[1]         Par une demande déposée le 15 novembre 2023, le locateur demande au Tribunal d’ordonner l’évacuation temporaire de la partie locataire afin de réaliser certains travaux dans le logement.

Contexte

[2]         Les parties sont liées par un bail de logement reconduit du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 dont le loyer mensuel est de 840 $.

Moyen préliminaire

[3]         Dès le début de l’audience, il appert que le locateur n’a pas transmis l’Avis de réparation ou d’amélioration majeure tel que prescrit par les articles 1922, 1923 et 1925 du Code civil du Québec lesquels se lisent comme suit :

« 1922. Une amélioration majeure ou une réparation majeure non urgente, ne peut être effectuée dans un logement avant que le locateur n'en ait avisé le locataire et, si l'évacuation temporaire du locataire est prévue, avant que le locateur ne lui ait offert une indemnité égale aux dépenses raisonnables qu'il devra assumer en raison de cette évacuation. »

« 1923. L'avis indique la nature des travaux, la date à laquelle ils débuteront et l'estimation de leur durée, ainsi que, s'il y a lieu, la période d'évacuation nécessaire; il précise aussi, le cas échéant, le montant de l'indemnité offerte, ainsi que toutes autres conditions dans lesquelles s'effectueront les travaux, si elles sont susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux.

L'avis doit être donné au moins 10 jours avant la date prévue pour le début des travaux ou, s'il est prévu une période d'évacuation de plus d'une semaine, au moins trois mois avant celle-ci. »

« 1925. Lorsque l’avis du locateur prévoit une évacuation temporaire, le locataire doit, dans les 10 jours de la réception de l’avis, aviser le locateur de son intention de s’y conformer ou non; s’il omet de le faire, il est réputé avoir refusé de quitter les lieux.

En cas de refus du locataire, le locateur peut, dans les 10 jours du refus, demander au tribunal de statuer sur l’opportunité de l’évacuation. »

[4]         Au sujet de l’avis, le juge administratif André Monty écrivait[1]:

« [4]      L’article 1922 du Code civil du Québec exige que le locateur expédie un avis au locataire s’il veut effectuer des travaux majeurs à son logement.

[5]      Selon l'auteur Pierre-Gabriel Jobin, l’expédition de l’avis requis par l’article 1922 du Code civil du Québec est une condition de fond. Il écrit :

« Les tribunaux qualifient l'envoi de ce préavis de "condition de fond" du droit du locateur d'effectuer les travaux : ils entendent par là que le défaut d'envoyer l'avis selon les prescriptions légales le prive de tout effet, si bien que le locateur n'a alors aucun droit d'entreprendre les travaux tant qu'il n'a pas envoyé un nouvel avis conforme aux exigences légales.[1]  »

[6]      Au sujet du caractère obligatoire du contenu de cet avis, Me Carole McMurray indique :

« En cas de défaut d'avis ou en cas de défaut d'y indiquer l'une des mentions obligatoires; le locateur n'a alors aucun droit d'entreprendre les travaux; le cas échéant, il devra envoyer un nouvel avis conforme aux exigences de la loi.[2] »

[7]      L’article 1923 du Code civil du Québec énonce ce que doit contenir l’avis du locateur qui entend faire des réparations majeures. L’avis doit indiquer la nature des travaux, la date du début de ceux-ci, l’estimation de leur durée, la période d’évacuation temporaire, le montant de l’indemnité ainsi que toutes autres conditions susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux loués. »

[5]         En l’espèce, il est question de travaux majeurs non urgents qui nécessiteront une évacuation temporaire. Les formalités requises par la loi n’ont pas été respectées.

[6]         Ces formalités sont impératives et d’ordre public de protection, elles doivent donc recevoir une interprétation restrictive et être rigoureusement respectées. L’omission du locateur de transmettre un avis en vertu des articles 1922 et 1923 C.c.Q. est fatal au recours du locateur. 

[7]         Puisque les formalités prévues par la loi n’ont pas été respectées, le Tribunal doit rejeter la demande du locateur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[8]         REJETTE la demande du locateur qui en supporte les frais.

[1] 9212-2027 Québec Inc. c. Lemay, 2010 CanLII 145923 (QC TAL).