[1]         Le locateur demande la résiliation du bail pour deux motifs : le retard de plus de trois semaines et les retards fréquents dans le paiement du loyer. Le recouvrement du loyer impayé de 1 009 $ ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, l'expulsion du logement, l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et les frais sont également demandés.

QUESTIONS EN LITIGE

• Quel est le montant du loyer ?
• Le locataire doit-t-il du loyer impayé ?
• Le locateur a-t-il démontré un préjudice sérieux ?

ANALYSE ET DÉCISION

Loyer

[2]         En 2020, le locataire a signé un bail de stationnement dont le loyer mensuel est de 50 $. Par un avis du 31 mars 2022, le locateur avise le locataire que le loyer du stationnement augmentera à 55 $ à compter du 1er octobre 2022 et que le loyer mensuel passera de 872 $ à 916 $, à compter du 1er octobre 2022.

[3]         Le locataire n’a pas refusé l’augmentation du locateur.

[4]         En conséquence, le Tribunal conclut que les parties sont liées par un bail reconduit du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 au loyer mensuel de 922 $, payable le premier jour de chaque mois (incluant le stationnement de 50 $), reconduit jusqu'au 30 septembre 2023 au loyer mensuel de 971 $ (incluant le stationnement de 55 $).

Retard de plus de trois semaines

[5]         Le locataire déclare qu’en décembre 2022, il a dit au concierge qu’il mettait fin à son bail de stationnement; il nie devoir le loyer du stationnement. La mandataire du locateur affirme n’avoir jamais été mise au courant de la décision du locataire.

[6]         La preuve prépondérante démontre que le locataire doit 1 207 $, soit, par imputation des paiements faits sur les plus anciennes dettes, un solde de 236 $ du loyer de juillet 2023, plus le loyer d'août 2023 (voir pièce P-1).

[7]         Considérant le retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, le premier motif de résiliation de bail est justifié, comme le prévoit l'article 1971 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Néanmoins, l'article 1883 C.c.Q. permet d'éviter la résiliation du bail si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant la date de la présente décision.

Retards fréquents

[8]         Quant au deuxième motif de résiliation, le loyer étant payable le premier jour de chaque mois, un locateur peut obtenir la résiliation du bail s'il démontre trois conditions qui sont cumulatives[1] : (1) des retards fréquents (c'est-à-dire souvent, se répètent à intervalles rapprochés), (2) qu'il subit un préjudice (3) qui se qualifie de sérieux.

[9]         La preuve démontre de nombreux retards dans les derniers mois.

[10]     En effet, depuis octobre 2021, les seuls mois où le locataire a payé le montant exact du loyer furent de juin à septembre 2022.

[11]     Les défauts de paiement sont réguliers et continuels; la fréquence de ces retards satisfait ce critère de l'article 1971 C.c.Q.

[12]     Cependant, la preuve est insuffisante pour démontrer un préjudice pouvant être qualifié de « sérieux ». En employant le terme sérieux, le législateur a imposé une preuve exigeante, car la perception tardive d'un loyer crée, en soi, un préjudice. Invoquer les dossiers 415364 (2018) et 563057 (mars 2021) est insuffisant. Par conséquent, le Tribunal ne peut pas résilier le bail pour le motif de retards fréquents dans le paiement du loyer.

[13]     La preuve soumise ne justifie pas l'exécution provisoire de la décision de l'ordonnance d'expulsion, même s'il y a appel, selon l'article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

[14]     Les frais applicables sont adjugés contre la partie défenderesse selon le Tarif des frais exigibles par le Tribunal administratif du logement.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[15]     ACCUEILLE, en partie, la demande;

[16]     À défaut de paiement avant la présente décision, RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement;

[17]     CONDAMNE le locataire à payer au locateur 1 207 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 C.c.Q., à compter du 7 juillet 2023 sur 236 $, et sur le solde à compter de l'échéance de chaque loyer, plus les frais de 107 $.

[1]  Allaire c. Bourdeau, 2017 QCCQ 4963, par. 54.