DÉCISION ARBITRALE
ARBITRAGE
PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS
RÉSIDENTIELS NEUFS
MME MARIELLE BANVILLE,
M. JACQUES BANVILLE,
bénéficiaires;
- et -
CONSTRUCTION YVON MARQUIS INC.,
entrepreneur;
- et -
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS
RÉSIDENTIELS NEUFS DE
L’APCHQ INC.,
administrateur.
M. Claude Dupuis, ing., arbitre
Audience tenue à Ayer’s Cliff le 11 octobre 2001
I : INTRODUCTION
À la demande de l’arbitre, l’audience s’est tenue à la résidence de Mme Marielle Banville et de M. Jacques Banville.
Ces derniers étaient présents lors de l’audience; l’entrepreneur était représenté par M. Yvon Marquis, tandis que l’administrateur était représenté par M. Jocelyn Dubuc.
Suite à une demande de réclamation des bénéficiaires, l’administrateur, en date du 27 août 2001, a déposé son rapport d’inspection contenant 8 points; la demande d’arbitrage ne conteste que les points suivants du rapport :
coût de construction du mur de soutènement à l’arrière
fissures aux bases de béton de la galerie
fissures à la galerie de béton
fissures à la dalle de béton du garage
M. Banville conteste comme suit les points pertinents du rapport de l’administrateur :
Voici les éléments du rapport de M. Jocelyn Dubuc ( APCHQ ) que je désire contester.
2- L’ inspecteur invoque l’ article 4.9
Le mur de soutainement n’était pas inclus dans le contrat mais j’ai été obligé de le faire faire à cause de malfaçon dans les fondations à cette endroit.
3-4-5 - L’ inspecteur ( M.J. Dubuc) évoque comme raison de refus l’ article 4.2
" Sont exclues de la garantie, les réparations rendues nécessaires par un Comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements "
Je crois plutôt que si l’ entrepreneur avait pris précautions utiles.
quelqu’ elle soit. ces fissures n’ auraient pas été ou seraient beaucoup moins importante.
Ma réclamation prétend que l’étendue et grandeur des fissures n’ est pas normal.
/sic/
Le montant total réclamé s’élève à 5 800 $.
II : LA PREUVE
La preuve consiste principalement dans le dépôt de documents, soit des échanges de correspondance, soit des rapports d’expertise préparés par des fournisseurs, par des ingénieurs ou par des intervenants du milieu.
Il y eut visite des lieux ainsi que de brefs témoignages lors de celle-ci.
Coût de construction du mur de soutènement à l’arrière
Afin de protéger un empattement mal coulé, certaines modifications, spécifiées par une firme d’ingénieurs conseils, ont été rendues nécessaires.
Dans un premier temps, il s’agissait de la pose de feuilles de styromousse, ce qui a été effectué par l’entrepreneur.
Dans un deuxième temps, il fallait ériger un mur de protection; les bénéficiaires ont fait construire ce mur par une tierce partie et, dans leur réclamation faisant l’objet de la présente, demandent le remboursement du coût d’érection de ce mur de soutènement.
Fissures aux bases de béton de la galerie et fissures à la galerie de béton
Le soussigné a été en mesure de constater les nombreuses fissures à la dalle de la galerie. Ces fissures ne sont pas en ligne droite, mais plutôt en ligne courbe; elles sont de largeurs importantes.
Fissures à la dalle de béton du garage
Cette dalle présente aussi beaucoup de fissures, passablement rectilignes, moins larges et moins profondes toutefois que celles de la galerie.
III : POSITION DES PARTIES
Bénéficiaires
Au sujet du mur, M. Banville prétend qu’il a été obligé de le faire ériger à cause de la malfaçon au niveau de la fondation, le mur de gelée étant moindre que prévu. Les bénéficiaires ont suivi les recommandations de l’ingénieur conseil à l’égard de cette mesure et ils ont confié les travaux à un sous-traitant de leur choix.
Relativement aux fissures de la galerie, M. Banville soumet qu’elles ne résultent pas d’un comportement normal des matériaux; il estime que des fissures de cette importance sont plutôt attribuables à un manque de précautions. Quelques rapports d’expertise ont été déposés à cet effet.
En ce qui a trait aux fissures du plancher du garage, M. Banville, se basant sur des expertises, soutient que toutes les précautions nécessaires n’ont pas été prises et qu’il y a eu manque avec l’agent de mûrissement; selon lui, il aurait été normal de constater une fissure, mais non des fissures en si grand nombre.
Administrateur et entrepreneur
Tel qu’indiqué dans son rapport d’inspection, relativement au mur de soutènement, l’administrateur soumet qu’il s’agit ici d’un mur qui n’est pas rattaché de façon permanente au bâtiment et il se réfère à l’article 12.9° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs :
12. Sont exclus de la garantie:
(...)
9° les espaces de stationnement et les locaux d’entreposage situés à l’extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l’extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain;
(...)
De plus, au sujet du mur, l’administrateur prétend que la procédure de conciliation n’a pas été suivie de façon à ce que la garantie puisse s’appliquer.
En ce qui a trait aux fissures de la galerie, l’administrateur se réfère à l’article 12.2° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs :
12. Sont exclus de la garantie:
(...)
2° les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements;
(...)
Il prétend que tout béton subit du retrait et que plus la surface est grande, plus il y a de fissures.
Pour ce qui est de la dalle de béton du garage, l’administrateur se réfère à nouveau à l’article 12.2° précédemment cité.
IV : DÉCISION ET MOTIFS
Coût de construction du mur de soutènement à l’arrière
Contrairement aux prétentions de l’administrateur, le tribunal est d’avis que la construction de ce mur faisait partie du contrat, puisqu’il a été rendu nécessaire suite à une malfaçon au niveau de la fondation. D’ailleurs, suite au rapport du 13 juillet 2000 de la firme d’ingénieurs conseils Comtois-Blouin et Associés inc., l’entrepreneur a reconnu ce fait et il s’est empressé de poser les feuilles de styromousse sous la surveillance de ladite firme.
Ce rapport stipulait que la deuxième étape consistait à ériger un mur de soutènement pour protéger l’empattement contre le gel.
Sans même en aviser l’entrepreneur, les bénéficiaires ont fait ériger ce mur à leurs frais par une tierce partie et réclament aujourd’hui le montant déboursé pour l’exécution de ces travaux.
Il n’a pas été mis en preuve que l’entrepreneur refusait d’ériger ce mur; M. Banville a avoué qu’il avait lui-même fait exécuter les travaux sans en parler à l’entrepreneur et ce, bien avant la période critique de gelée.
Le tribunal est d’avis que l’article 116 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs trouve ici application, à savoir qu’il serait inéquitable aujourd’hui de demander à l’entrepreneur de rembourser le coût d’érection de ce mur :
116. Un arbitre statue conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient.
D’autant plus que les bénéficiaires, en agissant ainsi, ne se sont pas acquittés des obligations établies aux articles 17 et 18 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, soit le mécanisme de mise en oeuvre de la garantie.
Le tribunal rejette la demande des bénéficiaires relativement au remboursement du coût d’érection du mur de soutènement.
Fissures à la galerie de béton
Lors de la visite des lieux, il a été permis de constater que les fissures de la galerie étaient nombreuses, anormalement larges et parfois profondes, contrairement aux fissures du plancher du garage.
La galerie constitue un élément architectural important de cette propriété haut de gamme; il serait inéquitable, de l’avis du soussigné, de la conserver dans un tel état.
L’article 12.2° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ne peut trouver application en toutes circonstances; il s’agit ici de fissures qui m’apparaissent anormales et qui sont par surcroît survenues sur un élément architectural.
Ces fissures devront donc être réparées.
Toutefois, comme il n’a pas été prouvé qu’il existait un danger structural, le tribunal refuse la réclamation relative aux fissures des colonnes de la galerie qui, elles, ne sont pas apparentes.
Fissures à la dalle de béton du garage
La visite des lieux a permis d’établir que ces fissures, bien que nombreuses, étaient petites, peu profondes, rectilignes et qu’elles résultaient du comportement normal du béton.
Une dalle de béton de garage ne constitue pas un élément architectural.
Dans ce cas, l’article 12.2° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs s’applique et le tribunal refuse la réclamation à cet égard.
V : DISPOSITIF
Pour les motifs ci-devant énoncés,
le tribunal REJETTE les réclamations relatives au coût de construction du mur de soutènement à l’arrière, aux fissures aux bases de béton de la galerie et aux fissures à la dalle de béton du garage;
le tribunal ACCUEILLE la réclamation des bénéficiaires concernant les fissures à la galerie de béton.
Le tribunal ordonne à l’entrepreneur, dans un délai de trente (30) jours de la date de la présente ou tout autre délai convenu avec les bénéficiaires, d’effectuer les réparations nécessaires.
À défaut d’entente entre l’entrepreneur et le bénéficiaire quant à la procédure, il appartiendra à ce dernier d’en choisir une parmi les deux décrites dans les rapports d’expertise déposés lors de l’audience.
Les frais de l’entrepreneur pour cette réparation ne devront pas excéder trois mille cent soixante-quinze dollars (3 175 $), avant les taxes applicables.
DÉCISION rendue à Beloeil, ce 24e jour d’octobre 2001.
Claude Dupuis, ing., arbitre