[1]         La locatrice a produit une demande de fixation de loyer, conformément aux dispositions de l’article 1947 du Code civil du Québec et de remboursement des frais.

[2]         Plusieurs dossiers de fixation de loyer visant des logements du même immeuble ou du même ensemble immobilier et concernant la même période de référence ont été entendus en même temps, conformément à l’article 57 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[1].

[3]         Lors de l’audience du 12 juin 2024 prévue pour la fixation du loyer 2023-2024, la locatrice remet au Tribunal ainsi qu’aux locataires présents, une version amendée de leur Formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (ci-après : « Formulaire RN ») daté du 5 mars 2024.

[4]         Lorsqu’on lui demande si cette version amendée du Formulaire RN a été notifiée aux locataires, la locatrice répond que non. Ce serait plutôt une autre version du Formulaire RN, celle-ci datée du mois de février 2023 qui aurait été signifiée[2] par huissier aux locataires.

[5]         Un simple coup d’œil nous révèle que les informations inscrites sur les deux formulaires n’ont rien en commun. Questionnée à ce sujet, la locatrice explique que le Formulaire RN signifié aux locataires en 2023 englobait les dépenses de plusieurs de ses immeubles, alors que celui amendé et déposé lors de l’audience ventile ces dépenses afin de n’y présenter que celles relatives à l’immeuble des locataires présents.

ANALYSE

[6]         La notification du Formulaire RN est une nouvelle obligation édictée suivant l’entrée en vigueur de la Loi sur le Tribunal administratif du logement[3] en août 2020 :

« 56.3. Lorsque le Tribunal est saisi d’une demande de fixation de loyer, le locateur doit, dans les 90 jours suivant la date de la transmission, par le Tribunal, du formulaire relatif aux renseignements nécessaires à la fixation, déposer au dossier ce formulaire dûment complété.

Il doit également, dans le même délai, notifier une copie de ce formulaire complété au locataire et produire au dossier du Tribunal la preuve de cette notification. Lorsque le demandeur est le locateur et qu’il fait défaut de produire au dossier du Tribunal cette preuve de notification dans le délai requis, la demande est alors périmée et le Tribunal ferme le dossier.

Malgré les articles 56.1 et 56.2, le demandeur n’a pas à notifier les pièces ni une liste des pièces au soutien de sa demande et il n’a pas à déposer une telle liste au dossier du Tribunal.

Le présent article ne s’applique pas à une demande de révision du loyer d’un logement à loyer modique au sens de l’article 1984 du Code civil. »

(Notre soulignement)

[7]         Comme il vient d’être précisé, la Loi sur le Tribunal administratif du logement a remplacé la Loi sur la Régie du logement[4]. L’obligation de notification du Formulaire RN au Tribunal existait tout de même sous l’ancienne loi, comme il est possible de le constater au Règlement sur la procédure devant la Régie du logement[5] et n’exigeait pas d’en notifier une copie au locataire :

« 8. Après avoir reçu une demande de fixation de loyer, de contestation du réajustement de loyer ou une demande pour statuer sur une modification du bail, la Régie fait parvenir au locateur 2 exemplaires du formulaire qu’il doit remplir en y indiquant tous les renseignements nécessaires à la fixation du loyer, notamment les revenus ainsi que les dépenses d’exploitation et d’immobilisation de l’immeuble.

Le présent article ne s’applique pas à une demande de révision du loyer d’un logement à loyer modique au sens de l’article 1984 du Code civil.

« 9. Le locateur doit retourner au bureau de la Régie un exemplaire du formulaire dûment rempli dans les 20 jours de la mise à la poste de ce formulaire par la Régie.

Les pièces justificatives et les factures doivent être produites lors de l’audience à moins que le locateur ne les ait déjà déposées au bureau de la Régie. »

[8]         La nouvelle loi vient donc d’abord, au premier alinéa de l’article 56.3, allonger le délai de notification du Formulaire RN au Tribunal à 90 jours plutôt que 20 jours.

[9]         Le législateur prend toutefois la peine au deuxième alinéa du même article de préciser une nouvelle obligation du locateur qui est de transmettre au Tribunal, toujours dans un délai de 90 jours, une preuve de notification de ce même formulaire au locataire. Le législateur prend d’ailleurs la peine de préciser explicitement la sanction du défaut de respecter ce délai.

[10]     Cette conséquence, soit la péremption de la demande, est d’ailleurs la même que celle prévue à l’article 56.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement encadrant la notification de la demande elle-même :

« 56.2. La preuve de la notification ainsi qu’une liste des pièces au soutien de la demande doivent être déposées au dossier du Tribunal. Ce dernier peut refuser de convoquer les parties en audience tant que ces documents n’ont pas été déposés.

Si la preuve de notification n’est pas déposée dans les 45 jours suivant l’introduction de la demande, cette dernière est alors périmée et le Tribunal ferme le dossier.

Le présent article n’a pas pour effet d’empêcher le Tribunal de convoquer les parties sans délai lorsqu’il le juge approprié, auquel cas la preuve de notification de la demande doit être produite à l’audience sous peine du rejet de la demande. »

(Notre soulignement)

[11]     Il est clair pour le soussigné que le législateur souhaitait, par cet ajout délibéré aux obligations du locateur et de sa conséquence en cas de défaut, souligner l’importance du Formulaire RN, des informations qu’il contient et que le locataire en soit dûment informé avant de se présenter en audience afin de se préparer une défense s’il y a lieu et d’éviter des ajournements.

[12]     En effet, en matière de fixation de loyer, le Formulaire RN est la source de toutes les informations servant au calcul de l’augmentation devant être octroyée. Il serait même facile d’argumenter qu’il est plus important que la demande elle-même, puisqu’il contient à la fois la somme réclamée et le justificatif de cette somme, ce que la demande ne précise pas. Le Formulaire RN est d’autant plus important en fixation de loyer, puisque le locateur n’a pas l’obligation de transmettre au locataire les pièces au soutien de sa demande avant l’audience[6].

[13]     Bien qu’une audience en fixation de loyer ne présente généralement pas de questions de droit très complexes et que les interventions du locataire se résument principalement à commenter des questions de faits et vérifier la preuve admise par le locateur, particulièrement des factures, le locataire est tout de même en droit de s’y préparer et d’en connaître les principaux enjeux avant de s’y présenter.

[14]     C’est d’ailleurs en ce sens qu’abondaient les discussions entourant l’adoption du projet de loi à l’Assemblée nationale[7], madame Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, s’exprimait ainsi :

« Alors, cet article donne l'obligation de transmettre au tribunal le formulaire de renseignement nécessaire et déjà prévu dans le règlement sur la procédure devant la Régie du logement. Toutefois, aucune sanction n'est prévue en cas de défaut. Également, rien n'oblige le locateur à transmettre les renseignements pertinents aux locataires avant l'audience. Ces derniers prennent donc connaissance, la plupart du temps, qu'au moment de l'audition, ce qui occasionne des remises. Permettre...

Ça permet également au locataire de connaître l'information avant la tenue de l'audience... permettrait, dans plusieurs des cas, l'amorce de discussions entre les parties, et favoriserait donc le règlement des litiges à l'amiable.

(…)

Et vous vous demandiez quel était le délai actuellement, bien, compte tenu qu'il n'y a pas de sanction, bien, parfois, on se retrouve le jour de l'audience, où le document n'est même pas encore rempli et où le locataire n'a pas même pas eu encore accès à cette information-là, ce que vient résoudre le projet de loi par cette disposition notamment. Alors, l'information devra être rendue disponible, c'est obligatoire. »

(Notre soulignement)

[15]     En plus d’un souci d’équité, des questions d’ordre pratique ainsi que de saine gestion du rôle du Tribunal et de ses ressources ont également motivé l’adoption de ce nouvel article de loi, comme il est possible de le constater, toujours dans les discussions entourant son adoption :

« Également, le service de la mise au rôle doit disposer de toute l'information pertinente afin d'évaluer le temps d'audience requis.

Cette disposition vise à permettre à la Régie de pallier tout manque d'information pouvant amener une mauvaise pondération, évaluation du temps nécessaire pour l'audition lors de l'analyse d'une demande. »

[16]     Cette analyse des dispositions 56.2 et 56.3 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement est d’ailleurs conforme au courant jurisprudentiel développé devant ce Tribunal[8].

[17]     Le soussigné est du même avis. Lorsqu’un locateur dépose une demande de fixation, une copie du Formulaire RN lui est transmise avec un accusé de réception expliquant bien les différentes obligations devant être accomplies afin de faire procéder le dossier.

[18]     Dans les dossiers qui nous occupe, l’accusé de réception envoyé à l’adresse courriel de la locatrice pouvait se lire ainsi (caractères en gras dans le texte original) :

« (…)

De plus, vous devez dans les 90 jours suivant la date de la transmission du Formulaire de renseignements nécessaires ci-joint, déposer au dossier du Tribunal ce formulaire dûment complété.

Vous devez également, dans le même délai, notifier une copie de ce formulaire rempli au locataire et produire au dossier du Tribunal la preuve de cette notification. Si vous êtes le locateur et que vous faites défaut de produire au dossier du Tribunal cette preuve de notification dans le délai requis, le Tribunal fermera le dossier.

(…) »

[19]     Cette obligation est également rappelée sur le formulaire lui-même, dans un texte encadré, bien en vue et en caractère gras.

[20]     Il n’est pas contesté qu’un Formulaire RN a été envoyé aux locataires, ce Formulaire RN n’était cependant pas, de l’avis du Tribunal, « dûment complété » tel que le requiert l’article 56.3 LTAL.

[21]     Le Tribunal ne requiert pas la perfection lorsqu’un locateur notifie à son locataire le Formulaire RN. Le formulaire peut contenir des erreurs, des omissions ou des inexactitudes qu’il sera possible de corriger ultérieurement lors du processus de fixation. Après tout, le greffier spécial du TAL pour qui les fixations de loyers occupent la majorité de son temps, serait une espèce en voie de disparition si les Formulaires RN déposés étaient immanquablement exacts. Un simple calcul mathématique serait alors suffisant afin de fixer le loyer.

[22]     L’article 56.3 LTAL demande cependant que le Formulaire RN soit « dûment complété ». Est-ce que le Formulaire RN signifié aux locataires était dûment complété, de manière à permettre de réaliser l’objectif du législateur présenter plus haut?

[23]     Dans la décision Joe Caprera inc. c. Benliro[9], Me Gabriel Miron, greffier spécial, avait analysé l’emploi de l’adverbe « dûment » prévu l’article 56.3 LTAL :

« [29] Dans le dossier, le Tribunal reçoit du locateur le jour même de l’audience, des formulaires RN amendés qui sont complètement différents de ceux soumis initialement.

[30] La preuve révèle, comme mentionnée ci-haut, que les sommes sont en grande majorité bien différentes quant à la répartition des dépenses de cet immeuble. La disparité n’est pas minime lorsque le Tribunal compare les deux formulaires RN soumis dans le dossier.

[31] Le Tribunal conclut donc que ce formulaire RN initialement remis aux locataires et déposé au dossier du TAL en 2022 n’est pas dûment complété par le locateur, contrairement à ce qu’exige la loi.

[32] Il importe de rappeler que l’article 56.3 LTAL précise que ce formulaire doit être dûment complété par le locateur, avant sa remise aux locataires et son dépôt au dossier du TAL. Que signifie ce terme : dûment complété?

[33] Ni la loi, ni le Code civil, ni le Règlement sur la fixation ne définissent l’expression dûment complété.

[34] Or, le mot dûment, selon les dictionnaires usuels, se définit comme : étant fait selon les formes prescrites, ou encore, comme il se doit (se devait); selon les règles, les formes requises par la loi. Être dûment averti, fait dûment constaté, formulaire dûment rempli[7].

[35] C’est donc dire que ce formulaire doit, lorsqu’il est rempli initialement par le locateur, être complété correctement et les informations colligées doivent être valables et réelles. Ce ne peut être de simples estimations ou des montants aléatoires et inexacts. C’est du moins ce que dit l’article en question.

[36] Si ces chiffres fournis par le locateur pouvaient n’être que de simples estimés, ou des montants approximatifs, le terme dûment complété mentionné à l’article 56.3 LTAL perdrait tout son sens.

[37] En effet, si le locateur, en recevant le formulaire RN du TAL, n’avait qu’à compléter des données aléatoires, fiables ou non, estimées ou réelles, exactes ou inexactes… peu importe, et sachant qu’il pourrait toujours produire les véritables données financières uniquement le jour de l’audience, il ne pourrait respecter les exigences prévues à cet article de la loi. De l’avis du Tribunal, le législateur n’a pu vouloir créer un tel scénario.

[38] En modifiant la loi en 2020 et en imposant au locateur une forme prescrite du formulaire que lui transmet le TAL, il semble que le législateur voulait l’obliger à un exercice de rigueur et de conformité des données fournies dès ce moment. Il voulait, selon l’interprétation simple du texte de la loi, obliger le locateur à fournir un formulaire dûment complété. En ayant des données financières fiables.

[39] Rappelons qu’un délai est également prescrit par cet article pour transmettre ce formulaire RN dûment complété. Il est alors concevable que le législateur recherchait par les mots dûment complété qu’on y retrouve une exactitude dans les données à fournir de la part du locateur. Penser autrement viderait de son sens l’objectif et les termes prévus à l’article 56.3 LTAL.

[40] Ajoutons que le locateur dispose d’un temps additionnel pour remplir ce formulaire, contrairement à la demande initiale qu’il dépose au TAL. Il dispose de 90 jours, plutôt que de 45, pour transmettre aux locataires visés par sa demande de fixation les données du formulaire. Ce délai incite à croire que le législateur l’a prolongé pour lui permettre de parfaire l’exactitude des données qu’il doit dûment compléter dans ce formulaire.

[41] Enfin, l’essence même des délais et des périodes de référence que le Règlement sur la fixation détermine, pour compiler les sommes dépensées pour un immeuble, porte à conclure que le législateur n’a pas pris à la légère les exigences entourant la complétion du formulaire RN, afin que les informations transmises soient exactes et fidèles aux données financières de l’immeuble en question. Il ne pouvait vouloir que le locateur n’en fasse d’abord qu’une simple estimation de celles-ci, et permettre qu’elles soient toutes modifiées le jour d’audience étant venu.

[42] En effet le Règlement sur la fixation prévoit expressément que les demandes de fixation de loyer des baux se terminant jusqu’au 31 mars de l’année devront se baser sur l’avant-dernière année civile comme période de référence des dépenses et des revenus. Cette exigence du règlement permet alors au locateur de connaître les dépenses et revenus exacts de l’immeuble[8]. 

[43] Il est donc clair aux yeux du Tribunal que la préparation et la complétion du formulaire RN par le locateur ne doit pas être prise à la légère lors de sa rédaction initiale. »

[24]     Le Tribunal a par le passé constaté la péremption d’un dossier dans lequel le Formulaire d’un autre immeuble avait été notifié au locataire.[10]

[25]     Il a également constaté la péremption d’un dossier dans lequel le Formulaire RN initialement déposé par la locatrice englobait l’ensemble des dépenses des sept immeubles administrés par celle‑ci.[11]

[26]     Les dossiers qui nous occupent ici ne sont pas différents. Il ne s’agit pas de simplement quelques chiffres inexacts. Le Formulaire RN de la locatrice englobait les dépenses de plusieurs de ses immeubles, de telle sorte qu’il était impossible pour les locataires d’identifier ceux justifiant la hausse de leur loyer.

[27]     À la question : Un Formulaire RN dûment complété a-t-il été notifié aux locataires? Le Tribunal doit répondre que non. La locatrice aurait pu envoyer aux locataires un Formulaire complètement vierge, que ceux-ci n’auraient pas eu moins de renseignements leur permettant de comprendre l’augmentation proposée.

[28]     Pour toutes ces raisons et considérant que la locatrice a largement dépassé son délai pour notifier le Formulaire RN aux locataires, le soussigné ne peut que constater la péremption de la demande de fixation de loyer.

[29]     Le Tribunal a offert à la locatrice d’être entendue, séance tenante, sur les motifs qui pouvaient justifier de la relever de son défaut[12], mais cette dernière a plutôt choisi de se réserver le droit de déposer une demande à cet effet ultérieurement à la réception de la décision du soussigné.

[30]     Le Tribunal souligne également que la locatrice a demandé une remise lorsque la problématique lui a été soulevée. La remise lui a été refusée.

[31]     En effet, la locatrice ne peut pas se dire prise par surprise. Elle était prête à procéder et c’est elle-même qui, la journée de l’audience, a introduit une version amendée de son Formulaire RN. Il est donc tout à fait raisonnable que les enjeux entourant cette modification soient adressés sans qu’il soit nécessaire de remettre à une autre date.

[32]     CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;

[33]     CONSIDÉRANT que le Formulaire RN dûment complété n’a pas été transmis au Tribunal dans le délai prévu par l’article 56.3 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement;

[34]     CONSIDÉRANT que le Formulaire RN dûment complété n’a pas été transmis au locataire dans le délai prévu par l’article 56.3 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[35]     CONSTATE la péremption de la demande.

[1] RLRQ c T-15.01.

[2] La signification fut faite dans le délai prévu à l’article 56.3 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

[3] RLRQ c T-15.01.

[4] LRQ, c R-8.1.

[5] RRQ, c R-8.1, r. 5.

[6] Article 56.3 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ c T-15.01.

[7] Journal des débats de la Commission de l'aménagement du territoire (42e législature, 1re session (début : 27 novembre 2018)) ─article 56.3 LTAL.

[8] Rocver Entreprises inc. c. Bourque, 2021 QCTAL 1591 ; Gestion immobilière V3L c. Druzin, 2021 QCTAL 7684 ; Rénovation 30-55 inc. c. Bonin, 2021 QCTAL 30059 ; 4427033 Canada inc. c. Floyd, 2021 QCTAL 11037 ; Roussel c. Curadeau, 2021 QCTAL 10513 ; Diallo c. Habitations Framats, 2021 QCTAL 29688 ; Cutstan (10558168 Canada inc.) c. Douhil, 2021 QCTAL 27099 ; Gestion Prad inc. c. Gaston, 2021 QCTAL 22911.

[9] 2023 QCTAL 14662.

[10] Cap Rreit GP inc., s.e.c./Cap Reit c. Sabouri Aghdam, 2024 QCTAL 10282 (CanLII).

[11] Gestion DVB (2015) inc. c. Quessy, 2022 QCTAL 412 (CanLII).

[12] Article 59 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, RLRQ c T-15.01.