé la déclaration de copropriété divise le 4 février 2004 (pièce A-1) et a procédé à la réception des parties communes le 10 mai 2004 (pièce A-2).

Lors de la réception des parties communes, aucune réserve ne fut faite concernant les points en litige, soit les points 5, 6 et 7 de la décision de l’Adminsitrateur (pièce A-14).

Le 8 février 2005, le Bénéficiaire fit parvenir à l’Adminsitrateur une demande de réclamation (pièce A-10). En conséquence, une inspection des parties communes du bâtiment eut lieu les 29 mars et 15 avril 2005. La décision de l’Adminsitrateur fut rendue le 11 mai 2005 (pièce A-14).

Le 20 mai 2005, le Groupe d’Arbitrage et de Médiation sur Mesure reçut de l’Entrepreneur une demande d’arbitrage.

Le Tribunal d’arbitrage est saisi du litige opposant les parties et procéda à une visite des lieux ainsi qu’à l’audition de la cause, sur les lieux, le 3 février 2006.

2. Questions en litige

Est-ce que la décision de l’Adminsitrateur est bien fondée en faits et en droit quant aux points 5, 6 et 7 ?

3. Analyse et dÉcision

Point 5 : Porte d’entrée extérieure et porte d’entrée vitrée intérieure - entrée principale

Le Bénéficiaire demande à ce que la porte d’entrée vitrée intérieure soit réajustée. En effet, celle-ci n’est pas au niveau et, en conséquence, frotte sur le plancher lors de l’ouverture et de la fermeture de ladite porte.

Lors de la visite des lieux, la preuve a été faite que des marques à la partie supérieure, intérieure, de la porte vitrée et de son cadrage sont attribuables au fait que des pièces de monnaie de deux dollars (2,00 $) y ont été mises pour garder la porte ouverte. Un représentant de l’Entrepreneur, Michel Labonville, a témoigné à l’effet qu’il s’était présenté sur les lieux à deux (2) reprises dans le cadre d’appels de service placés par le Bénéficiaire afin de réajuster ladite porte, tel qu’il appert de la pièce E-1 en liasse, aux pages 5 et 6. Lors de sa deuxième visite, il a affirmé avoir vu des livreurs de meubles installer une pièce de deux dollars (2 $) afin de maintenir la porte d’entrée ouverte et de permettre le passage des meubles. Il s’agirait donc, selon son témoignage ainsi que selon ce qui a été démontré au Tribunal d’arbitrage lors de la visite des lieux, de la cause la plus probable du désajustement de ladite porte.

En conséquence, le Tribunal d’arbitrage accueille la demande d’arbitrage de l’Entrepreneur sur ce point et en ce que le désajustement de la porte vitrée résulte de la faute d’un tiers et ne peut être imputé à l’Entrepreneur.

En ce qui concerne la porte d’entrée extérieure, deux (2) points sont à considérer.

Le premier concerne le mécanisme de fermeture automatique de la porte. À cet égard, le représentant du Bénéficiaire a déclaré se désister de ce point lors de l’audition et de la visite des lieux car il appert que le problème fut corrigé et que le mécanisme de fermeture automatique de la porte fonctionne correctement. La demande d’arbitrage de l’Entrepreneur est donc accueillie sur ce point.

Le deuxième point concerne le coupe-froid au bas de ladite porte. Le coupe-froid consiste en un morceau de caoutchouc apposé au bas de la porte afin d’empêcher le froid de pénétrer dans le bâtiment. Cette pièce est mise à contribution à chaque ouverture et fermeture de porte et requiert, en conséquence, d’être remplacé régulièrement. Il s’agit, en conséquence, d’un problème d’entretien pour lequel l’Entrepreneur ne peut être tenu responsable. La demande d’arbitrage de l’Entrepreneur est donc accueillie sur ce point.

Point 6 : Balcon de béton avant et rampe d’accès derrière le bâtiment de l’unité 2501

Le Bénéficiaire allègue que la surface de béton du balcon avant est endommagée, ainsi que celle de la rampe d’accès arrière.

Lors de la visite des lieux, le Tribunal d’arbitrage a été en mesure de constater le problème allégué par le Bénéficiaire. Le Tribunal d’arbitrage a également constaté que le balcon avant est physiquement attaché au bâtiment et en fait partie intégrante. En conséquence, si problème il y a avec le béton du balcon avant, la réclamation du Bénéficiaire est couverte par la garantie de qualité de l’Administrateur.

Il appert de la preuve soumise au Tribunal d’arbitrage que le béton appliqué sur le balcon avant est effectivement endommagé. Lors de l’audition, l’Entrepreneur a affirmé avoir resurfacé, à ses frais, une première fois, le béton sur le balcon avant à l’été 2004 et avoir avisé le Bénéficiaire de ne pas appliquer de produit de déglaçage corrosif tel que le sel. Cette affirmation ne fut pas contestée par le Bénéficiaire.

Or, le Tribunal d’arbitrage a constaté que malgré la réparation effectuée à l’été 2004, le béton du balcon avant est tout de même endommagé au centre du balcon, soit dans le corridor d’accès le plus utilisé pour pénétrer à l’intérieur du bâtiment. Bien que le représentant du Bénéficiaire, Monsieur Émile Denis, affirme qu’aucun produit corrosif contenant du sel n’est utilisé en hiver afin de déglacer le balcon avant, le Tribunal d’arbitrage a constaté qu’une chaudière portant le mot « sel » était située près de la porte d’entrée avant et que celle-ci était pratiquement vide. Au surplus, le Tribunal a constaté qu’aux pourtours du balcon avant, là où la circulation est beaucoup moins dense, que le problème n’existe pas. Le Bénéficiaire n’a apporté aucune preuve suffisante contraire afin de démontrer au Tribunal d’arbirage qu’un autre produit de déglaçage que le sel était utilisé.

Le Tribunal d’arbitrage considère que la balance des probabilités indique que le Bénéficiaire a utilisé un produit de déglaçage contenant du sel, sinon du sel pur, afin de déglacer la surface du balcon de béton avant. Le Tribunal conclut que cela est la cause de la détérioration remarquée.

En conséquence, le Tribunal d’arbitrage accueille la réclamation de l’Entrepreneur sur ce point.

Cependant, en ce qui concerne la rampe d’accès arrière, la preuve est dans le sens opposé. En effet, cette rampe d’accès à usage exclusif fut construite à la demande d’un co-propriétaire particulier, Monsieur Denis Dunn, en raison d’une déficience physique. À l’été 2004, cette rampe d’accès avait également été resurfacée par l’Entrepreneur, à ses frais en raison du fait qu’elle était endommagée. À ce moment, Monsieur Dunn avait également été avisé de ne pas utilisé de produit corrosif tel que le sel pour déglacer ladite rampe d’accès.

Lors de l’audition, ce dernier a témoigné à l’effet qu’il n’utilise pas de sel comme produit de déglaçage mais plutôt un produit de déglaçage vendu comme étant sécuritaire pour le béton et ne contenant pas de chlorure de sodium (sel). Or, il appert que la rampe d’accès arrière est endommagée mais cependant, à un degré beaucoup moindre que le balcon de béton avant.

À cet égard, l’Entrepreneur a témoigné que de tels produits ne sont pas toujours sécuritaires, contrairement à ce qu’indique la publicité qui en est faite et qu’il faut vérifier sur l’emballage le contenu du produit car ceux-ci contiennent souvent du chlorure de sodium, mais en quantité inférieure.

L’Entrepreneur n’a pas démontré que le produit utilisé par Monsieur Dunn contenait effectivement du chlorure de sodium ou que le Bénéficiaire a agi de manière négligente. Monsieur Dunn a suivi les recommandations de l’Entrepreneur de ne pas utiliser de sel pour déglacer la rampe d’accès arrière et s’est fié aux indications de l’emballage du produit de déglaçage afin de se conformer auxdites recommandations. Le Tribunal d’arbitrage ne peut conclure dans les circonstances qu’à une mauvaise qualité ou application du béton à cet endroit. En conséquence, le Tribunal d’arbitrage rejette la demande d’arbitrage de l’Entrepreneur sur ce point et ordonne qu’il reprenne, selon les règles de l’art, la rampe d’accès arrière et ce, lorsque la température extérieure permettra d’effectuer les travaux selon les règles de l’art et au plus tard le 31 mai 2006.

Point 7 : Corrosion aux escaliers de secours et garde-corps en acier

Lors de la visite des lieux, il a été démontré que les escaliers de secours ainsi que les garde-corps en acier sont affectés de manière importante par la corrosion. Cette situation, en ce qui concerne les garde-corps, est plus problématique aux deux premiers niveaux. À cet égard, l’Enterpreneur avait une obligation de résultat et devait suivre les règles de l’art. Malgré la compatibilité des produits utilisés, le résultat obtenu n’est pas conforme aux attentes légitimes du Bénéficiaire et il apparaît évident qu’il y a une détérioration prématurée en cause.

Quant au caractère apparent de la malfaçon lors de la réception des parties communes, les représentants du Bénéficiaire ont déclaré qu’il était possible de déceler de petites taches de corrosion à cette époque mais que celles-ci étaient beaucoup moindres que lors de l’audition. L’Entrepreneur, pour sa part, témoigne à l’effet que les taches de corrosion n’étaient peu ou pas visibles lors de la réception et qu’il était certes impossible, à ce moment, de déceler l’ampleur du problème. Il soumet par ailleurs qu’il s’agit d’une question d’entretien, lequel entretien n’a pas été fait en raison du processus d’arbitrage en cours. Le Tribunal conclut que les indices présents lors de la réception ne permettait pas, pour un acheteur prudent et diligent achetant un immeuble neuf, de se rendre compte du vice et que celui-ci était non apparent dans les circonstances.

Le Tribunal d’arbitrage rejette l’appel de l’Entrepreneur sur ce point en partie et ordonne que des travaux correctifs soient effectués sur la totalité du bâtiment, sauf au dernier étage en arrière, et ce, afin d’être conforme aux règles de l’art et de fournir un produit de niveau acceptable pendant une durée raisonnable. Étant donné que le caractère saisonnier de tels travaux, ils devront être effectués au plus tard le 31 mai 2006.

4. CONCLUSION

En conclusion, le Tribunal d’arbitrage rejette en partie l’appel de l’Entrepreneur quant aux points 6 et 7.

Considérant l’article 123 du Règlement, les frais de l’arbitrage sont à la charge de l’Administrateur et de l’Entrepreneur, chacun pour moitié.

POUR CES motifs, LE Tribunal D’ARBITRAGE:

ACCUEUILLE en partie la demande d’arbitrage de l’Entrepreneur;

DÉCLARE mal fondées la demande d’arbitrage relativement aux points 6 et 7 tels que décrits dans ce jugement et ORDONNE à l’Entrepreneur de réaliser les travaux nécessaires, tel que requis dans la présente sentence, lorsque la température extérieure permettra leur réalisation, selon les règles de l’art, et au plus tard le 31 mai 2006 ;

À DÉFAUT par l’Entrepreneur de se conformer à l’ordonnance précédente, ORDONNE à l’Administrateur de procéder aux travaux correctifs requis, et ce, selon les règles de l’art, dans les trente (30) jours suivant l’expiration du délai octroyé à l’Entrepreneur;

CONDAMNE l’Administrateur et l’Entrepreneur à payer les frais d’arbitrage, chacun pour moitié.

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Me Jeffrey Edwards, arbitre

Pour le Bénéficiaire :

Madame Vi-Tu Diep, représentante

Syndicat de copropriétés

2501-2515, boul. de Maisonneuve Est

2505, boulevard de Maisonneuve Est, Unité 2505

Montréal, (Québec) H2K 2G3

Pour l’Entrepreneur :

Me André Aumais

Aumais, Chartrand

100, boul. Don Quichotte, bureau 12

L’Île-Perrot J7V 6L7

(Procureurs attitrés au dossier d’arbitrage)

Représentant lors de l’audition : Monsieur Sylvain Savoie

Pour l’Administrateur :

Me Luc Séguin

Savoie Fournier

5930, boulevard Louis-H.-Lafontaine
Montréal, (Québec) H1M 1S7

Visite des lieux et audition: 3 février 2006

Décision arbitrale: 6 mars 2006